06 Bouwen en Wonen (25) best reactie koopwoningen

Stadhuis, Amstel 1

1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 020 552 2900

Fax 020 552 3223 www.amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Aan de leden van de Gemeenteraad 19 januari 2021 2020-14118 Behandeld door L. Uittenbogaard en E. van Sluijs Onderwerp Reactie college op initiatiefvoorstel van lid Naoum Néhmé (VVD) ‘Meer koopwoningen in Amsterdam’ Datum

Ons kenmerk

Geachte leden van de Gemeenteraad,

Op 11 november 2020 heeft het lid Naoum Néhmé (VVD) het initiatiefvoorstel ‘Meer koopwoningen in Amsterdam’ ingediend. In dit voorstel wordt het college gevraagd: 1. Een plan te ontwikkelen hoe het percentage koopwoningen in Amsterdam gestaag verhoogd kan worden tot het uiterlijk in 2050 in lijn is met het landelijke gemiddelde; 2. Het aantal koopwoningen in het middensegment (183 duizend euro tot 306 duizend euro) en hoge segment (vanaf 306 duizend euro) te kwantificeren in het woningbouwplan 2020-2025 en vast te stellen op een jaarlijks te bouwen aantal koopwoningen van respectievelijk 1.875 (middensegment) en 1.875 (hoge segment) koopwoningen 3. Het aantal goedkope en middeldure koopwoningen in Amsterdam te vergroten door in overleg met de corporaties te kijken hoe sociale huurwoningen verkocht kunnen worden aan de zittende bewoners. Het college deelt de zorg die de indiener heeft over het vertrek van starters en jonge gezinnen uit Amsterdam, vanwege het tekort aan betaalbare woningen. Het college vindt dat iedereen in Amsterdam moet kunnen wonen, ongeacht de dikte van de portemonnee. Het college onderneemt verscheidene acties, in zowel de bestaande bouw als in de nieuwbouw, om dit doel na te streven.

Zo zijn met particuliere verhuurders afspraken gemaakt over het matigen van de huurverhoging in bestaande middeldure huurwoningen en zijn met corporaties afspraken gemaakt over bescherming van de sociale voorraad. Wat betreft de nieuwbouw stuurt het college op een significant aandeel van woningen in het sociale en middensegment. Hierbij heeft het college ook oog voor koopwoningen. Zo heeft het college beleid vastgesteld om de bouw van koopwoningen in het middensegment mogelijk te maken. Daarnaast wordt via voorwaarden in de erfpacht geregeld dat nieuwe koopwoningen ook echt koopwoningen blijven, in plaats van dat ze in handen van beleggers terecht komen en vervolgens in de vrije sector worden verhuurd.

Gemeente Amsterdam

19 januari 2021 Pagina 2 van 4

In het onderstaande reageert het college puntsgewijs op de onderdelen uit het ingediende initiatiefvoorstel. Ad 1) Reactie op voorstel plan percentage koopwoningen verhogen Stedelijke regio’s kenmerken zich over het algemeen door een groot aandeel huurwoningen. Uit Europees onderzoek blijkt dat de hoogste percentages koopwoningen in landelijke regio’s worden gevonden en de hoogste percentages huur in de hoofdstedelijke regio’s.1 Als regio’s met een zeer hoog aandeel huurwoningen worden genoemd Wenen (76% tegenover 40% landelijk), Berlijn (75% tegenover 49% landelijk), Inner London (63% tegenover 34% landelijk) en Brussel Hoofdstedelijk Gewest (61% tegenover 34% landelijk). Amsterdam en Nederland passen binnen dit patroon. Het college is er geen voorstander van om het aandeel koopwoningen in Amsterdam op te trekken naar het landelijke percentage. Waar in de regio een koopwoning vaak nog betaalbaar is voor mensen met een gemiddeld inkomen, is dat in Amsterdam vrijwel niet het geval. In tegenstelling tot koopwoningen waar de prijs wordt bepaald door marktwerking, geldt voor 73% van de huurwoningen in Amsterdam dat de huurprijs gereguleerd is (bron: WIA 2019). Het college heeft ervoor gekozen om hiernaast ook het middensegment uit te bouwen tot een volwaardig segment op de woningmarkt.

Het verkleinen van het aandeel huurwoningen ten opzichte van het aandeel koopwoningen zou de betaalbaarheid in Amsterdam verder onder druk zetten. Ad 2) Reactie op voorstel kwantitatieve ambitie koopwoningen De afgelopen jaren zijn er veel koopwoningen gebouwd in Amsterdam, zie figuur 1. In totaal zijn er vanaf 2014 13.500 koopwoningen in aanbouw genomen. Ook de komende jaren zitten er veel koopwoningen in het planaanbod. Daarnaast worden er altijd particuliere huurwoningen uitgepond in Amsterdam, ook dit zorgt voor een groei van de voorraad koopwoningen. Ondanks deze hoge bouwproductie zijn de woningprijzen verder gestegen in die periode. Het toevoegen van koopwoningen met een vrijemarktprijs helpt huishoudens met een middeninkomen dus niet om een betaalbaar huis te vinden. Als het toevoegen van meer koopwoningen ten koste gaat van het aantal toe te voegen sociale woningen, zoals de indiener voorstelt, maakt dat de zoektocht voor deze mensen juist moeilijker.

1 Het rapport People in the EU- statistics on housing conditions van Eurostat (pag 13/14). Hierin wordt een analyse

gemaakt van de eigendomsverdeling in 272 Europese regio’s (in Nederland zijn dat de provincies) voor het jaar 2011. De cijfers gaan weliswaar over 2011 maar de verhouding tussen koop en huur zal niet wezenlijk verschillen met de huidige eigendomsverdeling.

2

Gemeente Amsterdam

19 januari 2021 Pagina 3 van 4

Figuur 1: start bouw van koopwoningen 2014 tot en met 2020 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Om meer woonruimte te organiseren voor mensen met een laag of gemiddeld inkomen, stuurt het college daarom niet op het toevoegen van meer koopwoningen an sich, maar wordt de nadruk gelegd op het toevoegen van betaalbare woningen. In de Woonagenda 2025 is vastgesteld dat in 40% van de woningbouw wordt ingezet op het sociale segment en 40% op het middensegment. Bij projecten met meer dan 800 woningen kunnen dit naast middeldure huurwoningen ook middeldure koopwoningen zijn. Inmiddels staan er 632 middeldure koopwoningen gepland om in aanbouw te nemen. Daarnaast heeft het college in zijn brief aan de raad over het middensegment van 3 november jongstleden aangegeven dat het waar dit mogelijk is dure woningen ook kunnen worden omgezet naar middeldure woningen. De prijs van koopwoningen wordt mede opgedreven doordat er steeds vaker woningen worden gekocht of aangehouden om te verhuren (buy-to-let en leave-to-let). Hierdoor zijn er minder koopwoningen beschikbaar voor eigenaar-bewoners. Het Rijk is daarom bezig met een zogenaamde opkoopbescherming waardoor gewone huishoudens meer kans maken op een koopwoning om zelf in te wonen. Intussen heeft het college zelf al maatregelen genomen: op 8 juli 2020 is het beleid ‘Nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners’ ingevoerd.

Door dit beleid voor nieuwe koopwoningen krijgen huizenkopers die er zelf willen gaan wonen meer kansen in de nieuwbouw. Tot slot is de gemeente in gesprek met Neprom over de bouw van middeldure koopwoningen. In deze gesprekken wordt verkend of het mogelijk is grotere middeldure koopwoningen te realiseren, met name voor gezinnen. Uiterlijk in het tweede kwartaal van 2021 zal het college de gemeenteraad informeren over de voortgang van deze verkenning. Ad 3) Reactie op voorstel verkoop sociale huurwoningen aan zittende bewoners In de brief met de afdoening van de motie 704.20 (verkoop sociale huurwoningen aan de bewoners zelf) die u ter kennisneming voor de commissie WB van 9 december 2020 is gestuurd, is ingegaan op de verkoop aan zittende bewoners. Als een complex van een corporatie gereed is voor verkoop, krijgen de huurders bericht en wordt hen de mogelijkheid geboden om hun eigen woning te kopen. In het verleden waren er meer complexen die gereed kwamen voor verkoop. Door de rem op de verkoop de laatste jaren, zijn er meer complexen waarvan de woningen niet meer worden verkocht maar bij vrijkomen weer worden verhuurd.

3

Gemeente Amsterdam

19 januari 2021 Pagina 4 van 4

De corporaties mogen slechts met een korting van maximaal 10% op de marktwaarde, de woningen verkopen aan zittende huurders. Gezien het prijspeil in Amsterdam wordt er daardoor niet veel aan de zittende bewoners verkocht. Al gebeurt het wel. In 2015 werd er nog 11% verkocht aan zittende bewoners. In 2019 is dat teruggelopen naar 3%. Het college concludeert dat de corporaties de woningen al aanbieden aan de zittende bewoners in een complex dat gereed is gekomen voor verkoop. Een overleg met de corporaties hierover vindt het college daarom overbodig. Gezien het bovenstaande ontraadt het college de gemeenteraad om in te stemmen met het initiatiefvoorstel ‘ Meer koopwoningen in Amsterdam’.

Hoogachtend, Namens het college van burgemeesters en wethouders,

Laurens Ivens Wethouder Bouwen en Wonen

4