05. Onderbouwing business case marktboxen Waterlooplein

Aanvullend krediet marktboxen Waterloopleinmarkt Onderbouwing kostendekkende business case marktboxen Waterlooplein Vooraf Onderdeel van de herinrichting van het Waterlooplein is een vernieuwde Waterloopleinmarkt met nieuwe opslagboxen voor de marktondernemers. Het was aanvankelijk de bedoeling om 30 nieuwe boxen te plaatsen, maar vanuit de resultaten van de co-creatie met het marktbestuur is afgesproken om het aantal te verhogen naar 34, zodat alle gebruikers van boxen met een vast huurcontract opnieuw kunnen beschikken over een box op de vernieuwde markt. Op 11 mei 2020 heeft het DB van stadsdeel Centrum hiermee ingestemd. Voor de realisatie van 30 boxen is in 2019 een kostendekkend krediet van € 750.000,- goedgekeurd door de gemeenteraad, een investering van 25.000,- per box. Voor 34 boxen komt dit neer op € 850.000,-. Met de aanvraag van een aanvullend krediet is gewacht tot meer duidelijkheid zou bestaan over de werkelijke kosten. Een door de gemeente georganiseerde uitvraag op basis van voornoemde investering per box heeft geen enkele aanbieding of respons opgeleverd. Vervolgens is onder de gelijke voorwaarden van de uitvraag een aantal mogelijke bouwers benaderd. Dit heeft geleid tot een gerichte uitwerking met een mogelijke opdrachtnemer. De uitwerking van zowel de functionele eisen als van de vormgeving en beeldkwaliteit leiden tot een andere raming.

De totale kosten belopen nu een bedrag van € 1.875.252,-. Hiervan moet € 395.602,- als onrendabel worden aangemerkt. Dit wordt gedekt uit het risicobudget van het project herinrichting Waterlooplein. De resterende rendabele investering bedraagt € 1.479.650,- op basis van een geactualiseerde business case. Daarbij is opnieuw berekend wat de gevolgen zijn voor de exploitatie en de kosten die aan de marktondernemers met een opslagbox in rekening gebracht moeten worden. Investering met een rendabel en onrendabel deel  Er zullen geen 30, maar 34 opslagboxen worden geplaatst. Dit komt voort uit de nadere intenties die in augustus 2019 zijn afgesproken door de portefeuillehouder die met het project is belast met het marktbestuur van de Waterloopleinmarkt in het kader van de totale herinrichting van het Waterlooplein. De genoemde intentie is bij de co-creatie m.b.t. de marktplattegrond nader geconcretiseerd en bestuurlijk vastgelegd door het dagelijks bestuur van Centrum op 11 mei 2020.  In de business case bij de eerste kredietaanvraag is een generieke afschrijvingstermijn van 20 jaar gehanteerd zonder dat het ontwerp en de technische details van de boxen bekend waren. De beoogde uitvraag aan de markt voor de productie van de boogde boxen had nog niet plaatsgevonden en er waren dientengevolge geen gespecificeerde kostenramingen met bijbehorende afschrijftermijnen beschikbaar.

 Nu de realisatie van de boxen op een aangepaste manier verloopt, zijn inmiddels gespecificeerde begrotingen beschikbaar en kan beoordeeld worden hoe per onderdeel van de box de kosten zijn verdeeld en welke afschrijvingstermijnen daaraan kunnen worden verbonden.  De kostprijs per box werd aanvankelijk geraamd op € 25.000,- ex btw per stuk. Voor dit bedrag is de box niet te realiseren als met zowel de functionele eisen als met esthetische eisen rekening gehouden wordt. Het mislukken van de uitvraag kan mede hierdoor verklaard worden.  De huidige rendabele investeringsraming van € 43.519,- per box is gebaseerd op een uitgewerkte begroting die in elk geval een match vormt met de functionele eisen aan de boxen. In de prijs per box is een bedrag van € 11.669,- per box opgenomen voor de gevels.

Amsterdam, 20210315-pd

1





Hierbij is uitgegaan van een afwerkingsvariant die zowel past bij de functionaliteit van de bos als voldoet aan de beeldkwaliteit die gevraagd wordt voor de herinrichting van het plein. Van deze kosten voor de gevels en afwerking is 25% toegerekend aan de rendabele investering. De overige 75% komt ten laste van het project herinrichting Waterlooplein, omdat dit voortkomt uit de esthetische wensen in relatie tot de herinrichting van het maaiveld. Op basis van een rendabele kostprijs van € 43.519,- per box beloopt de totale rendabele investering een bedrag van € 1.479.650,- ex btw. Na aftrek van het reeds goedgekeurde krediet van 750.000,- euro is een aanvullend krediet noodzakelijk van € 729.650,-. De nieuwe business case gaat uit van de thans geldende rekenrente van 0,7%. Dit relatief lage percentage heeft een gunstig effect op de kosten van de investering. Het eerder goedgekeurde krediet ging uit van een rekenrente van 2,4%. Gezien het feit dat uit dit krediet nog geen uitgaven zijn gedaan en de rekenrente het kasritme volgt, kan worden uitgegaan van een actuele rekenrente voor het gehele krediet. Immers alle uitgaven worden op korte termijn gedaan in het kader van de bouw en afwerking van de boxen.

Rendabele investering Boxen casco+ Goedgekeurd krediet

€ €

34 boxen 1.479.650 750.000

Aanvullend krediet

€

729.650

Totale kosten

Additionele kosten Aanleg groen dak Plaatsingskosten Buitengevel extra

Herinrichting € 50.000 € 160.352 € 185.250

Totaal ten laste project

€

€

395.602

1.875.252

Alle bedragen exclusief btw

Dekking onrendabel vanuit project Herinrichting Waterlooplein Aan de uiteindelijke boxen worden eisen gesteld die aanmerkelijk verder rijken dan louter het functioneren van de box als opslag en uitstalling voor de marktkoopman. Dit heeft zowel betrekking op de gevels van de boxen als ook de uitdrukkelijke wens om de boxen van een groen dak te voorzien. Dat laatste sluit aan op de wensen uit het coalitieakkoord voor de vergroening van de stad, maar heeft tegelijkertijd een kostenverhogend effect op de investering en de exploitatie van de boxen. Tegen deze achtergrond wordt het verantwoord geacht om vanuit het project Herinrichting Waterlooplein bij te dragen aan de beeldkwaliteit en het groene dak van de nieuwe boxen:  In het casco van de boxen worden de voorbereidingen getroffen voor de aanleg van een groen dak. De keuze voor de soort groen en de kosten voor de eerste aanleg worden gedragen door het project herinrichting Waterlooplein. Dit beloopt een bedrag van € 50.000,-. Beheer en onderhoud wordt meegenomen in de exploitatiebegroting van de boxen en komen derhalve ten laste van de tarieven (zie hieronder).  Ondanks het feit dat het casco met eenvoudige afwerking uitstekend kan functioneren als opslagbox is de aankleding van de gevels van de boxen noodzakelijk om in lijn met de ambitie van het heringerichte Waterlooplein de beoogde beeldkwaliteit te kunnen realiseren.

Atelier Puuur heeft daarvoor een oplossing ontworpen die zowel zorgt voor een goede afwerking van de functionele box, als in hoge mate aansluit bij het ontwerp van het vernieuwde Waterlooplein. Om deze oplossing mogelijk te maken wordt vanuit het uitvoeringskrediet herinrichting een bedrag van € 185.250,- bijgedragen aan de boogde beeldkwaliteit (75% van de kosten van de gevelbekleding).

Amsterdam, 20210315-pd

2



De kosten die samenhangen met transport, plaatsing en aansluiting op het nieuwe maaiveld van het Waterlooplein komen eveneens ten laste van het project herinrichting Waterlooplein. Dit beloopt een bedrag van € 160.352,-.

Afschrijvingstermijnen rendabele investering Voor de nieuw boxen wordt aangesloten bij de stedelijke richtlijnen voor afschrijvingstermijnen van gebouwen en gebouwde objecten. De nieuwe opslagbox is opgebouwd uit drie componenten die afzonderlijk beoordeeld zijn op hun levensduur in relatie tot hun gebruik op de Waterloopleinmarkt. Dit ziet er als volgt uit: 1. De bouwkundige kern wordt gevormd door het casco dat is opgebouwd uit een stalen frame, sandwichpanelen voor dak en gevels voorzien van een coating en een houten vloer. De stevigheid komt tot stand doordat de losse boxen worden opgesteld in clusters waardoor ze onderling gekoppeld zijn. Voor het casco wordt een afschrijvingstermijn gehanteerd van 4o jaar. 2. Het casco wordt voorzien van een hydraulische luifel die tevens de afsluiting van de box vormt. De hydraulische pompunit wordt elektrisch bediend en activeert de hydraulische cilinders om de luifel in de juiste stand te plaatsen. Het intensieve gebruik van de installatie en de elektrotechnische componenten heeft gevolgen voor de levensduur. Voor dit onderdeel wordt daarom een afschrijvingstermijn van 15 jaar gehanteerd. 3. De bouwkundige afwerking van de buitenzijde wordt geplaatst om het cluster als geheel te voorzien van een gevel.

Het gevelelement zal ook worden toegepast op de luifel om in gesloten toestand de box een eenduidige vormgeving en uitstraling te geven. De gevels sluiten naadloos aan op het casco. De materiaalkeuze van de gevelplaat bepaalt in belangrijke mate de levensduur van de gevel. Door toepassing van raficlad (epoxy) gevels kan de levensduur gelijk zijn aan die van het casco en kan de afschrijvingstermijn gesteld worden op 40 jaar. Exploitatie  Uitgaande van een rendabele investering van € 43.519,- per box is een exploitatiebegroting gemaakt. Daarbij is rekening gehouden met noodzakelijk beheer en onderhoud, verzekeringen, leegstand- en debiteurenrisico’s. Daaruit blijkt dat de business case rendabel is bij een vergoeding van (gemiddeld) € 215,- ex btw per maand per box. Een prijs die leidt tot een beperkte lastenverhoging voor de boxhouders. De lastenstijging valt binnen de bandbreedte die is gecommuniceerd met de boxhouders en het marktbestuur.  De beheerlasten van het groene dak zijn betrokken bij de exploitatie van de boxen. Dit leidt tot een aanmerkelijk hogere reservering per m2 voor onderhoud dan gebruikelijk. Op basis van expert informatie moet dit worden geraamd op € 12,- per vierkante meter per jaar. De uitgesplitste (rendabele) investeringskosten en de mede daaruit voortvloeiende exploitatielasten zien er als volgt uit. Investeringskosten

per box eenmalig

Casco € Hydraulische luifel €

23.550 8.300

Buitengevel € Totaal €

11.669 43.519

Exploitatielasten

1.597 986

€

2.584

Gemiddeld tarief per maand €

215

Alle bedragen exclusief btw

Amsterdam, 20210315-pd

per jaar

Rente en afschrijving annuïtair € Beheer & Onderhoud €

3

Tarief boxen in relatie tot afspraken met marktondernemers Op de nieuwe Waterloopleinmarkt worden de marktplaats en de opslagbox in één marktvergunning ondergebracht. Er wordt geen huurovereenkomst voor de box meer aangegaan. Hiermee wordt voorkomen dat er onduidelijk kan ontstaat over de juridische regimes die verbonden zijn aan het gebruik van de marktplaats en het gebruik van de opslagbox; het onlosmakelijke verband wordt vastgelegd in een vergunning. Tegen deze achtergrond moet worden gesproken over het in rekening te brengen tarief voor het gebruik van de opslagbox. De marktplaats en de opslagbox zullen als een samenhangend geheel in de markttarieven worden opgenomen. In de toelichting op de business case bij het eerste krediet werd aangegeven dat “Er is gekozen om de eindgebruikerslasten (voor de marktondernemers) licht te laten stijgen ten opzichte van de oude boxen “. Een uitgangspunt dat ondanks de hoge kosten van de nieuwe boxen kan worden gerealiseerd door op de nieuwe markt aan het gebruik van een marktplaats met opslagbox niet meer de verplichte afname te verbinden van een marktkraam voor de uitstalling van de koopwaar. Op de nieuwe markt zal de koopwaar worden uitgestald met eigen verkoopmaterieel, dat kan worden opgeslagen in de boxen.

Deze keuze leidt tot een aanmerkelijke vermindering van de totale kosten voor de ondernemer, waardoor het mogelijk is om binnen de gewekte verwachtingen toch een kostendekkende prijs voor de box in rekening te brengen. Deze keuze draagt bij aan het karakter van de markt en biedt ruimte voor een grotere diversiteit in presentatie op een vintage- en rommelmarkt en kan daarom rekenen op draagvlak bij de marktondernemers Het genoemde uitgangspunt is al in een vroeg stadium gecommuniceerd aan het marktbestuur en de boxhouders. De invulling van dit uitgangspunt is daarna aan de orde gekomen in het kader van de beëindiging van het gebruik van de oude opslagboxen. Van de zijde van de gemeente is aan de (tijdelijke en vaste) boxhouders een vaststellingsovereenkomst voorgelegd om de lopende huurovereenkomst te beëindigen. Via FNV Zelfstandigen heeft een grote groep ondernemers te kennen gegeven dat zij moeite hadden met vaststellingsovereenkomst vanwege onzekerheid over opgebouwde rechten en onzekerheid over de nieuwe boxen en hun toekomstige positie daarbij. De onderhandelingen hierover hebben ertoe geleid dat aan de vaststellingsovereenkomst van iedere boxhouder een gespreksverslag (van 1 mei 2020) is toegevoegd waarin de achtergrond van de vaststellingsovereenkomst alsmede de toekomstige situatie is toegelicht.

In dat verslag is het eerdergenoemde uitgangspunt van een “lichte lastenstijging” opnieuw bevestigd en geconcretiseerd: “De totale lasten voor de ondernemer met een marktplaats met opslagbox op de nieuwe markt zullen beperkt stijgen (ongeveer 40 tot 80 euro).”. De toevoeging van het verslag aan de vaststellingsovereenkomst heeft ertoe geleid dat juridische procedures zijn voorkomen en alle ondernemers de overeenkomst hebben getekend. Betreffende indicatie van de lastenontwikkeling is vervolgens ook gecommuniceerd op de informatiebijeenkomst voor marktondernemers op 7 en 9 juli 2020 en op de toedelingsavond voor boxhouders op de tijdelijke markt op 26 augustus 2020. De plaatsing van de boxen op de marktplattegrond maakt het mogelijk om in 27 gevallen de marktplaats te vergroten ten opzichte van de standaarddiepte van 5 meter (inclusief box). Dit sluit aan bij het aantal vaste boxhouders dat nu ook al een extra marktplaats (met kraam) vergund is. Voor 7 boxen is de ruimte op de marktplattegrond er niet. Dit aantal is gelijk aan het aantal boxhouders die ook nu een marktplaats hebben.

Amsterdam, 20210315-pd

4

De beoordeling van de uiteindelijke lastenstijging moet tegen deze achtergrond worden beoordeeld. Uit onderstaande tabel wordt duidelijk dat de uiteindelijke lastenstijging voor een marktplaats met opslagbox net iets meer dan € 65- per maand zal bedragen. Ondernemers die kiezen voor een grotere marktplaats (zonder kraam) gaan zelfs minder betalen dan in de huidige situatie. Basis marktplaats met opslagbox (7x) Na harmonisatie

Nieuw

Verschil

Opslagbox

€

100,91

Opslagbox

€

200,00

Marktplaats 3 m1

€

187,02

Marktplaats 6 m1

€

374,04

€

287,93

€

574,04

Kraam 3 m1

€

220,22

27m2

€

508,15

€

-65,89

30m2

Alle bedragen exclusief btw en op basis van tarieven 2020

XL-marktplaats met opslagbox (27x) Na harmonisatie Opslagbox € 100,91 Marktplaats 3 m1 € 187,02 € 287,93 Kraam 3 m1 € 220,22

Nieuw Opslagbox € incl. verlengde luifel Marktplaats 6 m1 € €

Verschil

374,04 594,04

220,00

27m2 Extra marktplaats Extra kraam

€ € € €

508,15 187,02 220,22 407,24

30m2 XL plaats toeslag

€

150,00

39m2

€

915,39

42m2

€

744,04

€

171,35

Op de huidige Waterloopleinmarkt hebben vaste marktplaatshouders een overgangstarief dat afwijkt van de reguliere tarieven op vergelijkbare makten. De reguliere tarieven zullen gaan gelden zodra de nieuwe markt van start gaat en worden opgenomen in de tarieventabel voor 2022. Dit vooruitzicht is al bekend bij de marktondernemers sinds de invoering van het nieuwe tariefstelsel op 1 maart 2016. Daarom is het reguliere tarief (gelijk aan dat van de Dappermarkt) in de tabel als referentie gebruikt (‘Na harmonisatie’). Bij de diepere marktplaatsen wordt een aangepaste luifel op de opslagbox aangebracht, die uitschuifbaar is. Dit leidt voor deze marktplaatsen tot een iets hogere prijs voor de boxen. Dat werkt door in de toeslagen voor de opslagboxen. Voor de 7 boxen op de reguliere marktplaatsen bedraagt de nu berekende toeslag € 200, voor de 27 boxen op de vergrote marktplaatsen wordt dit € 220. Het voornemen bestaat om in de tarieventabel 2022 voor de diepere marktplaatsen een basistarief voor te stellen dat 40% hoger is dan het reguliere tarief. Dit weerspiegelt de verhouding tussen de diepte van deze marktplaatsen (7 meter) en de diepte van reguliere marktplaatsen (5 meter). Dit komt neer op een toeslag voor deze plaatsen van € 150 per maand. Risico-inventarisatie Risico 1: De stichtingskosten vallen hoger uit dan geraamd in businesscase Amsterdam, 20210315-pd

5

Kans: 20% Gevolg: Overschrijding van kosten Maatregel: Er ligt een actuele en gespecificeerde begroting ten grondslag aan de huidige investeringsraming. Per onderdeel van de box kan gestuurd worden op de kosten. Bij de technische realisatie van de boxen kunnen zich onverwachte tegenvallers aandienen. Die kans wordt gezien de mate van uitwerking van de plannen klein geacht. De calculaties zijn actueel. Het budget wordt daarom voldoende geacht. Kleine afwijkingen kunnen worden opgevangen in het risicobudget van het krediet voor de herinrichting van het Waterlooplein. Risico 2: De kosten voor de exploitatie (bijvoorbeeld de onderhoudskosten) vallen hoger uit dan geraamd. De maandelijkse vergoeding voor de box is dan niet toereikend. Kans: 25% Gevolg: Er ontstaat een tekort in de exploitatie. Maatregel: Verhoging van de toeslagen voor de boxen, leidend tot een (beperkte) kostenstijging voor de boxhouders. Risico 3: Er treedt meer leegstand op dan met het leegstandsrisico is geraamd in de businesscase. Kans: 15% Gevolg: Er ontstaat een tekort in de exploitatie. Maatregel: In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met een gemiddelde leegstand van 8%. Dat is al hoger dan de frictieleegstand bij het opzeggen van een vergunning en het verlenen van een nieuwe vergunning. Het komt neer op een gemiddelde bezetting van 31 van de 34 boxen.

Het instellen van de nieuwe Waterloopleinmarkt met een herkenbaar en aantrekkelijk profiel vergroot de kans dat de markt door meer Amsterdammers wordt bezocht en daardoor ook aantrekkelijk is voor marktondernemers om hun waren aan te bieden. Het dagelijks bestuur van Centrum stelt nog dit jaar het instellingsbesluit vast, met daarin het profiel van de markt.

Amsterdam, 20210315-pd

6