043.24 Motie Havelaar cs inzake benutten bestedingsruimte woningcorporaties

Motie Datum raadsvergadering Ingekomen onder nummer Status Onderwerp

28 februari 2024 043 Verworpen Motie van de leden Havelaar, Von Gerhardt, Kreuger en Van Schijndel inzake benutten bestedingsruimte woningcorporaties (bouw 4.000 woningen extra)

Onderwerp Laat de woningcorporaties de aanwezige bestedingsruimte maximaal benutten (bouw 4.000 woningen extra) Aan de gemeenteraad Ondergetekende heeft de eer voor te stellen: De Raad, Gehoord de discussie over Uiten van wensen en bedenkingen ten aanzien van het onderhandelakkoord van de samenwerkingsafspraken voor de volkshuisvesting tussen huurderskoepels, corporaties en gemeente (VN2023-026764). Constaterende dat, - De bouwopgave van het Coalitieakkoord 7.500 woningen per jaar is, waarvan 40% sociaal, hetgeen neerkomt op 3.000 sociale huurwoningen per jaar; - De bouwopgave uit de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 3.000 sociale huurwoningen per jaar is;i - Het samenwerkingsvoorstel (het bod) van de AFWC 2024-2027 gelijk is aan 10.968 woningen, hetgeen neerkomt op bijna 2.750 sociale huurwoningen per jaar;ii - In 2023 ruim 2.600 sociale huurwoningen door woningcorporaties zijn gerealiseerd;iii - Het onderhandelingsakkoord Samenwerkingsafspraken (Amsterdamse prestatieafspraken voor 2024 t/m 2027 tussen de woningcorporaties, de huurderskoepels en de gemeente) uit gaat van 1.900 tot 2.500 woningen per jaar;iv - De afschaffing van de verhuurderheffing (via de Interest Coverage Ratio) en de stijging van de woningmarkt (via de Loan-to-Value) de bestedingsruimte van woningcorporaties aanzienlijk heeft vergroot;v - Ortec Finance het bod heeft doorgerekend en heeft geconstateerd

dat er € 2,1 miljard onbenutte bestedingsruimte is;vi - Ortec Finance het bod heeft doorgerekend en niet het onderhandakkoord, waarbij het onderhandelakkoord uitgaat van een veel lagere bouwopgave, waardoor de onbenutte bestedingsruimte groter is dan € 2,1 miljard;

Gemeente Amsterdam

-

-

-

-

Status Verworpen Pagina 2 van 3

Ortec Finance bij de doorrekening uitging van haar OFS Q1 2023 parameters voor de rente, bouwkostenontwikkeling en huizenprijsontwikkeling en deze in haar meest recente OFS Q1 2024 gelijk zijn gebleven of gunstiger zijn geworden;vii, viii De onbenutte bestedingsruimte bij de door Ortec Finance gehanteerde stichtingskosten van € 260.000 per woning neerkomt op ruim 8.000 niet gebouwde sociale huurwoningen. Dit komt overeen met 2.000 woningen per jaar; Twee van de woningcorporaties de bestedingsruimte volledig benutten en vier anderen niet en deze vier woningcorporaties een intern vastgestelde ruime tot zeer ruime 'remweg' hanteren; Hierdoor minder sociale huurwoningen worden gebouwd dan mogelijk is.

Overwegende dat, - De bouwopgave uit het Onderhandelakkoord achterblijft bij de bouwopgave uit het Coalitieakkoord, de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting, het bod van de AFWC én de in 2023 gerealiseerde bouw. - De WSW per nieuw te borgen lening toetst aan de bestedingsruimte op dat moment; - Toekomstige ontwikkelingen ten aanzien van woningprijzen, rente, bouwkosten en overheidsbeleid kunnen leiden tot een hogere of lagere bestedingsruimte dan geprognositeerd door Ortec Finance; - Er nu onvoldoende bouwplannen zijn om de geprognotiseerde bestedingsruimte te gebruiken; - Bij tegenzittende ontwikkelingen bouwplannen kunnen worden uitgesteld of afgeschaad, maar bij ontwikkelingen conform prognose, of bij positieve ontwikkelingen als er geen bouwplannen liggen de bouwproductie niet kan worden opgeschaald; - Het bouwen van sociale huurwoningen woningen belangrijk is om de wachtlijsten te verkorten; - Het bouwen van sociale huurwoningen regelmatig in gemengde projecten plaatsvindt met middenhuur en koop, die van belang zijn voor woningzoekenden buiten het sociale segment.

Verzoekt het college van burgemeester en wethouders Om de bouwopgave uit het onderhandelingsakkoord aan te passen met tenminste de helft van de onbenutte bestedingsruimte, hetgeen neerkomt op ten minste 4.000 woningen over de periode (1.000 woningen per jaar) waarbij deze bouwopgave in overleg kan worden verlaagd bij tegenvallende ontwikkelingen. Om, indien nodig, in noodsituaties bij onverwachte extreme tegenslag, de woningcorporaties het recht te geven om zo veel van deze 4.000 extra nieuw te bouwen woningen te verkopen als nodig is om mogelijke liquiditeitstekorten te compenseren en daarmee als vervangende remweg te dienen. Om hierover te rapporteren aan de raad. Indiener(s), R.B. Havelaar

Gemeente Amsterdam

Status Verworpen Pagina 3 van 3

M.S. Von Gerhardt K.M. Kreuger A.H.J.W. Van Schijndel

i

Gemeente Amsterdam, Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting, 23 juli 2023. AFWC, Samen werken aan de stad - Samenwerkingsvoorstel van de Amsterdamse Woningcorporaties in het kader van het bod op de Gemeentelijke woonvisie Amsterdam (AAV) 2024-2027, 28 april 2023. iii https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/vastgoedprofessionals/nieuws-vastgoedprofessionals/5-000-woningen-aanbouw-genomen-2023/ iv Gemeente, AFWC, HNA, Samen werken aan de volkshuisvesting Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024, 16 januari 2024. v Afschaffing verhuurderheffing per 1 januari 2023, https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/36219_afschaffing. vi Ortec Finance, Financiële toets op bod corporaties, 7 oktober 2023. vii https://www.ortecfinance.com/nl-nl/insights/blog/economische-verwachtingen-ortec-finance1e-kwartaal-2023 viii https://www.ortecfinance.com/nl-nl/insights/blog/economische-verwachtingen-woningcorporaties ii