03. Samenvatting investeringsnota Gebiedstransformatie Tennispark.docx

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Samenvatting investeringsnota 5 juli 2022

Samenvatting Investeringsnota Gebiedstransformatie Tennispark Sloterplas

Snel woningen bouwen Tennispark Sloterplas ligt in de wijk Slotermeer, tussen de Burgemeester Cramergracht, de Jan Evertsenstraat, het spoor en de August Vermeylenstraat. De verandering van het gebied is in 2018 vastgelegd in het projectbesluit Jan Evertsenstraat-West. De gemeente wil in het gebied Jan Evertsenstraat-West snel woningen bouwen. Het gebied moet een levendig, stedelijk woon- en werkgebied worden. Zo vormt het een goede en prettige verbinding tussen Nieuw-West en de binnenstad.

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Samenvatting investeringsnota 5 juli 2022

Afbeelding 1: Ligging van het plangebied

Ontwikkeling door erfpachter Het was de bedoeling dat de gemeente zelf Tennispark Sloterplas zou verwerven en gaan ontwikkelen. Maar degene die het terrein van het tennispark in erfpacht heeft, ofwel de erfpachter, wil het gebied zelf ontwikkelen. Dat wordt zelfrealisatie genoemd. Dat recht heeft de erfpachter. Hij heeft in samenwerking met ontwikkelaar VORM een bouwplan ingediend. In dit plan is zowel woningbouw, een integraal kindcentrum, de parkeergarage en een nieuw modern tenniscomplex met horeca en ondersteunende functies mogelijk op de plek van Tennispark Sloterplas. Er komen in dit plan maximaal 565 woningen. Tennissen kan in een compact complex met binnen twee tennisbanen en vier padelbanen. Op het dak komen acht buitenbanen voor tennis. Een integraal kindcentrum is een basisschool, een kinderopvang, buitenschoolse opvang en een gymzaal. Het plan past binnen de ambities van de projectnota Jan Evertsenstraat West (2018). Positief saldo De nieuwbouw komt grotendeels op het in erfpacht uitgegeven stuk grond. Een deel komt op gemeentelijke grond met een openbare bestemming. De gemeente heeft uitgerekend wat de kosten en opbrengsten zijn voor deze ontwikkeling. Het blijkt dat de kosten lager zijn dan de opbrengsten. Het saldo is dus positief. De opbrengsten bestaan voornamelijk uit de inkomsten vanuit erfpacht.

Investeringsbesluit Deze investeringsnota dient als onderbouwing en verantwoording van de gemeentelijke inzet voor de verandering van dit gebied. Aangezien het hier een transformatie door zelfrealisatie betreft, is dit besluit beperkter dan een regulier investeringsbesluit, waarbij doorgaans een gemeentelijk stedenbouwkundig plan wordt gepresenteerd. De nota bevat een beschrijving van het ontwerp van de ontwikkelende partij, een beschrijving van het ontwerp voor de openbare ruimte uit te voeren door de gemeente en een kostenopstelling, vast te leggen in een grondexploitatie. Door het vaststellen van een grondexploitatie, wordt ook de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan geborgd. Indicatieve planning transformatie De start van de transformatie is gepland vanaf medio 2023. Medio 2027 zal de transformatie gereed zijn. Het integraal kindcentrum welke door een schoolbestuur wordt ontwikkeld gelijktijdig met de eerste woningen worden opgeleverd. Tevens zal de inrichting van de openbare ruimte zijn ingericht.

1

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Samenvatting investeringsnota 5 juli 2022

Ruimtelijk kader: Projectnota Jan Evertsenstraat-West 2018 De projectnota Jan Evertsenstraat-West welke op 6 maart 2018 is vastgesteld door het college van B&W dient als startpunt van de verdere uitwerking van deelgebied Tennispark. Uitgangspunten vastgelegd voor het gebied zijn om het om te vormen tot een levendig, stedelijk woon- en werkgebied. Deze projectnota is het startpunt van de verdere uitwerking van de gebiedstransformatie Tennispark Sloterplas.

Afbeelding 2: Mogelijke uitwerking deelgebied Tennispark uit de Projectnota Jan Evertsenstraat-West 2018. Bron: Arons en Gelauff architecten

Basisidee Transformatie Tennispark Sloterplas Het basisidee van het plan dat is voorgesteld door Initiatiefnemer/erfpachter is meervoudig ruimtegebruik zodat er voldoende ruimte overblijft voor groen en ontsluitingen. Het plan bestaat uit twee noord-zuid lopende bebouwingszones: het tenniscomplex met een blok woningen ernaast langs de spoordijk en een strook woningen opgeknipt in drie bouwvolumes langs de Burgemeester Cramergracht. Een toren aan de Jan Evertsenstraat vormt een derde element van het plan. Aan de kant van bestaande woningen aan de August Vermeylenstraat is een integraal kindcentrum voorzien. Dit gehele complex met een hoog-stedelijke verdichting wijkt enerzijds af van compositorische en landschappelijke karakteristieken van het naastgelegen wederopbouwgebied maar voegt zich anderzijds in het groenblauwe structuur van het AUP. Belangrijke aanwezige groen- en waterstructuren zijn in het plan opgenomen en blijven verbonden met het groenblauwe raamwerk van Nieuw-West. De combinatie van woonbebouwing met het tenniscomplex doet recht aan de oorspronkelijke doelstelling van het AUP om sportvoorzieningen ruimte te bieden in de spoorzone. Tegelijkertijd zorgt het plan voor efficiënt ruimtegebruik in het kader van de verstedelijkingsopgave en het behoud van de tennisfunctie in de buurt.

2

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Samenvatting investeringsnota 5 juli 2022

Afbeelding 3: Stedenbouwkundig concept. Bron: Arons en Gelauff architecten

Programma In totaal kunnen in het plan maximaal 565 woningen worden gerealiseerd met:  30% sociale huurwoningen, af te nemen door een corporatie van Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, 40% middeldure huurwoningen en 30% vrije sectorwoningen; of  40% particuliere sociale huur (bij geen geschikte corporatie), 40% middeldure huurwoningen en 20% vrije sectorwoningen. Gemiddeld oppervlakte van de sociale huurwoningen is ruim 50 m2 gbo. De helft van de woningen is geschikt voor eenpersoonshuishoudens en is <40 m2. De andere helft varieert tussen de 60 m2 en 120 m2. Er worden minimaal 50% 2 of meerkamerwoningen gerealiseerd. Woninggrootte middensegment gemiddeld tenminste 57 m2 gbo, waarvan minimaal 50% 3 – of meerkamerwoningen. De ontwikkelaar is een inspanningsverplichting aangegaan om deze woningen te vergroten naar minimaal 60 m2 gbo gemiddeld. De beoogde ontwikkeling voldoet hiermee aan het gemeentelijke woonbeleid. In plaats van het huidige tennispark wordt een compact modern tennis- en padelcomplex gerealiseerd bestaande uit twee inpandige tennisbanen, vier inpandige padelbanen en acht buiten tennisbanen op het dak van het tenniscomplex. Het tenniscomplex krijgt een zelfstandige horeca op de tweede verdieping van de toren met een buitenterras grenzend aan de buitenbanen. Een inpandige parkeergarage biedt ruimte aan ca. 150 auto’s, inclusief deelmobiliteit, en ca.

2260 (brom)- fietsen. Toekomstige bewoners en bezoekers van het tenniscomplex zullen gebruik maken van deze parkeergarage. Aan de kant van de Jan Evertsenstraat wordt mogelijk een horecagelegenheid toegevoegd in de plint van de toren om aan deze kant van het plangebied meer levendigheid te creëren in de aanloop naar de Sloterplas en als onderdeel van de stadsstraat.

3

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Samenvatting investeringsnota 5 juli 2022

Aan de noordzijde zal er een integraal kindcentrum (IKC)worden gerealiseerd . Daarin zal naast de basisschool met een gymzaal ook een een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de behoefte aan meer onderwijscapaciteit in West en Nieuw West. Het IKC valt buiten de afspraken met de projectontwikkelaar en zal door een schoolbestuur worden ontwikkeld. De oplevering van het IKC zal gelijktijdig met de oplevering van de woningen zijn. Openbare Ruimte De gemeente is verantwoordelijk voor het ontwerp van de openbare ruimte. Na vaststelling van het Investeringsbesluit zal de openbare ruimte verder worden uitgewerkt. Belangrijke thema’s voor de uitwerking zijn groen en ruimte voor spel en beweging. Uitgangspunten verkeer Om het nieuwbouwcomplex te ontsluiten voor het autoverkeer wordt een nieuwe brug aangelegd vanaf de Jan Evertsenstraat. Via deze brug kan de ingang van de parkeergarage en de gezamenlijke fietsenstalling worden bereikt. Deze brug zorgt voor de verbinding vanaf de Jan Evertsenstraat met een stedelijk voorplein waar een aantal bijzondere functies gelegen zijn: de entree van het complex met een lobby die wonen, mobiliteit, parkeren en tennis met elkaar verbindt en een horecagelegenheid. De bestaande monumentale brug aan de westkant van de Jan Evertsenstraat wordt als logisch onderdeel opgenomen in het plan.

Aan de noordkant wordt de nu door het parkeren gedomineerde August Vermeylenstraat met een plantsoen omgevormd naar een hoogwaardig schoolplein dat ook voor de buurt bruikbaar is. De bestaande ontsluiting aan de Burgemeester Röellstraat zal worden aangepast voor de ontsluiting van bestaande woningen en de school. Er is geen doorgaand autoverkeer door het plangebied mogelijk. Drie fiets- en voetgangersroutes in de noord-zuid richting ontsluiten het gebied voor het langzaam verkeer. Langs de spoordijk komt een nieuwe doorgaande snelfietsverbinding waar nu een wandelpad door het gebied loopt. Deze route wordt door een verbrede brug aangesloten op de Jan Evertsenstraat. De groenzone langs de Burgemeester Cramergracht zal ruimte bieden aan voetgangers. De binnenstraat met entrees van de woningen vormt een derde route voor voetgangers door het gebied. Doordat al het fietsparkeren voor bewoners en bezoekers inpandig is opgelost, wordt het doorgaande fietsverkeer uit de binnenstraat en langs de Cramergracht geweerd. De nieuwe langzaam verkeersroute in de oostwest richting biedt met een extra brug over de Burgemeester Cramergracht een goede verbinding met de westelijke richting. De verwachting is dat de toekomstige leerlingen van het integraal kindcentrum uit de omliggende buurten komen.

Uitgangspunten groen en openbare ruimte Het bestaande groene talud langs de Burgemeester Cramergracht wordt gehandhaafd en aangevuld met nieuwe bomen. De Burgemeester Cramergracht blijft een belangrijke waterverbinding. Het bestaande groene profiel wordt hier behouden en versterkt. De Jan Evertsenstraat vormt een groenblauwe zone die de Burgemeester Cramergracht (en ook de Sloterplas) verbindt met het Rembrandtpark. Daarmee is het een belangrijke ecologische verbinding en routing voor fauna. De zuidzijde van de watergang, en grote delen van de noordzijde worden dan ook ingericht als een natuurlijke en informeel beplante zone waarbij de bruggen geen obstakel zullen vormen. De groene zone zal doorlopen onder de voet van de nieuwe ontsluitingsbrug. De derde groene verbinding op grote schaal is de zone langs het spoor; zowel het spoortalud als de zone langs de tennisbanen worden ingericht als natuurlijke en informeel beplante zone; waar

4

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Samenvatting investeringsnota 5 juli 2022

mogelijk worden eerste orde bomen geplant. De tennishal biedt zicht op de langzaamverkeersroute tussen de tennishal en de spoordijk. De route wordt daarmee sociaal veiliger, vooral ook ‘s avonds, door meer “ogen op de straat”.

Afbeelding 4: Schetsontwerp Openbare ruimte. Bron MORE landschapsarchitectuur en stedenbouw

Een hoge dichtheid van beplanting past bij een hoge bebouwingsdichtheid van de nieuwbouw. Uitgangspunt is om tot dicht aan de gevels veel verschillende beplantingsoorten te gebruiken met verschillende hoogtes en dichtheden. Doel is om een grote verscheidenheid van plantsoorten te gebruiken voor een zo groot mogelijke biodiversiteit, om hittestress tegen te gaan en zoveel mogelijk CO2 vast te leggen. De oppervlaktes aan verharding in het plangebied worden geminimaliseerd, om zoveel mogelijk regenwater op te kunnen vangen. Alle beplanting staat in volle grond zodat goede groeiplaatsen mogelijk zijn. De relatief kleine private buitenruimtes bij de woningen gelegen aan de Burgemeester Cramergracht en de woningen aan de binnenstraat worden afgescheiden van de publieke ruimte door de opgetilde beplantingsvakken. De autovrije openbare ruimte rondom de woningen krijgt een zo groen mogelijk karakter door opgetilde plantvakken (met zitplekken) die dicht beplant zijn met smal opgaande bomen en onderbegroeiing. In het plangebied wordt de Amsterdamse standaard voor de openbare ruimte (Puccini methode) toegepast. In het plan wordt voorzien in nieuwe bomen en worden tevens een aantal bestaande bomen behouden. Ook zullen er een aantal bomen worden gekapt, vanwege de bouwkavel, de inrichting van de openbare ruimte of de slechte staat van de boom.

Voor deze te kappen bomen geldt op grond van de Bomenverordening een herplantplicht (“kap mits herplant”), die zoveel als mogelijk ter plaatse wordt uitgevoerd. Indien dat niet mogelijk is, dan wordt er naar mogelijkheden gezocht om bomen elders in de directe omgeving te planten. Als dat ook niet mogelijk is, dan zullen de gekapte bomen financieel gecompenseerd moeten worden op basis van de monetaire waarde van de te kappen bomen. Dit zal uiteraard tot het minimum te beperkt zijn. Hierbij geldt dat zal worden voldaan aan de Bomenverordening (en de uitwerking daarvan: Nota compensatie en herplant van Bomen). Er wordt een kwaliteitsslag in het groen gemaakt, per saldo wordt het gebied veel meer op verblijf ingericht dan nu het geval is.

5

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Samenvatting investeringsnota 5 juli 2022

Groen Groen is cruciaal in de ontwikkeling van de (steeds meer) verdichtende stad en is nodig voor een economisch sterke en leefbare klimaatadaptieve stad. Het is noodzakelijk voor verblijven, rust, ontmoeting en beweging maar ook voor de biodiversiteit, natuur en een regen- en hittebestendige stad. De groennorm is van toepassing op nieuwe buurten waar we alle kansen moeten benutten voor het realiseren van voldoende hoogwaardig en intensief te gebruiken buurtgroen. ‘Tennispark’ is een buurt waar op een kleine kavel veel woningen worden toegevoegd met veel aandacht voor het groenontwerp. In de eindsituatie zal er meer ópenbaar groen zijn omdat een groot deel van het huidige ‘groen’ zich op het niet openbare terrein van het Tennispark bevindt. Op een steenworp afstand ligt de Sloterplas, met veel hoogwaardig groen. Voor de locatie tennispark is de inzet dan ook primair op het toevoegen van kwaliteit aan de directe groene woonomgeving. De referentienorm gaat uit van twee typen groen: ‘gebruiksgroen’ 16 m2 per woning voor recreatie en verblijven, en ‘ecosysteemgroen’ 6 m2 per woning voor biodiversiteit en klimaatadaptatie. Beide soorten groen zijn in ‘Tennispark’ vertegenwoordigd. Er wordt meer ópenbaar groen gerealiseerd omdat een groot deel van het huidige ‘groen’ zich op het niet openbare terrein van het Tennispark bevindt.

Strikt genomen voldoet het plan niet aan de referentienorm voor wat betreft groen. De referentienorm is bedoeld voor nieuwe buurten waar we alle kansen moeten benutten voor het realiseren van voldoende hoogwaardig en intensief te gebruiken buurtgroen. Maatschappelijke Voorzieningen Met de verdichting en transformatie van het huidige tennispark naar een woongebied met voorzieningen realiseren we een stukje Amsterdam dat de stad completer maakt. De bouw van het IKC draagt bij aan de geconstateerde huidige en toekomstige behoefte aan meer onderwijscapaciteit in Nieuw West. Andere maatschappelijke voorzieningen zijn in voldoende mate aanwezig in directe omgeving van het plangebied. Buitensport en spelen De stad wordt zo ingericht dat het de Amsterdammers uitnodigt tot bewegen, spelen en sporten. Het groen in en rond de stad speelt hierin een belangrijke rol: het biedt Amsterdammers de mogelijkheid te sporten en bewegen in een natuurlijke, gezonde omgeving. De realisatie van spotvoorzieningen is onlosmakelijk verbonden met gebiedsontwikkeling, waarbij de referentienormen voor sport de basis vormen. Voor wat betreft sporten in de openbare ruimte is de norm 1 m2 per woning, wat betreft spelen in de openbare ruimte is de norm 150 m2 op 300 woningen en wat betreft georganiseerde buitensport is de norm 5 m2 per woning in gemengd stedelijk milieu.

Sportvoorzieningen zijn vaak ruimte-extensief dat zij zich niet makkelijk laten inpassen in binnenstedelijke gebieden die bij uitstek geschikt zijn voor verdichting, zoals de locatie Tennispark. Daarvoor is de 1-2-3 benadering ontwikkeld. Er wordt eerst gekeken of er sportvoorzieningen kunnen worden gerealiseerd in de gebiedsontwikkeling (stap 1), vervolgens naar het intensiveren van bestaande sportparken (stap 2) en wanneer stap en 1 en 2 onvoldoende ruimte bieden - het realiseren van nieuwe sportparken (stap 3). Op de locatie tennispark wordt een compact modern tennis- en padelcomplex gerealiseerd bestaande uit twee inpandige tennisbanen, vier inpandige padelbanen en acht buiten tennisbanen. Het nieuwe complex is, mede omdat het jaarrond bespeelbaar is, een goede vervanging van het huidige complex. Dit tenniscomplex voorziet in een belangrijke sportfunctie voor een groter gebied. In spelen wordt binnen het gebied ruim voorzien op het openbare 6

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Samenvatting investeringsnota 5 juli 2022

speelterrein van het integraal kindcentrum. In het plan worden de mogelijkheden voor sporten en spelen in de openbare ruimte uitgebreid. Daarvoor wordt ook gekeken naar de combinatiemogelijkheden met het gebruiksgroen en het autovrije binnenterrein. Dit komt terug in het ontwerp voor de openbare ruimte. Daarmee wordt invulling gegeven aan stap 1 van de benadering. Dit neemt niet weg dat er via stap 2 en 3 nog een bijdrage geleverd zal worden aan verdere doorontwikkeling van de sport in Nieuw-West. Deze benadering zal in samenhang met de andere ontwikkelgebieden in Nieuw-West en aanpalende gedeelten van West worden opgesteld. Duurzaamheid & milieu Op basis van de Amsterdamse ambities en het vigerend beleid op duurzaamheid zijn er met de ontwikkelaar afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het Tennispark. Het in te dienen Bouwplan zal voldoen aan de hierin opgenomen randvoorwaarden, alsmede aan alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving op het moment dat de omgevingsvergunning wordt aangevraagd. De Gemeente heeft de Erfpachter nadrukkelijk uitgenodigd tot duurzaam bouwen en moedigt innovaties en duurzame toepassingen aan die aantoonbaar bijdragen aan de duurzaamheids- en klimaatdoelstellingen van de Gemeente. Communicatie en participatie In september 2019 heeft een eerste bewonersavond plaatsgevonden waarin deze ontwikkeling is gepresenteerd.

Deze avond ging over de toekomstige ontwikkeling van het totale projectgebied Jan Evertsenstraat West, waarvan het Tennispark Sloterplas onderdeel is. Na deze avond zijn door de ontwikkelaar ontwerpsessies georganiseerd met toekomstige gebruikers en andere betrokken partijen. Daarnaast heeft de ontwikkelaar verschillende stakeholders in het gebied geïnterviewd over de plannen en hebben ze een aparte informatiebijeenkomst georganiseerd voor de leden van de Tennisvereniging. In oktober 2021 heeft VORM tijdens een online informatieavond de bewoners geïnformeerd over de laatste stand van zaken rondom het project en teruggekoppeld wat ze hebben gedaan met de input die ze eerder hebben opgehaald bij de bewoners. Na vrijgave van het concept investeringsnota door het college van B&W is er conform de Algemene Inspraakverordening (Gemeenteblad 2016, afd. 3A, nr. 63/168) een inspraakperiode van 6 weken geweest, van 20 januari 20220 t/m 2 maart 2022. Op 10 februari 2022 heeft de gemeente een informatiespreekuur georganiseerd t.b.v. de concept investeringsnota en het ontwerp bestemmingsplan. Naar aanleiding van het informatiespreekuur heeft op 25 februari 2022 een schouw van het plangebied plaatsgevonden, waarbij een aantal bewoners, de gemeente en projectontwikkelaar aanwezig waren. Belanghebbenden hebben een inspraakreactie de concept investeringsnota kunnen indienen.

1 belanghebbende heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Deze zienswijzen is verwerkt in een nota van beantwoording welke onderdeel uit maakt van de besluitvormingsstukken ten behoeve van vaststellen van de investeringsnota op 9 november 2022 door de raad. In het proces richting vaststelling van de investeringsnota kunnen belanghebbenden ook nog inspreken tijdens de behandeling van de investeringsnota in de commissievergadering Ruimtelijke Ordening.

7