03 Ruimtelijke onderbouwing bij omgevingsvergunning

Boodschappen dichtbij voor bewoners: met dit beleid wil Amsterdam in de eerste plaats dat bewoners op redelijke afstand van de woning (750 meter loopafstand) dagelijkse boodschappen kunnen doen. 2. Meerdere aantrekkelijke winkelgebieden, ook buiten de binnenstad: Amsterdam heeft als ambitie om meerdere aantrekkelijke winkelgebieden te hebben. Het betreft hier het echte 'winkelen' voor producten die niet elke dag worden gekocht. 21

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Gebiedsgerichte koers detailhandel Amsterdam is in het detailhandel beleid onderverdeeld in drie zones: een kernzone, een centrumzone en een stadszone. De zones verschillen in het al aanwezige winkelaanbod, de stedenbouwkundige structuur en het verzorgingsgebieden. Naast de stadsbrede beleidslijnen is voor elk van de drie zones een specifieke koers ingezet. De bij de zones behorende opgaven zijn: - Kernzone: geleiding en spreiding van drukte, aanpak diversiteit, meer belevenis, beperkt nieuwe grootschalige winkels en aandacht voor borging dagelijks aanbod; - Centrumzone: borging boodschappen in stadsstraten en ruimte voor nieuwe formules en concepten; - Stadszone: uitrol centrummilieu/transformatie van functies, toekomstbestendig maken van de stadsdeelcentra en aanpak leegstand. Detailhandelsbeleid in de Omgevingsvisie In de Omgevingsvisie wordt verder vooruit gekeken. Zo beoogt de gemeentelijke strategische keuze voor meerkernige ontwikkeling de transformatie van stadsdeelcentra Buikslotermeerplein, Osdorpplein en Amsterdamse Poort ArenAPoort naar gemengde stedelijke centra. Door deze drie centra te verdichten met wonen en werken en beter te integreren in het omliggende weefsel van de stad wordt nagestreefd de gebieden een nieuwe toekomst te bieden.

Een vrijere menging en uitwisseling tussen detailhandel en overige functies is daarbij belangrijk, temeer daar de groei van internetwinkelen de toekomstige omvang van detailhandel extra onzeker maakt. Ook andere delen van de stad kunnen baat hebben bij het vloeiender maken van het onderscheid tussen detailhandel en overige niet-woonfuncties, met name in (nieuwe) stadsstraten. De Agenda Samen stadmaken wil op verschillende, nader te bepalen plekken in buurten meer ruimte bieden aan lokaal ondernemerschap van velerlei aard. Dat kunnen maakbedrijfjes zijn, culturele of dienstverlenende bedrijfjes, horeca, maar ook kleinschalige detailhandel, of mengvormen daarvan. De vernieuwing van het detailhandelsbeleid is op dit punt geagendeerd als uitwerkingsopgave voor de komende jaren. Het zou mooi zijn als detailhandel daarmee integraal onderdeel wordt van flexibelere en inclusievere mogelijkheden. 4.3.5. Nota Parkeernormen Auto (2017) In geval van nieuwe ontwikkelingen zoals het toevoegen van woningen of bebouwing ten behoeve van economische functies geldt dat er moet worden voorzien in 'voldoende parkeergelegenheid', op eigen terrein. Verkeerskundig adviesbureau Goudappel heeft op basis van de Nota Parkeernormen Auto in een notitie (zie bijlage 4) in kaart gebracht wat de met het bouwplan samenhangende parkeerbehoefte is.

Omdat de parkeerbehoefte deels wordt opgevangen in parkeergarage 'De Hallen' en deels in het openbaar gebied, is beoordeeld wat de parkeerdruk is in de directe omgeving op de maatgevende momenten. In paragraaf 5.1.3 van deze Ruimtelijke Onderbouwing wordt daarop ingegaan.

22

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

4.3.6. Nota parkeernormen Fiets en Scooter Op 14 maart 2018 is de Nota Parkeernormen Fiets en Scooter vastgesteld, het beleidskader op basis waarvan we bij ruimtelijke (her-)ontwikkelingen eisen stellen aan de parkeervoorzieningen bij niet-woonfuncties. De nota is niet van toepassing op aanvragen voor een omgevingsvergunning die zijn ingediend voorafgaand aan het moment van publicatie van het besluit tot vaststelling van de nota. Voorafgaand aan inwerkingtreding van de nota gold geen ander fietsparkeerbeleid, zodat er geen fietsparkeernormen gelden. Niettemin wordt in deze Ruimtelijke Onderbouwing in paragraaf 5.1.4 aangetoond dat het bouwplan voldoet aan de goede ruimtelijke ordening wat betreft fietsparkeren. 4.3.7. Hemelwaterverordening Amsterdam Amsterdam heeft in het Gemeentelijke Rioleringsplan 2016‐2021 de ambitie opgenomen om in 2020 een bui van 60 mm in één uur aan te kunnen zonder dat schade aan huizen en vitale infrastructuur ontstaat. Om dit te bereiken zal zowel in de bestaande stad als in nieuw te ontwikkelen gebieden rekening moeten worden gehouden met extreme neerslag. Daarbij is onder meer van belang dat zowel op particulier terrein als op openbaar terrein voldoende waterberging wordt gerealiseerd. Een van de juridische instrumenten die een bijdrage kan leveren aan een klimaatbestendig en waterrobuust Amsterdam is een zogenaamde hemelwaterverordening.

Op 26 april 2021 is de Hemelwaterverordening Amsterdam vastgesteld. Artikel 7 van de hemelwaterverordening regelt het overgangsrecht. Daarin is bepaald dat de verordening niet van toepassing is op gebouwen waarvoor vóór inwerkingtreding van de verordening een omgevingsvergunning voor bouwen is aangevraagd. De onderhavige aanvraag wordt daarom niet getoetst aan de hemelwaterverordening. 4.3.8. Erfgoedbeleid Voor Amsterdam komt het verankeren van de cultuurhistorie in het proces van ruimtelijke ordening en transformatieopgaven aan bod in de Beleidsnota ‘Ruimte voor Geschiedenis’ (vastgesteld 13 april 2005), ‘Spiegel van de Stad, visie op het erfgoed van Amsterdam’ (vastgesteld 14 november 2011) en in ‘Erfgoed voor de stad, agenda voor het erfgoed in een groeiend Amsterdam’ (vastgesteld 5 juli 2016). In paragraaf 5.7 wordt nader ingegaan op de relevantie van cultuurhistorie en archeologie voor dit project. 4.4.

Conclusie Het voornemen is in overeenstemming met het beleid waaraan deze aanvraag getoetst dient te worden.

23

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

5. Milieu- en omgevingsaspecten 5.1.

Verkeer en parkeren 5.1.1. Overwegingen en uitgangspunten Het gebruik van een gebouw leidt tot verkeersbewegingen, die afhankelijk zijn van de functies die in dat gebouw zijn gerealiseerd. In dit geval zijn de gronden van het projectgebied in het geldende bestemmingsplan zodanig bestemd dat bovenwoningen en in de plint niet-woonfuncties mogelijk zijn. In deze paragraaf wordt verkend wat de veranderingen in de verkeersbewegingen en het parkeren zijn bij het toestaan van het project. Zo kan een vergelijking worden gemaakt van de effecten tussen de toegestane functies volgens het geldende bestemmingsplan en het project. Huidig Volgens het geldende bestemmingsplan zijn ter plaatse woningen en in de plint winkels en horeca toegestaan. Er bestonden 39 woningen en circa 600 m2 detailhandel / horeca. Op grond van de in 2009 verleende bouwvergunning zijn ter plaatse 21 woningen, circa 630 m2 detailhandel en circa 240 m2 horeca toegestaan. Toekomstig Het project voorziet in een hotel van maximaal 55 kamers/appartementen, 562 m2 detailhandel en 95 m2 horeca. Het verkeer rond een hotel wordt bepaald door de aankomst en het vertrek van de gasten, de winkel- en horecabezoekers, het personeel en de bevoorrading. 5.1.2.

Verkeer Verkeerskundig adviesbureau Goudappel heeft in een notitie (zie bijlage 4) de verkeersgeneratie van het project bepaald en inzicht gegeven in het effect van het extra verkeer op de verkeersveiligheid en verkeersafwikkeling. De notitie geeft invulling aan de onderzoeksopdracht die de Afdeling gaf in haar tussenuitspraak van 13 februari 2019 (waaraan in paragraaf 1.1.5 van deze Ruimtelijke Onderbouwing wordt gerefereerd). Uit de notitie blijkt dat de projectontwikkeling 275 motorvoertuigbewegingen per weekdag genereert, inclusief de bevoorrading. De bevoorrading geschiedt op dezelfde wijze als bij de winkels van de nabijgelegen Kinkerstraat. Er is als gevolg van het plan geen sprake van een substantieel andere frequentie van de bevoorradingsvoertuigen in de Kinkerstraat en Jan Pieter Heijestraat. Met behulp van de Wegenscan is een toets uitgevoerd naar de verkeersveilige capaciteit van de Jan Pieter Heijestraat. De Wegenscan is een tool ontwikkeld door Goudappel waarmee op basis van 24

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

wegkenmerken een uitspraak kan worden gedaan over de maximaal wenselijke verkeersintensiteit conform Duurzaam Veilig beleid. Het maatgevende criterium is de breedte van de weg. Dit betekent dat de verkeersveilige capaciteit van de Jan Pieter Heijestraat 5.300 motorvoertuigen per etmaal is. In de referentiesituatie (zonder plan) is de verkeersintensiteit maximaal 3.034 motorvoertuigen per etmaal. De totale verkeersgeneratie van de ontwikkeling bedraagt 275 motorvoertuigen per weekdagetmaal. Het verkeer verdeelt zich in noordelijke en zuidelijke richting (richting respectievelijk de Kinkerstraat en Overtoom). Het gaat per wegvak om ongeveer 70 motorvoertuigen per etmaal. Dit is 1% tot 2% van het verkeer op de Kinkerstraat en Overtoom. Dit is dusdanig beperkt dat er geen sprake is van een substantiële wijziging van de verkeersstroom op beide wegen. Bij de beoordeling of het aantal extra voertuigbewegingen verkeersveilig afgewikkeld kan worden via de Jan Pieter Heijestraat, is uitgegaan van een worst case-scenario waarin al het verkeer gebruik maakt van hetzelfde deel van de Jan Pieter Heijestraat. In de praktijk zal het verkeer zich over noordelijke en zuidelijke rijrichtingen verdelen, zoals hiervoor aangegeven. In de planvariant is de verkeersintensiteit maximaal (3.045 + 275 =) 3.309 motorvoertuigen per etmaal.

Er is daarmee zowel in de referentie- als planvariant sprake van een verkeersveilige verkeersdruk op de Jan Pieter Heijestraat. Op basis van bovenstaande analyse kan gesteld worden dat de ontwikkeling de verkeersveiligheid niet in het geding brengt. De verkeergeneratie van de ontwikkeling in zijn geheel bedraagt 275 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit extra verkeer kan verkeersveilig worden afgewikkeld, ook in het theoretische geval dat de gehele verkeersgeneratie in dezelfde richting rijdt. 5.1.3. Parkeren auto Verkeerskundig adviesbureau Goudappel heeft op basis van de Nota Parkeernormen Auto uit 2017 in een notitie (zie bijlage 4) in kaart gebracht wat de met het bouwplan samenhangende parkeerbehoefte is. Daarbij is het hiervoor in paragraaf 5.1.1 genoemde programma in beschouwing genomen. Parkeerbehoefte De te hanteren parkeernormen zijn hierna weergegeven. In paragraaf 3.1 van de notitie van Goudappel is toegelicht welke uitgangspunten zijn gehanteerd bij het bepalen van deze normen.

Tabel: Parkeernormen gebaseerd op CROW parkeerkencijfers uit publicatie 381

25

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

De ongewogen parkeerbehoefte (= programma x parkeernorm) is weergegeven in de tabel hieronder.

Tabel: Ongewogen parkeerbehoefte

Parkeeraanbod Op eigen terrein worden geen parkeerplaatsen gerealiseerd. De gemeente kan afwijken van de eis om parkeerplaatsen op eigen terrein aan te leggen conform het gestelde in paragraaf 6 “Afwijken van parkeernormen” van de Beleidsregels Nota Parkeernormen zoals opgenomen in bijlage 1 bij de Nota en toegelicht in hoofdstuk 7 van de Nota. Het parkeerbeleid 2017 biedt de mogelijkheid tot compensatie indien een parkeergarage fysiek onmogelijk of onwenselijk is. Daarvan is in dit geval sprake: • Er bestaat geen mogelijkheid tot het realiseren van een garage met hellingbaan. Uitsluitend een garage met liftsysteem zou mogelijk zijn. Een dergelijke systeem is traag in gebruik en leidt tot ongewenste wachttijden, waarbij auto’s op de stoep of op de weg zullen moeten wachten op verwerking. • De kleinschalige stedenbouwkundige situatie biedt geen mogelijkheden voorzieningen te treffen om deze nadelen op te vangen. • Omdat een gebouwde parkeergarage feitelijk tot verkeersaantrekking leidt op de plek zelf, is het realiseren van een parkeervoorziening die uit zijn aard niet volwaardig kan functioneren ongewenst. • Gelet op de mogelijke risico’s voor de grondwaterstand heeft het ook de voorkeur niet lichtzinnig om te gaan met voorzieningen die leiden tot ondergronds bouwen.

In dit verband (en in samenhang met andere beperkingen) heeft initiatiefnemer ook besloten zijn programma voor de kelderverdieping waarvoor eerder al vergunning was verleend op te geven. Een en ander heeft in vooroverleg met de gemeente plaatsgevonden. • Initiatiefnemer zal de 14 parkeerplaatsen die voortkomen uit de parkeerbehoefte van het appartementenhotel onderbrengen in parkeergarage De Hallen. De doelgroep is goed te sturen. De bereidheid van hotelbezoekers in dit concept, waarbij voor dagen of zelfs weken een garageplek is benodigd, is groot: - de kosten voor parkeren in de openbare ruimte liggen hoger; - hotelbezoekers beschikken niet over een vergunningplek (er is dus geen goedkoop alternatief); - de afstand naar de parkeergarage De Hallen vormt geen belemmering voor langparkeerders. Deze liggen op 600 meter loopafstand, hetgeen een acceptabele loopafstand is conform CROW publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’. • Uit paragraaf 3.3 van de notitie van Goudappel komt naar voren dat de bezetting op straat ook op piekmomenten onder de 90% blijft. Daarbij kan nadrukkelijk worden opgemerkt dat in de verwerking van deze cijfers geen saldering heeft plaatsgevonden (vanwege beëindiging van het 26

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

voorgaande gebruik). Met andere woorden, dat de reguliere bestemming een gelijke of zelfs hogere parkeerdruk genereert, is daarbij niet betrokken. Dit leidt er dan ook toe dat: - het initiatief wat betreft de methode van berekening voldoet aan de gestelde eisen. - in feitelijke zin een lagere belasting op de openbare ruimte ontstaat, dan op basis van een plan dat past binnen de geldende bestemming, omdat er 14 auto’s elders worden ondergebracht. Op basis van deze overwegingen wordt geconcludeerd dat het ongewenst is een fysieke voorziening te treffen. De parkeerbehoefte van het appartementenhotel wordt opgelost in parkeergarage ‘De Hallen’. De parkeerbehoefte van de detailhandel en kleinschalige horeca wordt opgelost in de openbare ruimte. Om die reden is in de notitie van Goudappel aan de hand van aanwezigheidspercentages bepaald welke De parkeerbehoefte per moment van de week in de openbare ruimte zal zijn ten behoeve van detailhandel en horeca.

Tabel: Parkeerbehoefte per moment van de week

In de notitie van Goudappel is het parkeeraanbod in de openbare ruimte bepaald op basis van onderzoek van de gemeente en aanvullende tellingen door Goudappel. Gebleken is dat in de referentie- en plansituatie sprake is van een acceptabele parkeersituatie. De gemeente Amsterdam ziet een parkeerbezetting van 90% als aanvaardbaar maximum. De extra parkeerbehoefte leidt niet tot een onaanvaardbare toename in de omgeving. 5.1.4. Fietsparkeren De fiets- en scooterparkeernormen zijn beschreven in de Nota Parkeernormen Fiets en Scooter (d.d. 19 maart 2018). Deze normen zijn niet van toepassing op het project, omdat het beleid geen betrekking heeft op vergunningaanvragen van voor de publicatie van het beleid. Niettemin wordt in de notitie van Goudappel ingegaan op de nota en de wijze waarop in het project daaraan tegemoet wordt gekomen. De ongewogen fiets- en scooterparkeerbehoefte is weergegeven in onderstaande twee tabellen.

Tabel: Ongewogen fietsparkeerbehoefte

27

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Tabel: Ongewogen scooterparkeerbehoefte

De fiets- en scooterparkeerbehoefte per moment van de week is weergegeven in onderstaande tabellen.

Tabel: Fietsparkeerbehoefte per moment van de week

Tabel: Scooterparkeerbehoefte per moment van de week

In het gebouw wordt op de begane grond een fietsparkeervoorziening gerealiseerd met een oppervlak van 73 m2 bvo. Inpandig is ruimte voor 78 fietsen. De maximale fietsparkeerbehoefte is 50. De maximale scooterparkeerbehoefte is 4. Fietsers en scooters kunnen inpandig geparkeerd worden. Er is daarmee sprake van een acceptabele parkeersituatie voor fiets en scooter. 5.1.5. Bevoorrading De bevoorrading van de nieuwe functies wordt opgelost in de openbare ruimte, aan de J.P. Heijestraat. Daarvoor is voldoende ruimte beschikbaar. 5.2.

Luchtkwaliteit Voor luchtkwaliteit is titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen), beter bekend als de Wet luchtkwaliteit, het kader. Daarin is bepaald dat in ruimtelijke plannen moet worden voldaan aan grenswaarden voor onder meer stikstofdioxide en fijn stof. In het ‘Besluit niet in betekenende

28

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

mate bijdragen’ is bepaald dat indien een plan/project kan worden beschouwd als ‘niet in betekenende mate’ er geen toetsing aan de grenswaarden hoeft plaats te vinden. In de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen’ is voor een aantal specifieke projecten een berekening gemaakt bij welk bouwprogramma er nog sprake is van ‘niet in betekenende mate’. Dit is als het project betrekking heeft op maximaal 1.500 woningen of 100.000 m² kantoren (bij één ontsluitingsweg) of een combinatie van beide. Uit paragraaf 5.1.2 blijkt dat het project leidt tot een geringe wijziging van het aantal verkeersbewegingen (275 mvt/weekdag). Voor zover sprake zou zijn van een toename aan verkeersbewegingen is deze beduidend minder dat het aantal verkeersbewegingen als gevolg van 1.500 woningen of 100.000 m² kantoren. Uit onderstaande berekning ana de hand van de NIBMtool wordt geconcludeerd dat het project als ‘niet in betekenende mate’ kan worden aangemerkt en derhalve geen nadelige gevolgen voor luchtkwaliteit heeft.

5.3.

Geluid Op grond van de Wet geluidhinder is akoestisch onderzoek verplicht voor nieuwe geluidgevoelige bestemmingen die worden gerealiseerd binnen de geluidzone van wegen, spoorwegen of industrieterreinen. Hotels, detailhandel en horeca zijn conform de Wet geluidhinder/Besluit geluidhinder niet aangemerkt als geluidsgevoelige functies, zodat geen akoestisch onderzoek benodigd is voor de verlening van de onderhavige omgevingsvergunning.

5.4.

Externe veiligheid Voor ruimtelijke projecten in de nabijheid van opslag of langs routes van gevaarlijke stoffen moet onderzoek gedaan worden naar individueel en/of groepsrisico. In de directe nabijheid van de locatie zijn geen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd of opgeslagen. Het bouwplan ligt ook niet in de nabijheid van een aangewezen route van gevaarlijke stoffen. Er hoeft geen onderzoek externe veiligheid te worden verricht naar het vervoer van gevaarlijke stoffen over vaarwegen. 29

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

5.5.

Bodem Onderzoek mei 2009 In mei 2009 is door onderzoeksbureau Ambiente Nederland B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek is gebleken dat zowel de grond als het grondwater verontreinigd is. Het gaat hierbij om matige en sterke verontreinigingen barium, koper, zink en PAK, waarvan de concentraties tussen- en interventiewaarden overschrijden. De matige en sterke verontreinigingen zijn aangetroffen in de bovenste 1,5 meter grond. In de diepere gronden (tot 3 meter) en het grondwater zijn slechts lichtere verontreinigingen vastgesteld. De verwachting van het onderzoeksbureau was dat de bodem in een diepte van 3-7 meter niet tot hooguit licht verontreinigd is. Het te saneren oppervlak kleiner is dan 5.000 m2 en omdat de verontreinigingen immobiel zijn, zal de sanering onder een melding in het kader van het Besluit Uniforme saneringen (BUS) kunnen worden uitgevoerd. Onderzoek augustus 2016 In augustus 2016 is ook door onderzoeksbureau RSM B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4). Uit het bodemonderzoek blijkt dat in de venige ondergrond lichte verontreinigingen met kwik, lood en PAK aanwezig zijn. De licht verhoogde olie-concentraties welke in de veenmonsters gemeten zijn, worden toegeschreven aan de aanwezigheid van natuurlijke, humeuze componenten in het monstermateriaal.

In de puinhoudende bovengrond op de locatie is geen asbest aangetroffen. Strikt genomen dient de onderzoekshypothese op basis van de lichte verontreinigingen in het grondwater verworpen te worden. Gezien echter de (geringe) mate waarin Streefwaarden overschreden zijn, ziet RSM B.V. een aanleiding voor een nieuw onderzoek op basis van een aangepaste onderzoekstrategie. RSM B.V. adviseerde het bodemonderzoek voor te leggen aan de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Daarnaast verdient het aanbeveling om voorafgaand aan de grondwerkzaamheden welke in het kader van het nieuwbouwproject zullen worden uitgevoerd een BUS-melding bij de Omgevingsdienst in te dienen. In de melding dient aangegeven te worden hoe de verschillende materialen welke bij het graven van de bouwput zullen vrijkomen (zoals zand, kolengruis, klei en veen) gescheiden en verwerkt worden. Conclusie Er is geen sprake van acute saneringsplicht. Op basis van een normale BUS-melding kan voorafgaand aan de bouw de sanering uitgevoerd worden. De milieukundige bodemsituatie is geen belemmering voor verlening van de omgevingsvergunning.

30

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

5.6.

Water Het terrein was al grotendeels verhard/bebouwd. Het project leidt dan ook niet tot een significante uitbreiding van het verhard oppervlak. In het kader van de in 2009 verleende bouwvergunning is reeds vergroting van het bebouwd oppervlak op het binnenterrein toegelaten. Het voorliggende bouwplan wijkt daarvan niet af. Het bouwplan voorziet niet in graafwerkzaamheden voor ondergrondse bebouwing, zodat om die reden geen grondwatereffecten te verwachten zijn.

5.7.

Archeologie en cultuurhistorie Dit project voorziet niet in graafwerkzaamheden voor ondergrondse bebouwing. Er is geen monumentale bebouwing aanwezig op het perceel of de aangrenzende terreinen. Hierna wordt ingegaan op relevante onderdelen uit de Cultuurhistorische verkenning Oud West die door de gemeente Amsterdam is opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan ‘Oud West’. Het ontstaan van de stedenbouwkundige structuur Oud West is een lappendeken van plannen die door verschillende particuliere bouwmaatschappijen zijn opgezet. Een stadsplattegrond uit 1881 laat zien hoe in het agrarische- en industriële landschap al stukjes buurt zijn aangelegd die wachten op aansluiting op gebieden die nog moesten worden ontwikkeld. De eerste buurten kwamen tot stand tussen 1880 en 1900 en kwam tot aan de Jan Pieter Heijestraat. Het gedeelte ten westen van de Jan Pieter Heijestraat kwam in twee etappes tot stand: tot aan de Rijnvis Feithstraat volgens een plan uit 1902; het laatste stuk tot aan de Kostverlorenvaart volgens een plan uit 1910.Kenmerkend voor de wijk zijn de lange rechte oostwest gerichte straten, met spaarzame plein- of plantsoenruimten, die uiteindelijk op een andere plek dan het oorspronkelijke plan gerealiseerd werden. De structuur van Oud West is sinds het begin van de 20ste eeuw nauwelijks gewijzigd.

Vele industriegebouwen verdwenen, een beeldbepalende kerk aan de Jacob van Lennepgracht werd gesloopt, maar het 19de -eeuwse stadsweefsel bleef intact. Verspreid in het plangebied vonden kleine stadsvernieuwingsoperaties plaats volgens de opvattingen en in de vormgeving van de betreffende periode. De architectuur van de bebouwing In Oud West domineert het gesloten bouwblok, meestal van vier lagen hoog en een kap. De bebouwing vond ogenschijnlijk pandsgewijs plaats. Bij beter kijken blijkt een bouwblok dikwijls uit een aaneenschakeling van ensembles van twee of meer panden te gaan. Kreeg elk pand bij de start van de negentiende -eeuwse uitbreidingen nog een dwars op de straat geplaatste kap, vanaf 1880 wordt een parallel aan de straat geplaatste kap over het gehele bouwblok geplaatst. Het gaat meestal om afgetopte daken met een helling van ongeveer 60 graden. Vanaf de vaststelling van de woningwet in 1901 zoeken verschillende woningbouwverenigingen zoals Rochdale en de ACOB locaties in Oud West voor de bouw van woningen. Vooraanstaande 31

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

architecten als J.H. van der Pek en J. van Epen en leverden de ontwerpen. De gevel van de bouwblokken werd als een samenhangend geheel ontworpen. De vorm van de woningbouwblokken werd ook gebruikt voor het scheppen van stedenbouwkundige ruimtes zoals de woningbouw aan de Hasenbroekstraat uit 1909, ontworpen door W. Noorlander. De mede door de woningwet ingegeven verandering in de Amsterdamse bouwverordening van 1905 zorgde ervoor dat regels voor de opzet van een plattegrond effect hadden op de gevels van de woningen. Trappenhuizen moesten direct licht van buiten krijgen, zodat in de afwisseling van raamgroottes in de woonbebouwing voorbij de Jan Pieter Heijestraat de plaats van de trappenhuizen zichtbaar is. Cultuurhistorisch betekenisvolle elementen en structuren In 2004 werd de Atlas 19de-eeuwse Ring gepubliceerd waarin waarderingskaarten van de stedenbouwkundige structuur en de bebouwing zijn opgenomen. Deze kaarten zijn in combinatie met de Welstandsnota van 2013 vastgesteld. Op deze kaarten zijn de straten en pleinen als stedenbouwkundige zones gewaardeerd. Hieronder wordt het openbaar gebied verstaan, dat wil zeggen straten en pleinen of combinaties dan wel gedeelten daarvan, in samenhang met flankerende bebouwing, groen, water en privétuinen die grenzen aan het openbaar gebied.

Deze zones zijn gewaardeerd van een basiszone, via zone C en B opklimmend naar Zone A (zie welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam, p. 44). De zonewaarderingen helpen bij de cultuurhistorische waardering van de verschillende gebieden in Oud West. Omdat het hierbij vooral om een esthetische waardering gaat, kan een gebied ondanks de vele met een basiszone gewaardeerde straten toch van cultuurhistorisch hoge waarde zijn door de historische betekenis ervan. Dat geldt bijvoorbeeld voor de Vondelparkstrook als pre-stedelijk gebied, waarvan de structuur teruggaat tot de 16de eeuw. Morfologie Oud-West is hoofdzakelijk oostwest verkaveld. Hier ligt een gridsysteem aan ten grondslag dat in de 19e eeuw over het bestaande kanalen-, sloten- en wegenpatroon werd heen gelegd, met enkele uitzonderingen hierop, zoals de Kinkerbuurt Zuid die met de stadsvernieuwing van de jaren tachtig een rigoureuze transformatie onderging. Rooilijnen De stedenbouwkundige structuur van Oud West bestaat voor een groot deel uit een raster van wegen. De invulling van het raster gebeurde met gesloten bouwblokken. De toepassing van gesloten bouwblokken zorgt voor een scherpe scheiding tussen privé en openbaar terrein. De rooilijnen bepalen de contouren van de bebouwing. Kenmerkend voor veel van de bouwblokken zijn de afgeschuinde hoeken, waardoor de kruispunten optisch groter lijken.

M en A adviseert de rooilijnen in de regels vast te leggen, zodat het verkavelingspatroon van Oud West herkenbaar blijft. Plinten In veel van de negentiende-eeuwse straten bevonden zich winkels met puien die zorgden voor een sterke wisselwerking tussen de winkelwoonhuizen en de openbare ruimte. Veel van deze winkelruimtes zijn nu in gebruik als woonruimte, voor werken aan huis of bij kleine bedrijven. Voor 32

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

de beleving van de openbare ruimte en de leefbaarheid van de buurten is het open karakter van de begane grond van groot belang. De als open vormgegeven winkelpuien vertegenwoordigen een belangrijke cultuurhistorische waarde van de 19de eeuwse stad. Bouwhoogtes De bebouwing van de 19de -eeuwse bouwblokken is overwegend vier lagen hoog met een kap. Voor bebouwing met een orde 2 waardering of een orde 3 waardering die gelegen zijn aan een straat of plein met een Zone A of B waardering valt te overwegen dat deze bouwhoogte aangehouden te worden. Belangrijk voor de 19de-eeuwse stedenbouw zijn de accenten op kruispunten van straten. Zij staan aangeven op de ordekaarten. Onderzocht zou kunnen worden of deze accenten in de regels geborgd moeten worden of dat de welstandsnota zodanig is opgesteld dat deze accenten bij wijzigingen aan het dak niet ingebouwd raken door dakkapellen en dakopbouwen. Kapvormen De kapvormen zijn bepalend voor het straatbeeld. Of bij de gesloten bouwblokken kappen dwars op de straat zijn toegepast of parallel aan de straat, is afhankelijk van de bouwperiode. Bij kapvormen met een helling dienen nok- en goothoogte te worden vastgelegd en een maximale hellingshoek van 60 graden worden aangehouden. Toetsing Het bouwplan voegt zicht naar de oorspronkelijke oostwest-verkaveling: het gridsysteem ofwel het raster van wegen.

Het bouwplan sluit, zoals oorspronkelijk, het gesloten bouwblok. Het sluit aan bij de rooilijnen De afgeschuinde hoek aan de kruising J.P. Heijestraat – Borgerstraat blijkt op de begane grond behouden maar daarboven wordt een haakse hoek gerealiseerd. Op deze afwijking wordt hierna nog ingegaan. De plint wordt wederom gevormd door winkels en horeca met puien. De bebouwing wordt vier lagen hoog met een verbijzonderde vijfde bouwlaag (plat dak met setbacks), geen kap. Ook op deze afwijking wordt hierna nog ingegaan. De voor de 19de-eeuwse stedenbouw belangrijke accenten op kruispunten van straten wordt vormgegeven door de plaatsing van de gevels van de vijfde bouwlaag in de rooilijn, wat wordt geaccentueerd door de setbacks daarnaast. Motivering ten aanzien van de rooilijn en de dakbeëindiging In het kader van de belangenafweging die de gemeente, ter herstel van het op 21 juli 2016 door de rechtbank geconstateerde motiveringsgebrek, moet maken om tot een oordeel te komen of de afwijkingen ten aanzien van de 'kapvorm' en de 'overschrijding van de voorgevellijn' ruimtelijk aanvaardbaar is, is advies gevraagd aan de stedenbouwkundige van de afdeling Ruimte en Duurzaamheid van de gemeente Amsterdam. Het stedenbouwkundige advies dateert van 22 augustus 2016 (zie bijlage 5).

33

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

De stedenbouwkundige is - kort verwoord - van mening dat de in het bouwplan opgenomen afwijkingen ten aanzien van de kapvorm, de Franse balkons alsmede de bebouwing van de hoek niet bezwaarlijk zijn, maar dat de overschrijding van de voorgevelrooilijn door de grote balkons aan de zuidzijde van het gebouw ter plaatse van de hoek Borgerstraat/ Jan Pieter Heijestraat (met de lengte van 4,2 men de diepte van 0,7 m) een onwenselijke ruimtelijke impact op de straat heeft. Op dit punt adviseert de stedenbouwkundige om deze (grotere) balkons (met 0,7 meter diepte) terug te plaatsen in de voorgevelrooilijn - conform het bestemmingsplan - dan wel deze maximaal op 0,2 meter te houden in lijn met de overige (Franse) balkons die aan dezelfde zuidzijde van het gebouw (aan de Borgerstraat) voorzien zijn. Naar aanleiding van het advies werd de diepte van het balkon aan de zuidzijde van het gebouw ter plaatse van de hoek Borgerstraat/ Jan Pieter Heijestraat gewijzigd naar 0,2 meter diepe Franse balkons. Onderdeel 'kapvorm' In nieuwbouw die de afgelopen jaren in de buurt is gerealiseerd is te zien dat de 5e bouwlaag of kap onderscheidend wordt uitgevoerd conform de karakteristieke driedeling van de 19e eeuwse bebouwing. De kap wordt zowel recht als met een hellinghoek toegepast. Het bouwplan voorziet met de setbacks in een gedeeltelijke realisering van een kap.

Door de verhouding tussen de gevel die in de rooilijn is geplaatst en de setbacks ontstaat een onderscheidende bouwlaag. Ten opzichte van de naastgelegen bestaande 19e eeuwse gebouw in de Borgerstraat en het jaren '80 gebouw aan de J.P. Heijestraat vormt de in de voorgevelrooilijn geplaatste gevel bovendien qua massa en architectuur een goede overgang. Ten opzichte van een conform de regels uitgevoerde kap met een helling van maximaal 80° zijn de gevolgen voor bezonning ruimtelijk gezien verwaarloosbaar. Het is te beschouwen als een geringe afwijking en daardoor aanvaardbaar en passend met het karakter van de omgeving. Daarom is het plan op dit onderdeel niet bezwaarlijk. Daarnaast treden er door het toestaan van de gewenste kapvorm geen nadelige gevolgen voor de omwonenden op. De afwijking veroorzaakt geen lichtbeneming en/of schaduwwerking. Er zijn geen nadelige milieueffecten te verwachten. Ook het straatbeeld en/of het aangezicht veranderen nauwelijks. Daarnaast zijn er geen privacy of privaatrechtelijke bezwaren. Het goede woon- en leefklimaat ter plekke blijft dan ook gehandhaafd en de aangevraagde dakbeëindiging doet geen onredelijke afbreuk aan de betrokken belangen. Onderdeel 'overschrijding van de voorgevelrooilijn met de Franse balkons en met de haakse bebouwing op de hoek Borgerstraat/ IP.

Heijestraat' In de 19e eeuwse bebouwing hebben bouwblokken zowel haakse als afgeschuinde hoeken. Bij nieuwbouw wordt regelmatig gekozen voor een haakse oplossing, zoals ook is te zien bij het tegenoverliggende gebouw aan de J.P. Heijestraat en de Kinkerstraat. In dit geval heeft de begane grond een afgeschuinde hoek, waardoor het plan op maaiveld geen ruimtelijk nadelige situatie oplevert. Gezien deze context is de haakse bebouwing van de 2e t/m de 5e bouwlaag stedenbouwkundig gezien goed denkbaar. 34

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

De in het bouwplan voorziene overschrijdingen van de voorgevelrooilijn met de Franse balkons (van 0,2 m diepte) en de bebouwing van de hoek (met een haakse hoek vanaf de eerste verdieping in plaats van een afschuinde hoek op alle bouwlagen van 45 graden) zijn bijzonder gering van omvang te achten en daardoor aanvaardbaar. De voornoemde geringe afwijkingen van het bestemmingsplan, die met name gericht zijn op het woongenot van de toekomstige gebruikers van het gebouw en ter visuele verfraaiing van het gebouw, maken geen inbreuk aan het heersende stedelijke woon- en leefklimaat. Ook de belangen van de omwonenden worden niet onredelijk nadelig geschaad doordat het gewenste gebouw op deze manier wordt gebouwd. Verder is in overweging genomen dat de voornoemde overschrijdingen geen onredelijke schaduwwerking dan wel lichtbeneming veroorzaken, geen nadelige gevolgen hebben voor de openbare ruimte (daar de begane grond van het te bouwen gebouw zich binnen de planologische kaders bevindt) en geen onredelijke privacy nadelen teweeg brengen.

Conclusie Daar alle voornoemde afwijkingen (de kapvorm en de overschrijdingen van de voorgevelrooilijn) verder niet in strijd zijn met het provinciaal en regionaal beleid, geen gevolgen hebben voor het verkeer dan wel parkeren, geen belasting vormen voor het milieu, de luchtkwaliteit, geluid en ook geen significante effecten teweegbrengen voor bezonning, flora en fauna, archeologie en water, zijn deze in planologisch opzicht aanvaardbaar te achten. 5.8.

Ecologie Soortbescherming Voor de bescherming van diersoorten is de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van nieuwe bouwwerken en/of andere activiteiten dient rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten. De bestaande bebouwing is in 2009 (voltooiing april 2010) gesloopt en de locatie ligt momenteel braak. Kwinfra BV heeft een Quickscan ecologische waarden uitgevoerd (zie bijlage 6) naar aanleiding van de voorgenomen werkzaamheden op het perceel, in het kader van het voornemen om de vegetatie te maaien en klepelen, waarna nieuwbouw gerealiseerd kan worden. Na de sloop van deze woningen heeft zich vanuit een braakliggend terrein een jong wilgen/esdoorn bos ontwikkeld met rietvegetatie en een natte bodem. Er groeit veel Reuzenbalsemien en Koninginnekruid. Tussen de ruigte ligt veel puin en grof afval. De locatie is begrensd door houtenbeschutting zodat het terrein niet vrij toegankelijk is. Geconcludeerd is: • Ter plaatse van de planlocatie is geschikt (broed)biotoop voor vogels. Indien broedende vogels aanwezig zijn treden er mogelijk negatieve effecten op als gevolg van de werkzaamheden. Dit is in strijd met de Wet Natuurbescherming. Jaarrond beschermde nesten op de planlocatie zijn niet aangetroffen. Het advies is om de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren 35

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

om mogelijke overtreding op de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming te voorkomen. Broedseizoen loopt van half maart tot augustus. • Een verblijfplaats van vleermuizen op de planlocatie is uitgesloten. De kans dat vleermuizen gebruikmaken van de locatie als foerageergebied is aannemelijk. Het betreft geen essentieel foerageergebied en er zal geen negatief effect optreden als gevolg van de ingreep. • Het voorkomen van wettelijk beschermde soorten libellen, dagvlinders en overige ongewervelden is uit te sluiten. Negatieve effecten op vissen, reptielen, amfibieën en grondgebonden zoogdieren is ook uitgesloten. Er hoeft geen extra rekening gehouden te worden met deze soorten, echter geldt ten alle tijden de Algemene Zorgplicht en zal het doden, verstoren of schade doen aan alle plant- en diersoorten zoveel mogelijk vermeden moeten worden. • Door de afwezigheid van de in artikel 3.5 genoemde beschermde vaatplanten zijn negatieve effecten hierop uit te sluiten. In de nieuwbouw komen aan de zijde van de J.P. Heijestraat komen gierzwaluwstenen, waar deze vogels hun nest kunnen maken. Gebiedsbescherming De bescherming van de Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming. In zowel de Habitat- als de Vogelrichtlijn zijn de gebieden opgenomen welke als Natura 2000-gebied worden aangemerkt.

Een project dat significante gevolgen kan hebben, is natuurvergunningplichtig. Ter beoordeling daarvan is onderzoek verricht naar de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Het projecteffect van het plan op Natura 2000-gebieden met stikstofgevoelige natuur dient bepaald te worden. De berekening zal worden verricht met behulp van de Aerius Calculator, zoals voorgeschreven in artikel 2.1 van de Regeling natuurbescherming. Het projecteffect wordt inzichtelijk gemaakt op twee decimalen nauwkeurig. MBH Consult heeft de berekeningen uitgevoerd (zie bijlage 7). Bouwfase Het projecteffect bedraagt op alle rekenpunten ten hoogste 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijke projectbijdrage treedt er geen stikstofdepositie op binnen omliggende Natura 2000-gebieden. Derhalve treden er geen significant negatieve effecten op binnen de omliggende Natura 2000gebieden Gebruiksfase Het projecteffect bedraagt op alle rekenpunten ten hoogste 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijke projectbijdrage treedt er geen stikstofdepositie op binnen omliggende Natura 2000-gebieden. Derhalve treden er geen significant negatieve effecten op binnen de omliggende Natura 2000gebieden Conclusie Het projecteffect bedraagt op alle rekenpunten ten hoogste 0,00 mol/ha/j, Bij een dergelijke projectbijdrage treden er geen significant negatieve effecten op binnen de omliggende Natura 36

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

2000-gebieden. Een vergunning in het kader van de Wet Natuurbescherming is voor het plan niet noodzakelijk. Geconcludeerd wordt dat ten aanzien van het aspect stikstofdepositie er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. 5.9.

Duurzaam bouwen Bij de nieuwbouw zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van duurzame materialen. De koudevraag van de functies wordt gekoppeld aan de warmtevraag van het appartementenhotel. Middels zonnewarmte en aardwarmte (WKO) zal een groot deel van de verwarming en koeling worden geregeld. Op het dak worden (vergunningvrij) zonnepanelen geplaatst met een oppervlak van ca. 130 m2.

5.10.

Kabels en leidingen Voor de geplande ontwikkeling is een Klicmelding gedaan. Hieruit blijkt dat er op de projectlocatie geen planologisch relevante leidingen aanwezig zijn.

5.11.

Bezonning Voor de geplande ontwikkeling is in een bezonningsstudie het effect van de nieuwbouw op de bezonning van objecten in de directe omgeving uitgevoerd (zie bijlage 2). Uit de bezonningsstudie is gebleken dat het negatief effect op de bezonning in de omgeving, vergeleken met de voorheen bestaande situatie, nihil is. Dit is te verklaren doordat ten opzichte van de voorheen bestaande situatie er alleen op het binnenterrein significant andere bebouwing is. De hoofdbebouwing blijft nagenoeg gelijk. Indien ook nog rekening wordt gehouden met de vergunningsvrije bouwmogelijkheid en de aanwezigheid van enkele forse bomen, is de conclusie dat het nieuwe bouwplan niet tot een nadeliger bezonning leidt.

5.12.

Milieu effect rapportage Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. In het besluit wordt onderscheid gemaakt in m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en m.e.r.-plichtige activiteiten. Het aantal situaties waarvoor een m.e.r. verplicht moet worden uitgevoerd is verminderd. Er zijn nu meer situaties waar eerst beoordeeld kan worden of een m.e.r. moet worden uitgevoerd. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst in het Besluit MER die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Zoals uit de voorgaande hoofdstukken blijkt leidt de realisatie van de onderhavige ontwikkeling niet tot nieuwe emissies of een significante toename van de verkeersaantrekkende werking. Er zijn geen gevoelige gebieden in de nabijheid die beïnvloed zouden kunnen worden door dit plan. Het bouwvoornemen is getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieueffecten (zie paragrafen 5.1 t/m 5.11). Geconcludeerd kan worden dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten. 37

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Het bestemmingsplan geeft daarom geen aanleiding tot het uitvoeren van een m.e.r. of m.e.r.beoordeling.

38

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

6. Uitvoerbaarheid 6.1.

Maatschappelijke haalbaarheid Op 4 maart 2014 heeft Van Wijnen in samenspraak met het stadsdeel de eerste buurtbijeenkomst georganiseerd. In totaal zijn 150 brieven verstuurd naar de directe omwonenden en ondernemers (hierna belanghebbenden) van de herontwikkeling. De opkomst was goed met circa 15 belanghebbenden. Tijdens deze avond zijn de belanghebbenden uitvoerig geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Er is gecommuniceerd dat belanghebbenden hun verbeterpunten tijdens deze bijeenkomst bespreekbaar konden maken. Het merendeel van de belanghebbenden gaf aan zich in het herontwikkelingsplan te kunnen vinden. Bewoners hechtten belang aan zo min mogelijk overlast van het hotel en waren blij dat er eindelijk gebouwd zou worden. De ondernemers waren positief en zagen het als een toevoeging voor de winkelstraat en de buurteconomie. De initiatiefnemer heeft bekendgemaakt dat de concept plannen tijdens een buurtbijeenkomst zouden worden gepresenteerd. In samenspraak met de winkelstraatmanager werd een tweede bijeenkomst georganiseerd. De aanwezige belanghebbenden waren positief over het definitieve plan.

Het ontwerp van het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan is, samen met de onderliggende ruimtelijke onderbouwing, overeenkomstig de wettelijke bepalingen vanaf 13 november 2014 gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn kan een ieder een zienswijze indienen. Er zijn na 2014 gene nieuwe besprekingen / participatiemomenten met de buurt geweest.

6.2.

Economische haalbaarheid Het project is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee in het kostenverhaal is voorzien. De kosten voor de nieuwbouw worden gedragen door de initiatiefnemer. Voor het nieuwe hotel en de plintfuncties is al een exploitant geselecteerd. Hierdoor is de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd. Eventuele planschade komt voor rekening van de ontwikkelaar. Het plan conformeert zich qua bouwvolume grotendeels aan het vigerend bestemmingsplan. Er zijn geen of nauwelijks negatieve bezonnings- of verkeerseffecten voor omwonenden. De hotelfunctie is dermate kleinschalig en zorgvuldig ingepast dat ook hiervan geen structurele negatieve gevolgen verwacht mogen worden voor belanghebbenden. In bredere zin levert het plan een duidelijk positieve bijdrage aan de economische hoofdstructuur van de buurt, en daarmee aan de vastgoedwaarden. Planschade wordt daarom niet verwacht.

39

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Bijlage 1: Toetsing aan de Hotelladder Trede 1: ‘Voegt het initiatief iets toe aan het bestaande aanbod (nieuwe markt) en zijn omgeving?’ Om te beoordelen of een initiatief iets toevoegt aan het bestaande aanbod en zijn omgeving dienen de volgende vragen tot een positief antwoord te leiden: 1. Geeft de beschrijving van de beoogde doelgroepen van het nieuwe hotelinitiatief een toegevoegde waarde voor de stad?  Ja 2. Krijgt het hotel een sterclassificatie die ondervertegenwoordigd is in zijn directe omgeving?  Ja 3. Leveren de extra hotelkamers een aantoonbare kwaliteitsimpuls voor de directe omgeving?  Ja Trede 2: ‘Ligt het initiatief in een kansengebied?’ Om te beoordelen of een initiatief in een kansengebied ligt dient de kansenkaart gehanteerd te worden.  J.P. Heijestraat 66 t/m 74 even - Borgerstraat 186 t/m 198 even ligt niet in of aan een kansengebied Trede 3: ‘Is er sprake van transformatie?’ Er is sprake van een transformatieproject indien de nieuwe hotelkamers in bestaand vastgoed gerealiseerd worden dat tot dan toe een andere functie had (bijvoorbeeld kantoor of onderwijs), waarbij het vastgoed behouden blijft (herontwikkeling). Er is ook sprake van transformatie als het bestaande vastgoed dat tot dan toe een andere functie had gesloopt wordt, waarna er een nieuw hotel gerealiseerd wordt (sloop/nieuwbouw).

 Ja (sloop/nieuwbouw) Trede 4: ‘Voldoet het initiatief aan de ruimtelijke en kwalitatieve criteria?’ Om te beoordelen of een initiatief aan de ruimtelijke en kwalitatieve criteria voldoet dienen de volgende vragen tot een positief antwoord te leiden. Ruimtelijke criteria: 1. Worden de hotelkamers in de nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer gerealiseerd?  Nee 2. Kan de capaciteit van de omliggende wegen de verkeersaantrekkende werking van de extra hotelkamers aan en zijn er voldoende parkeerplaatsen?  Omliggende wegen kunnen de verkeersaantrekkende werking aan;  Er zijn voldoende parkeerplaatsen;  Laden en lossen voor de deur of inpandig. Er is geen restaurant of bar opgenomen zodat de laad- en losintensiteit relatief gering is; 40

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

 Rekening houden met groepsvervoer. De doelgroep zal individueel met taxi, openbaar vervoer te voet of fiets komen. Hier hoeft geen voorziening voor opgenomen te worden. Tijdens het verblijf wordt het vervoer per fiets gestimuleerd;  Stimuleren van fiets- en openbaarvervoer. Er is een inpandige fietsenstalling met huurfietsen opgenomen. 3. Zijn er belemmeringen voor wat betreft milieu wet- en regelgeving?  Nee 4. Past de maat en schaal van het extra te realiseren hotel(kamers) binnen de ruimtelijke omgeving?  Het project voorziet in sloop / nieuwbouw, waarbij het bebouwd oppervlak en de bouwmassa nauwelijks wijziging ondergaat. De projectlocatie bevindt zich een grootstedelijke omgeving, met een gemengd gebruik: voorzieningen en wonen. De bestaande gebouwen en functies in de nabije omgeving zijn van vergelijkbare schaalgrootte. De maat en schaal van het project en het aantal kamers past daarom in zijn omgeving. 5. Hebben de extra hotelkamers geen onevenredige inbreuk op het woon- en leefklimaat?  Nee, de projectlocatie bevindt zich een grootstedelijke omgeving, met een gemengd gebruik, waarin een hotelvoorziening niet bijzonder afwijkend is. Het appartementenhotel is vooral gericht op zakelijke reizigers die hier vanwege werk (Beurs, Universiteit, Bank etc.) wat langer dan in gewone hotels willen verblijven en in de vakantie op toeristen en verder.

Het is een hotel met een hoog selfservice niveau. Het bestedingsniveau van de gasten is relatief hoog en meer rond hun appartement gebonden dan bij een normaal hotel. Hierdoor ontstaat een grote mate van synergie met de buurt. De ondernemer zorgt voor een dagelijkse 24/7 beheerder op de zaak. 6. Zijn er dichtbij voorzieningen (toeristisch/recreatieve attracties, stedelijke centra, luchthaven, zakelijke voorzieningen)?  De locatie is nabij het stadscentrum. Kwalitatieve en economische criteria 1. Levert het hotel een aantoonbare kwaliteitsimpuls op voor het pand of de omgeving of het hotelaanbod in de MRA?  Ja. In diverse nota’s wordt versterking van deze locatie gevraagd. Met de verschillende planonderdelen wordt een entree geschapen voor de J.P. Heijestraat vanuit de Kinkerstraat. (tegenover de dichte plint van de Hema aan de overzijde). Veel gasten en klanten zullen echter ook komen met fiets of te voet uit de richting van Overtoom/Vondelpark waardoor de J.P. Heijestraat als geheel zal profiteren. Het appartementenhotel wordt zo geclusterd met de economische structuur Overtoom-J.P. Heijstraat-Kinkerstraat. De gasten van de beoogde voorziening gedragen zich meer als buurtbewoner dan als gast. Ze verblijven langer en beschikken over een eigen kookgelegenheid. Het bestedingspatroon is hoger.

Het betreft een doelgroep die sterk in opkomst is en door de reguliere aanbieders nauwelijks of niet wordt bediend. De doelgroep is pas erkend na het uitkomen van de Hotelnota van Amsterdam en de doelstelling van het College tot het realiseren van 9.000 extra

41

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

hotelkamers. Door de beleidskeuze van de Gemeente zal het appartementenhotel een vervanger worden van het shortstay beleid. Zie ook advies Hotelloods. 2. Heeft het initiatief een hoogwaardige bedrijfsfilosofie m.b.t. duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen?  Ja, beoogd wordt om met de andere duurzame planonderdelen een uniek totaalconcept te realiseren, waarin de planonderdelen elkaar onderling ook op duurzaamheid versterken. 3. Zijn de extra hotelkamers bovengemiddeld duurzaam ten opzichte van normen in huidige weten regelgeving?  De belangrijkste bijdrage aan de duurzaamheid is de investering in een warmtepomp (in combinatie met laagtemperatuur verwarming) en zonnecollectoren. Door deze warmtepomp is ook een koppeling mogelijk tussen de koudevraag van de functies enerzijds en anderzijds de overwegende warmtevraag van de appartementen. Daarnaast leveren de zonnecollectoren groene energie.  Een tweede voorziening is de geïntegreerde fietsenstalling met fietsverhuur tegen gereduceerd tarief.  Daarnaast zullen ook overige punten zoals isolatie, (led)verlichting etc. eenvoudig in de nieuwbouw op te nemen zijn. 4. Is er aantoonbare financiële haalbaarheid?  Ja 5. Is er een financier en eindbelegger (indien van toepassing)?  Ja 6.

Is er sprake van functiemenging?  Ja, naast de hotelfunctie voorziet het plan in ruimte voor detailhandel en horeca (niet zijnde een hotel). Trede 4, 5 en 6: ‘regionaal adviesteam, advies aan betreffend bestuur en besluit betreffend bestuur’ Indien een initiatief tot het realiseren van extra hotelkamers de hotelladder succesvol doorloopt, kan hieruit afgeleid worden dat de gemeente aan het initiatief zal mee werken. Indien dit niet het geval is zal het hotelinitiatief binnen het regionale adviesteam besproken worden, waarbij beoordeeld wordt op welke onderdelen het ingediende plan niet voldoet en hoe zwaar deze onderdelen wegen in het totale eindoordeel. Het regionale adviesteam gaat in gesprek met de initiatiefnemer, met de bedoeling deze te bewegen het plan in de gewenste richting aan te passen. Indien dit tot een positief resultaat leidt, zal een positief advies worden uitgebracht aan het betreffende bestuur. Indien het plan op onderdelen negatief blijft scoren in de ladder, dan zal het regionaal adviesteam adviseren richting het bestuur. Indien het plan, ondanks het niet geheel succesvol doorlopen van de hotelladder, positief wordt beoordeeld door het regionale adviesteam, geeft het adviesteam een positief advies aan het betreffende bestuur.

Indien het plan op relatief veel onderdelen negatief blijft scoren in de ladder, dan zal het regionaal adviesteam adviseren richting het bestuur het desbetreffende initiatief niet op de aangegeven locatie te realiseren. Het bestuur beslist vervolgens of een project al dan niet gerealiseerd mag worden. Het gemeentebestuur is en blijft de beslisser ten aanzien van de realisatie van het project. 42

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

 Het project heeft de hotelladder succesvol doorlopen. Daarnaast is er door de Hotelloods Amsterdam een positief advies uitgebracht.

43

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Bijlage 1: Toetsing aan de Hotelladder Trede 1: ‘Voegt het initiatief iets toe aan het bestaande aanbod (nieuwe markt) en zijn omgeving?’ Om te beoordelen of een initiatief iets toevoegt aan het bestaande aanbod en zijn omgeving dienen de volgende vragen tot een positief antwoord te leiden: 1. Geeft de beschrijving van de beoogde doelgroepen van het nieuwe hotelinitiatief een toegevoegde waarde voor de stad? Ö Ja 2. Krijgt het hotel een sterclassificatie die ondervertegenwoordigd is in zijn directe omgeving? Ö Ja 3. Leveren de extra hotelkamers een aantoonbare kwaliteitsimpuls voor de directe omgeving? Ö Ja Trede 2: ‘Ligt het initiatief in een kansengebied?’ Om te beoordelen of een initiatief in een kansengebied ligt dient de kansenkaart gehanteerd te worden. Ö J.P. Heijestraat 66 t/m 74 even - Borgerstraat 186 t/m 198 even ligt niet in of aan een kansengebied Trede 3: ‘Is er sprake van transformatie?’ Er is sprake van een transformatieproject indien de nieuwe hotelkamers in bestaand vastgoed gerealiseerd worden dat tot dan toe een andere functie had (bijvoorbeeld kantoor of onderwijs), waarbij het vastgoed behouden blijft (herontwikkeling). Er is ook sprake van transformatie als het bestaande vastgoed dat tot dan toe een andere functie had gesloopt wordt, waarna er een nieuw hotel gerealiseerd wordt (sloop/nieuwbouw).

Ö Ja (sloop/nieuwbouw) Trede 4: ‘Voldoet het initiatief aan de ruimtelijke en kwalitatieve criteria?’ Om te beoordelen of een initiatief aan de ruimtelijke en kwalitatieve criteria voldoet dienen de volgende vragen tot een positief antwoord te leiden. Ruimtelijke criteria: 1. Worden de hotelkamers in de nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer gerealiseerd? Ö Nee 2. Kan de capaciteit van de omliggende wegen de verkeersaantrekkende werking van de extra hotelkamers aan en zijn er voldoende parkeerplaatsen? Ö Omliggende wegen kunnen de verkeersaantrekkende werking aan; Ö Er zijn voldoende parkeerplaatsen; Ö Laden en lossen voor de deur of inpandig. Er is geen restaurant of bar opgenomen zodat de laad- en losintensiteit relatief gering is; 40

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Ö Rekening houden met groepsvervoer. De doelgroep zal individueel met taxi, openbaar vervoer te voet of fiets komen. Hier hoeft geen voorziening voor opgenomen te worden. Tijdens het verblijf wordt het vervoer per fiets gestimuleerd; Ö Stimuleren van fiets- en openbaarvervoer. Er is een inpandige fietsenstalling met huurfietsen opgenomen. 3. Zijn er belemmeringen voor wat betreft milieu wet- en regelgeving? Ö Nee 4. Past de maat en schaal van het extra te realiseren hotel(kamers) binnen de ruimtelijke omgeving? Ö Het project voorziet in sloop / nieuwbouw, waarbij het bebouwd oppervlak en de bouwmassa nauwelijks wijziging ondergaat. De projectlocatie bevindt zich een grootstedelijke omgeving, met een gemengd gebruik: voorzieningen en wonen. De bestaande gebouwen en functies in de nabije omgeving zijn van vergelijkbare schaalgrootte. De maat en schaal van het project en het aantal kamers past daarom in zijn omgeving. 5. Hebben de extra hotelkamers geen onevenredige inbreuk op het woon- en leefklimaat? Ö Nee, de projectlocatie bevindt zich een grootstedelijke omgeving, met een gemengd gebruik, waarin een hotelvoorziening niet bijzonder afwijkend is. Het appartementenhotel is vooral gericht op zakelijke reizigers die hier vanwege werk (Beurs, Universiteit, Bank etc.) wat langer dan in gewone hotels willen verblijven en in de vakantie op toeristen en verder.

Het is een hotel met een hoog selfservice niveau. Het bestedingsniveau van de gasten is relatief hoog en meer rond hun appartement gebonden dan bij een normaal hotel. Hierdoor ontstaat een grote mate van synergie met de buurt. De ondernemer zorgt voor een dagelijkse 24/7 beheerder op de zaak. 6. Zijn er dichtbij voorzieningen (toeristisch/recreatieve attracties, stedelijke centra, luchthaven, zakelijke voorzieningen)? Ö De locatie is nabij het stadscentrum. Kwalitatieve en economische criteria 1. Levert het hotel een aantoonbare kwaliteitsimpuls op voor het pand of de omgeving of het hotelaanbod in de MRA? Ö Ja. In diverse nota’s wordt versterking van deze locatie gevraagd. Met de verschillende planonderdelen wordt een entree geschapen voor de J.P. Heijestraat vanuit de Kinkerstraat. (tegenover de dichte plint van de Hema aan de overzijde). Veel gasten en klanten zullen echter ook komen met fiets of te voet uit de richting van Overtoom/Vondelpark waardoor de J.P. Heijestraat als geheel zal profiteren. Het appartementenhotel wordt zo geclusterd met de economische structuur Overtoom-J.P. Heijstraat-Kinkerstraat. De gasten van de beoogde voorziening gedragen zich meer als buurtbewoner dan als gast. Ze verblijven langer en beschikken over een eigen kookgelegenheid. Het bestedingspatroon is hoger.

Het betreft een doelgroep die sterk in opkomst is en door de reguliere aanbieders nauwelijks of niet wordt bediend. De doelgroep is pas erkend na het uitkomen van de Hotelnota van Amsterdam en de doelstelling van het College tot het realiseren van 9.000 extra

41

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

hotelkamers. Door de beleidskeuze van de Gemeente zal het appartementenhotel een vervanger worden van het shortstay beleid. Zie ook advies Hotelloods. 2. Heeft het initiatief een hoogwaardige bedrijfsfilosofie m.b.t. duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen? Ö Ja, beoogd wordt om met de andere duurzame planonderdelen een uniek totaalconcept te realiseren, waarin de planonderdelen elkaar onderling ook op duurzaamheid versterken. 3. Zijn de extra hotelkamers bovengemiddeld duurzaam ten opzichte van normen in huidige weten regelgeving? Ö De belangrijkste bijdrage aan de duurzaamheid is de investering in een warmtepomp (in combinatie met laagtemperatuur verwarming) en zonnecollectoren. Door deze warmtepomp is ook een koppeling mogelijk tussen de koudevraag van de functies enerzijds en anderzijds de overwegende warmtevraag van de appartementen. Daarnaast leveren de zonnecollectoren groene energie. Ö Een tweede voorziening is de geïntegreerde fietsenstalling met fietsverhuur tegen gereduceerd tarief. Ö Daarnaast zullen ook overige punten zoals isolatie, (led)verlichting etc. eenvoudig in de nieuwbouw op te nemen zijn. 4. Is er aantoonbare financiële haalbaarheid? Ö Ja 5. Is er een financier en eindbelegger (indien van toepassing)? Ö Ja 6.

Is er sprake van functiemenging? Ö Ja, naast de hotelfunctie voorziet het plan in ruimte voor detailhandel en horeca (niet zijnde een hotel). Trede 4, 5 en 6: ‘regionaal adviesteam, advies aan betreffend bestuur en besluit betreffend bestuur’ Indien een initiatief tot het realiseren van extra hotelkamers de hotelladder succesvol doorloopt, kan hieruit afgeleid worden dat de gemeente aan het initiatief zal mee werken. Indien dit niet het geval is zal het hotelinitiatief binnen het regionale adviesteam besproken worden, waarbij beoordeeld wordt op welke onderdelen het ingediende plan niet voldoet en hoe zwaar deze onderdelen wegen in het totale eindoordeel. Het regionale adviesteam gaat in gesprek met de initiatiefnemer, met de bedoeling deze te bewegen het plan in de gewenste richting aan te passen. Indien dit tot een positief resultaat leidt, zal een positief advies worden uitgebracht aan het betreffende bestuur. Indien het plan op onderdelen negatief blijft scoren in de ladder, dan zal het regionaal adviesteam adviseren richting het bestuur. Indien het plan, ondanks het niet geheel succesvol doorlopen van de hotelladder, positief wordt beoordeeld door het regionale adviesteam, geeft het adviesteam een positief advies aan het betreffende bestuur.