03 Ruimtelijke onderbouwing bij omgevingsvergunning

Ruimtelijke onderbouwing J.P. Heijestraat 66 t/m 74 even en Borgerstraat 186 t/m 198 even (Bouwplan ‘Dichter bij het groen’)

Versie: Datum:

indiening 16 februari 2023

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

Inleiding ........................................................................................................................................ 1 1.1.

Aanleiding ............................................................................................................................. 1

1.1.1.

Ontwikkeling door De Alliantie ......................................................................................... 1

1.1.2.

Onherroepelijke bouwvergunning .................................................................................... 1

1.1.3.

Financieel onhaalbaar ontwikkelingsplan door de crisis .................................................. 2

1.1.4.

Herontwikkelingsplan ....................................................................................................... 2

1.1.5.

Vergunningverlening en rechterlijke uitspraken .............................................................. 2

1.1.6.

Wijziging van het bouwplan.............................................................................................. 3

1.2.

Ligging en begrenzing ........................................................................................................... 4

Projectbeschrijving ....................................................................................................................... 5 2.1.

Historische ontwikkeling van de locatie ............................................................................... 5

2.2.

Beschrijving bestaande situatie ............................................................................................ 5

2.3.

Bouwvergunning 2009 .......................................................................................................... 6

2.4.

Planbeschrijving actueel bouwplan ...................................................................................... 7

2.4.1.

Bebouwing ........................................................................................................................ 7

2.4.2.

Gebruik.............................................................................................................................. 7

Planologisch kader ........................................................................................................................ 9 3.1.

Geldend bestemmingsplan ................................................................................................... 9

3.1.1.

Bestemmingsplan ‘Oud West’ .......................................................................................... 9

3.1.2.

Parapluplan ‘Grondwaterneutrale Kelders’ .................................................................... 11

3.2.

Afwijking van het bestemmingsplan ................................................................................... 11

3.3.

Procedure............................................................................................................................ 12

Beleidskaders .............................................................................................................................. 13 4.1.

Europees en rijksbeleid....................................................................................................... 13

4.1.1.

Europese Kaderrichtlijn Water........................................................................................ 13

4.1.2.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ................................................................................... 13

4.1.3.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) .................................................... 14

4.1.4.

Nationaal Waterplan 2016-2021 .................................................................................... 14

4.2.

Provinciaal en regionaal beleid ........................................................................................... 14

4.2.1.

Omgevingsvisie NH2050 ................................................................................................. 14

4.2.2.

Omgevingsverordening NH2020 ..................................................................................... 15

4.3.

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 16

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

5.

6.

4.3.1.

Omgevingsvisie Amsterdam 2050 .................................................................................. 16

4.3.2.

Hotelstrategie / Overnachtingsbeleid............................................................................. 18

4.3.3.

Horecanota stadsdeel West 2011 ................................................................................... 19

4.3.4.

Detailhandelsbeleid Amsterdam 2018-2022 .................................................................. 21

4.3.5.

Nota Parkeernormen Auto (2017) .................................................................................. 22

4.3.6.

Nota parkeernormen Fiets en Scooter ........................................................................... 23

4.3.7.

Hemelwaterverordening Amsterdam ............................................................................. 23

4.3.8.

Erfgoedbeleid .................................................................................................................. 23

4.4.

Conclusie ............................................................................................................................. 23

Milieu- en omgevingsaspecten ................................................................................................... 24 5.1.

Verkeer en parkeren ........................................................................................................... 24

5.1.1.

Overwegingen en uitgangspunten .................................................................................. 24

5.1.2.

Verkeer............................................................................................................................ 24

5.1.3.

Parkeren auto ................................................................................................................. 25

5.1.4.

Fietsparkeren .................................................................................................................. 27

5.1.5.

Bevoorrading................................................................................................................... 28

5.2.

Luchtkwaliteit ..................................................................................................................... 28

5.3.

Geluid .................................................................................................................................. 29

5.4.

Externe veiligheid ............................................................................................................... 29

5.5.

Bodem ................................................................................................................................. 30

5.6.

Water .................................................................................................................................. 31

5.7.

Archeologie en cultuurhistorie ........................................................................................... 31

5.8.

Ecologie ............................................................................................................................... 35

5.9.

Duurzaam bouwen.............................................................................................................. 37

5.10.

Kabels en leidingen ......................................................................................................... 37

5.11.

Bezonning ....................................................................................................................... 37

5.12.

Milieu effect rapportage ................................................................................................. 37

Uitvoerbaarheid .......................................................................................................................... 39 6.1.

Maatschappelijke haalbaarheid.......................................................................................... 39

6.2.

Economische haalbaarheid ................................................................................................. 39

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Toetsing aan de Hotelladder Bezonningsstudie Advies hotelloods Jan Pieter Heijestraat-Borgerstraat (4 februari 2015) Parkeer- en verkeersonderzoek (Goudappel, 16 februari 2023) Stedenbouwkundig advies kapvorm en voorgevelrooilijn (22 augustus 2016) Verkennend bodemonderzoek RSM B.V., augustus 2016) Quick scan ecologische waarden (Kwinfra, 14 oktober 2022) Onderzoek stikstofdepositie (MBH Consult bv, 13 februari 2023)

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

1. Inleiding 1.1.

Aanleiding De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het voorgenomen project ter plaatse van de percelen J.P. Heijestraat 66 t/m 74 even en Borgerstraat 186 t/m 198 even (hierna ‘het complex’). Op de locatie bestond tot oktober 2009 bebouwing met 39 woningen en circa 600 m2 detailhandel en horeca. 1.1.1. Ontwikkeling door De Alliantie In 2003 heeft woningbouwcorporatie De Alliantie (toenmalig De Dageraad) met het toenmalige stadsdeel overeenstemming bereikt over het converteren van het complex van sociale naar vrije marktsector woningen. Omdat voor De Alliantie geen prioriteit lag bij het ontwikkelen van vrije marktsector woningen is besloten deze locatie te verkopen en met de inkomsten ervan te investeren in hun kerntaken: het realiseren, renoveren en beheren van sociale huurwoningen. In juni 2003 werd in Eras investments een koper gevonden, die invulling wilde geven aan de conversie naar vrije sector marktwoningen door sloop/nieuwbouw van het complex. De initiatiefnemer betaalde destijds een koopsom, gebaseerd op die nieuwe bestemming, waarmee De Alliantie vervolgens sociale huurwoningen kon realiseren in de directe omgeving. 1.1.2. Onherroepelijke bouwvergunning Begin 2008 is het complex van De Alliantie aan de initiatiefnemer overgedragen.

De initiatiefnemer had, voorafgaand aan de overdracht van het complex, overleg met de gemeente Amsterdam over de uitgangspunten van het plan. Voor zowel de gemeente als de initiatiefnemer was de doelstelling een commercieel gezond en kwalitatief hoogwaardig plan te ontwikkelen. Onderdeel daarvan was het realiseren van een ‘trekker’ op deze locatie, zoals een supermarkt. In oktober 2008 heeft de initiatiefnemer een bouwvergunning aangevraagd met het volgende ruimtelijke programma: o 21 vrije marktsector woningen (wonen); o twee winkels op de begane grond (630 m2 detailhandel); o één café-restaurant op de begane grond en kelder (circa 240 m2 horeca); o ondergrondse parkeergarage. De bouwvergunning voor de realisatie van dit programma is in 2009 onherroepelijk geworden.

1

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

1.1.3. Financieel onhaalbaar ontwikkelingsplan door de crisis Door het intreden van de crisis begin 2009 was het destijds vergunde plan financieel onhaalbaar geworden. Hierdoor was de initiatiefnemer genoodzaakt een nieuw plan te ontwikkelen. Ondertussen verkeerden de panden in erbarmelijke staat. Krakers en wietplantages zorgden voor overlast. De initiatiefnemer heeft daarom in 2009 de panden gesloopt. Sindsdien ligt de locatie braak. 1.1.4. Herontwikkelingsplan Vanaf 2012 is gewerkt aan een herzien plan bestaande uit een appartementenhotel, supermarkt, conferentieruimte en een fietsenstalling. Daarmee werd invulling gegeven aan gemeentelijk beleid om te komen tot hotelontwikkeling in de 19e eeuwse gordel en aansluitend aan de economische assen zones. Dit in de eerste plaats omdat in Amsterdam behoefte is aan hotelkamers. Voornamelijk in Oud West zijn relatief weinig hotels aanwezig. De gemeente heeft het verlies van woningbouw door een hotelontwikkeling kunnen compenseren met de woningbouwontwikkeling ‘De Hallen’ aan de Bilderdijkkade en Kwakerstraat. In februari 2013 nam Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V. (hierna ‘Van Wijnen’) namens de initiatiefnemer de ontwikkeling van het herontwikkelingsplan over.

Van Wijnen heeft met voornoemde uitgangspunten van het herziene plan als basis haalbaarheidsstudies verricht om te komen tot een kwalitatief hoogwaardig, duurzaam financieel haalbaar plan, bestaande uit: o een (appartementen)hotel 55 kamers; o winkels op de begane grond en in de kelder (totaal 1.050 m2 vvo detailhandel, incl. (biologische) supermarkt van 500 m2 vvo); o een café-restaurant op de begane grond en kelder (250 m2 bvo horeca). De ruimtelijke verschijningsvorm van het bouwplan van Van Wijnen was nagenoeg conform de afgegeven bouwvergunning uit 2009: de massa wijzigde slechts doordat twee toegangen tot de daktuin zijn toegevoegd (maximale hoogte 18,1 meter) en doordat de vormgeving van de gevel enigszins werd aangepast. 1.1.5. Vergunningverlening en rechterlijke uitspraken Voor het bouwplan van Van Wijnen werd op 25 juni 2014 door C.V. Jan Pieter Heijestraat een vergunningaanvraag ingediend voor het realiseren van een nieuwbouwcomplex met een appartementenhotel, detailhandel op de begane grond en in de kelder en een café-restaurant op de begane grond en in de kelder. Het college van burgemeester en wethouders heeft daarvoor bij besluit van 22 juli 2015 een omgevingsvergunning eerste fase verleend. Onder meer de Vereniging Huurdersvereniging Oud-West heeft beroep ingesteld tegen dat besluit.

De rechtbank Amsterdam heeft het college in een tussenuitspraak in de gelegenheid gesteld om een gebrek in dat besluit te herstellen (motivering t.a.v. kapvorm en voorgevelrooilijn). Vervolgens heeft de rechtbank in een einduitspraak het besluit vernietigd, maar de rechtsgevolgen daarvan in stand gelaten. In hoger beroep heeft de Afdeling in een tussenuitspraak van 13 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:373, het college opgedragen gebreken in het besluit wat betreft verkeer en parkeren te herstellen. Het 2

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

college is daar niet in geslaagd, zodat de Afdeling de rechtsgevolgen van de vernietigde omgevingsvergunning niet in stand heeft gelaten in de einduitspraak van 22 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:215. Dat betekende dat het college opnieuw op de aanvraag moest beslissen. Dat heeft het college inmiddels gedaan door op 25 november 2020 te weigeren om omgevingsvergunning te verlenen, omdat de aanvraag volgens het college in strijd is met het nieuwe overnachtingsbeleid en het bouwplan niet onder de overgangsregeling valt. De CV en andere hebben tegen die weigering beroep ingesteld bij de Afdeling. Naar het oordeel van de Afdeling van 22 juni 2022 werd de omgevingsvergunning ten onrechte geweigerd omdat de overgangsregeling voor het Overnachtingsbeleid bepaalt dat project wordt getoetst op basis van de voorwaarden van het oude beleid. Ondertussen was is op 12 januari 2022 het bestemmingplan ‘Oud West 2018’ door de Afdeling voor wat betreft de onderhavige percelen vernietigd, omdat dat plan de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk maakte. De omgevingsvergunning was ten tijde van de vaststelling van het plan nog geldig. Het college dient daarom nu opnieuw te beslissen op de aanvraag en dient daarbij de uitspraken van de Afdeling van 22 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:215 (parkeren en verkeer) en de uitspraak van 22 juni 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1766 (toets aan hotelbeleid) te betrekken.

1.1.6. Wijziging van het bouwplan Inmiddels is voor het bouwplan een wijzigingsaanvraag voorbereid. Daarvan is geconcludeerd dat het wijzigingen van ondergeschikte aard zijn. De wijzigingen betreffen: 1. De aanvraag heeft niet langer betrekking op de realisatie van een kelderverdieping. Het voorgenomen gewijzigde bouwplan betreft dus uitsluitend de bouwlagen begane grond en eerste tot en met vierde verdieping. 2. Er wordt niet langer een aanvraag ingediend voor een supermarkt. 3. Er wordt niet langer een dakterras aangevraagd dat bedoeld is als verblijfsruimte; de inrichting van het dak blijft beperkt tot de technische installaties.

3

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

1.2.

Ligging en begrenzing De projectlocatie bevindt zich in de Lootsbuurt in de wijk Oud-West, ten westen van de binnenstad van Amsterdam. Oud-West is een gebied, dat aan de westzijde begrensd wordt door de Kostverlorenvaart, aan de noordzijde door de Hugo de Grootgracht, aan de oostzijde door de Singelgracht en aan de zuidkant door het Vondelpark. Het projectgebied omvat de percelen, kadastraal bekend als: 1938 t/m 1945 en 4023 t/m 4025. Op de onderstaande afbeelding is de ligging van het projectgebied in stadsdeel West weergegeven.

Afbeelding: ligging projectgebied (luchtfoto https://maps.google.com)

4

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

2. Projectbeschrijving 2.1.

Historische ontwikkeling van de locatie De Lootsbuurt ligt in het uitbreidingsplan van Plan Kalff (1877), waarbij de straten de oorspronkelijk aanwezige slotenverkaveling volgen. De Lootsbuurt lag op het grondgebied van Nieuwer-Amstel, de zogeheten stads- of Godshuispolder. Hier werd tussen 1900 en 1920 stadsuitbreiding gerealiseerd in opdracht van de 'Naamlooze Vennootschap Overtoom, exploitatiemaatschappij van bouwterreinen te Amsterdam', die het plan aan de gemeente Amsterdam ter goedkeuring voorlegde. Kenmerkend voor het plan zijn de lange rechte oost-west gerichte straten, met spaarzame plein- of plantsoenruimten, die uiteindelijk op een andere plek dan in het oorspronkelijke plan gerealiseerd werden. Woningbouwverenigingen bouwden vanaf begin van de 20e eeuw woningblokken die als één geheel zijn ontworpen, een goed voorbeeld daarvan is het bouwblok aan de Borgerstraat/Kostverlorenkade en Lootsstraat in de Lootsbuurt. De ruimte van deze straten is duidelijk afgebakend door de gelijke bouwhoogten en de op gelijke hoogte uitkragende dakgoten. Kenmerkend voor alle buurten zijn de gesloten bouwblokken van 4 lagen hoog met strakke rooilijnen aan de straatzijde. De panden zijn doorgaans 2 tot 3 traveeën breed en komen uit op een gemeenschappelijk trappenhuis. De rooilijnen aan de achterzijde zijn minder nauwkeurig bepaald/aangehouden.

Uitbouwen aan de achterzijde (waarin de keuken is gesitueerd) komen redelijk vaak voor. Ook zijn op de binnenterreinen vaak scholen of bedrijven gebouwd, waardoor deze binnenterreinen soms grillig en onordelijk ogen.

2.2.

Beschrijving bestaande situatie De J.P. Heijestraat is een winkelstraat met relatief veel andere publieksgerichte functies en weinig wonen op de begane grond. Concentratie van functies met vooral kleine vestigingen en enkele trekkers. Hoewel bijzondere functies ontbreken, is de straat wel sterk publieksaantrekkend, met relatief veel avondfuncties (horeca). De Borgerstraat is een woonstraat met sporadisch bedrijvigheid op de begane grond. De straat is eenrichtingsverkeer en valt binnen een 30-kilometer zone. Op de locatie bestond tot oktober 2009 bebouwing met 39 woningen en 597 m2 detailhandel en horeca. De bebouwing bestond uit vijf bouwlagen, met aan de voorgevel een steile kap. Op navolgende afbeeldingen is dit getoond.

5

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Afbeeldingen: Contouren bebouwing oude situatie (links), inmiddels gesloopte bebouwing (rechts)

Op het binnenterrein waren de tuinen achter de percelen J.P Heijestraat 66-68 volledig bebouwd met een éénlaagse uitbouw. De bebouwing is uit oogpunt van leefbaarheid en beheer vanaf oktober 2009 (voltooiing april 2010) gesloopt en het gebied ligt sindsdien braak in afwachting van de nieuwbouw. 2.3.

Bouwvergunning 2009 Op 1 juli 2009 is door het voormalige stadsdeel Oud-West een bouwvergunning voor onderhavige projectlocatie afgegeven voor de realisatie van 21 woningen, twee winkels, één café-restaurant (circa 630 m2 detailhandel en circa 240 m2 horeca) en een ondergrondse parkeergarage. Ook dit voornemen paste niet in het bestemmingsplan en heeft een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 2 WRO doorlopen. De bebouwing is gesitueerd in de rooilijn, over de volledige lengte daarvan. Op de begane grond wordt de 'afgeschuinde' rooilijn uit het bestemmingsplan gevolgd. Op de bovenverdiepingen wordt de rooilijn op de hoek met circa 1,20 meter overschreden. De goothoogte bedraagt 13,20 meter langs de Borgerstraat en 12,90 meter langs de J.P. Heijestraat. De bouwhoogte bedraagt, op de hoek van de Borgerstraat en J.P. Heijestraat, maximaal 16,05 meter exclusief de relingen van de daktuin. Het bouwdeel aan de Borgerstraat is voorzien van een schuine kap. Het bouwdeel aan de J.P. Heijestraat heeft een deels terug liggende bovenste woonlaag. Het complex beslaat 7 bouwlagen: respectievelijk twee kelderniveaus, de begane grond en vier bovenverdiepingen. In de onderste laag was de ondergrondse parkeergarage gepland. Daarboven voorzag het plan in bergingen, winkelruimte, diverse andere ruimten en woningen aan de achterkant (souterrain).

Op de begane grond bevonden zich winkelruimte, woningen (aan de Borgerstraat) en horeca op de hoek van de Borgerstraat en de J.P. Heijestraat. Op de hoger gelegen verdiepingen bevonden zich uitsluitend woningen. Op het dak van de begane grond, aan de achterkant van het complex was een binnentuin gepland. 6

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

2.4.

Planbeschrijving actueel bouwplan 2.4.1. Bebouwing Het nieuwe bouwplan voorziet in het bouwen van een nieuwbouwcomplex. De massa en situering van het bouwplan heeft de volgende kenmerken: • het gebouw wordt gesitueerd in de rooilijn; overschrijding van de voorgevelrooilijn ter plaatse van de hoek J.P. Heijestraat – Borgerstraat (m.u.v. begane grond) • goothoogte 13,20 meter langs de Borgerstraat en 13,40 meter langs de J.P. Heijestraat • bouwhoogte maximaal 16,25 meter, op de hoek van de Borgerstraat en J.P. Heijestraat • liftopbouw circa 1 meter boven dakniveau tot 16,56 hoogte • het bouwplan wordt afgedekt met plat dak, met een deels terug liggende bovenste bouwlaag • op het dak worden (vergunningvrij) zonnepanelen geplaatst

Afbeelding: impressie nieuwbouw hoekperspectief Borgerstraat / J.P. Heijestraat

2.4.2. Gebruik De hoofdfunctie is een appartementenhotel met circa 55 appartementen of kamers. Een appartementenhotel is een hotel (horecacategorie 2). Doelgroep van het appartementenhotel ‘Dichter bij ’t Groen’ Een appartementenhotel is niet vergelijkbaar met een traditioneel hotel. Dichter bij ’t Groen is een appartementenhotel dat gericht is op een langer verblijf (extended stay1) van haar gebruikers. Dit hotelconcept faciliteert een plek voor het nieuwe internationale wonen en werken. Het is een

1

Volgens de Amsterdamse ‘Handreiking extended stay wonen versus hotel’ (mei 2011) is extended stay niet gelijk te stellen aan de hotelfunctie. Extended stay wordt daarin omschreven als: “Het bedrijfsmatig aanbieden van logies anders dan in een woning voor kortstondig verblijf van tenminste 1 week tot maximaal 1 jaar aan natuurlijke personen die buiten de gemeente hun Hoofdverblijf c.q. vaste woon- of verblijfplaats hebben.”

7

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

hybridevorm tussen een ‘home away from home’ en een ‘office away form the office’ met name bedoeld voor mensen die langere tijd, doch tijdelijk, in Amsterdam komen wonen en werken. Een verder globaliserende wereld, een meer flexibele internationale arbeidsmarkt, toenemende verstedelijking en de noodzaak voor een sociale en duurzamere woon- en werkomgeving zijn de bouwstenen voor het appartementenhotel Dichter bij ’t Groen. Oud West is de laatste jaren in trek bij de creatieve kenniswerker. Met het appartementenhotel Dichter bij ’t groen wordt ingezet op deze tendens. Het appartementenhotel richt zich met name op de ‘internationale creatieve kenniswerkers’. De doelgroep ‘internationale creatieve kenniswerkers’ is een vertaling van de creatieve klasse gebaseerd op beroepsgroepen. De (internationale) creatieve kenniswerk is op hoofdlijnen in twee subgroepen te definiëren, te weten; de ‘culturele-creatieven’ en ‘professionele-creatieven’. De culturele-creatieven zijn architecten, docenten, designers, ICT’s ers, kunstenaars, mediamakers, modeontwerpers en wetenschappers. De professionele-creatieven zijn managers in zakelijke, financiële en juridische dienstverlening en mensen met een hogere functies in de gezondheidszorg, techniek en verkoop.

Naast het inspelen op de tendens van globalisering en flexibele arbeidsmarkt wordt ook ingespeeld op de groeiende behoefte aan en aandacht voor duurzaamheid. Dichter bij ’t groen speelt in op de behoefte van de specifieke groep toeristen om te verblijven in een ‘groene accommodatie’. Het bewust en weloverwogen terugdringen van broeikasgassen en het opwekken van duurzame energie wint steeds meer terrein binnen het wensbeeld van deze toeristen. Voor deze toeristen in Amsterdam is een duurzame accommodatie steeds meer een vakantievoorwaarde geworden, hiermee is de ‘Groene toerist’ geboren. Door de duurzame nieuwbouw met onder andere een WKO installatie, zonnecollectoren, goede isolatie en ventilatie voldoet dit hotelconcept aan het wensbeeld van de Groene toerist. Het streven is het appartementenhotel te laten voorzien van een Green Key ‘Gold’ label. Hierdoor weet de Groene toerist dat zijn vakantievoorwaarde wordt ingevuld. Het hotelconcept Dichter bij ’t Groen zal overwegend de woon- en werkplek zijn voor internationale professionele-creatieven en een vakantiebestemming voor Groene toerist. Daarmee worden de internationale culturele-creatieven niet vergeten. Ook voor deze doelgroep zal Dichter bij ’t Groen een thuis zijn.

Overige functies Het bouwplan omvat naast de hotelkamers/-appartementen een programma van 562 m2 (bvo) detailhandel in de vorm van twee winkelunits met een maximale vestigingsgrootte van 250 m2, één winkelunit van 62 m2 bvo, alsmede één horecavestiging (café/bar/cafetaria) van 95 m2 (bvo). Dit gebruik bevindt zich op de begane grond.

8

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

3. Planologisch kader 3.1.

Geldend bestemmingsplan 3.1.1. Bestemmingsplan ‘Oud West’ Het op 7 november 2019 vastgestelde bestemmingplan ‘Oud West 2018’ is op 12 januari 2022 door de Afdeling voor wat betreft de onderhavige percelen vernietigd. Daarom geldt ter plaatse van de percelen t/m 74 even en Borgerstraat 186 t/m 198 even nog het bestemmingsplan ‘Oud West’. Dit plan is op 4 oktober 2005 vastgesteld en op 10 augustus 2006 in werking getreden. Op de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de plankaart van bestemmingsplan ‘Oud-West’ weergegeven.

Afbeelding: Uitsnede plankaart bestemmingsplan ‘Oud-West’

De projectlocatie valt binnen de bestemmingen ‘Centrumdoeleinden’ (C), ‘Woongebied 1’ (WG1) en ‘Tuinen en erven’ (T). ‘Centrum-doeleinden' De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor detailhandel op de begane grond en in het souterrain, wonen, op de overige bouwlagen en in het souterrain, de uitoefening van beroepsmatige activiteiten op maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning door de bewoner ter plaatse waar de functie wonen is toegestaan en berging en opslagruimten in het souterrain, dan wel overeenkomstig het gebruik van de eerste bouwlaag. Het perceel aan de J.P. Heijestraat 68, met een oppervlakte van 52 m2, is nader aangeduid als 'horeca-drinken (hd)’. 9

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Het hoekpand J.P. Heijestraat en de Borgerstraat is aangeduid als ‘detailhandel’ (d), maar omdat in de bijbehorende voorschriften aan deze aanduiding geen bepaling zijn gekoppeld komt aan deze aanduiding geen betekenis toe. Dit moet een omissie in de planregels zijn geweest, want hier was daadwerkelijk detailhandel gevestigd. Op de begane grond is functiewijziging mogelijk, waardoor horecavestigingen met één vestiging van maximaal 150 m2 kan toenemen. Gebouwen mogen binnen het gehele bestemmingsvlak zowel onder als bovengronds worden gebouwd, waarbij het bestemmingsvlak volledig bebouwd mag worden. Bebouwing mag uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht. Ter plaatse van de projectlocatie bedraagt het aantal bovengrondse bouwlagen maximaal 4 lagen met kap. De dakhelling en de vorm van de kap dient aan te sluiten bij de kap aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan of de kap van de belendende panden met dien verstande dat de dakhelling niet minder mag bedragen dan 50° en niet meer dan 80°. De maximale hoogte van de ‘kap’ bedraagt 3 meter. De dakhelling van de kap in sub g mag worden overschreden voor dakkapellen, historische gevelelementen, schoorstenen en andere uitstekende bouwdelen van ondergeschikte betekenis. Bouwdelen van ondergeschikte betekenis mogen niet meer beslaan dan de helft van de breedte van het dakvlak.

Het samenvoegen van panden mag niet plaatsvinden zodanig dat dit ten koste gaat van de (verticale) geleding van de gebouwen die worden samengevoegd. 'Woongebied 1' De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wonen, de uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten op maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning op de begane grond door de bewoner ter plaatse waar de functie wonen is toegestaan, met inbegrip van de percentages in sub d en de uitoefening van beroepsmatige activiteiten op maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning door de bewoner ter plaatse waar de functie wonen is toegestaan, met inbegrip van de percentages in sub c. De percelen aan de Borgerstraat 188-190, met een oppervlak van circa 90 m2, zijn nader aangeduid als 'horeca-eten (he)’. Gebouwen mogen binnen het gehele bestemmingsvlak zowel onder als bovengronds worden gebouwd, waarbij het bestemmingsvlak volledig bebouwd mag worden. Bebouwing mag uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht. Ter plaatse van de projectlocatie bedraagt het aantal bovengrondse bouwlagen maximaal 4 lagen met kap. De dakhelling en de vorm van de kap dient aan te sluiten bij de kap aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan of de kap van de belendende panden met dien verstande dat de dakhelling niet minder mag bedragen dan 50° en niet meer dan 80°.

De maximale hoogte van de ‘kap’ bedraagt 3 meter. De dakhelling van de kap in sub g mag worden overschreden voor dakkapellen, historische gevelelementen, schoorstenen en andere uitstekende bouwdelen van ondergeschikte betekenis. Bouwdelen van ondergeschikte betekenis mogen niet meer beslaan dan de helft van de breedte van het dakvlak. Het samenvoegen van panden mag niet plaatsvinden zodanig dat dit ten koste gaat van de (verticale) geleding van de gebouwen die worden samengevoegd. ‘Tuinen en erven’ Aan de achterkant van betreffende panden liggen gronden bestemd als ‘Tuinen en erven’ (T). Gebouwen om de tuinen en erven mee in stand te houden zijn hier toegestaan, evenals bebouwing met hetzelfde gebruik als het hoofdgebouw. Parkeren is in de tuin niet toegestaan. Gebouwen die aanwezig waren ten tijde van de ter inzage legging van het bestemmingsplan ‘OudWest’ mogen worden gehandhaafd en vernieuwd, maar niet worden vergroot. 10

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Op het binnenterrein waren de tuinen achter de percelen J.P Heijestraat 66-68 volledig bebouwd met een éénlaagse uitbouw, met een omvang van circa 50 m2. Aanvullend bouwen is alleen toegestaan indien de bebouwing vergunningsvrij is. Dat betekent onder de huidige wetgeving dat elke tuin voor 50% bebouwd mag worden tot een hoogte van 5 meter (bij perceelgrenzen vanaf 3 meter hoogte onder hellingshoek). 3.1.2. Parapluplan ‘Grondwaterneutrale Kelders’ Voor de locatie geldt tevens het parapluplan ‘Grondwaterneutrale Kelders’ dat regels geeft ten aanzien van ondergronds bouwen. Ten tijde van de indiening van de aanvraag gold dit parapluplan nog niet en is om die reden geen toetsingskader. Voorts voorziet het bouwplan niet (meer) in ondergrondse bebouwing. 3.2.

Afwijking van het bestemmingsplan Afwijkend gebruik Het voorliggende plan gaat uit van de realisatie van hotelappartementen en de vestiging van 562 m2 bvo detailhandel (in twee winkelunits van 250 m2 en één van 62 m2 bvo) en 95 m2 bvo horeca (café/bar/cafetaria) binnen de bestemmingen ‘Centrumdoeleinden’, ‘Woongebied 1’ en ‘Tuinen en erven’. Voor de functiewijziging zijn geen toereikende mogelijkheden opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Afwijkende bebouwing Hieronder is op de linker afbeelding weergegeven welke gronden tot oktober 2009 bebouwd waren en op basis van het bestemmingsplan gebouwd konden worden. Het donkerrode vlak geeft de hoofdmassa aan (vijf bouwlagen, aan voorgevel kap) en rode vlak betreft een éénlaagse uitbouw op het binnenterrein. Op de rechterafbeelding is het actuele bouwplan weergegeven. Ook in die weergave is het donkerrode vlak geeft de hoofdmassa aan (vijf bouwlagen, aan voorgevel setback) en betreft het rode vlak éénlaagse bebouwing op het binnenterrein. Met zalmkleurige vlakken is de omliggende bestaande bebouwing weergegeven.

11

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Uit voorgaande weergave blijkt dat de massa van de hoofdbebouwing ten gevolge van het nieuwbouwplan niet significant wijzigt, maar dat het binnenterrein meer bebouwd wordt. Daar geldt momenteel de bestemming ‘Tuinen en erven’, die deze oppervlakte aan tuinbebouwing niet toelaat. De bovenste bouwlaag is deels niet voorzien van een kap, wat is voorgeschreven, en is er sprake van verminderde verticale geleding. Tenslotte wordt ter plaatse van de hoek J.P. Heijestraat – Borgerstraat door het bouwplan de in het bestemmingsplan vastgelegde voorgevelrooilijn enigszins overschreden. Op onderstaande afbeelding wordt dit weergegeven. De weergegeven maten zijn in millimeters. Het betreft alleen de bovengelegen bouwlagen, niet de begane grond.

Overigens is naast de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt vergunningsvrij bouwen toegestaan, wat onder de huidige wetgeving betekent dat elke tuin voor maximaal 50% bebouwd mag worden (inclusief bestaand), ook direct aan de perceelgrenzen. Ten opzichte van de linker afbeelding kan dus meer zonder vergunning al meer bebouwing in de tuinen worden gerealiseerd. 3.3.

Procedure Om het project te kunnen realiseren is in 2014 een omgevingsvergunning aangevraagd. De aangevraagde omgevingsvergunning betreft het ‘planologisch afwijkend gebruik’ op grond van artikel 2.1 onder c van de Wabo. De omgevingsvergunning ‘planologisch afwijkend gebruik’ (art 2.1 c Wabo) moet de uitgebreide voorbereidingsprocedure doorlopen en treedt in werking na de beroepstermijn. Het bouwplan heeft reeds de uniforme openbare voorbereidingsprocedure doorlopen en er kan worden teruggevallen op het eerdere ontwerpbesluit.

12

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

4. Beleidskaders 4.1.

Europees en rijksbeleid 4.1.1. Europese Kaderrichtlijn Water Sinds 22 december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water van kracht. Op grond hiervan moet in 2015 een goede (grond)waterstand zijn gerealiseerd. De kaderrichtlijn is op nationaal niveau vertaald in wetgeving, met name de Waterwet, maar er is ook doorwerking in de ruimtelijke ordening. Bij ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening onder meer worden beoordeeld of de gewenste watertoestand in gevaar wordt gebracht. Als nieuwe bestemmingen negatieve gevolgen kunnen hebben voor de watertoestand zijn maatregelen nodig. Ruimtelijke besluiten moeten worden voorafgegaan door een watertoets. Doel van deze watertoets is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een zo evenwichtig mogelijke wijze in Beschouwing worden genomen bij het te nemen ruimtelijk besluit. Het verband tussen de Kaderrichtlijn Water en ruimtelijke plannen is bij uitstek onderwerp van de watertoetsprocedure. Op de watertoetsprocedure wordt ingegaan in paragraaf 5.6. 4.1.2. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook een Rijksvisie op de leefomgeving, de Nationale Omgevingsvisie (NOVI).

De NOVI is op 15 september 2020 vastgesteld en richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De NOVI helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes: 1. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie. 2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden. 3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken. 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. Samen met de NOVI is ook de Uitvoeringsagenda opgeleverd. De Uitvoeringsagenda beschrijft hoe er concreet uitwerking gegeven gaat worden aan de NOVI als één overheid, samen met de samenleving. Naast de instrumenten van de Omgevingswet worden een aantal nieuwe instrumenten en (nationale) programma’s ingezet. Instrumenten zoals de Omgevingsagenda’s, NOVI-gebieden en regionale verstedelijkingsstrategieën zorgen voor een doorvertaling van de NOVI naar een regionale aanpak. Voorbeelden van programma’s zijn het Programma Energiehoofdstructuur, Programma Gezonde Leefomgeving en Nationaal Programma Landelijk Gebied. Het beoogde bouwplan is niet in strijd met de NOVI. 13

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

4.1.3. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De nationale belangen die juridische borging vragen, zijn geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van o.a. Rijksvaarwegen, Defensie, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Ecologische hoofdstructuur, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. De in het Barro geregelde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied. 4.1.4. Nationaal Waterplan 2016-2021 Met het Nationaal Waterplan zet het kabinet een volgende stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van het watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Bij de ontwikkeling van locaties in de stad wordt ernaar gestreefd dat de hoeveelheid groen en water per saldo gelijk blijft of toeneemt. Dit moet stedelijk gebied aantrekkelijk en leefbaar maken en houden.

In paragraaf 5.6 wordt nader ingegaan op het wateraspect van de onderhavige omgevingsvergunning. 4.2.

Provinciaal en regionaal beleid 4.2.1. Omgevingsvisie NH2050 Op 19 november 2018 heeft Provinciale Staten de Omgevingsvisie NH2050 'Balans tussen economische groei en leefbaarheid' vastgesteld. De Omgevingsvisie NH2050 wil zorgen voor balans tussen economische groei en leefbaarheid. In de visie zijn 5 bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving: 1. Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend. 2. Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert. 3. Sterke kernen, sterke regio's, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden. 4. Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie. 5. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, staan het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector centraal. Ten aanzien van de metropool Amsterdam wordt geconstateerd dat deze zich snel ontwikkelt. De vraag naar woningen en ruimte voor bedrijven houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en 14

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

andere functies. Tegelijkertijd wil de provincie de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden, met een voorkeur voor knooppunten van openbaar vervoer. Verdichting vraagt steeds meer inventiviteit en bestuurskracht. De bebouwde omgeving wordt steeds intensiever gebruikt, de plancapaciteit binnenstedelijk blijkt door een andere kijk op stad en stedelijkheid een stuk groter te zijn dan lang is gedacht. En zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw moeten worden ingezet op besparing van energie, een klimaatadaptieve ruimtelijke inrichting en bij nieuwbouw ook op circulair bouwen. Dit alles moet samen gaan met de verdere verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Daarbij onderkent de provincie dat verdichting in de kernen leidt tot toenemende druk op het landschap. Wonen en werken worden binnenstedelijk geconcentreerd (transformeren, bundelen, verdichten). Hierbij dient oog te worden gehouden voor behoud en versterking van de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden. Ook dient er een vinger aan de pols te worden gehouden voor wat betreft de kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkeling van de vraag door er voor te zorgen dat regionale afspraken over stedelijke ontwikkelingen bij de vraag blijven aansluiten. De bestaande voorraad woningen wordt daarbij betrokken.

Het voorliggende bouwplan heeft betrekking op het opvullen van bestaande open ruimte waardoor het bijdraagt aan het binnenstedelijk concentreren bij een woongebied behorende voorzieningen. 4.2.2. Omgevingsverordening NH2020 De provincie heeft op 22 oktober 2020 een nieuwe verordening vastgesteld, zijnde de Omgevingsverordening NH2020. Per 1 januari 2023 is deze herzien en in werking getreden. Door deze herziening zijn delen van de vastgestelde NH2022 (die pas in werking treedt met de Omgevingswet) in de huidige verordening opgenomen. In artikel 6.3 van de Omgevingsverordening is bepaald dat een bestemmingsplan (waaronder ook begrepen een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan) uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. De regionale afstemming vond plaats in de regionale hotelstrategie en werd in Amsterdam ingevuld door de Hotelloods, waarvan de adviezen uit 2013 en 2015 zijn beschreven in paragraaf 4.3.2. De Omgevingsverordening bepaalt in artikel 6.62 dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico’s van klimaatverandering.

Het bouwplan leidt niet tot wateroverlast, overstroming, hitte, watertekort, verzilting of verslechtering van de ecologische en chemische waterkwaliteit. Het bouwplan is ook niet gevoelig voor deze aspecten. Het groene dak vermindert hittestress en buffert hemelwater. Omdat het bouwplan is ontwikkeld in 2014 is het ontwerp geënt op de toenmalige inzichten ten aanzien van duurzaamheid en rainproof. De huidige hemelwaterverordening is niet van toepassing op het plan (zie paragraaf 4.3.7). 15

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

De projectlocatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Het project voldoet daarmee aan de Omgevingsverordening. 4.3.

Gemeentelijk beleid 4.3.1. Omgevingsvisie Amsterdam 2050 Op 8 juli 2021 is de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 vastgesteld in de gemeenteraad. Deze vervangt de Structuurvisie Amsterdam 2040 en is een wettelijk verplicht instrument van de nieuwe Omgevingswet. Hierop zijn twee uitzonderingen: de Hoofdgroenstructuur en het hoogbouwbeleid, die integraal opgenomen waren in de structuurvisie. Deze blijven van kracht tot vervangend beleid is vastgesteld. De visie is gebaseerd op 5 strategische keuzes. 1. Meerkernige ontwikkeling: Amsterdam is uit balans met één centrum waar alles op gericht is. Een van de hoofddoelen van de visie is een stad en regio te worden met meer stedelijke kernen. Deze ingreep in de structuur van de stad is mogelijk door bedrijventerreinen te ontwikkelen tot bruisende stadsbuurten. 2. Groeien binnen grenzen: Amsterdam streeft naar minimaal 150.000 woningen erbij voor 250.000 nieuwe inwoners in 2050, plus 200.000 nieuwe arbeidsplaatsen. Deze groei mag alleen plaatsvinden binnen de huidige stadsgrenzen. Op die manier wordt de kwaliteit van bestaande buurten versterkt, kunnen overal woningen en bedrijfsgebouwen worden verduurzaamd en blijven de kwetsbare landschappen open. Dit kan door bedrijventerreinen om te bouwen tot gebieden waar zowel gewoond als gewerkt wordt.

Daarnaast is er ruimte voor groei in de naoorlogse wijken van Nieuw-West, Zuidoost en Noord, waar op een slimme manier verdicht kan worden. Een goede woonkwaliteit, met leefbare straten en pleinen en veel plek voor ontmoeting, staat hierbij voorop. Hoogbouw (gebouwen hoger dan 70 meter) concentreert zich rond grotere stations als Bijlmer ArenA, Amstel, Zuid en Sloterdijk en langs het IJ. De stad wordt ingericht op hergebruik van materialen en grondstoffen en op een andere, meer zelfvoorzienende energieopwekking zoals stadsverwarming en zonne- en windenergie. 3. Duurzaam en gezond bewegen: om ruimte te houden voor groen, spelen en verblijven en voor de fietser en voetganger, moet de auto een stap terug doen. Door verdichting wordt draagvlak gecreëerd voor ov in de hele stad en komen voorzieningen op loop- en fietsafstand. Buurten worden verbonden door een netwerk van veilige fietsroutes en openbaar vervoer. 4. Rigoureus vergroening: Verdichting wordt gecombineerd met vergroening van de stad. Daarbij is meer en vooral beter groen het doel, door minder verharding en meer groen aan en op gebouwen. Een ander belangrijk doel is tegengaan van hittestress en vergroten van het waterbergend vermogen van de stad. 5. Samen stadmaken: De omgevingsvisie combineert ruimtelijke inrichting met doelen op groen, wonen, werken, duurzaamheid, leefomgeving.

Het stadsbestuur gaat sturen op hoofdlijnen. De principiële keuze daarbij is dat de regels zo worden dat naast de klassieke partijen als ontwikkelaars en woningcorporaties, Amsterdammers ook zelf aan de slag kunnen.

16

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

Afbeelding: uitsnede visiekaart Amsterdam 2050, het rode vierkant geeft globaal de ligging van de locatie weer

Stadsdeel West valt volgens de visiekaart hoofdzakelijk onder de noemer 'gemengde gebieden'. Deze stadsbuurten met hoge dichtheid aan woningen worden gekenmerkt door een aantrekkelijke afwisseling tussen rustig wonen en levendige concentraties van voorzieningen in stadsstraten en aan pleinen. Het behoud van deze afwisseling staat hier voorop. Dat betekent het controleren van de bouwdynamiek en het beschermen van ruimte voor publieksfuncties in stadsstraten. De locatie is niet gelegen aan een stadstraat, maar wel in de brede zone ter weerszijden van de stadsstraat die is aangeduid als ‘centrumgebied’. De binnenstad en de aangrenzende buurten in West, Zuid en Oost vervullen binnen de stad en ver daarbuiten een unieke en onvervangbare rol als stadscentrum. Hier ligt een grote opgave om de balans te bewaren tussen de stedelijke, nationale en internationale centrumfunctie en de lokale betekenis voor bewoners en mensen die er werken. De centrale buurten in Centrum, West, Zuid en Oost zijn gezochte vestigingsmilieus voor specialistische dienstverleners. Hier is wonen gemengd met kleinschalige en soms ook grootschalige kantoren. In het centrumgebied vind je stadsverzorgende bedrijvigheid, horeca, detailhandel en publiekstrekkende voorzieningen, waaronder grote cultuurinstellingen en overheidsgebouwen.

Detailhandel is een van de functies in centrumgebieden en stadsstraten en profiteert van de nabijheid van andere functies, zoals horeca, maatschappelijke voorzieningen en consumentgerichte dienstverlening en vice versa. Gemengde gebieden met een keur aan functies zijn aantrekkelijk. Door functies meer in samenhang te bezien, werkt de gemeente toe naar toekomstbestendige gebieden (zie ook paragraaf Detailhandelsbeleid Amsterdam 2018-2022). Stadsdeel West heeft zich ontwikkeld tot een geliefde plek voor wonen, winkelen en uitgaan. In de meeste buurten is de balans tussen rust en drukte en dure en betaalbare woningen redelijk op 17

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

orde. Maar er zijn ook buurten waar bewoners zich zorgen maken over de opmars van vakantieverhuur, liberalisering van sociale huurwoningen en de opmars van horeca. In West vestigen zich steeds meer cafés en restaurants. Zolang dat in de drukke stadsstraten gebeurt, geeft dat weinig problemen. De opgave is om de balans tussen rustig wonen en reuring om de hoek te behouden. De prettige afwisseling tussen levendige stadsstraten en pleinen en rustige woonstraten wordt bewaakt. Ten aanzien van de nieuwvestiging of uitbreiding van hotels wordt in de Omgevingsvisie gerefereerd aan de Regionale Hotelstrategie 2016-2022, de herziening daarvan in 2016 en vermeld is dat het strenge overnachtingsbeleid de komende jaren overeind blijft. Al met al is de realisatie van de plintfuncties zoals is voorzien met dit bouwplan in overeenstemming met de Omgevingsvisie. Voor wat betreft het te realiseren appartementenhotel is het van toepassing zijnde hotelbeleid van belang, dat hierna verder wordt uitgewerkt. Ook daarvoor geldt dat het bouwplan in overeenstemming is met het beleid. 4.3.2. Hotelstrategie / Overnachtingsbeleid Regionale hotelstrategie 2016 - 2022 Door de gemeente Haarlemmermeer en Amsterdam is in 2014 Regionaal Hotelbeleid vastgesteld. Daaruit bleek dat de groei van de hotelmarkt in de regio de komende jaren doorzette, met name in Amsterdam en Haarlemmermeer.

In Amsterdam en Haarlemmermeer was op dat moment voldoende planologische ruimte in de diverse bestemmingsplannen opgenomen om de berekende marktruimte tot 2020 te kunnen faciliteren waardoor er een gezonde, internationaal concurrerende hotelmarkt was ontstaan. Het algeheel stimuleren van extra hotelkamers werd daarom losgelaten en in plaats daarvan is regionaal ingezet op hotelontwikkelingen die zorgen voor een optimale en duurzame waardetoevoeging: het juiste hotel op de juiste plek zodat een discrepantie tussen vraag een aanbod wordt voorkomen. Daarbij een zogenaamde kansenkaart (een plattegrond met de voorkeursgebieden) en de hotelladder van toepassing. De hotelladder is bedoeld als instrument om nieuwe hotel initiatieven te toetsen. Het kan door marktpartijen gebruikt worden voor het opstellen en verbeteren van hun eigen plannen en door gemeenten als instrument om deze initiatieven zowel ruimtelijk als kwalitatief te toetsen. De hotelladder (naar het voorbeeld van de SER-Ladder) is daarmee een ruimtelijk en kwalitatief instrument, waaraan hotelinitiatieven getoetst kunnen worden in de context van het totale aanbod in de regio en de locatie.

Herziening van de hotelstrategie (14 juli 2016) De gemeenteraad van Amsterdam heef op 14 juli 2016 de herziening van het Amsterdamse deel van de Regionale hotelstrategie 2016-2022 herzien, onder de noemer: “van hotelbeleid naar overnachtingsbeleid”. In deze herziening staat op pagina 10 dat de gemeente Amsterdam doorgaat met de 106 reeds lopende ontwikkelingen, dit is inclusief de geplande projecten in het Centrum 18

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

(zoals opgenomen in de bijlage bij 'Grenzen aan het hotelbeleid - aanvullingen op het hotelbeleid binnenstad 2012 -2015'). Deze projecten worden getoetst op basis van de voorwaarden van het toenmalige beleid. In de bijlage "Update hotelmonitor stand per 1 juni 2016" bij de herziening van de hotelstrategie staat het bouwplan van de C.V. Jan Pieter Heijestraat en anderen vermeld op een lijst van lopende projecten als nummer 85 "Hoek Borgerstraat/Jan Pieter Heijestraat". Het college heeft de herziening van de hotelstrategie uitgewerkt in het Overnachtingsbeleid. Deel I van het Overnachtingsbeleid is op 1 januari 2017 in werking getreden ter vervanging van het Amsterdamse deel van de Regionale Hotelstrategie 2016-2022. Op 1 april 2017 is deel II, het ruimtelijk planologisch toetsingskader, in werking getreden. De overgangsregeling voor het Overnachtingsbeleid is opgenomen in paragraaf 4.1 van deel II en luidt: "Het Overnachtingsbeleid is van toepassing op lopende initiatieven, met uitzondering van hotel Spa Zuiver, hotel ’t Mandje, Stadswerf Oostenburg, Geldersekade 30-34 en Heinekenhoek, tenzij: a. al een omgevingsvergunning voor dat initiatief is verleend en in een procedure in stand is gebleven; b.

of dat gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat het oude beleid zou worden toegepast dan wel dat medewerking zou blijven worden verleend, hierbij geldt wel de eis dat gedane toezeggingen moeten blijken uit schriftelijke bescheiden; c. sprake is van een exceptioneel geval op grond waarvan toepassing van het nieuwe beleid leidt tot onbillijkheden van overwegende aard die nopen tot geheel of gedeeltelijke afwijking van het nieuwe beleid." Verder staat in de uitwerking van het Overnachtingsbeleid dat de beleidsregels worden vastgesteld door het college om toe te passen bij de bevoegdheid tot het beslissen op aanvragen voor een omgevingsvergunning voor hotelontwikkelingen. De overgangsregeling voor het Overnachtingsbeleid, onder b., zoals opgenomen in paragraaf 4.1. van deel II, is van toepassing is op het bouwplan omdat het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat het oude beleid zou worden toegepast. Daarbij weegt mee dat het bouwplan in de bij de herziening van de hotelstrategie gevoegde bijlage "Update hotelmonitor stand per 1 juni 2016" is opgenomen als een gepland project. Toetsing De hotelladder en de toetsing daaraan is opgenomen als bijlage 2 bij deze ruimtelijke onderbouwing. De conclusie van de toetsing is dat het project een positieve bijdrage levert aan de omgeving en het hotelaanbod in de Metropool Regio Amsterdam. 4.3.3.

Horecanota stadsdeel West 2011 Op 19 juli 2011 is de Horecanota Stadsdeel West 2011 vastgesteld door de toenmalige stadsdeelraad. Dit is nog steeds het beleidskader voor nieuwe horecavestigingen. Het beleid is erop gericht om voor bewoners en bezoekers van West een divers, aantrekkelijk en eigentijds horeca-aanbod te realiseren, waarmee de leefbaarheid en attractiviteit van het wonen, werken en verblijven in West wordt versterkt. Het beleid heeft tot doel het meest creatieve en ondernemende stadsdeel van Amsterdam te worden. Een bloeiende horecasector met levendige 19

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

terrassen is een belangrijke pijler hiervan. Twee basisuitgangspunten liggen aan het horecabeleid ten grondslag: 1. Horeca biedt kansen, waarop het stadsdeel wil inspelen; 2. Er is hierbij nadrukkelijk oog voor het woon- en leefklimaat. Restaurants, cafés e.d. Het horecabeleid voor West gaat uit van een structuur voor de horeca, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen (bestaande) woongebieden, winkelstraten en horecaconcentratie gebieden. Deze gebieden verschillen in functie en karakter en daarmee in mogelijkheden voor horecaontwikkeling. De J.P. Heijestraat is een winkelstraat. Voor winkelstraten gelden de volgende beleidsuitgangspunten. Winkelstraten zijn straten en pleinen met een concentratie van een mix aan voorzieningen, waaronder winkels en horeca. De meeste winkelstraten in West kennen momenteel een goede balans tussen horeca en andere voorzieningen. Er is hierdoor eerder behoefte aan omzetting van bestaande horeca uit het lagere segment naar meer hoogwaardige horecaconcepten, dan van een forse horeca-uitbreiding. Om de mix aan functies in deze straten te behouden en horecalinten te voorkomen, wordt horeca-uitbreiding ten aanzien van de huidige vestigingen toegestaan tot totaal maximaal 15% van de gevelwand (bouwblok), waarbij tevens geldt tot maximaal 15% van de totale straatwand. De huidige horeca kan (ook na overname) gevestigd blijven.

Dit betekent dat op bepaalde delen van een winkelstraat geen uitbreiding mogelijk is, op andere delen een enkele vestiging. Hotels Ten tijde van het vaststellen van het beleid telde stadsdeel West 37 hotelvoorzieningen en daarmee circa 1.865 hotelkamers. Het merendeel van deze hotels bevond zich in het middensegment (3 tot 4 sterren) en in de wijk Oud-West. Het College van B&W en de dagelijks besturen van de stadsdelen hebben gezamenlijk de doelstelling geformuleerd om 9.000 extra hotelkamers te realiseren in 2015. Stadsdeel West streefde naar een uitbreiding van minstens 25% van het huidige aantal hotelkamers. Stadsdeel West wilde graag vestiging van verschillende marktsegmenten faciliteren, van topsegment tot lowbudget. Hierbij speelde het stadsdeel enerzijds in op de vraag vanuit de markt en anderzijds droeg het stadsdeel proactief locaties aan waar vestiging van een hotel mogelijk was. Daarbij werd gekeken wat past bij de karakteristieken, draagkracht en mogelijkheden van het vestigingsgebied. Om een ‘monocultuur' van hotels in een straat te voorkomen, werd hotelontwikkeling tot maximaal 25% van een straatwand toegestaan. Daaraan wordt voldaan met het voorliggende bouwplan. Advies Hotelloods Amsterdam 2013 Op 14 januari 2013 is een positief advies uitgebracht door de Hotelloods Amsterdam.

De Hotelloods constateerde dat bij het voorliggende plan sprake is van een goede hoteloperator met een concept dat minder druk op de buurt en op het verkeer legt. De mix van functies wordt zeer positief gewaardeerd. Vanuit het shortstay beleid dat recentelijk is aangepast steunt de Hotelloods de ontwikkeling van extended stay hotels. De Hotelloods geeft aan blij te zijn met de strategie van het voorliggende 20

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan ‘Dichter bij het groen’

initiatief. Daarnaast wordt de ontwikkeling van extended stay hotels specifiek gesteund in de nota hotelbeleid 2007-2010. Ondanks de fikse groei van hotels is er vanuit centraal stedelijk beleid nog ruimte voor kleinschalige ontwikkelingen, het liefst nieuwe en vernieuwende concepten, in bewoonde gebieden die zich richten op nieuwe markten. Dit initiatief voldoet geheel aan deze behoefte. Ter plaatse van de projectlocatie is op grond van het huidige bestemmingsplan al horeca toegestaan. Het bouwplan voorziet niet in een groter oppervlak horeca, noch in een groter aandeel van de horeca in de gevel. Het bouwplan voldoet dan ook aan het horecabeleid. De locatie van het voorliggende project bevindt zich buiten de locaties waar het stadsdeel nieuwvestiging van hotels tegengaat, zodat het hotelbeleid het voornemen niet in de weg staat. De als bijlage 2 toegevoegde toetsing aan de hotelladder geeft invulling aan het (regionale) beleid ten aanzien van nieuwvestiging van hotels. Het advies van de Hotelloods is positief. Advies Hotelloods Amsterdam 2015 Op 4 februari 2015 bracht de Hotelloods opnieuw advies uit over het project en herbevestigde het eerder uitgebrachte positieve advies (zie bijlage 3). De realisatie van appartementenhotels werd actief gesteund vanuit het shortstaybeleid van de gemeente.

Verder werd de locatie beoordeeld als uitermate geschikt voor de realisatie van een hotel in het algemeen en voor een appartementenhotel in het bijzonder. Het advies sloot af met de conclusie dat de ontwikkeling aan de Jan Pieter Heijestraat-Borgerstraat een kwalitatieve bijdrage levert aan de hotelmarkt, de omgeving en de spreiding van het toerisme. Er werd een blijvende behoefte aan dit soort hotels voorzien getuige de groeicijfers en de groeiverwachtingen en trends. 4.3.4. Detailhandelsbeleid Amsterdam 2018-2022 In navolging van het regionaal detailhandelsbeleid en onder andere de 'Structuurvisie Amsterdam 2040: Economisch sterk en duurzaam' en het 'Amsterdams Ondernemers Programma 2015-2018' is nieuw gemeentelijk detailhandelsbeleid opgesteld. Het 'Detailhandelsbeleid Amsterdam 20182022: sterke winkelgebieden in een groeiende stad', dat op 20 december 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld, geldt voor de periode 2018-2022, of zoveel langer totdat er nieuw beleid is opgesteld. Dit dient mede ter vervanging van eerder vastgesteld detailhandelsbeleid op stadsdeelniveau dat per 19 maart 2016 is komen te vervallen. Algemene doelstellingen en uitgangspunten Het detailhandelsbeleid kent twee algemene doelstellingen: 1.