03 Bestuurlijk rapport Bouwen aan de complete stad

openbare ruimte. Een voorbeeld hiervan is het beheer van de openbare ruimte in Amstel III. Hoewel de projectorganisatie verantwoordelijk is voor de aanleg van de openbare ruimte zoals parken, speeltuinen en sportvoorzieningen, moet de openbare ruimte uiteindelijk in beheer komen bij andere gemeentelijke afdelingen. Er zijn echter zorgen over het beheer van de openbare ruimte, en een kritieke ondergrens zou zijn bereikt. Problemen zoals zwerfafval, graffiti, kapotte materialen en slecht groenbeheer blijven onopgelost, mede door bezuinigingen en capaciteitsproblemen bij schoonmaakdiensten, het verlagen van het beheerniveau en de vertraagde overdracht van nieuw groen aan de beheerorganisatie. Ook hier, in Amstel III, moet de woningbouw verder gaan terwijl dit probleem rondom het beheer van de openbare ruimte nog niet is opgelost. Niet alle randvoorwaarden zijn beïnvloedbaar door de gemeente Het tempo en de mogelijkheden bij het realiseren van de noodzakelijke randvoorwaarden liggen niet altijd binnen de invloedssfeer van de gemeente. Een voorbeeld hiervan is de huidige problematiek rondom netcongestie op het elektriciteitsnetwerk. Dit probleem is lastig te beïnvloeden door de gemeente. Maar het raakt mogelijk wel de ontwikkeling, bijvoorbeeld doordat bepaalde bedrijven of voorzieningen niet aangesloten kunnen worden op het energienet.

Als dat ertoe leidt dat wenselijk geachte bedrijven of voorzieningen zich (lange tijd) niet kunnen vestigen in het transformatiegebied, raakt dat ook de uiteindelijke kwaliteit van de nieuwe wijk.

4.3 Gebrek aan evenwicht tussen geld en ambities

Voortdurende spanning tussen ambities, geld en tempo In dit onderzoek zien wij een continue spanning tussen de grootse ambities voor de nieuwe stukken stad, de tijd waarbinnen deze moeten worden gerealiseerd en de fysieke en financiële ruimte die voor het realiseren van deze ambities beschikbaar is. Dat knelt en het leidt tot het stellen van prioriteiten bij gebiedsontwikkeling. Ook bij de prioritering is een duidelijke rode draad zichtbaar: het zo snel mogelijk bouwen van zoveel mogelijk woningen en de segmentatie van deze woningen krijgen prioriteit. De invoering van het 40-40-20uitgangspunt voor segmentatie, met de aangepaste verdeling voor transformatiegebieden, heeft aanzienlijke financiële gevolgen voor de grondexploitaties, en daarmee voor het Vereveningsfonds. Met veel inspanningen lukt het vervolgens om deze nieuwe woningen te bouwen. Maar verder staan de ambities flink onder druk. Allereerst bij de woningen zelf, want die worden bijvoorbeeld steeds kleiner en ook kleiner dan bedoeld. Maar ook in de rest van de nieuwe wijk, zoals voor maatschappelijke voorzieningen en voor groen, sport en speelruimtes, is het lastig om voldoende ruimte te vinden. Het vrijmaken van die ruimte brengt namelijk extra kosten met zich mee. Zorgen over kwaliteit nieuwe wijken Dit levert nog een andere rode draad op: namelijk zorgen over de kwaliteit van de nieuwe wijken.

Wordt er nog wel gebouwd aan een goede stad voor de toekomst? In veel gesprekken die wij hebben gevoerd voor dit onderzoek, is deze zorg geuit. En als we kijken naar het verloop van de door ons onderzochte ontwikkelingen NDSM-werf West en Amstel III, dan kunnen we niet anders dan deze zorg delen. Het lijkt te ontbreken aan de financiële randvoorwaarden om de gestelde ambities voor gebiedsontwikkeling daadwerkelijk te kunnen realiseren. Dat geldt in het bijzonder voor ambities die veel fysieke ruimte vragen of die marktcontrair zijn, want daar moet de gemeente veel geld op bijleggen. Maar ook in onze aanbevelingen wijzen wij op zaken die meer geld vragen om op te lossen. Denk bijvoorbeeld aan de noodzaak voor meer passende budgetten voor proceskosten of het eerder investeren in de leefbaarheid van transformatiegebieden. Of het aanhouden van een financiële buffer om economische tegenwind op te vangen en het zorgdragen dat er

40

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

voldoende geld is om de nieuwe wijk goed in te bedden in de bestaande stad. Stuk voor stuk signalen dat er meer geld nodig is om de gemeentelijke ambities te kunnen realiseren. Ambities die belangrijk worden geacht voor de nieuwe wijk en de stad als geheel. Meer nodig dan optimaliseren Wij hebben de indruk dat het gat tussen de ambities en het geld dusdanig is dat dit geen kwestie is van verder optimaliseren of slimmer werken. Natuurlijk helpt dat en is dat ook belangrijk vanuit het oogpunt van een doelmatig bestuur. En ook onze aanbevelingen die we hiervoor hebben gedaan, dragen bij aan het meer haalbaar maken van ambities en het voorkomen van onnodige vertragingen. Maar uiteindelijk is er meer nodig. Het evenwicht tussen ambities en geld moet worden hersteld. Meer geld lost niet alles op Het is echter niet simpelweg een kwestie van meer geld. Meer geld beschikbaar stellen voor gebiedsontwikkeling maakt de ambities voor nieuwe wijken in principe wel meer realistisch en haalbaar. Maar met meer geld zal het niet altijd lukken. Bijvoorbeeld omdat simpelweg de fysieke ruimte ontbreekt. Of omdat de gemeente uiteindelijk niet zelf de wijken bouwt en daarmee altijd in enige mate afhankelijk is van de markt. Of, zeker in het geval van gebiedstransformaties, omdat de gemeente afhankelijk is van medewerking van zittende eigenaren en erfpachters.

Afweging tussen het nieuwe en het bestaande Ook moet het extra geld wel ergens vandaan komen. En dat betekent waarschijnlijk dat er een beroep moet worden gedaan op de rest van de gemeentelijke begroting als binnen het Vereveningsfonds de financiële ruimte ontbreekt. De financiële ruimte in het Vereveningsfonds lijkt in de toekomst verder onder druk te komen staan. Dit komt, doordat er steeds meer wordt gebouwd in gebieden met bestaande bebouwing in de uitgangssituatie, wat voor de gemeente vaak meer kosten met zich meebrengt dan het oplevert. Kiezen voor extra geld heeft daarbij ook een keerzijde: meer geld voor nieuwe wijken betekent dat er minder geld beschikbaar is voor bestaande wijken en bestaande voorzieningen. Terwijl op dit moment juist de begroting wordt aangevuld met het afromen van een jaarlijkse bijdrage uit het Vereveningsfonds. Het belang van het bestaande moet daarom zorgvuldig worden afgewogen tegen het belang van het nieuwe. Want als het nieuwe zonder meer tot stand komt ten koste van het bestaande, levert dat ook geen goede stad op voor de toekomst.

4.4 Aanbevelingen voor bouwen aan een complete stad

In Amsterdam wordt gebouwd voor de toekomst. Dat gebeurt door het ontwikkelen van gebieden. Het is belangrijk dat bouw niet alleen gericht is op groei van de stad, maar ook dat er gebouwd wordt aan een complete stad. Dat komt erop neer dat er bij gebiedsontwikkeling rekening moet worden gehouden met allerlei uiteenlopende zaken, zoals voorzieningen, die nodig zijn voor de nieuwe wijk. En ook aan wat de stad nodig heeft. Het gaat daarbij niet alleen om oog te hebben voor wat nodig is voor een nieuwe complete wijk en complete stad voor de toekomst. Maar ook om ervoor te zorgen dat de randvoorwaarden op orde zijn, zodat daarin, op een realistische manier, kan worden voorzien. De aanbevelingen die we hierna doen zijn erop gericht de gemeente in staat te stellen aan een complete stad te bouwen. Dat vraagt allereerst om inzicht in de stad, de veranderingen in de stad en wat er nodig is voor een complete wijk en stad. Daarover gaat onze eerste aanbeveling. Maar het gaat ook om realisme. Om te beginnen door rekening te houden met het tempo of de mogelijkheden om belangrijke randvoorwaarden, zoals bereikbaarheid of

41

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

beheer van de openbare ruimte, af te stemmen op de nieuwe wijk. Dat is het onderwerp van de tweede aanbeveling in deze paragraaf. Onze laatste aanbeveling gaat over het evenwicht tussen de financiële ruimte en de ambities om de stad te laten groeien. En daarin komt alles samen: dat wat mogelijk is, dat wat niet mogelijk is en het belang van evenwicht daartussen om realistische plannen te kunnen maken voor de stad.

4.4.1

Aanbeveling 9: zorg voor geschikte informatie om effectief en preventief te sturen op een complete stad

Om de voortgang van een complete stad te volgen, is het essentieel om op verschillende schaalniveaus informatie te verzamelen over aspecten zoals groen, sport en spel, maatschappelijke voorzieningen, en wonen en werken. Daarnaast is inzicht in de behoeften van Amsterdammers cruciaal, zodat gebiedsontwikkeling hierop kan worden afgestemd. De gemeente Amsterdam beschikt over monitors en onderzoeken die de voortgang van de complete stad in kaart brengen, evenals informatie uit participatietrajecten. Beoordeel of deze informatie voldoende fijnmazig, effectief benut en geschikt is voor (preventieve) bijsturing in gebiedsontwikkelingen. Vul ontbrekende informatie aan en zet deze in bij besluitvorming voor een complete stad. In dit onderzoek was het niet mogelijk om vast te stellen in hoeverre er gemeentebreed voldoende en geschikte informatie beschikbaar is over de voortgang van de completewijkambities op verschillende schaalniveaus. Ook is niet onderzocht of deze informatie inzicht biedt in de behoeften van Amsterdammers. Hoewel de gemeente tal van monitors, rapportages en onderzoeken uitvoert of laat uitvoeren, is het van groot belang dat de beschikbare sturingsinformatie grondig wordt geëvalueerd.

Is er op verschillende schaalniveaus – van de directe omgeving van ontwikkelingen tot stadsdelen en de hele stad – voldoende informatie om te monitoren of er wordt gewerkt aan een complete en toekomstbestendige stad die aansluit op de behoeften van Amsterdammers en bedrijven? Wordt deze informatie daadwerkelijk benut om effectief en preventief te sturen op stedelijke ontwikkeling? Effectief gebruik van deze informatie betekent dat deze daadwerkelijk wordt toegepast bij besluitvorming over gebiedsontwikkelingen die bijdragen aan een complete stad. Preventief sturen houdt in dat de informatie een signaalfunctie heeft, zodat tijdig zichtbaar wordt wanneer bepaalde aspecten van een complete stad structureel onvoldoende aandacht krijgen en bijsturing mogelijk is. De doelen voor een complete stad moeten integraal en proactief worden gemonitord om te voorkomen dat achteraf ingrijpende correcties nodig zijn. De informatie moet signaleren wanneer in gebiedsontwikkelingen structureel te weinig ruimte wordt gecreëerd voor aspecten van een complete stad, zoals ambacht- en maakbedrijven, waardoor doelen op stadsniveau niet worden behaald. Ga na of er op alle relevante schaalniveaus voldoende en geschikte informatie beschikbaar is om de ontwikkeling van een complete stad te volgen en effectief en preventief te sturen.

Vul ontbrekende informatie aan waar nodig en zorg ervoor dat deze wordt ingezet bij de besluitvorming over gebiedsontwikkelingen. Het gaat hierbij dus niet alleen om informatie over de aspecten die de complete stad maken en de verwachte ontwikkeling daarvan. Net zozeer gaat het om inzicht in de ontwikkeling van behoeften bij Amsterdammers en bedrijven. Daarom is het belangrijk om te onderzoeken of er buiten de reguliere participatietrajecten voldoende informatie wordt opgehaald bij Amsterdammers en bedrijven, zodat er een fijnmazig en volledig beeld ontstaat van hun behoeften.

42

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

4.4.2

Aanbeveling 10: houd realistisch rekening met randvoorwaarden

Zorg ervoor dat bij elke gebiedsontwikkeling realistisch rekening wordt gehouden met randvoorwaarden om de nieuwe wijk goed te integreren in de bestaande stad. Zorg, indien de gemeente daar invloed op kan uitoefenen, dat deze randvoorwaarden op orde zijn en gelijke tred houden met de ontwikkeling. Mochten de randvoorwaarden niet-beïnvloedbaar zijn door de gemeente, houd dan realistisch rekening met onzekerheden die hierdoor mogelijk ontstaan en stem het tempo en de omvang van de ontwikkeling hierop af. Als de ontwikkeling van een gebied geen gelijke tred houdt met randvoorwaarden, ontstaan problemen met het inpassen van nieuwe wijken in de stad. Deze wijken zijn dan niet goed verbonden met andere delen van de stad. Of de nieuwe wijken kunnen niet functioneren zoals beoogd, omdat de gemeente niet in staat is het beheer of de dienstverlening op het daarvoor noodzakelijke niveau te krijgen. Het kan daarbij ook gaan om zaken die de gemeente moeilijk of niet kan beïnvloeden. Denk dan bijvoorbeeld aan de huidige problemen met netcongestie. Dit onderstreept wat ons betreft het belang om bij het ontwikkelen of transformeren van wijken realistisch te zijn over dit soort randvoorwaarden. Dat betekent dat duidelijk moet zijn, voor zover de gemeente dit volledig in de greep heeft, dat er zicht is op het invullen van de noodzakelijke randvoorwaarden.

Of het betekent dat in het tempo en de omvang van de ontwikkeling rekening wordt gehouden met het ontbreken van of onzekerheid over tijdige realisatie van deze randvoorwaarden. Juist omdat de gemeente hier niet altijd volledig grip op heeft.

4.4.3

Aanbeveling 11: breng ambities voor groei van de stad in evenwicht met (financiële) mogelijkheden

Zorg dat de ambities voor de groei van de stad adequaat zijn vertaald naar de benodigde financiële middelen. Zorg dat deze benodigde financiële middelen daadwerkelijk beschikbaar kunnen worden gesteld. Let er daarbij op dat het ter beschikking stellen van de financiële middelen niet te veel ten koste gaat van de bestaande stad en de bestaande voorzieningen. Stel desnoods de ambities voor de groei van de stad en het tempo daarvan dusdanig bij, zodat ze passen bij de beschikbare financiële middelen en het in stand houden van de bestaande stad en de bestaande voorzieningen. In het evenwicht tussen ambities voor groei van de stad en het tempo daarvan en de (financiële) mogelijkheden komt alles samen. Als dit evenwicht ontbreekt, kan er geen sprake zijn van realistische plannen om te bouwen aan de stad van de toekomst. En op dit moment lijkt dit evenwicht daadwerkelijk te ontbreken. De gemeente heeft grote ambities die, om deze daadwerkelijk te realiseren, ook veel geld (gaan) kosten. Het gaat dan niet alleen om de ambitie om 80% betaalbare woningen te bouwen, maar ook om de ambities voor de complete wijk: duurzame wijken met onder meer goede voorzieningen, openbare ruimte en die goed bereikbaar zijn. En ook om de kosten die nodig zijn voor een goed verlopend proces van langlopende en moeilijk voorspelbare gebiedstransformaties: de kosten van de organisatie zelf.

Het overstijgt ook de gebiedstransformaties zelf. Dan gaat het bijvoorbeeld om noodzakelijk geachte bovenplanse infrastructuur om de nieuwe wijken bereikbaar te maken of om de kosten om het beheer van de openbare ruimte op het noodzakelijke niveau te brengen en te houden. Daar komt bij dat de druk hoog is om veel woningen zo snel mogelijk te bouwen: het gewenste tempo is hoog.

43

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

Het is belangrijk dat een realistische en integrale raming wordt gemaakt van de benodigde kosten om de gemeentelijke ambities voor de groei van de stad en het tempo daarvan daadwerkelijk te kunnen realiseren. Maar het is minstens zo belangrijk om realistisch te zijn over wat er (financieel) mogelijk is om de ambities voor de groei van de stad en het gewenste tempo daarvan waar te maken. Het gaat dan allereerst om de financiële ruimte in het Vereveningsfonds. En, als die niet toereikend is, de mogelijkheden om vanuit de rest van de begroting geld toe te voegen in plaats van de huidige onttrekkingen. Hierbij speelt natuurlijk ook de belangrijke afweging wat dit betekent voor de rest van de begroting en de bestaande stad en voorzieningen. In hoeverre dit laatste acceptabel is, bepaalt of en hoeveel er een beroep kan worden gedaan op de begroting. Een ander aspect waar realisme noodzakelijk is, is de mogelijkheid om met meer passende kaders te werken (zie ook aanbeveling 6: werk aan passende kaders voor gebiedstransformatie). Want de mate waarin de gemeente erin slaagt om als één organisatie écht integraal te bouwen aan de stad bepaalt mede wat haalbaar is en in welk tempo. Uiteindelijk moeten de ambities voor de groei van de stad en het tempo daarvan worden afgezet tegen de realistisch geachte (financiële) mogelijkheden.

Als de verwachte kosten de mogelijkheden overstijgen, dan is het noodzakelijk de ambities voor groei en het tempo daarvan dusdanig aan te passen dat het wel uitkomt. Dan ligt de vraag voor of op dat moment de grenzen van de groei van Amsterdam zijn bereikt.

44

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

5

Bestuurlijke reactie en nawoord Bestuurlijke reactie

Op 19 maart 2025 ontvingen we onderstaande reactie van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam op ons rapport. Met belangstelling heeft ons college kennisgenomen van het concept van het Rekenkamerrapport “Bouwen aan de complete stad” en de elf aanbevelingen die u doet. De focus in het rapport ligt op de ervaringen in de praktijk van de gebiedsontwikkeling. Duidelijk is dat de gebiedsontwikkeling in een dynamische tijd plaatsvindt, waarbij de marktomstandigheden de laatste jaren aan veel veranderingen onderhevig zijn, er nieuw rijksbeleid en gemeentelijke beleid is ontwikkeld en er in de projectgebieden veel gebeurt. Dit maakt de uitvoering in de projecten behoorlijk complex en vergt veel aanpassingsvermogen gedurende de vaak lange ontwikkeltijd van een project. Dat spreekt ook uit uw rapport. Het college streeft er naar om met haar inspanningen in de gebiedsontwikkeling te bouwen aan een complete stad en zo woningen te bouwen die de Amsterdammers nodig hebben. De gemeente bouwt huizen, scholen, kinderdagverblijven, bedrijfsruimte, kantoren en leggen parken, sportvelden, pleinen en straten aan. Compleet betekent ook een stad die betaalbaar, bereikbaar, leefbaar, innovatief, duurzaam en bedrijvig is. De druk op de woningmarkt is hoog en nieuwbouw levert een onmisbare bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen in Amsterdam.

Dat is hard nodig, er zijn veel woningzoekende met verschillende eigen behoeften, van gezinswoning tot seniorenwoning. Het college streeft er naar te bouwen naar de behoeftes van de woningzoekenden. Het college heeft daarom de ambitie om 7.500 woningen per jaar in een goede mix in aanbouw te nemen, wetende dat in een lastige markt dit niet elk jaar te realiseren zal zijn. Een steeds groter deel van de woningbouwproductie vindt plaats in transformatiegebieden. Dit is een ingewikkelde opgave zoals u helder uiteenzet in het rapport “Bouwen aan de complete stad”. Het college waardeert de inspanningen van de Rekenkamer om met dit rapport een bijdrage te leveren aan het gesprek over de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling. Het rapport geeft een behoorlijk compleet beeld van de complexe wereld van gebiedsontwikkeling in transformatiegebieden en gebiedsontwikkeling in de breedte. Het college wil de Rekenkamer dan ook complimenteren met het inzicht dat ze heeft verworven in de complexe opgave van de gebiedsontwikkeling in de praktijk. In de praktijk kunnen de ambities voor het realiseren van een complete stad botsen met de weerbarstige, economische werkelijkheid, waarbij dan met veel inzet van alle betrokken partijen wordt gezocht naar goede oplossingen. Uw onderzoek heeft zich specifiek gericht op twee transformatiegebieden.

Met de betrokkenen in die gebieden zijn goede gesprekken gevoerd en veel inzichten gedeeld. Deze gesprekken zijn over en weer als heel waardevol beschouwd. De specifieke omstandigheden van de gebieden en de doorlooptijd van de rapportage, een tijd waarin de economische omstandigheden snel veranderden, waar de gemeente met maatregelen ook weer op heeft gereageerd, kleuren de blik op de problemen en uitdagingen in de gebiedsontwikkeling sterk. In uw aanbevelingen worden daarboven

45

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

uitstijgende meer algemene genuanceerde conclusies getrokken waar we graag op reageren en van leren. In de hoofdconclusie van uw rapport ziet het college echter wat ons betreft wat te stellige uitspraken over onderdelen van de gebiedsontwikkeling waaraan de nuance meer mag worden toegevoegd. Er komt wat dat betreft wat te veel de nadruk op alleen de elementen die niet goed verlopen zijn. Dat vinden we jammer, en niet passend bij de gesprekken die gevoerd zijn en de aanbevelingen gericht op leren. In het rapport doet u elf aanbevelingen. Het college ziet in de aanbevelingen een zekere samenhang en overlap. Met deze bestuurlijke reactie poogt het college volledig in te gaan op alle aanbevelingen zonder in herhaling te vallen. We maken daarbij onderscheid naar

   

Aanbevelingen ten aanzien van de politieke en bestuurlijke ambities (2,3,6,10, 11) Aanbevelingen ten aanzien van proces en veranderende omstandigheden (1,7,8) Aanbevelingen ten aanzien van organisatie (4,5) Aanbevelingen ten aanzien van informatie en inzicht (9)

Aanbevelingen ten aanzien van politieke en bestuurlijke ambities. 2. stuur niet nodeloos op kavelniveau; 3. wees terughoudend met vooraf gedetailleerd vastleggen; 6. werk aan beter passende kaders voor transformatiegebieden; 10. houd realistisch rekening met randvoorwaarden; 11. breng ambities voor groei van de stad in evenwicht met (financiële) mogelijkheden Uw laatste aanbeveling in het rapport: Breng de ambities voor groei van de stad in evenwicht met de (financiële) mogelijkheden, raakt wellicht wel de kern van de keuzen waar dit college en de stad Amsterdam voor staan. Evenwicht zoeken tussen investeren in de opgaven in de stad in de breedte, niet alleen fysiek, maar ook sociaal, is een voortdurend afwegen. In de gebiedsontwikkeling is investeren in de groei van de stad al een balans vinden tussen opbrengsten genereren bij positieve projecten en investeren in negatieve plannen, om zo ongelijk investeren in gelijke kansen vorm te geven. In deze systematiek kunnen echter niet alle noodzakelijk investeringen voor de stad worden meegenomen, veel beslissingen hebben eigen kaders en beleidsvorming met hun eigen budgetten, denk aan de investeringen in infrastructuur, beheer en onderhoud, maatschappelijke voorzieningen zoals scholen en cultuur en. dat door nu te investeren in duurzaamheid kosten in de toekomst worden vermeden.

Om deze opgaven te prioriteren, de goede keuzen te maken en de goede budgetten te alloceren, is een ingewikkeld gesprek dat we in het college, met de raad en met de samenleving (hebben te) voeren. Het college is zich er terdege van bewust dat er geen onbegrensde mogelijkheid is tot sturing en het realiseren van ambities, zeker in de transformatiegebieden. Het blijft een balans zoeken tussen het vasthouden aan de kwaliteit om een goede stad te realiseren en de mogelijkheden in de praktijk, waarbij de medewerking van erfpachters en/of eigenaren en de marktomstandigheden essentieel zijn. We voeren voortdurend met elkaar, met de raad en met onze partners in de gebiedsontwikkeling het gesprek hierover De aanbevelingen herkent het college dan ook als een bevestiging van wat we al doen. In deze bestuurlijke reactie lichten we graag wat verder toe welke stappen het college al heeft gezet de afgelopen periode.

46

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

Met de vaststelling in het Woningbouwplan 2022-2028 heeft het college de impuls Gewoon Goed in gang gezet, u verwijst daar zelf ook al naar. De impuls Gewoon Goed heeft als hoofddoel: hoe maken we projecten haalbaar en goed. De vier belangrijkste uitgangspunten binnen de impuls Gewoon Goed zijn:

   

Bied ruimte en flexibiliteit in kaders; breng focus aan in ambities Houd rekening met kenmerken van gebied en locatie Wees zacht waar het kan, hard waar het moet Zorg voor reflectie en korte lijnen

Middels de impuls Gewoon Goed zorgt het college voor projecten die haalbaar en goed zijn, waarbij niet alle ambities op elke locatie gerealiseerd hoeven te worden. Het gaat om de juiste balans tussen kwaliteit, kosten en opbrengsten en het volgen van goede processen en versnelling daarbinnen. De handreiking Gewoon Goed helpt in de bestaande praktijk van de gebiedsontwikkeling om nog scherper met elkaar te focussen op kwaliteit die we willen realiseren en om het geven van ruimte aan de markt, om zelf met creatieve oplossingen te komen. Het college geeft hiermee al invulling aan uw aanbevelingen 2, 3 en 10. De aanpak van dit college om de klimaatcrisis te bestrijden vastgelegd in “Onze stad van morgen” laat goed zien welke grote opgaven er zijn voor Amsterdam. Door nu de verantwoordelijkheid te nemen, en te investeren in duurzame opgaven, zorgt het college er ook voor dat er straks niet grote uitgaven nodig zijn om de gevolgen van klimaatverandering te repareren. Er zijn vele verschillende soorten duurzame oplossingen in de praktijk van de gebiedsontwikkeling bij transformaties. Wat wenselijk, mogelijk en nodig is zal per gebied en kavel verschillen.

Door de duurzame opgave aan Gewoon Goed te koppelen zet dit college in op toekomstbestendig bouwen met oog voor versnelling en vergroten haalbaarheid, waarbij niet de kosten of risico's worden afgewenteld op volgende generaties of elders en zo de goede balans tussen haalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid te vinden. Op meerdere momenten in de analyses van uw rapport komt terug dat de inzet op 4040-20 het niet makkelijker maakt om transformatieprojecten te realiseren. De bestuurlijke keuze om te kiezen voor een woningbouw opgave waarin 80% betaalbare woningen worden gerealiseerd is een ambitieuze, maar wel een waar dit college met het oog op de opgave in de stad voor gekozen heeft. Deze woningen zijn hard nodig voor de mensen die een betaalbare woning zoeken. De inzet op 40-40-20 heeft niet alleen inhoudelijke consequenties voor de gebiedsontwikkeling maar ook financiële impact. Het college hecht er aan om in deze bestuurlijke reactie kort in te gaan op de grondprijssystematiek, aangezien ook weer in uw rapportage blijkt dat er vragen vanuit de praktijk blijven komen, zeker in combinatie met de wensen om grotere woningen te realiseren. Grondprijzen voor middeldure huurwoningen komen, conform het grondprijsbeleid, residueel tot stand.

Dit betekent dat de grondprijs het verschil is tussen de marktwaarde en de stichtingskosten waarbij rekening wordt gehouden met de beperkingen voorwaarden zoals uitpondtermijn, de sturing op de huurprijs en huurindexatie.

47

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

De grondprijzen voor sociale- en middeldure huurwoningen zijn hierdoor flink lager dan die van vrije sector woningen, en wordt door de keuze voor 80% betaalbaar er minder inkomsten voor de gemeente gegenereerd. Het beperkt de verdienruimte in het Vereveningsfonds (VEF). Ook de jaarlijkse afdracht van € 24 miljoen vanuit het VEF aan de algemene middelen, die ingezet kunnen worden voor de opgaven in de bestaande stad, beperkt de mogelijkheden om te investeren vanuit het VEF in de gebiedsontwikkeling. Voor wat betreft het beperken van de sturing op kavelniveau, dat passen we, waar mogelijk, al zo toe in de praktijk. In Amsterdam zijn nu ongeveer 160 grondexploitaties actief. Het is een gegeven dat sommige plannen/grexen op kavelniveau zijn vastgelegd, waardoor er weinig flexibiliteit is. De meeste plannen/grexen hebben een grotere schaal en dat biedt meer ruimte voor flexibiliteit en het voorkomen van kavelsturing. Het beleid voor gebiedsontwikkeling houdt op verschillende manieren rekening met de complexiteit van transformatie. Bij de grondprijs- en erfpachtberekening in transformatiegebieden wordt, in tegenstelling tot uitleggebieden, rekening gehouden met sloopkosten, en is een transformatie-impuls op de betaalbare woningen in het leven geroepen om tegemoet te komen aan de ingewikkelde opgaven in de transformatiegebieden.

Ondanks al deze maatregelen zien we dat bij transformaties relatief meer tijd nodig is om tot afspraken met de zittende erfpachters en/of eigenaren te komen dan bij uitleggebieden. Het is daardoor een wat ingewikkeldere, langere en kostbaardere manier van ontwikkelen voor de gemeente en kan tot een negatiever grex-saldo leiden en zorgt voor veel overleg met marktpartijen over de gebiedsontwikkeling. Aanbevelingen ten aanzien van proces/veranderende omstandigheden 1. houd rekening met échte betaalbaarheid, nu en in de toekomst; 7. wees terughoudendheid met bijsturen; 8. demp het effect van veranderlijke economische omstandigheden; De betaalbaarheid van de woningen in Amsterdam is voor het college, zoals al eerder opgemerkt een belangrijk ijkpunt. De opkomst van woonconcepten waar het verdienmodel via extra services loopt is een ontwikkeling die het college dan ook zorgen baart. Het college is verheugd dat met de komst van de Wet Goed Verhuurderschap door het Rijk meer helderheid is geschapen over servicekosten. Met de nieuwe wetgeving hebben gemeenten namelijk de bevoegdheid gekregen om in te grijpen bij onterecht aangerekende servicekosten. Huurders die hiermee worden geconfronteerd, kunnen hun klachten indienen bij het meldpunt "Problemen met verhuurder".

Huurders kunnen van deze mogelijkheid gebruik maken, zodat servicekosten rechtvaardig en conform de wet worden gehanteerd en hiermee betaalbaarheid niet onder druk komt te staan door gebruik van oneigenlijke servicekosten. Het college herkent de positieve resultaten van het mogelijk maken van afwijkingen naar 30-40-30, waarbij de sociale huurwoningen door woningcorporaties worden afgenomen/ontwikkeld. De samenwerking van particuliere eigenaren bij het realiseren van sociale huur met corporaties wordt actief gestimuleerd door de gemeente. Binnen de projecten in de gebiedsontwikkeling vindt actieve kennisuitwisseling plaats over alle

48

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

aspecten van de gebiedsontwikkeling, waaronder de ervaringen met de afwijking 3040-30. De samenwerking tussen particuliere eigenaren en corporaties vindt plaats in alle grote transformatiegebieden en leidt tot een stevige bijdrage aan langdurig betaalbare woningbouw. Gebiedsontwikkeling is een kwestie van lange adem. De oorspronkelijke investeringsbesluiten voor NDSM en Amstel III stammen uit 2013 resp. 2017. Gedurende de rit van de gebiedsontwikkeling leiden maatschappelijke ontwikkelingen en nieuwe of aangepaste wet -en regelgeving tot een speelveld dat constant in beweging is. Het college heeft evenals de Rekenkamer veel waardering voor de projectteams die in de gebiedsontwikkeling werken aan de complexe opdracht om te komen tot de realisatie van een complete stad. Het college herkent daarom de roep om rust en continuïteit en beoogt de afgelopen periode continuïteit te bieden aan de partners in de gebiedsontwikkeling en tegelijkertijd de woningbouwproductie op peil te houden. Zo is in september 2023 het Doorbouwakkoord Amsterdam ondertekend door gemeente, koepelorganisaties en meer dan 80 individuele partijen, waarin de urgentie om te blijven doorbouwen in Amsterdam is uitgesproken Enkele maatregelen vloeien hieruit voort zoals de crisismaatregel “herijking grondprijzen” eind 2023 vastgesteld door het college.

Ook heeft het college enkele tijdelijke maatregelen genomen zoals het matigen van de CPI-indexering tot maximaal 5% per kalenderjaar en de tijdelijke regeling Transformatie-Impuls. Daarnaast is de overgangsmaatregel middeldure huur genomen. Tijdelijk mogen de huurprijzen 10% hoger zijn zonder dat dit verrekend wordt in de grondprijs. Dit leidt tot een hogere opbrengstpotentie en een verbetering van de haalbaarheid voor een ontwikkelaar. De maatregel loopt door tot en met de invoering van een nieuw beleid voor middenhuur woningen. Verder wil het college helderheid en transparantie bieden door meer uniform te acteren bijv. door bij veranderingen aan te sluiten bij Rijksregelgeving en prijsgrenzen rondom middeldure en betaalbare koop. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting heeft het college haar aanpak van de huidige wooncrisis geschetst. Deze vraagt om daadkracht en actie. De gemeente richten zich daarbij op de Amsterdammers die ons het meest nodig hebben: mensen in een kwetsbare situatie, mensen met een laag en middeninkomen en ouderen en gezinnen. Macro-economische omstandigheden zijn door het college niet te beïnvloeden. Het Vereveningsfonds is juist wel ingericht om effecten te dempen.

Binnen het Vereveningsfonds is sprake van een financiële buffer om economische schommelingen op te vangen in de vorm van een aangehouden weerstandsvermogen en een reservering om een eventuele verslechtering van plannen op te kunnen vangen. In goede economische tijden wordt de reserve gevuld door de positieve plannen. Als er meer geld in de reserve is opgebouwd dan nodig is voor gebiedsontwikkeling kan

49

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

de gemeenteraad beslissen om geld uit te nemen om te besteden aan andere ambities binnen de gemeente. Met de bestaande financiële buffers in de vorm van een aangehouden weerstandsvermogen en een reservering voor een eventuele verslechtering van negatieve plannen, kunnen de meeste risico’s worden opgevangen. Jaarlijks wordt een inschatting gemaakt van deze risico’s en op basis van de economische ontwikkelingen worden deze risico’s groter of kleiner ingeschat en worden de buffers dus ook bijgesteld en/of aangesproken (in het geval van opgetreden risico’s). Op dit moment staat de vereveningsruimte onder druk en is het passen en meten om nog nieuwe plannen met een financieel tekort (stedelijke vernieuwing) te kunnen inpassen, zeker gezien de bestuurlijk overeengekomen afdracht uit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen en de reserve schaalspronginvesteringen van € 24 miljoen per jaar. Aanbevelingen ten aanzien van Organisatie: 4. werk aan een meer besluitvaardige gemeentelijke organisatie; 5. investeer eerder voor meer leefbaarheid; Samenwerking tussen alle partners in de gebiedsontwikkeling, zowel binnen als buiten de gemeente blijft cruciaal om stappen vooruit te zetten. De gemeente zet dan ook vol in om met de partijen in verschillende gremia in gesprek te blijven.

Dat er in de projecten soms ingewikkelde keuzen moeten worden gemaakt en, daar volgt het college de Rekenkamer in, die het liefst zo snel en transparant mogelijk genomen moeten worden is duidelijk. Mede door de lange doorlooptijd van de gebiedsontwikkeling ontkom je er niet aan sommige zaken opnieuw af te wegen. Zoals hierboven ook al aangegeven is bij de Impuls Gewoon Goed dan ook een van de speerpunten in de werkwijze, om niet te lang te blijven ‘polderen” maar te kiezen voor snelle opschaling en knopen doorhakken. Een praktisch voorbeeld komt uit een bijna zijdelingse opmerking in het rapport: het verbeteren van de overdracht van ontwikkeling naar beheer. Het verbeteren van het beheer acceptatie proces gaat enorm helpen. Het is in de praktijk lastig om de van een plankaart tot uitvoering ontworpen openbare ruimte op een eenvoudige en eenduidige wijze over te dragen aan verschillende beheerders. Het college beschouwt uw opmerking hierover als een steun in de rug om hier voldoende aandacht aan te blijven geven. Het herstellen van de korte lijnen tussen ontwerp-beheer-uitvoering zal de kwaliteit en efficiëntie ten goede komen. Bij transformatieprojecten wordt gedurende de realisatie goed gekeken naar de fasering van de aanleg van de openbare ruimte om gedurende de looptijd van het project te zorgen voor een goede leefbaarheid.

Of de zittende erfpachters willen transformeren, en dus of er grondopbrengsten binnenkomen, is onzeker. Om te voorkomen dat de gemeente veel kosten maakt en de opbrengsten niet meer worden gerealiseerd wordt de inrichting van de openbare ruimte gefaseerd aangelegd, afgestemd op de fasering van de erfpachters. Aanbevelingen ten aanzien van informatie en inzicht: 9. zorg voor geschikte informatie om effectief en preventief te sturen op een complete stad;

50

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

In Amsterdam wordt in heel veel verschillende buurten, wijken en gebieden gewerkt die met elkaar moeten zorgen voor een complete stad. De balans zoeken tussen de opgaven in elk gebied en de ambities van de stad als geheel blijft een lastige. Met de Omgevingsvisie en de Ontwikkelstrategie geeft de gemeente de kaders aan waarbinnen er gewerkt wordt. De wens om informatie en inzicht is begrijpelijk, en er ligt dan gelukkig ook al veel. Het inzetten op meer monitoren en gegevens verzamelen kan echter ook de indruk wekken dat sturing op elk detail mogelijk en wenselijk is, en daarmee botst deze met aanbeveling 3 om niet alles gedetailleerd vast te leggen. De gemeente beschikt al over verschillende monitorinstrumenten, rapportages en opgavenkaarten die inzicht bieden in de opgaven en de resultaten van de gebiedsontwikkeling. De gemeente ontsluit deze data ook via bijvoorbeeld: https://maps.amsterdam.nl/open_geodata/. Er wordt continue gewerkt aan instrumenten om gebiedsontwikkeling op dit punt te ondersteunen. Denk hierbij aan de opzet 'woonmonitor', de gebiedsgerichte doelgroep programmering, dashboard bouwen aan buurten. Daarnaast is de gemeente ook actief bezig met het ophalen van de wensen van de bewoners en bedrijven, zowel binnen als buiten de vastgestelde participatietrajecten.

Op verzoek van de raad wordt nu ook een pilot uitgevoerd met een woonraad om ook toekomstige bewoners een stem te geven. Conclusie Het college bedankt de Rekenkamer voor de enorme inspanning die u verricht heeft om de complexe wereld van de gebiedsontwikkeling te doorgronden en daar lessen voor de gemeente uit te destilleren. Het door u geschetste krachtenveld van ambitiestijd-geld is herkenbaar uit de dagelijkse praktijk, zowel bij de projectteams in de gebiedsontwikkeling als bij de gesprekken met de raad. Amsterdam staat voor een grote, complexe opgave in de gebiedsontwikkeling die voortdurende inspanning en samenwerking vereist. De gemeente blijft bouwen aan een compleet, duurzame, sociaal en gezellig Amsterdam voor iedereen. Deze bestuurlijke reactie mag integraal worden opgenomen in uw openbare eindrapportage. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam, Zita Pels Waarnemend wethouder Woningbouw

6

Nawoord rekenkamer

Op 19 maart 2025 heeft de Rekenkamer Amsterdam de bestuurlijke reactie van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam ontvangen. Wij hebben deze met belangstelling gelezen en danken het college voor zijn reactie. Het college onderschrijft in de reactie het centrale vraagstuk dat wij in dit onderzoek aan de orde stellen: de spanning tussen de gemeentelijke ambities voor groei en de (financiële)

51

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

mogelijkheden om deze ambities waar te maken. Het college geeft aan zich er van bewust te zijn dat er in het bijzonder bij transformatiegebieden geen onbegrensde mogelijkheid is tot sturing en het realiseren van ambities. In de reactie beschrijft het college ook de vele stappen die de afgelopen periode zijn gezet om waar mogelijk toch de gemeentelijke ambities voor woningbouw en complete wijken waar te maken. Veelal zijn dat voorbeelden die onderdeel uitmaken van ons rapport en die wij herkennen uit de vele gesprekken die wij hierover hebben gevoerd met ambtenaren, ontwikkelaars, bewoners, woningcorporaties, bedrijven en andere belanghebbenden. Wij vinden het positief dat het college aangeeft het algemene beeld te delen dat wij in onze analyse presenteren. Het college legt terecht de nadruk op onze laatste aanbeveling (aanbeveling 11: Breng de ambities voor groei van de stad in evenwicht met de (financiële) mogelijkheden). Want daarin komt alles samen: de noodzakelijke ambities voor groei van de stad, het tempo van de groei, de mogelijkheden om dit waar te maken en de noodzaak om de belangen van de bestaande stad af te wegen tegen het bouwen aan nieuwe delen van de stad. Het college noemt in de reactie ook diverse voorbeelden waar de spanningen tussen ambities en mogelijkheden tot uitdrukking komen.

Zo geeft het college aan te hechten aan de doelstelling van het realiseren van 7.500 woningen, ook al verwacht het college dat dit in een lastige markt niet elk jaar haalbaar zal zijn. Maar het college benadrukt ook het belang van het aandeel betaalbare woningen dat wordt nagestreefd en het belang van het bouwen aan een complete stad met de daarvoor benodigde kwaliteit. Tegelijkertijd refereert het college in de reactie ook meerdere malen aan de beperkte ruimte in het Vereveningsfonds, de afdracht vanuit dit fonds aan de algemene middelen en dat het ‘passen en meten’ is in het Vereveningsfonds. De voorbeelden die het college in de reactie noemt onderstrepen onze analyse dat er weliswaar belangrijke stappen zijn gezet en successen zijn behaald in de afgelopen periode, maar dat slimmer en meer doelmatig werken zijn grenzen kent. In ons rapport zien wij ook tal van signalen die hierop wijzen. Dat is zichtbaar bij de omvang van gebouwde woningen, de werkelijke betaalbaarheid daarvan en de effecten die dit heeft op de bewonerssamenstelling van nieuwe wijken. Maar we zien het ook bij de leefbaarheid en veiligheid van nieuwe wijken die onder druk staan tijdens de (lange) periode waarin er wordt gebouwd. En het blijkt moeilijk te zijn om de benodigde ruimte te vinden voor groen en sport. Voldoende bereikbaarheid van nieuwe wijken is niet gegarandeerd.

Het realiseren van eisen voor klimaatadaptatie en duurzaamheid blijkt soms niet te verenigen met andere eisen op dezelfde kavel. Ook zagen we dat het lastig is om te sturen op bepaalde economische activiteiten die wenselijk worden geacht (en het weren van andere). En (sociale) verbinding van nieuwe wijken met de omliggende stad wordt belangrijk gevonden, maar is in de praktijk lastig te realiseren. Wij denken daarom dat er meer nodig is om ervoor te zorgen dat Amsterdam daadwerkelijk werkt aan een goede stad voor de toekomst. Met onze aanbevelingen dragen wij oplossingsrichtingen aan voor de verschillende knelpunten die wij zien. Deze oplossingsrichtingen bevatten vaak ook fundamentele keuzes. Bijvoorbeeld omdat het opvolgen van de aanbevelingen kostbaar kan zijn en er daardoor een groter beroep moet worden gedaan op de financiële middelen van de stad. En ook omgekeerd. Want als aanbevelingen niet worden opgevolgd, heeft dat gevolgen voor de kwaliteit van de toekomstige stad. Simpel gezegd: het overnemen van onze aanbevelingen kan grote consequenties hebben, en het niet overnemen ervan ook. Het is daarom positief dat het college schrijft dat onze aanbevelingen meer algemene genuanceerde conclusies omvatten waar het college graag verder op reageert en van leert. Dat neemt niet weg dat de reactie van het college, wellicht onbedoeld, de indruk wekt dat de

52

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

staande praktijk volstaat en dat er geen aanpassing nodig of wenselijk is. Dat is bijvoorbeeld het geval bij onze aanbeveling gericht op het eerder investeren in transformatiegebieden voor meer leefbaarheid en veiligheid tijdens de (lange) bouwperiode (aanbeveling 5). En dit speelt ook bij aanbeveling 6 (Werk aan beter passende kaders voor transformatiegebieden) waar wij erop wijzen dat gemeentelijk beleid niet goed lijkt te zijn ingespeeld op de specifieke uitdagingen van transformatiegebieden. En bij aanbeveling 8 (Demp het effect van veranderlijke economische omstandigheden) wijst het college vooral op de reeds bestaande buffers in het Vereveningsfonds, terwijl wij juist vragen om te onderzoeken of er daarbovenop nog meer mogelijk is. Als het college het niet wenselijk acht of geen mogelijkheden ziet om de ‘extra stap’ te zetten waarvoor wij in onze aanbevelingen pleiten, dan is het belangrijk dat dit duidelijk wordt voor de raad. Want dat heeft uiteindelijk consequenties voor het evenwicht tussen de gemeentelijke ambities voor groei van de stad en de mogelijkheden daarvoor. In zijn algemeenheid neemt het college geen expliciet standpunt in ten aanzien van de aanbevelingen in dit rapport. Vanwege de vaak fundamentele aard van de keuzes die in onze aanbevelingen zitten opgesloten is dat tot op zekere hoogte wel begrijpelijk.

Wij missen in de reactie van het college echter een vooruitblik naar, of een aankondiging van, een eventueel later standpunt hierover dat als basis kan dienen voor een verdere discussie met de raad. Wij adviseren daarom de raad erop aan te dringen dat bij de opvolging van onze aanbevelingen het college onderzoekt welke extra stappen mogelijk zijn boven op wat het college al doet of al van plan was. En dat het college daar op een dusdanige manier over rapporteert dat dit een goede basis kan vormen voor fundamentele keuzes door de raad. De raad kan hiervoor het college vragen naar een plan van aanpak waarin het college beschrijft hoe het de aanbevelingen gaat uitvoeren. In het bijzonder gaat het dan om de wijze waarop de (onderzoeks)activiteiten die wij aanbevelen door het college worden opgepakt. Naast deze meer algemene kanttekeningen bij de reactie van het college willen we nog apart stilstaan bij de reactie op aanbeveling 9 (Zorg voor geschikte informatie om effectief en preventief te sturen op een complete stad). Daarin lijkt het college een pleidooi te zien voor gedetailleerde sturing. Dit laatste is nadrukkelijk niet waar wij voor pleiten (en is onderwerp van aanbeveling 3: Wees terughoudend met vooraf gedetailleerd vastleggen).

Waar het hier wel om gaat, is dat de gemeente, met onder meer de impuls Gewoon Goed, inzet op optimalisaties bij het bouwen aan complete wijken en de complete stad. Voor een effectieve optimalisatie is het noodzakelijk dat goed in beeld is waar de stad behoefte aan heeft en waar een tekort aan is (en waar dit zich voordoet). Dergelijke informatie maakt het ook mogelijk om doortastender keuzes te maken als blijkt dat niet alles in één gebied past (van belang voor aanbeveling 4: Werk aan een meer besluitvaardige organisatie). Als dit soort informatie niet of onvoldoende voorhanden is, dan ontstaat het risico dat de gemeente denkt te optimaliseren, maar dat dit uiteindelijk onbedoeld negatief uitpakt voor de kwaliteit van de stad. Tot slot willen we in dit nawoord nog stilstaan bij de inspanningen van alle betrokkenen bij gebiedsontwikkeling. Net als het college vinden wij het belangrijk dat hier oog voor is. Voor dit onderzoek hebben wij tal van gesprekken gevoerd, waaronder met wethouder Van Dantzig. Bij deze gesprekken is ons telkens de gedrevenheid opgevallen waarmee wordt gewerkt aan het bouwen van nieuwe wijken en de complete stad en de resultaten die dit oplevert. We willen hiervoor nadrukkelijk onze waardering uitspreken.

53

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

Onderzoeksverantwoording Dit onderzoek is gestart op 1 september 2022 met het publiceren van de onderzoeksopzet. Bij aanvang van het onderzoek was het onderzoek nog sterk gericht op de bouw van betaalbare woningen. Gaandeweg het onderzoek hebben we de focus van het onderzoek enigszins verlegd door de complete wijk meer centraal te stellen (aanvullend op de bouw van betaalbare woningen). De aanpak van het onderzoek bestond uit twee casusonderzoeken. We hebben ervoor gekozen ons daarbij te richten op transformatiegebieden omdat deze de meeste relevantie hebben voor de (toekomstige) woningbouwopgave van Amsterdam. Daarnaast hebben we gekozen voor gebiedstransformaties waarbij, bij de start van dit onderzoek, reeds sprake was van een aanzienlijk aantal woningen dat was gerealiseerd of vastgelegd. Ook streefden we een geografische spreiding over de stad na bij de selectie van casussen. Uiteindelijk onderzochten we twee transformatiegebieden: NDSM-werf West en Amstel III. De aanpak voor elk casusonderzoek was identiek. Deze aanpak bestond uit een gedetailleerde reconstructie van het verloop van de ontwikkeling en de stand van zaken op het moment van onderzoek.

Vervolgens spraken we voor elke casus met betrokken ambtenaren uit het projectteam, andere directies van de gemeente Amsterdam, ontwikkelaars, woningcorporaties en bewoners en andere belanghebbenden en deskundigen over hun ervaringen. Per casus spraken we hiervoor met tientallen personen. Het onderzoeksrapport van de casus NDSM-werf West hebben we als eerste reeds gepubliceerd op 1 november 2023. Het onderzoeksrapport van de tweede casus Amstel III publiceren wij gelijktijdig met dit bestuurlijk rapport. Het onderzoeksteam bestond uit:

   

Annelies Daalder (directeur) Judith van Dijk (onderzoeker) Tessa Gulpers (onderzoeker) Jurriaan Kooij (projectleider)

Tot slot willen we iedereen die aan dit onderzoek heeft meegewerkt van harte bedanken voor de tijd en inzet daarbij. In het bijzonder gaat onze dank uit naar de projectteams van NDSM-werf West en Amstel III.

54

Rekenkamer Amsterdam - Bestuurlijk rapport - Bouwen aan de complete stad

Eindnoten Gemeente Amsterdam, Woningbouwplan 2022-2028 Jaarrapportage 2023, Stand van zaken 1 januari 2024, vastgesteld in college van B en W 13 februari 2024, pp. 39-40. 1

Gemeente Amsterdam, Halfjaarrapportage Woningbouwplan 2022-2028, stand van zaken 1 juli 2024, p. 28. 2

Gemeente Amsterdam, Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024, pp. 1920. 3

4

Gemeente Amsterdam, Woningbouwplan 2022-2028, p. 54.

Gemeente Amsterdam, Informatiebrochure Erfpacht en grondwaarde bij transformatie, 3 december 2020, p. 7. 5

55