02. Investeringsnota Gebiedstransformatie Tennispark d.d. 29-06-2022.docx

Met de ontwikkelaar is afgesproken dat de “Richtlijn voorbereiding laadpunten in nieuw te bouwen of grondig te renoveren parkeervoorzieningen” wordt toegepast voor de ontwikkeling van het Tennispark. Hierin is het volgende opgenomen met betrekking tot parkeerplaatsen op de kavels zelf:   

Minimaal 10 procent moet zijn voorzien van een laadpaal (en bijbehorende borden voor het alleen parkeren van elektrische voertuigen); 20 procent moet elektrisch zijn voorbereid, maar hoeft nog geen laadpaal te hebben (wel leiding en aansluitcapaciteit); 100 procent van de parkeervakken moet zijn voorbereid door middel van kabelgoten, en de technische ruimte is groot genoeg voor alle aansluitingen).

Gezien de belasting van het Amsterdamse elektriciteitsnet geeft de gemeente als advies mee om eerder te kijken naar wissellaadplekken dan zoveel mogelijk parkeerplaatsen te voorzien van een individuele laadmogelijkheid. Naast deze richtlijn wil de gemeente fietsgebruik stimuleren. Fietsen is gezond, draagt bij aan schonere lucht en aan een leefbaar en bereikbaar Amsterdam. Met de ontwikkelaar is afgesproken dat fiets, scooter en auto parkeren conform parkeerbalans wordt uitgevoerd en afgestemd op definitieve functies en metrages. Dit is conform het ten tijde van het ondertekenen van de overeenkomst vigerende gemeentelijke beleid voor alle relevante verkeersmodaliteiten. Hiermee voldoet de ontwikkelaar aan het realiseren van goed toegankelijke fietsparkeerplekken met voldoende (inpandige) ruimte voor scooters en een aantal oplaadpunten voor elektrische tweewielers zoals opgenomen in de nota ‘Parkeernormen Fiets en Scooter’.

26

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

Afvalinzameling Amsterdam heeft een grote ambitie op het gebied van afval en grondstoffen. Het hogere doel van de inzameling is een zo hoogwaardig mogelijk hergebruik of verwerking en het sluiten van de grondstoffen en materialenkringloop. Dit kan bijvoorbeeld door afval te scheiden aan de bron. We willen de stad schoner krijgen en de afvalketen zo efficiënt mogelijk organiseren. Voor nieuwbouwgebieden geldt dat Amsterdam een zo optimaal mogelijk inzamelingssysteem wil realiseren, passend bij de locatie en de stedenbouwkundige mogelijkheden in een wijk. Denk aan ondergronds transport van afval, inpandig inzamelen van grondstofstromen of het lokaal hergebruiken van producten. Implementatie van deze, t.o.v. de standaard, afwijkende systemen vragen om extra dekkingsbronnen die vanuit andere dan de afvalstoffenheffing afkomstig dienen te zijn. Voor deze ontwikkeling wordt uitgegaan van de standaard boven- en ondergrondse containers waar vijf fracties voor papier (ondergronds), glas (ondergronds), textiel (bovengronds), restafval (ondergronds) en groente-fruit en tuinafval (GFT) (bovengronds) worden opgehaald. Vanaf 2021 worden plastic verpakkingen (PMD) niet meer los opgehaald. De kosten van deze standaard inzamelmethode worden gedekt uit de Afvalstoffenheffing.

27

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

2.8 Ondergrondse zaken, flora en fauna Bodem en explosieven De bodem ter plaatse van het Tennispark is onderzocht op verontreiniging en de aanwezigheid van asbest. De locatie is opgehoogd tussen 1945 en 1959. Uit het bodemonderzoek blijkt dat er voornamelijk lichte verontreinigingen voorkomen op de locatie waar de openbare ruimte wordt gerealiseerd. In de afsprakenbrief is vastgesteld dat mocht op de te leveren percelen aan de gemeente sprake zijn van grondverontreiniging die realisatie van het Bouwplan bemoeilijkt, en deze verwijtbaar is aan de huidige erfpachters van de tennisbanen, dan komen de saneringskosten voor rekening van Erfpachter. Op grond van de Bommenkaart van Amsterdam en de bodembelastingkaart is geconstateerd dat er geen aanwijzingen zijn voor de aanwezigheid van explosieven in de bodem. Archeologie Voor dit gebied zijn verschillende archeologische bureauonderzoeken beschikbaar. Daaruit blijkt een lage tot negatieve verwachting voor het plangebied. Gemeentelijk beleid is dat alle bodemingrepen zijn toegestaan, zonder noodzaak tot aanvullend archeologisch onderzoek. Watercompensatie De Waterbeheerder eist dat extra te verharden terrein bij een toename van verhard oppervlak met meer dan 1.000 m2 in stedelijk gebied moet worden gecompenseerd door nieuw oppervlaktewater te graven ter grootte van 10% van de verhardingstoename binnen hetzelfde peilsysteem.

In het geval van het Tennispark bedraagt de te compenseren oppervlaktewater 267 m2. Het oppervlaktewater wordt aan de noordzijde van de watergang (parallel aan de Jan Evertsenstraat) bij het GVB terrein gerealiseerd. Flora en fauna Het plangebied bevindt zich niet in de nabije omgeving van een Natura 2000-gebied en ligt het niet in de Hoofdgroenstructuur. Het ligt echter wel in de Ecologische structuur van Amsterdam. Naast de bestaande bruggen voor voetgangers en fietsers, komt hier een brug voor gemotoriseerd verkeer, voor de toegang naar de inpandige parkeergarage. Er zal worden nagegaan of en welke maatregelen nodig zijn om de omvang en de functie van de ecologische verbinding in stand te kunnen houden. In oktober 2021 is er een natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is nagegaan of vanuit de Flora- en faunawet (thans: Wet natuurbescherming) consequenties zijn voor het plangebied Jan Evertsenstraat-West en met welke soorten er rekening moet worden gehouden bij de toekomstige ruimtelijke ingrepen. Tevens is gekeken naar gebiedsbescherming. De belangrijkste conclusies zijn: a. Aanwezigheid van vleermuizen is niet uit te sluiten. Er is vervolgonderzoek nodig om na te gaan of in de uitvoeringsfase en gebruiksfase verstoring zal zijn van de vliegroute/foerageergebied van vleermuizen. b.

Er is vervolgonderzoek nodig om na te gaan of verblijfplaatsen van vleermuizen in gebouwen en bomen worden aangetast/vernietigd. c. In het plangebied zijn wel nesten aangetroffen van algemene broedvogels waarvan het nest alleen tijdens het broedseizoen is beschermd (ekster). d. In het plangebied zijn geen beschermde plantensoorten aangetroffen. e. In het plangebied zijn geen beschermde vissen en/of amfibieën aanwezig. Medio 2021 heeft de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) bekend gemaakt dat de stikstofdepositie moet worden berekend binnen een straal van 25 km. Het 28

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

rekenprogramma Aerius zal daarop gewijzigd worden en zal eind 2021/begin 2022 beschikbaar zijn. Vooruitlopend op het formeel aangepaste rekenprogramma is met het bestaande rekenprogramma een onderzoek gedaan naar de stikstofdepositie. De woningen en het integraal kindcentrum zullen gasloos gebouwd worden. De enige bron van uitstoot van stikstof zijn de (vracht)auto's. In het Verkeersonderzoek is een prognose gegeven van de verkeersbewegingen op de verschillende wegen in en rondom het plangebied. Voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen is uitgegaan van de maximum parkeernorm. Dit heeft een directe invloed op het aantal verkeersbewegingen. Er is op grond van de laatste wetswijziging een stikstofonderzoek uitgevoerd, zoals eerder is gedaan voor het totale programma voor de Jan Evertsenstraat-West. Uit dit stikstofonderzoek blijkt dat door de ontwikkeling van het Tennispark er geen toename van stikstofdepositie zal zijn op de Natura2000 gebieden, ook niet binnen een straal van 25 km. Kabels en Leidingen Voor de Jan Evertsenstraat West is in 2018 een Masterplan voor de kabels en leidingen opgesteld. De conclusie daarbij was dat er rekening moet worden gehouden met extra ruimte voor elektra. Voorzieningen, zoals elektra verdeelkasten en telecomkasten, worden niet in de openbare ruimte geplaatst, maar inpandig.

Indien nodig met voorzieningen om de overlast voor de woningen te beperken. In onderstaande tekening is de principeoplossing voor de nutsvoorzieningen aangegeven.

Afbeelding 18: Principeoplossing nutvoorziening. Bron: Arons en Gelauff architecten

De gemeente is verantwoordelijk voor de openbare verlichting in het gebied. Dit betreft onder andere de straatverlichting en de verlichting van de bruggen. Ondergrondse constructies Tussen de woningen en de tennisbanen wordt een half verdiept parkeergarage aangebracht. Er is getoetst of dit geen belemmering vormt voor de grondwaterstroming die van noord naar zuid loopt. Dat is niet het geval.

29

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

De tennisbanen liggen net als de parkeergarage ook verdiept. Ook hiervoor is getoetst of dit geen belemmering vormt voor de grondwaterstroming. En ook hier geldt dat dit niet het geval is. Wel zal er aandacht besteed moeten worden aan de laag onder deze ondergrondse constructies. Deze moeten namelijk het grondwater kunnen laten doorstromen. Dat kan in de vorm van b.v. het toepassen van een grindlaag. In het ontwerp van het openbare ruimte is rekening gehouden met het beleid uit het OPR (Omgevingsprogramma Riolering 2022 -2027). Een belangrijke aandacht hierbij is dat rekening is gehouden met een ontwateringsdiepte van 90 cm.

30

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

3 Ontwikkelstrategie, inkoopstrategie

3.1 Grondposities De ontwikkelstrategie is passief. De erfpachter is hier de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer is een afsprakenbrief getekend waarin onder andere het programma, de grondprijzen en een grondruil zijn vastgelegd. Een deel van de erfpachtkavel komt terug naar de gemeente (4.600 m2), tegelijkertijd wordt ca. 1.500 m2 aan het erfpachtperceel toegevoegd door de gemeente. Hiernaast is voor het integraal kindcentrum ca.3300 m2 footprint gereserveerd, inclusief schoolplein en buitenruimte voor het kinderdagverblijf. Per saldo neemt het areaal aan openbare ruimte exclusief het schoolplein toe met ca 148 m2.

3.2 Inkoopstrategie In de afsprakenbrief is vastgelegd dat de erfpachter zelf bouwrijp maakt. De gemeente Amsterdam zal geen financiële vergoedingen en/of financiële bijdrage doen. De gemeente zal wel de kavel waar het integraal kindcentrum zal worden gebouwd bouwrijp maken. De gemeente richt hiernaast waar nodig de openbare ruimte (bestaand en toekomst) opnieuw in (woonrijp maken). Voor het bouwrijp maken van de kavel voor het integraal kindcentrum en het woonrijp maken van de openbare ruimte zullen de van toepassing zijnde aanbestedingsregels worden gevolgd.

31

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

4 Planning

4.1 Transformatie, schoolontwikkeling, aanleg openbare ruimte Het project Tennispark is een transformatieproject. Hierbij is de huidige erfpachter verantwoordelijk voor de transformatie van het gebied en de realisatie van het bouwplan welke hij heeft opgesteld. Tijdens de planfase is dit plan getoetst door de gemeente. Na een definitief getoetst bouwplan vraagt erfpachter een omgevingsvergunning aan bij de gemeente. De erfpachter is voornemens om maximaal 565 woningen te realiseren. Naast deze woningen wordt er ook een nieuw modern tenniscomplex met horeca en beperkt aanverwante functies, parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen gerealiseerd. De realisatie van het integraal kindcentrum valt buiten het door de erfpachter te transformeren gebied, en valt onder de verantwoordelijkheid van het/een schoolbestuur. Voor deze school maakt de gemeente de kavel bouwrijp; vervolgens wordt de grond in eigendom overgedragen aan het schoolbestuur. De openbare ruimte, inclusief de aanleg van het schoolplein dat buiten schooltijden deel uit maken van de openbare ruimte, zal worden ontworpen en gerealiseerd door en in opdracht van de gemeente. Uiteraard vindt bij deze plannen en realisatie afstemming plaats met genoemde erfpachter en het schoolbestuur, net als met de diensten en bedrijven die kabels en leidingen in de openbare ruimte zullen realiseren.

4.2 Uitvoeringsfasering De beoogde start van de transformatie is in 2023, dan worden een aantal terreinen overgedragen van erfpachter aan de gemeente en vice versa, en start de erfpachter met de te bebouwen percelen. Het bouwrijp maken en bouwen zal circa 3-4 jaar duren. De geplande start bouwdatum van het integraal kindcentrum is medio 2026 of zoveel eerder als mogelijk. De school zal in 1,5 á 2 jaar worden gerealiseerd. Het streven is dat de school gelijktijdig met de eerste opleveringen van de woningen opgeleverd kan worden zodat de kinderen die in de nieuwbouw komen te wonen direct naar de school in de wijk kunnen gaan. Gelijktijdig aan of kort na het opleveren van de woningen en de school zal de openbare ruimte voor een groot gedeelte worden opgeleverd. Dat staat gepland medio 2027. Note: alle planningdata zijn onder voorbehoud

32

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

4.3 Juridisch-planologisch kader Om de beoogde gebiedsontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt een bestemminsplanprocedure doorlopen. Aan de hand van dit kader zullen de aanvragen omgevingsvergunningen voor de realisatie worden getoetst.

4.4 Mijlpalenplanning Hieronder worden de mijlpalen opgesomd. Deze planning is onder voorbehoud. 2021-2022 2021-2023 2023-2027 2023-2025 2026-2027 2027

Juridisch planologisch kader, Bestemmingsplan Voorbereiding transformatie door erfpachter Realisatie transformatie Voorbereiding schoolontwikkeling Realisatie schoolontwikkeling Inrichting openbare ruimte

4.5 Wenstracéprocedure en BLVC-plan Wenstracéprocedure Voor de voorbereidingen van het bouw- en woonrijp maken worden er wenstracéprocedures doorlopen. Tijdens deze procedure worden de Kabel- en Leiding Beheerders (KLB) die betrokken zijn bij de inrichting van de openbare ruimte en de daarbij behorende ondergrond over de voorgenomen plannen geïnformeerd. De door de diensten en bedrijven uit te voeren werkzaamheden van de kabels en leidingen (wenstracés) worden geïnventariseerd. BLVC-Plan Voor het starten van iedere ontwikkeling, voor zowel de nieuwbouw als voor de activiteiten bouwen woonrijp maken, zullen er BLVC-plannen gemaakt worden door de betrokken partijen. BLVC staat voor Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie. Deze plannen zullen door de gemeente worden getoetst. Hierdoor zorgen we ervoor dat tijdens de werkzaamheden het gebied bereikbaar, leefbaar en veilig blijft en dat er goed wordt gecommuniceerd naar de omwonenden.

33

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

5 Consultatie, participatie en communicatie

De erfpachters/initiatiefnemers hebben VORM (projectontwikkelaar) in de arm genomen om de haalbaarheid voor zelfrealisatie door de erfpachters te onderzoeken om dit gebied te ontwikkelen. De gemeente en VORM hebben nauw samengewerkt om te komen tot een passend plan dat recht doet aan dit gebied. De ontwikkeling is deels een transformatie van het erfpachtrecht van de initiatiefnemer en gedeeltelijk op gemeentelijke grond. Omdat dit een privaat project is, zijn de ontwikkelende partijen in de lead als het gaat om communicatie en participatie. De gemeente treedt hier faciliterend op. De communicatie-inspanning van de gemeente betreft voornamelijk een monitorend en afstemmend karakter rondom de procedure/besluitvorming en de participatie rondom de inrichting van de openbare ruimte.

5.1 Participatie stedenbouwkundige plannen In september 2019 heeft de initiatiefnemer zijn de plannen naar buiten gebracht en was er ruimte voor dialoog met belanghebbenden. Er zijn meerdere bijeenkomsten georganiseerd waarbij tijdens de eerste bijeenkomst suggesties, zorgen en wensen zijn opgehaald. De eerste bijeenkomst, geïnitieerd vanuit de Gemeente Amsterdam, was een algemene informatieavond over de ontwikkelingen in het gebied Jan Evertsenstraat-West, waarvan het Tennispark Sloterplas onderdeel is. Op deze avond is meer informatie verstrekt over het nieuwe bestemmingsplan. Voor de tweede bijenkomst organiseerde VORM een avond voor omwonenden en directbetrokkenen van het Tennispark, om dieper in te gaan op de thema’s openbare ruimte, de basisschool, placemaking, sport en overig. Ze organiseerden ontwerpsessies met toekomstige gebruikers en alle andere betrokken partijen. Doel was om input op te halen uit de buurt om een goede invulling te geven aan het project. Daarnaast heeft VORM verschillende stakeholders in het gebied geïnterviewd over de plannen en hebben ze een aparte informatiebijeenkomst georganiseerd voor de leden van de Tennisvereniging. Daarna heeft de gemeente op 12 november 2019 een schouw georganiseerd waarbij omwonenden, projectontwikkelaar en de gemeente aanwezig waren.

In oktober 2021 heeft VORM tijdens een online informatieavond de omwonenden geïnformeerd over de laatste stand van zaken rondom het project en teruggekoppeld wat ze hebben gedaan met de input die ze eerder hebben opgehaald bij de omwonenden. De gemeente was hier ook bij aanwezig om het verdere proces van dit transformatieproject verder toe te lichten.

5.2 Participatie ontwerp bestemmingsplan Het ontwerp bestemmingsplan heeft in de periode 19 december 2019 tot en met 29 januari 2020 ter visie gelegen. Er zijn 11 zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Dat heeft er onder andere in geresulteerd dat er is besloten om de inrit naar de parkeergarage te verplaatsen van de August Vermeylenstraat naar de Jan Evertsenstraat. De bouwhoogte van de blokken gelegen langs de Burgemeester Cramergracht en langs het spoor is verlaagd aan met name de zuidkant van het plan. Daarnaast komen er twee open ruimtes van 25

34

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

meter breed tussen de blokken langs de Burgemeester Cramergracht, deze ruimtes krijgen een groene en parkachtige inrichting. De vaststelling van het bestemmingsplan in 2020 is in eerste instantie aangehouden in verband met de onderhandelingen over het bouwplan met de erfpachters. Besloten is het aangepaste ontwerp bestemmingsplan nogmaals, en tegelijkertijd met de concept investeringsnota, het bestuurlijk traject te laten doorlopen. Van 20 januari 2022 t/m 2 maart 2022 heeft het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen. Op 10 februari 2022 heeft de gemeente een informatiespreekuur georganiseerd t.b.v. het ontwerp bestemmingsplan, ontwerp wijzigingsbesluit welstandsnota en de concept investeringsnota. Naar aanleiding van het informatiespreekuur heeft op 25 februari 2022 een schouw van het plangebied plaatsgevonden, waarbij een aantal omwonenden, de gemeente en projectontwikkelaar aanwezig waren. Belanghebbenden konden een zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan indienen. Vier belanghebbenden hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt, waarvan één buiten de gestelde termijn. Daardoor is deze niet-ontvankelijk. Deze zienswijzen zijn verwerkt in een nota van beantwoording. In de commissievergadering Ruimtelijke Ordening op 26 oktober 2022 zal er gelegenheid zijn voor belanghebbenden om in te spreken.

5.3 Participatie investeringsnota Na vrijgave van het concept investeringsnota door het college van B&W is er een inspraakperiode van 6 weken geweest, van 20 januari 20220 t/m 2 maart 2022. Op 10 februari 2022 heeft de gemeente een informatiespreekuur georganiseerd t.b.v. de concept investeringsnota en het ontwerp bestemmingsplan. Naar aanleiding van het informatiespreekuur heeft op 25 februari 2022 een schouw van het plangebied plaatsgevonden, waarbij een aantal omwonenden, de gemeente en projectontwikkelaar aanwezig waren. Belanghebbenden hebben een inspraakreactie de concept investeringsnota kunnen indienen. Eén belanghebbende heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Deze zienswijzen is verwerkt in een nota van beantwoording. In de commissievergadering Ruimtelijke Ordening op 26 oktober 2022 zal er gelegenheid zijn voor belanghebbenden om in te spreken. De gemeente is bij dit project verantwoordelijk voor het inrichten van de openbare ruimte. Hiervoor gaat de gemeente te zijner tijd een participatietraject organiseren met de omwonenden en belanghebbenden uit de omgeving.

35

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

6 Organisatie

6.1

Projectteam

Het project is een deelproject van het grootstedelijk project Jan Evertsenstraat-West en valt onder verantwoordelijkheid van Grond en Ontwikkeling. Binnen het projectteam Tennispark Sloterplas leveren de directies Projectmanagementbureau, Grond & Ontwikkeling, Communicatiebureau, Ruimte & Duurzaamheid, Sport & Bos, Onderwijs Jeugd & Zorg en Ingenieursbureau capaciteit en kennis.

6.2

Gebiedscontract

De directie Grond en Ontwikkeling heeft een afsprakenbrief opgesteld waarin de afspraken voor transformatie zijn vastgelegd met de erfpachter, deze is op 16 juni 2021 ondertekend. Hierin zijn onder meer de voorwaarden voor bouwrijpe gronden, openbare ruimte, erfpachtrechten en planning opgenomen. De Gemeente zal zo spoedig mogelijk na verkrijging door Erfpachter van een Omgevingsvergunning (onherroepelijk) een Erfpachtaanbieding uitbrengen.

Tijdens de bouw zal er niet getennist kunnen worden. De gemeente heeft de aanleg van 11 tennisbanen in de omgeving in voorbereiding. Daardoor zal het aanbod van tennisbanen in West tijdens de bouw min of meer gelijk blijven. Met tennisvereniging ATC Sloterplas, die al eerder, in voorjaar 2021 van het tennispark vertrok, is de gemeente, op hun verzoek, een inspanningsverplichting aangegaan om ze op tennisbanen elders in west onder te brengen.

36

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

29 juni 2022

7 Financiën

7.1 Opbrengsten, investeringen en saldo De grondexploitatie kent een positief resultaat. Om de openbare ruimte rond deze ontwikkeling opnieuw in te richten en aan te straten moeten kosten gemaakt worden. Deze kosten kunnen gedekt worden door de inkomsten uit erfpacht en de verkoop van grond in vol eigendom aan het schoolbestuur.

7.2 Beheertoets In de verdere uitwerking van het (schets)ontwerp openbare ruimte (SO) naar voorlopig ontwerp (VO) en definitief ontwerp (DO) zal een gedetailleerde beheertoets worden uitgevoerd.

37

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

8 Bijlages

Bijlage 1: Beeldkwaliteitsplan (VORM) Bijlage 2: Schetsontwerp verkeer (Gemeente) Bijlage 3: GEHEIM Financiële paragraaf Tennispark Sloterplas d.d. 05-07-022 Bijlage 4: Grondexploitatiegrens Tennispark Sloterplas d.d. 12-04-2022

38

29 juni 2022