02. Brief beantwoording raadsadres.pdf

Bezoekadres Weesperplein 8 1018 XA Amsterdam Postbus 1104 1000 BC Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 1104, 1000 BC Amsterdam

De heer R. de Wildt rthdewildt@gmail.com

23 maart 2021 Behandeld door C. Teoh Bijlagen Datum

Onderwerp

Beantwoording van uw email d.d. 27 november 2020 over de toepassing van opstalwaardeberekeningen bij de overstapregeling eeuwigdurende erfpacht

Geachte heer De Wildt,

Op 27 november 2020 ontvingen wij uw aan de gemeenteraad gerichte emailbericht over de toepassing van opstalwaardeberekeningen (genormeerde herbouwkosten) bij de overstapregeling eeuwigdurende erfpacht. De gemeenteraad heeft op 16 december 2020 het college van burgemeester en wethouders verzocht uw brief te beantwoorden. Als verantwoordelijk wethouder ga ik in deze brief op de door u naar voren gebrachte punten in. U gaat uitvoerig in op het gemeentelijk beleid voor bestaande erfpachtrechten en specifiek besteedt u aandacht aan de residuele grondwaardemethodiek en de gemeentelijke genormeerde herbouwkosten ten behoeve van de Buurtstraatquote (BSQ). U uit bezwaren tegen het beleid en stelt dat het hanteren van deze methode niet zuiver is en in het voordeel van de bloot eigenaar. Daarnaast presenteert u een aantal eigen analyses gericht op de gemeentelijke genormeerde herbouwkosten, waarin u betoogt dat de genormeerde herbouwkosten willekeurig ogen en dat de BSQ’s, als resultante hiervan, onjuist zijn. Wij hebben getracht uw betoog zo goed mogelijk samen te vatten in de volgende punten: 1. de residuele grondwaardemethodiek is ongeschikt voor het waarderen van met erfpacht belaste zaken; 2. bedenkingen tegen de opstalwaarde bepaling; 3. de achtergrond van de opstalwaarde is heimelijk en in eigen beheer ontwikkeld door de gemeente; 4.

de opstalwaarde (en BSQ) volgt direct uit de woninggrootte en WOZ-waarde per m²; 5. bedenkingen tegen de begrenzing en ontwikkeling van de BSQ. De onderstaande beantwoording gaat volgordelijk in op deze punten.

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl.

Gemeente Amsterdam

Datum 23 maart 2021 Pagina 2 van 6

1. de residuele grondwaardemethodiek is ongeschikt voor het waarderen van met erfpacht belaste zaken Gemeentelijke reactie ad 1. Voor de vernieuwing van het erfpachtbeleid heeft de gemeente externe adviezen en deskundigen geraadpleegd. De gemeente heeft onder andere de grondwaardecommissie1 (GWC) opdracht gegeven om te onderzoeken en te adviseren over de te hanteren methoden en grondslagen voor het bepalen van de grondwaarde voor eeuwigdurende erfpacht. De door de gemeente gehanteerde residuele methodiek om de grondwaarde te bepalen is volgens de GWC een juiste en veelvoorkomende benadering. De GWC heeft de gemeente daarom geadviseerd de residuele methodiek te gebruiken voor de grondwaardebepaling. De GWC heeft bij de totstandkoming van haar advies ook alternatieve methoden beschouwd en de voor- en nadelen hiervan onderzocht en afgewogen. De GWC adviseerde tevens om de WOZ-waarde als uitgangspunt te nemen en hierop de opstalwaarde (herbouwkosten) in mindering te brengen om zo te komen tot de grondwaarde. Uit deze grondwaarde kan vervolgens de canon worden afgeleid. Deze methode is ter instemming voorgelegd de Raad en moet vervolgens ook worden toegepast bij de grondwaardeberekeningen De GWC heeft aanbevelingen gedaan voor de bepaling van opbrengsten en kosten.

Globaal samengevat is het advies van de Grondwaardecommissie (juni 2015) als volgt:  De grondwaarde wordt bepaald door de objectwaarde te verminderen met de opstalwaarde;  De WOZ-waarde dient als vertrekpunt voor de objectwaarde;  De opstalwaarde wordt bepaald door de bouwkosten te vermenigvuldigen met een verouderingsfactor;  Uitgangspunt voor de bepaling van de bouwkosten zijn de herbouwkosten. Deze zijn afhankelijk van tijd, grootte en woningtype;  De verouderingsfactor corrigeert de opstalwaarde voor de effecten van veroudering. De verouderingsfactor is afhankelijk van bouwjaar, leeftijd en onderhoud. De gemeente heeft het advies van de GWC zoveel mogelijk gevolgd. De gemeente heeft er echter voor gekozen om de verouderingsfactor niet toe te passen voor het bepalen van de opstalwaarde. Het toepassen van de verouderingsfactor leidde tot hogere, en voor de gemeente onvoldoende herkenbare, grondwaarden. Door deze keuze is de opstalwaarde gelijkgesteld aan de herbouwkosten. De rechtbank van Amsterdam heeft in een recent vonnis geoordeeld dat het besluit van de gemeente voor de gekozen waarderingsmethode, de overstapregeling en het aanbod tot overstap, zorgvuldig tot stand zijn gekomen, conform het evenredigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel waar de gemeente aan is gebonden.2

1 Een commissie van externe onafhankelijke professoren. 2 Rechtbank Amsterdam, 13 januari 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:63

Gemeente Amsterdam

Datum 23 maart 2021 Pagina 3 van 6

2. bedenkingen tegen de opstalwaarde bepaling Gemeentelijke reactie ad 2. Voor de bepaling van de opstalwaarde heeft de gemeente de opstalwaarde gelijkgesteld aan de herbouwkosten van een woning. De herbouwkosten zijn genormeerd bepaald voor de meest voorkomende woningtypologieën in Amsterdam. Deze genormeerde herbouwkosten zijn geraamd vanuit het uitgangspunt van sloop en herbouw van de woning (inclusief fundering) op basis van nieuwbouwkwaliteiten en -eisen. De uitkomsten zullen hierdoor niet precies aansluiten bij de individuele situaties. Dit vloeit voort uit de methode. De ontwikkeling van de herbouwkosten is integraal onderdeel geweest van de vormgeving van het beleid. De herbouwkosten zijn zorgvuldig tot stand gekomen en ook onderwerp geweest van de besluitvorming. De wijze waarop de herbouwkosten worden berekend is vastgelegd en omschreven in het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten.

3. de achtergrond van de opstalwaarde is heimelijk en in eigen beheer ontwikkeld door de gemeente Gemeentelijke reactie ad 3. Er is een zorgvuldig proces doorlopen ten aanzien van het bepalen van de genormeerde herbouwkosten ten behoeve van de BSQ. De gemeente heeft een gespecialiseerd en onafhankelijk bouwkostenbureau de opdracht gegeven om de herbouwkosten te ramen. Voor de bepaling van de herbouwkosten worden referentiemodellen per woningtype gebruikt. Deze referentiemodellen omvatten de binnen Amsterdam veel voorkomende woningtypes. De referenties zijn gecategoriseerd overeenkomstig de woningtypes en Soort objectcodes (SOC codes) die de Belastingen Amsterdam hanteert voor de WOZ-waardebepaling. Deze typologieën en de definities hiervan zijn vastgelegd in de Fotowijzer3 en worden ook gehanteerd door andere partijen (zoals makelaars, taxateurs e.d.). De herbouwkostenraming is opgesteld conform algemeen geaccepteerde standaarden. Ze zijn door een onafhankelijke partij (Ortec) getoetst. De geraamde herbouwkosten van de onafhankelijke bouwkostendeskundige bleken hoger dan de resultaten van Ortec en zijn op basis van een bestuurlijk besluit niet naar beneden bijgesteld, wat in het voordeel van de erfpachter is. Het verschil is onder andere te verklaren uit het niet opnemen van de door de GWC geadviseerde zogenaamde verouderingsfactor.

De achtergrond en kostenkengetallen van de genormeerde herbouwkosten zijn gedocumenteerd en gepubliceerd in het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten.

3 De Fotowijzer woningen is samengesteld door NVM, VastgoedPro, VBO, de Vereniging van Nederlandse

Gemeenten en de Waarderingskamer.

Gemeente Amsterdam

Datum 23 maart 2021 Pagina 4 van 6

4. de opstalwaarde (en BSQ) volgt direct uit de woninggrootte en WOZ-waarde per m² Gemeentelijke reactie ad 4. De opstalwaarde (genormeerde herbouwkosten) wordt bepaald aan de hand van tenminste negen elementen4. Deze elementen worden afgeleid van de woningkenmerken conform de WOZwaardering. Eventuele andersoortige kenmerken worden hierin niet opgenomen. De hoogte van de gemiddelde genormeerde herbouwkosten per m² is onder andere gecorreleerd aan woningtype en -grootte. Deze correlatie komt onder andere tot uiting in de verhouding van bruto vloeroppervlakte (m² BVO) versus gebruiksoppervlakte (m² GBO)5 van een woning. Naarmate de verhouding tussen de te bouwen m² BVO en de m² GBO van de woning inefficiënter (ongunstiger) wordt, nemen de gemiddelde bouwkosten per m² GBO toe. Zo hebben kleine woningen over het algemeen een ongunstigere vormfactor dan grote woningen (en daarmee ook hogere gemiddelde bouwkosten per m² woonoppervlakte)6. Dezelfde redenatie gaat op voor gestapelde woningbouw ten opzichte van grondgebonden woningbouw7. Basis voor de bepaling van de WOZ-waarde zijn verkoopprijzen en kenmerken van woningen. Modelmatig vergelijkt Belastingen Amsterdam de betreffende woning met andere woningen die recent zijn verkocht.8 Op basis van verschillen en overeenkomsten in woningkenmerken bepaalt Belastingen modelmatig de WOZ-waarde.

Kenmerken die de waarde beïnvloeden zijn onder meer locatie, woninggrootte, bijgebouwen, woningtype, grondoppervlak, bouwjaar en het onderhoudsniveau. Hierbij geldt onder andere dat de gemiddelde WOZ-waarde per m² voor kleinere woningen hoger is dan die voor grotere woningen. Dit is in lijn met onder andere onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)9. De correlatie van woninggrootte en -type op de herbouwkosten en WOZ-waarden is dan ook correct toegepast en in lijn met onderzoek van derden. In het verlengde leidt dit tot een correlatie van woninggrootte en -type op de grondwaarde, -quote en BSQ.

4 Afhankelijk van het aantal aanhorigheden (deelobjecten) zijn er meer elementen mogelijk die van invloed zijn op de opstalwaarde. 5 De BVO’s vertegenwoordigen het totaal te bebouwen en te realiseren metrage van een gebouw en worden gemeten vanaf de buitenkant (inclusief de buitenmuren). De gebruiksoppervlakte vertegenwoordigt de vloeroppervlakte die beschikbaar is voor gebruikers exclusief de buitenmuren, gebouwdelen lager dan 1,50 meter e.d. 6 Woningspecifieke voorzieningen (sanitair, keuken, technische ruimtes e.d.) vormen bij kleinere woningen een groter aandeel van de bouwkosten. De kosten worden verdisconteerd over een kleinere oppervlakte (BVO en GBO), hetgeen leidt tot hogere gemiddelde bouwkosten per m². 7 De vormfactor voor gestapelde woningbouw is ongunstiger in verband met de aanwezigheid van gemeenschappelijke voorzieningen en ruimten (entree(hal), liftruimtes en -installaties, corridors en galerijen). Grondgebonden woningen kennen deze voorzieningen en ruimten niet. 8 Belastingen neemt hierbij alle beschikbare verkoopcijfers in Amsterdam mee. Dit zijn dus niet alleen de drie woningen die het taxatieverslag bij de WOZ-waarde zijn opgenomen 9 EIB, 2020, De ontwikkeling van woningprijzen

Gemeente Amsterdam

Datum 23 maart 2021 Pagina 5 van 6

5. bedenkingen tegen de begrenzing en ontwikkeling van de BSQ Gemeentelijke reactie ad 5: Ten aanzien van uw bedenking op de begrenzing van 5% en 49%: Het maximum percentage van de BSQ is tot stand gekomen op basis van politieke besluitvorming. De onderkant van de bandbreedte komt voort uit het feit dat aan grond altijd een minimale waarde is toe te kennen. De BSQ-begrenzing aan de bovenkant is ten gunste van de erfpachter vastgesteld op 49%. De wijze waarop de BSQ wordt berekend, ligt vast in het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Ten aanzien van uw bedenking dat de begrenzing van 49% te snel wordt bereikt: De BSQ is afhankelijk van de ontwikkeling van de WOZ-waarde en herbouwkosten en daarmee onderhevig aan veranderingen in de tijd. Grondwaarden, grondquotes en BSQ’s veranderen mee met veranderingen in WOZ-waarden en herbouwkosten. De grondquote is een relatieve maatstaf die aangeeft welk deel van de marktwaarde de grondwaarde vertegenwoordigt. De grondquote kan daarom niet op zichzelf beoordeeld worden en dient altijd in samenhang met de absolute marktwaarde te worden bezien. Deze relatieve maatstaf bevat daarnaast ook een zogenaamd hefboomeffect, waarbij ontwikkelingen in de marktwaarde of herbouwkosten vergroot tot uitdrukking komen in de grondwaarde en grondquote.

De ontwikkeling van zowel de marktwaarde als de herbouwkosten wordt door de gemeente gemonitord aan de hand van onafhankelijke bronnen. Jaarlijks stelt Belastingen de WOZ-waarde per woning opnieuw vast. Hierbij wordt gebruik gemaakt van relevante en actuele transactiegegevens om tot een waardering per object te komen. De herbouwkosten worden jaarlijks geïndexeerd met de door de Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB) vastgestelde indexcijfers. Deze index houdt rekening met structurele en conjuncturele prijsontwikkelingen10. Deze index is een veelgebruikte en algemeen geaccepteerde bron voor het monitoren van de herbouwkostenontwikkeling. De hoogte van de BSQ is vervolgens de uitkomst van de vastgestelde methode voor bepaling van de BSQ. De ontwikkeling van de BSQ is het gevolg van ontwikkeling van de WOZ-waarden en de herbouwkosten. Indien de WOZ-waarde een sterkere stijging vertoont dan de herbouwkosten dan zal de BSQ relatief sterk stijgen. Met deze reactie op uw bezwaren hoop ik afdoende inzicht te hebben gegeven in de afwegingen van de gemeente om tot het gevoerde beleid te komen. Tot slot wil ik u informeren dat een kopie van deze brief ter kennisneming wordt gestuurd aan de raadscommissie Ruimtelijke Ordening.

10 Structurele effecten worden beïnvloed door kostenontwikkelingen ten aanzien van materiaal en arbeid.

Conjuncturele effecten worden o.a. beïnvloed door marktwerking (vraag en aanbod).

Gemeente Amsterdam

Datum 23 maart 2021 Pagina 6 van 6

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u contact opnemen via met de heer C. Teoh van Grond & Ontwikkeling (tel. 06 484 497 17 /email: c.teoh@amsterdam.nl).

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid