02. 20220201 Concept Investeringsnota Mercatorpark.pdf

3.2.3 Plekken aan de stadsstraten De Jan-Evertsenstraat-West, die Mercatorpark begrenst, heeft een heel andere karakter dan het oostelijk deel. Het oostelijk deel is stedelijker. Kleine winkeltjes staan daar zij aan zij, direct om de hoek wordt gewoond. In Mercatorpark zijn de voorzieningen geconcentreerd in enkele grote gebouwen. De Jan-Evertsenstraat-West, met daarlangs een water, staat losser van de omliggende bebouwing. De stedenbouwkundige strategie is erop gericht de straat en de (toekomstige) woonbuurt aan elkaar te koppelen door op drie plekken letterlijk en figuurlijk een brug te slaan. Er komen drie toegangsroutes het gebied in. Daar worden kleinschalige voorzieningen geconcentreerd die voor levendigheid zorgen.

20

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

Ze worden gecombineerd met de bestaande grootschalige stedelijke voorzieningen:  Entreeplek Jan van Galenstraat: De ruimte tussen het Triade-gebouw en het zwembad wordt verkleind. Een nieuwe compactere entreeplek biedt centraal de noordelijke toegang tot het plangebied;  Entreeplek Jan Evertsenstraat: Tussen de voormalige LTS en twee nieuwe bouwblokken ligt een goed op de zon gelegen ruimte. Deze biedt aan de huidige zuidelijke toegang met brug over het water meer kwaliteit met aanvullend programma als een supermarkt;  Entreeplek Jan Evertsenstraat/Orteliuskade: Deze plek biedt vanuit het Rembrandpark voor het langzaam verkeer toegang tot het plangebied. De ruimte biedt zicht op de nieuwe school en de kop van het woonblok. Hierin past een horecagelegenheid met terras aan het water en aan de route naar het Rembrandpark. Tussen de twee woonblokken aan de Jan Evertsenstraat wordt een extra loopbrug toegevoegd om de nieuwe woonbuurt beter met de straat te verbinden.

3.2.4 Ruimte voor sport en spel Spelen en sporten in het Mercatorpark is in de huidige situatie vooral voor de omliggende woonbuurten van belang. In de nieuwe ontwikkeling komt op z’n minst de hoeveelheid sport en spel terug. Maar er wordt ook meer ruimte gemaakt, waarmee rekening wordt gehouden met de nieuwe bewoners in het Mercatorpark zelf. Het nieuwe schoolplein dat openbaar toegankelijk wordt, zorgt al voor een ruimte van ongeveer 900 m2 aan speelvoorzieningen. De extra speelvoorziening ontstaat op het terrein van de te verplaatsen gemeentewerf, onder de bestaande bomenrijen. Hier is ook ruimte voor andere vormen van bewegen en verblijven. Met de nieuwe verdeling van de ruimte zullen de hoeveelheid vierkante meters voor verblijven, sport en spel in het oostelijk deel van Mercatorpark met bijna 50% toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Door het autoluw maken van het westelijk deel komt ook hier ruimte bij voor ontmoeten en sporten. Een deel van de huidige sportvoorzieningen komt terug langs het bomenlaantje, aan de westzijde van de ligweide. Een ander deel zal zijn plek vinden op de hoek van de Admiraal Helfrichstraat en de Jan van Breemenstraat, zoals hierboven beschreven. De ligweide bij SportPlaza Mercator wordt alleen ‘s zomers intensief gebruikt door bezoekers van het zwembad.

Een deel van de ligweide kan buiten het seizoen ingezet worden voor extra sport en spel in de openbare ruimte. Dit flexibele ruimtegebruik maakt het mogelijk de beperkte vierkante meters zo optimaal mogelijk in te zetten en het beheer van de ruimtes te delen. In onderstaande tabel is de verdeling van de ruimte per voorziening in beeld gebracht:

Tabel 1: Ruimtegebruik Mercatorpark

21

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

Naast sport in de openbare ruimte biedt Mercatorpark ook verenigingssport. Dit gebeurt in SportPlaza Mercator, maar ook in het voormalig LTS-gebouw. De gymzaal van de nieuw te bouwen basisschool zal deze voorzieningen buiten schooltijden aanvullen. Daarnaast kan ook in andere complexen aangevuld worden voor nog meer diversiteit.

3.3 Mobiliteit en parkeren 3.3.1 Mobiliteit Mercatorpark is zeer geschikt als autoluw gebied vanwege de ligging in het stedelijk netwerk binnen de ring. Het plangebied is relatief klein en goed beloopbaar. Als doorgaande route voor autoverkeer is Mercatorpark ongeschikt. De ontsluiting met het OV is uitstekend. Er zijn tram- en bushaltes op loopafstand, de metro is vlakbij en van daar is weer een snelle verbinding naar de treinstations Lelylaan en Sloterdijk.

3.3.2 Parkeren Het lokale autoverkeer van bewoners, bedrijven en bezoekers wordt op de grens van het plangebied deels opgevangen in parkeergarages voor bewoners die opgenomen zijn in de woonblokken. Bezoekers parkeren zal waar mogelijk aan de rand en beperkt in het gebied een plek krijgen. Doorgaand autoverkeer wordt hiermee voorkomen. De auto is in het plangebied te gast. Aan de nieuwe bewoners worden, behoudens uitzonderingen, geen parkeervergunningen verstrekt. Het bezoekersparkeren wordt voor een deel aan de randen van het plangebied opgelost. Voor het overige bezoekersparkeren wordt nog naar oplossingen gezocht, zoals dubbelgebruik van bestaande parkeervoorzieningen. De voorgenomen ontwikkelingen in Mercatorpark veroorzaken een verkeerstoename van ritten van alle vervoersmodaliteiten. Het belangrijkste effect is een verschuiving van de auto naar de fiets als hoofdvervoermiddel. Door de ontwikkeling van het plan zullen binnen het projectgebied de intensiteiten toenemen. Er ontstaan knelpunten rond de twee kruisingen van de Jan van Galenstraat met de A10. Deze zijn er echter ook al in de referentiesituatie 2030 (dit is de bestaande situatie én de gevolgen van de autonome ontwikkeling), zonder gebiedsontwikkeling.

3.4 Bebouwing 3.4.1 Bouwvelden Mercatorpark bestaat uit zes bouwvelden onder te verdelen in: A. West (met de bouwvelden MW1 en MW3) B. Midden (bouwveld MW2) C. Oost (bouwvelden MO1, MO2, MO3 en MO4)

22

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

Figuur 1: Bouwvelden Mercatorpark

In het Mercatorpark zijn het groen en het water bepalend voor de stedenbouwkundige structuur. De bouwvelden zijn zo gedefinieerd dat de huidige waardevolle bomen en groene structuur zoveel mogelijk behouden blijven. De nieuwbouw voegt zich naar het groen. De bomen zoals het bomenlaantje op de gemeentewerf (60 jaar oud) vormen de nu verborgen centraal gelegen backbone in het plangebied. Wat betreft de positionering en richting van gebouwen, zijn er verschillende ingrediënten van belang: de Gordel 20-40 van het oostelijk plandeel, de loodrechte richting in het westelijk deel van het terrein die overgaat naar een gebogen vorm van de watergang en stadstraat, de centrale bomenrij in L-vorm v. De nieuwe bouwvelden nemen deze richtingen in zich op en respecteren de bestaande structuur. Het oostelijk plandeel richt zich op de Gordel 20-40, die er pal naast ligt. In dit plandeel voegen de grootte van de bouwvelden en daarmee de bouwblokken zich naar de maat en schaal van bestaande bebouwing en de richting van de Orteliuskade. Het zwembad is daar een uitzondering op, omdat het orthogonaal geplaatst is en zoveel mogelijk is opgenomen in het groen door ligweide en groene, begroeide gevels.

De centrale bomenrij, in L-vorm op de overgang tussen plangebied oost en west, de gebogen richting van de stadstraat met sloot en de orthogonale richting van de bestaande gebouwen in het westelijk deel van het plangebied zijn belangrijke aspecten bepalend voor bouwveld en bebouwing. De combinatie van bouwvelden in west en oost levert verassende doorkijken langs gebouwen en groen en maken het geheel tot een aantrekkelijk woonbuurt. Aan de westzijde, zijn de gebouwen orthogonaal geplaatst en is er meer stadsgevoel, met contrast tussen hoog- en laagbouw, solitaire en samengestelde gebouwen en een verhard maaiveld. Variatie in oud- en nieuwbouw levert een orthogonaal gestructureerde compacte openbare ruimte. In die openbare ruimte kan een café en terras en laden en lossen beperkt plaats vinden bij de deuren van werkruimten en ateliers. Laantjes en uitlopers van het groen koppelen de twee typen gebieden aan elkaar.

23

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

3.4.2 Bouwhoogte Hoogbouw is noodzakelijk om voldoende woningen te kunnen bouwen, past in de restruimte tussen de lage gebouwen en geeft contrast en differentiatie. Hoogbouw is in het AUP gepland langs de A10. In de jaren zestig van de vorige eeuw is een serie woontorens in het Rembrandtpark aan de Nachtwachtlaan gebouwd. De laatste noordelijke toren van die serie is het Leonardo Hotel Rembrandtpark. Daarna volgt een leemte en verschijnen er twee hogere gebouwdelen van de Triade, het kantoorgebouw aan de Jan van Galenstraat. In de ontwikkeling van Mercatorpark wordt die leemte ingevuld met een cluster van drie torens. Hiermee is niet alleen met het groen maar ook met hoogbouw een link gelegd met het Rembrandpark en wordt de ‘kop’ van het Rembrandpark aangeduid. De 2 kilometer brede beschermingszone van de oude binnenstad, het Unesco gebied, in het oostelijk deel van het plangebied, beperkt de bouwhoogte aan de Orteliuskade. De bouwhoogte loopt hierdoor op van oost naar west.

3.4.3 Bouwenvelop Een bouwenvelop wordt in de volgende fase per bouwveld gemaakt. Hierin wordt aangegeven het aantal woningen, het maximaal te bebouwen oppervlak, de minimale en maximale bouwhoogte en het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak. Daarnaast staan er kwalitatieve aspecten in, zoals de locatie van toegangen, hoe er geparkeerd moet worden en het type architectuur e.d. De Bouwenvelop wordt gebruikt om bouwplannen op de markt te zetten.

3.4.4 Architectuur & beeldkwaliteit Voor Mercatorpark is gekozen voor het bouwtype van nu, dus geen kopieën van de oude stad of de westelijke tuinsteden. Voor de ontwerpen wordt onderscheid gemaakt tussen drie verschillende thema’s: gebouwen in het park, woon-werk campus en icoon. Aan de oostkant van het plangebied, tegen de vooroorlogse stad aan, is voorzien in de ontwikkeling van bouwblokken die een overgang vormen tussen de gordel 20-40 en het AUP. In de parkachtige omgeving is ruimte voor vier blokken. Aan de Orteliuskade een zelfstandig gebouw, de alles-in-e1- school met een gymzaal en buitenruimte; daarnaast drie woonblokken waarvan twee met voorzieningen.. Bij het materiaalgebruik kan worden gedacht aan baksteen met natuurlijke materialen. Verder aan terrassen, tuinen, gaten en openingen in het blok met veel groen. Aan de westzijde, richting A10, lopen de bouwhoogtes op. De zone langs de A10 is in de Structuurvisie bedoeld als hoogbouwgebied. Hier is voorzien in de ontwikkeling van iconen, woontorens met appartementen die uitzicht bieden over de stad. De woon-werk campus krijgt vorm met de bestaande ateliers in de voormalige LTS, de woonwerkwoningen in de nieuwbouw in het middendeel en de tussengelegen buitenruimte. De woningen, in een robuuste zakelijke architectuur, hebben een transformeerbare begane grond en flexibele plattegronden.

In hun architectuur verwijzen ze naar het voormalige LTS-gebouw.

24

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

4 Ontwikkelstrategie

Mercatorpark is één van de vier deelgebieden die samen een financieel kader vormen voor de ontwikkeling van het projectgebied Jan Evertsenstraat-West. Naast de vier deelgebieden hoort de herprofilering van de Jan Evertsenstraat ook bij dit kader. De vier deelgebieden zijn:  Tennispark  Busgarage  OLVG West  Mercatorpark Het projectgebied Jan Evertsenstraat-West maakt deel uit van Koers 2025. Mercatorpark wordt ontwikkeld in 10 jaar. Voor Mercatorpark is een grondexploitatie (grex) opgesteld met daarin de kosten (o.a. aanleg openbaar gebied, bouwrijp maken, verwerven) en de opbrengsten van de bouwkavels. Het positieve resultaat van de GREX Mercatorpark gaat naar het Vereveningsfonds. De herprofilering van de Jan Evertsenstraat-West zal later plaatsvinden. Met het oog op de kosten van de herprofilering van de Jan Evertsenstraat zal te zijner tijd een beroep worden gedaan op het Vereveningsfonds en andere fondsen binnen de gemeente. Na oplevering van het (eventueel verworven) terrein wordt gestart met slopen, saneren en bouwrijp maken. Afhankelijk van de oplevering gebeurt dit gefaseerd. Wanneer er mogelijkheden zijn voor tijdelijke initiatieven uit de buurt voorafgaand aan de geplande sloop, dan wordt daar rekening mee gehouden. Deze mogelijkheden zullen op haalbaarheid worden onderzocht. Tijdige sloop van gebouwen is cruciaal voor het behalen van de projectplanning.

4.1 Pijlers ontwikkelstrategie De ontwikkelstrategie voor het Mercatorpark kent drie pijlers: Pijler 1: Woningbouwproductie op gang brengen De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar blijft wel investeren in de randvoorwaarden voor de woningbouw. Tenderkavels worden door de gemeente strategisch op de markt gezet om zo de woningbouwproductie op gang te houden. Voor het hele gebied geldt de verdeling 40-40-20. In de huidige markt (met onduidelijkheid vanwege Corona) kan de boel op gang gebracht worden door te starten met sociaal en midden (daar is altijd markt voor) en door het vrije segment gedoseerd op te markt te brengen (niet te veel in een keer). Voor de bouwvelden zal gelden dat deze waar mogelijk zullen worden gesegmenteerd. Vanuit de strategie wordt rekening gehouden met de beperkingen van de woningbouwcorporaties, die het sociale deel voor hun rekening nemen, en met de marktpartijen. De laatste groep zal, kijkende naar hun doelgroepen en financieringscategorieën zoveel mogelijk separaat van de corporaties willen ontwikkelen.

25

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

Bij de strategie ten aanzien van de ontwikkeling binnen de bouwvelden zal altijd gekeken worden of de woningcorporaties en de marktpartijen hun programma zelfstandig kunnen ontwikkelen. Zo kan er ook in een laagconjunctuur woningbouw plaatsvinden, tenminste sociale huur en middeldure huur. De vraag naar sociale huurwoningen en middensegment blijft naar verwachting ook in een economische laagconjunctuur (en in tijden van Corona) groot. Het ligt voor de hand dat woningcorporaties deze woningen dan in exploitatie nemen, mochten andere partijen onvoldoende belangstelling hebben. De vrijesectorwoningen kunnen dan in een later stadium worden gebouwd. Pijler 2: Kwaliteit in openbare ruimte en de woonkwaliteit waarborgen De huidige openbare ruimte in het Mercatorpark is al vrij groen en wordt intensief gebruikt, maar de basiskwaliteit dient te worden verhoogd. Daarbij wordt ingezet op behoud van de bestaande begroeiing, aanplanten van bomen en het toevoegen van kwaliteit aan de groeiomstandigheden. De openbare ruimte wordt binnen de Puccinikaders gerealiseerd, kwaliteit wordt toegevoegd om te laten zien dat de gemeente bereid is te investeren in het gebied. Met betrekking tot bezoekersparkeren zal zoveel mogelijk worden gezocht naar oplossingen binnen de reeds bestaande gebouwde parkeervoorzieningen in het deelgebied en de directe omgeving ervan.

Het bezoekersparkeren zal volgens de norm zoveel mogelijk in de daarvoor geschikte gebouwde voorzieningen worden opgenomen. Het restant parkeerplaatsen kan op het maaiveld worden gerealiseerd. Het fietsparkeren wordt zoveel mogelijk opgelost op eigen kavel, de voorzieningen hiertoe worden makkelijk toegankelijk gemaakt. Pijler 3: Kwaliteit blijven eisen van onszelf en anderen en de aanwezige kwaliteit in het gebied benutten Gestuurd wordt op kwaliteit van bouwprojecten van ontwikkelaars en corporaties, maar ook op de kwaliteit van het gemeentelijk vastgoed en nieuwe maatschappelijke voorzieningen in het gebied. Denk voor wat betreft dit laatste bijvoorbeeld aan de bouw van een alles-in-één school, een buurtkamer en het behoud en opknappen van het beeldbepalende voormalige LTS-gebouw. Dit leidt tot een aantrekkelijk woon-werkmilieu, meer levendigheid en werkt daarmee als vliegwiel voor de verdere ontwikkeling van Mercatorpark.

4.2 Grondbeleid De gemeente voert actief grondbeleid. Dat wil zeggen dat de gemeente de benodigde gronden aankoopt, de bouwkavels bouwrijp maakt en de grond aan de ontwikkelende partijen (via tenders) uitgeeft. De gemeente verwerft grond die nog niet in eigendom is, hierbij eventueel gebruikmakend van instrumenten als de Wet voorkeursrecht gemeenten en onteigening. Alle percelen in het projectgebied zijn in eigendom van de gemeente, een groot deel is eerder in erfpacht uitgegeven, het overige deel is momenteel in gebruik als openbaar gebied. Ook het vastgoed is deels eigendom van de gemeente: de gemeentewerf en de voormalige LTS. Om het plan te kunnen realiseren zal een aantal erfpachtrechten verworven worden. Voor Reade zal een vervangende locatie gezocht worden, voordat er ontwikkeld en uitgegeven kan worden. Om de basisschool te kunnen realiseren is verwerving nodig van het erfpachtrecht van het voormalige speeltuingebouw. Voor de realisatie van woningbouw is de gemeentewerf reeds verworven. Tevens zal een deel van de speelweide van het zwembad moeten worden aangekocht ten behoeve van de woningbouw, maar ook met het oog op de openbare buitenruimte.

26

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

Uitgangspunt is dat er dubbelgebruik zal zijn van de speelvoorzieningen voor het zwembad en de buurt.

4.3 Ontwikkeling in fasen De gemeente is voor een groot deel eigenaar van de grond in Mercatorpark. Gefaseerde ontwikkeling is noodzakelijk omdat de bouwkavels naar verwachting niet gelijktijdig beschikbaar zullen komen. Mercatorpark bestaat uit zes bouwvelden en is onder te verdelen in: A. West (met de bouwvelden MW1 en MW3) B. Midden (bouwveld MW2) C. Oost (bouwvelden MO1, MO2, MO3 en MO4) Vanwege de gemeentelijke grondpositie zal het westelijk deel (langs de A10) en het oostelijk deel naar verwachting eerder ontwikkeld kunnen worden dan het middendeel. Het westelijk en oostelijk deel kunnen gelijktijdig tot ontwikkeling komen. Het middendeel zal later worden gerealiseerd na vertrek van Reade.

West

Oost

Figuur 2: Bouwvelden Mercatorpark

4.3.1 Ontwikkeling West (Bouwvelden MW1 en MW3) De gemeente heeft hier een goede grondpositie. Deze bouwvelden kunnen tegelijkertijd worden ontwikkeld. Op bouwveld MW1 bevindt zich het gebouw van de voormalige LTS. Het uitgangspunt is dat dit gebouw behouden blijft. Op dit moment wordt de LTS tijdelijk gebruikt door diverse partijen, de nieuwe gebruikers hoeven niet per definitie de huidige gebruikers te zijn. De consequentie hiervan is dat er minder ruimte over is om woningen te realiseren. Om toch aan de benodigde woningaantallen te komen, is hoogbouw nodig.

27

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

De voormalige LTS dient te worden opgeknapt en verduurzaamd en krijgt een (gedeeltelijk) maatschappelijke en commerciële invulling. Vooralsnog is MW1 één bouwveld met daarin de LTS èn de woontoren. Het is misschien logischer om dit bouwveld te splitsen in een bouwveld woontoren en een bouwveld LTS. Deze mogelijke splitsing vergt nadere studie. Aan de hand van de studie moet worden bezien in hoeverre de ontwikkelingen moeten worden gezien als twee aparte projecten. De voormalige LTS zal (mogelijk) separaat of in combinatie met de woontoren aan de A10 in de markt gezet worden. Een andere mogelijkheid is dat de voormalige LTS in eigendom blijft bij de gemeente. In dat geval wordt het beheer en de exploitatie ondergebracht bij de afdeling vastgoed van de gemeente. De gymzaal wordt mogelijk gesloopt om de businesscase voor dit bouwveld haalbaar te maken. Hier zal verder onderzoek naar worden gedaan. Op bouwveld MW3 wordt een woontoren gerealiseerd naast het bestaande Triade-gebouw. Hiervoor moeten de bestaande parkeerplaatsen op maaiveld worden verwijderd. Parkeerplaatsen ten behoeve van bewoners van bouwveld MW3 worden gesitueerd op bouwveld MW2. Deze woontoren kan separaat of in combinatie met bouwveld MW1 in de markt worden gezet.

4.3.2 Ontwikkeling Midden (Bouwveld MW2) Essentieel voor de ontwikkeling van dit deel is het vinden van een alternatieve locatie voor Reade. Bepalend is met name de snelheid waarmee een vervangende locatie voor Reade beschikbaar is. Zodra deze gevonden is, kan worden verworven en gestart met slopen en bouwrijp maken van dit bouwveld. Het programma zal bestaan uit grondgebonden (atelier-) woon-woningen en appartementen. Het parkeren vindt plaats onder het gebouw. Naar verwachting zal dit bouwveld in één tender op de markt gezet kunnen worden. Aan de zuidkant van dit bouwveld is een buurtsupermarkt gepland met daarnaast een buurtkamer en een commerciële ruimte. Deze buurtsupermarkt kan apart getenderd worden of in combinatie met de rest van dit bouwveld.

4.3.3 Ontwikkeling Oost (Bouwvelden MO1,MO2, MO3.2) en MO4) Bouwveld MO1 Eerst dient de gemeentewerf en het voormalige speeltuingebouw gesloopt en een overeenkomst gesloten met het zwembad over aankoop van een deel van de speelweide. Daarna kan gestart worden met sloop en bouwrijp maken van dit bouwveld. Het is de bedoeling dat hier voornamelijk gezins- en ouderenhuisvesting wordt gerealiseerd met gemeenschappelijke voorzieningen. Er wordt ook rekening gehouden met ouderenwoningen in MW1 wanneer deze doelgroep niet in het oostelijk deel gehuisvest kan worden. Dit bouwveld zal in één tender in de markt gezet worden of gelijktijdig en in combinatie met bouwveld MO2. Bouwveld MO2 en MO3 Ook voor dit bouwveld geldt dat eerst de gemeentewerf gesloopt moet zijn. Op de begane grond komen grondgebonden eengezinswoningen en ouderenwoningen, met in de plint commerciële en maatschappelijke functies. Het parkeren zal onder het gebouw en in de openbare ruimte

28

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

plaatsvinden. Dit bouwveld kan apart in de markt worden gezet of in combinatie met bouwveld MO1.

Bouwveld MO4 Alles-in-één-school (Integraal Kindcentrum) Op dit bouwveld komt een alles-in-één-school. Het zal als zelfstandig project worden gerealiseerd. Het bestuur van de school wordt opdrachtgever. De school zal gelijktijdig worden opgeleverd met de eerste nieuwe woningen conform de motie ‘nieuwe scholen hand in hand met nieuwe woningen’. De gefaseerde ontwikkeling zorgt voor meer flexibiliteit vanwege de mogelijkheid om snel op ontwikkelingen te kunnen anticiperen. Ook maakt gefaseerde ontwikkeling het mogelijk om de kosten en opbrengsten zo dicht mogelijk bij elkaar te houden. Hierdoor wordt het kapitaalbeslag tot het minimum beperkt. Uitgangspunt voor de ontwikkeling van Mercatorpark is de verhouding 40-40-20. Voor de individuele kavels kan daarvan worden afgeweken, zolang deze verdeling in het gehele gebied maar gehaald wordt.

4.4 Inkoopstrategie en warmte- koude voorziening Voor de inrichting van de openbare ruimte en de civiele projecten, zoals de nieuwe voetgangersbruggen tussen de Jan Evertsenstraat-West en het Mercatorpark, wordt na het investeringsbesluit gestart met opstellen van de inkoopstrategie. Voor de warmte-koude voorziening geldt dat de ontwikkelaars op basis van onze uitvraag zelf de warmte-koude voorziening zullen moeten regelen. Dit zal een duurzaam systeem op basis van laag temperatuur (LT) moeten worden.

4.5 Participatie Mercatorpark Vanaf november 2019 heeft er een herijking plaatsgevonden wat betreft de aandacht voor en de inzet van bewonersparticipatie door het projectteam. Eerdere bewonersbijeenkomsten (september 2017 en september 2019) over de toekomstige ontwikkeling van het totale projectgebied Jan Evertsenstraat-West hadden weliswaar veel omwonenden op de been gebracht, maar er was wat minder enthousiasme te bespeuren voor wat betreft de gepresenteerde stedenbouwkundige plannen voor het deelgebied Mercatorpark. Zowel het aantal te bouwen woningen (ca. 1100-1200) als de locatie van de hiervoor ingetekende woontoren(s) in de verkavelingsstudies, zorgde tijdens beide bewonersavonden voor een zekere ongerustheid onder bewoners in de naaste omgeving. In november 2019 startte het (deels vernieuwde) projectteam Mercatorpark met een fundamenteel andere benadering richting de belanghebbenden. Op basis van gesprekken met bewoners en belanghebbenden is een gewijzigde opzet van het stedenbouwkundig plan met de nodige veranderingen verder uitgewerkt. Uitgangspunten voor dit proces waren:

29



Volledige transparantie over het stedenbouwkundige proces;



Informatie die voor iedereen (omwonenden, ondernemers) op hetzelfde moment beschikbaar was;

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022



Participatietraject met meerdere elkaar versterkende communicatiemomenten en communicatievormen in de periode februari-september 2020. Wegens het intreden van Corona in maart 2020 betekende dit onder andere een adhoc aanpassing naar een viertal online bijeenkomsten in juni en juli 2020;



Reflectie op de achterliggende periode en het erkennen van het belang van bewonersparticipatie door de projectgroep;



Het toetsen van het schetsontwerp eind 2019 bij een drietal professionals buiten de gemeente (architectenbureaus) alsmede het ophalen van suggesties voor de aanpak van dit gebied;



Duidelijk communiceren van de stedenbouwkundige opgave vanuit B&W: de projectnota uit 2018 was en bleef leidend;



Het verwijderen van de angel uit de discussie met de omwonenden (hoogte en ligging van de woontoren(s) vrijwel aan het begin van het participatietraject;



Het daadwerkelijk inpassen van suggesties van omwonenden in het concept stedenbouwkundig plan voor zover dit passend was binnen de gegeven randvoorwaarden.

Als afsluiting van dit participatieproces is op 14 en 15 september 2020 in totaal vier fysieke bijeenkomsten aan bewoners en belanghebbenden het concept stedenbouwkundig plan gepresenteerd. Het voorstel is met veel waardering ontvangen. In oktober 2020 een uitgebreide participatiebijlage opgesteld. Hierin zijn de belangrijkste participatiemiddelen in uitgewerkte vorm te vinden. Hoe nu verder? In 2022 zal het investeringsbesluit en het stedenbouwkundig plan voor worden gelegd aan de gemeenteraad. Hieronder vallen ook het ontwerp openbare ruimte op hoofdlijnen en de financiële haalbaarheid van het project. Voor wat betreft de inzet van participatie en communicatie voor omwonenden wordt voorgesteld om in de periode van 2022 door te gaan op de weg die we sinds november 2019 zijn ingeslagen. Dit betekent een proactieve en transparante opzet van communicatie van het projectteam richting omwonenden. Het proces voor de inrichting van de openbare ruimte biedt ook voldoende mogelijkheden voor omwonenden om mee te denken. Dit geldt ook voor de invulling van eventuele tijdelijke initiatieven in de periode 2022-2023. In 2022 start ook de bestemmingsplanprocedure voor Mercatorpark, waarin uiteraard ook een participatieproces is opgenomen.

30

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

5 Uitvoeringsaspecten

5.1 M.e.r.-beoordeling Ten behoeve van de ontwikkeling van het gehele plangebied Jan Evertsenstraat-West is een m.e.r.-beoordeling opgesteld om te onderzoeken of er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn. Dat is niet het geval. Uit de uitgevoerde m.e.r.-beoordeling voor de herontwikkeling van de Jan Evertsenstraat-West blijkt dat het opstellen van een milieueffectrapport (MER) niet noodzakelijk is.

5.2 Geluidhinder Mercatorpark is een geluidbelaste locatie vanwege de ligging direct aan de Rijksweg A-10. Maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren worden onderzocht, zoals maatregelen aan de gevels, het creëren van geluidluwe zijden en het plaatsen van een geluidscherm. Niet uitgesloten is dat op een aantal plekken dove gevels nodig zijn. In het nieuwe bestemmingsplan worden regels opgenomen die een aanvaardbaar woon- en leefklimaat moeten borgen.

5.3 Externe veiligheid Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving die ontstaan bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen als LPG en giftige gassen. De A-10 West is binnen het landelijke Basisnet opgenomen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Door de ontwikkelingen in Mercatorpark zal het aantal personen dat in het gebied verblijft toenemen. Hierdoor neemt ook het groepsrisico toe. De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op de weg, en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen, worden in de besluitvorming meegenomen. Voor Mercatorpark is in het ontwerp rekening gehouden met voldoende vluchtroutes. Verder zullen gebouwen voor minder redzame personen (zoals een basisschool) zo ver mogelijk uit de buurt van de A10 worden gesitueerd.

5.4 Luchtkwaliteit Het programma voor Mercatorpark en de verschillende scenario’s zoals opgenomen in het projectbesluit, zijn getoetst aan de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer. Voor de onderzochte stoffen (fijnstof, zeer fijnstof en stikstofdioxide) blijven de concentraties onder de grenswaarden die de wet voorschrijft voor de kwaliteit van de buitenlucht. De plannen voor Mercatorpark én de Jan Evertsenstraat-West als geheel zijn inpasbaar vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit. In het programma voor Mercatorpark is een basisschool opgenomen. Deze is in het stedenbouwkundig plan op voldoende afstand van de verkeerswegen geprojecteerd. Het plan

31

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

voldoet daarmee aan het landelijk Besluit gevoelige bestemmingen en de Amsterdamse Richtlijn gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit.

5.5 Duurzaamheid 5.5.1 Duurzame energie en aardgasvrij De gemeente Amsterdam heeft als doel om de CO2-uitstoot met 55% terugdringen in 2030 en met 95% in 2050. Daarnaast streeft de stad naar 100% gebruik van duurzame energie in 2050. Deze doelen zijn uitgewerkt in de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050. De ontwikkeling in Mercatorpark kan gebruik maken van verschillende duurzame warmtebronnen. De haalbaarheid van deze mogelijkheden zijn onderzocht in de energiesysteem analyse voor Mercatorpark (d.d. 2708-2019). In de aangenomen motie van 9 november 2017 is de voorkeur van de gemeente voor laagtemperatuur warmte (circa 40C) in nieuwbouw uitgesproken.

5.5.2 Duurzame mobiliteit De gemeente werkt aan een schone lucht en voor 2030 is de ambitie om alleen nog uitstootvrije mobiliteit toe te staan binnen de bebouwde kom. Duurzame mobiliteit wordt gestimuleerd door het beperken van autogebruik via parkeernormering en de realisatie van toekomstbestendige laadpunten voor elektrische auto’s. Het streven is een autoluwe wijk, waarbij doorgaand autoverkeer voorkomen wordt. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van bestaande parkeervoorzieningen voor het parkeren in de openbare ruimte voor bezoekers. Het gebied heeft goede alternatieven voor de auto, zoals de fiets en het openbaar vervoer. Fietsgebruik wordt gestimuleerd door het bieden van voldoende en goed toegankelijke fiets parkeerplekken en een aantal oplaadpunten voor elektrische tweewielers.

5.5.3 Klimaatadaptatie Door klimaatverandering zal het vaker warm en droog zijn, terwijl korte maar zware buien druk uitoefenen op de bestaande riolering. In het plangebied Mercatorpark worden er maatregelen getroffen om rekening te houden met de verandering van het klimaat. Zowel in het ontwerp voor de openbare ruimte als op kavelniveau wordt de ambitie om hemelwater vast te houden, te vertragen en waar mogelijk her te gebruiken geborgd. Naast het waterverwerkend vermogen wordt ingezet op de ambitie om hittestress en droogte tegen te gaan. Inrichting met intensief en hoogwaardig kwalitatieve vegetatie draagt ook bij aan de klimaatbestendigheid van het plangebied en tevens het behalen van de groennorm.

5.5.4 Natuurinclusief bouwen De Groenvisie 2050 schetst een beeld van Amsterdam als een groene stad en wil die kwaliteit graag versterken. Groen draagt in belangrijke mate bij aan een klimaatbestendige, biodiverse, duurzame en kwalitatieve leefomgeving van mens en dier. Het transformatiegebied Mercatorpark is gelegen tussen verschillende stadsparkgebieden waar een hoge wordt waargenomen. De watergang aan de zuidzijde van het plangebied, grenzend aan de noordzijde van het Rembrandtpark, is in de Structuurvisie opgenomen als onderdeel van de ecologische verbindingenstructuur. Met deze ligging is de ambitie om de ontwikkeling van het gebied als een

32

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

natuurverbinding te laten bijdragen door het toe te passen van maximaal en kwalitatief hoogwaardig groen op kavels, gevels en daken. Ingepaste natuurmaatregelen sluiten aan bij de omgeving en helpen de biodiversiteit in het plangebied te verhogen. Het Amsterdamse handboek Natuurinclusief Bouwen en Ontwerpen van Blokker en Timmermans (2018) kan als inspiratiebron dienen.

5.5.5 Circulair bouwen en materialen Amsterdam wil in 2030 50% minder nieuwe grondstoffen gebruiken en in 2050 volledig circulair zijn. Duurzaam materiaalgebruik en een slim ontwerp van gebouwen voor een zo lang mogelijke levensduur leveren een bijdrage aan het behalen van deze doelstellingen en worden dan ook geambieerd in het plangebied. In geval er wordt gekozen voor het gebruik van hout, wordt er alleen hout toegepast met een FSC-keurmerk of een vergelijkbare kwaliteit. Materialen als staal en beton zijn minder duurzaam en zouden in mindere mate toegepast moeten worden. Verontreiniging van het hemelwater door bouwmaterialen moet worden voorkomen door geen gebruik te maken van uitlogende materialen zoals koper, lood en zink. Daarbij heeft de gemeente ambities op het gebied van adaptief en demontabel bouwen: het gebouwcasco maakt functiemenging- en aanpassing van woningtypologie eenvoudig. Waar mogelijk kunnen de materialen die vrijkomen tijdens het slopen van gebouwen, zoals de Reade, en het herinrichten van de openbare ruimte hergebruikt worden.

5.5.6 Afval en grondstoffen Amsterdam wil in 2050 een afvalvrije stad zijn waar straten en pleinen schoon zijn. In de omschakeling naar een circulaire economie moet het afvalscheidingspercentage omhoog. In het plangebied geldt dat collectieve ondergrondse afvalcontainers moeten worden ingepast, gelet op de openbare schaarse ruimte. Hierbij wordt ingezet op vijf fracties: papier, glas, textiel, restafval en groente-fruit en tuinafval (GFT). Vanaf 2021 wordt plastic verpakkingen niet meer los op gehaald.

5.6 Bouwhoogten Naast boven- en ondergrondse cultuurhistorische waarden moet bij gebiedsontwikkeling rekening worden gehouden met het werelderfgoed. Een deel van het plangebied valt binnen de 2 kilometer-zone die rond het Singelgrachtgebied is getrokken vanwege het werelderfgoed van de zeventiende-eeuwse grachtengordel. In verband met de bijzondere status van dit UNESCO-gebied is hoogbouw in de 2 kilometer-zone alleen toegestaan als onder meer is voldaan aan het zichtbaarheidscriterium zoals omschreven bij de procedure voor de hoogbouweffectrapportage (HER). Onder hoogbouw in Amsterdam wordt verstaan gebouwen vanaf 30 meter hoogte of tweemaal de hoogte in hun directe omgeving. Het stedenbouwkundige plan voorziet voor het oostelijke deel van Mercatorpark dat binnen de 2 kilometer-zone is gelegen, niet in hoogbouw die de 30 meter overschrijdt dan wel tweemaal de hoogte is van de omliggende bebouwing. Een rapportage over landschappelijke effecten is zodoende niet verplicht. Buiten de 2 kilometer-zone is in het stedenbouwkundige plan hoogbouw geprojecteerd in de zogenaamde stimuleringsgebieden langs de A10 West. Hier wordt juist ingezet op verdichting en

33

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

het toepassen van hoogbouw. Een rapportage over landschappelijke effecten is ook hier niet verplicht. Hoewel niet noodzakelijk, is voor alle torens in beeld gebracht wat de visuele effecten van de hoogbouw op de omgeving zijn. Omdat de torens in de noordwestzijde van het plangebied geplaatst zijn, is schaduwwerking vooral op de A10 en slechts zeer beperkt op het plangebied zelf.

5.7 Luchthaven Schiphol Vanwege de nabijheid van Schiphol gelden beperkingen aan bouwhoogten in verband met de veiligheid van het luchtverkeer en de werking van de radarapparatuur. Voor Mercatorpark geldt een maximale hoogte van de bebouwing van 102 meter +NAP aan de zuidwestkant van het plangebied tot circa 112 meter +NAP in het uiterste noordoosten. Het programma omvat geen bebouwing die deze maximale waarden overschrijdt. In verband met de radarapparatuur geldt voor Mercatorpark een maximale bouwhoogte van 51,5 meter +NAP in het zuidoosten van het plangebied tot 53,5 meter +NAP in het noordoosten. Het stedenbouwkundig plan voor Mercatorpark maakt bouwhoogten mogelijk die deze maximale waarden overschrijden. Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL) heeft de bouwhoogten getoetst en geconstateerd dat er geen negatieve invloed is op de correcte werking van de radar.

5.8 Bodem en explosieven Mercatorpark ligt in zone 3 van de bodemkwaliteitskaart van Amsterdam. De boven- en ondergrond vallen in kwaliteitsklasse industrie (matig verontreinigd). Door middel van een bodemonderzoek zijn de verontreinigingen voldoende in kaart gebracht. Er is geen asbestverdacht materiaal gevonden. In de landbodem direct naast de watergang zijn verhoogde gehalten van PFAS aangetroffen. Verontreinigingen (PAK en zink) zijn ook gevonden ter plaatse van het fietspad en de gemeentewerf. Deze gronden hebben beperkte hergebruiksmogelijkheden. Bij toekomstige graafwerkzaamheden volstaat een BUS-melding bij het bevoegd gezag. Er is geen vervolgonderzoek nodig.

5.9 Cultuurhistorie en archeologie Op basis van de historisch-topografische inventarisatie zijn binnen het plangebied Mercatorpark materiële overblijfselen te verwachten die verband houden met ontginning, bewoning of landgebruik vanaf de 11de eeuw tot de verstedelijking in de 20ste eeuw. Deze overblijfselen hebben weinig tot geen samenhang en een wijde verspreiding. De archeologische verwachting is daarom laag. Bebouwing ter plaatse en 20ste-eeuwse ophogingslagen kan eventuele archeologische resten hebben verstoord. Vanwege de lage verwachting geldt voor het hele plangebied een uitzondering van archeologisch veldonderzoek bij alle bodemingrepen. Bovengrondse cultuurhistorische waarden in het plangebied hebben betrekking op bebouwing uit het midden van de jaren zestig van de vorige eeuw. Van deze voorzieningen zijn alleen de LTS en de directeurswoning van cultuurhistorische waarde. De school en de bijbehorende twee gymzalen zijn gewaardeerd met een orde 1 en de directeurswoning met orde 2. Voor zowel orde 1 als orde 2 panden is behoud/restauratie het uitgangspunt. In het huidige bestemmingsplan is voor de LTS

34

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

een sloopvergunningplicht van toepassing. De school is in het stedenbouwkundig plan opgenomen en moet een deel van het programma zoals omschreven in het projectbesluit huisvesten. Het behoud staat ook in het stedenbouwkundige plan voorop.

5.10 Watercompensatie De Waterbeheerder eist dat extra te verharden terrein in het plangebied gecompenseerd wordt. Met oppervlaktewater is dat 10% van het extra verharde terreinoppervlak. In het plan is een verbreding van 1 meter van de sloot aan de Jan Evertsenstraat opgenomen. Dit is 350 m2 extra oppervlaktewater en ruim voldoende voor 462 m2 extra terreinverharding.

5.11 Flora en fauna Het gebied bevindt zich niet in de nabije omgeving van een Natura 2000-gebied en ligt niet in de Hoofdgroenstructuur. Het zuidelijke deel van Mercatorpark maakt wel deel uit van de Ecologische structuur van Amsterdam. Het gaat om de bomenrij en het water parallel aan de Jan Evertsenstraat. Het stedenbouwkundige plan voorziet in behoud van de bomen en een toevoeging of verplaatsing waar nodig. In het kader van een bestemmingsplanprocedure zal opnieuw gekeken worden naar de actuele natuurwaarden.

5.12 Afval en grondstoffen Amsterdam wil in 2050 een afvalvrije stad zijn met schone straten en pleinen. In de omschakeling naar een circulaire economie moet het afvalscheidingspercentage omhoog. In het plangebied geldt dat collectieve ondergrondse afvalcontainers moeten worden ingepast, gelet op de openbare schaarse ruimte. Hierbij wordt ingezet op vijf fracties: papier, glas, textiel, restafval en groente-fruit en tuinafval (GFT) . Op basis van het aantal woningen zullen naar verwachting 16 ondergrondse containers moeten worden geplaatst verdeeld, over drie aanbiedlocaties. De uiteindelijke locaties en soorten fracties worden op termijn bepaald met de afdeling afvalinzameling.

5.13 Kabels en Leidingen Voor de Jan Evertsenstraat West is in 2018 een Masterplan voor de kabels en leidingen opgesteld. Er moet rekening worden gehouden met extra ruimte voor elektra en voldoende ruimte voor een warmtehoofdnet en distributienet. Hiervan is nog niet bekend welke partij dit net aan zou kunnen leggen en of dit in de toekomst zal gebeuren. Onder het wegprofiel van de Admiraal Helfrichstraat wordt ruimte vrijgehouden om in de toekomst de aanleg van het warmtehoofdnet te kunnen faciliteren. Voorzieningen, zoals elektra verdeelkasten en telecomkasten, worden niet in de openbare ruimte geplaatst, maar inpandig. Indien nodig met voorzieningen om de overlast voor de woningen te beperken.

35

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

Een aandachtspunt is de grote energievraag in het gebied. De extra te bouwen woningen en huidige bebouwing vragen veel elektracapaciteit. Ook ontwikkelingen als het elektrisch laden van auto’s zijn van grote invloed op het elektranet.

5.13.1 Bestaande situatie kabels en leidingen Er zijn diverse traforuimtes in dit gebied. De meeste betreffen klantruimtes. Zolang de klant deze niet opzegt is Liander verplicht ze in stand te houden. In sommige klantruimtes ‘lenen' zij wat trafovermogen om het eigen net te voeden (medeverbruik).

Afbeelding 1: Traforuimtes in het gebied

5.13.2 Nieuwe situatie kabels en leidingen Voor de woningen en de geplande commerciële voorzieningen wordt een nieuw kabels-en leidingennet ontworpen en aangelegd. Ook worden er nieuwe traforuimtes aangebracht. De factoren die van invloed zijn op het aantal traforuimtes zijn:  Zonnepanelen: Deze kunnen beperkend werken op de maximale kabelengtes. Hierdoor dienen de traforuimtes dichter op elkaar geplaatst te worden, wat resulteert in meer traforuimtes om het gehele gebied te beslaan;

36



Warmtepompen (individueel): meer trafovermogen nodig, dus een hogere impact op het aantal traforuimtes;



Elektrisch laden: meer trafovermogen nodig, dus een hogere impact op het aantal traforuimtes.

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

Gas Conform het landelijke beleid komen er geen nieuwe gasleidingen bij. De nieuwe woningen worden dan ook niet aangesloten op het gasnet. Liandon hoogspanning Voor de Jan Evertsenstraat (tussen Admiraal Helfrichstraat en Orteliuskade) wil Liander dat er een overkluizing wordt gemaakt boven de aanwezige 50kV kabel i.v.m. de realisatie van de bebouwing. KPN/Reggefiber Gezien de tijdigheid van het leveren van diensten aan de eerste nieuwe bewoners zal de PoP (verdeel/wijkstation) moeten worden opgenomen in de kavel die als eerste bebouwd wordt. Afvalwater Bij toename van het aantal woningen zullen de gebieden ten noorden van de Jan Evertsenstraat een nieuw (onderbemaling) gemaal moeten krijgen die het stelsel verpompt tot ten zuiden van de Jan Evertsenstraat. Waterprofiel Alle wateruitlaten moeten opnieuw gemaakt worden. Verder moet bij het eventueel toepassen van funderingselementen rekening gehouden worden met de aanwezige hoge druk persleiding.

37

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

6 Planning en proces

Voor zowel de vier plangebieden, als voor de herprofilering wordt een gefaseerde ontwikkeling voorgesteld. Hiervoor is gekozen omdat dan snel kan worden gereageerd op de actualiteit. Ook kan zo laat mogelijk worden geïnvesteerd, zo dicht mogelijk op het moment van het genereren van opbrengsten. Op deze manier wordt de cashflow geoptimaliseerd. Logischerwijs is het gevolg van de gefaseerde ontwikkeling dat de woningbouwlocaties niet tegelijk gereedkomen. Dit hoofdstuk beschrijft op hoofdlijnen de beoogde planning en fasering van de gebiedsontwikkeling in het Mercatorpark.

6.1 Uitvoeringsfasering De ontwikkeling van de nieuwbouw zal in drie fasen worden uitgevoerd. Te weten:  Fase 1a Oost;  Fase 1b West- Torens;  Fase 2 West-READE. De beoogde start bouw van zowel fase 1a Oost als fase 1b West-Torens is gepand medio 2025. Deze fasen zullen gelijktijdig worden uitgevoerd. De bebouwing van de voormalige LTS blijft behouden. De selectieprocedure voor marktpartijen zal in 2023, nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, worden opgestart. Hier wordt in het hoofdstuk ‘Ontwikkelstrategie’ verder op ingegaan. De beoogde start bouw van fase 2 West-READE is medio 2028 en is afhankelijk van het vertrek van READE. In onderstaand figuur zijn de verschillende fasen weergegeven.

Figuur 3: Fasering bouwvelden Mercatorpark

38

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

6.2 Juridisch-planologisch kader Om de beoogde gebiedsontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt een bestemminsplanprocedure doorlopen. Aan de hand van dit kader zullen de aanvragen omgevingsvergunningen voor de realisatie worden getoetst.

6.3 Mijlpalenplanning Hieronder worden de mijlpalen opgesomd. Deze planning is onder voorbehoud. 2022 -2023 2022 -2024 2025-2030

Juridisch planologisch kader, Bestemmingsplan Selecties marktpartijen en bouwvoorbereidingen Uitvoering nieuwbouw fase 1a, 1b en 2 en voormalige LTS

6.4 Wenstracéprocedure en BLVC-plan 6.4.1 Wenstracéprocedure Voor de voorbereidingen van het bouw- en woonrijp maken worden er wenstracéprocedures doorlopen. Tijdens deze procedure informeren we de Kabel- en Leiding Beheerders (KLB) die betrokken zijn bij de inrichting van de openbare ruimte en de daarbij behorende ondergrond over de voorgenomen plannen. Wij inventariseren de uit te voeren werkzaamheden van de leidingen en kabels (wenstracés) die door de KLB worden uitgevoerd. Verder adviseren we en begeleiden we de wenstracéprocedure. Doordat deze procedures worden doorlopen voor start bouw, kunnen de kabels en leidingen verlegd worden naar buiten de bouwterreinen. Door het doorlopen van de wenstracéprocedures voor het woonrijp maken wordt de bebouwing op tijd door diensten en bedrijven aangesloten op water, data en elektra.

6.4.2 BLVC-Plan Voor het starten van iedere ontwikkeling, voor zowel de nieuwbouw als voor de activiteiten bouwrijp- en woonrijp maken, zullen er BLVC-plannen gemaakt worden door de betrokken partijen. BLVC staat voor Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie. Deze plannen zullen door de gemeente worden getoetst. Hierdoor zorgen we ervoor dat tijdens de werkzaamheden het gebied bereikbaar, leefbaar en veilig blijft en dat er goed wordt gecommuniceerd naar de omwonenden.

39

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

7 Financiën

Het concept stedenbouwkundig plan Mercatorpark is financieel doorgerekend. In deze financiële doorrekening is op basis van ramingen van kosten en opbrengsten een financieel geraamd resultaat weergegeven. Dit hoofdstuk is bedoeld om tot vrijgave van de concept investeringsnota over te kunnen gaan. Na de inspraakperiode worden voorgestelde wijzigingen opgenomen in de definitieve investeringsnota die aan de gemeenteraad wordt voorgelegd.

7.1 Plangebied en programma Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Jan van Galenstraat, aan de zuidzijde door de Jan Evertsenstraat, aan de westzijde door de rijksweg A10 en aan de oostzijde door de Orteliuskade. Het totale plangebied is 10 hectare. In totaal kan circa 2 hectare van het gebied worden uitgegeven. Het overige deel bestaat uit verharding, groen en water. Dit is gebaseerd op onderstaande ruimtegebruikskaart. De ruimtegebruikskaart is een kaart waarop alle oppervlaktes zijn ingemeten. Deze oppervlaktes zijn gebruikt als uitgangspunt voor alle berekeningen.

Figuur 4: Ruimtegebruik toekomstig Mercatorpark

40

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

Het plan gaat uit van circa 1.000 woningen. Het woningbouwprogramma gaat uit van 40% sociale huur, 40% middeldure huurwoningen en 20% vrije sector woningen. Het plan is opgedeeld in het westelijke deel langs de A10, het midden deel met READE en het oostelijk deel in het verlengde van Rembrandtpark. In het westelijk deel komen voornamelijk kleine woningen met een gemiddelde van 55 m2 GBO. Het oostelijke deel is gericht op gezinnen; hier zijn de woningen gemiddeld 75 m2 GBO. Daarnaast is er ruimte voor een programma voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen.

7.2 Grondkosten en -opbrengsten In de grondexploitatiebegroting zijn de grondkosten in overeenstemming met de BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording)-voorschriften opgenomen. In grote lijnen zijn dit de verwervingskosten, civiele constructies, proceskosten, de kosten Voorbereiding & Toezicht (V&T), tijdelijke inrichting, en de uitvoeringskosten voor het bouw- en woonrijp maken. De inrichtingskosten van de openbare ruimte zijn conform de Puccinimethode. De grondopbrengsten vormen de belangrijkste opbrengstensoort die in de grondexploitatie wordt begroot en geboekt. Grondopbrengsten zijn de inkomsten die de gemeente ontvangt door het (in erfpacht) uitgeven van bouwrijpe grond. De verwachte grondopbrengsten zijn gebaseerd op het actuele raamwerk grondprijzen van Grond & Ontwikkeling.

7.3 Dekking en economische uitvoerbaarheid De grondexploitatieberekeningen gaan uit van een realisatieperiode binnen 10 jaar. De opgestelde grondexploitatie Mercatorpark (plannummer 265.12) heeft een verwacht positief resultaat van €14,5 miljoen (netto contante waarde, prijspeil 1 januari 2021) als gevolg van:  Een verwachte opbrengst van €82 miljoen (nominaal pp 1-1-2021)  Een verwacht investeringsniveau van €65 miljoen (nominaal pp 1-1-2021) De gebiedsontwikkeling Mercatorpark is financieel haalbaar. Hiermee kan het plan financieel gezien worden vrijgegeven voor inspraak. Na de inspraak worden de reacties verwerkt in een Nota van Beantwoording. Deze worden, waar mogelijk, financieel verwerkt in de grondexploitatie. Het resultaat wordt middels een investeringsbesluit aan de gemeenteraad voorgelegd. Het risicoprofiel behorend bij de grondexploitatie Mercatorpark, met een betrouwbaarheidsinterval van 90% kan gedragen worden door het positieve saldo van de grondexploitatie.

41

Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling

Concept Versiedatum 1 februari 2022

8 Bijlagen

1. Concept Stedenbouwkundig Plan Mercatorpark d.d. 31-01-2022 2. KABINET Concept Financiële Paragraaf Mercatorpark d.d. 24-01-2022 3. Grondexploitatiegrens Mercatorpark d.d. 08-10-2021 4. Verslag Participatietraject Mercatorpark d.d. 23-01-2020

42