01. Rapportage toepassing grondprijsbeleid.docx

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid Voor het jaar 2020

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

Voorwoord en aanleiding De gemeente Amsterdam stuurt actief op de verdere (her-)ontwikkeling van de stad. Meer dan 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. Het komt dan ook vaak voor dat de gemeente als grondeigenaar betrokken is bij de stedelijke (her-)ontwikkeling, veelal via erfpacht. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwe uitgifte en wijzigen van erfpachtrechten. Ten behoeve van het bepalen van de financiële voorwaarden van een nieuw of aangepast erfpachtrecht zijn grondprijzen nodig. De grondprijzen wordt worden bepaald op basis van het grondprijsbeleid. Deze rapportage verantwoordt de toepassing van het grondprijsbeleid. De rapportage is als volgt opgebouwd: - Hoofdstuk 1 gaat op hoofdlijnen in op het grondprijsbeleid: wie stelt het grondprijsbeleid vast, welke beleidsstukken zijn er, en wat zijn de belangrijkste principes en uitgangspunten? - Hoofdstuk 2 geeft de indicatieve prijsontwikkelingen weer binnen het grondprijsbeleid. Voor de periode van 2011 tot en met 2020 worden de ontwikkelingen weergegeven van de opbrengsten, stichtingskosten en grondwaarden. De ontwikkelingen worden zowel op stedelijk als op stadsdeelniveau indicatief inzichtelijk gemaakt.

- Hoofdstuk 3 analyseert de tenderresultaten met als doel inzicht te geven in de marktconformiteit van de grondprijsadviezen en daarmee de toepasbaarheid van het vastgestelde grondprijsbeleid. De analyse geeft inzicht in het aantal partijen dat zich ingeschreven heeft op een tender en de gemiddelde verhouding tussen de grondwaarde en de optiebieding. - Hoofdstuk 4 tot slot geeft een overzicht van de afgegeven afwijkingsverklaringen. Dit zijn de dossiers waar aanleiding is geweest om af te wijken van de beleidsmatige uitgangspunten om te komen tot de optimale (passende) grondprijs. De afgelopen jaren zijn er veel veranderingen doorgevoerd, bijvoorbeeld met de intreding van het nieuwe erfpachtstelsel voor eeuwigdurende erfpacht en de Overstapregeling. Tegelijkertijd vindt er veel nieuwbouw plaats en wordt er veel herontwikkeld. Dit heeft tot gevolg gehad dat in 2019 is gerapporteerd over de jaren 2016, 2017 en 2018. In 2020 is voor het jaar 2019 een aanvang gemaakt met het jaarlijks rapporteren. Daar wordt nu een vervolg aan gegeven met de rapportage over 2020. In deze rapportage wordt verslag gedaan van de toepassing van het grondprijsbeleid in 2020. Het grondprijsbeleid kan worden gekenmerkt als realistisch en houdt rekening met de beperkingen die worden opgelegd.

Het past zich aan aan de ambities, bijvoorbeeld met betrekking tot de realisatie betaalbare woningen en duurzaamheid. Transparantie staat daarbij voorop. Zo vindt in dat kader regelmatig overleg plaats met de koepelorganisaties NEPROM en IVBN over marktwaarden, (her)bouwkosten en grondwaarden.

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

Inhoud

Voorwoord en aanleiding

1 Grondprijsbeleid.......................................................................................................4 1.1 De grondpolitiek, 3 wegen.........................................................................................................4 1.2 Beleidskader .............................................................................................................................4 1.3 Soorten grondprijsbeleid...........................................................................................................5 1.4 Uitgangspunt en principes ........................................................................................................5 2 Ontwikkeling erfpachtgrondprijzen............................................................................7 2.1 Inleiding ....................................................................................................................................7 2.2 Op stedelijk niveau ...................................................................................................................8 2.3 Per stadsdeel ............................................................................................................................9 3 Analyse tenderresultaten ........................................................................................11 3.1

Uitgangspunt...........................................................................................................................11 3.2 Toelichting ..............................................................................................................................11 3.3 Analyse ...................................................................................................................................12 3.4 Conclusies tenders ..................................................................................................................14 3.4.1 Verschillenverklaring verhouding optiebieding/grondwaarde ...............................................14 4 Analyse afwijkingsverklaringen ...............................................................................16 4.1 Mandaat directeur G&O ..........................................................................................................16 4.2 Manieren van inzet mandaat manager G & O ..........................................................................16 4.3 Toepassing van het mandaat in 2020.......................................................................................17 4.4 Bevindingen ............................................................................................................................17 Bijlage: ‘GEHEIM’ Overzicht Afwijkingsverklaringen 2020

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

1 Grondprijsbeleid

1.1 De grondpolitiek De gemeente Amsterdam stuurt actief op de verdere (her-)ontwikkeling van de stad. Meer dan 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. Het komt dan ook vaak voor dat de gemeente als grondeigenaar betrokken is bij de stedelijke (her-)ontwikkeling. Er zijn verschillende hoofdvormen van gebieds- of locatieontwikkeling te onderscheiden: 1.

Actieve grondpolitiek De grond is in bezit van de gemeente Amsterdam maar nog niet in erfpacht uitgegeven. De gemeente geeft bouwrijpe grond in erfpacht uit op basis van het gemeentelijke selectiebeleid. Daarnaast draagt de gemeente zorg voor het planontwikkelproces. Een ontwikkelaar verkrijgt een erfpachtrecht en realiseert vervolgens het vastgoed.

2. Faciliterende grondpolitiek a. Met betrekking tot erfpachtgrond De grond is in bezit van de gemeente Amsterdam en in erfpacht uitgegeven. Een marktpartij heeft het erfpachtrecht verworven en wil bijvoorbeeld herontwikkelen. De gemeente ondersteunt een initiatief door middel van planvorming, grondexploitatie en herziening van het erfpachtrecht. b. Met betrekking tot particuliere grond De grond (en eventuele opstallen) is niet in eigendom van de gemeente Amsterdam maar van derden, bijvoorbeeld een marktpartij. De marktpartij wil ontwikkelen en de gemeente ondersteunt een initiatief door middel van planvorming en doet aan kostenverhaal door middel van anterieure overeenkomsten. Grondprijsbeleid speelt met name een rol bij gemeentelijke grond, die in erfpacht is of wordt uitgegeven.

4

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

1.2 Beleidskader De raad heeft drie kerntaken: zorgt voor kaderstelling, is volksvertegenwoordiger en heeft een controlerende functie. Inzake grondprijsbeleid heeft de raad een kaderstellende kerntaak. De raad stelt deze kaders voor het grondprijsbeleid vast in de begroting. Binnen de door de raad vastgestelde kaders is het college bevoegd om het grondprijsbeleid uit te werken en vast te stellen. Op basis van het grondprijsbeleid bepaalt Grond en Ontwikkeling de grondprijzen.

1.3 Soorten grondprijsbeleid Sinds medio 2016 maakt de gemeente onderscheid in grondprijsbeleid voor de uitgifte van nieuwe erfpachtrechten en grondprijsbeleid voor het wijzigen van bestaande erfpachtrechten. 1.

Grondprijsbeleid voor nieuwe uitgiften1 Dit type grondprijsbeleid is met name ten behoeve van de actieve grondpolitiek. In juni 2016 heeft de gemeenteraad van Amsterdam ingestemd met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften. Het eeuwigdurende erfpachtstelsel kent, anders dan bij het voortdurende erfpachtstelsel, geen tijdvakken meer (van veelal 50 jaar). In plaats daarvan worden gronden in erfpacht uitgegeven in een eeuwigdurend tijdvak. Dit beleid geldt bijvoorbeeld voor de volgende situaties: - tenderen van bouwrijpe grond; - 1-op-1 uitgiften; - opbrengstenramingen in grondexploitaties; - verkoop van gemeentelijk vastgoed.

2. Grondprijsbeleid voor bestaande erfpachtrechten2 Dit type grondprijsbeleid is ten behoeve van de wijziging van bestaande erfpachtrechten. De wijze waarop erfpachtrechten kunnen worden gewijzigd is geregeld in het aanvullend erfpachtbeleid en de Overstapregeling. Ten behoeve van het bepalen van de financiële consequenties van een wijziging van een erfpachtrecht zijn grondwaarden nodig. De grondwaarden worden bepaald conform het beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Het beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten geldt bijvoorbeeld voor de volgende wijzigingen van de erfpachtrechten: - bestemmings- en bebouwingswijzigingen (ook wel transformatieprojecten). - overstappen, de vrijwillige mogelijkheid voor erfpachters met een erfpachtrecht met een woonbestemming om over te stappen van het voortdurende erfpachtstelsel naar het eeuwigdurende erfpachtstelsel. - Canonherziening Einde Tijdvak (CHET). 1 ‘Beleid grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2020’, vastgesteld door College op 30 juni 2020, ‘de grondprijsbepaling

voor nieuwe erfpachtrechten 2021’ moet nog door het college worden vastgesteld. 2 ‘Beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021’, vastgesteld door College op 8 december 2020.

5

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

1.4 Uitgangspunt en principes Zowel het grondprijsbeleid voor nieuwe uitgiften als voor bestaande erfpachtrechten kent een aantal centrale uitgangspunten en principes, te weten: -

Marktconformiteit Genormeerd residueel Minimale grondprijzen

Deze principes worden hieronder kort toegelicht. Voor nadere invulling van deze principes wordt verwezen naar het grondprijsbeleid. Marktconformiteit Het belangrijkste uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat grondprijzen marktconform moeten zijn in de zin van Europese staatssteunregelgeving. Er zijn verschillende manieren om aan deze eis te voldoen. Amsterdam kiest er voor om zo veel als praktisch mogelijk is, bouwrijpe grond via tenders in de markt te zetten. Daarnaast worden grondprijzen bepaald op basis van externe (markt-)informatie, wordt het grondprijsbeleid extern getoetst en wordt er gerapporteerd over de toepassing van het grondprijsbeleid. Genormeerd residueel De hoogte van de marktconforme grondprijs wordt bepaald door middel van de genormeerd residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond te verminderen met de stichtingskosten die benodigd zijn om de opbrengstpotentie te realiseren. Ofwel opbrengst minus kosten is grondwaarde.

Deze methodiek impliceert dat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van onder meer de volgende factoren: - Bestemming en omvang van een project - Locatie - Moment in de tijd - Erfpachtrechtelijke beperkingen Genormeerd betekent dat de gemeente uitgaat van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus op basis van vergelijkbare objecten (referenties) en een representatief kwaliteitsniveau, situatie nieuwbouw, op basis van een eeuwigdurend tijdvak. Hiermee wordt voorkomen dat projecten met dezelfde locatie en bestemming op het zelfde moment een andere grondprijs kennen. Minimale grondprijs Grond in Amsterdam heeft altijd een waarde. Als de grond residueel gezien een negatieve waarde kent, dan is een bijdrage noodzakelijk om de opstallen te realiseren. De gemeente hanteert daarom een minimale grondprijs in het geval sprake is van een zeer lage of negatieve residuele erfpachtgrondprijs.

6

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

De grondprijzen vormen het uitgangspunt voor de bepaling van de canon, die desgewenst, indien mogelijk, door de erfpachter kan worden afgekocht.

7

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

2 Ontwikkeling erfpachtgrondprijzen

2.1 Inleiding Zoals aangegeven in hoofdstuk 1 wordt de erfpachtgrondprijs bepaald door onder meer de bestemming, de locatie en het moment in de tijd. Gevolg hiervan is dat erfpachtgrondprijzen (sterk) kunnen verschillen in de stad en kunnen fluctueren in de tijd. Procentueel kan de fluctuatie worden versterkt door de zogenaamde hefboomwerking. Dit wordt hieronder toegelicht met twee gesimplificeerde (en fictieve) voorbeelden. Moment in de tijd In 2020 levert woning X bij vrije verkoop 250.000 euro op. Een jaar later is de prijs met 20% gestegen. De kosten ontwikkelen zich in dezelfde periode met 10%. De grondwaarde stijgt met 60%, een veelvoud van de opbrengstontwikkeling.

Locatie Een woning levert in de vrije verkoop in Noord 250.000 euro op. Exact dezelfde woning levert in Oud-Zuid het dubbele op. De kosten om dezelfde woning te bouwen zijn in beide situaties gelijk. De grondwaarde van de woning in Oud-Zuid is 500% hoger dan dezelfde woning in Noord.

8

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

Gegeven de residuele methodiek kan de ontwikkeling van erfpachtgrondprijzen worden afgeleid van de ontwikkeling van de opbrengstniveaus en de ontwikkeling van de stichtingskosten. Een vereiste daarbij is wel dat er in voldoende mate representatieve (markt-)informatie is. Voor de relatief transparante en homogene woningmarkt is de marktinformatie in voldoende mate beschikbaar en kan daar een redelijk betrouwbare ontwikkeling van worden afgeleid. Voor de (relatief intransparante en heterogene) commerciële vastgoedsector ontbreekt voldoende, representatieve en vergelijkbare (markt-)informatie en wordt een beroep gedaan op commercieel aangeboden informatie met vastgoeddata. De ontwikkeling van de grondprijzen wordt daarom alleen voor de woningmarkt afgeleid. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de gegeven ontwikkelingen gebaseerd zijn op gemiddelden en indicatief zijn, zodanig dat individuele erfpachtgrondprijzen zodoende kunnen afwijken. De marktwaarden zijn afgeleid van data van de makelaarsvereniging NVM en de stichtingskosten zijn de bij het opbrengstniveau horende genormeerde extern bepaalde stichtingskosten.

2.2 Op stedelijk niveau In onderstaande grafieken wordt de gemiddelde en indicatieve ontwikkeling van de marktwaarde, stichtingskosten en grondwaarde per m² GO weergegeven ten opzichte van 2011, zowel in absolute bedragen als procentueel. Amsterdam gemiddeld - per m² GO - in EUR 8,000 6,000

Marktwaarde

4,000

Stichtingskosten

2,000 -

Grondwaarde

2011

Marktwaarde Stichtingskosten Grondwaarde

2012 2011 3.200 2.100 1.100

2013

2014

2012 3.100 2.100 1.000

2015 2013 3.000 2.100 900

2016 2014 3.300 2.200 1.100

2017 2015 3.700 2.300 1.400

2018

2019

2016 4.300 2.500 1.800

2020 2017 4.900 2.500 2.400

2018 5.600 2.900 2.700

2019 6.200 3.400 2.800

2020 6.600 3.700 2.900

Indicatief en op basis van gemiddelden.

9

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

Amsterdam gemiddeld - per m² GO - procentueel - tov 2011 200.0% 150.0%

Marktwaarde

100.0%

Stichtingskosten

50.0% 0.0% -50.0%

Grondwaarde

2011

Marktwaarde Stichtingskosten Grondwaarde

-

-

2012

2011 -2% 0% 0%

2013

2014

2012 -8% 1% -18%

2015

2013 -10% 0% -23%

2016

2014 -5% 5% -16%

2017

2015 5% 8% 3%

2018

2019

2016 21% 13% 38%

2020

2017 38% 14% 91%

2018 61% 33% 132%

2019 78% 53% 147%

2020 89% 65% 157%

Van 2011 tot 2013 daalt de gemiddelde marktwaarde voor een koopwoning in Amsterdam als gevolg van de crisis. Vanaf 2014 stijgt de marktwaarde weer, eerst nog relatief gering daarna sterker. De stichtingskosten veranderen in de crisis tot en met 2013 nauwelijks. Vanaf 2014 stijgen de stichtingskosten, met name in de afgelopen twee jaar. De grondwaarde volgt de lijn van de opbrengsten en stichtingskosten en daalt tot 2013 en stijgt vanaf 2014 versterkt door het hefboomeffect. Evenals in 2019 vlakt de groei in 2020 af door een verdere stijging van de bouwkosten en een afvlakkende stijging van de marktwaarden.

2.3 Per stadsdeel In voorgaande paragraaf zijn de gemiddelde ontwikkelingen voor heel Amsterdam weergegeven. Wanneer gekeken wordt naar de verschillende stadsdelen zijn er verschillen waar te nemen. Marktwaarden per m² GO - in EUR 8,000

Centrum West

6,000

Nieuw-West

4,000

Zuid Oost

2,000 -

Noord

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019 20Q1-Q3

Zuidoost

Indicatief en op basis van gemiddelden.

10

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

-

Tussen de verschillende stadsdelen is een verschil in marktwaardeniveau. Qua ontwikkeling valt op dat de stadsdelen binnen de ring vanaf 2014 een stijgende lijn laten zien en de stadsdelen buiten de Ring (incl. Noord) vanaf 2016. Stichtingskosten per m² GO - in EUR 4,000

Centrum West

3,000

Nieuw-West

2,000

Zuid Oost

1,000 -

Noord

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Zuidoost

Indicatief en op basis van gemiddelden.

-

Het verschil in stichtingskosten tussen de stadsdelen is minder groot dan het verschil in marktwaarde, omdat het bouwen van een woning minder locatieafhankelijk is. Het verschil in stichtingskostenniveau tussen stadsdelen wordt veroorzaakt door de kwaliteitstoeslag die gekoppeld is aan het opbrengstniveau. Qua ontwikkeling valt op, dat de stichtingskosten met name in de laatste drie jaar sterk stijgen. Grondwaarde per m² GO - in EUR 4,000

Centrum West

3,000

Nieuw-West

2,000

Zuid Oost

1,000 -

Noord

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Zuidoost

Indicatief en op basis van gemiddelden.

11

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

Grondwaarde - procentueel - t.o.v. 2011 250%

Centrum

200%

West

150%

Nieuw-West

100%

Zuid

50% 0% -50%

Oost

2011

2012

2013

-100%

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Noord Zuidoost

Indicatief en op basis van gemiddelden.

-

-

Als gevolg van het hefboomeffect ontwikkelen de grondprijzen zich versterkt ten opzichte van de marktwaarde en de stichtingskosten. Dit geldt zowel voor de neergaande trend tot circa 2013 als de voor de opgaande trend vanaf 2014. Als gevolg van de sterk stijgende stichtingskosten en de afvlakkende stijging van de marktwaarden neem de procentuele stijging van de grondwaarde in sommige stadsdelen ook iets af. In absolute zin (in euro’s) zijn de grondprijzen van de stadsdelen binnen de ring (m.u.v. Noord) het hardst gestegen vanaf 2014. In relatieve zin (in procenten) zijn de grondprijzen van de stadsdelen buiten de ring (incl. Noord) het hardst gestegen vanaf 2014. Het afgelopen jaar geldt dat met name voor het stadsdeel Zuidoost.

12

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

3 Financiële analyse tenderresultaten

Hoofdstuk 3 analyseert de tenderresultaten met als doel inzicht te geven in de marktconformiteit van de afgegeven grondprijzen door G&O (afdeling Strategie & Advies) en daarmee de toepasbaarheid van het vastgestelde grondprijsbeleid. De analyse geeft inzicht in het aantal partijen dat zich heeft ingeschreven op een tender en de gemiddelde verhouding tussen de grondwaarde en de optiebieding.

3.1 Inleiding Het uitgangspunt bij het selectiebeleid is dat uitgiften van nieuwe erfpachtrechten plaatsvinden middels een tender. Deze financiële analyse heeft uitsluitend als doel om inzicht te geven in de marktconformiteit van de grondprijzen en daarmee de toepasbaarheid van het vastgestelde grondprijsbeleid. Deze analyse geeft inzicht in het aantal inschrijvingen per tender en de verhouding tussen de grondwaarde en de optiebieding. De optievergoeding is in principe altijd onderdeel van een tender. De weging van dit onderdeel in de gunningscriteria verschilt echter wel per tender. Na 2016 is er in tenders meer de nadruk gelegd op kwaliteit en duurzaamheid, waardoor de weging van de financiële kant (veel) minder werd en de weging van kwaliteit en duurzaamheid meer. Door de lagere weging van het financiële aspect focussen de inschrijvers zich meer op kwaliteit en duurzaamheid van de gebouwen en wordt de optievergoeding lager. Prijs, kwaliteit en duurzaamheid zijn zodoende communicerende vaten. De analyse van de tenderresultaten beperkt zich tot de tenders waarbij de definitieve gunning in 2020 heeft plaatsgevonden. Daarnaast beperkt de analyse zich tot de definitieve inschrijvingen op die tenders.

3.2 Overzicht tenders In het overzicht staat een samenvatting van de analyse van de tenders. Bovenaan is aangegeven wanneer de tenders zijn gepubliceerd, welk gebied het betreft en wat de projectnamen van de tenders zijn. Daarna is het aantal inschrijvers voor de voorselectie en (tussen haakjes) bij de definitie selectie aangegeven. Uit de informatie blijkt dat er bij elke tender sprake is geweest van voldoende inschrijvingen. Vervolgens is inzicht geboden in de wegingsfactor van de diverse selectiecriteria en is aangegeven of er nog specifieke wensen zijn gesteld. Onderaan is de verhouding tussen de grondprijs van het betreffende programma en de daaraan gekoppelde optiebiedingen weergegeven3. 3 De mediaan is het middelste getal in de waarnemingen als je die getallen op volgorde zet.

13

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

De tenders August Allebeplein blok 2, Amstelkwartier kavel 5, Overhoeks kavel 7 en Reimerwaalbuurt blok 4 en 5 betreffen een programma met voor het grootste gedeelte woningen. De tender AMC vormde hierop een uitzondering. Dit programma bestond uit laboratoria (minimaal 50 % van het aantal m² bvo) en ondersteunende kantoorvoorzieningen (maximaal 50 % van het aantal m² bvo). Overzicht van in 2020 definitief gegunde tenders Tenderanalyse definitieve gunning in 2020 August Allebeplein blok 2 Projecten:

Amstelkwartier Kavel 5

AMC

Reimerswaalbuurt blok 4 en 5

Overhoeks kavel 7

3-10-2019

23-4-2019

15-10-2019

15-7-2019

30-9-2019

Nieuw-West

Amstelkwartier

Zuidoost

Nieuw-West

Noord

10 (2)

5 (3)

3 (3)

4(4)

7(4)

Duurzaamheid

30%

30%

30%

30%

30%

Programma

25%

Financieel (optiebieding)

10%

20%

35%

50%

publicatiedatum: Gebied inschrijvers voorselecie/definitief selectiecriteria def

20% 10%

10%

40%

60%

10%

Financieel (daadkracht) Kwaliteit

10%

Ervaring

10%

Geschiktheid

40%

optie vs grondwaarde Gemiddeld

2,80%

13,96%

0,16%

1,08%

0,28%

Mediaan

2,80%

15,96%

0,19%

0,95%

0,13%

In bovenstaand overzicht is te zien dat het minimale aantal voorinschrijvers 3 bedraagt en het maximum aantal 10. Voor de selectiecriteria ‘financieel’ vormt het percentage dat in de optiebieding diende te worden meegenomen 10% of 20% van het totaal. De verhouding optiebieding versus grondwaarde ligt tussen de 0,16% en 2,8%. Bij de tender Amstelkwartier kavel 5 is dat percentage aanmerkelijk hoger. Een mogelijke verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat bij deze tender de optiebieding voor 20% meetelde, terwijl dit bij de overige projecten 10% bedroeg. Ook is bij deze tender een drempelbedrag voor de optiebieding gehanteerd van € 1.000.000,- .

3.3 Conclusies Een belangrijke bevinding is dat de grondprijzen uit de tenders geen belemmering hebben gevormd bij de marktpartijen om in te schrijven. Op alle tenders is ingeschreven en geboden. Op basis van het aantal inschrijvers en de hoogte van de optiebiedingen voor elke tender is de conclusie dat de grondprijzen geen barrière zijn geweest en daarmee marktconform zijn geweest. De optiebiedingen vormden, behoudens één uitzondering, minder dan 3% van de grondwaarde van het totale programma. Die uitzondering betrof zoals gemeld de tender Amstelkwartier kavel 5a met een gemiddelde optiebieding van bijna 14% van de totale grondwaarde. Ondanks de

14

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

hogere optiebiedingen is het oordeel van G&O (afdeling Strategie & Advies) dat ook de grondprijzen waarmee voor dit project is gerekend, marktconform zijn. Er bleek wel minder belangstelling voor de tenders dan in de jaren 2016 t/m 2019. In de jaren hiervoor waren er voor de toen uitgeschreven tenders minimaal 6 en maximaal 41 inschrijvers, maar er werden en zijn geen tenders teruggegeven. De verminderde belangstelling zou kunnen worden verklaard uit het feit dat de marktwaarden in Amsterdam in de periode van 2016 tot 2019 harder stegen dan nu en de bouwkosten ondertussen harder zijn opgelopen. Daarnaast heeft Amsterdam hoge ambities ten aanzien van duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

15

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

4 Analyse afwijkingsverklaringen

4.1 Mandaat directeur G & O Op basis van het in het grondprijsbeleid geformuleerde beleidskader worden door de afdeling Strategie & Advies van Grond & Ontwikkeling grondprijsadviezen afgegeven. De directeur Grond & Ontwikkeling is in voorkomende gevallen door het college van B&W gemandateerd4 om af te wijken van de conform het grondprijsbeleid gehanteerde uitgangspunten, om te komen tot de meest optimale erfpachtgrondprijs. Hierbij blijft de directeur echter wel gehouden aan wet en regelgeving. De directeur G&O rapporteert de afwijkingen aan het college middels deze “Rapportage toepassing Grondprijsbeleid”. In het jaar 2020 zijn er 5 afwijkingsverklaringen geaccordeerd door de directeur Grond en Ontwikkeling, op een totaal van circa 400 afgegeven grondprijzen.

4.2 Manieren van inzet mandaat manager G & O Grondprijzen worden op basis van het grondprijsbeleid bepaald. In het grondprijsbeleid staan (beleidsmatige) uitgangspunten. In sommige gevallen en projecten sluiten de beleidsmatige uitgangspunten niet aan bij project- of processpecifieke omstandigheden en is er aanleiding om af te wijken van een of meerdere beleidsmatige uitgangspunten, uiteraard mits dit goed te verantwoorden is. De aanleidingen om af te wijken zijn sterk project- en processpecifiek. Afwijkingen worden verantwoord middels een gestandaardiseerde afwijkingsverklaring, waarin verschillende disciplines input leveren.

4.3 Toepassing van het mandaat in 2020 In de bijlage is een overzicht te vinden van de vijf projecten in 2020 waarbij de directeur gebruik heeft gemaakt van het mandaat, dus waarvoor een afwijkingsverklaring is afgegeven. In het overzicht wordt per project aangegeven wat de reden is geweest van de toepassing van het mandaat, hoe groot het financiële beslag is, of de mandaattoepassing al heeft geleid tot overeenstemming over het betreffende project, of dat er nog sprake is van een lopende

4 mandaat op grond van bijlage 4 van het Bevoegdhedenbesluit 16 december 2014 onder 3.B, lid 2 sub d i.c. “Het nemen van

besluiten inzake erfpachtuitgifte waarbij wordt afgeweken van de meest actuele door de Gemeenteraad aanvaarde (bandbreedtes van de) erfpachtgrondprijzen, ter realisering van de meest optimale erfpachtgrondprijs (artikel 160, eerste lid onder e van de Gemeentewet).”

16

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling

Versie Mei 2021 B&W

Rapportage toepassing grondprijsbeleid

onderhandeling. Per project wordt de 'stand van zaken' weergegeven per 22 februari 2021. Alle bedragen zijn exclusief BTW.

4.4 Bevindingen Het Team Advisering Grondprijzen heeft in 2020 circa 400 grondprijsadviezen afgegeven ten behoeve van nieuwe uitgiften of wijzingen van bestaande erfpachtrechten. Er zijn in 2020 vijf dossiers voorgelegd waar bij de directeur G&O om een afwijking van het grondprijsbeleid is gevraagd, i.c. iets meer dan 1%. Afwijkingsverklaringen: 2 dossiers waarbij projectspecifieke afwegingen zijn meegewogen in het onderhandelingsresultaat, leidend tot afwijking van het bestuurlijk vastgestelde grondprijsbeleid, om de kwaliteit te bevorderen. 3 dossiers waarbij processpecifieke aspecten tot een afwijking hebben geleid. In alle vijf dossiers heeft het verzoek om toepassing van het mandaat reeds geleid tot een overeenkomst. Uit bovengenoemde analyse kan worden geconcludeerd dat het grondprijsbeleid overwegend marktconform en passend is, gezien het (zeer) geringe aantal afwijkingen.

17