01 Rapport Buiksloterham maakt werk van productieve bedrijvigheid.pdf

Het verbeteren van de organisatiegraad van de ondernemers kan hierbij helpen en de betrokkenheid van de ondernemers vergroten. Overkoepelende thema’s over bijvoorbeeld de transitie naar duurzaam vervoer, gezamenlijke afvalinzameling, etc. kunnen hier besproken worden. Ook de positieve kansen die het mengen van wonen en werken kunnen hier op tafel komen. Denk bijvoorbeeld aan een samenwerking tussen bedrijven en scholen in het gebied of het feit dat de bedrijven veel werkgelegenheid bieden voor mensen in de wijk of uit de directe omgeving.

9. Toets bouwplan

4.3 JURIDISCH 10. Expliciet bestemmen Door expliciet in bestemmingsplannen de functie bedrijfsruimte toe te kennen wordt ander gebruik dan bedrijfsruimte uitgesloten. Momenteel wordt er veel gewerkt met gemengde bestemmingen op de begane grond, hierdoor blijft de programmering flexibel. Dit biedt de mogelijkheid om de ruimte voor een veel hogere prijs te verhuren dan voor een productief bedrijf mogelijk is. Het advies is daarom om te differentiëren in de bestemmingsplannen/omgevingsplannen expliciet tussen de verschillende werkfuncties bedrijfsruimte en kantoren. Pas geen gemengde bestemming toe voor de begane grond. Minimaal 25% van de begane grond moet voor bedrijfsruimte beschikbaar zijn, tenzij er realistisch is aangetoond dat ook op de verdieping bedrijfsruimte wordt gerealiseerd.

11. Erfpacht Bij de uitgifte van grond in erfpacht zijn er meerdere momenten waarop gestuurd kan worden op het bouwplan. Dat kan middels de afsprakenbrief, realisatieovereenkomst en de erfpachtovereenkomst. In die overeenkomsten kunnen de bouwplannen worden vastgelegd, hierin kan dus het aandeel en type bedrijfsruimte worden opgenomen.

Plus De bestemming bedrijfsruimte wordt dan in de erfpachtakte vastgelegd. Deze bestemming in de erfpachtakte is ook van invloed op de grondprijs die wordt gehanteerd. Hiervoor is het wel van belang dat niet alleen de bestemming maar ook het bouwplan voldoet aan de ruimtelijke eisen van bedrijfsruimte, zoals de hoge plafonds, verzwaarde vloeren en ruimte voor laden en lossen. De grondprijs is dan marktconform passend bij het gebruik als bedrijfsruimte. Deze grondprijs is een stuk lager dan de grondprijs die gerekend wordt voor bijvoorbeeld kantoren of commerciële voorzieningen.

12. Handhaaf op gebruik Om voldoende bedrijfsruimte te houden, is het belangrijk om te handhaven op het daadwerkelijke gebruik. Vanwege de druk op de woningbouw of de kans voor kantoren om op een goedkopere locatie te zitten, wordt bedrijfsruimte soms op een andere manier gebruikt dan wat planologisch-juridisch is toegestaan. Het project moet hier actief melding bij maken bij het stadsdeel. Daarnaast wordt ook op stedelijk niveau verkend op welke manier handhaven op gebruik beter kan worden opgepakt. Buiksloterham zal hier ook in worden meegenomen.

13. Plintcoöperatie / plint b.v. Om het doel van een duurzaam gemengd stedelijk gebied te realiseren is eigenaarschap heel belangrijk. De betrokkenheid van een ontwikkelaar is echter beperkt tot de oplevering van het gebouw. De belegger in bedrijfsvastgoed zit vaak op afstand waardoor de financiële resultaten het belangrijkste zijn. Een oplossing is het opzetten van een plint coöperatie of b.v. waar een eigenaar of ontwikkelaar verplicht of vrijwillig hun bedrijfsruimte aan kunnen verkopen/verhuren/ inbrengen. Met een plintcoöperatie ligt het eigenaarschap in het gebied en kan er beter gestuurd worden op wat voor het gebied het beste bedrijf is. Hierdoor ontstaat er diversiteit, wordt leegstand zo snel mogelijk opgevuld (evt. met tijdelijke huurders) en is er ook ruimte voor de minder kapitaalkrachtige functies die de wijk in zijn geheel versterken. Voorbeelden zijn er op de Zeedijk of in het centrum van Amsterdam. In het Hamerkwartier worden de mogelijkheden voor een plintcoöperatie verder verkend. De projectgroep volgt het onderzoek in Hamerkwartier en wanneer dit ook interessant lijkt voor Buiksloterham zal ze dit gezamenlijk met partijen in Buiksloterham gaan verkennen.

Bij de uiteindelijke toets van het definitieve plan moet de bedrijfsruimte aan de eisen (zie punt 1) voldoen zodat het aannemelijk is dat zich er ook productieve bedrijvigheid gaat vestigen. Het gebeurt nog vaak dat we de ambities gesteld in een investeringsbesluit niet in zijn geheel door vertaald worden in de daadwerkelijke bouwplannen. Pas wanneer de ruimte voldoet aan de spelregels komt de ruimte ook in aanmerking voor de grondprijs voor bedrijfsruimte.

29

Bijlage 1: Overzicht relevante publicaties mengen wonen en werken Cities of making (2020) Foundries of the future “Firstly, it can help sustain a thriving economy by creating local work, developing export products and providing an important base for services. Secondly, it can stimulate innovation by turning technical skill and ideas into prototypes, or prototypes into product ranges. Thirdly, it can be an essential vehicle for addressing climate change and environmental impacts through more efficient technology, providing the means to repair or improve existing technology and to turn local waste into new products. Finally, manufacturing fosters economic and social inclusion by providing low barrier jobs, a diversity of work conditions and accessible opportunities for entrepreneurship.” (p.50). Platform 31 (2019) Aan de slag met de nieuwe maakindustrie “De veranderingen in producten en productieprocessen van de maakindustrie zorgen namelijk ook voor veranderende vestigingsvoorwaarden en vestigingsmogelijkheden van deze bedrijven. Een (monofunctioneel ingericht) industrie- of bedrijventerrein is voor een deel van de maakbedrijven niet meer de enige of meest gewenste bedrijfslocatie. Bij het aantrekken van personeel spelen het imago en de voorzieningen van een locatie steeds vaker een rol.

Tegelijkertijd zorgen nieuwe productietechnieken voor minder overlast bij een deel van de productieactiviteiten van maakbedrijven. Dit biedt nieuwe kansen voor een meer multifunctionele inrichting van zowel bedrijventerreinen als binnenstedelijke (woon)locaties. Belangrijk is wel om de kansen voor functiemenging te verkennen vanuit het perspectief van de bedrijven – het moet ook voor hen een meerwaarde hebben – en mengen niet als streven an sich te hanteren.” (p.23). College van Rijksadviseurs (2019) Metro Mix: Guiding principles “Maak een raamwerkplan en zoneer op hoofdlijnen. Een ruimtelijk plan dat op hoofdlijnen organiseert waar welke mix gewenst is binnen een gebied. Het raamwerkplan garandeert zowel rustige woonomgevingen als vitale bruisende straten in elkaars nabijheid. Daarnaast dient het plan extremen te voorkomen en kwetsbare kwaliteiten te beschermen. Bij het vermijden van extremen gaat het om het voorkomen van overlast zonder meerwaarde (te veel verkeer, geluid of onveilige situaties). En het voorkomen van het ontstaan van monoculturen (gebieden met maar één functie). Het zoneren op kwaliteit zien we in drie hoofdcategorieën: Reuring, ruis en rust. (p.14).

30

Werken aan een Nieuw Amsterdam (2018) van MUST Stedebouw / Ondernemersvereniging ORAM “Wil de stad serieus een stap vooruitzetten als innovatief en inclusief baken, dan moet de eenzijdige doelstelling van woningbouwproductie losgelaten worden. Verdichten en mengen van monofunctionele bedrijventerreinen tot woon-werkgebieden is een onontkoombaar fenomeen. Ruimte wordt efficiënter benut en voor (zittende) ondernemers kan er een aantrekkelijk en concurrerend vestigingsklimaat ontstaan. Hierbij moet wel goed gekeken worden wat voor soort arbeidsplaatsen behouden of toegevoegd worden en wat deze vragen van de inrichting van de omgeving. De ene baan is de ander niet. Voor een inclusief Amsterdam is het nodig om, naast ruimte voor de dienstensector, ruimte te bieden aan productie” (p.11). De wedergeboorte van de ambachtelijke stad (2018) van Rabobank Research “De bedrijvigheid in de Nederlandse steden verandert. Jarenlang bepaalden winkels en kantoren hier het straatbeeld, maar de afgelopen jaren kregen zij gezelschap van kleine, ambachtelijke bedrijven, zoals bakkers, kledingateliers, fietsenmakers en instrumentenmakers.

De toenemende zichtbaarheid van het industriële kleinbedrijf in de stad verbeeldt een dubbele omslag in de ontwikkeling van de Nederlandse economie: het tempo van de verdienstelijking neemt af, maar het aandeel van de sterkst verstedelijkte gemeenten in de industrie neemt na jarenlange daling weer toe.” Stabiel, Veelzijdig en Uitdagend: De Nederlandse markt voor industrieel vastgoed (2018) van Cushman & Wakefield “Het is voor Nederland van groot belang meer woningen in de grotere steden toe te voegen. Het zorgt voor innovatie en efficiëntie in veel gebieden en daarmee voor een optimale economische ontwikkeling. Tegelijkertijd dreigt er in die steden een monocultuur te ontstaan die dit juist tegenwerkt. En dat terwijl een stad een mozaïek moet zijn van functies waarbij de juiste mix voor optimale innovatie, efficiëntie en welvaart zorgt. Naast wonen moet er minstens zoveel aandacht gaan naar scholen, hotels, kantoren, logistiek en industrieel vastgoed” (p.9).

IABR (2016) A good city has industry “Why do we need industry in a city? We are investing in an outdated economic model. We are making ourselves dependent on low-wage countries. We are investing in a monoculture of employment. We need to close the gap between thinkers and creators. Local quality and craft are once again in demand. Circular economy is necessary and promising.” (p. 8).

Bijlage 2: Amsterdams beleid Bedrijvenstrategie (2020) Amsterdam Duurzaam productief Het is voor een hoogstedelijke dichtheid noodzakelijk wonen en werken op kavelniveau te mengen. Daarom is naast een zorgvuldige ruimtelijke inpassing ook een nieuwe balans tussen woon- en werkbelangen noodzakelijk. De transformatiegebieden dienen ook in planologische zin “gemengde gebieden” te worden, géén woonwijken. Bewoners dienen vooraf op de hoogte te zijn dat er in hun wijk ook bedrijfsmatige ondernemingen zijn gevestigd, en dient te worden vastgelegd welke mate van hinder geoorloofd is in relatie tot een goede leefkwaliteit in de buurt. Er moet aandacht zijn voor woonkwaliteiten en welstandseisen, maar tegelijkertijd ook invulling worden gegeven aan de wensen van bedrijven.

een kleiner oppervlak toe dan nu, omdat de grond intensiever benut kan worden. Op deze terreinen zijn nu veel kleine bedrijven gevestigd. De terreinen functioneren uitstekend, de leegstand is er laag. De terreinen liggen dicht tegen de binnenstad aan en zijn in potentie een aantrekkelijk locatie om te wonen. Deze terreinen kunnen transformeren tot een nieuw milieutype: ‘werkwoongebied’. Uitgangspunt is dat 50 procent van het terreinoppervlak van elk gebied bestemd blijft voor bedrijven. De andere helft van het terrein kan dan worden gebruikt voor woningbouw en voor kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimte. De nadruk in een werkwoongebied ligt wel op het werken; de woningen zijn te gast. Voor zware milieuhinderlijke bedrijven moet een alternatieve locatie gevonden worden.

Structuurvisie 2040 (2011) Economisch sterk en duurzaam Elke sector stelt andere eisen aan het werkmilieu in de stad. Er wordt gewerkt in zowel het westelijke havengebied, als op de Zuidas en in de Jordaan. Drie werkgebieden, maar drie totaal verschillende werkmilieus. Met elk zijn specifieke aantrekkingskracht op de diverse bedrijfssectoren. De ruimtelijke opgave is om het gevarieerde economische leven blijvend te faciliteren, kwantitatief maar ook kwalitatief. Een aantal bedrijventerreinen kan in 2040 wel met

Plintenstudie (2019) Elk (soort) bedrijf heeft haar eigen vestigingsvoorkeuren. Deze voorkeuren hangen af van verschillende elementen: kostenfactoren, bedrijfsfactoren, arbeidsfactoren. Voor het ene bedrijf zal de aanwezigheid van voldoende geschoolde arbeidskrachten cruciaal zijn, voor het andere bedrijf de beschikbaarheid van grondstoffen.

31

Voorbeelden van mengen wonen en werken Schieoevers Aan de Oevers van de Schie gaat in Delft de komende jaren een levendig woonwerkgebied gerealiseerd worden. In een levendig gemengd stedelijk gebied vraagt de kwaliteit van de leefomgeving om extra aan¬dacht. Functiemenging en levendigheid leidt tot bijzondere kwaliteiten in een gemengd stedelijk gebied, maar kan ook leiden tot overlast en hinder. Dit is ook het geval bij de maakindustrie die in het gebied is voorzien. De activiteiten die daarbij horen kunnen zeer uiteenlopend zijn, van lichtere activiteiten tot activiteiten met meer milieuhinder (bijvoorbeeld beperkte productie waarbij metaal¬bewerking plaatsvindt). Om een goede leefomgevingskwaliteit te bereiken, is een integrale gebiedsgerichte benadering noodzakelijk. Bij dit plan is daarom uitgegaan van een combinatie van brongerichte, gebiedsgerichte en bouwkundige maatregelen. Brongericht is maatwerk per bedrijf dat zich gaat vestigen. Op gebied is er een raamwerk gemaakt waar onderscheid is gemaakt tussen rust, ruis en reuring en op gebouwniveau worden verschillende bouwkundige maatregelen ge-eist om een goed overgang tussen functies te borgen.

32

Kanaalzone Brussel De kanaalzone in Brussel kan het voorbeeld worden waar industriële activiteiten gemengd worden met stedelijk wonen. Diverse projecten zijn hier nu in uitvoering waarbij een harde eis is dat er productieve economie in opgenomen is. Een voorbeeld is het project Urbanities. ‘Urbanities’ wordt gebouwd op een sokkel waar die productie zal gebeuren. “Het gaat dan bijvoorbeeld om ruimte voor microbrouwerijen of een heel klassieke activiteit als houtbewerking.”

Barking In Barking, oost London, is een grote supermarket gevestigd met wonen erboven. Inpanding laden en lossen en ook wat productie zijn integraal onderdeel van het gebouw. Als dit mogelijk is, dan waarom niet voor aannemers, voedselproducenten, makers, etc.

Made in NY Campus at Bush Terminal New York City Economic Development Corporation (NYCEDC) is in 2017 gestart met de renovatie van de Bush Terminal waar in 2021 9.300 m² aan studio’s voor film en tv komt en 19.000 m² voor maak bedrijven in de fashion industrie. https://industrycity.com/

Manner, Wenen De Mannerfabriek, een wafelfabrikant, staat middenin een woonbuurt in Wenen. Het functioneert hier niet alleen goed, recent hebben ze ook besloten om uit te breiden op deze locatie en een meer rurale fabriek te sluiten. Het productieproces is verdeeld over zeven verdiepingen, er werken circa 400 mensen en het levert ook warmte aan 600 woningen in de buurt.

https://b2ai.com/projecten/urbanities/ https://canal.brussels/nl

Imagewharf Imagewharf is een ontwikkeling in Minervahaven en omvat 17.500 m² bouwvolume op bijna 1,5 hectare grond. Het is een combinatie van bedrijfsruimte, ateliers en kantoren met als doelgroep de creatieve industrie.

Londen In de buurt van Kings Cross vind je in Londen een grote aannemer met woningen erboven

33