01. Raadsvoordracht Investeringsbesluit Hamerkwartier

Vanwege de aanwezigheid van de fabriek zijn, voor delen van het gebied, maatregelen nodig om de effecten van geluid, stof en externe veiligheid op te vangen. Met name op de naastgelegen Hamerkop is de milieubelasting hoog. Dit vraagt in het vervolg om nader onderzoek in samenwerking tussen gemeente, de erfpachter/ ontwikkelaar en Albemarle met als doel te komen tot een aanvaardbaar stedenbouwkundig plan inclusief eventueel daartoe nodige maatregelen bij Albemarle en/of op de Hamerkop zelf. De eerste ontwikkeling binnen de transformatie van Hamerkwartier is naar waarschijnlijkheid de Exclusiva-kavel. Tussen de Beitelkade, Schaafstraat en het Gedempt Hamerkanaal was vroeger schoonmaakbedrijf Exclusiva gevestigd. Straks komen hier circa 400 woningen, twee bedrijfshallen, de eerste school voor primair onderwijs en een parkeergarage. Tijdens het opstellen van het Investeringsbesluit is door de gemeente nauw samengewerkt met de eigenaar en ontwikkelaar van dit kavel. Hun plan voldoet aan de ambities en kaders uit deze Investeringsnota en het bijbehorende ontwikkelkader. Vanwege de procedurele samenhang met het vaststellen van het MER, is ervoor gekozen om voor het Exclusiva-terrein een bestemmingsplan op te stellen.

Gegenereerd: v1.26

16

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

Een aantal zogenaamde ‘maat bestemde’ bedrijven hebben in de afgelopen jaren hun bedrijfsactiviteiten beëindigd in het gebied. Vanuit de historie kenden deze bedrijven een hogere bedrijfscategorie dan volgens het huidige bestemmingsplan zou zijn toegestaan. Voor die percelen is inmiddels een bestemmingsplanherziening in procedure gebracht om deze maatbestemmingen te verwijderen, zodat ook hier ruimte voor functiemenging en transformatie ontstaat. Deze partiële herziening zal, vooruitlopend op het Investeringsbesluit, aan de gemeenteraad worden voorgelegd ter vaststelling. n) Het plan is tot stand gekomen na een uitgebreid participatietraject. De gemeente heeft de afgelopen jaren via gesprekken en bijeenkomsten met ondernemers, buurtbewoners, grondeigenaren, ontwikkelaars en andere geïnteresseerden inbreng voor deze Investeringsnota verzameld. De laatste fase van deze participatie vond plaats tijdens de coronacrisis. In april 2020 is een grote bijeenkomst gepland om reacties te verzamelen op de plannen. Deze bijeenkomst is omgevormd tot onder meer een online webinar en telefonische contactmomenten. In het participatieproces van de Projectnota is gebleken dat bewoners, ondernemers, ontwikkelaars en andere geïnteresseerden de thema’s wonen, werken, openbare ruimte, stedenbouw en verkeer en vervoer belangrijk vinden.

Daarom hebben we over deze onderwerpen presentatiefilmpjes gemaakt voor het webinar. Mensen konden na het bekijken van de presentatie een aantal vragen over dat onderwerp beantwoorden. Daarnaast zijn artikelen op de projectwebsite geplaatst en gedeeld via de digitale nieuwsbrief. Deze gingen over maatschappelijke voorzieningen, de oeververbinding, de Johan van Hasseltweg, de rotonde Meeuwenlaan/Johan van Hasseltweg en de planning. Het webinar op dinsdag 9 juni is door zo’n 500 belangstellenden bijgewoond. In de weken na het webinar hebben nog zo’n 250 mensen de uitzending bekeken. Uiteindelijk hebben 222 mensen de vragenlijsten ingevuld. Begin 2021 zijn de gesprekken met belanghebbenden, waaronder het Bewonersplatform IJplein/Vogelbuurt, over de Investeringsnota voortgezet. Met de eigenaren met serieuze ontwikkelinitiatieven in de lijn van het Projectbesluit is een intensieve samenwerking gestart met als doel de investeringsnota, zoveel mogelijk, sluitend te krijgen op de plannen van de eigenaren. Dit is voor een belangrijk deel gelukt en met een aantal eigenaren zijn inmiddels privaatrechtelijke overeenkomsten gesloten. De inspraakperiode van de concept-Investeringsnota Hamerkwartier en het concept Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier heeft plaatsgevonden van 27 mei tot en met 7 juli 2021.

Gelijktijdig met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en het MER Hamerkwartier. Op 22 juni heeft er een Webinar over Hamerkwartier plaatsgevonden met online aanwezig Stadsdeelvoorzitter Noord, Bewonersplatform Vogelbuurt-IJplein, een ondernemer uit Hamerkwartier, ontwikkelaar/ erfpachter Buro Amsterdam van de Exclusiva-kavel en Makers aan het IJ. Dit Webinar is gericht aan alle belanghebbenden in Hamerkwartier waaronder bewoners, eigenaren, ondernemers en omwonenden die konden reageren via de chat functie (ca. 471 deelnemers). Tevens zijn er inloopspreekuren in de Kromhouthal gehouden tussen 11 en 22 juni 2021 (ca. 50 deelnemers) met daarbij aanwezig G&O en Amsterdam Noord Dagelijks Bestuursleden. De inspraak en tervisielegging werd bekend gemaakt via verschillende kanalen, waaronder een digitale nieuwsbrief, bewonersbrief en sociale mediakanalen. Op 29 juni 2021 heeft er een Buurtoverleg Verdiepingssessie Hamerkwartier plaatsgevonden n.a.v. Buurtoverleg 28 januari 2021. In september en oktober zijn er n.a.v. de inspraak nog drie rondwandelingen georganiseerd (ca 40 deelnemers) met geïnteresseerde bewoners, ondernemers en eigenaren. Vanzelfsprekend zal ook na vaststelling van het investeringsbesluit het gesprek met omgeving worden voortgezet over de uitwerking van het plan.

Hiertoe is een concept-participatieplan uitgewerkt waarin de onderwerpen staan waarop participatie is

Gegenereerd: v1.26

17

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

voorzien en de wijze waarop. Voorgesteld wordt een klankbordgroep op te richten, die door de gemeente wordt ondersteund, met verschillende belangenvertegenwoordigers uit het gebied, waaronder ook Bewonersplatform IJplein en Vogelbuurt. Potentiele deelnemers hebben hierop al positief gereageerd, begin 2022 wordt het plan inhoudelijk met ze besproken. Coördinatie met participatietrajecten over andere voorgenomen ingrepen in de buurt (o.a. openbare ruimte ontwikkelbuurten) is noodzakelijk. De zorg vanuit bewoners uit de bestaande buurten is groot, enerzijds als gevolg van de hoge dichtheid waarin Hamerkwartier wordt gebouwd en de effecten die dat kan hebben voor de bestaande buurten (schaduwwerking hoogbouw, toename verkeer en parkeerdruk etc.) als ook door het achterblijven van investeringen in de bestaande buurten en ontwikkelingen elders in Noord. Het College en in het bijzonder de Burgemeester is daarom veelvuldig in gesprek geweest met belanghebbenden in Amsterdam Noord, waaronder vertegenwoordigers van Red Amsterdam Noord en heeft hen gevraagd en in de gelegenheid gesteld een eigen plan op te stellen voor de problematiek die heersen in het gebied. Ook is de principenota voor de Ontwikkelbuurten IJplein en Vogelbuurt door het College vastgesteld en wordt deze uitgewerkt in samenspraak met de buurt om met investeringen IJplein-Vogelbuurt op te knappen.

Ad 2 Kennis te nemen van de voornaamste wijzigingen en uitgewerkte keuzes die gemaakt zijn ten opzichte van het Projectbesluit Hamerkwartier (oktober 2018). a) Een vergroting van de gemiddelde woninggrootte van de sociale huurwoningen. Het Projectbesluit gaat uit van een gemiddelde woninggrootte van de sociale woningen van 40m2 gebruiksoppervlak (go). In het Investeringsbesluit is dit vergroot tot gemiddeld 55m2 go. In het Investeringsbesluit is als uitgangspunt genomen dat de sociale huur zo veel mogelijk (maar minimaal 60%) door corporaties wordt afgenomen. Als – alleen in uitzonderlijke gevallen - particulieren deze woningen zelf afnemen, geldt hiervoor eenzelfde woninggrootte differentiatie. De woninggrootte differentiatie is afgestemd op het voorzien in de gewenste doorstroming van bewoners uit de omliggende ontwikkelbuurten. b) Het conserveren van het Zamenhofterrein waardoor het totale ontwikkelvolume is beperkt ten opzichte van het Projectbesluit. Het Zamenhofterrein, gelegen tussen Vliegenbos, Vogeldorp en Albemarle Catalyst, was in het Projectbesluit nog als te ontwikkelen locatie opgenomen.

Aangezien het gebied momenteel goed functioneert, het voorziet in veel van de geambieerde productieve en/of creatieve bedrijvigheid, het dicht bij Albemarle is gelegen en daardoor veel zwaar geluid belaste gevels kent, Hamerkwartier gezien haar omvang gefaseerd ontwikkeld moet worden en er geen concrete ontwikkelplannen van erfpachters bekend zijn wordt voorgesteld dit gebied conserverend op te nemen in het investeringsbesluit en eventueel te zijner tijd een nieuw besluit te nemen over de transformatie van het Zamenhofterrein. c) Het gedeeltelijk handhaven en gedeeltelijk verplaatsen van de GVB ponthaven. De GVB Ponthaven is al geruime tijd aan de Aambeeldstraat in het Hamerstraatgebied gevestigd. Als gevolg van de uitbreiding van de pontvloot kan deze locatie in de toekomst niet de volledige pontvloot bedienen. Daarnaast is het vanuit de gebiedsontwikkeling gewenst de kades zoveel als mogelijk publiekstoegankelijk te maken en de openbare ruimte rondom de havenkom een kwaliteitsimpuls te geven. Ten tijde van het opstellen van het Investeringsbesluit is met V#, GVB, Havenstad en Havenbedrijf onderzoek gedaan naar een alternatieve locatie. De Cornelis Douweshaven West is gezien de omvang en beschikbaarheid een mogelijk alternatief.

Gezien de exploitatie-efficiency van de GVB-vloot en de toekomstige ontwikkeling van Havenstad gaat de voorkeur uit naar een gedeeltelijke verplaatsing waarbij 9 ponten en kleinschalige onderhoud gehandhaafd worden aan de Aambeeldstraat en de kades van de insteekhaven zoveel mogelijk

Gegenereerd: v1.26

18

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

publiekstoegankelijke worden. In de Cornelis Douweshaven wordt het resterende deel van de ponthaven opgevangen. Deze locatie kan ook voorzien in groot onderhoud en biedt mogelijk ook nog ruimte voor een eventuele uitbreiding van de vloot na 2030. Een in 2022 uit te voeren inpassingsstudie (PBI) zal moeten uitwijzen wat de exacte configuratie is van de veerponthaven die voor de Cornelis Douweshaven haalbaar is. d) Het volgen van het advies Commissie D’Hooghe. Het maken van een ruimtelijke reservering in de omgeving van de aanlanding van het huidige Oostveer aan de Johan van Hasseltweg voor de inpassing van de aanlanding van een mogelijke Oostbrug. En het benoemen van een zoeklocatie voor een mogelijke pontverbinding naar Java-eiland. Conform het advies Commissie D’Hooghe is een ruimtelijke reservering gemaakt ter plaatse van waar de aanlanding van de Oostbrug is voorgesteld. Dit leidt ertoe dat voor twee kavels, waaronder de enige kavel waarvan de gemeente eigenaar is, een beperking van het ontwikkelvolume is doorgevoerd. Voor de voorgestelde pontverbinding met Java-eiland is de zoeklocatie uit het advies overgenomen en is een aantal potentiele aanlandingslocaties benoemd. Inpassing zal in samenspraak met betrokken partijen op worden opgepakt waarbij de scope van de opgave voor de verschillende projecten met de betrokken opdrachtgevers zal worden afgebakend.

De investeringsnota en de concept-Nota van Uitgangspunten Sprong over het IJ die tweede helft 2021 ter inspraak heeft gelegen, zijn op elkaar afgestemd. e) Een visie op het vergroenen van de Johan van Hasseltweg waarvoor het vastgoed aan de oostzijde van deze weg dient te worden verworven en waarover te zijner tijd, in samenhang met de besluitvorming over Oostbrug en de Hoogwaardig Openbaar vervoerverbinding, zal moeten worden besloten. Het huidige profiel van de Johan van Hasseltweg wordt aangepast. De huidige bebouwing is het resultaat van de keuze voor kwantiteit in de jaren tachtig, met een exclusieve focus op werkgelegenheid. Dit is een totaal andere insteek dan waarvoor nu gekozen is, namelijk kwaliteit met waardering voor de omgeving en daarmee een vergroening van de Johan van Hasseltweg. In lijn met het Projectbesluit zijn twee varianten voor de toekomstige Johan van Hasseltweg onderzocht. De keuze voor de variant met de meest ingrijpende wijziging, blijkt onontkoombaar. In deze variant wordt de C-bebouwing van bedrijfsunits aan de oostzijde van de weg verworven en gesloopt. Daarmee ontstaat ruimte voor een breed en grootstedelijk groen singelprofiel. Hier komt ruimte voor autoverkeer, voor een vrij liggende HOV-lijn richting Zeeburg en IJburg, en voor aangename vrij liggende fietspaden.

Deze sluiten aan op een mogelijke brug naar het Azartplein, zoals beschreven in het advies van de Commissie D’Hooghe (juni 2020) en concept Nota van Uitgangspunten Sprong over het IJ (2021). Daarnaast is er extra ruimte voor groen en om kwaliteit toe te voegen aan de entree van Hamerkwartier. Een kwalitatief hoogwaardig groenstrook zal ook zorgen voor een betere verbinding tussen Hamerkwartier en de omliggende wijken. Als te zijner tijd wordt besloten over het wel of niet vergroenen van de Johan van Hasseltweg oostzijde (volgens de groennorm goed voor circa 1750 woningen) wordt ook aangegeven hoe wordt voldaan aan de groennorm. f) De keuze voor een mobiliteitshub in de omgeving van de Johan van Hasseltweg als oplossing voor de autoluwe wijk. Hierdoor kan het parkeren in de openbare ruimte tot een minimum worden beperkt en is er parkeerruimte voor kavels die dat niet zelf hebben. Het mobiliteitsplan Hamerkwartier stelt dat een mobiliteitshub noodzakelijk is om een autoluw karakter in Hamerkwartier te creëren. Deze hubs zijn bedoeld voor de deelmobiliteit en deels voor het reguliere parkeren in Hamerkwartier. Met de mobiliteitshub kan verkeer aan de rand van de wijk worden afgevangen. Ook kunnen kavels waarvoor het zeer kostbaar/ praktisch onmogelijk is om in eigen parkeervraag te voorzien, zo toch het beoogde programma realiseren.

Gegenereerd: v1.26

19

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

g) Het invullen van de zoeklocatie hoogbouw uit de Structuurvisie en het Projectbesluit door middel van drie slanke torens van maximaal 90, 105 en 120 meter hoogte in de zuidoosthoek van het plangebied, de Hamerkop. In de Structuurvisie Amsterdam is de oostzijde van Hamerkwartier aangewezen als zoeklocatie voor hoogbouw tot 146m. Deze Hoogbouw rondom het IJ moet het landschap van het IJ moeten versterken. Voor het Investeringsbesluit is een hoogbouwvisie uitgewerkt. Voor Hamerkwartier wordt voorgesteld te komen tot een hoogbouwcluster met drie in hoogte oplopende gebouwen (maximaal 90, 105, 120 meter) ten zuiden van het Van Hasseltkanaal. Dus niet één hoge maar drie iets lagere slanke torens, overeenkomstig met de westzijde van het kanaal in de Buiksloterham/ NDSM werf. Deze clusters accentueren zowel het Van Hasselttracé als ruimtelijk organiserende lijn in Noord als de draaiingen van het IJ. Samen met het cluster op de landtong bij Overhoeks, de Sluisbuurt en de landtong in Havenstad ondersteunen ze de draaiingen, versmallingen en verwijdingen van het IJ. De in hoogte oplopende gebouwen levert een silhouet op van bouwhoogtes aan het IJ en een getrapte opbouw in de overgangen naar de tuindorpen Vogelbuurt en Vogeldorp. Door het toepassen van hoogbouw spelregels worden doorzichten, uitzicht, zon- en daglichttoetreding en het beperken van windhinder in Hamerkwartier geborgd.

h) In aanloop naar dit Investeringsbesluit zijn privaatrechtelijke (concept-) afspraken gemaakt over de Draka- en Exclusiva-ontwikkeling. En met tal van andere private partijen is de planontwikkeling opgepakt. Voor de ontwikkeling van Draka (voormalige kabelfabriek) heeft het college ingestemd (juni 2021) met het aangaan van de Anterieure Overeenkomst voor een gemengd programma (151.000m2 bvo) met circa 1700 woningen, ruimte voor werken en voorzieningen en een alles in één school. In februari 2021 is voor de ontwikkeling van Exclusiva (voormalige schoonmaakfabriek) voor een gemengd programma (ca. 40.000m2 bvo) met circa 400woningen, een alles in één school en ruimte voor werken en voorzieningen een afsprakenbrief getekend. In deze overeenkomsten is zo veel mogelijk geanticipeerd op het nog vast te stellen Investeringsbesluit. Zo is uitgangspunt dat het sociale woningprogramma door woningcorporaties wordt afgenomen. De grootste afwijking in deze overeenkomsten is de gemiddelde woninggrootte voor sociale woningen die nog is gebaseerd op het Projectbesluit. Daarnaast lopen serieuze gesprekken met een tiental andere eigenaren over ontwikkeling in lijn met het Investeringsbesluit. Ad 3.

Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording Hamerkwartier (bijlage 3), waarin de 79 inspraakreacties op de concept Investeringsnota Hamerkwartier deel A en het concept Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier zijn samengevat en beantwoord. De inspraakreacties hebben geleid tot wijzigingen in de Investeringsnota’s ten opzichte van de concept Investeringsnota deel A Hamerkwartier (april 2021) en de concept Investeringsnota deel B (april 2021). Op 18 mei 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met vrijgave voor inspraak van de concept Investeringsnota Hamerkwartier en het concept Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier. De inspraakperiode duurde van 27 mei tot en met 7 juli 2021. Gelijktijdig met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en het MER Hamerkwartier. Er zijn 79 inspraakreacties ontvangen en 20 zienswijzen. Van de inspraakreacties zijn er circa 20-30 aomstig van bewoners die aangesloten zijn bij het Bewonersplatform IJplein en Vogelbuurt of een vergelijkbare visie hebben op de ontwikkeling van Hamerkwartier. Circa 10 zijn er van eigenaren met ontwikkelinitiatieven, 10 van eigenaren, 10 van bewoners in Hamerkwartier zelf en 30 van overige belanghebbenden. De belangrijkste gewijzigde onderdelen ten opzichte van de concept Investeringsnota deel A Hamerkwartier (april 2021) en de concept Investeringsnota deel B (april 2021) zijn:

Gegenereerd: v1.26

20

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

a) De toren op de hoek Meeuwenlaan/ Motorkade wordt in hoogte aangepast van 60 meter naar 45 meter. Dit leidt tot een beperking van enkele tientallen woningen die deels elders in het gebied kunnen worden gecompenseerd en daardoor een beperkt negatief effect heeft op de grondexploitatie. Uit inspraakreacties van bewoners uit omliggende buurten, bewoners uit Hamerkwartier en belangenorganisaties blijkt dat zij ontevreden zijn over de hoeveelheid hoge torens in het Hamerkwartier plan. Met name de hoogte langs de randen van het Hamerkwartier, aan de Meeuwenlaan, zou volgens de reacties niet in verhouding zijn met de laagbouw in en het dorpse karakter van omliggende buurten. Voor wat betreft bezonning en schaduwwerking wordt voldaan aan de opgenomen kwaliteitsnormen. Desalniettemin wordt gezien de grote weerstand tegemoetgekomen aan de insprekers door de toren op de hoek van de Meeuwenlaan/ Motorkade in hoogte te beperken van 60m naar 45m. Dit omdat dit de meest in het oog springende toren is vanuit IJplein/ Vogelbuurt en een afwijking in de verder trapsgewijze hoogteopbouw van Hamerkwartier is – dit vanwege het accentueren van de locatie als markeringspunt -. De overige bebouwing aan de Meeuwenlaan is lager en sluit aan op de trapsgewijze opbouw van Hamerkwartier. Er is daarom geen aanleiding om hier aanpassingen te doen.

Uitzondering hierop is de toren aan de andere zijde Meeuwenlaan bij de Johan van Hasseltweg. Aangezien deze aan een royale openbare ruimte ligt, dichtbij het metrostation en langs de route van de toekomstige oostbrug, wordt hier vastgehouden aan een 60m toren. b) Nieuwbouw direct gelegen aan te behouden woningen met tuin aan de Meeuwenlaan wordt verlaagd van 17 meter naar 9 meter. Naast bewoners uit omliggende buurten hebben ook bewoners binnen Hamerkwartier aan de Meeuwenlaan inspraak reacties opgestuurd. Zij uiten hun zorg over de vele hoogbouw in hun directe omgeving en toename aan schaduwwerking als gevolg hiervan. Naar aanleiding van deze inspraakreacties is de hoogte van de direct omliggende bebouwing die op 17m stond, verlaagd naar 9m. c) Het toevoegen van een lichte TNO-norm van minimaal 2 bezonningsuren per dag in de periode tussen 21 maart en 21 september. Noordgevels zijn hiervan uitgesloten, aangezien hier geen direct zonlicht op valt. Er is een lichte TNO-norm toegevoegd aan de Investeringsnota. Voor bezonning op de gevel van woningen wordt binnen Amsterdam vaak een afgeleide gehanteerd van de lichte TNO norm. De TNO-norm geeft ten aanzien van de bezonningsuren een richtlijn. In de afgeleide norm wordt uitgegaan van minimaal 2 bezonningsuren per dag in de periode tussen 21 maart en 21 september.

Noordgevels zijn hiervan uitgesloten, aangezien hier geen direct zonlicht op valt. Tevens dient worden nagegaan wat het effect is op omliggende bebouwing. d) De in de mobiliteitshub op te vangen parkeerplaatsen te verdelen over twee mobiliteitshubs in plaats van één; en vasthouden aan een parkeernorm van 0,3 pp per woning inclusief bezoekers parkeren (onderkant bandbreedte Parkeernota), het parkeren monitoren en op het moment dat er voldoende mobiliteitsmaatregelen zijn genomen overwegen de parkeernorm verder naar beneden bij te stellen. Het opvangen van parkeerplaatsen over twee mobiliteitshubs in plaats van één doet meer recht aan de gefaseerde ontwikkeling van Hamerkwartier en komt de haalbaarheid van realisatie van de mobiliteitshub ten goede. De eerste mobiliteitshub zou omstreeks 2027 gerealiseerd moeten zijn. De tweede mobiliteitshub na 2030. Het aantal parkeerplaatsen in de mobiliteitshub is aangepast van een bandbreedte van 190-420 parkeerplaatsen naar 280 parkeerplaatsen als eindbeeld en voor de eerste fase, bij de ontwikkeling van de eerste van twee parkeerhubs, op 135.

Gegenereerd: v1.26

21

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

Naar aanleiding van de inspraakreacties is door Goudappel aanvullend onderzoek gedaan naar actualisering verkeerscijfers, een lagere parkeernorm, de mobiliteitshub en de parkeerdruk omliggende wijken. Uit dit onderzoek zijn de volgende conclusies te trekken. De actuele verkeersberekeningen zijn over het algemeen in lijn met de verkeersberekeningen die onder het MER en de concept-investeringsnota liggen. In de nieuwe verkeersberekeningen is ook een situatie voor 2040 doorgerekend waarin rekening is gehouden met de maatregelen uit het (overkoepelende) Mobiliteitsplan Noord, waaronder de Oostbrug en een kleinere rol van de auto in heel Noord. Dit Mobiliteitsplan Noord is 29 juni jl door B&W vastgesteld. Ten opzichte van 2030 zijn in 2040, a.g.v. de maatregelen uit het overkoepelende mobiliteitsplan, op een aantal wegvakken van/naar het Hamerkwartier kleine verlagingen te zien van de autoverkeersbewegingen. Ten aanzien van een mogelijke overloop van parkeren in de omliggende buurten is de conclusie dat dit niet aannemelijk is aangezien er in Hamerkwartier zelf voldoende parkeren aanwezig is (mobiliteitshub), het veelal lange loopafstanden betreft en er ook in de omliggende buurten betaald parkeren is ingevoerd.

Op basis van het onderzoek van Goudappel adviseert G&O verder om voor de eerste fase ontwikkeling vast te houden aan een autoluw scenario (0,3 pp per woning inclusief bezoekers parkeren). Op termijn behoort een verdere aanscherping van de parkeernormen tot de mogelijkheden (bijvoorbeeld naar 0,24 ppl/woning incl bezoekers parkeren), maar hiervoor zijn meer alternatieve reismogelijkheden nodig die geboden kunnen worden door fiets en OV over de Oostbrug en HOV ZaanIJ. Een dynamische parkeerbalans opgesteld om te monitoren hoeveel parkeerplaatsen in de praktijk gemaakt worden door de verschillende ontwikkelaars en waarmee indien nodig kan worden bijgestuurd. e) Het aanstellen van een Kwartiermaker Plinten in 2022 die zorg draagt voor het creëren van nog meer draagvlak voor de ambitie van de productieve creatieve wijk, voor verbindingen tussen betrokken partijen waaronder ook huurders en een businessplan uitwerken voor een plintexploitatiemaatschappij. De meeste leisure en horecafuncties in Hamerkwartier zijn gevestigd op basis van tijdelijke ingebruikname van grond of panden. Deze functies zijn niet op een definitieve grond gehuisvest, het is aan de ondernemers om zelf op zoek te gaan naar een nieuwe (tijdelijke of permanente) locatie.

Niettemin onderneemt de gemeente in het overleg met ontwikkelende partijen ook pogingen om deze functies te behouden voor het gebied en de productieve en creatieve bedrijvigheid in het gebied te versterken. Daartoe is de aanpak Hamerkwartier Werkt opgesteld en is een gemeentelijk bedrijvenloket opgericht. Aanvullend daarop is in 2021 een onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van het realiseren van een organisatie die als doel heeft de productieve creatieve bedrijvigheid duurzaam een plek te geven in het gebied. Verschillende modellen zijn daartoe verkend van een managementorganisatie tot aan een exploitatiemaatschappij. Deze exploitatiemaatschappij kan starten met een ‘bedrijvenhotel’. Voor 2022 is een businesscase voorzien dat uitsluitsel moet geven over de haalbaarheid van een dergelijke plintmaatschappij. f) Een flexibelere woninggroottedifferentiatie opnemen voor sociale huurwoningen door met bandbreedtes te werken voor specifieke doelgroepen. Een aantal eigenaren/ erfpachters uit het gebied is van mening dat zij onvoldoende ontwikkelmogelijkheden hebben toebedeeld. Verder zijn er eigenaren met eigendom waarop in de toekomst (delen van de) openbare ruimte is voorzien.

Ten aanzien van de eerste type inspraakreacties zijn er, voor zover gemeente en eigenaren daarover in de afgelopen periode overeenstemming hebben bereikt, bijvoorbeeld op de locatie waar één van de mobiliteitshubs is voorzien, aanpassingen verwerkt in de blokpaspoorten. Er zijn geen aanpassingen gedaan aan de gemiddelde woninggroottes waarom veel ontwikkelaars vragen (kleinere sociale en middensegmentwoningen), echter maatwerkoplossingen blijven mogelijk. Het voorstel is om corporaties tegemoet te komen om een bandbreedte op te nemen voor de

Gegenereerd: v1.26

22

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

woninggroottedifferentiatie van het sociale segment. De tweede type inspraakreacties heeft, met uitzondering van enkele correcties in lijn met eigendomssituaties geen grootschalige wijzigingen doorgevoerd. Verwerving van eigendom van eigenaren is nodig om in voldoende openbare ruimte te kunnen voorzien. g) Een aantal beperkte wijzigingen in de blokpaspoorten die leiden tot een iets gewijzigd totaal programma. Op basis van de inspraakreacties en nadere gespreken met eigenaren/ ontwikkelaars is een aantal beperkte wijzigingen doorgevoerd in de blokpaspoorten. Ad 4. Kennis te nemen van het advies van het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Noord op de Investeringsnota Hamerkwartier (bijlage 6) aan het college van B&W. Op 9 juli 2021 heeft het Dagelijks Bestuur het advies op de concept Investeringsnota Hamerkwartier en het concept Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier, dat opgesteld is in samenwerking met de Stadsdeelcommissie, vastgesteld. De belangrijkste adviezen zijn: a) Het vasthouden van de samenwerking met verschillende betrokken lokale partijen vanuit de ambitie Ongedeelde wijk en deze samenwerking uit te breiden wanneer de plannen worden uitgevoerd. Partijen waaronder het bewonersplatform IJplein-Vogelbuurt, verschillende groepen ondernemers in Hamerkwartier en woningcorporaties zijn actief in de IJplein-Vogelbuurt en Hamerkwartier.

Door over de projectgrenzen heen te kijken en het organiseren van brede samenwerking, kunnen bestaande buurten meeprofiteren van gebiedsontwikkeling. Stadsdeelbestuur vraagt om de ontwikkeling van de IJplein-Vogelbuurt onder te brengen bij het project Hamerkwartier en om extra aandacht te hebben voor communicatie en participatie in de plannen. Deze samenhang zal bijdragen aan het draakvlak voor de plannen. Antwoord: gesprek hierover tussen gemeentelijke directies loopt nog en zal in de besluitvorming over de principenota IJplein en Vogelbuurt worden meegenomen. b) Het programma sociale huur, 40% middeldure huur- en koopwoningen zijn een belangrijke voorwaarde voor het Investeringsbesluit, waarbij de sociale huurprijs aangepast wordt voor doorstroming van sociale woningbouw naar het middensegment voor bewoners uit IJpleinVogelbuurt en het verzoek om in te zetten op grotere woningen in het sociale en middel dure huur segment. Sociale woningbouw in Hamerkwartier biedt via doorstroming kansen om in de IJpleinVogelbuurt meer middensegment toe te voegen. De afgesloten intentie-overeenkomst met de woningcorporaties geeft hier verder invulling aan. Het Stadsdeelbestuur vraagt het college om rekening te houden met de draagkracht van bewoners uit bestaande wijken en de hoogte van sociale huurprijs aan te passen aan hun situatie. Hoge sociale huurprijzen zullen doorstroming belemmeren.

In Hamerkwartier worden met name veel woningen gebouwd voor eenpersoonshuishoudens, zowel bij het deel middenhuur en bij het sociale deel ligt de nadruk op kleine woningen (<55m2). In (oud-)Noord wonen veel gezinnen te krap, met name in (sociale) huurwoningen in de omliggende wijken van het Hamerkwartier. Het woningbouwprogramma biedt te weinig mogelijkheden voor deze specifieke doelgroep om door te stromen. De gestelde ambitie om minimaal 30% gezinnen te huisvesten in het Hamerkwartier lijkt te ambitieus geformuleerd kijkende naar het programmatisch kader. Het stadsdeelbestuur vraagt hier aandacht voor en doet een verzoek om bij de uitwerking van de verschillende deelplannen in te zetten op grotere woningen in de sociale- en middenhuur sector. Antwoord: de voorgestelde differentiatie woninggrootte komt voort uit advies directie Wonen. Zowel de corporaties als marktpartijen hebben aangegeven haalbaarheid van deze woninggroottes uitdagend

Gegenereerd: v1.26

23

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

tot niet haalbaar te vinden. Daarbij zullen grotere sociale woningen leiden tot een verslechtering van de grondexploitatie Hamerkwartier. c) In de uitvoering van de plannen actief projectontwikkelaars in verbinding te brengen met zittende bedrijven en (culturele) ondernemers en samenwerking stimuleren. Er is vraag naar bedrijfsruimtes om naar ‘door te kunnen schuiven’ als huidige huisvestingslocaties van bedrijven herontwikkeld worden. Een locatie als de Kromhouthal en de omliggende werkruimtes kan daarin een mooie rol spelen, als tijdelijke plek waar creatieve zelfstandigen, horeca en culturele ondernemers onderdak krijgen totdat ze hun nieuwe definitieve plek kunnen betrekken. Het stadsdeelbestuur vraagt het college om al in een vroeg stadium het gesprek te starten met zittende ondernemers, met de beoogde projectontwikkelaars en eigenaren om te onderzoeken welke toekomst zij kunnen hebben in de nieuwe wijk en welke voorwaarden wij daarvoor kunnen creëren in de verder uitwerking van de plannen. Antwoord: gesprekken met ondernemers lopen en zullen komende periode geïntensiveerd worden. Daarnaast wordt ingezet op het instellen van een kwartiermaker plinten en een businesscase uitgewerkt voor een plintexploitatiemaatschappij waarover in 2022/ 2023 nader besluitvorming kan plaatsvinden.

d) Aandacht schenken aan het versterken van basisscholen in bestaande buurten IJpleinVogelbuurt, maatwerk-aanpak voor tijdelijke initiatieven en extra middelen om programmering mogelijk te maken voor nachtcultuur en vrije ruimte. Het stadsdeelbestuur maakt zich zorgen over de buurtbinding tussen de school en de bestaande buurten nu veel scholen in de bestaande buurten verdwijnen. Belangrijke opgave voor de ontwikkelbuurt IJplein-Vogelbuurt is het versterken van deze basisscholen naar family-schools. Het Stadsdeelbestuur vraagt het college in gesprekken met schoolbesturen/ koepelorganisaties aan te geven dat de buurtbinding met de bestaande buurt(en) nadrukkelijk in de programmering wordt meegenomen en om bestaande basisscholen waar geen vervangingsopave voor ligt te behouden in de IJplein-Vogelbuurt. Het stadsdeelbestuur vraagt aandacht voor de skatehal en het podium Noord, dat zij ook in de periode tot aan de realisatie van de definitieve plek, ruimte blijven houden om in het Hamerkwartier hun initiatieven door te kunnen zetten. Daarnaast vraagt het stadsdeelbestuur om een maatwerkaanpak voor alle andere tijdelijke initiatieven. Het zou pijnlijk zijn wanneer we wel de (fysieke) kaders realiseren maar de huidige initiatieven/voorzieningen verliezen.

Het stadsdeelbestuur vraagt het college daarom extra structurele middelen om de programmering mogelijk te maken en de huidige functies mee te nemen in beleid wat nu wordt ontwikkelt op het vlak van nachtcultuur en vrije ruimte. Antwoord: de opgave binnen de bestaande buurten maakt geen onderdeel uit van het investeringsbesluit. Ontwikkeling van Hamerkwartier is langlopend en biedt ruimte voor tijdelijke initiatieven, vanuit het omgevingsmanagement en de kwartiermaker plinten zal hier bijzondere aandacht voor zijn. Ook in de eindsituatie moet er ruimte zijn voor nachtcultuur, mits passend bij het woonkarakter van de wijk. In hoeverre bestaande functies een plek kunnen krijgen in de ontwikkeling zal nader moeten worden besproken en onderzocht. De invulling, planning en fasering van het Urban Sportpark wordt nog onderzocht. De mogelijkheden om een skatevoorziening zoals de huidige Skatehal terug te laten komen in een gewijzigde vorm in het Urban Sportpark is onderdeel van het onderzoek. Gemeente is zelf geen eigenaar en verhuurder en eigenaren zelf moeten ook bereid zijn hierin mee te gaan. e) Hamerkwartier uit de lijst halen van zoekgebied voor erotisch centrum. Het stadsdeelbestuur vraagt het College om het Hamerkwartier uit de lijst te halen van zoekgebieden voor een nieuw erotisch centrum.

Het stadsdeelbestuur herkent de opgave om functies uit het stadscentrum te verplaatsen naar andere stadsdelen en draagt daar graag aan bij.

Gegenereerd: v1.26

24

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

Maar door de beoogde hoge dichtheid, in combinatie met de ambitie om het Hamerkwartier te ontwikkelen als productieve wijk en het feit dat de wijk grenst aan de sociaal kwetsbare IJpleinVogelbuurt maakt deze plek niet geschikt voor deze functie. Antwoord: Hamerkwartier is inmiddels geschrapt van de lijst van potentiele locaties. f) Aandacht voor de bestaande infrastructuur in en rondom Hamerkwartier, aansluiting van het ontwerp van de openbare ruimte met omliggende buurten en het realiseren van structureel groen in Hamerkwartier. Het stadsdeel vraagt aandacht voor de bestaande infrastructuur in en rondom Hamerkwartier. Bewoners maken zich voornamelijk zorgen over parkeeroverlast, die een autoluw Hamerkwartier mee zal brengen. Het afwaarderen naar 30 km zal overlast beperken. En hier middelen voor te reserveren om deze straten zo in te richten dat deze geen fysieke barrière meer vormen maar de nieuwe wijk en bestaand Noord verbinden. Het verbeteren van fietsroutes van en naar Hamerkwartier is tevens een mooie kans. Het stadsdeelbestuur vraagt het college om in de realisatie van de openbare ruimte in Hamerkwartier, deze qua ontwerp, groen en inrichting zo goed mogelijk aan te laten sluiten bij de bestaande pleinen in de omliggende buurten. Het advies is om vooral structureel groen in Hamerkwartier te realiseren.

Om de sportnormen te halen, wordt vanuit het Hamerkwartier geïnvesteerd in het sportpark de Weeren. Het stadsdeelbestuur is enthousiast over deze creatieve oplossing en vraagt om te waarborgen dat er geen dubbeltellingen ontstaan met de andere ontwikkelgebieden in Noord, IJburg en Zeeburgereiland en het bestaande gebruik door bewoners uit Noord en de rest van Amsterdam. Antwoord: De verkeersontwikkeling van Hamerkwartier zal periodiek worden gemonitord. De wegen naar de bestaande buurten (Meeuwenlaan en Johan van Hasseltweg) worden heringericht, vergroend en beter oversteekbaar gemaakt. Het plan voorziet in de realisatie van structureel groen. Ad 5. a. Kennis te nemen van het Energieplan Hamerkwartier waarvan de belangrijkste onderdelen zijn: De ambitie van een (bijna) energieneutraal gebiedsontwikkeling betekent een innovatieve sprong. De ambitie is haalbaar door te kiezen voor een systeem van Thermische Energie uit Oppervlaktewater (TEO). De gemeente wil in Hamerkwartier voor verwarming, warm tapwater en koeling inzetten op een laag temperatuur warmtesysteem, in combinatie met duurzame koude en lokale duurzame bronnen. Zoals het bodemenergieplan laat zien heeft de bodem in Hamerkwartier voldoende vermogen om alle gebouwen van warmte en koude te voorzien.

Op basis van de kenmerken van het Hamerkwartier is het daarom de verwachting dat binnen het gebied veelvuldig gebruik zal worden gemaakt van bodemenergie (Warmte Koude Opslag). In een Warmte Koude Opslag (WKO)-installatie wordt bodemenergie gebruikt voor het verwarmen en koelen van gebouwen. Dit is een duurzame oplossing om het verbruik van fossiele brandstoffen voor energieopwekking fors terug te dringen. Bij een WKO-systeem moeten de bronnen voor warmte en koude voldoende in balans zijn. Dat betekent dat er netto evenveel warmte als koude uit de bodembronnen gehaald mag worden. Het Bodemenergieplan Hamerkwartier, zie de besluitvorming omtrent het Warmteplan Hamerkwartier en Interferentiegebied, laat zien dat de warmtevraag circa een factor drie hoger is dan de koudevraag. Ontwikkelaars moeten aan de vergunningverlenende instantie laten zien dat ze na een aantal jaar hun WKO-systeem in balans kunnen brengen. Traditioneel gebruiken ontwikkelaars daar veelal droge koelers (drycoolers) voor welke op de daken worden geplaatst. Droge koelers zijn warmtewisselaars die koelen door

Gegenereerd: v1.26

25

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

omgevingslucht. Het nadeel van deze koelers is dat ze kostbare ruimte op het dak innemen en veel energie gebruiken. Door de ruimte die droge koelers innemen op het dak , kunnen er minder zonnepanelen op het dak geplaats worden wat leidt tot minder duurzame energieopwekking. Dit botst met de ambitie van Hamerkwartier om veel groene daken en duurzame energie opwek te realiseren. Tot slot kunnen droge koelers ook voor geluidoverlast zorgen. Door warmte uit het oppervlaktewater van het IJ te gebruiken kan de genoemde onbalans in de bodem opgeheven worden en zijn geen droge koelers meer nodig. Temperatuurverschillen van het oppervlaktewater uit ‘t IJ kunnen gedurende de seizoenen worden ingezet voor het herstellen van de onbalans in de ondergrond. In de zomer kan warmte uit het oppervlaktewater worden gebruikt om ondergrond weer in balans te brengen. In de winter kan koude geladen worden. In het tussenseizoen kan zowel warmte als koude gebruikt worden. Hierdoor kunnen de WKO-systemen van gebouwen efficiënter blijven verwarmen en koelen. Door het oppervlaktewater via een collectief netwerk te distribueren kan voor het gehele Hamerkwartier dit worden georganiseerd.

Door toepassing van het TEO-systeem komen daken beschikbaar voor duurzame energieopwekking, waterberging en groen en kunnen tot slot ook de achterste kavels, die niet aan het water liggen, gebruik maken van het oppervlaktewater. Alle gemeentelijke ambities worden door het collectieve regeneratienetwerk dus ondersteund. Uit gesprekken met de ontwikkelaars en mogelijke warmtebedrijven wordt de toegevoegde waarde van het TEO-systeem duidelijk onderkend. Ad 5. b. Kennis te nemen van het Energieplan Hamerkwartier waarvan de belangrijkste onderdelen zijn: In de business case van het TEO-systeem is gerekend met een aansluitbijdrage, vastrecht en GJ-tarief. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat de kosten voor woningbouwontwikkeling niet stijgen ten opzichte van de referentietechniek, zijnde droge koelers. Om te voorkomen dat ontwikkelaars niet aansluiten op het TEO-systeem is het kostenniveau van het TEO-systeem gelijk gesteld aan het kostenniveau van de droge koelers zowel in aanschaosten als in exploitatielasten. Ad 5. c. Kennis te nemen van het Energieplan Hamerkwartier waarvan de belangrijkste onderdelen zijn: De verkenning van de business case laat zien dat er een onrendabele top is voor de realisatie en exploitatie van het systeem. Hiervoor is in de grondexploitatie een reservering opgenomen van maximaal € 1,8 miljoen ten behoeve van de toekomstige concessiehouder.

De gevoeligheidsanalyse laat zien dat de onrendabele top van de realisatie en exploitatie van het TEO-systeem maximaal € 1,8 miljoen bedraagt over een exploitatieperiode van 30 jaar. Er wordt hierbij uitgegaan dat de centrale technische ruimte van het TEO-systeem ondergronds wordt gerealiseerd in het stadspark aan het IJ. De meerkosten van een dergelijke ondergrondse ruimte zijn geraamd op 0,5 miljoen Euro. Bij het bepalen van de onrendabele top wordt uitgegaan van een door de gemeente te vergoeden restwaarde na afloop van de concessieovereenkomst. De gemeente heeft dan de keuze om de eigendom van het TEO-systeem bij de concessiehouder te laten of om de eigendom zelf terug te nemen of om te bepalen dat de eigendom van het TEO-systeem moet overgaan naar een nieuwe door de gemeente te selecteren partij. Aankelijk van de nieuwe Warmtewet en het beleid van de gemeente Amsterdam kan een keuze worden gemaakt uit deze drie mogelijkheden. In het geval de gemeente zou besluiten om een nieuwe concessie aan te besteden (waarbij de opvolgend (andere) concessiehouder de restwaarde opbrengt) of zou besluiten de eigendom van het TEO-systeem zelf over te nemen, dan geldt een restwaarderegeling.

Wanneer in de toekomst in de Wet collectieve warmtevoorziening of een andere wettelijke regeling een vergoedingsregeling wordt opgenomen voor de concessiehouder die na afloop van de concessie afstand moet doen van zijn eigendomsrecht

Gegenereerd: v1.26

26

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

ten aanzien van het TEO-systeem vervalt de restwaarderegeling van de concessieovereenkomst en wordt de wettelijke regeling gevolgd. Het is nog onbekend hoe deze eruit zal zien. Ad 5. d. Kennis te nemen van het Energieplan Hamerkwartier waarvan de belangrijkste onderdelen zijn: De aanleg van een TEO-systeem heeft een aantal risico’s, en aandachtspunten en beheersmaatregelen op het gebied van (technische) haalbaarheid. De belangrijkste risico’s en aandachtspunten zijn als volgt: 1. Inpasbaarheid TEO-systeem in de openbare ruimte Omdat de werkzaamheden aan en onder de centrale verbindende weg (Gedempt Hamerkanaal) in het Hamerkwartier in 2022 al plaatsvinden - denk hierbij aan de aanleg van riolering, waterleiding, etc. - ontstaat er spanning op de planning met het TEO-systeem. Daarom en vanuit het oogpunt werk-met-werk maken en kostenbesparing is een opdracht aan Waternet verstrekt om een deel van de TEO-backbone tegelijk met de aanleg van de waterleiding te realiseren. Waternet beheert dan deze backbone tot en met gunning van de concessie en draagt de backbone na concessie over aan de concessiehouder. Op deze wijze wordt voorkomen dat het TEO-systeem later niet meer inpasbaar is of dat het Gedempt Hamerkanaal opnieuw open moet. 2.

Vooraanleg backbone is van onvoldoende kwaliteit Wanneer de vooraanleg van onvoldoende kwaliteit is zal de concessiehouder onvoldoende in staat zijn om hier op de gewenste wijze gebruik van te maken. Om dit te voorkomen is het ontwerp verricht door een ingenieursbureau wat veel werkt voor warmtebedrijven en zijn de specificaties van dit ontwerp gedeeld in het kader van de marktconsultatie. 3. Ontwikkelaars sluiten niet aan Wanneer ontwikkelaars niet aansluiten op het TEO-systeem leidt dit tot een slechtere business case van de concessiehouder. Om dit te voorkomen zijn ontwikkelaars intensief betrokken bij het ontwerp van het TEO-systeem zodat deze goed aansluit bij hun behoeften. Het gehanteerde tarievenkader van het TEO-systeem is zodanig dat dat ontwikkelaars een concurrerend aanbod krijgen, met ontwikkelaars zal zo mogelijk een intentieovereenkomst worden gesloten waarin aansluiten op het TEO-systeem is opgenomen en tot slot geldt er een aansluitverplichting conform het Warmteplan. Ad 5. e. Kennis te nemen van het Energieplan Hamerkwartier waarvan de belangrijkste onderdelen zijn: Na vaststelling van het investeringsbesluit zal de realisatie en exploitatie van het TEO-systeem worden aanbesteed. Concessies (voor warmtenetten, ook op basis van TEO) dienen sinds 1 juli 2016 volgens de regels van de aanbestedingswet aanbesteed te worden.

De gemeente dient daarom via een aanbestedingsprocedure een partij te contracteren die dit realiseert, onderhoudt en exploiteert. Benodigdheden sluiten concessieovereenkomst TEO-systeem: bijdrage mogelijke onrendabele top, Warmteplan en aanwijzing Interferentiegebied Concessies (voor warmtenetten, ook op basis van TEO) dienen sinds 1 juli 2016 volgens de regels van de aanbestedingswet aanbesteed te worden. De gemeente dient daarom via een aanbestedingsprocedure een partij te contracteren die dit realiseert, onderhoudt en exploiteert. De inschrijvingen worden vergeleken op basis van prijs (benodigde bijdrage onrendabele top), technische, sociale en duurzaamheidsaspecten. Vervolgens wordt met een vooraf bepaalde weging de winnende inschrijving bepaald. Bij gunning wordt middels gunningcriteria uitgegaan van de beste-prijs-kwaliteit verhouding. Inschrijvers worden zo gestimuleerd om publieke belangen zo goed mogelijk te honoreren en de benodigde gemeentelijke bijdrage om de onrendabele top te dekken te minimaliseren.

Gegenereerd: v1.26

27

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

De aanbesteding start nadat de gemeenteraad het Warmteplan en Bodemenergieplan Hamerkwartier heeft vastgesteld en het gebied Hamerkwartier toegevoegd is aan de Verordening interferentiegebieden bodemenergiesystemen 2014. Besluitvorming hierover vindt separaat plaats. De concessieaanbesteding start maart 2022. Voorlopige gunning is dan in het najaar van 2022 voorzien. Het College besluit dan tot ondertekening van de concessieovereenkomst. Wanneer de concessie conform planning wordt gegund kan (delen van) het TEO-systeem in 2024 in bedrijf worden gesteld. Dit sluit aan bij de planning van de vastgoedontwikkeling. Bij de werkzaamheden aan de openbare ruimte wordt nu reeds rekening gehouden met de realisatie van het TEO-systeem. Concessieaanbesteding i.r.t. samenwerkingsovereenkomst WPW stadsdeel Noord In Amsterdam Noord is tussen de gemeente, Westpoort Warmte B.V. (WPW) en verschillende ontwikkelpartners de Samenwerkingsovereenkomsten (3x) levering stadswarmte en – koude Amsterdam Noord februari 2008 van kracht. In deze Samenwerkingsovereenkomst is overeengekomen welke (deel)projecten binnen de locatie in beginsel zullen worden aangesloten op de Warmtevoorziening. Het Hamerkwartier behoort daar niet toe.

Ten aanzien van projecten die op grond van de Samenwerkingsovereenkomst niet zijn aangewezen om aangesloten te worden op de Warmtevoorziening van WPW geldt dat deze alleen aangesloten zullen worden indien Partijen daarover alsnog overeenstemming bereiken. De gemeente heeft WPW gemotiveerd schriftelijk (per brief oktober jl.) laten weten waarom het investeringsbesluit voor het Hamerkwartier voorziet in de realisatie van bodemenergiesystemen met collectieve regeneratie via het oppervlaktewater en dat de gemeente zich vrij acht om de realisatie hiervan ter hand te nemen met (een) door de gemeente te selecteren partij(en) onder door de gemeente te bepalen voorwaarden. WPW heeft daarop aangegeven de door de gemeente gekozen richting en het gebied Hamerkwartier als onderdeel van het lopende evaluatieproces inzake de concessieovereenkomsten voor stadswarmte te zien. WPW heeft daarbij aangegeven te vertrouwen op een goede uitkomst van de evaluatie en niet inhoudelijk te reageren op de brief van de gemeente voordat deze is afgerond. Ad 6.

In te stemmen met het Beeldkwaliteitsplan (bijlage 4) voor Hamerkwartier, het Welstandsniveau gedurende de looptijd van de transformatie ophogen van gewoon naar bijzonder en het ruimtelijk systeem van vigerend: Kantoren en Bedrijven, gebiedstype Bedrijventerreinen (10a) en klein deel Kantoren en bedrijven (10c) te laten vervangen door: gebiedstype 9a Verstedelijkte Havengebieden en 9c Stedelijk Waterfront en in bijlage vier het aanvullende welstandskader te vervangen door het Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier en hiervoor een wijzigingsbesluit op de welstandsnota Schoonheid van Amsterdam te publiceren (bijlage 5) . Het Beeldkwaliteitsplan (bijlage 4) is onderdeel van de Investeringsnota Hamerkwartier. In deel B van deze nota is het ruimtelijk en programmatisch kader opgenomen, waarin de spelregels voor ontwikkeling in Hamerkwartier zijn opgenomen. Het Beeldkwaliteitsplan maakt onderdeel uit van dit kader. Het Beeldkwaliteitsplan is ter consultering voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit die hierover heeft geadviseerd. Deze adviezen zijn grotendeels verwerkt in het plan. Het advies om aan het IJ van een grotere (ontwikkel)maat uit te gaan is niet volledig verwerkt. Het Beeldkwaliteitsplan wordt gebruikt als richtlijn en kader door ontwikkelende partijen en geldt als toetsingskader voor het supervisieteam Hamerkwartier.

Met het vaststellen van het Beeldkwaliteitsplan, zal de gemeenteraad ook gevraagd worden het Welstandsniveau gedurende de looptijd transformatie ophogen van gewoon naar bijzonder en het ruimtelijk systeem van vigerend: Kantoren en Bedrijven, gebiedstype Bedrijventerreinen (10a) en klein deel Kantoren en bedrijven (10c) te laten vervangen door: gebiedstype 9a Verstedelijkte Havengebieden en 9c Stedelijk Waterfront. Daarnaast zal, omdat het een transformatielocatie is,

Gegenereerd: v1.26

28

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

het aanvullende welstandskader zoals momenteel opgenomen in bijlage 4 van de welstandsnota, zijnde de strategienota uit 2008 en het Investeringsbesluit Hamerstraatgebied van 30 mei 2012 te vervangen door het nieuwe Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier. Een en ander zoals overlegd met en conform advies SIRK en CRK commissie 3. Het Beeldkwaliteitsplan voor Hamerkwartier is gelijktijdig met de investeringsnota ter inspraak gegaan. Op het beeldkwaliteitsplan zijn 69 inspraakreacties binnengekomen. Het overgrote deel van deze inspraakreacties had echter geen betrekking op het beeldkwaliteitsplan zelf, maar de investeringsnota. De inspraakreacties hebben alleen geleid tot het wijzigen van de spelregels van de drie hoogste hoogbouwposities. Ad 7. In te stemmen met de ‘GEHEIM Financiële Paragraaf Investeringsnota Hamerkwartier inclusief bijlagen’ die een tekort kent en in lijn met de doorlooptijd van de planontwikkeling in twee fases wordt geknipt. De grondexploitatie van Hamerkwartier kent een tekort. Gezien ook de lange doorlooptijd van het project (20 jaar) en de onzekerheid of eigenaren / erfpachters transformatie wel zullen oppakken wordt bij het vaststellen van dit Investeringsbesluit voorgesteld eerst Fase 1 vast te stellen (heden tot 2031) en binnen tien jaar over Fase 2 te besluiten. Hamerkwartier heeft de subsidie woningbouwimpuls van €12,5 miljoen niet toegekend gekregen.

Ten opzichte van het Projectbesluit is de totale financiële situatie van Hamerkwartier licht verbeterd. De eerste fase ontwikkeling had ten tijde van het Projectbesluit een tekort van circa € - 40 miljoen (inclusief risico’s), het tekort bij dit investeringsbesluit is inclusief risico’s circa € - 34,8 miljoen. Het is met name te verklaren door hogere grondwaardes. Doordat er gemiddeld grotere sociale en middensegmentwoningen zijn opgenomen en er hogere kosten als gevolg van de doorrekening van duurzaamheidsambities zijn aan de andere kant kosten gestegen en opbrengsten beperkt. Daarnaast geldt dat door verschuiving van opbrengsten en kosten de financiële situatie van de eerste fase ten opzichte van het Projectbesluit is verbeterd. Met het vaststellen van de financiële paragraaf (26 november 2021) bij het Investeringsbesluit stemt de gemeenteraad ook in met de volgende onderliggende punten: a) In te stemmen met grondexploitatie Hamerkwartier Fase 1, bekend onder plannummers 516.10 en 516.11, welke tezamen een negatief resultaat kennen van € 22,4 mln op netto contante waarde per 01-01-2021. De totale investeringen zijn nominaal (prijspeil 01-01-2021) begroot op € 274,3 miljoen en de totale opbrengsten op € 252,4 miljoen.

Voor het negatief resultaat (tekort) van de grondexploitatie zal een voorziening worden getroffen in de Voorziening Plantekorten in het Vereveningsfonds; b) In te stemmen met een reservering van € 20 miljoen als extra zekerheid bij een deel van de voorgenomen voorinvesteringen op risico in 516.10 en deze op te nemen in een bestemd deel van het Vereveningsfonds. c) De aanvullende reservering is een prudente maatregel vanuit de per 2020 vastgestelde Financiële verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften. Deze reservering wordt aangewend voor een deel van de voorinvesteringen op risico van plannummer 516.10 en dient ter afdekking van de risico’s, zoals benoemd in deze voordracht en de financiële paragraaf, van de voorgenomen ontwikkeling van deze grondexploitaties. d) Kennis te nemen dat bij het investeringsbesluit Hamerkwartier maatschappelijke voorzieningen zijn meegenomen welke de komende jaren onherroepelijk tot investeringen leiden. Op basis van het voorzieningenprogramma is naar verwachting indicatief € 77,0 mln aan investeringen in de maatschappelijke voorzieningen benodigd en jaarlijks circa € 1 miljoen voor het beheer en exploitatie (exclusief programmakosten). Deze bedragen worden te zijner tijd inzichtelijk gemaakt

Gegenereerd: v1.26

29

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

en dienen te worden gedekt vanuit de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein (directies OJZ, Sport en Bos, Kunst en Cultuur); e) Goedkeuring te verlenen voor compensatie buitenveldsport conform de sportnorm ter plaatse van Sportpark De Weeren aan de A10-Noord; f) Er van kennis te nemen dat de grondexploitatie tweede fase momenteel een positief saldo van € 11 mln en met risico’s (€16,4 mln) een tekort kent van € 5,4 mln bij een investeringsniveau van € 77,9 mln en er mee in te stemmen om op een later moment, maar uiterlijk binnen 10 jaar, te beslissen over het beschikbaar stellen van middelen ter dekking van de tweede fase; g) In te stemmen met de procesgang voor het versnellen van initiatieven uit de tweede fase naar de eerste fase toe, in concreto voor positieve business cases, rekening houdend met positieve financiële meevallers ten opzichte van het saldo dat bij dit Investeringsbesluit wordt goedgekeurd; h) Kennis te nemen dat bij het investeringsbesluit Hamerkwartier wordt rekening gehouden met de realisatie van een HUB (collectieve parkeervoorziening voor met name bezoekersparkeren) aan de rand van het projectgebied. i) In te stemmen met het opnemen van een onrendabele top à € 1,8 miljoen voor het collectieve warmte koude systeem Thermische Energie uit Oppervlaktewater (TEO). Ad 8.

Een krediet beschikbaar te stellen op basis van het investeringsniveau in de grondexploitatie 516.10 “Hamerkwartier Fase 1 op risico” en 516.11 “Hamerkwartier Fase 1 overig” onder het regime van het Vereveningsfonds ten bedrage van € 274,3 mln nominaal op prijspeil 1-1-2021. Ad 9. Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse welke onlosmakelijk verbonden zijn met de grondexploitatie. De grootste risico’s zijn: a. Het herontwikkelen van bestaande gebouwen die nu als te conserveren zijn opgenomen de inbrengwaardes gaan drukken op de grondexploitatie; b. Het niet door de markt kunnen ontwikkelen van de mobiliteitshub en de gemeente dit zelf ter hand moet nemen en de kosten hiervan hoger uitvallen dan de opbrengsten. c. Door hoge boekwaardes van bestaande vastgoed komt ontwikkeling niet op gang door zelfinitiatief van eigenaren en moet gemeente overschakelen naar actief grondbeleid en het vastgoed van eigenaren verwerven. Risico is data deze extra kosten van verwerving niet opwegen tegen de extra opbrengsten van de nieuwe uitgifte. Ad 10.

Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet, is opgelegd op‘ GEHEIM Financiële Paragraaf Investeringsnota Hamerkwartier inclusief bijlagen’ , versie 11 december 2021 en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Op grond van artikel 25 van de Gemeentewet wordt, gelet op artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid bestuur, geheimhouding opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden kabinet bijlage 7 ‘Financiële Paragraaf Hamerkwartier inclusief bijlagen’. In principe zijn alle stukken openbaar tenzij er belangen aanwezig zijn die zwaarder wegen dan het belang van openbaarmaking. De geheimhouding wordt opgelegd voor onbepaalde tijd, omdat de financiële en economische belangen van de gemeente in geding kunnen komen en de gemeente onevenredig kan worden benadeeld, als de (financiële) risico’s openbaar worden. Tevens wordt gevraagd de gemeenteraad op grond van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet te verzoeken de opgelegde geheimhouding tijdens de eerstvolgende vergadering te bekrachtigen.

Gegenereerd: v1.26

30

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

Bij het vaststellen van de investeringsnota en de financiële paragraaf wordt een voorziening in het Vereveningsfonds getroffen om het negatieve plansaldo te voorzien, begroot op - € 22,4 mln. Tevens wordt dan de reservering gemaakt van € 12,4 mln ten behoeve van de risico’s, totaal € 34,8 miljoen. Tevens wordt een aanvullende reservering gevormd van € 20 miljoen ter dekking van een deel van voor investeringen op risico en ten behoeve van specifieke risico’s. Met het vaststellen van de Investeringsnota en de financiële paragraaf wordt een voorziening in het Vereveningsfonds getroffen om in het negatieve plansaldo te voorzien. Tevens wordt dan de reservering gemaakt ten behoeve van de bovengenoemde kosten ten behoeve van voorinvesteringen en/of voor de dekking van mogelijke tegenvallers. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

Op grond van artikel 25 van de Gemeentewet wordt, gelet op artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid bestuur, geheimhouding opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden kabinet bijlage 7 ‘Financiële Paragraaf Hamerkwartier inclusief bijlagen’. In principe zijn alle stukken openbaar tenzij er belangen aanwezig zijn die zwaarder wegen dan het belang van openbaarmaking. De geheimhouding wordt opgelegd voor onbepaalde tijd, omdat de financiële en economische belangen van de gemeente in geding kunnen komen en de gemeente onevenredig kan worden benadeeld, als de (financiële) risico’s openbaar worden. Tevens wordt gevraagd de gemeenteraad op grond van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet te verzoeken de opgelegde geheimhouding tijdens de eerstvolgende vergadering te bekrachtigen

Welke stukken treft u aan

Gegenereerd: v1.26

31

Gemeenteraad

VN2022-000266 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2022-005910

01. Investeringsnota Hamerkwartier deel A, inclusief samenvatting.pdf (pdf)

AD2022-005912

02. Investeringsnota Hamerkwartier deel B.pdf (pdf)

AD2022-005911

03. Nota van Beantwoording Investeringsnota deel A en Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier.docx (msw12)