01 Raadsinformatiebrief over inzet verhuurderheffing.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 25 oktober 2022 Volkshuisvesting en Woningbouw Zita Pels en Reinier van Dantzig Directie Wonen, bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl Extra resultaten voor 2022 en 2023 vanuit de middelen door vermindering en afschaffing van de verhuurderheffing in Amsterdam

Geachte leden van de raadscommissie Woningbouw en Volkshuisvesting,

In september 2022 hebben de Amsterdamse corporaties, evenals als de andere corporaties in Nederland, voor het laatst het geld voor de verhuurderheffing overgemaakt. In december 2021 heeft het Rijk besloten de verhuurderheffing per 2022 te verminderen met landelijk zo’n €500 miljoen per jaar. Per 2023 vervalt de verhuurderheffing helemaal. Vanuit Amsterdam hebben we met de drie partijen bij de Samenwerkingsafspraken - woningcorporaties, huurderskoepels en gemeente – meermaals een dringend beroep gedaan op het Rijk om de verhuurderheffing af te schaffen. We hebben een wooncrisis en een enorme opgave in de verduurzaming van de bestaande voorraad. De corporaties hebben hun middelen heel hard nodig om die hiervoor in te zetten. De financiële ruimte die ontstaat door de vermindering en afschaffing van de verhuurderheffing is niet vrij besteedbaar. Landelijk zijn er afspraken gemaakt1 over besteding die ook voor de Amsterdamse corporaties gelden. In deze brief informeren we u over de opgave voor Amsterdam, die voortkomt uit de landelijke afspraken, en over de extra resultaten voor de bewoners van de stad, die gerealiseerd kunnen worden in 2022 en 2023 door de vermindering van de verhuurderheffing. Daarnaast informeren we u over de manier waarop de corporaties werken aan de invulling van de landelijk afgesproken doelstellingen voor de jaren daarna.

De informatie over de komende jaren is niet zo concreet als de informatie op korte termijn. Die concreetheid zal landen in de nieuwe prestatieafspraken die gemeente, huurderskoepels en corporaties maken voor de periode vanaf 2024. In de brief over het isolatieoffensief die u tegelijkertijd ontvangt, is benoemd hoe er tot die tijd wordt samengewerkt aan het versnellen van de isolatieopgave.

1https://aedes.nl/media/document/volledige-tekst-nationale-prestatieafspraken

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 oktober 2022 Pagina 2 van 6

Jaarlijks betaalden de Amsterdamse corporaties zo’n 200 miljoen euro aan de verhuurderheffing. Dit geld is niet netto extra te besteden. Verhoging van andere belastingen, zoals de vennootschapsbelasting (VPB) en Anti Tax Avoidance Directive (ATAD), en het wegvallen van al ingerekende heffingskortingen maken de extra speelruimte beperkter. Voor 2022 en 2023 heeft de verlaging van de verhuurderheffing als gevolg dat de Amsterdamse corporaties in totaal zo’n 85 miljoen euro extra te besteden hebben. De huidige ontwikkelingen van hoge inflatie en stijgende rente beperken de bestedingsruimte overigens weer. Bespreking uitwerking landelijke afspraken in Amsterdam De verlaging en afschaffing van de verhuurderheffing is gekoppeld aan nationale afspraken over concrete prestaties op het gebied van woningbouw, verduurzaming en woningkwaliteit, die lokaal invulling moeten krijgen. Middels de raadsbrief van 7 februari 2022 bent u geïnformeerd over het gesprek dat het college hierover begin 2022 met de partijen van de Samenwerkingsafspraken gestart is. In Amsterdam werken we al intensief samen aan het realiseren van zoveel mogelijk nieuwbouw in de sociale sector. Extra versnelling bij nieuwbouw is voor 2022 en 2023 niet realistisch, gezien het tijdpad dat nieuwbouw vereist. Voor de jaren daarna zijn de ambities onverminderd hoog.

De noodzaak tot verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is het laatste jaar voor iedereen duidelijk geworden. Door de klimaatverandering was de urgentie om het gasverbruik in de bestaande voorraad terug te dringen al groot. De stijgende energieprijzen vergroten de noodzaak om hierin een versnelling aan te brengen. Gemeente, huurderskoepels en corporaties leggen daarom de prioriteit bij het investeren in de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Met de landelijke afspraken zijn de ambities op dit vlak zo hoog, dat het volledige budget uit de verhuurderheffing daarvoor nodig is. Naast de investeringen in de bestaande bouw is ook het beperken van de verkoop in de gesprekken over de extra financiële ruimte aan de orde geweest. De gemeente en de huurderskoepels hebben de corporaties gevraagd welke ruimte de vermindering van de verhuurderheffing geeft om minder woningen te verkopen. Minder verkoop kan volgens hen helpen bij de zo gewenste groei van de voorraad. Corporaties hebben aangegeven dat de vrijgevallen middelen uit de verhuurderheffing in zijn geheel nodig zijn voor de invulling van de landelijke afspraken over de bestaande voorraad. Los van dit gesprek over de verhuurderheffing is er ook bestuurlijk overleg gevoerd over de beoogde groei van de sociale woningvoorraad in Amsterdam.

Het beperken van de voorgenomen verkoop is daarin één van de sturingsmogelijkheden. Over de uitkomsten hiervoor hebben we u half september geïnformeerd met aanbiedingsbrief bij het uitbrengen van de monitor over 2021. Tot slot is de afschaffing van de verhuurderheffing ook gekoppeld aan afspraken die de betaalbaarheid voor huurders betreffen. We noemen de eenmalige huurverlaging naar €550 (prijspeil 2020) voor huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum en een huurverhoging die de komende jaren niet inflatievolgend is, maar gekoppeld is aan de ontwikkeling van de Cao-lonen. Deze huurmatiging drukt de investeringsruimte uit de middelen van de verhuurderheffing.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 oktober 2022 Pagina 3 van 6

Landelijke afspraken over verbetering bestaande woningvoorraad - De sector heeft uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labels uit de sector laten verdwijnen, met uitzondering van gemeente- en rijksmonumenten en voor sloop aangemerkte woningen, en onder voorbehoud van instemming van 70% van de huurders met de verduurzaming en de vergoedingentabel en instemming van de eventuele VvE. - Deze isolatiemaatregelen worden niet doorberekend in een huurverhoging voor de huurder. - De corporaties investeren tot en met 2025 in totaal 500 miljoen euro extra in zonnepanelen en hybride warmtepompen in woningen met een D-label of hoger en/of aansluiting op een warmtenet of een ander duurzaam alternatief. - Er zijn na 2026 geen woningen meer die slecht of zeer slecht onderhouden zijn (categorie 5 of 6), tenzij er concrete sloopplannen bestaan. - De sector investeert de komende vijf jaar jaarlijks 100 miljoen euro meer in onderhoud en verbetering met focus op schimmelproblematiek, brandveiligheid en loden leidingen. Opgave in Amsterdam - In Amsterdam hebben de corporaties slechts een heel beperkt aantal woningen met een conditiescore 5 en 6; het gaat om 216 woningen. Voor 99 woningen is er in 2022 of 2023 een ingreep voorzien, voor 117 woningen is een verbeteraanpak gepland na 2023. - De Amsterdamse corporaties hebben ongeveer 32.650 woningen met een E, F of G-label.

o Hiervan hebben 4.000 woningen een monumentale status. De aanpak van monumenten is niet in de landelijke afspraken opgenomen. o 1.550 woningen met een E, F of G-label staan in de planning voor sloop binnen afzienbare termijn. - Daarmee komt het aantal aan te pakken woningen met een E, F of G-label op zo’n 27.000 woningen. Van de aan te pakken E, F en G-woningen zijn 8.100 woningen onderdeel van een gemengd complex; voor de aanpak van deze woningen is overleg met en instemming van de VvE nodig. Het versnellen van de uitfasering van de woningen met een E, F of G-label is voor Amsterdamse corporaties de grootste opgave die uit de landelijke afspraken voortvloeit. Alle corporaties zijn aan het bijsturen om dit voor elkaar te krijgen. Gemiddeld investeren de corporaties vanaf 2022/2023 ongeveer 1,5 keer zoveel in de aanpak van de bestaande voorraad als in de voorgaande jaren. Zo investeert een corporatie de komende jaren (2023-2027) €144 miljoen extra in Amsterdam en hierdoor komen 1.350 extra E, F, G-woningen aan de beurt. Voor die versnelling worden de bestaande onderhouds- en verbeterplanningen tegen het licht gehouden: waar kunnen ingrepen worden uitgebreid en waar kan de planning worden aangepast? Een corporatie benut de al geplande schilderbeurten voor isolatie van de schil van de woning.

Een ander onderzoekt de mogelijkheid om een grootschalige renovatie in de helft van de tijd uit te voeren. De energielabels van woningen verschillen binnen complexen en de slechte labels zitten verspreid over verschillende complexen. Om de E, F, G- woningen in een complex aan te pakken, moet je dus meerdere

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 oktober 2022 Pagina 4 van 6

woningen aanpakken. Dit heeft een positief effect op de kwaliteit van de voorraad, maar vergt wel meer inzet. Ter illustratie: één van de corporaties bezit zo’n 4.700 woningen met EFG-labels, maar die zitten verspreid over complexen met in totaal 10.000 woningen. Om de EFG-labels weg te werken zal deze dus 10.000 woningen gaan aanpakken. Extra programma in 2022 en 2023 in de bestaande voorraad Corporaties hebben in het voorjaar van 2022 een eerste invulling gemaakt voor de versnelde aanpak op de korte termijn. Hieronder staan de extra resultaten daarvan opgenomen. Ze werken nu aan het uitwerken en opstellen van een doordacht (en realistisch) meerjarig programma. Voor 2022 en 2023 hebben de corporaties de bestaande plannen aangevuld met het volgende programma om te werken aan een veilige, energiezuinigere en daarmee voor de bewoners comfortabelere woningvoorraad:  Er worden in 2022 en 2023 in totaal 4.200 woningen met een E, F of G-label verbeterd naar label D of hoger.  Er worden in 2022 en 2023 bij zo’n 10.200 woningen zonnepanelen geplaatst. Dit is 4.700 woningen meer dan de eerder geplande plaatsing bij 5.500 woningen.  De warmtevoorziening wordt bij 300 woningen extra verduurzaamd, bovenop de reeds geplande woningen.

Voor de totale periode van de samenwerkingsafspraken ziet deze versnelling er als volgt uit: Tabel 1: Resultaten inclusief extra programma Monitor: Prognose behaald periode 2022 en 2020-2021 20231 Zon 5,2 MW 13 MW2 Gasloos 969 woningen 1.530 Labelstappen 23.239 stappen 34.0003

Prognose eindresultaat 2020-2023 18,2 2.500 57.250

Afspraak in de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 15 2.000 50.000

1 Deze prognose bestaat uit bestaande en nieuwe projecten en is gemaakt op basis van geplande werkzaamheden; vertraging of

instemming van bewoners kan effect hebben op de uiteindelijke resultaten. 2 Bij deze prognose zijn nog niet alle zonnepanelen die middels de extra stimulering van de zonmotor worden gelegd meegerekend. 3 De verbetering van de 4.200 woningen met een E-, F-, en G-label wordt veelal complexgewijs gedaan, hierdoor worden er in totaal meer labelstappen behaald.

Uitvoering Om echt slechte woningen te verbeteren is vaak een compleet isolatiepakket (vloer, gevel, dak, glas) nodig in combinatie met ventilatie en kierdichting. Voor zo’n aanpak is enige voorbereidingstijd nodig. Dit betekent dat de corporaties op dit moment dit type aanpak al wel in voorbereiding nemen, maar dat resultaat hiervan in veel gevallen pas na 2023 bereikt wordt. De maatregelen die in het extra programma voor 2022 en 2023 genomen worden om de woningen energetisch te verbeteren lopen uiteen. In veel gevallen wordt een geplande onderhoudsingreep gecombineerd met extra isolatiemaatregelen. Corporaties geven wel aan dat er enig voorbehoud is op de uitvoering van de versnelling. Het gaat om een complexe opgave, zeker daar waar de corporatie woningen heeft in een gemengde vereniging van eigenaren (vve), waar mede-eigenaren moeten instemmen met investeringen en

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 oktober 2022 Pagina 5 van 6

ingrepen. Bij huurcomplexen én gemengde vve’s is 70% instemming nodig van de huurders voor grote ingrepen. Dat betekent dat besluitvorming over verbeterprojecten tijd vergt. Daarnaast wijzen de corporaties erop dat er op dit moment een vertraging is in de levering van materialen (zoals zonnepanelen, omvormers, glas, hout, etc.) en een grote behoefte aan arbeidskracht, met als gevolg vertraging en stijgende bouwprijzen. De financiering en uitvoering van de projecten staat daarom onder druk. Vervolgtraject Samenwerkingsafspraken De drie partijen bij de Samenwerkingsafspraken zijn verheugd over de extra financiële ruimte die de vermindering van de verhuurderheffing (en uiteindelijk de afschaffing) biedt. Dit geeft beslist meer mogelijkheden voor het verbeteren van de woningen in de stad. Met de corporaties en de huurderskoepels heeft het college op een ingelast Bestuurlijk Overleg op 3 oktober 2022 besproken hoe de corporaties zorgen voor versnelling in hun isolatietempo, om de landelijke afspraken in Amsterdam vorm te geven. Voor hen betekent dit, zoals hierboven zichtbaar is gemaakt, een flinke intensivering van hun inzet op de bestaande voorraad en een verandering in werkwijze en planning. Ook kwam in de gesprekken aan de orde wat de gemeente nog kan doen als bijdrage aan deze versnelling. Onderwerpen die besproken zijn:   

Acties op de korte termijn gericht op energiebesparing; De verduurzaming in gemengde vve’s; Het voorkomen van vertraging door zaken die te maken hebben met vergunningen, welstand en regelgeving over flora en fauna.

De uitwerking hiervan is onderdeel van het isolatieoffensief, waarover u parallel aan deze brief nader geïnformeerd via een afzonderlijke raadsinformatiebrief. Afdoening toezeggingen Met deze brief doen wij de toezegging af aan lid Bakker, die graag een planning wil zien van de verduurzaming van corporatiewoningen. (TA2021-001024/TA2021-001360). De wethouder heeft destijds laten weten dat gesprekken over de opgave en aanpak van de verduurzaming onderdeel vormen van de gesprekken over de vermindering van de verhuurderheffing. Corporaties, huurderskoepels en gemeente hebben afgesproken geen informatie over afzonderlijke complexen en vastgoedprojecten te delen met de raad. Corporaties willen eerst met hun huurders communiceren. Daarnaast doen wij met deze brief de toezegging af aan lid Broersen, die graag geïnformeerd wil worden over de uitkomsten van de gesprekken met de corporaties over het vervallen van de verhuurderheffing (TA2022-000920). De wethouder heeft tijdens de raadscommissie van 11 oktober 2022 aangegeven dat op korte termijn de raadsleden een raadsbrief ontvangen om ze te informeren over de uitkomsten van de gesprekken met de corporaties en huurderskoepels.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 oktober 2022 Pagina 6 van 6

Vervolg Op dit moment werkt het college aan de Amsterdam Aanpak Volkshuisvesting (AAV). De AAV zal de gemeentelijke inzet vormen voor de nieuwe Samenwerkingsafspraken. In de gesprekken daarover met de corporaties en de huurderskoepels, is het investeren in woningkwaliteit en de verduurzaming van de woningvoorraad zeker weer een belangrijk onderwerp. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting en Duurzaamheid

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling