01. Raadsinformatiebrief afd toez raadsvragen GWB cie RO 3 feb.pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 2 maart 2021 Grondzaken Marieke van Doorninck Grond & Ontwikkeling (info.grondontwikkeling@amsterdam.nl) Afdoening toezegging raadsleden Boomsma (CDA), Hofland (D66), Mangal (DENK) en Naoum Néhmé (VVD) uit de commissievergadering (RO) van 3 februari 2021.

Geachte leden van de gemeenteraad, In uw vergadering van 3 februari 2021 heb ik toegezegd een aantal vragen met betrekking tot de nota beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021 schriftelijk te zullen beantwoorden. Mijn reactie treft u in deze brief aan. Het lid Boomsma heeft verzocht om nadere informatie over de basis waarop de indexering van de bouwkosten voor de berekening van de buurtstraatquote (BSQ) is vormgegeven en over de aanbeveling om een externe partij bij de bouw van de nieuw syntax te betrekken. De leden Hofland en Naoum Néhmé hebben zich bij deze vragen aangesloten. Daarnaast heeft het lid Naoum Néhmé nog gevraagd of erfpachters die, als gevolg van een door SEO geconstateerde inconsistentie, mogelijk een te hoge BSQ gepresenteerd hebben gekregen, niet schadeloos zouden moeten worden gesteld. Indexering Voor de indexering van de herbouwkosten wordt gebruik gemaakt van de indexcijfers van het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB). Dit is een voor de indexering van bouwkosten zeer gebruikelijke methode. De indexering bestaat uit een structurele en een conjuncturele component. Structurele kostenontwikkelingen zijn autonome prijsontwikkelingen van de productiekosten bij een onveranderde vraag. Dit is, met andere woorden, de ontwikkeling van de kostprijs van de bouw.

Hierbij moet worden gedacht aan de kosten voor de inkoop van bouwmaterialen en arbeidsloon. Bij de structurele kostenontwikkelingen wordt geen rekening gehouden met veranderende marktomstandigheden, wijzigingen in wet- en regelgeving, de ontwikkeling van productiviteit en wijzigingen in de algemene condities. De conjuncturele kostenontwikkeling is een algemene prijsontwikkeling die wordt veroorzaakt door een verschuiving van de vraag bij een onveranderd aanbod. Structurele kostenontwikkeling Bij de bepaling van de structurele kostenontwikkeling wordt uitgegaan van een kostenstijging volgens onderstaande tabel. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kostenontwikkeling voor eengezins- en meergezinswoningen. Voor eengezinswoningen (EGW) is gebruik gemaakt van de

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 2 maart 2021 Pagina 2 van 4

BDB index van eengezinswoningen. Voor meergezinswoningen (MGW) is de gemiddelde index van galerij- en portiekwoningen gehanteerd. Structurele indexering jun '18 - jun '19 Structurele kostenstijging Meerkosten gasloos bouwen

EGW 2,37% 4,50%

MGW 2,39% 7,75%

Totale bouwkostenstijging jun '18 - jun '19*

6,98%

10,33%

* Berekeningswijze (1+structurele kostenstijging) x (1+meerkosten gasloos bouwen) -1 Naast de structurele component is een aanvullende indexatiecomponent opgenomen in verband met de Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET). De wet VET schrijft voor dat per 1 juli 2018 alle nieuwbouwwoningen niet meer mogen worden voorzien van een gasaansluiting. Een gasloze woning vraagt extra bouwkundige en installatietechnische maatregelen ten opzichte van een woning voorzien van gas en cv-ketel. De benoemde meerkosten voor gasloos bouwen zijn gebaseerd op onderzoek van BDB. Voor eengezinswoningen (EGW) is gebruik gemaakt van de gasloos bouwen opslag voor eengezinswoningen. Voor meergezinswoningen (MGW) is de gemiddelde opslag van galerij- en portiekwoningen gehanteerd. Conjuncturele kostenontwikkeling Bij de bepaling van de herbouwkosten voor de BSQ berekening wordt sinds 2019 ook een correctie voor marktwerking opgenomen. Reden hiervoor is dat er in de markt flinke conjuncturele kostenstijgingen zichtbaar waren. De vraag in de bouw was simpelweg groter dan het aanbod. Het was nadelig voor de erfpachter wanneer de gemeente deze conjuncturele kostenstijgingen niet mee zou nemen in de ontwikkeling van de herbouwkosten. De herbouwkosten zouden dan lager uitvallen en de BSQ daarmee hoger.

Vandaar dat er voor is gekozen om ook rekening te houden met de conjuncturele ontwikkeling van de herbouwkosten. Er wordt een conjuncturele herbouwkostenontwikkeling opgenomen van +9,40%. Dit percentage is gebaseerd op de BDB marktindicator voor de Regio Amsterdam. Deze marktindicator wordt ook gebruikt in de systematiek die gehanteerd wordt voor nieuwbouwreferenties. Om consistent te zijn met het prijspeil van de structurele kosten is er voor gekozen om de marktindicator van Q2 2019 te hanteren. Juni, de peilmaand van de structurele kosten en de WOZ-waarde, valt immers in het tweede kwartaal. Toepassing indexering op herbouwkosten De genormeerde herbouwkosten voor de BSQ zijn opgebouwd uit verschillende componenten: bouwkosten, bijkomende kosten, correctie funderingskosten, correctie afwerking, correctie kwaliteit, correctie locatie en correctie projectgrootte. In het beleid grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten staat een nadere toelichting op deze componenten. De hiervoor weergegeven indexering is gebaseerd op de algemene prijsontwikkeling voor woningbouwrealisatie. Deze indexering wordt daarom toegepast op alle componenten van de herbouwkosten. Alle indexeringen zijn van toepassing op zowel de bouwkosten, bijkomende

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 2 maart 2021 Pagina 3 van 4

kosten als alle correcties. Er worden dus geen afwijkende indices toegepast op de verschillende componenten. Totale ontwikkeling herbouwkosten 2014-2019 In onderstaande tabel zijn alle structurele en conjuncturele indices die van toepassing zijn op de herbouwkosten voor de BSQ berekening opgenomen. De tabel laat de totale ontwikkeling van de herbouwkosten zien van juni 2014 t/m juni 2019. De indexering van jaar 5 betreft de optelling van de structurele kostenontwikkeling vermeerderd met het effect van gasloos bouwen. Totale indexering herbouwkosten Indexering jaar 1 Juni ‘14 – juni ‘15 Indexering jaar 2 Juni ‘15 – juni ‘16 Indexering jaar 3 Juni ‘16 – juni ‘17 Indexering jaar 4 Juni ‘17 – juni ‘18 Indexering jaar 5 Juni ‘18 – juni '19 Effect marktwerking Q2 2019

EGW 1,50% 1,50% 2,04% 2,67% 6,98% 9,40%

MGW 1,50% 1,50% 2,24% 3,12% 10,33% 9,40%

Totale stijging herbouwkosten 2014-2019*

26,32%

31,10%

* Berekeningswijze (1+index jr.1) x (1+index jr.2) x (1+index jr.3) x (1+index jr.4) x (1+index jr.5) x (1+marktwerking) -1 De normering voor de BENG speelt daarin op dit moment nog geen rol. De BENG is weliswaar per 1 januari 2021 de nieuwe wettelijke normering, maar voor de BSQ van 2021 wordt gebruik gemaakt van WOZ-waarden van het jaar 2020. Deze WOZ-waarden hebben een waardepeildatum van 1 januari 2019. Om een goede BSQ-berekening te kunnen maken dienen de herbouwkosten daarom ook prijspeil 2019 te hebben. De normering van de BENG zal voor bestaande erfpachtrechten dus pas een rol spelen bij de BSQ’s voor het jaar 2023. Aanbeveling SEO De aanbevelingen van SEO worden overgenomen en zijn waar mogelijk al direct toegepast. Ook de nieuwe syntax zal later dit jaar door een onafhankelijke externe partij worden beoordeeld. Op dit moment is nog niet bekend welke partij dat is, maar daarover zal ik u te zijner tijd op de hoogte brengen. (Vermeende) schadeloosstelling te hoge BSQ Tot slot ga ik in op de hiervoor vermelde vraag van het raadslid Naoum Néhmé met betrekking tot de passage uit het SEO rapport waarin wordt geconstateerd dat de syntax op een aantal punten niet volledig consistent was met het beleidsdocument.

In haar rapport gaf SEO aan dat de syntax op een aantal punten niet volledig consistent was met het beleidsdocument, maar vulde aan dat de impact/materialiteit van deze specifieke punten op de buurtstraatquotes 2021 beperkt was. Ter illustratie daarvan werd de selectie betreffende erfpachtrechten AB1955 gehanteerd. Deze leidde tot een aanpassing van de buurtstraatquote, verdeeld over appartementen en eengezinswoningen, voor 37 van de 5.717 buurtstraten. Het grootste verschil bedroeg daarbij zeven procentpunt en negen keer werd een verschil van meer dan twee procentpunt

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 2 maart 2021 Pagina 4 van 4

geconstateerd. Met betrekking tot deze passage uit het rapport van SEO kan het volgende worden opgemerkt. De inconsistentie is direct opgelost. In de syntax (rekenmethode) is tijdens de actualisatie van de BSQ’s voor het jaar 2021, als gevolg van het vernieuwen van de Algemene Bepalingen (AB)-codes, één label (AB1955) onjuist gewijzigd met als resultaat dat sociale woningbouw met dit label werd meegewogen in de BSQ-berekening. Het beleid schrijft voor dat onder andere sociale huurwoningbouw (woningcorporatiebezit) wordt uitgezonderd voor de BSQ-berekening. De reden daarvoor is dat sociale huurwoningen en de hieruit te herleiden grondwaarde niet representatief zijn voor de grondwaarde van de overige geliberaliseerde woningen. Sociale huurwoningen worden om die reden uit het totale WOZ-waardebestand gehaald, waardoor zij niet meewegen in de berekening van de BSQ. Nu werd de BSQ voor de betreffende buurtstraten onjuist (te laag) berekend. Dit is door SEO tijdens de second opinion geconstateerd en dus vòòr de vaststelling en toepassing van de BSQ’s voor 2021 gecorrigeerd.

De correctie was alleen noodzakelijk voor 2021 en heeft alleen plaatsgevonden in concept/werkversies met betrekking tot het jaar 2021, waardoor geen sprake is en is geweest van schade voor de erfpachters, zodat ook geen compensatie behoeft te worden verstrekt, evenmin met terugwerkende kracht tot voorliggende jaren. Ik hoop uw vragen hiermee voldoende te hebben beantwoord.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Grondzaken

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl