00. Gemeenteraad Voordracht.pdf

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

Portefeuille

Grondzaken

Agendapunt

0

Datum besluit

14 december 2021 Onderwerp

Kennisnemen van de projectnota Schinkelkwartier en vaststellen van de voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Kennis te nemen van de door het college van B en W vastgestelde projectnota Schinkelkwartier, waarvan de belangrijkste onderdelen zijn: a. De gefaseerde herontwikkeling van Schinkelkwartier tot een inclusieve, levendige, groene stadswijk met ruimte voor 22.000 inwoners en 45.500 arbeidsplaatsen; b. Een gemengd programma van circa 1.000.000 m2 bvo wonen, 1.020.000 m2 bvo werkruimte (waarvan 700.000 m2 bestaand) en in totaal 450.000 m2 maatschappelijke en commerciële voorzieningen; c. Uitgangspunt is de woningsegmentering van 40/40/20 (sociale huur, middelduur en duur) voor geheel Schinkelkwartier en de woningsegmentering per deelgebied nader uit te werken; d. Een groeimodel voor buitensport waarbij georganiseerde buitensport gefaseerd binnen en buiten Schinkelkwartier wordt gerealiseerd. Een deel van de buitensportopgave wordt ingevuld door betere benutting van de velden ter plaatse van sportparken Sloten en Nieuw Sloten. e. Het stedenbouwkundig kader, dat richtinggevend is voor de uitwerking in investeringsbesluiten per deelgebied en voor (lopende) initiatieven in Schinkelkwartier; f. De voorkeurslocatie van een fietsbrug over de Schinkel, tussen de Generaal Vetterstraat en de Laan der Hesperiden; g.

Op basis van de Nota Parkeernormen Auto een beleid gericht op een maximum van 0,3 parkeerplaats per woning inclusief bezoekersparkeren voor heel Schinkelkwartier en een gefaseerde aanscherping van de parkeernorm voor bedrijven en kantoren; h. Een ontwikkelstrategie die uitgaat van regisseren waar het moet en faciliteren waar het kan en periodieke monitoring om te kunnen sturen op de ambities; i. Een beleidsvoorkeur voor warmtelevering op lage temperatuur met nadere uitwerking per deelgebied, ondanks dat het gedeelte van Schinkelkwartier in Nieuw-West een concessiegebied betreft; j. Behoud van een compact afvalinzamelpunt in of nabij Schinkelkwartier; k. Nieuwe plangrens van Schinkelkwartier, ten opzichte van het principebesluit; l. Nieuwe namen van de deelgebieden, ten opzichte van het principebesluit; m. Een inventarisatie van de volgende belangrijkste risico’s: • Aankelijkheid van bereidheid van private partijen voor gewenste transformatie; • Beperkingen voor woningbouw door snelweg-, spoor-, industrie-, en luchtvaartgeluid; • Weerstand tegen introductie woningbouw in Schinkelhaven; • Aanpassing infrastructuur met oog op verkeersafwikkeling; • Stikstof; • Beschikbare ambtelijke capaciteit.

Gegenereerd: v1.12

1

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

2. Kennis te nemen van de financiële paragraaf projectnota Schinkelkwartier (GEHEIM) als financieel kader voor de volgende planfase, met een verwacht positief resultaat van € 36,4 miljoen netto contante waarde als indicatie van de financiële haalbaarheid op prijspeil 1-1-2021. 3. Vast te stellen de voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier (GEHEIM), bekend onder plannummer 21732, met een positief resultaat van € 2,3 miljoen netto contante waarde op peildatum 01-01-2021. 4. In te stemmen met het financieel clusteren van de (toekomstige) deelgebiedgrondexploitaties en functionele deelplan Grote Werken in plangebied Schinkelkwartier. 5. Vast te stellen de grondexploitatiegrens zoals aangegeven bij deze voorbereidingsgrondexploitatie. 6. In te stemmen met het ten laste van het Vereveningsfonds brengen van uitgaven op het investeringsniveau van de grondexploitatiebegroting ten bedrage van € 14,6 miljoen nominaal op prijspeil 1-1-2021. 7. In te stemmen met de mogelijkheid om nieuwe opbrengsten en investeringen – behorend bij nieuwe transformatie-initiatieven in het plangebied die nu nog onbekend of onzeker zijn – aan de voorbereidingsgrondexploitatie toe te voegen, onder de voorwaarden dat deze niet mogen leiden tot een negatief (eind)resultaat en dat hierover jaarlijks verantwoording wordt afgelegd in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties. 8.

In te stemmen met de beheersmaatregel dat gedurende de looptijd van voorbereidingsgrondexploitatie tussentijdse winst uit dit plan wordt gereserveerd voor vervolgfasen Schinkelkwartier die naar verwachting binnen 5 jaar worden vastgesteld. 9. Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse die onlosmakelijk verbonden is met de voorbereidingsgrondexploitatie. 10. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd op de financiële paragraaf (bijlage 7) en de voorbereidingsgrondexploitatie (bijlage 8) bij deze voordracht en van het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Wettelijke grondslag

Artikel 108 jo artikel 147 lid 2 Gemeentewet. De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente. Artikel 189, eerste lid artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 6, eerste lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam. De gemeenteraad is bevoegd tot vaststelling van de grondexploitatie. Het college draagt er zorg voor dat alle door de raad vastgestelde wijzigingen juist en volledig worden verwerkt. Bestuurlijke achtergrond

In de nota Koers 2025 - Ruimte voor de Stad (2016) is Schinkelkwartier aangewezen als één van de gebieden waar gestreefd wordt naar verdichting en transformatie. Die ambitie is ook opgenomen in de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 en de Omgevingsvisie Amsterdam 2050. Op 12 februari 2019 heeft het college van B en W het principebesluit Schinkelkwartier genomen. Op 13 maart 2019 heeft de raadscommissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken het principebesluit voor kennisgeving aangenomen. In het principebesluit (Plaberum fase 1) is het voorstel opgenomen om in Schinkelkwartier in te zetten op een gemengd, innovatief en duurzaam woon-werkgebied. Het college heeft ingestemd met het onderzoeken van de haalbaarheid van transformatie en verdichting van Schinkelkwartier en het opstellen van een projectnota (Plaberum fase 2).

Gegenereerd: v1.12

2

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

Op 22 december 2020 heeft het college ingestemd met de vrijgave voor inspraak van de concept projectnota. Op 3 februari 2021 heeft de raadscommissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken de vrijgave voor inspraak van de concept projectnota voor kennisgeving aangenomen. De concept projectnota bevat het onderzoek naar de haalbaarheid van de plannen in Schinkelkwartier en maakt deze ook voorstelbaar in een stedenbouwkundig kader en ontwikkelstrategie. Op 14 december 2021 heeft het college de projectnota Schinkelkwartier, Nota’s van beantwoording stadsdelen Nieuw West en Zuid, Nota van beantwoording en wijzigingen projectnota Schinkelkwartier en bij de projectnota behorende financiële paragraaf vastgesteld. Onderbouwing besluit

Ad. 1 Projectnota Schinkelkwartier Voor de ontwikkeling van Schinkelkwartier wordt het Amsterdamse plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen (Plaberum) doorlopen. In het kader van de haalbaarheidsfase (fase 2) is een projectnota opgesteld (zie bijlage 1 & 2 voor het advies en de Nota van beantwoording advies van stadsdeel Nieuw West, bijlage 3 & 4 voor het advies en de Nota van beantwoording advies van stadsdeel Zuid, bijlage 5 voor de Nota van beantwoording en wijziginge projectnota en bijlage 6 voor de projectnota Schinkelkwartier). In de projectnota zijn de haalbaarheid, kansen en risico’s van de ontwikkeling Schinkelkwartier onderzocht. De projectnota vormt de basis voor de investeringsnota’s die in de volgende planfase worden opgesteld. De belangrijkste onderdelen van de projectnota zijn: Ad 1a Gefaseerde herontwikkeling van Schinkelkwartier Schinkelkwartier transformeert geleidelijk van een monofunctioneel en door infrastructuur doorsneden gebied in een inclusieve, levendige en groene stadswijk. Schinkelkwartier vormt zo het nu nog ontbrekend puzzelstuk (gemengde) stad tussen Nieuw West, De Oeverlanden en Zuid. Door middel van de fietsbrug over de Schinkel en in het verlengde van de Sloterweg worden deze gebieden met elkaar verbonden.

Door transformatie en verdichting wordt Schinkelkwartier in de toekomst een stadswijk voor circa 22.000 inwoners en 45.500 arbeidsplaatsen. Ad 1b Programma Voor het programma gaan we uit van circa 11.000 woningen, 1.020.000 m2 bvo werken (waarvan 700.000 m2 bvo bestaand) en 450.000 m2 maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Het totaalprogramma wordt verdeeld over zes deelgebieden: Schinkelhaven, Sloterstrip, Riekerpark, Nieuwe Meer-Oost, Nieuwe Meer-West en de Plantijn. Om prettig in het gebied te kunnen wonen en verblijven moeten geluidafschermende maatregelen worden genomen en beschutte plekken binnen bouwblokken en openbare ruimte worden gemaakt. Schinkelkwartier wordt een inclusieve wijk, waarbij het voorzieningenaanbod In de komende 25 jaar meegroeit met de gebiedsontwikkeling. Uitgangspunt daarbij zijn de Amsterdamse referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen. Er komen voldoende groen-, sport- en speelvoorzieningen, scholen, jeugd-, zorg- en basisvoorzieningen, maar ook commerciële voorzieningen zoals horeca en detailhandel. Uit een nadere verkenning in deelgebied Plantijn bleek het bestaand voorzieningenprogramma 100.000m2 bvo groter te zijn dan waarvan in de concept projectnota was uitgegaan. Dit is ambtshalve in de projectnota aangepast.

Met dit programma kunnen de plannen voor een innovatieve zorgcampus gerealiseerd worden waaraan partijen als Antoni van Leeuwenhoekziekenhuis, NKI, Sanquin en Centrum voor Zorg Slotervaart werken. Uit een extra gevoeligheidsanalyse naar verkeer en geluid blijkt dat deze omvang van het voorzieningenprogramma de haalbaarheid van de geplande gebiedsontwikkeling niet in de weg staat. Ad 1c Woningsegmentering

Gegenereerd: v1.12

3

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

De woningsegmentering in Schinkelkwartier als geheel volgt het vigerende woonbeleid. In de Woonagenda 2025 is een woningsegmentering van 40/40/20 (sociale huur, middensegment en duur) opgenomen met een gemiddelde woninggrootte van 60m2 GO. Wanneer het beleid wijzigt dan wijzigt de woningsegmentering voor (nieuwe projecten in) Schinkelkwartier mee. In Schinkelkwartier kan van de woningsegmentering worden afgeweken doordat het vigerend beleid een woningsegmentering van 30/40/30 mogelijk maakt indien erfpachters en ontwikkelaars van nieuwe woningen met betrekking tot de sociale woningbouw samenwerken met een woningbouwcorporatie. In met name Schinkelhaven is ook sprake van kleine in erfpacht uitgegeven percelen. Bij transformatie-initiatieven kan woningsegmentering van 40/40/20 kavel overstijgend uitgewerkt worden, mits de betreffende erfpachters daarmee instemmen en waarbij op het niveau van het deelgebied de verhouding in balans moet blijven. Middels een monitoringsysteem wordt voor elk deelgebied in Schinkelkwartier bijgehouden dat de woningsegmentering (40/40/20) wordt behaald. Onder voorwaarden kan per deelgebied van deze verdeling worden afgeweken, mits deze verdeling voor heel Schinkelkwartier in balans blijft. In de volgende fase van investeringsnota’s voor de deelgebieden wordt dit verder uitgewerkt.

Ad 1d Groeimodel voor georganiseerde buitensport De realisatie van sportvoorzieningen in Schinkelkwartier moet meegroeien met de ontwikkeling van de nieuwe stadswijk. Daarbij gaan we uit van een groeimodel, waarbij georganiseerde buitensport gefaseerd binnen en buiten het plangebied wordt gerealiseerd. Vanuit de ambitie voor een groene en leeare stadswijk gaan we in de projectnota uit van hoge referentienormen die horen bij het niveau van een gemengd stedelijk milieu, terwijl het woonmilieu in Schinkelkwartier, met uitzondering van deelgebied Schinkelhaven, in de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 hoog stedelijk is. Daardoor leggen we de lat hoger en realiseren we 4,8 hectare aan buitensportvelden. De integratie van sportvelden is een complexe opgave, voornamelijk door het aaneengesloten ruimtebeslag en het niet altijd openbare karakter ervan. In de concept projectnota was het risico omschreven dat mogelijk twee buitensportvelden in Schinkelkwartier op termijn niet gerealiseerd zouden kunnen worden. We hebben met Sport & Bos de mogelijkheden binnen het plangebied verkend. Er is ruimte voor tenminste 1 hectare. In de volgende planfase vullen we dit in en zoeken we nog naar meer (innovatieve) mogelijkheden. Inpassing van meer sportvelden in het plangebied leidt echter tot een substantiële afname van het woningprogramma.

Door de gefaseerde gebiedsontwikkeling zijn er wel mogelijkheden om tijdelijke sportvelden aan te leggen en te experimenteren met nieuwe sporten in Schinkelkwartier. Met Sport & Bos hebben we ook onderzocht of de buitensportvelden in de nabij gelegen sportparken Sloten en Sloten West gefaseerd met het ontwikkeltempo van Schinkelkwartier beter benut kunnen worden. Beter benutten kan door de ledencapaciteit van de bestaande verenigingen te optimaliseren, het gebruik van sportvelden te intensiveren door omzetting naar kunstgrasvelden en zo nodig in te zetten op herschikking en uitbreiding van sportvelden op de sportparken. Op basis van het ontwikkeltempo en behoefte van bewoners aan bepaalde sporten kijken we samen met Sport & Bos en sportbonden welke sportvelden er nodig zijn en waar dat het beste gerealiseerd kan worden. Hiermee is het risico op de beschikbaarheid van sportvelden uit de projectnota geschrapt ten opzichte van de concept projectnota. Ad 1e Stedenbouwkundig kader Het stedenbouwkundig kader is in de projectnota verder uitgewerkt dan gebruikelijk is voor de haalbaarheidsfase. Er is namelijk een breed gedeeld besef dat het omvangrijke gebied Schinkelkwartier als geheel een goede hoofdstructuur nodig heeft om de potentie van het gebied in zijn volle omvang te kunnen benutten.

Het aanhelen van de ruimtelijke structuur, verbeteren van de bereikbaarheid, borgen van maatschappelijke voorzieningen en begeleiden van de groeiende

Gegenereerd: v1.12

4

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

hoeveelheid transformatie-initiatieven zijn onderdelen van de gebiedsontwikkeling die stuk voor stuk gebaat zijn bij een gebiedsbreed kader. Bovendien biedt het stedenbouwkundig kader de mogelijkheid de haalbaarheid van de opgave voor Schinkelkwartier vanuit het potentiële programma door te rekenen. Het stedenbouwkundig kader is richtinggevend voor de uitwerking in stedenbouwkundige plannen per deelgebied in de volgende fase en eveneens voor de initiatieven in Schinkelkwartier die hierop vooruitlopen. Hieronder staan de belangrijkste ruimtelijke ingrepen uit het stedenbouwkundig kader Schinkelkwartier: • Realisatie van nieuwe infrastructuur voor openbaar vervoer, fiets en voetganger met een mogelijk aangepast metrostation ten zuiden van de Henk Sneevlietweg, een ruimtelijke reservering voor verlenging van de Noord/Zuidlijn, de verlengde en doorgetrokken Sloterweg voor fietsers en voetgangers en een nieuwe brug voor langzaam verkeer over de Schinkel; • Uitbreiding van de groenstructuur met een parkwal langs de A4, een groene zone langs de spoordijk, een centraal park in deelgebied Riekerpark en een oeverpark langs de Schinkel; • Uitbreiding van het watersysteem waaronder een verbinding met de stad door de doortrekking van de Westlandgracht naar de havenkom in Schinkelhaven; • Aanleg van bijzondere beschutte openbare plekken per deelgebied, zoals een stadsplein en een park.

• Hoge dichtheid van bebouwing; • Geluidschermen en afschermende eerstelijnsbebouwing langs de A10 en een parkwal en geluidsschermen langs de A4. Ad 1f Voorkeurslocatie fietsbrug over Schinkel Voor het fietsverkeer is een nieuwe verbinding als fietsbrug tussen de nieuwe stadswijk Schinkelkwartier en het centrum en Zuid van groot belang om de verwachte toename van het aantal fietsers te kunnen verwerken. Van de onderzochte alternatieven blijkt vooral een verbinding tussen de Laan der Hesperiden (ten noorden van het Olympisch stadion) en Generaal Vetterstraat effectief. Door de strategische positie van de fietsbrug worden de bestaande drukke en minder veilige fietsroutes via de Zeilbrug en de Nieuwe Meersluis ontlast. De positie wordt in deze fase vastgelegd: tussen de Laan der Hesperiden en de Generaal Vetterstraat. Een fietsbrug op deze plek is opgenomen in de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (en daarvoor in de Structuurvisie Amsterdam 2040) De aanleg van de brug vraagt om de verplaatsing van enkele woonboten, waarvoor nieuwe ligplaatsen moeten worden gezocht in de omgeving. Het ontwerp voor de aanlandingen van de fietsbrug vraagt om een zorgvuldige inpassing. Aan de oostkant vanwege de inrichting van Park Schinkeleilanden, de kruising met de histori¬sche tramlijn en het Piet Kranenbergpad en de aansluiting op de Laan der Hesperiden.

Aan de westkant vraagt de fietsbrug om een zorgvuldige inpassing vanwege de landschappelijke en cultuurhistorische waardevolle graslanden bij Huis te Vraag en vanwege de ontwikkeling van het beoogde park langs de oever van de Schinkel. In de volgende planfase wordt nader onderzoek gedaan naar de aanlandingspunten van de fietsbrug, waarbij ook naar technische aspecten zoals fundering wordt gekeken. Bij de nadere planuitwerking voor de fietsbrug wordt tevens aandacht besteed aan verkeersveiligheid en veiligheid voor scheepvaart en zwemmers. Hierna wordt pas een exacte locatie van de aanlandingspunten bepaald en wordt de brug zelf ontworpen. Ad 1g Parkeernormering auto’s De projectnota volgt de Nota Parkeernormen Auto, inclusief het daarbij behorende locatiebeleid voor kantoren. Uitgangspunt voor Schinkelkwartier is dat de functie parkeren zoveel mogelijk in gebouwde voorzieningen op eigen terrein wordt gerealiseerd. Op basis van de vigerende parkeernormen en het stedelijke uitgangspunt voor woningbouw (40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrije sector) leidt dat voor heel Schinkelkwartier tot een maximum parkeernorm van

Gegenereerd: v1.12

5

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

0,3 parkeerplaats per woning inclusief bezoekersparkeren. Monitoring op dit punt wordt belangrijk, zodat tijdig bijgestuurd kan worden. Bewoners worden daarbij uitgesloten van een parkeervergunning op straat. Als parkeren niet op het eigen terrein opgelost kan worden, vindt bezoekersparkeren van woningen op straat plaats. Straatparkeren geldt ook voor doelgroepen. Voor kantoren is de huidige parkeernorm voor Schinkelkwartier voor het grootste deel gebaseerd op de status als B-locatie. Dit komt neer op 1 parkeerplaats per 125 m2 bvo. Een uitzondering hierop is Nieuwe Meer West met een status als C-locatie. Het voornemen is om de parkeernorm voor kantoren gefaseerd aan te scherpen op basis van de ligging ten opzichte van het openbaar vervoer en de toekomstige ontwikkeling daarvan. Voor gebieden binnen een loopafstand van 400 meter van een metrostation wordt aangestuurd op aanpassing naar A-locatie, waarvoor een norm geldt van maximaal 1 parkeerplek per 250 m2 bvo. Dat is vergelijkbaar met de norm rond de stations van de Noord/Zuidlijn. Ad 1h Ontwikkelstrategie De ontwikkelstrategie voor Schinkelkwartier is gebaseerd op de situatie van een gefragmenteerd gebied waarbij ontwikkeling alleen mogelijk is als eigenaren, erfpachters en ontwikkelaars investeren. De meeste grond in Schinkelkwartier is immers al in erfpacht uitgegeven.

De ontwikkelstrategie gaat uit van voldoende wendbaarheid in programma, schaal en tempo: regisseren waar het moet en faciliteren waar het kan. Om initiatieven te kunnen faciliteren moet de gemeente waar nodig regisseren door de benodigde voorwaarden scheppen: • Het realiseren van een robuuste groen- en waterstructuur, goede verbindingen en de noodzakelijke voorzieningen om het geluid te weren; • Het scheppen van juridisch-planologische ruimte voor transformatie door gedeeltelijke dezonering van het bedrijventerrein Schinkelhaven en op maat vastgestelde nieuwe bestemmingsregelingen; • Gemeentelijke investeringen in de openbare ruimte inclusief realisatie van nieuwe infrastructuur en verlegging van kabels en leidingen; • De mogelijkheid om actief te verwerven waar dat nodig is voor het realiseren van openbare ruimte, bereikbaarheid (fietsverbindingen), een compleet woonprogramma en/of noodzakelijke maatschappelijke voorzieningen. Per deelgebied bieden we ontwikkelruimte op maat om initiatiefnemers te faciliteren. Het stedenbouwkundig kader is daarbij geen statisch eindbeeld, maar een richtinggevend kader. Het biedt volop ruimte voor nieuwe inzichten en initiatieven. Om tijdens de gebiedsontwikkeling in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden is monitoring van belang.

Daarmee wordt het mogelijk om te sturen op het behalen van de gestelde ambities, vinger aan de pols te houden en zo nodig tussentijds bij te sturen. Zo kan bijvoorbeeld worden gestuurd op het tijdig realiseren van maatschappelijke voorzieningen zoals groen, sport en scholen. Daarnaast is monitoring van belang om het OER actueel te houden, zodat dit ook als basis kan dienen voor toekomstige ruimtelijke besluiten in Schinkelkwartier. In de volgende fase wordt monitoring nader uitgewerkt in een monitoringsplan. Ad 1i Beleidsvoorkeur warmtelevering lage temperatuur Met uitzondering van Schinkelhaven ligt Schinkelkwartier in het concessiegebied waarbij alle nieuwbouw aangesloten moet worden op het bestaande stadswarmtenetwerk van Westpoort Warmte, terwijl de beoogde functies in het gebied niet om warmte op hoge temperatuur vragen. Om te komen tot een duurzame energievoorziening gaat de beleidsvoorkeur uit naar warmtelevering op lagere temperatuur. Dat kan door aansluiting op een retourleiding en/of een decentraal laag temperatuurnet, en optioneel gebruik van lokale warmte- en koudebronnen. Beslissingen over het energiesysteem worden in de volgende planfase per deelgebied genomen.

Gegenereerd: v1.12

6

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

Ad 1j Behoud van een compact afvalinzamelpunt in of nabij Schinkelkwartier Het huidige afvalinzamelpunt Henk Sneevlietweg kan niet op de huidige locatie behouden blijven. Voorwaardelijk is dat het afvalinzamelpunt in of nabij Schinkelkwartier komt. Onze voorkeur gaat uit naar ontwikkeling van een compact, circulair ambachts- en bouwmaterialencentrum. In de volgende fase gaan we actief op zoek naar een alternatieve locatie in of nabij het plangebied, waarbij de kavel gelegen op de hoek Henk Sneevlietweg / Johan Huizingalaan in beeld is. Dit is de huidige locatie van de politie. Ad 1k Nieuwe plangrens Schinkelkwartier Ten opzichte van de principenota zijn in het kader van de projectnota Schinkelkwartier de grenzen van het plangebied gewijzigd. Dit sluit aan op de gehanteerde begrenzing van het plangebied zoals opgenomen in het concept OER Schinkelkwartier en onderliggende onderzoeken, waarin de effecten van en de randvoorwaarden voor de beoogde transformatie in beeld zijn gebracht. Daarbij geldt dat alleen toekomstige plannen binnen het plangebied gebruik kunnen maken van het OER. De belangrijkste wijziging van de plangrens heeft betrekking op de locatie van de beoogde brugverbinding over de Schinkel, waarmee de aanlanding van de brug aan de oostzijde van Schinkel onderdeel van het plangebied is geworden.

Ad 1l Nieuwe namen van de deelgebieden In de principenota hadden de deelgebieden in Schinkelkwartier namen die in de praktijk tot verwarring leidden. Riekerhaven, Riekerzone en Rieker Business Park, allemaal genoemd naar de oorspronkelijke Riekerpolder, lijken te veel op elkaar, terwijl de toekomst van deze gebieden sterk verschilt in identiteit en tijd. Samen met erfpachters en gebruikers is naar alternatieven gekeken en is advies van de Commissie Naamgeving Openbare Ruimte hierbij betrokken. De nieuwe werknamen zijn als volgt: Schinkelhaven, Sloterstrip, Riekerpark, De Plantijn, Nieuwe Meer Oost en Nieuwe Meer West. Ad 1m Een inventarisatie van de volgende belangrijkste risico’s • Aankelijkheid van bereidheid van private partijen voor de gewenste transformatie De gemeente beschikt in het gebied maar beperkt over grond die nog niet in erfpacht is uitgegeven en is daardoor voor de uitvoering van de plannen aankelijk van de medewerking van een groot aantal private partijen, met name erfpachters. Hierdoor kan de transformatie vertraging oplopen. Dit vraagt om een proactieve houding vanuit de gemeente en overleg met private partijen. • Beperkingen voor woningbouw door snelweg-, spoor-, industrie-, en luchtvaartgeluid Om een aanvaardbaar woon- en leelimaat te kunnen garanderen zijn geluidmaatregelen nodig.

Als maatregelen niet tijdig kunnen worden getroffen kunnen woningbouwplannen stagneren. In de volgende fase wordt een strategisch geluidsplan opgesteld waarin de condities voor en fasering van geluidsmaatregelen nader worden uitgewerkt. Nieuwe rekenregels voor luchtvaartgeluid in het kader van de Omgevingswet kunnen tot aanzienlijke beperkingen voor woningbouw in Schinkelkwartier leiden. Deze ontwikkelingen en mogelijke gevolgen worden nauwgezet gemonitord. • Weerstand tegen introductie woningbouw in Schinkelhaven Het toestaan van woningbouw in Schinkelhaven kan weerstand oproepen bij bestaande bedrijven. Dit vraagt om een zorgvuldige afstemming met de bedrijven, waarbij uitgangspunt is om ruimte te creëren voor woningbouw zonder de bedrijfsvoering van bedrijven onevenredig te belemmeren. • Aanpassing infrastructuur met oog op verkeersafwikkeling

Gegenereerd: v1.12

7

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

Om de toekomstige bereikbaarheid van Schinkelkwartier te garanderen, zijn infrastructurele ingrepen nodig, die de belangen van omwonenden raken. Dit vraagt om overleg in een vroeg stadium om de nadelige effecten te beperken en waar nodig te compenseren. De capaciteit van de aansluiting Henk Sneevlietweg op de A10 vormt nog een aandachtspunt, dat in samenwerking met de Rijkswaterstaat wordt onderzocht en nader wordt uitgewerkt in een verkeerskundig ontwerp. • Stikstof De wet en regelgeving ten aanzien van stikstof vormt ook voor de bouw in Schinkelkwartier een risico. Het risico is beperkt, maar deze ontwikkeling moet goed worden gemonitord. • Beschikbare ambtelijke capaciteit De in deze projectnota beschreven ontwikkelstrategie en risicobeheersing vragen een grote en kwalitatief sterke inzet van de gemeente. Daar ligt een aanzienlijk risico, omdat de gemeente Amsterdam veel projecten in voorbereiding heeft en op een krappe arbeidsmarkt de benodigde capaciteit moet vinden. Dit vraagt om flexibel personeelsbeleid dat voldoende ruimte biedt om omvangrijke en complexe opgaven als Schinkelkwartier optimaal te begeleiden. Ad 2 Financiële paragraaf projectnota Schinkelkwartier De financiële paragraaf (zie GEHEIM bijlage 7) behorend bij de projectnota Schinkelkwartier schetst globaal het financiële kader voor geheel Schinkelkwartier.

Na vaststelling van de projectnota zal per deelgebied een investeringsnota met bijbehorende grondexploitatie worden opgesteld. Iedere investeringsnota zal afzonderlijk ter besluitvorming worden voorgelegd. Er zal begonnen worden met de deelgebieden Schinkelhaven, Nieuwe Meer Oost en De Plantijn. Voor de grote deelgebiedoverstijgende ingrepen, met name geluidsschermen, herprofileringen van wegen, tunnels en bruggen, zal een aparte grondexploitatie ‘Grote Werken’ worden opgesteld, die geclusterd moet worden bezien met de positieve resultaten van de deelgebied-grondexploitaties. De (her)ontwikkeling van Schinkelkwartier zal in een periode van circa 25 jaar plaatsvinden. Dat is een lange periode waarin flinke schommelingen op de vastgoedmarkt zich kunnen voordoen. Dat kan zorgen voor aanzienlijke risico’s ten aanzien van de investeringen en grondopbrengsten. In de financiële paragraaf is dan ook een risicoparagraaf opgenomen waarin een risico-inventarisatie is opgenomen en beheersmaatregelen zijn genoemd om de risico’s te monitoren en te verkleinen of weg te nemen. Voor de deelgebied-overstijgende ingrepen (Grote Werken) is een globale SSK-raming opgesteld. Voor de te maken inrichtingskosten in de deelgebieden is een globale kostenraming gemaakt op basis van kengetallen.

Er is een relatief hoog percentage onvoorzien meegenomen in deze ramingen in verband met het globale karakter van de inrichting/oppervlaktes. Aan de opbrengstenkant zijn naast de grondopbrengsten ook subsidies en bijdragen van derden opgenomen in verband met de bijdragen van andere overheidsinstanties of gemeentelijke diensten voor de aanleg van de Grote Werken, zoals herprofilering van de Henk Sneevlietweg, tunnels, de fietsbrug over de Schinkel, bruggen over de Westlandgracht en watergangen. Uitgangspunt bij deze bijdragen zijn nu erg globaal bepaald voor een aantal fondsen en subsidiepotten. Bij de grondopbrengsten is uitgegaan van lage grondprijzen aan de onderkant van de bandbreedte volgens het raamwerk grondprijzen. Op basis van voorzichtige uitgangspunten (lage kant van de bandbreedte grondprijzen) is de uitkomst circa €36,4 miljoen positief (netto contante waarde). Dit is gebaseerd op een nominaal kostenniveau van €364,o miljoen en nominaal opbrengstenniveau van €427 miljoen. Financiële risico’s zijn opgenomen in de financiële paragraaf en hebben met name betrekking op het niet behalen van de gemiddelde woninggrootte, uitblijven van bijdragen van derden, hogere kosten voor infrastructuur en openbare ruimte en stapeling van kwaliteits- en duurzaamheidseisen. Ad 3 Voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier, bekend onder plannummer 21732

Gegenereerd: v1.12

8

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

Ten opzichte van de financiële paragraaf kent de voorbereidingsgrondexploitatie gedetailleerdere ramingen van opbrengsten en investeringen omdat ze betrekking hebben op concrete bouwplannen. Uitgangspunten die gehandhaafd kunnen blijven zijn hetzelfde gebleven. Op basis van de binnenkort te verwachten opbrengsten en urgente investeringen is deze voorbereidingsgrondexploitatie opgesteld (zie GEHEIM bijlage 8). Het resultaat is berekend met de vastgestelde rente- en inflatieparameters van de gemeente. De voorbereidingsgrondexploitatie heeft een positief resultaat van € 2,3 miljoen netto contante waarde op peildatum 01-01-2021. Vooruitlopend op de verschillende investeringsbesluiten die de komende jaren worden opgesteld, wordt voorgesteld om een ‘Voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier’ te openen. Op die manier kan de gemeente alvast investeren in het gebied, waarbij er ook opbrengsten uit actuele bouwplannen kunnen worden begroot/geïnd ter dekking van de geplande investeringen. De voorbereidingsgrondexploitatie omvat een aantal projecten waarover al contractuele of vergaande afspraken met de verschillende erfpachters zijn gemaakt en waar met grote mate van zekerheid binnen komende jaren aanzienlijke grondopbrengsten worden verwacht.

De gemeente zal bij deze ontwikkelingen kosten moeten maken voor onder andere bouwrijp maken, verleggen van kabels en leidingen, maaiveld en een deel van de (voorbereidings)kosten voor de akoestische maatregelen en de voorbereidingsfase van de brug over de Schinkel. Het betreft meerdere projecten op verschillende plekken in Schinkelkwartier zoals woningbouw op het parkeerterrein naast het hotel Corendon, de ontwikkeling van B@Home aan de Johan Huizingalaan en de gerealiseerde uitbreiding van Shurgard. Geprobeerd wordt de voorinvesteringen gelijk op te laten gaan met de opbrengsten, zodat er altijd voldoende dekking is. Naast de genoemde projectgebonden kosten en opbrengsten worden in deze voorbereidingsgrondexploitatie voorbereidingskosten opgenomen die niet alleen verband houden met deze projecten, maar die nu nodig en voorwaardelijk zijn om de transformatie en verdichting van Schinkelkwartier te activeren, te weten: een autovrije fietsroute in het verlengde van de Sloterweg, geluidschermen langs snel- en spoorwegen voor een aanvaardbaar woon- en leelimaat en de fiets- en voetgangersbrug over de Schinkel. De inhoudelijke onderbouwing en het stedenbouwkundig kader behorende bij de voorbereidingsgrondexploitatie staan in de projectnota Schinkelkwartier. De investeringsnota met bijbehorende kredietaanvraag bestaat slechts uit de financiële vertaling hiervan.

Zodra alle investeringsnota’s zijn vastgesteld die betrekking hebben op (een deel van) Schinkelkwartier, zal de voorbereidingsgrondexploitatie worden afgesloten. Tot die tijd kan bij de actualisatie van de voorbereidingsgrondexploitatie ruimte gevonden worden om nieuwe investeringen en opbrengsten te begroten van kavels en projecten waar nog geen investeringsnota vastgesteld zijn. Ad 4 Financieel clusteren van de deelgebiedgrondexploitaties en functionele deelplan Grote Werken Deze voorbereidingsgrondexploitatie, en de nog te openen deelgrondexploitaties bij elke investeringsnota in de komende jaren moeten in verband met de dekking van ‘Grote Werken’, zoals infrastructuur en geluidschermen, wel financieel geclusterd blijven om zo het totale financiële resultaat voor heel plangebied Schinkelkwartier te monitoren. We vragen expliciet aan de raad om dit geclusterd te presenteren voor een eenduidig beeld over de financiële haalbaarheid van het hele programma en investeringen in Schinkelkwartier. Ad 5 Grondexploitatiegrens De grondexploitatiegrens is aangegeven in voorbereidingsgrondexploitatie. Voor het openen van een grondexploitatie moet de begrenzing van het gebied waar alle kosten en opbrengsten uit voortkomen worden aangegeven en worden vastgelegd door de raad. Ad 6 Ten laste van het Vereveningsfonds brengen van uitgaven van € 14,6 miljoen (prijspeil 2021)

Gegenereerd: v1.12

9

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

De totale investeringen in de voorbereidingsgrondexploitatie staan begroot op nominaal € 14,6 miljoen (prijspeil 2021). De raad wordt gevraagd dit uitvoeringskrediet goed te keuren zodat de uitgaven kunnen worden gedaan aan het bouwrijp maken en inrichten van de openbare ruimte bij concrete bouwprojecten B@Home, IBM en woningbouw naast hotel Corendon, tijdelijke inrichting, civiele constructies, verwerving in met name Schinkelhaven en voorbereidingskosten voor de aanleg van geluidsschermen en voor de brug over de Schinkel. Ad 7 Mogelijkheid om nieuwe nog onbekende opbrengsten en investeringen, toe te voegen aan de voorbereidingsgrondexploitatie De voorbereidingsgrondexploitatie is voor de komende jaren een dynamisch instrument waarbij nieuwe opbrengsten uit transformatie initiatieven en nieuwe concrete bouwplannen evenals nieuwe benodigde investeringen kunnen worden begroot, omdat er voor de deelgebieden nog geen Investeringsnota en deelgrondexploitatie is vastgesteld. Dat gebeurt dan onder de voorwaarde dat dit niet leidt tot een negatief (eind)resultaat. Daarnaast wordt dit punt apart genoemd omdat bij het toevoegen van nieuwe investeringen en opbrengsten lijkt alsof de scope aangepast wordt en dus een herziening van de grondexploitatie als apart besluitvormingsproces moet worden gezien.

In het grotere geheel van het geplande bouwprogramma voor heel Schinkelkwartier of in het betreffende deelgebied is dat dus niet zo. Om dit te voorkomen wordt voorgesteld om de raad het college deze mogelijkheid te bieden en de jaarlijkse verantwoording van de voorbereidingsgrondexploitatie via het actualisatieproces bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties te laten plaatsvinden. Ad 8 Tussentijdse winstneming uit de voorbereidingsgrondexploitatie reserveren voor de vervolgfasen Schinkelkwartier Deze voorbereidingsgrondexploitatie is voorloper van de nog te openen deelgrondexploitaties en investeringsnota’s van de deelgebieden in Schinkelkwartier te beginnen in Schinkelhaven, Nieuwe Meer Oost en De Plantijn. De verwachting is dat binnen 5 jaar voor alle zes deelgebieden een investeringsbesluit ter goedkeuring aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Vanuit regelgeving is dit wel een zuivere grondexploitatie waarop dan ook tussentijdse winstneming moet worden toegepast. Om te voorkomen dat winsten uit deze grondexploitatie een andere bestemming krijgen, wordt gevraagd om deze winsten te reserveren voor de komende deelgrondexploitaties en functionele deelplan Grote Werken. Vooral voor de laatstgenoemde is de reservering van de tussentijdse winsten van cruciaal belang om de enorme hoeveelheid investeringen gedekt te krijgen.

Ad 9 De uitkomsten van de financiële risicoanalyse De risicoanalyse is onlosmakelijk verbonden met de voorbereidingsgrondexploitatie. Als belangrijkste risico’s zijn benoemd hogere verwervingskosten, kosten voor bouwriijp maken, vertraagde en/of lagere opbrengsten uit herziening erfpacht en nog niet begrote investeringen in bijvoorbeeld geluidsmaatregelen bij de bouwplannen. Het risicobedrag wordt ingeschat op totaal € 2,4 miljoen. Ook bij de concrete opgenomen bouwplannen en urgente investeringen in de voorbereidingsgrondexploitatie zijn risico’s verbonden. De projectorganisatie stuurt door middel van beheersmaatregelen op het beperken of opheffen van deze risico’s. Ad 10 Geheimhouding Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd op de financiële paragraaf (bijlage 7) en de voorbereidingsgrondexploitatie (bijlage 8) bij deze voordracht en van het verzoek aan de

Gegenereerd: v1.12

10

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

Vooruitlopend op de Investeringsnota’s van de zes deelgebieden en Grote Werken is verspreid over het hele plangebied al tal van initiatieven gaande, waarbij een aantal al in vergevorderd stadium is (al uitvoering van uitbreidingen gaande) en gesloten afsprakenbrieven voor nieuwe bouwplannen. Uit deze bouwplannen komen grondopbrengsten voort die ter dekking dienen voor planontwikkeling, planbegeleiding en investeringen in bouwrijp maken, aanpassingen aan openbare ruimte enz. Al deze binnenkort te realiseren opbrengsten en te maken kosten zijn vervat in de voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier met plannummer 21732. De raad wordt gevraagd om deze grondexploitatie te openen met een eerste geprognosticeerd resultaat netto contant van € 2,3 miljoen op peildatum 1-1-2021. Aangezien deze voorbereidingsgrondexploitatie een instrument is waarbij de komende jaren (bij de actualisatieronde) meer opbrengsten en investeringen voor bouwplannen en openbare voorzieningen kunnen worden toegevoegd is er niet gemonitord of bepaald hoe er voldaan wordt aan bijvoorbeeld de groen- en sportnorm en budget voor kunst in de openbare ruimte. Dit wordt geanalyseerd en verantwoord in de komende investeringsnota’s van elk van de deelgebieden.

Voor meer toelichting en onderbouwing over de voorbereidingsgrondexploitatie en de opgenomen budgetten wordt verwezen naar de geheime financiële toelichting voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier. Consequenties gedekt? ja Overige toelichting: Gezien het geheime karakter wordt voor de inhoudelijke financiële informatie verwezen naar de bijgevoegde financiële paragraaf projectnota Schinkelkwartier en financiële toelichting voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier. Conclusie: De financiële haalbaarheid bij de projectnota Schinkelkwartier is geprognosticeerd op een positief resultaat van € 36,4 miljoen netto contante waarde per 1-1-2021. Het resultaat netto contante waarde van de te openen voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier bedraagt € 2,3 miljoen positief op peildatum 1-1-2021. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

Zie toelichting op beslispunt 10

Welke stukken treft u aan

Gegenereerd: v1.12

11

Gemeenteraad

VN2021-031879 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-136313

01 Advies stadsdeelbestuur Nieuw West - Schinkelkwartier.pdf (pdf)

AD2021-136312

02 Nota van beantwoording Advies Nieuw West - Schinkelkwartier.pdf (pdf)

AD2021-136314

03 Advies stadsdeelbestuur Zuid - Schinkelkwartier.pdf (pdf)

AD2021-136315

04 Nota van beantwoording Advies Zuid - Schinkelkwartier.pdf (pdf)

AD2021-136316

05 Nota van beantwoording en wijzigingen projectnota Schinkelkwartier.pdf (pdf)

AD2021-136317

06 Projectnota Schinkelkwartier.pdf (pdf)

AD2021-136318

07 GEHEIM Financiele Paragraaf Projectnota Schinkelkwartier.pdf (pdf)

AD2021-136319

08 GEHEIM Voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier.pdf (pdf)

AD2021-136320

Externe bijlage bij 06 Kansenkaart Innovatiedistrict Nieuwe Meer.pdf (pdf)

AD2021-122122

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Directie G&O, Frank Karssing (PMB), f.e.karssing@amsterdam.nl, 06-22933246 Assistentprojectmanager, Sebastiaan Borghans, s.borghans@amsterdam.nl, 06 12934948

Gegenereerd: v1.12

12