0. Raadsvoordracht AAV

Nummer < automatisch > Directie

< automatisch >

Voordracht voor de Raadsvergadering van 19 juli 2023

Portefeuille Agendapunt Datum besluit

Volkshuisvesting en Woningbouw < automatisch > College van B en W 13 juni 2023 Onderwerp

Vaststellen Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1.

De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (hierna: AAV), vast te stellen zoals opgenomen in bijlage 1, met inachtneming van de nota van beantwoording (bijlage 2), de adviezen van de dagelijks besturen (bijlage 3) en de reactiebrief op deze adviezen (bijlage 4), met als belangrijkste punten: a) de volgende zeven doelen:  Doel 1 Meer woningen  Doel 2 Betaalbaarder wonen  Doel 3 Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben  Doel 4 Passender wonen  Doel 5 Duurzamere woningen van goede kwaliteit  Doel 6 Betere positie van Amsterdammers  Doel 7 Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen. b) Aan deze doelen zijn acties gekoppeld die zich met name richten op de komende periode, tot en met 2027. In 2027 wordt een aanpak voorbereid voor de volgende periode, op basis van evaluatie van de ingezette acties.

c) Vanwege de schaarste aan woningen en andere middelen zijn er keuzes gemaakt en prioriteiten gelegd, de meest in het oog springende:  De AAV richt zich op Amsterdammers die de gemeente het meest nodig hebben;  In de AAV staat de keuze ruimte te gaan bieden aan meer woonplekken in de bestaande woningvoorraad;  De AAV bevat een grote inzet op doorstroming om zoveel mogelijk mensen een passende woning te bieden;  De AAV introduceert nieuwe woon-zorgconcepten vanwege de toenemende vergrijzing en zorgvraag op woningen;  Met het grootschalig isolatieoffensief worden bewoners en woningeigenaren gestimuleerd en begeleid om structureel energie te besparen en er wordt gehandhaafd op de woningkwaliteit van Amsterdamse woningen;  Er is gekozen voorlopig geen nieuwe voorrangsregelingen in te voeren voor sociale huurwoningen en bestaande regelingen te evalueren wanneer de eerste effecten van de nieuwe woonruimteverdeling duidelijk zijn;  Regulering wordt ingezet om te zorgen dat de woningvoorraad in Amsterdam permanent wordt bewoond en bewoners worden beschermd;  Vanwege de grote schaarste zijn er ook keuzes gemaakt waar geen extra inzet op komt.

2.

De vaststelling van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting bekend te maken in het Gemeenteblad en de Woonagenda 2025 daarbij in te trekken, met inwerkingtreding de dag na bekendmaking (bijlage 5).

Wettelijke grondslag

Artikel 42, Woningwet, lid 1 De gemeenteraad stelt een woonvisie vast, waarin het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid voor ten hoogste de eerstvolgende vijf kalenderjaren is neergelegd. De gemeente voert overleg daarover met andere gemeenten, voor zover die gemeenten daarbij een rechtstreeks belang hebben. Bestuurlijke achtergrond

In het Amsterdams Akkoord 2022 - 2026 staan onder andere de volgende zinnen bij de paragraaf over Volkshuisvesting, Woningbouw en Ruimtelijke Ordening: ‘Het bestrijden van de wooncrisis blijft topprioriteit en dus zijn betaalbare woningen in het sociale en middensegment hard nodig. Daarom grijpen we alle middelen aan om te zorgen dat woningen betaalbaar blijven via regulering van de woningmarkt. Een woning is om in te wonen en niet om geld aan te verdienen. Wonen is een recht, daarom spreken we van volkshuisvesting.’ De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting geeft invulling en uitvoering aan het Amsterdams Akkoord 2022 – 2026. Op 1 januari 2022 is de Woningwet gewijzigd. Sindsdien is het verplicht dat alle gemeenten een woonvisie hebben die vijf jaar beslaat. Het opstellen van een woonvisie door de gemeente is van belang omdat woningcorporaties dan naar redelijkheid een bijdrage moeten leveren aan de uitvoering ervan. Een woonvisie is de inzet van een gemeente voor samenwerkingsafspraken met woningcorporaties. De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is de woonvisie van de gemeente Amsterdam. Per 1 januari 2024 zijn gemeenten ook verplicht om een woonzorgvisie te hebben. De woonzorgvisie van Amsterdam is geïntegreerd in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting.

De woonzorgopgave is in kaart gebracht en voor de verschillende groepen, zoals ouderen en mensen met zorg aan huis, worden nieuwe woonoplossingen aangekondigd zoals geclusterd wonen en woonzorgcirkels in de wijk. Het Rijk werkt aan een wijziging van de Huisvestingwet 2014 en stelt voor daarin op te nemen dat gemeenten bij vaststelling van een huisvestingsverordening verplicht worden in een woonvisie te hebben onderbouwd waarom maatregelen nodig zijn en hoe deze onevenwichtige gevolgen van schaarste aan woonruimte tegen te gaan. De woonvisie wordt daarmee ook een belangrijke schakel om de huisvestingsverordening te kunnen vaststellen. In de Woningwet is tevens bepaald dat een gemeente overleg dient te voeren met regiogemeenten over een nieuwe woonvisie en in de aanpassingen Huisvestingswet 2014 wordt voorgesteld dat provincies een adviesrol hebben. Het voorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is op 23 februari 2023 toegelicht en besproken in het portefeuillehoudersoverleg Wonen en Bouwen MRA en de regiogemeenten zijn uitgenodigd te reageren. Regiogemeenten hebben niet nader gereageerd. De provincie Noord-Holland is middels een brief geïnformeerd over het voorstel en uitgenodigd te reageren. Hier is geen reactie op ontvangen.

Tot slot is de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting een uitwerking van het onderdeel Wonen in de omgevingsvisie. Onderbouwing besluit

Ad 1 De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (hierna: AAV) vast te stellen, zoals opgenomen in bijlage 1, met als belangrijkste punten: Het recht op wonen staat sterk onder druk. Er is een grote schaarste aan woningen, terwijl Amsterdam als woon- en vestigingsstad onverminderd populair blijft. In alle segmenten is de balans tussen vraag en aanbod verstoord. In het sociale segment is deze verstoring het grootst. Daarnaast vinden door de oververhitting van de woningmarkt steeds meer misstanden bij verhuur plaats. En ondanks renovaties is de kwaliteit en duurzaamheid van een substantieel deel van de woningvoorraad onvoldoende. Ondertussen verandert de wereld in hoog tempo op tal van terreinen. De bevolking vergrijst. Hierdoor neemt de vraag naar (zwaardere) zorg toe. De klimaatcrisis benadrukt het belang van verduurzaming en de oorlog in Oekraïne leidt tot een nog hogere druk op de toch al schaarse woonplekken. De AAV grijpt alle middelen aan om deze wooncrisis het hoofd te bieden. Amsterdam wil een stad zijn waarin iedereen in alle delen van de stad kan wonen met betaalbare, goede en duurzame woningen. De inzet in de AAV gaat over het hele woondomein in Amsterdam: over nieuwbouw en de bestaande bouw, en het gaat om meer dan alleen een woning: het gaat ook over woningkwaliteit en over leefbaarheid in wijken en buurten.

Veel huisvestingsproblemen grijpen in elkaar en vragen om een integrale blik. Het kost veel tijd om het tij te keren. Daarom kijkt de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting verder vooruit. De stip op de horizon staat in 2040 met als missie “Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad.” De AAV bevat zeven doelen en daaraan gekoppelde acties die zijn gericht op het realiseren van deze missie. De acties worden vooral de komende periode ingezet, tot en met 2027. In 2027 wordt een aanpak voorbereid voor de volgende periode, op basis van evaluatie van de ingezette acties. De AAV is ook een wettelijk verplicht beleidsdocument op grond van de Woningwet. Het is de woonvisie van de Gemeente Amsterdam waarop de woningcorporaties een bod uitbrengen voor hun bijdrage aan de uitvoering van het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente. De AAV en het bod van de corporaties moeten leiden tot nieuwe samenwerkingsafspraken tussen gemeente, corporaties en huurders, voor de periode 2024 – 2027. De woonzorgvisie van Amsterdam, ook een vereiste van het Rijk, is geïntegreerd in deze AAV. Hiervoor is de woonzorgopgave in kaart gebracht door Companen (bijlage bij de AAV). Voor de verschillende doelgroepen, zoals ouderen en mensen met zorg aan huis, zijn nieuwe woonoplossingen uitgewerkt.

Vanwege de schaarste aan woningen en andere middelen heeft het college in dit voorstel keuzes gemaakt en prioriteiten gelegd. De meest in het oog springende: • De AAV richt zich op Amsterdammers die de gemeente het meest nodig hebben: mensen in een kwetsbare situatie, mensen met een laag- en middeninkomen, ouderen en gezinnen uit deze inkomensgroepen;

Voor huishoudens met een laag- of middeninkomen wordt het steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden in Amsterdam. Meer dan ooit moet de gemeente zich daarom inzetten voor een vergroting van de voorraad in het sociale en middeldure huursegment. Op dit moment is er niet genoeg aanbod aan sociale huurwoningen om te voldoen aan de vraag. Met de snelle groei van het aantal huishoudens in Amsterdam wordt, bij een gelijkblijvend aandeel lage inkomens (48,8%), het tekort aan sociale huurwoningen in 2040 vele malen groter. Een groot deel van de voorraad particuliere sociale huurwoningen zal vroeg of laat echter uit het sociale huursegment verdwijnen: veel eigenaren kunnen, gezien het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS), woningen bij wijziging van huurcontract omzetten naar de middeldure of vrije sector. Deze ontwikkelingen vragen om toevoeging van sociale huurvoorraad en bescherming van de huidige sociale huurvoorraad. Sociale huurwoningen in eigendom van corporaties zijn over een lange periode gegarandeerd betaalbaar en spelen een belangrijke rol in het huisvesten van kwetsbare groepen. Om die reden is het van belang dat zoveel mogelijk nieuwbouw in de sociale huur wordt ontwikkeld en/of wordt verhuurd door een woningcorporatie.

Bij nieuwbouw van sociale huur gaat het weliswaar, vergeleken bij de gehele woningvoorraad, om een relatief kleine toevoeging van woningen, maar het is wel een heel belangrijke toevoeging. Het voorziet niet alleen in de behoefte van woningzoekende Amsterdammers maar het draagt ook bij aan de grote opgave om voor kwetsbare groepen voor een passend huis te zorgen. Maar zoals gezegd gaat het om meer dan nieuwbouw alleen. Om de sociale voorraad te laten groeien, moeten er ook minder woningen geliberaliseerd én minder sociale huurwoningen van corporaties verkocht worden. Hierover wil het college scherpe afspraken maken met corporaties. De inzet van het college voor de nieuwe samenwerkingsafspraken met corporaties is dat de corporaties geen sociale huurwoningen verkopen tenzij er heel duidelijke volkshuisvestelijke redenen zijn. Dit betekent dat het college wil afspreken geen sociale huurwoningen te verkopen in de stad als geheel en aanvullende duidelijke afspraken wil maken over de “tenzij”. Ook in het middeldure segment zijn de tekorten groot. De gemeente heeft zich de afgelopen jaren hard gemaakt om zoveel mogelijk middeldure huurwoningen toe te voegen door nieuwbouw. Het uitgangspunt 40-40-20 bij nieuwbouw is hier belangrijk voor en wordt voortgezet.

Als de nieuwe wetgeving van het Rijk met huurprijsregulering voor het middensegment wordt aangenomen gaat dit voor Amsterdam wezenlijk verschil maken. In de AAV staat het voorstel om ook te zorgen dat deze woningen bij huishoudens met een middeninkomen die erop zijn aangewezen terecht komen. In de AAV wordt de keuze gemaakt 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen te blijven reserveren voor de huisvesting van mensen in een kwetsbare situatie. Vanwege het grote tekort aan woningen wordt de huidige afbakening van de groep mensen in een kwetsbare situatie, afgezien van de meest kwetsbare groep economisch daklozen en Amsterdammers met een bepaalde Openbare Orde en Veiligheidsachtergrond, niet uitgebreid. De reden hiervoor is dat deze groepen te maken hebben met complexe (psychische) problematiek die, zonder duurzame woonplek, een zwaar risico geeft tot verdere verslechtering van hun situatie en hulpvraag. Na twee jaar wordt de toevoeging van deze twee groepen geëvalueerd. De gemeente, woningcorporaties en zorgaanbieders hebben een succesvolle samenwerking opgezet met het programma Huisvesting kwetsbare groepen. De komende jaren wil het college deze samenwerking continueren en uitbreiden. Ook wil het college met zorgaanbieders en betrokken gezinnen verkennen welke woonvormen in de stad nodig zijn voor gezinnen met kinderen met een lichamelijke beperking. Om dakloosheid zoveel

mogelijk uit te bannen worden de ‘aanpak dakloosheid’, ‘vroeg eropaf’ en ‘geregelde betaling’ voortgezet. Amsterdam zet voor huisvesting van kwetsbare mensen ook nadrukkelijk in op regionale en landelijke verdeelafspraken over de uitstroom van de opvang. Een landelijke verdeelafspraak over de huisvesting van kwetsbare bewoners zal zorgen voor een betere verdeling van de huisvesting over het hele land en moet ervoor zorgen dat mensen sneller geholpen worden. Er is ook een tekort aan rolstoelwoningen in de stad. Amsterdam kent een subsidieregeling voor het bouwen van en verbouwen tot rolstoelwoningen. Voor deze regeling zijn door het college nieuwe subsidiemiddelen gereserveerd. Daarnaast zet het college in op de volgende afspraken met corporaties: - Geen verkoop van rolstoelwoningen van woningcorporaties in het sociale, middeldure of vrije segment. - Toepassen van voorwaardelijke huurcontracten voor rolstoelwoningen naar gelang passende bewoning door het huishouden. Zie nadere toelichting hierop bij onderdeel 2.e. In de AAV is in hoofdstuk 7.3 de algehele vraag aan corporaties opgenomen om bij te dragen aan de Amsterdamse Volkshuisvesting. 

In de AAV staat de keuze ruimte te gaan bieden aan meer woonplekken in de bestaande woningvoorraad. Een woonplek is bijvoorbeeld een kamer of een woning met een gedeelde badkamer en/of keuken, maar kan ook inwoning zijn (hospita). Dit is nodig totdat de wooncrisis beteugeld is;

In deze tijden van schaarste is het belangrijk om alle beschikbare woonoppervlakte optimaal te benutten. In de AAV staat daarom de keuze ruimte te bieden aan meer woonplekken in de bestaande woningvoorraad. Een woonplek is bijvoorbeeld een kamer of een woning met een gedeelde badkamer en/of keuken, maar kan ook inwoning zijn (hospita). Dit is nodig totdat de wooncrisis beteugeld is. Meer woonplekken kunnen gecreëerd worden wanneer mensen samenwonen met gedeelde voorzieningen. De gemeente gaat daarom nieuwe woonconcepten ontwikkelen om meer woningen met gedeelde voorzieningen te realiseren. Doelgroepen hiervoor zijn bijvoorbeeld ouderen, jongeren en kwetsbare groepen. Daarnaast wordt het woningdeelbeleid herzien om - binnen de quota - meer ruimte te bieden. Zie hierover meer in onderdeel 2.a. • De AAV bevat een grote inzet op doorstroming om zoveel mogelijk mensen een passende woning te bieden; In de AAV is het streven opgenomen dat in 2040 alle Amsterdammers een woning hebben die past bij hun zorgvraag en levensfase. Dat betekent dat de gemeente er voor moet zorgen dat mensen gemakkelijker kunnen verhuizen. Er komen weinig woningen vrij die geschikt zijn voor gezinnen en ouderen wonen soms lang alleen in een groot huis.

Met verhuisregelingen, persoonlijke en praktische ondersteuning, actieve benadering en aantrekkelijk nieuw woningaanbod in de buurt voor ouderen en mensen die afhankelijk zijn van zorg aan huis wil het college mensen stimuleren een grote woning te verruilen voor een nieuwe passende woning. De nieuwe concepten voor ouderen en mensen met een zorgvraag worden in de alinea hieronder nader toegelicht. In de nieuwbouw is de nieuwe werkwijze van gebiedsgericht programmeren uit het Woningbouwplan 2022-2028 belangrijk voor doorstroming door te zorgen voor gericht aanbod voor ouderen en gezinnen.

• De AAV introduceert nieuwe woon-zorgconcepten vanwege de toenemende vergrijzing en zorgvraag op woningen; - Nieuwe geclusterde woonvormen ontwikkelen voor ouderen en kwetsbare groepen. Binnen het programma Huisvesting kwetsbare groepen wil het college met woningcorporaties en zorgaanbieders samenwerken om alternatieve woonvormen voor kwetsbare groepen te ontwikkelen. Denk daarbij aan onder andere kleinschalige tussenvoorzieningen, geclusterde woningen of woonplekken met gedeelde voorzieningen en time-out voorzieningen. Binnen geclusterde woonvormen wonen ouderen of andere groepen zelfstandig in nabijheid van voorzieningen en zorg, met gezamenlijke ontmoetingsruimtes. In deze geclusterde woonvormen staat aandacht en praktische steun voor elkaar centraal. Zorg kan er efficiënt georganiseerd worden. Voorgesteld wordt de intentieovereenkomst ‘Geclusterd Wonen voor Ouderen in Amsterdam’ daarom voor te zetten en verder uit te bouwen en onderzocht wordt hoe geclusterd wonen voor andere groepen uitkomst kan bieden. - Woonzorgcirkels en Lang leven thuisflats Niet iedereen kan en wil samen in een woongemeenschap wonen. Daarom zet de AAV ook in op de zogenaamde woonzorgcirkels (ook thuisbuurten genoemd), waarbij rondom voorzieningen, zoals inlooppunten en 24-uurs zorgvoorzieningen, woningen worden gereserveerd voor Amsterdammers met een zorgvraag.

Dit wil het college allereerst inzetten op de wijken waar de grootste winst te behalen is: de kwetsbare buurten, waar een relatief groot deel van de bevolking een zorg/ondersteuningsvraag heeft, het voorzieningenniveau relatief laag is en gelijktijdig relatief veel woningen staan die nog aanpasbaar te maken zijn voor Amsterdammers met een lichamelijke beperking. Er wordt ingezet op het uiterlijk realiseren van 6 tot 8 woonzorgcirkels in 2027. De gemeente, woningcorporaties en zorgaanbieders moeten in woonzorgcirkels gaan werken met directe buurtgerichte toewijzing van woningen. De ruimte voor het realiseren van geclusterde woningen in de nieuwbouw is beperkt. Daarom moet er ook in de bestaande voorraad een verandering plaatsvinden. Dit kan met een zogenoemde Lang Leven Thuisflat. In een Lang Leven Thuisflat werken de woningcorporatie (eigenaar), een zorgpartij en een welzijnsorganisatie samen met bewoners aan een omgeving en aan diensten om ouderen te faciliteren om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen. Partijen zorgen voor zorg en ondersteuning in nabijheid, voorlichting, vroegsignalering en de fysieke toegankelijkheid en veiligheid in en om de flat.

Om zorg in nabijheid voor de hele flat te kunnen organiseren, wordt een deel van de woningen toegewezen door de zorgpartij voor intermediaire verhuur en hierdoor is een minimale zorgomvang gegarandeerd waar omheen een zorgpartij haar zorgteam kan organiseren. • Met het grootschalig isolatieoffensief worden bewoners en woningeigenaren gestimuleerd en begeleid om structureel energie te besparen en er wordt gehandhaafd op de woningkwaliteit van Amsterdamse woningen; Met het grootschalige isolatieoffensief worden bewoners en woningeigenaren gestimuleerd en begeleid om structureel energie te besparen. Het isoleren van een woning is ingrijpend voor bewoner en eigenaar en het vraagt vaak om grote investeringen en veranderingen aan woningen. Belangrijk hierbij is de isolatieopgave met corporaties versneld wordt opgepakt, dat particuliere en commerciële verhuurders hun energielabels verbeteren, dat de vveaanpak uitgebreid wordt en dat ook eigenaar-bewoners met lagere inkomens mee kunnen

met de isolatieopgave. • Er is gekozen voorlopig geen nieuwe voorrangsregelingen in te voeren voor sociale huurwoningen en bestaande regelingen te evalueren wanneer de eerste effecten van de nieuwe woonruimteverdeling duidelijk zijn. Voor het aanstaande middensegment op grond van het Wetsvoorstel betaalbare huur worden in de AAV wel voorrangsregels aangekondigd; Door de vele verschillende voorrangsregelingen voor de sociale huur komen steeds minder woningen beschikbaar voor mensen die niet voldoen aan de specifieke voorwaarden maar op basis van hun inkomen wel aangewezen zijn op een sociale huurwoning. In de AAV is de keuze ingezet om daarom voorlopig te stoppen met het invoeren van nieuwe voorrangsregelingen voor de sociale huur. De bestaande regelingen worden herzien zodra de eerste effecten van de nieuwe woonruimteverdeling duidelijk zijn. Dit betekent ook dat de huidige voorrangsregeling voor het onderwijs, de zorg en de politie gecontinueerd wordt maar niet verder uitgebreid. Elke toevoeging van een nieuwe beroepsgroep vergroot namelijk het probleem voor andere beroepen buiten de regeling. Met het Wetsvoorstel betaalbare huur gaat voor een deel van de bestaande voorraad huurwoningen in Amsterdam een gereguleerde middeldure huur gelden. Het is aan gemeenten om hier met een huisvestingsvergunningplicht voorrang voor middeninkomens aan te koppelen.

In de AAV staat het voornemen om dit te gaan doen met één aanvullende voorrangsregel, namelijk voor huishoudens die een sociale huurwoningen achterlaten. Op die manier wil het college doorstroming stimuleren. • Regulering wordt ingezet om te zorgen dat de woningvoorraad in Amsterdam gebruikt wordt voor permanente bewoning en bewoners worden beschermd met handhaving op overlast en regels, o.a. voor verhuur uit de Wet goed verhuurderschap en de dwingende sociale en middeldure huurprijzen uit het Wetsvoorstel betaalbare huur; In deze tijd waar zoveel mensen op zoek zijn naar een woning in Amsterdam is het nodig dat de hele woningvoorraad van Amsterdam gebruikt wordt om in te wonen. Het is onacceptabel als woningen langdurig leegstaan of onrechtmatig worden verhuurd aan toeristen. Regulering en handhaving zijn daarom belangrijk. Het beleid met strakke regels en handhaving om te zorgen dat woningen worden gebruikt om in te wonen wordt geïntensiveerd en aangevuld. De aanpak van leegstand wordt middels toezicht en handhaving op basis van de nieuwe Leegstandverordening geïntensiveerd. Hiernaast staat in de AAV dat het kunnen hebben van een tweede woning in Amsterdam beperkt wordt zodat meer woningen in Amsterdam duurzaam bewoond worden. Hiervoor worden, rekening houdend met bestaande gevallen, nieuwe regels voorbereid.

Het beperkende beleid voor toeristische verhuur van woningen wordt voortgezet en tevens aangevuld in de AAV. Met een escalatieladder wordt duidelijk gemaakt bij welke omstandigheden (op basis van vooraf vastgestelde objectieve cijfers) nieuwe beperkende maatregelen worden genomen. Hierbij worden de juridische kaders die hiervoor gelden in acht genomen waardoor eerst minder vergaande maatregelen worden genomen en pas als laatste verbodswijken. Het aantal Bed & Breakfasts in de stad beperken we met wijkquota. Zo voorkomen we dat potentiële woonplekken aan toeristen worden verhuurd. De schaarste aan woonplekken wordt minder wanneer eigenaren de ruimte die over is in hun woning aanbieden voor (kamer)verhuur (inwoning, hospitaverhuur) aan woningzoekenden, in plaats van aan toeristen Het college wil Amsterdamse eigenaren hier met nadruk toe uitnodigen.

Tot slot wordt er strak op toegezien dat verhuurders zich houden aan de in de Wet goed verhuurderschap gestelde normen en aan de aanstaande dwingende sociale en middeldure huurprijzen uit de Wet betaalbare huur om een zo rechtvaardig en betaalbaar mogelijke huurmarkt te creëren voor de Amsterdammers. Hiervoor wordt een apart handhavingsteam ingericht. • Vanwege de grote schaarste moeten er ook keuzes gemaakt worden waar geen extra inzet op komt. In de AAV staat daarom geen extra gemeentelijke inzet voor hoge inkomensgroepen, expats met een hoog inkomen en internationale studenten. Iedereen welkom is in deze stad, zowel hoge inkomens, expats als internationale studenten. Echter vanwege de grote schaarste heeft het college moeten prioriteren. Er is daarom gekozen om met de AAV inspanningen te richten op lage inkomens en middeninkomens en geen extra inzet te plegen voor bovengenoemde groepen. 20% van de nieuwbouw blijft echter bestaan uit koopwoningen en vrije sector huurwoningen, die toegankelijk zijn voor deze groepen. Ook blijft een groot deel van de voorraad en het aanbod toegankelijk voor deze hoge inkomens, expats en internationale studenten. Daarnaast blijven de huidige landingsplekken voor internationale studenten behouden.

Ter kennisname, wijzigingen in de AAV ten opzichte van het inspraakvoorstel: • De voorwaarde van individuele huurcontracten voor een omzettingsvergunning voor kamerverhuur wordt niet afgeschaft vanwege het zwakker maken van de huurrechtpositie in sommige gevallen en de negatieve inspraakreacties op het voorstel. Er wordt een nieuw voorstel uitgewerkt voor een mogelijke aanpassing van de regels voor woningdelen met het oog op meer woonplekken. In het inspraakvoorstel AAV stond het voorstel om de voorwaarde van individuele huurcontracten voor een omzettingsvergunning voor kamerverhuur (woningdelen) af te schaffen om een belemmering voor verhuurders om woningdelen toe te staan weg te nemen. Vanwege de gevolgen voor de huurrechten van huurders en de negatieve reacties op dit voorstel wordt de voorwaarde van individuele huurcontracten voor een omzettingsvergunning voor kamerverhuur behouden. Deze conclusie is ook in de AAV opgenomen. Er wordt een nieuw voorstel voorbereid voor een mogelijke aanpassing van de regels voor woningdelen om - binnen de quota -, onnodige belemmeringen weg te nemen en ruimte te bieden voor meer woonplekken in de bestaande woningvoorraad.

In de AAV is opgenomen dat het college het onverminderd belangrijk vindt in het woningdeelbeleid concentraties van kamerverhuur, en zo overlast voor omwonenden, te voorkomen en om de balans tussen het bewonen van grote woningen door gezinnen en ‘woningdelers’ te bewaren. Het is de bedoeling dat mogelijke nieuwe regels voor woningdelen per 1 januari 2025 ingaan. • De verhuurvergunning wordt, er vanuit gaande dat het Wetsvoorstel betaalbare huur wordt aangenomen, voorlopig niet ingevoerd omdat de meerwaarde van de aan een verhuurvergunning te koppelen voorwaarden die dan overblijven erg gering is en het college onnodige regeldruk wil voorkomen en capaciteit goed wil inzetten. De intentie van het college om huurders te beschermen tegen onrechtvaardigheden blijft fier overeind. Tegenover het niet invoeren van de verhuurvergunning staat een grote inzet om huurders te beschermen tegen slecht verhuurgedrag door handhaving van de algemene regels in de Wet goed verhuurderschap

en de inzet op handhaving op de wettelijke woningkwaliteit (waarover de tekst in de AAV is aangescherpt). In eerste instantie stond het college positief tegenover de optie van verhuurvergunning in het Wetsvoorstel goed verhuurderschap, maar gezien de uiteindelijke uitkomst van de wet komt het college vooralsnog tot de conclusie dat de inzet van capaciteit voor een dergelijke vergunning en de regeldruk niet opwegen tegen de voordelen van het instrument. De meerwaarde van aan de vergunning te koppelen voorwaarden is namelijk zeer gering ten opzichte van handhaving op geldende regels. Gedurende de inspraakperiode van de AAV is de Wet goed verhuurderschap behandeld en vervolgens ook aangenomen in de Tweede en Eerste Kamer. Dit betekent dat nu helder is wat de wettelijke mogelijkheden zijn en dat de wet in werking treedt (per 1 juli 2023). Inhoudelijk is de wet op te knippen in een verplicht deel, namelijk algemene regels, en een optioneel deel. Met de algemene regels kan de gemeente onder meer discriminatie in het selectieproces en intimidatie tegengaan en mede dankzij een succesvolle lobby zijn aan de algemene regels ook handhavingsmogelijkheden op oneigenlijk gebruik van servicekosten toegevoegd.

Als het Wetsvoorstel betaalbare huur wordt aangenomen, wordt bovendien aan de algemene regels toegevoegd dat voor zowel sociale als middeldure huur de maximale huurhoogte op grond van het woningwaarderingsstelsel dwingend is en dat gemeenten dit kunnen gaan handhaven. Het optionele deel betreft een verhuurvergunning die door gemeenten kan worden ingevoerd middels een verordening. Aan een verhuurvergunning kunnen voorwaarden gekoppeld worden over de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de algemene regels van goed verhuurderschap en over het hebben van een onderhoudsplan voor de woning. Deze eisen kunnen echter niet verder gaan dan de algemene regels al voorschrijven, waar de gemeente al op kan handhaven. Het college beschikt wat betreft onderhoud van woningen ook over dezelfde sanctiemogelijkheden via het Bouwbesluit/Woningwet als een verhuurvergunning bewerkstelligt. De invoering van een verhuurvergunning levert voor deze aspecten dus weinig meerwaarde op. Op dit moment kan aan de verhuurvergunning ook de voorwaarde worden gekoppeld dat de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel en het maximale huurverhogingspercentage (indien het een zelfstandige woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt) gehanteerd worden.

Als het Wetsvoorstel betaalbare huur door het parlement wordt aangenomen wordt deze bepaling echter overgeheveld naar de algemene regels, waardoor handhaving op te hoge huurprijzen voor alle relevante woonruimten in de gemeente mogelijk is en deze voorwaarde kan dan bovendien niet meer in een verhuurvergunning worden gesteld. Daarnaast kunnen gemeenten via de verhuurvergunning geen extra ‘eigen’ voorwaarden toevoegen of voorwaarden strenger maken. Binnen de G4 zijn Den Haag en Rotterdam voornemens de verhuurvergunning in te voeren. In Den Haag en Rotterdam wordt de verhuurvergunning ingevoerd in specifieke gebieden met een hoog percentage aan private huurwoningen en leefbaarheidsproblemen. Utrecht gaat voorlopig geen verhuurvergunning invoeren. De argumentatie daarvoor is gelijk aan de uitleg hierboven. Utrecht ziet voor nu te weinig meerwaarde in de te koppelen vergunningsvoorwaarden. Daarnaast is in Utrecht de onderbouwing op basis van leefbaarheid onvoldoende om per 1 juli 2023 een vergunning in te voeren.

Deze definitieve wettelijke mogelijkheden met een verhuurvergunning in de Wet goed verhuurderschap en het Wetsvoorstel betaalbare huur, welke naar verwachting per 1 januari 2024 in werking zal treden, leiden nu tot de inschatting van het college dat het invoeren van een verhuurvergunningsplicht te weinig meerwaarde heeft. Het college stelt daarom voor voorlopig geen verhuurvergunning in te voeren en hier geen middelen voor te reserveren. Het college gaat de ervaringen van de andere gemeenten volgen om te kijken of het invoeren van een verhuurvergunning op een bepaalde manier ook passend en van toegevoegde waarde zou zijn in Amsterdam in de toekomst. Het niet invoeren van een verhuurvergunning neemt echter niet weg dat de intenties van het college nog altijd hetzelfde zijn. Het college verwacht ook zonder een verhuurvergunning de huurder goed te kunnen beschermen tegen slecht verhuurgedrag. Tegenover het niet invoeren van de verhuurvergunning staat een grote inzet op het proactief handhaven op onwenselijk verhuurgedrag. Zo wordt bijvoorbeeld ingezet op steekproefprojecten die discriminatie en intimidatie moeten tegengaan. Handhaving op de wettelijke vereiste minimumkwaliteit van woningen is een bestaande gemeente taak. Het gaat hierbij onder andere om het toezicht op en de handhaving van regelgeving met betrekking tot de bouwtechnische staat van bestaande woningen.

De aanpak op de woningkwaliteit draagt er mede aan bij dat bewoners in kwalitatief goede woning, gezond en veilig kunnen wonen. De gebouwkwaliteit van woningen heeft ook een hoge prioriteit in het VTH-beleid fysieke leefomgeving. Dit beleid wordt dit jaar vastgesteld. • De inzet in de AAV wat betreft tweede woningen gaat verder. Er worden, rekening houdend met bestaande gevallen, beperkende regels aangekondigd voor het kunnen hebben van een tweede woning in Amsterdam. In het inspraakvoorstel van de AAV stond dat onderzoek zou worden gedaan naar tweede woningen in Amsterdam. Vanwege de schaarste aan woningen is het echter van groot belang dat woningen in Amsterdam gebruikt worden om in te wonen. Op grond van de Huisvestingswet is een woning die niet permanent bewoond wordt bovendien onttrekking van een woning en dit kan met een vergunning met voorwaarden beperkt worden. Daarom wil het college verder gaan en na het onderzoek ter onderbouwing ook daadwerkelijk beperkende regels voor tweede woningen invoeren. Dit sluit aan bij ander Amsterdams beleid zoals de zelfbewoningsplicht in erfpachtvoorwaarden en de opkoopbescherming. Hierbij zal rekening worden gehouden met het eigendomsrecht van bestaande gevallen. Aan de AAV is een aankondiging van het invoeren van deze regels toegevoegd. Een voorstel voor de precieze uitwerking van de nieuwe regels voor tweede woningen volgt.

• Aan doel 4 Passender wonen wordt een inzet op woningruil, waarbij huurders definitief verhuizen naar elkaars woning, toegevoegd, met als inspanning om met de corporaties te bespreken op welke wijze er meer ruimte kan komen voor woningruil om doorstroom en daarmee passender wonen mogelijk te maken. In de inspraakreacties wordt aan de gemeente gevraagd inzet te plegen om woningruil beter mogelijk te maken. Gezien de bijdrage die woningruil kan leveren aan de doorstroming van woningzoekenden en passender wonen wil het college samen met de corporaties onderzoeken op welke wijze er meer ruimte kan komen voor woningruil. Onderdeel hiervan is bespreken welke criteria corporaties hanteren bij verzoeken tot woningruil en aandacht vragen voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen bij woningruil in relatie tot voorgenomen huurmaximalisatie door corporaties bij nieuwe huurovereenkomsten. Dit is in de AAV toegevoegd in doel 4 Passender wonen.

• In het inspraakvoorstel werd gesproken van het toepassen van tijdelijke huurcontracten op de zeer schaarse corporatiewoningen voor rolstoelgebruikers en grote gezinnen (minimaal 8 personen). Deze terminologie heeft tot zorgen geleid bij huurders in Amsterdam en wordt daarom aangepast. Het gaat namelijk niet om een tijdelijk contract, alleen in overleg wordt het huishouden begeleid naar een nieuwe passende woning en als het huishouden blijft aangewezen op het type woning, vanwege rolstoelafhankelijkheid bijvoorbeeld, dan kunnen de bewoners hun hele leven in de woning blijven wonen. Op grond van het Burgerlijk Wetboek is het bij rolstoelwoningen en grote gezinswoningen (minimaal 8 personen) mogelijk om het huurcontract op te zeggen als er voor het huishouden geen noodzaak meer is om een rolstoelwoning of grote gezinswoning te bewonen. Wanneer de rolstoelgebruiker bijvoorbeeld niet meer in de woning woont, kan een corporatie de woning terugvragen en daarmee vrijmaken voor de rolstoelgebruikers die hierop zijn aangewezen. In de AAV werd dit beschreven als zijnde tijdelijke huurcontracten voor rolstoelwoningen en grote gezinswoningen. Deze terminologie heeft tot onnodige extra zorgen geleid bij huurders in Amsterdam. Het gaat namelijk niet om een tijdelijk contract in de zin dat bewoners na verloop van tijd geen rechten meer hebben.

Een en ander gebeurt alleen met de juiste begeleiding naar een nieuwe passende woning en als het huishouden blijft aangewezen op het type woning, vanwege rolstoelafhankelijkheid bijvoorbeeld, dan kunnen de bewoners er hun hele leven wonen. Daarom wordt nu als terminologie gehanteerd: “voorwaardelijkheid rolstoelwoningen en grote gezinswoningen naar gelang passende bewoning” en is in de AAV verduidelijkt dat dit gepaard gaat met persoonlijke begeleiding en aanbod van een woning afgestemd op de behoefte en wensen van het huishouden dat in overleg wordt begeleid naar een passende woning. • Het voornemen is toegevoegd om te onderzoeken of de gemeente Amsterdam voor gezinnen een andere middeninkomensgrens wil hanteren vanwege de kosten voor het levensonderhoud van kinderen. In de inspraak is naar voren gekomen dat (alleenstaande) gezinnen met een inkomen net boven de inkomensgrens voor middeldure huur in verband de hoge uitgaven voor het levensonderhoud van de kinderen alsnog aangewezen kunnen zijn op middeldure woonlasten. Het belichten van dit knelpunt geeft aanleiding om in de AAV op te nemen om dit verder te onderzoeken. Amsterdam hanteert zelf een middeninkomensgrens maar de bovengrens voor het middensegment wordt door het Rijk bepaald. Voor de middeldure huur wordt hier geen rekening gehouden met de huishoudsamenstelling.

Het college wil op termijn, en indien nodig in samenwerking met het Rijk, onderzoeken of voor grote(re) gezinnen een hogere middeninkomensgrens geboden is. • Aan de lobbyagenda in de AAV is toegevoegd dat de gemeente blijft aansturen op blijvende regulering van huurverhogingen. Op 20 december 2022 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de wetswijziging die de toegestane maximale huurverhoging bepaalt van geliberaliseerde huurovereenkomsten voor een periode van drie jaar (tot 1 mei 2024). Er wordt nog gedebatteerd over de periode daarna. Aan de lobbyagenda in de AAV is toegevoegd dat de gemeente Amsterdam richting het Rijk lobbyt voor blijvende regulering van huurverhogingen. Ad 2) De vaststelling van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting bekend te maken in het Gemeenteblad en de Woonagenda 2025 daarbij in te trekken, met inwerkingtreding de dag na bekendmaking (bijlage 5).

Op 1 januari 2022 is de Woningwet gewijzigd en is een woonvisie wettelijk verplicht geworden. Op grond van de Woningwet is de houdbaarheid van een woonvisie om aan de daarin vastgelegde wettelijke verplichting te voldoen ten hoogste de eerstvolgende vijf kalenderjaren. In de AAV is mede daarom opgenomen dat in 2027 een woonvisie wordt voorbereid voor de volgende periode. Na vaststelling vervangt de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting de Woonagenda 2025 die in 2017 werd vastgesteld dus wordt met de bekendmaking in het Gemeenteblad van de AAV ook voorgesteld de Woonagenda 2025 officieel in te trekken. Het bekendmakingsformulier hiertoe is opgenomen in bijlage 5. Financiële onderbouwing

Financiële onderbouwing: Ja Hieronder de financiële onderbouwing: Doel Kosten maatregelen per doel

1 Meer woningen meer woonplekken 2 Betaalbaar wonen 3 Meer woningen voor hen die ze het meest nodig hebben 4 Passender wonen 5 Duurzaam wonen in goede woningen 6 Betere positie Amsterdammers 7 Leefbare en veerkrachtige wijken

2023

2024

2025

2026

Collegeperiode Totaal

€200.000

€445.000

€450.000

€450.000

€ 1.545.000

€700.000

€1.700.000

€1.700.000

€ 4.100.000

€50.000

€300.000

€300.000

€300.000

€ 950.000

€ 250.000

€1.250.000

€2.450.000

€2.630.000

€ 6.580.000

€50.000

€400.000

€400.000

€850.000

€ 50.000

Totale kosten AAV

€550.000

Consequenties gedekt?

Ja

€ 50.000 € 2.745.000

€ 5.350.000

€ 100.000 € 5.480.000

€ 14.125.000

Overige toelichting: De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting omvat een groot aantal maatregelen. Dit betreft nieuwe maatregelen, maar ook deels lopend werk of maatregelen waarvoor het college eerder al middelen heeft vrijgemaakt. Het merendeel van de maatregelen gaan we verder versterken en worden binnen de bestaande capaciteit uitgevoerd en zijn al gedekt in de begroting. Echter, als we het tij willen keren zullen we meer moeten doen dan enkel voortzetten van de huidige maatregelen.

Bij de voorjaarsbesluitvorming 2023 heeft het college daarom besloten voor deze collegeperiode in totaal € 10 miljoen te reserveren om uitvoering te geven aan de maatregelen uit de AAV. Dit besluit, aangevuld met € 4,1 miljoen incidentele middelen uit het coalitieakkoord voor Wonen en ten dele inzet van onderstaande bronnen maken het mogelijk om de AAV tot en met 2026 stapsgewijs te implementeren en tot uitvoering te brengen. In hoofdstuk 8 Financiën in de AAV treft u de huidige financiële inzet van het college tot en met 2026 per belangrijke maatregel in de AAV. De mogelijkheden zijn echter niet onbegrensd en daarom heeft het college wat betreft bepaalde onderwerpen ook gekozen om hier geen geld voor te reserveren en hier dus niet op in te zetten. De belangrijkste onderwerpen waarvoor door het college nu is gekozen geen geld te reserveren en geen uitvoering aan wordt gegeven zijn (dit heeft niet alleen maar te maken met financiën maar ook met een inschatting van verwachte opbrengsten t.o.v. inzet vanwege complexiteit en de slaagkans van de maatregel, dit wordt hieronder ook achter de onderwerpen toegelicht): 1. Gemeentelijke coördinatie van een aanbodplatform voor alle gereguleerde huurwoningen (zowel sociaal als middeldure huurwoningen en zowel van corporaties als van andere verhuurders).

 geraamde kosten: € 250.000 in 2024, € 1.000.000 in 2025 en € 250.000 in 2026 (cumulatief € 1,5 mln) en de slaagkans is ook erg onzeker vanwege de complexiteit en afhankelijkheid van medewerking van alle verhuurpartijen. 2. Exclusieve capaciteit handhaving opkoopbescherming (op dit moment wordt hier het handhavingsteam kamerverhuur voor ingezet).  geraamde kosten: € 0,4 mln. in 2024, 2025 en 2026 (cumulatief € 1,2 mln.) 3. Reserveren middelen voor invoering verhuurvergunning  geraamde kosten: € 0,5 mln. in 2025 en 2026 (cumulatief € 1 mln.) en mogelijkheid invoering is ook afhankelijk van het kunnen onderbouwen dat invoering van de verhuurvergunning noodzakelijk is voor het beschermen van de leefbaarheid in een gebied en het college ziet wanneer de wet betaalbare huur wordt aangenomen te weinig meerwaarde in de te koppelen vergunningsvoorwaarden. Vooral in verhouding tot de grote capaciteit die dit vraagt en de regeldruk voor verhuurders in relatie tot de effectiviteit (zie ook toelichting bij onderdeel 2.b hierboven). 4.

Reserveren middelen voor het invoeren van regels met betrekking tot ‘keep-to-let’ in het geval hier wettelijke mogelijkheden voor komen  geraamde kosten: € 50.000 in 2024, € 400.000 in 2025 en 2026 (cumulatief € 850.000) en op dit moment hebben gemeenten hier nog geen juridische mogelijkheden toe en de regering doet op dit moment ook geen wetsvoorstel om dit mogelijk te maken dus momenteel onzeker of dit zou bijdragen aan het bestrijden van de wooncrisis. De lasten in de huidige bestuursperiode zijn gedekt. Voor de structurele lasten (en uitvoering) vanaf 2027 wordt bij de tussentijdse begrotingen een voorstel gedaan of neemt het volgend college hierover een besluit. Dekkingsbronnen naast de VJN 2023 middelen voor de AAV en de € 4,1 miljoen incidentele middelen uit het coalitieakkoord voor Wonen die ook ten dele worden ingezet voor uitvoering van de AAV: • Reguliere capaciteit en reguliere begroting (dit houdt ook prioritering binnen taken Wonen in) • Geoormerkte duurzaamheidsmiddelen

• • • • •

Coalitiemiddelen Isolatieoffensief (€32 miljoen) Duurzaamheidsmiddelen Rijk en Europa Volkshuisvestingsfonds Zuidoost verduurzaming Coalitiemiddelen Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen (€18 miljoen) Coalitiemiddelen Aanpak Noord, het Nationaal Programma Nieuw West en het Masterplan Zuidoost (€60 miljoen) Rijk, via gemeentefonds: Wet goed verhuurderschap verplichte deel: € 1 miljoen per jaar Waarschijnlijk ook Rijk, via gemeentefonds: handhaven Wet betaalbare huur.

• •

Conclusie: De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

Nvt

Welke stukken treft u aan? Registratienr.

Naam

< automatisch >

< Bestandsnaam >

< automatisch >

< Bestandsnaam >

< Bijlagen moeten aan het volgende voldoen: - Lever bijlagen zoveel mogelijk in PDF aan. - Bekendmakingsbesluit van de gemeenteraad moeten in Word aangeleverd worden. - In de bijlage zelf moet een duidelijke markering opgenomen worden waardoor de gebruiker meteen ziet dat het document geheim is. Bijvoorbeeld een GEHEIM stempel of een watermerk met GEHEIM. > Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Directie Wonen, Lotte Schamp, 06-28747475, l.schamp@amsterdam.nl

1

Classificatiegegevens Classificatie

Openbaar