Raadsvoorstel Beeldkwaliteitsplan Middenwaard deelgebied 1 en herziening grondexploitatie

{{signer1}} 15/07/2025 13:15:46 CEST Signed By: Poppens, T.

ID: 7f918e79-51f1-49db-a481-771589bc1423 Auth: Scribble

{{signer2}} 15/07/2025 12:52:03 CEST Signed By: Winthorst, H.H.

RAADSVOORSTEL

ID: 7f918e79-51f1-49db-a481-771589bc1423 Auth: Scribble

Zaaknummer: Voorstel van:

Datum: Portefeuillehouder:

College van burgemeester en wethouders

Behandelend ambtenaar:

J. Lok, G. Verlaan en G. Stienen 020 540 4693 g.stienen@amstelveen.nl Stedelijke Ontwikkeling

15 juli 2025 Wethouder Floor Gordon

Onderwerp

Beeldkwaliteitsplan Middenwaard deelgebied 1 en herziening grondexploitatie Raadsbesluit

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten:

1.

2. 3. 4.

5.

6.

Het “Beeldkwaliteitsplan Middenwaard deelgebied 1” en de ‘Nota van beantwoording, Middenwaard deelgebied 1’ vast te stellen als beleidsregel conform artikel 4.81 Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 4.19 Omgevingswet. Het Beeldkwaliteitsplan Middenwaard deelgebied 1 als toetsingskader toe te voegen aan het bestaande welstandsbeleid. Het woningbouwprogramma van deelgebied 1 op te hogen van 50 naar 105 woningen, passend binnen de kaders van het geldende omgevingsplan. De “Herziening van de grondexploitatie “Middenwaard (bie)” vast te stellen, met een geprognotiseerd positief projectresultaat van € 6.641.000 per 31-12-2028, en een positief verschil van € 1.711.000 ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie zoals toegelicht in Bijlage 3 bij dit raadsvoorstel. Een budget vast te stellen voor de uitvoering van de grondexploitatie Middenwaard van € 3.879.000 aan geprognotiseerde kosten en € 7.880.000 aan geprognotiseerde opbrengsten, conform de herziene grondexploitatie (inclusief indexering en rente). De financiële consequenties van bovenstaande besluitpunten, inclusief balansmutaties, en effecten op de Vennootschapsbelasting (VpB), te verwerken in de lopende begroting 2025 en verder.

Samenvatting

Ter borging van de ruimtelijke en esthetische kwaliteit is het Concept Beeldkwaliteitsplan Middenwaard deelgebied 1 (hierna Beeldkwaliteitsplan) opgesteld (bijlage 2). Op 29 april 2025 is dit plan door het college van B&W conform Awb vrijgegeven voor participatie. Hierop is één reactie ontvangen van wijkkoepel Groenelaan, die integraal is opgenomen en beantwoord in de ‘Nota van beantwoording, Middenwaard deelgebied 1’ (Bijlage 1). Een Beeldkwaliteitsplan is juridisch gezien een beleidsregel. Met de vaststelling hiervan wordt vastgelegd dat bouwplannen (mede) worden getoetst aan de kaders uit het Beeldkwaliteitsplan, en dat de openbare ruimte conform dit plan wordt aangelegd. Na vaststelling treedt het Beeldkwaliteitplan in werking en vormt het een aanvulling op het bestaande welstandsbeleid. De grondexploitatie Middenwaard gaat uit van 50 middeldure koopappartementen met parkeren in openbaar gebied. Het huidige Omgevingsplan van de gemeente Amstelveen biedt de mogelijkheid om woningen tot 30 meter hoog te realiseren, waardoor extra woonprogramma toegevoegd kan

Pagina

2 van 5

worden. Vanuit de gemeentelijke woonambities wordt minimaal 30% sociale huur aan het programma toegevoegd. We stellen voor het totaal aantal appartementen te verhogen naar 105. Dit betreft een mix van middelduur koopwoningen (laag en hoog) en sociale huurwoningen. Voor de middeldure koopwoningen wordt parkeren in een gebouw gerealiseerd, terwijl de sociale huurwoningen gebruikmaken van parkeerplaatsen op maaiveld. Dit sluit aan bij het geldende omgevingsplan. Doel

Het doel is om een deelgebied te realiseren met een hoge ruimtelijke kwaliteit, passend bij de deelgebieden 2, 3 en 4, waar toekomstige bewoners graag wonen en verblijven. Het Beeldkwaliteitsplan beschrijft de gewenste beeldkwaliteit en dient als kader bij de tenderprocedure die de gemeente gaat voeren. Het aanpassen van de grondexploitatie Middenwaard heeft als doel om het financiële kader actueel te houden, zodat kosten, opbrengsten, planning en risico’s goed beheersbaar blijven. Prestatie

Vaststelling van het Beeldkwaliteitsplan, Middenwaard deelgebied 1 en de Nota van beantwoording, Middenwaard deelgebied 1 en herziening van de Grondexploitatie. Voorgeschiedenis en context

Beeldkwaliteitsplan: Middenwaard deelgebied 1 vormt de laatste ontwikkellocatie binnen het plangebied Middenwaard, gelegen op het voormalige A3-tracé. In het Omgevingsplan is al een woonbestemming opgenomen (met een bouwhoogte van minimaal 13 en maximaal 30 meter hoog) en een parkeerterrein op maaiveld. Om het plan kwalitatief in te vullen, passend bij de andere deelgebieden, is het bijgevoegde Beeldkwaliteitsplan opgesteld. Herziening grondexploitatie: De grondexploitatie Middenwaard omvat vier deelgebieden en wordt jaarlijks geactualiseerd via de reguliere P&C cyclus. Vanwege de mogelijkheid tot uitbreiding van het beoogde woonprogramma in deelgebied 1 en de bestuurlijke wens om minimaal 30% sociale woningbouw te realiseren, is een stedenbouwkundige studie uitgevoerd. Deze maakt een woningbouwplan mogelijk van minimaal 40 sociale huurwoningen en 65 middeldure koopwoningen. De Nota Grondbeleid 2023 stelt dat bij grote afwijkingen (programmatisch, financieel, risico’s) het college de herziene grondexploitatie gedurende het jaar voorlegt aan de raad voor besluitvorming. Omdat de huidige grondexploitatie uitgaat van 50 koopwoningen voor deelgebied 1, is een herziening van de grondexploitatie noodzakelijk. Deze wordt gelijktijdig met het Beeldkwaliteitsplan ter vaststelling aan u voorgelegd.

In 2024 heeft een herziening van de grondexploitatie plaatsgevonden met betrekking tot deelgebied 2. Deze uitgangspunten blijven gehandhaafd. Overwegingen die hebben geleid tot het voorgestelde besluit

De ontwikkeling van deelgebied 1 in Middenwaard levert een waardevolle bijdrage aan de woningopgave in Amstelveen. Er wordt ingezet op een mix van duurzame middeldure koopwoningen en sociale huurwoningen realiseren. Om de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van de toekomstige bouwplannen goed te kunnen beoordelen, is het Beeldkwaliteitsplan Middenwaard, deelgebied 1 (bijlage 2) opgesteld. Dit vormt het beleidskader voor de ontwikkeling en wordt toegevoegd aan de tenderstukken. Met de uitbreiding van het woonprogramma wordt de beschikbare ruimte optimaal benut en levert het een forse verbetering op van het resultaat van de grondexploitatie.

Pagina

3 van 5

Keuzemogelijkheden/alternatieven

Het voorliggende Beeldkwaliteitsplan is een logische voortzetting van de stedenbouwkundige visie voor Middenwaard. Het zorgt ervoor dat ook deelgebied 1 optimaal wordt ingevuld met woningbouw waarvoor duidelijke en kwalitatieve randvoorwaarden gelden. Zonder een dergelijk plan is er minder sturing op de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling binnen dit deelgebied. Participatie

Voor deelgebied 1 geldt al een vastgesteld bestemmingsplan (thans onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan), waarin de functie van het gebied is vastgelegd. Daarom is voorafgaand aan het Beeldkwaliteitsplan geen aparte participatie georganiseerd. Wel zijn omwonenden met een brief geïnformeerd en is het plan officieel bekendgemaakt. Het Concept Beeldkwaliteitsplan lag conform de Awb gedurende zes weken (van 2 mei tot en met 12 juni 2025) ter inzage. Tijdens deze periode is één reactie ontvangen van de wijkkoepel Groenelaan. De ontvangen vragen betroffen tekstuele suggesties ter verbetering en verzoeken om verduidelijking. Deze zijn beantwoord in de Nota van Beantwoording, Middenwaard, deelgebied 1 (bijlage 1). Naar aanleiding van de binnengekomen reacties zijn op een aantal inhoudelijke punten wijzigingen aangebracht. Kanttekeningen en risico’s

Tegen het Beeldkwaliteitsplan zelf staat geen bezwaar en beroep open. Die mogelijkheid bestaat pas bij de omgevingsvergunning voor de bouw. De sociale huurwoningen en de kleinere appartementen in het middeldure koopsegment leveren een lagere grondwaarde per woning op ten opzichte van de vigerende grondexploitatie. Echter de toename van het aantal woningen maakt dit verschil ruimschoots goed en betreft zelfs een verbetering van het resultaat. De combinatie van sociale woningbouw (uitgifte grond in erfpacht aan een corporatie) en middeldure koopwoningen (grondverkoop aan een ontwikkelaar) binnen één tender levert een complex vraagstuk op, dat vergt een goede en zorgvuldige voorbereiding. Financiën

De voorgestelde programmatische wijziging op deelgebied 1 is van dusdanige aard dat een herziening van de grondexploitatie aan de orde is. Wijziging woningbouwprogramma De vigerende grondexploitatie ging uit van 50 appartementen in het middeldure koopsegment (50% laag en 50% hoog) in deelgebied 1. Vanuit stedenbouw is er een studie gedaan naar de indeling van dit beoogde programma in dit deelgebied. Daaruit volgt een optimalere benutting van de ruimte, waardoor uiteindelijk circa 105 appartementen gerealiseerd kunnen worden als parkeren ook deels gebouwd opgelost wordt. Het programma betreft minimaal 40 sociale huurwoningen inclusief maaiveld parkeren (50% tot aftoppingsgrens en 50% tot liberalisatiegrens) en 65 appartementen in het middeldure koopsegment inclusief gebouwd parkeren, met een 50/50 verdeling over de categorie laag en hoog. De nieuwe appartementen in de herziene grondexploitatie zijn iets kleiner dan de appartementen in de vigerende grondexploitatie, waardoor de grondopbrengsten per appartement iets lager zijn. Daarentegen is er wel een fors hoger aantal appartementen (waaronder sociale woningen) opgenomen. Herziene grondexploitatie De herziene grondexploitatie laat een begroot projectresultaat zien van € 6,64 miljoen positief op eindwaarde 31 december 2028. Dit is circa € 1,71 miljoen hoger dan de vigerende grondexploitatie zoals opgenomen in de MPG 2025.

Pagina

4 van 5

De belangrijkste oorzaak voor het financiële verschil betreft een verhoging van de begrote grondopbrengsten met ca. € 1,2 miljoen als gevolg van het grotere woningbouwprogramma in deelgebied 1. Daarnaast levert de aanpassing van het ruimtegebruik (meer uitgeefbaar en dus minder openbare ruimte) een kostenbesparing op. De afkoopsom van de erfpachtcanon wordt over een tijdvak van 50 jaar berekend. Deze afkoopsom is opgenomen in de herziene grondexploitatie. Voor winstneming geldt de zogenaamde Percentage of Completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hierbij wordt rekening gehouden met het optreden van project-specifieke risico’s die van invloed kunnen zijn op de uiteindelijke eindwaarde. De verwachte winstneming vanaf 1 januari 2025 bedraagt op basis van de grondexploitatiebegroting, circa € 5,19 miljoen. In de grondexploitatie is tevens een weergave van de kansen en risico’s binnen de grondexploitatie opgenomen middels een Monte Carlo Analyse. De kansen en risico’s zijn inzichtelijk gemaakt in samenwerking met de projectgroep en worden periodiek geactualiseerd. De benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitatie Middenwaard (risicoprofiel) bedraagt € 594.000 nadelig.

De herziene grondexploitatie heeft gevolgen voor het projectresultaat en het ruimtegebruik. Hierdoor zijn er ook fiscale consequenties en consequenties voor de vennootschapsbelasting (taakveld 9). De financiële consequenties van bovenstaande besluitpunten, inclusief balansmutaties, en effect op de VpB worden na raadsbesluit verwerkt in de lopende begroting 2025 en verder. Voor een volledige toelichting op de herziening van de grondexploitatie wordt verwezen naar Bijlage 3 bij dit raadsvoorstel. Vervolgstappen Uitvoering en procesplanning

Na vaststelling door de gemeenteraad en na officiële bekendmaking treedt het Beeldkwaliteitsplan in werking. Vanaf dat dat moment geldt het als nieuw toetsingskader voor toekomstige bouwplannen in deelgebied. Na de vaststelling van het Beeldkwaliteitsplan en de herziene grondexploitatie worden de volgende stappen gezet: - Er wordt een Didam-publicatie voorbereid. Dit is een verplichte bekendmaking waarin wordt gemotiveerd waarom de in Amstelveen actieve woningbouwcorporatie als enige in aanmerking komt voor de realisatie van de sociale huurwoningen: - Tegelijkertijd wordt gewerkt aan een samenwerkingsovereenkomst en aan de tenderdocumenten (zoals de selectie- en gunningsleidraad met bijlagen). - Indien zich na de Didam-publicatie geen andere corporaties melden en de tenderdocumenten zijn vastgesteld door het college, kan de aanbesteding worden gepubliceerd op TenderNed. Publicatie en communicatie Het raadsvoorstel wordt na besluitvorming gepubliceerd. De toelichting in Bijlage 3 wordt niet gepubliceerd. Afhandeling van verzoeken tot openbaarmaking die worden ingediend op grond van de Woo en betrekking hebben op de genoemde bijlage zullen worden beoordeeld en afgehandeld conform de in de Woo opgenomen voorwaarden

Pagina

5 van 5

Evaluatie

Er is op dit moment geen aanleiding om de totstandkoming van het Beeldkwaliteitsplan of de herziening van de grondexploitatie te evalueren. Duurzaamheidsaspecten

Middenwaard is een wijk met hoge duurzaamheidsambities. Dat is terug te zien in de vrijstaande woningen in deelgebied 3 en 4, en in het kindcentrum dat in deelgebied 2 wordt gerealiseerd. Bij het kindcentrum wordt zoveel mogelijk ingezet op het gebruik van duurzame materialen, zoals hout en andere biobased of secundaire grondstoffen. Ook voor de woningen in deelgebied 1 worden deze ambities doorgezet. In de selectie- en gunningsleidraad worden ambities opgenomen die gericht zijn op slimme energiegebruik en op circulariteit. Bijlagen

Bijlage 1: Nota van Beantwoording Beeldkwaliteitsplan Middenwaard, deelgebied 1. Bijlage 2: Beeldkwaliteitsplan Middenwaard, deelgebied 1. Bijlage 3: Toelichting herziening grondexploitatie Middenwaard.

De secretaris,

De voorzitter,

Bert Winthorst

Tjapko Poppens

Dit document is elektronisch ondertekend. Zie de elektronische handtekening(en) rechtsboven op pagina 1