Nota van Uitgangspunten Transformatie Bovenkerkerwegzone

31-01-2023

I

Transformatie Bovenkerkerwegzone

Nota van Uitgangspunten

Aanleiding en inhoud Nota van Uitgangspunten In het Ruimtelijk Ontwikkel Perspectief 2020 (vastgesteld door de gemeenteraad in november 2020) is een aantal gebieden aangegeven waar een samenhangende gebiedsontwikkeling op basis van een Gebiedsvisie wenselijk is. De gebiedsontwikkeling aan de Bovenkerkerweg heeft daarbij voor de raad prioriteit. Dat is in een aangenomen motie vastgelegd. Voorafgaand aan deze Gebiedsvisie is deze Nota van Uitgangspunten geschreven. Het doel van een Nota van Uitgangspunten (vanaf heden de NvU) is om voor het opstarten van een Gebiedsvisie en de daaropvolgende bestemmingsplannen inzicht te hebben in de meest belangrijke thema’s binnen het gebied. Tevens hebben belanghebbenden aangegeven wat zij belangrijk vinden in de vormgeving van het gebied. Deze reacties zijn meegenomen in deze Nota van Uitgangspunten bij het bepalen van de uitgangspunten, onder andere bij de marges van de bouwvolumes, bouwafstanden en groene ruimtes. In de opvolgende Gebiedsvisie is het de bedoeling om deze marges te concretiseren in één samenhangende visie waarbij op het niveau van de bouwenvelop (lengte, breedte, hoogte bouwvolume plus ontsluitingsrichting en parkeeroplossing) voor de verschillende kavels het bouwkader wordt gegeven. De uitgangspunten die in de NvU aan de orde komen geven richting op verschillende thema’s: • Groen; • Bebouwing (o.a.

volume en hoogte); • Verkeer en mobiliteit; • Woningbouwprogramma en typologie; • Duurzaamheid en gezondheid. Sinds juli 2021 is er gewerkt aan de totstandkoming van de Nota van Uitgangspunten. Er is intern kennis en informatie opgehaald bij de vakafdelingen en experts en er is gesproken met externe belanghebbenden, de omwonenden en grondeigenaren. Dit heeft geleid tot een concept Nota van Uitgangspunten die in december 2021 met de gemeenteraad is besproken in de Raadscommissie. Na de reactie van de Raad en de gesprekken met belanghebbenden is er gewerkt aan het verbeteren en verduidelijken van de inhoud en het goed weergeven van de opbrengsten van de participatie. De opbrengsten van de participatie met zowel bewoners als grondeigenaren zijn opgenomen in Hoofdstuk 6 en als bijlage toegevoegd aan deze NvU. De opbrengsten zijn ook terug te vinden op denkmee.nl, het participatieplatform van de Gemeente Amstelveen.

Inhoudsopgave Aanleiding en inhoud Nota van Uitgangspunten

1 Inleiding 

III

3

Gebiedsbeschrijving4 Toekomstige ontwikkelingen 6

2 Analyse

7

Van vroeger tot nu Analyse huidige situatie  Eigendom en huidig gebruik Toekomstige ontwikkelingen Huidige situatie sterktes en zwaktes 

8 10 11 12 13

3 Beleid

15

4 Toekomstige context

25

5 Participatie

31

6 Uitgangspunten 7 Vervolgtraject

39 49

Groenstructuurplan17 Hoogbouwvisie19 Mobiliteitsvisie Amstelveen 2020 en Nota Parkeernormen 2021 20 Woonagenda en woningbehoefte 22 Leidraad Duurzaam bouwen en duurzame gebiedsontwikkeling. 24 Zuidelijke entree van de stad 26 Openbare ruimte & groen 28 Mobiliteit29 Voorzieningen30 Participatie van de NvU naar de Gebiedsvisie Participatiemomenten bewoners Middenhoven Participatiemomenten grondeigenaren van de zone Gemeenteraad Amstelveen Wat wordt meegenomen uit de participatie

Bijlage:

Participatie Transformatie Bovenkerkerwegzone 31-01-2023

2

32 33 35 36 37

3

1 Inleiding

Gebiedsbeschrijving De huidige situatie Het plangebied betreft een zone langs de Bovenkerkerweg, met vijf solitaire kantoorgebouwen en een restaurant, op eilandjes die slecht zichtbaar zijn vanaf de weg door de omliggende begroeiing. De eilanden hebben momenteel geen interactie met de naastliggende woonwijk Middenhoven. De bebouwing vormt de rand van de woonwijk en heeft tevens een kleine geluidafschermende werking. Aan de westelijke zijde van de weg ligt nu nog het bedrijventerrein Legmeer. Gezamenlijk vormen deze twee gebieden de zuidelijke entree van de stad. Het bedrijventerrein Legmeer zal in de aankomende jaren transformeren naar een gemengd gebied van wonen en werken, een zogenaamde productieve stad. Er zijn veel voorzieningen in de buurt: er is een kwalitatief goed winkelcentrum in Middenhoven, de OV bereikbaarheid is goed door de aanwezigheid van zowel een bus als tramhalte bij Poortwachter en er is een restaurant waar de buurt gebruik van maakt. De eigenaren van de kantoorgebouwen zijn al langer bezig met het herontwikkelen van hun gebouwen. Zij zijn tot dusver nog niet tot goedgekeurde ontwerpen gekomen, mede vanwege zorgen uit de buurt Middenhoven. Entree van de stad De Bovenkerkerwegzone vormt samen met bedrijventerrein Legmeer de zuidelijke entree van de stad. Het huidige profiel wordt geflankeerd door Italiaanse populieren.

Vanuit het open polderlandschap ziet men een asymmetrisch profiel waar aan de westzijde woningbouw en kleine kantoorpanden elkaar afwisselen en aan de oostzijde een open polderlandschap. Ter hoogte van de ontwikkelzone Bovenkerkerweg zijn beide zijden van de weg bebouwd. Aan de westzijde ziet men nu nog een deels verouderd bedrijventerrein en aan de oostzijde kantoorpanden, deels verscholen achter boomgroepen en struikgewas, met daarachter de woonwijk.

4

Luchtfoto

A9

Stads Hart

Ben e

l ux baa n

De Poel

Beneluxbaan

Middenhoven

Amstel

Boven kerke r

weg

Legmeer

Amstelscheg

5

Toekomstige ontwikkelingen De Bovenkerkerwegzone en bedrijventerrein Legmeer worden herontwikkeld tot een woon- en werkgebied. Deze twee gebieden langs de Bovenkerkerweg delen de infrastructuur, de relatie met het groen en de daarbij behorende recreatieve mogelijkheden. Op niveau van de wijken, zowel voor Middenhoven als Legmeer, liggen er kansen om van elkaars voorzieningen te profiteren. Goede langzaamverkeer- en OV verbindingen tussen de wijken dragen hieraan bij. De zuidelijke entree van de Bovenkerkerwegzone heeft potentie om een fraaie groene, doch stedelijke entree te worden. Het is belangrijk om de bebouwing en routes aan weerszijden van de weg op elkaar af te stemmen. De entree wordt door een goede stedenbouwkundige verbinding straks gekenmerkt door zijn groene kwaliteiten als een zichtbare verbinding tussen de polder en de stad.

6

7

2 Analyse

Van vroeger tot nu

Circa 1860

Circa 1900

Circa 1975

Circa 1990

De ontwikkelstrook aan de Bovenkerkerweg is gelegen in de Bovenkerkerpolder. Het typerende veenslagenlandschap met langgerekte kavels en smalle watergangen reikte tot aan de Bovenkerkerweg dat als waterkering van de Legmeerplas diende. De eerste bebouwing langs de Bovenkerkerweg ontstond rond 1850, in de vorm van bebouwingseilanden. Rond 1980 begon de bouw van de naastgelegen wijk Middenhoven. Medio 1990 breidde de wijk zich uit tot aan de ontwikkelstrook. De strook zelf dient als groene omzoming van de wijk. En maakt deel uit van de hoofdgroenstructuur. Nu nog steeds zijn het dijklichaam en de eilanden als zodanig herkenbaar.

Enkele dwarssloten refereren nog naar de oorspronkelijke verkavelingsstructuur 8

Analyse

De zone doet dienst als speel en wandel gebied en bestaat uit verschillende eilanden. waarvan 6 ontwikkeld zijn

De gehele oostzijde van de ontwikkelzone grenst aan de woonwijk Middenhoven. Een groene buffer en sloot scheidt de strook van de woningen

9

Analyse huidige situatie Rond de wijk Middenhoven ligt de hoofdgroenstructuur, waar de Bovenkerkerwegzone onderdeel van uitmaakt. De hoofdgroenstructuur wordt gekenmerkt door de oude polderstructuur. Hierdoor wordt de zone opgedeeld in verschillende eilanden. Zes van deze eilanden zijn ontwikkeld met kantoorgebouwen en een restaurant. Aan de zuidzijde van de wijk bevindt zich het open polderlandschap dat in verbinding staat met de Amstel. Aan de noordzijde eindigt de zone met een groen eiland, waarna de stad begint. De groene zone vormt een buffer tussen de wijk en de weg. De zone doet dienst als wandel- en speelgebied. De groene route voert langs de verschillende eilanden. De wijk Middenhoven zelf heeft een versteend karakter met weinig groen en met kleine tuinen aan de openbare ruimte en veel parkeren op maaiveld. Het groen in de wijk is voornamelijk geconcentreerd in een wijkpark. De laanstructuur van Italiaanse populieren aan de Bovenkerkerweg neemt in kracht iets af door clusters van struweel, verschillende groene struiken en bosschages welke een dichtheid veroorzaken waardoor de bebouwing aan de Bovenkerkerweg slecht zichtbaar is. De Bovenkerkerweg zelf ligt op een dijk die, door de enorme waterbehoefte van de iepen, aan het verzakken is. Er wordt gewerkt aan een herinrichting van de weg.

Tevens wordt voorzien in een verdubbeling van de rijstroken van de Bovenkerkerweg tot aan de Nesserlaan. Aan de Bovenkerkerweg is een ontsluitingsroute van de wijk, de Doctor Willem Dreesweg gekoppeld, en daarnaast is ook Poortwachter gekoppeld aan de Bovenkerkerweg, als ontsluiting voor de tram, bus en fietsverkeer. Zowel de Doctor Willem Dreesweg als Poortwachter worden gekenmerkt door een robuuste groene laanstructuur. De verschillende bebouwde eilanden met de kantoren worden direct vanaf de Willem Dreesweg en Poortwachter ontsloten. Fiets- en voetpaden liggen om de ontwikkeleilanden heen, zowel vanuit de wijk als vanaf de Bovenkerkerweg.

Tramhalte Poortwachter

Doctor Willem Dreesweg

Entree eiland

Verbinding uit de wijk 10

Eigendom en huidig gebruik

Bovenkerkerweg 2-8 Eigendom: Maarsen Groep & Zadelhoff Functie: kantoor

Bovenkerkerweg 10-12: Eigendom: Zinc real estate Functie: kantoor

Legmeer

Dr. Willem Dreesweg nr 1: Eigendom: Firma Netjes Functie: restaurant

Dr. Willem Dreesweg nr 2 Eigendom: Opportunity Vastgoed B.V. Functie: kantoor

Middenhoven

Dr.Willem Dreesweg nr6-8: Eigendom: Ten Brinke LuBro Ontwikkeling BV Functie: kantoor en onderwijs

11

Toekomstige ontwikkelingen De zone vormt een onderdeel van een grotere ontwikkeling in dit deel van Amstelveen. Samen met de nieuwe ontwikkelingen op bedrijventerrein Legmeer zal de Bovenkerkerwegzone de entree vormen die bepalend is voor de beleving en kwaliteit van een groter gebied.

Legmeer

Olympiade Startbaan 12

Huidige situatie sterktes en zwaktes Sterk • Het groene en blauwe karakter van de strook; • De mogelijkheid om vanuit de wijken door het groen te wandelen; • De goede bereikbaarheid met zowel auto, fiets als openbaar vervoer; • De ligging naast de nog nieuwe te ontwikkelen stadswijk Legmeer; • De ligging aan de Bovenkerkerweg, de entree van de stad; • De Bovenkerkerwegzone vormt een onderdeel van een robuuste groenstructuur die het gebied op hogere schaal verbindt met sport en recreatie; • Door de nabijheid van tram en bushalte een snelle verbinding met het stadshart en het station Amsterdam Zuid; • Vrijliggende fietspaden; • Eigen auto ontsluiting waardoor belasting op achterliggende wijk minimaal is. Zwak • De eilanden zijn op zichzelf gericht en hebben geen verbinding met de woonwijk Middenhoven, noch met de overkant van de weg, bedrijventerrein Legmeer; • Het totale gebied heeft minimale verbindingen voor langzaam verkeer met de wijk; • De eilanden worden gedomineerd door parkeren op maaiveld; • Door de dichte groenstructuur is de bebouwing slecht zichtbaar vanaf de Bovenkerkerweg; • De huidige inrichting zorgt ervoor dat de Bovenkerkerweg een scheiding vormt tussen zowel de woonwijk als de gebiedsontwikkeling van bedrijventerrein Legmeer.

Sterkte en kansen in de bredere context

13

Kansen Sterkte, zwaktes binnen de zone • Met de herinrichting van de Bovenkerkerweg wordt een goede groene zichtlocatie aan een fraaie zuidelijke entree van de stad gecreëerd; • Door nieuwe bebouwing, met actieve plinten wordt de entree van de stad fraai en door de open structuur sociaal veiliger; • Het groen wordt toegankelijker voor een breder publiek en wordt door herinrichting en toevoeging van kleinschalige voorzieningen interessanter voor een “wandelrondje”, zelfs tot aan de Amstel. De groene recreatieve waarde versterken door de toegang tot de polder en de Amstel te openen; • De kwaliteit van het groen kan toenemen en bijdragen aan klimaatadaptatie en natuurwaarden; • De parkeerdruk op de achterliggende wijken neemt niet toe door de nieuwe plannen met moderne parkeeroplossingen en mobiliteitssystemen te ontwikkelen; • Een verbinding leggen met de nieuwe stadswijk Legmeer levert een volledigere woonbeleving zowel qua verschijningsvorm als qua voorzieningen; • Door meer aantallen bewoners in zowel de ontwikkelzone Bovenkerkerweg als de herontwikkeling van bedrijventerrein Legmeer, de verbeterde bereikbaarheid met verschillende modaliteiten is er draagvlak voor het toevoegen van voorzieningen; • Doorstroming bevorderen in Middenhoven door bijvoorbeeld te bouwen voor ouders waarvan de kinderen uit huis zijn.

Risico’s • Meer verkeer op de Bovenkerkerweg en omliggende wegen wat afgewikkeld moet worden. Mobiliteit in de volle breedte voorsorteren op toekomstige ontwikkelingen om verder vollopen van de bestaande routes te voorkomen; • Verandering van uitzicht en woonbeleving bewoners; • Toenemende bevolkingsdichtheid en drukte in het gebied Middenhoven.

14

15

3 Beleid

Bij het ontwikkelen van de Bovenkerkerweg moet rekening worden gehouden met het vigerende beleid. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste punten uit de beleidsstukken geanalyseerd en puntsgewijs benoemd. Er wordt duidelijk gemaakt binnen welk beleidskader ontwikkelingen langs de Bovenkerkerweg plaats kunnen vinden. Van provinciaal beleid tot aan gemeentelijk beleid wordt duidelijk gemaakt welke beleidsmatige beperkingen en kansen van toepassing zijn op het plangebied.

16

Groenstructuurplan De gehele groenzone langs de Bovenkerkerweg is als bovenwijks groen onderdeel van de hoofdgroenstructuur van Amstelveen. Deze hoofdgroenstructuur bepaalt het bijzondere, groene karakter van Amstelveen. Het gemeentelijk beleid zet daarom in op het behoud en versterken van het groene karakter ervan. Dit is als beleid vastgelegd in het Groenstructuurplan en het Bomenplan uit 2008 en zal voortgezet worden bij (de aanstaande) actualisatie van het Groenstructuurplan. De hoofdlijnen en de doorwerking ervan voor dit gebied staan hieronder vermeld. Historisch landschap De dijken, historische dorpskernen en historische wegen vormen belangrijke structuurdragers voor Amstelveen. De Bovenkerkerweg maakt daar deel van uit, als historische ontginningsweg vanuit het Oude Dorp richting Uithoorn. De weg is gelegen op en langs restanten van het bovenland. De stedelijke gebieden aan weerzijden zijn historisch gezien droogmakerijen. De groenzone omvat zowel de historische laanbeplanting langs de weg als de beplantingszone die de overgang van bovenland naar droogmakerij markeert. De inrichting dient te voldoen aan de hieronder beschreven kenmerken. Laanbeplanting Het groenbeleid maakt expliciet dat historische hoofdwegen herkenbaar moeten zijn als historische verbinding.

Langs de Bovenkerkerweg wordt gestreefd naar een continue laanbeplanting, die aansluit op de boomstructuur van het zuidelijk deel en die van de Handweg. De bomen staan in een open kruidenrijke- of grasberm, als bekleding van het dijklichaam. De doorgaande beplanting schept eenheid binnen het wegprofiel en geeft een onderscheidend beeld ten opzichte van de overige wegen. Vanwege de doorgaande karakteristiek van beplanting langs de historische wegen wordt duurzame beplanting toegepast, bij voorkeur van één dominante boomsoort. De situering en karakteristiek van de bomen sluit zo veel als mogelijk aan op de historische context. Heemgroen/natuurlijk groen Om het contrast tussen bovenland en droogmakerij te vergroten wordt beplanting toegepast op de grens van het dijklichaam. Deze hebben een natuurlijk karakter en worden ook wel aangeduid als ‘heemgroen’ in het Groenstructuurplan. Groepsgewijze toepassing van inheemse, soms gelaagde beplantingen geeft de mogelijkheid om ruimtelijke variatie toe te passen en ruimte te vinden voor andere gebruikswaarden van het groen (zoals wateropvang of recreatief gebruik) die passen bij het de omgeving. Stedelijke ecologische verbindingszone De groenzone langs de Bovenkerkerweg wordt beschouwd als stedelijke ecologische verbindingszone.

Dat houdt in dat de beplanting bestaande natuurwaarden en verbindingen in stand moeten worden gehouden en versterken. Naast bovengenoemde uitgangspunten draagt de groeninrichting bij aan een herkenbaar groen en gezond leefmilieu. Meerwaarde wordt gezocht in combinatie met wandelroutes en met oplossingen voor klimaatadaptatie (hittestress, wateropvang, droogte) en natuurinclusief bouwen.

17

Groenstructuur

Bomenstructuur

Groen Karakteristiek

Ecologische verbindingen 18

Hoogbouwvisie Belangrijkste punten uit de Hoogbouwvisie: • Hoogbouw alzijdig ontwerpen; • Hoogbouw heeft altijd een schakel tussen het maaiveld van 4,5 meter (1 laag) tot maximaal 18 meter (6 lagen, Amstelveense hoogte); • Hoogbouw moet positief bijdragen aan directe omgeving; • De diagonaal van de voetprint heeft een maximale maat van 45 meter; • De plint heeft ruime verdiepingshoogte (minimaal 4,5m), is actief en draagt bij aan belevingskwaliteit op straatniveau; • Positionering draagt bij aan de leesbaarheid- en herkenbaarheid van stedenbouwkundige en functionele structuur van de stad; Coalitieakkoord 2022-2026 Uit het Coalitieakkoord 2022-2026 is duidelijk geworden dat de Hoogbouwvisie zal worden geactualiseerd. De uitgangspunten voor de Bovenkerkerwegzone die in deze NvU worden vastgelegd ten aanzien van het volume, zullen worden overgenomen in de actualisatie van de Hoogbouwvisie.

Hoogbouwvisie Amstelveen 19

Mobiliteitsvisie Amstelveen 2020 en Nota Parkeernormen 2021 Mobiliteitsvisie De Mobiliteitsvisie kent 4 hoofdlijnen: 1. Een regionaal samenhangend bereikbaarheidsyteem voor Amstelveen; 2. Een lokaal, verkeersveilig bereikbaarheidssysteem voor Amstelveen; 3. Op weg naar een duurzaam mobiliteitssyteem; 4. Mobiliteit en ruimtelijke ordening gaan altijd samen. De Mobiliteitsvisie wordt één van de bouwstenen voor de Omgevingsvisie van Amstelveen. De visie heeft een zichtjaar van 2040. De Mobiliteitsvisie gaat primair over bereikbaarheid, verkeersveiligheid en betreft alle vormen van vervoer alsmede de parkeerruimte in de stad. Speerpunten uit de Mobiliteitsvisie zijn: • Wij werken aan een mobiliteitssysteem voor iedereen. Bereikbaar voor alle modaliteiten maar ook voor alle bevolkingsgroepen, zowel jong en goed ter been als ouder en mindervalide.

Alle Amstelveners moeten zich van, naar en in de stad kunnen bewegen; • Bereikbaar voor Amstelveners, met openbaar vervoer, auto, fiets en andere vervoersmiddelen in samenhang met elkaar met ruimtelijke plannen en regionale ontwikkelingen; • Auto- en vrachtverkeer zonder herkomst of bestemming Amstelveen om de stad heen leiden in plaats van erdoorheen en een betere ontsluiting van zuidwest Amstelveen en op de A9 via de Bosrandweg/Fokkerweg; • Proactief verkeersveiligheidsbeleid; • Goede verbindingen met NS-stations Schiphol, Zuid en Bijlmer Arena met comfortabele overstap; • Beter fijnmazig openbaar vervoer binnen de stad en zorgen voor een goede bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen als gezondheidscentra, ouderencomplexen en Ziekenhuis Amstelland; • Mobilteitshubs waar verschillende vervoerswijzen samenkomen; • Betere en snelle fietsverbindingen; • Verduurzaming van stadslogistiek faciliteren van elektrificeren van vervoer en deelmobiliteit.

Regionaal samenhangend bereikbaarheidssyteem

Lokaal systeem voor Amstelveen 20

Nota Parkeernormen In de Nota Parkeernormen 2021 valt de Bovenkerkerwegzone onder zone C: een gebied met een hoge autoafhankelijkheid en daardoor een relatief hoge parkeernorm ten opzichte van andere zones in Amstelveen. Binnen de Nota Parkeernormen is maatwerk mogelijk naar gelang het woningbouwprogramma en de mate van de inzet van deelmobiliteit. Daarnaast wordt het gebied gekenmerkt door de nabijheid van Hoogwaardig Openbaar Vervoer in de vorm van de belangrijke overstaphalte tussen bus en tram aan Poortwachter en de bushalte Zagerij aan de Doctor Willem Dreesweg. Met toevoeging en een passende inrichting van de openbare ruimte kunnen er ook binnen het gebied actieve modaliteiten worden toegevoegd, zoals voor wandelen en fietsen.

Parkeer zones 21

Woonagenda en woningbehoefte Woonagenda 2020-2023 In 2020 is de Woonagenda 2020-2023 vastgesteld. Hierin zijn voorwaarden opgenomen waar woningbouwprojecten aan moeten voldoen qua woningprogramma. Er wordt vooral ingezet op bouwen in de middeldure sector voor zowel koop- als huurwoningen, dit deel moet minimaal 50% van het programma beslaan. Daarnaast is er ruimte voor een flexibel deel van 25% waarbinnen naast middeldure woningen ook sociale sectorwoningen kunnen vallen. Tot slot is er een deel van 25% voor vrije sectorwoningen. In de Woonagenda is gesteld dat over het algemeen in het midden en hoge segment de behoefte aan koopwoningen in Amstelveen groter is dan huurwoningen. Met betrekking tot sociale woningen heeft het de voorkeur om deze te laten bouwen door een toegelaten instelling (woningcorporatie). Hiermee is de kans dat sociale woningen lang of zelfs eeuwigdurend voor de doelgroep beschikbaar blijven het grootst. Indien een commerciële partij zelf sociale huurwoningen gaat ontwikkelen of verhuren, dan is het van belang dat deze partij sociale huurwoningen ontwikkelt in alle segmenten binnen deze doelgroep. Coalitieakkoord 2022-2026 Het Coalitieakkoord uit juni 2022 gaat uit van iets andere uitgangspunten dan in de Woonagenda 2020-2023 is beschreven.

De streefverdeling voor nieuwe nieuwbouwprojecten is: Gemiddeld over de stad 20% in het sociaal segment; Tenminste twee derde (ca 66%) van de nieuwe woningen bouwen in het sociale- en middensegment, waarbij het uitgangpunt is geen huurwoningen meer te bouwen in het hoge middensegment en in dat segment alleen nog koopwoningen na te streven (appartementen tot € 377.000,- of grondgebonden woningen tot € 468.000,- prijspeil 2022); Ongeveer de helft van de middensegment woningen (totaal streefgetal 46%) wordt gebouwd in het lage middensegment. Indien blijkt dat bij sommige projecten 20% sociaal niet haalbaar is, is er de mogelijkheid om dit te compenseren door op een aantal specifiek aangewezen locaties een hoger percentage sociaal segment te realiseren; Uitgangspunt voor locaties op gemeentegrond is om een hoger percentage sociaal dan 30% te bouwen.

22

Doelgroepen; starters en senioren In de gemeente Amstelveen is er behoefte aan woningen voor allerlei doelgroepen. Gezien de Woonagenda en het Coalitieakkoord is de inzet vooral op de sociale sector en het lage middeldure segment. Deze inzet is er vooral om starters op de Amstelveense woningmarkt een zo groot mogelijke kans te geven op een woning en om de doorstroming op gang te brengen. Juist deze woningen zouden goed passend zijn binnen de Bovenkerkerwegzone, waar vanwege de ligging aan de rand van Middenhoven en langs de Bovenkerkerweg ruimte is voor appartementen. Ook de bereikbaarheid per openbaar vervoer maakt de locatie goed geschikt voor starters om zich hier te vestigen. Het realiseren van startersappartementen is ook een goede toevoeging aan de wijk Middenhoven, alwaar veel starters op zoek zijn naar een woning. Naast starters is het van belang om ook senioren specifiek als doelgroep te benoemen. De komende jaren zijn woningen nodig waar ouderen (soms met enige aanpassingen) nog op zichzelf kunnen blijven wonen. Hiervoor zijn gelijkvloerse woningen nodig, die vaak ook niet groter hoeven te zijn dan 2 of 3 kamers. Om deze reden is ook de Bovenkerkerwegzone geschikt voor deze doelgroep.

Wanneer de seniorenwoningen geclusterd kunnen worden, met aanvullende voorzieningen in de plint dan kunnen er aantrekkelijke woonmilieus ontstaan, mede vanwege de nabijheid van het openbaar vervoer.

23

Leidraad Duurzaam bouwen en duurzame gebiedsontwikkeling. De gemeente hanteert bij gebiedsontwikkelingen de Leidraad Duurzaam bouwen en duurzame gebiedsontwikkeling. Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en het gebouw en de openbare ruimte en lange levensduur hebben. We belasten het milieu zo min mogelijk in alle fasen: ontwerp, tijdens de bouw, verbouw, renovatie, sloop en in de gebruiksfase. De Leidraad stelt ambities die we als uitgangspunten voor de Bovenkerkerweg hanteren. Deze uitgangspunten hebben betrekking op: • Energie; • Circulair bouwen; • Klimaatadaptatie; • Mobiliteit; • Groen en ecologie. Deze ambities gaan verder dan wat de wet eist. De gemeente wil in overleg met partijen een zo duurzaam mogelijk gebied creëren, zowel qua gebouwen als in de openbare ruimte. In dit gebied zijn goede kansen om groen, ecologie, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie in samenhang te ontwerpen, vanwege het groene karakter en omdat het aanhaakt op de hoofdgroenstructuur. Deze onderwerpen dienen in samenhang uitgewerkt te worden.

Verder hanteren we de volgende uitgangspunten: • Energie: maak een ontwerp voor energiereductie, wek duurzaam op, denk na over energieopslag in het gebied; • Circulair bouwen: maak een circulair ontwerp en gebruik circulair materiaal; • Klimaatadaptatie: houdt bij het ontwerp en de inrichting rekening met bestrijden van hitte, wateroverlast en droogte; • Groen en ecologie: pas bij de bouw natuurinclusieve mogelijkheden toe en voeg waar mogelijk groen toe of verhoog de kwaliteit; • Mobiliteit: conform hiervoor aangegeven, volg de uitgangspunten uit de Mobiliteitsvisie.

24

25

4 Toekomstige context

Zuidelijke entree van de stad De Bovenkerkerwegzone en de herontwikkeling van bedrijventerrein Legmeer vormen samen aan weerszijden van de weg de entree van de stad. Om de entree van de stad te versterken, aantrekkelijker en herkenbaar te maken, is het belangrijk om de bebouwing en routes aan weerszijden van de weg op elkaar af te stemmen. De herprofilering van de Bovenkerkerweg zelf staat op de planning en biedt hier kansen voor. Het groen in de Bovenkerkerwegzone wordt gebruikt als wandel- en speelgebied van Middenhoven, maar biedt ook kansen voor zowel de nieuwe buurt, de wijk en de stad. De verbinding tussen groen en stad kan worden versterkt. Meer toegankelijk groen voor de wijk en verbinding met het buitengebied. Dit heeft invloed op de herontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone en zal op verschillende niveaus leiden tot een aantal (ruimtelijke) randvoorwaarden om de kansen van het gebied de verzilveren.

Entree van de stad

Huidige inrichting Bovenkerkerweg 26

27

Openbare ruimte & groen De groene inrichting moet bijdragen aan natuur, klimaat, gezondheid en de kwalitatieve uitstraling van het gebied. Het is een eerste vereiste om een groene verbinding te maken met het landelijke weidevogelgebied, die kan bijdragen aan de natuurwaarden in de stad. Een groene verbinding maakt het ook mogelijk om, naast ommetjes in het gebied, doorgaande wandel- en fietsroutes te realiseren die verbinding leggen met het openbaar gebied in Legmeer en de recreatieve functies in de Amstelscheg (Bovenkerkerpolder en Amsteldijk). Het activeren van het groen in het gebied geeft veel mogelijkheden om de wijk een uniek groenstedelijk karakter te geven voor bewoners. De juiste voorzieningen nodigen uit om in de nabijheid van de eigen woning te bewegen, elkaar te ontmoeten, te vergaderen of iets te eten of te drinken in een groene, landelijke setting. Dit stedelijk groen moet, behalve op Legmeer, ook aangesloten worden op de openbare ruimte van de bestaande wijk om levendigheid, sociale cohesie en sociale veiligheid te vergroten. Op deze wijze kan de nieuwe inrichting zowel bijdragen aan een verbetering van de leefbaarheid van de Bovenkerkerwegzone als aan de wijk Middenhoven.

Amstelscheg en de Amstel

De Poel

Wijkpark Middenhoven

Groene routes van park naar park en van water naar water 28

Mobiliteit Ook de verkeersdruk en de samenhang met de herontwikkeling van bedrijventerrein Legmeer en toekomstige ontwikkelingen zijn aanleiding om verder te kijken dan nu. De ontwikkelzone Bovenkerkerweg en de tramhalte Poortwachter moeten worden meegenomen in een breder Mobiliteitsprogramma van Eisen. Hiermee kunnen we de verkeersdruk op de zuidelijke entree schetsen aan de hand van (mogelijke) toekomstige ontwikkelingen. Daarin kunnen naast de goede autobereikbaarheid ook de bereikbaarheid met openbaar vervoer en de fiets en wandelroutes verder worden uitgewerkt. Actieve mobiliteit met wandelen en fietsen kan in het gebied via groene routes gerealiseerd worden. De voorzieningen liggen op korte afstand en zijn goed bereikbaar. Streven is om sociale veilige routes per voet en fiets te creëren, door aan de routes actieve functies evenals woningen in de plinten toe te voegen. Er is een wens om in te zetten op recreatieve routes voor zowel het ommetje in de wijk als de verbinding met de grote groengebieden.

OV

Auto en fiets

Hoofdroutes die de zone verbinden 29

Voorzieningen In de Bovenkerkerwegzone bevinden zich nu naast kantoren ook een middelbare school en een restaurant. Daarnaast is buiten het gebied sprake van verschillende clusters voorzieningen, met name het centrum van de wijk Middenhoven en de grootschalige detailhandel op bedrijventerrein Bovenkerk. Door de ontwikkeling in een groter geheel te zien met de herontwikkeling van bedrijventerrein Legmeer, bevat het totale gebied straks non-concurrerende voorzieningen, een basisschool en winkels die gedragen worden door het aantal huishoudens wat hier woont. Hiermee houden we zoveel mogelijk balans in de stad zowel qua werkgelegenheid als behoeften van de bewoners. Voorzieningen in de plint dragen bij aan het sociaal veilig maken van langzaam verkeerroutes en daarbij de leefbaarheid van de zone en de aanliggende wijken. Welke voorzieningen er in de plint nodig zijn en waarde toevoegen moet helder worden in de verdere uitwerking van de plannen, de plinten worden louter naar behoefte ingevuld. Hierbij moeten we vooral denken aan maatschappelijke voorzieningen zoals kinderopvangvoorzieningen, medische voorzieningen of een kleinschalige kantoorfunctie. Ook de huidige horecavoorziening zou terug kunnen komen in de nieuwe bebouwing. Wanneer deze voorzieningen gekoppeld zijn aan de omliggende groene openbare ruimte dan vormen zij een meerwaarde voor het gebied als geheel .

De voorzieningen kunnen zorgen voor een vergrote leefbaarheid voor de bestaande woonwijken. De wijken openen zich naar de nieuwbouw omdat hier wat te beleven is. Alles op korte afstand van de voordeur.

Sport

Centrum Middenhoven

Stadshart

Voorzieningen sport, wijkcentra, zorg en scholen 30

31

5 Participatie

Dit participatiehoofdstuk is een weergave van de participatie die plaatsvond in de periode juli 2021 tot en met december 2021 rondom de NvU voor de Gebiedsvisie van de Bovenkerkerwegzone. In de bijlagen en op het participatieplatform Denkmee Amstelveen staan de resultaten van het participatieproces. Voor de ontwikkelingen van de zone aan de Bovenkerkerweg vindt de Gemeente Amstelveen het belangrijk om belanghebbenden op een vroeg moment te betrekken bij ontwikkelingen in hun omgeving. Dat betekent dat er al in de eerste fase, het opstellen van de NvU voor de Gebiedsvisie van de Bovenkerkerwegzone, met belanghebbenden is gesproken. Dit is één van de eerste keren dat de gemeente belanghebbenden zo vroeg in het proces betrekt. In deze beginfase bestaan de belanghebbenden uit de bewoners van Middenhoven en de grondeigenaren van de Bovenkerkerwegzone (vanaf nu: bewoners en grondeigenaren genoemd). De doelen van de participatie in deze fase waren informeren en raadplegen. Informeren houdt in dat we bewoners en grondeigenaren op de hoogte brengen van de ontwikkelingen met betrekking tot de plannen voor de Bovenkerkerweg. Raadplegen houdt in dat we als Gemeente Amstelveen alle wensen, zorgen en belangen in kaart brengen.

Deze wensen, zorgen en belangen zijn in een participatieverslag opgenomen en samen met andere relevante stukken aangaande participatie als bijlagen toegevoegd aan de NvU. De reacties zijn meegewogen in het bepalen van de uitgangspunten in hoofdstuk 7.

Participatie van de NvU naar de Gebiedsvisie De uitgangspunten zoals geformuleerd in de Nota van Uitgangspunten zijn gebaseerd op het gemeentelijk beleid, tezamen met de ruimtelijke analyse en de reacties van de belanghebbenden die zijn geuit in de participatierondes. Bij de uitgangspunten in hoofdstuk 7 zijn ook marges van de bouwvolumes, bouwafstanden en groene ruimtes opgenomen. In de opvolgende Gebiedsvisie is het de bedoeling om deze bandbreedte te concretiseren in één samenhangende visie waarbij op het niveau van de bouwenvelop (lengte, breedte, hoogte bouwvolume plus ontsluitingsrichting en parkeeroplossing) voor de verschillende kavels het bouwkader wordt gegeven. De gemeente zal verder in gesprek gaan met de eigenaren over het woningbouwprogramma en er zal tevens onderzoek worden uitgevoerd, bijvoorbeeld verkeersonderzoek, om zo de haalbaarheid te kunnen vaststellen. In dit proces om te komen tot de Gebiedsvisie en de bouwkaders vindt wederom participatie plaats. De Gebiedsvisie zal niet alle tegenstrijdige belangen kunnen oplossen, maar zal daarin een optimum moeten vormen tussen de verschillende af te wegen belangen, zoals de directe belangen van de eigenaren en omwonenden, maar ook de meer algemene belangen omtrent het tegemoet komen aan de woningbouwopgave en de ruimtelijke kwaliteit binnen de gemeente Amstelveen.

Op de volgende pagina’s wordt een samenvatting gegeven van de participatiemomenten met de verschillende belanghebbenden, te weten met de omwonenden, de eigenaren en de gemeenteraad.

32

Participatiemomenten bewoners Middenhoven De bewoners van Middenhoven zijn ingedeeld in drie groepen of ringen. De eerste ring zijn de bewoners die direct aan het plangebied grenzen en er de meeste gevolgen van de ontwikkelingen ondervinden. De tweede en derde ring zijn bewoners die verder weg wonen van het plangebied. Afgelopen jaren hebben al meerdere gesprekken plaatsgevonden met deze bewoners. De zorgen en wensen van de bewoners zijn niet veranderd ten opzichte van de huidige wensen en zorgen. Gesprekken eerste ring bewoners Er zijn verschillende gesprekken en bijeenkomsten geweest met bewoners uit de eerste ring. Allereerst hebben we in juli 2021 met twee bewoners door de buurt gewandeld en gevraagd wat zij belangrijk vinden in hun leefgebied, zij spraken namens de buurt. Deze input is meegenomen naar de bredere gesprekken. Vervolgens is er in oktober 2021 een bijeenkomst georganiseerd met 12 bewoners waarin we de voorlopige beelden over de ontwikkelzone hebben gedeeld en de bewoners hun eerste reacties gaven. In een bijeenkomst in december 2021 is met deze bewoners een document opgesteld met alle wensen en zorgen. Dit document vormt een bijlage van deze NvU. Bewonersbijeenkomst Vervolgens is in december 2021 een goed bezochte online bewonersbijeenkomst georganiseerd voor alle bewoners van Middenhoven om hun te informeren en op te halen wat zij belangrijk vinden.

Er waren 140 bewoners aanwezig. In deze bijeenkomst presenteerden de projectmanager en stedenbouwkundige de ideeën en uitgangspunten voor de Bovenkerkerweg en de planning. Bewoners kregen de gelegenheid om vragen te stellen. Zij stelden samen 240 vragen die zijn beantwoord en geclusterd per thema zijn gedeeld op het participatieplatform Denkmee Amstelveen. Opmerkingen of meningen vroegen niet om een antwoord, maar komen later aan de orde in de themasessies en het vervolg van het participatieproces. Denkmee is op dit moment alleen gebruikt om de resultaten van de bewonersbijeenkomst te delen. In het vervolg kan Denkmee ook worden ingezet om reacties op te halen, bijvoorbeeld via een enquête. In maart 2022 is er nog een brief nagezonden met meer vragen en opmerkingen, zowel over het plan als over de antwoorden die zijn gegeven. Ook dit stuk nemen we op in de bijlagen.

33

Resultaten Alle input van de gesprekken vindt u in de bijlagen. Bewoners zien het belang van het bouwen van woningen, maar hebben een aantal wensen en zorgen over de bebouwing. De belangrijkste zorgen en wensen zijn hieronder per thema opgenomen. Een beknopte samenvatting van de wensen en zorgen bewoners: • Groen: bewoners vinden groen belangrijk en maken zich zorgen dat het groen wordt aangetast in het gebied. Er zijn vragen over het voetbalveldje, de grote bomen, speelplekken voor de kinderen, de plekken om te wandelen en de hond uit te laten en drukte met zoveel nieuwe woningen; • Volume: bewoners maken zich zorgen over het volume. Zij zijn bang dat het te massaal wordt, te vol met woningen en daarmee te druk, teveel extra inwoners in een toch al dichtbevolkte wijk. Vragen die hieraan gerelateerd zijn gaan over de hoeveelheid woningen die kunnen leiden tot meer auto’s, verkeerdrukte, file, geluid, verkeersveiligheid, sociale overlast en geluidsoverlast door nieuwe bewoners. Ook zijn er zorgen over de afstand van de bestaande bebouwing ten opzichte van de nieuwe bebouwing; • Hoogte: bewoners maken zich zorgen over de hoogte. Zij zijn bang dat de nieuwbouw ten koste gaat van zonlicht, uitzicht en privacy.

Vragen die hieraan gerelateerd zijn gaan over schaduwwerking, waardevermindering van de woning, privacy, verlies van opbrengst zonnepanelen, hoogbouw die niet passend is bij de laagbouw in de wijk. En bewoners vragen zich af waar hoogbouwaccenten komen ten opzichte van huidige woningen; • Parkeren en verkeer: bewoners vinden de parkeerdruk nu al te hoog. Zij zijn bang dat de parkeerdruk verder wordt vergroot. Vragen die hieraan gerelateerd zijn gaan over verkeersoverlast, file, afwikkeling van het verkeer, parkeren van de nieuwe bewoners in Middenhoven, auto’s op straat bij de nieuwe ontwikkeling (meer steen), betaald parkeren, actieve mobiliteit en toegankelijk voor mindervaliden. Verkeersveiligheid vooral voor fiets en voetganger vinden bewoners belangrijk; • Overige zorgen: bewoners hebben vragen over verzakking van de huidige woningen bij de bouw van de nieuwe ontwikkeling. Daarnaast stelden zij de volgende vragen: wordt er duurzaam gebouwd, komen er sociale huurwoningen, welke programmering komt er naast woningbouw, komen er zorgwoningen, jongerenwoningen, is er voorrang voor Amstelveners, wat komt er in de actieve plint en blijft Fussia?

34

Participatiemomenten grondeigenaren van de zone In de Bovenkerkerwegzone zijn de zes bebouwde eilanden in eigendom bij vijf grondeigenaren, die allen willen ontwikkelen. Er vindt overleg met hen plaats en zij zijn de partijen die de plannen voor eigen rekening en risico zullen ontwikkelen. Zij willen graag voorzien in de bouw van woningen die hard nodig zijn in Amstelveen. Met de eigenaren is afgesproken dat in de NvU en de Gebiedsvisie niet de losse ontwikkelingen per eigendom of locatie leidend zijn, maar dat we het gebied beschouwen als één ontwikkeling. Met de grondeigenaren is tevens het beeld voor de ontwikkelzone Bovenkerkerweg gedeeld en toegelicht en zijn hun zorgen, wensen en belangen opgehaald. De grondeigenaren hebben gezamenlijk een bureau (landschapsarchitect) ingeschakeld om een visie op het gebied te ontwikkelen. Resultaten Alle input van de gesprekken en het opgestelde document vindt u in de bijlagen. De belangrijkste zorgen en wensen van de grond eigenaren zijn hieronder per thema beknopt opgenomen. •

•

• •

•

Groen: de grondeigenaren onderschrijven het belang van het groen maar zijn terughoudend over het openbaar maken van de ontwikkeleilanden. Door extra routes en groenstructuur toe te voegen maakt men zich zorgen over de mogelijkheden van ontwikkeling (volume), eigendom en onderhoud; Volume: de grondeigenaren zijn bang dat er niet voldoende aantallen te realiseren zijn en dat dit hun businesscase en hun investering raakt. Zij willen zo veel mogelijk afstand houden van de huidige bebouwing en haar bewoners, omdat dit minder zorgen bij bewoners oplevert; Hoogte: de investeringen van grondeigenaren zijn mede gebaseerd op de hoogbouwvisie. De bezwaren uit de buurt en politieke reacties, baart hen zorgen; Parkeren: in de oude plannen van de grondeigenaren is de parkeernorm gebruikt die conform beleid is, maar is er veel maaiveld parkeren toegepast. Het beleid vanuit de Hoogbouwvisie is om parkeren uit het zicht op te lossen en hiermee gaan veel grotere investeringen gepaard. Zij willen maaiveld parkeren met een groen karakter zodat parkeerplaatsen later onderdeel van het park kunnen worden als de parkeerbehoefte afneemt. Overig: grondeigenaren willen graag in gesprek met bewoners en andere belanghebbenden om te kijken hoe we met elkaar tot een goed resultaat kunnen komen.

35

Gemeenteraad Amstelveen Op 2 december 2021 is het eerste concept van de NvU besproken in de Raadscommissie van Amstelveen. Ook raadsleden hebben aangegeven wat zij belangrijk vinden voor de Gebiedsvisie van de Bovenkerkerweg. Resultaten De aanwezige raadsleden zijn voorstander voor herontwikkeling naar woningbouw, mits passend bij de omgeving. Een goede balans tussen groen, leefbaarheid en het aantal woningen is belangrijk voor de raad. Zij spraken de volgende wensen en zorgen uit: • • • •

•

•

Groen: voor alle raadsleden is het behoud van groen belangrijk; Volume: raadsleden vinden het belangrijk om rekening te houden met de huidige bewoners. Bouw op gepaste afstand van de bestaande eengezinswoningen, geven zij aan; Hoogte: de raadsleden vinden het belangrijk dat de bouwhoogte past bij de locatie en aansluit op de wijk Middenhoven. Zij zien een variërende bouwhoogte voor zich die lager is aan de kant van de bestaande eengezinswoningen; Parkeren en verkeer: raadsleden vinden het belangrijk om te kijken wat passend is, veilig is en zorgt voor minimale overlast. Het vollopen van bestaande routes moeten we proberen te voorkomen. Ook extra parkeerdruk in de wijk Middenhoven moeten we proberen te voorkomen; Woningbouwprogramma: de raad ziet graag dat er gebouwd wordt naar de behoefte die leeft in Amstelveen. Minstens 20 procent sociale woningbouw is voor hen belangrijk. Daarnaast zien zij behoefte aan betaalbare woningen voor ouderen en starters en middeldure appartementen met voldoende ruimte voor gezinnen; Leefbaarheid en voorzieningen: leefbaarheid is voor de raad belangrijk. Levendige plinten en voldoende voorzieningen spreken aan.

36

Wat wordt meegenomen uit de participatie De participatie geeft een divers en uiteenlopend beeld van meningen, standpunten, ideeën en suggesties. Het is daarom lastig om hieruit één noemer te trekken per thema zoals in de inleiding genoemd is. We hebben als gemeente getracht om de verschillende belangen zoveel mogelijk een plek te geven op het niveau van de NvU, waarna in de Gebiedsvisie nadere uitwerking volgt van de eerder aangegeven bandbreedtes en onderzoek zal worden uitgevoerd. Zoals eerder aangegeven zullen niet alle belangen opgelost worden, maar zal daarin een optimum moeten worden afgewogen waarbij ook het algemeen belang een rol speelt. . Per thema wordt beschreven wat we meenemen vanuit de participatie naar de Uitgangspunten: Groen Het is duidelijk dat het groen door alle partijen wordt gewaardeerd. Het behoud van de groene kwaliteiten wordt dan ook meegenomen in de uitgangspunten. Het gaat hierbij om: • Een groene bufferzone tussen Middenhoven en de nieuwe bebouwing; • Het niet ontwikkelen van de groene eilanden; • De Bovenkerkerweg als groene entree. Uitgangspunt: Alleen de bebouwde eilanden zullen worden herontwikkeld. Bebouwing (o.a. volume en bouwhoogte) Over de bebouwing lopen de meningen het meest uiteen.

We nemen daarom de volgende punten mee voor de uitgangspunten van de nieuwe bebouwing: • Minimale impact op de bezonning in de tuin; • Minimale impact op de privacy. Uitgangspunt: Bebouwing valt weg achter het zicht van de bufferzone.

37

Verkeer en mobiliteit Omwonenden maken zich zorgen over een toenemende parkeerdruk in de wijk en het vastlopen van het omliggend wegennet en de verkeersveiligheid. Eigenaren willen voldoen aan de geldende parkeernormen, maar geven aan dat daarmee volgens hun een overmaat aan parkeren ontstaat ten opzichte van de behoefte. We nemen mee voor de uitgangspunten van verkeer: • Voldoen aan de geldende parkeernormen; • Geen doorgaande autoverbindingen tussen Middenhoven en de Bovenkerkerwegzone. Uitgangspunt: De parkeerdruk in de woonwijk mag niet toenemen. Woningbouwprogramma en typologie Over het woningbouwprogramma is minder gesproken, als wel dat het nodig is om een gevarieerd woningbouwprogramma te realiseren met aandacht voor de (laag)middeldure prijscategorie, gericht op de woningzoekende uit Amstelveen. Duurzaamheid en gezondheid Dit thema is iets minder tastbaar maar laat zich samenvatten dat de omwonenden een leefbare en gezonde woonomgeving willen behouden. De eigenaren willen dit vormgeven door het behoud van het groen rondom het eiland en als buffer richting Middenhoven. De suggesties van de Groenraad kunnen hierbij worden meegenomen om de kavels op een duurzame manier te ontwikkelen. Uitgangspunt: Een leefbare prettig woonomgeving te creëren voor de huidige en nieuwe bewoners.

38

39

6 Uitgangspunten

Nu alle raakvlakken van de Bovenkerkerwegzone zijn besproken op basis van de ruimtelijke analyse, het beleid en de participatie, zijn er verschillende uitgangspunten geformuleerd waarmee we verder willen richting de Gebiedsvisie. We gebruiken daarvoor de thema’s die meermalen zijn teruggekeerd in deze Nota van Uitgangspunten. We beginnen daarbij met een overkoepelend thema van de Bovenkerkerwegzone gepositioneerd in de stad en de omgeving en gaan daarna in op de losse thema’s. Op schaal van de stad en de omgeving: • De Bovenkerkerweg blijft als historisch lint herkenbaar omdat het een doorgaande verbinding vormt tussen de kern van Amstelveen en het buitengebied; • De Bovenkerkerweg vormt samen met de laanbeplanting en de aanliggende bebouwing de onderdeel van een historisch lint en wordt als een samenhangend beeld vormgegeven; • Het gebied legt een natuurlijke verbinding tussen de polder en de stad, doordat het landelijk groen aansluit op het buitengebied en doorgezet wordt verder de stad in; • Het gebied behoudt en versterkt de recreatieve routes tussen de stad, Legmeer en het buitengebied; • Het openbaar groen vormt een verbindende schakel tussen de Bovenkerkerweg, het gebied zelf, toekomstige ontwikkelingen en de bestaande wijken; • De ontwikkelingen gaan een ruimtelijke en functionele relatie aan met toekomstige ontwikkelingen op bedrijventerrein Legmeer zodat er een

logische overgang is tussen Bedrijventerrein Legmeer, de Bovenkerkerwegzone en Middenhoven.

Uitgangspunten

40

Uitgangspunten

41

De Bovenkerkerwegzone: Groen: • De zichtbaarheid en herkenbaarheid van de Bovenkerkerweg als historisch lint wordt behouden en versterkt; • De zichtbaarheid en herkenbaarheid van de aangrenzende polderstructuur wordt behouden en benut als ruimtelijke structuurdrager; • Het gebied wordt ingericht als samenhangend en uniek groenstedelijk verblijfsmilieu; • Het openbaar groen vormt een buffer en schakel tussen de nieuwe ontwikkeling en de woonwijk; • Het openbaar en toegankelijk groen vormt verbindende schakel; • Tussen stad en buitengebied voor natuur, klimaat en recreatie; • Tussen de verschillende ontwikkelingen in de zone voor voorzieningen en verblijfsfuncties; • Op deze manier is het mogelijk een samenhangend zone te creëren, waarbij de eilanden een logische eenheid vormen en de zone als geheel een logische verbindingszone is op stadsniveau; • Het groen schept samenhang en intimiteit in het gebied door een groene verbindingen en verblijfsruimte toe te voegen tussen de nieuwe bebouwingselementen. De toegankelijkheid van het gebied wordt hierdoor versterkt, ook los van de drukke verkeersader die de Bovenkerkerweg is. Een en ander dient nader met de eigenaren te worden afgestemd, op welke manier deze route veilig te creëren is. • Een groen, duurzaam ingericht maaiveld voert de boventoon.

Groen sferen

Bovenkerkerweg, groen historisch lint

Tussen en op de eilanden groene verbinding en verblijf

42

Middenhoven de groene buffer

Positie en hoogte en bebouwing. Om kaders aan de hoogte en positie van de bebouwing mee te geven in deze fase is gekeken naar de impact op de privacy van de aanliggende bestaande woningen. Hierbij is de bestaande groene buffer als uitgangspunt genomen, die een breedte heeft van circa 10 meter en bomen tot 10 meter hoog. (In de basis is nu de groene bufferzone reeds 10 meter breed met hoge bomen, op andere punten is de groenzone nu minder dan 10 meter breed en zullen we de bufferzone moeten versterken). Dit zorgt ervoor dat vanuit de woonkamer bebouwing tot een hoogte van 12 bouwlagen zou wegvallen achter het groen.

Fig.1 Ontwikkeltrapschema Bij de inpassing van de bebouwing, binnen haar ruimtelijke context als overgangszone tussen bedrijventerrein Legmeer en Middenhoven en het waarborgen van de privacy vanuit de woningen, zijn de volgende randvoorwaarden meegegeven: • Bebouwing moet passen binnen de ontwikkeltrap (zoals weergegeven in Fig. 1); • 1 accent, met 1 bouwhoogte, per kavel van maximaal 10 bouwlagen, binnen de accentzone; • De minimale breedte van de bufferzone (tussen oever van de singel en de nieuwe bebouwing) is 18 meter; • Vanaf de achtergevel van de bestaande woningen tot de westelijke rand van de sloot is de afstand circa 18 meter, dit is gerekend exclusief mogelijke uitbouwen en het grilliger verloop van de sloot; • Afstand van gevel woningen Middenhoven tot gevel nieuwe bebouwing is minimaal 30 meter. De nieuwe bebouwing kan zo alzijdig worden georiënteerd met een bufferzone die ruimte biedt voor groen en een sociaal veilige toegangsweg of -pad. Volume bebouwing Binnen deze contour is een bandbreedte van de bebouwingsdichtheid opgenomen in FSI (zie kader voor uitleg) van 2.0 t/m 3.0 per bebouwingseiland, dit staat gelijk aan een dichtheid in stedelijk gebied. Als we kijken op het totaal van de hele zone, inclusief de groene eilanden tussen de bebouwingseilanden, dan komen we uit op een FSI tussen de 0,5 en 1, dit staat gelijk aan een suburbane dichtheid.

De hoogte van de FSI is sterk afhankelijk van het gekozen woningbouwprogramma en het bijbehorend parkeerprogramma.

Gezien vanuit het zuiden

Gezien vanuit Middenhoven

FSI 2

FSI 3

FSI het meten van ruimtelijke dichtheden. Dichtheden worden in de Nederlandse ruimtelijke ordeningspraktijk meestal gemeten in woningen per hectare. Deze eenheid meet het aantal woningen op een bepaald oppervlakte, maar ze geeft slechts een indicatie van de ruimtelijke dichtheid: een woning kan heel klein zijn of juist heel groot en bovendien wordt utiliteitsbouw, zoals kantoren, scholen en winkels, niet meegerekend. De FSI laat zien hoe zich de vloeroppervlakte (de oppervlakte van alle verdiepingen bij elkaar opgeteld) verhoudt tot de terreinoppervlakte, ongeacht de functie en doet recht aan de fysiek-ruimtelijke verschijningsvorm van een gebied.

Het schema toont de mogelijke invulling, bij FSI 2,0 en 3,0, binnen de kaders van de ontwikkeltrap, de exacte positie en bouwhoogtes worden in de visie verder uitgewerkt per bebouwingseiland.

Bebouwing (o.a. volume en bouwhoogte): • De nieuwe bebouwing presenteert zich aan de Bovenkerkerweg; • Bouwhoogtes in het gebied worden bepaald door de positie op de kavel en vinden plaats binnen de ontwikkeltrap (zie kader hiernaast): • Aan de zijde van bedrijventerrein Legmeer hanteren we de bouwhoogte van 6 bouwlagen en een hoogteaccent, waarbij zicht en privacy van de woningen aan de zijde van Middenhoven is meegenomen. • Het hoogteaccent bevind zich binnen de aangeven accentzone (zie Figuur 1 op de vorige pagina) en bestaat uit één bouwhoogte van maximaal 7 t/m 10 bouwlagen. Daarnaast gelden er voor het maken van het accent de algemene regels van de Hoogbouwvisie; • Aan de zijde van Middenhoven is de groene bufferzone het beeldbepalend element voor de bouwhoogte; • De maximale oppervlakte van de bebouwing valt binnen de bandbreedte van FSI 2 tot FSI 3 (Zie de tekst in het kader voor uitleg van het begrip FSI); • Bouwvolume, hoogte, positie en onbebouwde ruimte staan met elkaar in verhouding; • Het toevoegen van een hoogteaccent gaat gepaard met meer lucht en ruimte op het maaiveld.

(Zie hiervoor ook de tekst in het kader); • De bebouwing staat in een groene parkachtige toegankelijke setting; • De verschillende ontwikkelingen samen vormen een herkenbare identiteit; • Parkeren wordt uit het zicht opgelost en is integraal onderdeel van de architectuur en het landschapsontwerp, wat betekent dat het aanleggen van parkeerterreinen in de open lucht niet tot de mogelijkheden behoort; • De plint van de bebouwing gaat een relatie aan met het maaiveld, er wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd.

Ruimtelijk

Bovenkerkerweg zijde hogere bouw

twee zijdes hoog en laag

44

Middenhoven zijde lagere bouw

45

Woningbouwprogramma en typologieën: • De Bovenkerkerwegzone is geschikt voor een bebouwing met gemengde typologieën, van grondgebonden tot appartementen; • Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de nabijheid van de tram en bus waarbij een gemengd woon-werk programma mogelijk is. We stellen hierbij voor dat een percentage van minimaal 25% van de footprint van ieder gebouw in de plint dient te bestaan uit een andere functie dan wonen. De behoefte hierbij is vooral aan maatschappelijke voorzieningen, zoals medische voorzieningen, onderwijs, kinderdagopvang of buitenschoolse opvang of kleinschalige kantoren. Detailhandel wordt niet voorzien buiten de wijkwinkelcentra. Horeca is wel mogelijk, vooral gezien het mogelijk maken van voortzetting van het reeds in de zone aanwezige restaurant. Zo lang het maar functies zijn die aanvullend zijn op de woonfunctie, voorzien in een behoefte in de wijk en ook overdag voor levendigheid zorgen; • De Woonagenda 2020-2023 geldt als vigerend beleid, met daarnaast het nieuwe Coalitieakkoord 2022-2026, waarin enkele accentverschuivingen zijn aangegeven. Het woningbouwprogramma voor de Bovenkerkerwegzone wordt zoveel als mogelijk in lijn gebracht met de programmatische uitgangspunten uit het collegeakkoord hierover, gegeven de opgave om tot een goede ruimtelijke inpassing te komen van de nieuwe woningen.

Voorop hierbij staat om een aandeel sociale woningbouw te realiseren met 20% als richtpercentage van het woningbouwprogramma in de gehele Bovenkerkerwegzone. Het uiteindelijke woningbouwprogramma zal sterk bepalend zijn in hoeverre de ontwikkeltrap uit Figuur 1 wordt ingevuld. Hoe goedkoper het woningbouwprogramma, hoe meer woningen er nodig zullen zijn voor de financiële haalbaarheid en hoe meer oppervlakte aan woningen er dan nodig is. Verkeer en mobiliteit: • Er wordt ingezet op gezonde mobiliteit; sociaal veilige routes en verbindingen (fiets en voet en OV); • Een recreatieve sociaal veilige noord-zuid route door en tussen de nieuwe ontwikkelingen wordt verder gefaciliteerd en versterkt; • De verbindingen van voetgangers en fietsers met Middenhoven blijven behouden of worden verbeterd; • De oost - west fietsroutes tussen de Legmeer en de zone worden versterkt en ingericht als sociaal veilige routes; • De goede bereikbaarheid per openbaar vervoer zal in het ontwerp van de eilanden leidraad zijn, zodat zoveel mogelijk bewoners zich snel naar Poortwachter of bushalte Zagerij kunnen begeven; • Deelmobiliteit zal worden gestimuleerd bij de nieuwbouw (deelauto’s, deelscooters, deelfietsen);

46

47

• •

Nieuwbouw op de eilanden wordt direct ontsloten vanaf de huidige aansluitingen via de bruggen. Er komen geen nieuwe autoverbindingen met de wijk; De Nota Parkeernormen 2021 blijft uitgangspunt voor het aantal te realiseren parkeerplekken. Binnen de regels van de Nota Parkeernormen 2021 wordt met maatwerk in relatie tot het woningbouwprogramma gekeken naar het benodigd aantal parkeerplekken. Randvoorwaarde hierbij is dat de parkeerdruk in de bestaande wijk Middenhoven niet toeneemt. Mobiliteit

Bovenkerkerweg doorgaande route

Parkeren als onderdeel van de ontwikkeling

Wandelen en fietsen prettig en veilig

Duurzaamheid en gezondheid: • Integreer groen en ecologie in de bebouwing. Verticaal groen op de gevel of op daken en het nemen van klimaatadaptieve maatregelen, tegen hittestress of wateroverlast en natuurinclusief worden hierbij gestimuleerd; • Maak een ontwerp voor energiereductie voor de losse bouwplannen of in samenhang tussen de bouwplannen, wek energie duurzaam op en denk na over energieopslag in het gebied; • Ontwerp circulair en maak gebruik van circulair materiaal. Onderzoek de mogelijkheden om de bestaande kantoorgebouwen te hergebruiken als bouwmateriaal; • Zorg in de zone voor een laagdrempelige toegang tot gezondbewegen om te fietsen of te wandelen. Creëren ontmoetingsplekken, waar mensen willen zijn of met elkaar willen afspreken. Tijdelijk gebruik: De ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone zal niet in één keer gebeuren. Vanaf nu tot het moment van de start van de eerste ontwikkeling tot de laatste ontwikkeling zullen enige jaren gemoeid zijn. In die tussentijd bestaat de mogelijkheid om mee te werken aan tijdelijke initiatieven in de kantoorgebouwen die tegemoetkomen aan behoeftes van het moment. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan tijdelijke huisvesting van aandachtsgroepen of tijdelijke onderwijshuisvesting.

Uiteraard dient het tijdelijke gebruik geen negatieve gevolgen te hebben voor de hiervoor genoemde uitgangspunten, wanneer de uiteindelijke bouwplannen worden gerealiseerd.

48

49

7 Vervolgtraject

Van NvU naar Gebiedsvisie Met deze NvU is een traject gestart van consultatie van omwonenden, grondeigenaren en ondernemers in het gebied. Dit heeft geleid tot opname van de wensen en zorgen bij de NvU en deze hebben reeds hun vertaling gevonden in deze NvU. Een verdere vertaling ervan moet terugkomen in de Gebiedsvisie. Deze visie heeft een grotere concreetheid en in de visie zal wederom participatie plaatsvinden om nader vorm te geven aan de verschillende uitgangspunten van de bouwenveloppen, binnen de kaders van deze NvU. De Gebiedsvisie geeft daarmee concreter aan hoe de totale Bovenkerkerwegzone in samenhang met elkaar tot ontwikkeling kan komen en welke bouwmogelijkheden er per kavel zijn. Vervolgstappen en participatie De Gemeente Amstelveen zal bij het opstellen van de Gebiedsvisie in gesprek gaan met de grondeigenaren met welke differentiatie in het woningbouwprogramma binnen het ruimtelijk kader van de ontwikkeltrap uit Figuur 1 een bouwplan te realiseren is. Ook zal aanvullend onderzoek nodig zijn, zoals bijvoorbeeld een verkeersonderzoek, dat mogelijk randvoorwaardelijk is voor het te realiseren woningbouwprogramma. Het gesprek met de eigenaren over het woningbouwprogramma en het uitvoeren van aanvullend onderzoek maken onderdeel uit van het bepalen van de haalbaarheid van het project.

De verdere participatie met omwonenden zal nader worden vormgegeven, binnen de kaders van deze NvU. Het rondsturen van een enquête kan hierbij gebruikt worden om meer input te krijgen op de invulling van de zone. De uitkomsten van de consultaties worden gebruikt als input van de Gebiedsvisie. De Gebiedsvisie wordt net als de NvU door de gemeenteraad vastgesteld. Op basis van de Gebiedsvisie moet het mogelijk zijn opvolgende ruimtelijke procedures voor daadwerkelijke realisatie van bouwplannen te starten (een bestemmingsplan of omgevingsplan of een aparte ruimtelijke procedure, mede afhankelijk van de Omgevingswet die in werking moet treden). De Gebiedsvisie moet de samenhang borgen, zodat niet uitmaakt voor welke ruimtelijke procedure wordt gekozen. Voordat de ruimtelijke procedure wordt gestart zal de gemeente met de betreffende eigenaar of eigenaren een overeenkomst tot kostenverhaal moeten hebben gesloten. Verwachting is dat na de vaststelling van de NvU er in 2023 verder wordt gewerkt aan de Gebiedsvisie en deze daarna vastgesteld kan worden door de gemeenteraad.

50

51