Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden (geanonimiseerd)

Geadviseerd wordt om indien mogelijk binnen de belemmeringenstrook geen weg te realiseren. Als dit niet mogelijk is adviseren wij u om overleg te voeren met Gasunie of de realisatie van deze weg mogelijk is en onder welke randvoorwaarden.” “De ligging van de buisleiding in het plangebied is verder een aandachtspunt tijdens het bouwrijp maken van het terrein en tijdens de bouwwerkzaamheden (afstemming met Gasunie vereist om schade aan de buisleiding te voorkomen tijdens graafwerkzaamheden nabij de buisleiding)”.

Bij het vast te stellen bestemmingsplan is het externe veiligheid onderzoek nogmaals aangepast. Daarbij is ook de beschouwing van de Belemmeringenstrook aangepast.

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

In de rapportages van Prevent Adviesgroep uit november 2023 waren de teksten over de belemmeringenstrook niet volledig. Over een deel van het traject ligt de weg inderdaad boven de bestaande gasbuisleiding. Dat een weg voor een deel boven een gasbuisleiding ligt is geen uitzonderlijke situatie. Het is onvermijdelijk dat gasbuisleidingen bovenliggende wegen op enige manier kruisen. In het externe veiligheidsonderzoek van Prevent Adviesgroep staat het nu het volgende over de Belemmeringenstrook: “De normen voor belemmeringenstroken in het Bevb vormen geen belemmering voor de geprojecteerde bouwvlakken voor woningen binnen het plangebied. Wel is een nieuwe toegangsweg geprojecteerd binnen de belemmeringenstrook. De buisleiding is op een deel van het plangebied, waar de geprojecteerde nieuwbouw het dichtst bij ligt, echter gelegen op een veel grotere diepte dan normaal gesproken het geval is (14,8 meter onder het maaiveld, normaal is dit ca. 0,8-1,5 meter onder het maaiveld). De aanwezigheid van de buisleiding vormt hier qua risico (zetting, beschadiging tijdens aanleg) en qua bereikbaarheid van de buisleiding (voor onderhoud) geen extra belemmering of aandachtpunt voor de aanleg van deze weg. Ten noorden van de nieuwe woningen is

blz. 41

Volgens indieners blijkt hieruit duidelijk dat het realiseren van een ontsluitingsweg binnen de belemmeringenstrook niet gewenst is. Vervolgens trekt Prevent Adviesgroep in haar rapport (Externe veiligheid onderzoek bestemmingsplan De Scheg Midden november 2023 i.o.v. de gemeente Amstelveen) bij het ontwerp bestemmingsplan een geheel andere conclusie met betrekking tot de belemmeringenstroken op pagina 5 van 9, namelijk de volgende conclusie; “Belemmeringenstroken: de normen voor belemmeringenstroken in het Bevb vormen geen belemmering voor de geprojecteerde bouwvlakken voor woningen binnen het plangebied. Wel is een nieuwe toegangsweg geprojecteerd binnen de belemmeringenstrook. De buisleiding is op dit deel van het plangebied echter gelegen op een veel grotere diepte dan normaal gesproken het geval is (14,8 meter onder het maaiveld, normaal is dit ca. 0,8-1,5 meter onder het maaiveld). De aanwezigheid van de buisleiding vormt hierdoor qua risico (zetting, beschadiging tijdens aanleg) en qua bereikbaarheid van de buisleiding (voor onderhoud) geen extra belemmering of aandachtpunt voor de aanleg van deze weg. Voor uitvoering van de werkzaamheden dient de Gasunie hierover echter wel vooraf te worden geïnformeerd.” Deze conclusie spreekt volgens indieners de eerdere conclusie geheel tegen, ondanks dat de omstandigheden rond de gasbuisleiding geheel niet is veranderd.

Dit bevreemdt indieners en dit nieuwe rapport van Prevent Adviesgroep is dan ook niet voor indieners te plaatsen. Daarnaast betwijfelen indieners ten zeerste of de informatie waar Prevent Adviesgroep haar nieuwe conclusie op baseert geheel juist en volledig is. Zo blijkt uit de e-mail (d.d. 01 januari 2023) die Werkgroep Geen Weg in Onze AchterTuin voorzien van bijlagen aan diverse wethouders, de burgemeester en andere betrokken bij “De Scheg” heeft gestuurd, dat de gasbuisleiding op afwijkende dieptes ligt langs de locatie waar de verlengde Hammarskjöldsingel gepland staat. Uit de bij de desbetreffende e-mail gevoegde bijlagen – die indieners indien gewenst met de gemeente kan delen – blijkt het volgende met betrekking tot de diepte van gasbuisleiding; “De hogedruk aardgastransportleiding ligt amper 1 meter onder de grond. Pas ter hoogte van de Anne de Vrieslaan 27 gaat de hogedruk

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

de buisleiding minder diep gelegen en is de bestaande en geprojecteerde weg deels gelegen binnen de belemmeringenstrook van de buisleiding. De belemmeringenstrook, en de daaraan verbonden regels in het bestemmingsplan, zoals voorschreven in het Bevb, zien toe op de bescherming van de buisleiding. Voor uitvoering van de werkzaamheden wordt de Gasunie hierover vooraf geïnformeerd en betrokken bij de vergunningverlening. Indien nodig worden technische maatregelen genomen.” Met de Gasunie heeft vooroverleg plaatsgevonden. De Gasunie verwacht geen belemmering voor de uitvoering van het plan ofwel de aanleg van de weg. Wel is in het vervolgtraject instemming van de Gasunie nodig voor de wijze van uitvoering van de aanleg van de weg. De instemming van de Gasunie is geborgd via het vergunningenstelsel. Zolang de Gasunie niet met de werkzaamheden akkoord is, zal de weg niet worden aangelegd. Gedurende de werkzaamheden zullen voorzorgsmaatregelen moeten worden getroffen. Mogelijk dienen ook maatregelen worden getroffen in de wijze van aanleg van de weg, in de grond, in relatie tot de diepte/positie van de buisleiding. Op deze wijze is geborgd dat (gevolgen van) ongevallen met de gasbuisleiding worden voorkomen. De genoemde diepteligging van 1 meter van de gasbuisleiding is geen ongebruikelijke diepteligging.

De diepere ligging van circa 18 meter onder NAP dan wel 14,8 meter onder het maaiveld, is inderdaad voor een deel van het tracé van toepassing. Deze

blz. 42

aardgastransportleiding zakken en pas ter hoogte van de J.C. van Hattumweg is de hogedruk aardgastransportleiding verdiept op 18 meter aangelegd.” Indieners verzoeken de gemeente en voor zover nodig eisen dan ook dat hier nader onderzoek naar gedaan zal worden in het kader van de algehele veiligheid, van zowel de bewoners van Westwijk als “De Scheg” in zijn geheel. g.

diepere ligging houdt verband met de tramsporen in combinatie met andere infrastructuur. Nader onderzoek naar de veiligheid met betrekking tot de gasbuisleiding is voor het bestemmingsplan niet nodig.

Indieners geven aan dat de gemeente planschade kan voorkomen door een aanpassing van het plan. Een goede ruimtelijke ordening vraagt volgens indieners dat de gemeente het nadeel voor omwonenden zo klein mogelijk houdt. Ook daarom vragen indieners de gemeente andere mogelijke locaties voor een ontsluitingsweg te zoeken, waar geen of minder planschade is.

De gemeente heeft rekening gehouden met planschade(vergoedingen). Planschade is niet eenop-een gerelateerd aan een goede ruimtelijke ordening. De verwachte planschade is niet aanzienlijk. Voorts is de gemeente van mening dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ook vanuit het oogpunt van planschade is er geen alternatieve ontsluiting nodig.

h. Volgens indieners is er geen sprake van een goede ruimtelijke ordening. Gezien voornoemde bezwaren en belangen van indieners – en andere omwonenden – opnieuw onvoldoende meegewogen zijn bij de totstandkoming van de voorliggende plannen en het besluit, zijn indieners van mening dat de plannen onzorgvuldig tot stand zijn gekomen en er daarnaast sprake is van een motivatiegebrek. Indieners vinden dat indieners onevenredig worden bezwaard door de gevolgen van de voorliggende plannen en het besluit. Er is volgens indieners dan ook geen sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Voorgaand, en in de plantoelichting met de bijbehorende onderzoeken, is naar de mening van de gemeente wel degelijk aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Gezien de zienswijzenbeantwoording, de plantoelichting, het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en de verrichten onderzoeken, zijn de plannen en het besluit – het vast te stellen bestemmingsplan – zorgvuldig voorbereid met voldoende motivering. De gemeente is van mening dat indieners niet onevenredig worden bezwaard.

Indieners verzoeken de gemeente om het ontwerp bestemmingsplan “De Scheg Midden”, ontwerp exploitatieplan “De Scheg Midden”, ontwerpbesluit hogere grenswaarden geluid plan De Scheg Midden, en ontwerp beeldkwaliteitsplan “De Scheg Midden” niet vast te stellen. In ieder geval vragen indieners de gemeente om rekening te houden met deze zienswijze en de voorliggende plannen en het besluit op dusdanige wijze aan te passen dat de verlenging van de Hammarskjöldsingel middels een autoweg komt te vervallen én enkel een verlenging middels een fietspad zal worden gerealiseerd.

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

Zoals toegelicht kan de verlenging van de Hammarskjöldsingel worden gerealiseerd met ook een weg, waarbij sprake van een goede ruimtelijke ordening.

blz. 43

15. Mail d.d. 29 januari 2024 a.

Indiener is eigenaar van een perceel aan de Meerlandenweg binnen het plangebied, alwaar zich een glastuinbouwbedrijf bevindt. Indiener is tevens eigenaar van het perceel met de naastgelegen bedrijfswoning. Indiener geeft aan dat in het ontwerpbestemmingsplan “De Scheg Midden” het bedrijf van indiener is wegbestemd. Op de plaats van de kassen zijn de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’ opgenomen. De verwezenlijking van deze bestemmingen is noodzakelijk om de woonwijk die in dit gebied wordt gerealiseerd mogelijk te maken. Ter plaatse van de verkeersbestemming wordt namelijk de ontsluitingsweg gerealiseerd voor de nieuw te bouwen wijk. De groenbestemming wordt gebruikt voor watercompensatie en zal volgens indiener dus dienen als een noodzakelijke waterbuffer om te voorkomen dat er in de nieuw te bouwen woonwijk wateroverlast optreedt. Op een deel van de kassen is woningbouw bestemd.

De verwezenlijking van met name de bestemming ‘Verkeer’ is inderdaad nodig om de woonwijk volledig te kunnen realiseren. Ter plaatse van bestemming ‘Groen’ is een deel van de watercompensatie beoogd. Watercompensatie kan op meerdere plekken worden gerealiseerd. Op het perceel van indiener is tevens sprake van een bestemming ‘Water’. Zie ook de reacties bij c. en f.

Volgens indiener kunnen de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’ niet aan de gronden van indiener worden toegekend. b.

Verzoek om woonbestemming uit te breiden. Indiener verzoekt om de strook grond ten zuidwesten van de woning van indiener (tussen het woonperceel en de grens van het bestemmingsplan) ook de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’ te geven, net als bij het woonperceel is gebeurd. Hierdoor wordt volgens indiener voorkomen dat daar een fietspad of weg wordt gerealiseerd, waar indiener last van zou kunnen hebben, nu dit vlak langs de woning van indiener gaat. In een nagezonden mail (d.d. 29 augustus 2024) heeft indiener verzocht om ook aan de oostzijde van het perceel (de achterzijde van het woonperceel) een strook [bestemming ‘Wonen’] toegevoegd te krijgen, namelijk een strook van 10 meter breed aan de achterzijde.

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

Indiener is eigenaar van de betreffende strook. De gemeente beoogt niet om in de betreffende strook ten zuidwesten van de woning van indiener een fietspad aan te leggen. Tevens heeft de gemeente de strook niet nodig voor verwezenlijking van de ruimtelijke doelen van het plan. De smalle strook langs de plangrens zou een soort van losse/rest groenstrook worden. Daarom kan de strook (evengoed) bij het woonperceel van indiener worden betrokken. De groenbestemming van de strook ten zuidwesten van de woning van indiener is aangepast naar ‘Wonen’ en ‘Tuin’ in lijn met het naastliggende woonperceel.

Ja. Aanpassing van een smalle strook ‘Groen’ aan de zuidzijde naar de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’.

blz. 44

Tevens benoemt indiener, in deze aanvulling op de zienswijze, een uitbreiding met een strook tot aan de bestemmingsplangrens aan de zijkant. Indiener geeft aan hierdoor te willen voorkomen dat er ook aan de zuidzijde van het perceel van indiener een fietspad vlak langs de woning van indiener komt.

Over het verzoek d.d. 29 januari 2024 van indiener is overleg geweest tussen de gemeente en indiener. Het aanvullende verzoek d.d. 29 augustus 2024 van indiener gaat ten koste van (nogmaals) een groenstrook. Deze bredere strook met de bestemming ‘Groen’ maakt onderdeel uit van het waterbergingsgebied en een park (groter openbaar groen gebied), ten oosten van de woonkavel ter plaatse van het perceel van indiener, en is opgenomen in het stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan. Voor de door indiener beoogde extra woonstrook is reeds een andere functie voorzien. Het woonperceel van indiener kent reeds een ruime oppervlakte. Ook de achtertuin kent reeds een behoorlijke diepte. Net als bij andere percelen langs de linten in het plan (en langs de Meerlandenweg), wordt het niet passend geacht om de tuin te verlengen. Een diepere tuin zou in dit geval onnodig ten koste gaan van groen en water(berging). Voor het aanvullende verzoek is geen aanleiding om hieraan tegemoet te komen. Indiener heeft bij het aanvullend verzoek ook geen duidelijke reden gegeven voor de 10 meter extra. Indiener benoemt het voorkomen van een fietspad aan de zuidzijde, maar aan het voorkomen van een eventueel fietspad aan de zuidzijde is reeds toegekomen met de voorgenoemde planwijziging. In het stedenbouwkundig plan is geen fietspad aan de oostzijde en zuidzijde van het woonperceel van indiener opgenomen.

c.

Geen zekerheid over realisering bestemmingen in relatie tot grondpositie.

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

Het gegeven dat voor het perceel van indiener er nog geen gegadigde is of een gegadigde zich niet heeft

blz. 45

Volgens indiener is het stuk grond onder en rondom de kassen van essentieel belang voor de uitvoering van het plan. Ondanks het belang van het perceel voor de voorgenomen ontwikkeling, is er nog geen zekerheid over de realisering van deze bestemmingen, aldus indiener. Het betreffende perceel is namelijk nog steeds in eigendom van indiener. Er zijn geen afspraken gemaakt over de aankoop van de gronden, en indiener is daar ook niet over benaderd. In de toelichting op het bestemmingsplan is evenmin aangegeven dat er een voorkeursrecht op de gronden wordt gevestigd of dat de gronden worden onteigend. Het is uitgesloten dat indiener zelf deze bestemmingen voor de realisering van de woonwijk zal invullen, aangezien indiener zelf niet betrokken is bij de ontwikkeling van de woonwijk. Volgens indiener kunnen de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’ niet aan de gronden van indiener worden toegekend. Volgens indiener is de bouw van woningen ten onrechte niet afhankelijk gesteld van de aanleg van de weg en de te realiseren watercompensatie.

gemeld, wil niet zeggen dat een nieuwe bestemming van het perceel niet kan worden verwezenlijkt. Een aantal van de gronden in De Scheg Midden zijn in eigendom van ontwikkelende partijen, en een deel van de gronden niet. Het is voor het bestemmingsplan niet nodig dat alle gronden reeds in eigendom van ontwikkelende partijen zijn. De gemeente heeft geen voorkeursrecht op het perceel van indiener geplaatst omdat in beginsel de gemeente niet van plan is om de grond te verwerven en de gedachte is dat marktpartijen de ontwikkeling van het plangebied zullen oppakken. Een-en-ander is ook toegelicht aan indiener in een overleg tussen de gemeente en indiener. De bestemmingen ‘Groen’, ‘Verkeer’ en ‘Water’ kunnen wel degelijk worden toegekend aan de gronden van indiener. Zie ook de reactie bij f.

d.

Geen zekerheid over realisering bestemmingen in relatie tot bestaande glastuinbouwbedrijf. Indiener geeft het volgende aan over de bedrijfsvoering. Tot er afspraken zijn gemaakt over de aankoop van de gronden van indiener, zal indiener de kassen blijven gebruiken voor de kweek van snijhortensia’s. Dat blijft immers toegestaan op grond van het overgangsrecht in het bestemmingsplan. Met de voortzetting van de exploitatie van de kassen is met de huidige invulling van het bestemmingsplan geen rekening gehouden, want de woningbouw mag direct tegen de kassen worden gebouwd. Als de woningen direct tegen de kassen worden gerealiseerd, is het volgens indiener onmogelijk dat daar een aanvaardbaar woonklimaat kan worden behaald. Die woningen zullen dan aanzienlijke overlast ondervinden van de

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

Indiener beschrijft de (afstand)situatie van het glastuinbouwbedrijf in relatie tot de woningbouw niet volledig. In principe kunnen woningen dichtbij glastuinbouw worden gebouwd. Het dichtbij bouwen van woningen betekent niet automatisch dat de bedrijfsvoering moet worden gestaakt. Volledigheidshalve is in de Algemene bouwregels een minimale afstand van 30 meter opgenomen ten opzichte van een bestaand glastuinbouwbedrijf, voor het bouwen van woningen.

Ja. In de Algemene bouwregels is een regel opgenomen die een minimale afstand voor woningbouw tot glastuinbouw voorschrijft.

blz. 46

bedrijfsvoering volgens indiener, dus moet er volgens indiener een afstand aangehouden worden tussen de kassen en de te realiseren woningen. Volgens indiener is ten onrechte geen afstand tussen het bedrijf van indiener en de te realiseren woningbouw opgenomen, zo lang indiener het bedrijf (onder het overgangsrecht) blijft uitvoeren. e.

Wegbestemmen huidige gebruik. Als het voorliggende ontwerp bestemmingsplan wordt vastgesteld, wordt het huidige agrarische gebruik van de kassen onder het overgangsrecht gebracht. Het vigerende bestemmingsplan “Legmeerpolder”, vastgesteld op 2 juli 2014, staat dit agrarische gebruik nog bij recht toe. Indiener geeft aan dat de wet en jurisprudentie voorwaarden stellen aan het wegbestemmen van legaal gebruik, waaraan volgens indiener thans (nog) niet wordt voldaan. Het bestemmingsplan kan niet worden vastgesteld, vóórdat volgens indiener aan de voorwaarden daarvoor wordt voldaan. Volgens indiener is hieraan pas voldaan als de gronden aan de Meerlandenweg 3a zijn aangekocht door de gemeente of de projectontwikkelaar, of als de gemeente op deze gronden een voorkeursrecht vestigt of (aankondigt) deze te gaan onteigenen. Indiener geeft aan dat dit nog niet van toepassing is op het perceel aan de Meerlandenweg 3a. Indiener geeft aan dat volgens rechtspraak legaal gebruik in principe positief moet worden bestemd, wat betekent dat het perceel van indiener onder het bestemmingsplan “De Scheg Midden” in principe wederom een bestemming toegekend moet krijgen die glastuinbouw mogelijk maakt.

Het wegbestemmen van bestaand legaal gebruik is toegestaan als de gemeente meent dat nieuwe planologische inzichten daartoe aanleiding geven en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen. Voor het wegbestemmen van het bestaande legale gebruik is dan echter wel vereist dat bij vaststelling van het bestemmingsplan aannemelijk is dat het gebruik binnen de planperiode zal worden verwezenlijkt, omdat het overgangsrecht in principe slechts als overbrugging zou moeten gelden.

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

Met het wegbestemmen van de bestemming ‘Agrarisch – Glastuinbouw’ kan het bestaande glastuinbouwbedrijf blijven functioneren. Met het overgangsrecht blijft het bestaande agrarische gebruik bij recht toegestaan. In de context van de beoogde ontwikkeling in het plangebied, is er sprake van planologisch inzicht dat het wegbestemmen van het bestaande glastuinbouwbedrijf rechtvaardigt. Zoals indiener zelf aangeeft is het wegbestemmen nodig voor de woningbouw. De gronden van indiener zijn benodigd voor met name de gebiedsontsluitingsweg voor de woningbouw. Het belang van de beoogde nieuwe bestemming weegt voor de gemeente zwaarder dan het belang van het behoud van de bestaande bestemming. Het nieuwe planologisch inzicht betekent niet dat de gemeente reeds dient uit te gaan van verwerving van de gronden door de gemeente middels de vestiging van voorkeursrecht of onteigenen. In beginsel is het niet de intentie van de gemeente om te onteigenen. Indiener heeft niet te kennen gegeven niet de grond te willen verkopen aan een ontwikkelende partij of de gemeente.

blz. 47

In het bestemmingsplan “De Scheg Midden” is het bestaande legale gebruik niet positief bestemd. De gemeente heeft volgens indiener toekenning van de nieuwe bestemmingen aan de gronden van indiener kennelijk zwaarder laten wegen dan behoud van de bestaande rechten. Indiener begrijpt dat het vaststellen van het nieuwe planologische regime voor diens perceel noodzakelijk is om de woningbouw in het bestemmingsplan “De Scheg Midden” mogelijk te maken. Indiener kan erin berusten dat er aan het perceel van indiener een nieuwe bestemming wordt toegekend, mits dit gebeurt conform de daarvoor geldende eisen. Zoals aangegeven, zal indiener namelijk zelf geen uitvoering geven aan de nieuwe bestemmingen. Volgens indiener is het op dit moment nog niet aannemelijk dat de nieuwe bestemmingen binnen de planperiode zullen worden verwezenlijkt. Doordat het bestaande legale gebruik wordt wegbestemd, maar op dit moment niet zeker is dat invulling zal worden gegeven aan de nieuwe bestemming, kan het bestemmingsplan volgens indiener niet worden vastgesteld. Vóórdat het bestemmingsplan wordt vastgesteld, moet duidelijk zijn dat de gronden zullen worden aangekocht, waardoor invulling aan de nieuwe bestemmingen wordt gegeven. Dat is op dit moment nog onvoldoende gegarandeerd, aldus indiener. f.

Voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opnemen (in de woonbestemmingen). Het bestemmingsplan biedt volgens indiener op dit moment onvoldoende zekerheid dat de weg, die noodzakelijk is voor de afwikkeling van het verkeer, en de aanleg van water, die noodzakelijk is voor de watercompensatie, zullen worden gerealiseerd. Ten aanzien van de weg is hiervoor geen borging opgenomen en ten aanzien van de realisering van water is geen juridisch afdwingbaar voorschrift opgenomen. Dit leidt ertoe dat de beoogde woningen al kunnen worden gerealiseerd, zonder dat de daarvoor noodzakelijke maatregelen zijn getroffen. Hiervoor dient volgens indiener een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen te worden.

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

Het is niet opmerkelijk dat nog niet alle gronden binnen de nieuwe woonwijk zijn opgekocht door ontwikkelende partijen. Het kan zijn dat door potentiële kopers wordt gewacht totdat het bestemmingsplan is vastgesteld of onherroepelijk is. Anderzijds kan verkoop worden uitgesteld. Indien grondverkoop aan een partij niet zou slagen om welke reden dan ook, dan kan de gemeente eventueel een onteigeningsprocedure starten. De genoemde planperiode in de wet is 10 jaar. Deze periode is ruim genoeg op het plan – zijnde een plan met 457 woningen – te verwezenlijken. Gelet op de grondeigendom situatie, zoals weergegeven in het exploitatieplan, acht de gemeente het aannemelijk dat de nieuwe bestemmingsplan binnen 10 jaar kunnen worden verwezenlijkt.

Het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan is niet nodig omdat de borging van de aanleg van de weg en het oppervlaktewater is geregeld in het exploitatieplan. Het realiseren van watercompensatie is tevens geregeld via regelgeving. Het aanleggen van de weg is inderdaad van belang voor het realiseren van de woonwijk De Scheg Midden. Het realiseren van de weg in de beginfase is geborgd in het exploitatieplan. Om het plan te kunnen realiseren is inderdaad ook voldoende watercompensatie nodig. De gewenste hoeveelheid watercompensatie is geregeld via het

blz. 48

Als toch het bestemmingsplan wordt vastgesteld zonder overeenstemming over de aankoop van het perceel aan de Meerlandenweg, dient volgens indiener voldoende vast te staan dat de weg ten behoeve van de ontsluiting van de nieuwe woonwijk en de watercompensatie worden gerealiseerd. Zonder de weg en watercompensatie staat immers vast dat het plan niet voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, aldus indiener. De verkeerskundige onderbouwing en waterparagraaf zijn beide gestoeld op invulling van het perceel van indiener. De aangewezen manier om te garanderen dat beide voorzieningen worden gerealiseerd, is volgens indiener het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan. Daarin zou de bouw van woningen pas mogelijk worden, zodra (voldoende duidelijk is dat) de weg wordt gerealiseerd en de watercompensatie heeft plaatsgevonden. Volgens indiener is het vrij onaannemelijk dat de weg zal worden gerealiseerd, omdat de gronden nog in eigendom van indiener zijn en omdat indiener deze weg niet zal realiseren. Zonder de aanwezigheid van deze weg kan de wijk niet op een verantwoorde manier worden ontsloten, zoals wordt onderschreven in het verkeerskundige onderzoek bij de toelichting op het bestemmingsplan. In alle onderzochte varianten wordt in meer of mindere mate van die weg gebruikgemaakt, maar is die weg wel noodzakelijk voor de ontsluiting van de wijk.

Het bestemmingsplan bevat geen verplichting om de weg aan te leggen, voordat aangevangen kan worden met de woningbouw. Daardoor is onzeker of de weg zal worden gerealiseerd, terwijl wél aangevangen kan worden met de woningbouw, aldus indiener. De vergunning om woningen te realiseren is volgens indiener immers gebonden en niet afhankelijk van de realisering van de weg. Dit dient alsnog als voorwaardelijke verplichting opgenomen te worden in de bouwregels bij de diverse woonbestemmingen, aldus indiener. g.

Regeling met betrekking tot de groenbestemming. Indiener geeft aan dat het moeten opnemen van een voorwaardelijke verplichting tot op zekere hoogte ook geldt voor de groenbestemming. In artikel 3.3.3 (bestemming ‘Groen’) is een bepaling opgenomen over

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

exploitatieplan. De juridisch benodigde watercompensatie is geregeld in regelgeving van het waterschap. De genoemde/voorgestelde voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan is niet nodig, omdat de aanleg van de weg voorafgaand aan vergunningverlening is geborgd in het exploitatieplan. Hetzelfde geldt voor de realisatie van waterberging. Tevens is het bestemmingsplan dusdanig opgesteld, dat het aanleggen van de gebiedsontsluitingsweg onontkoombaar is om de woonwijk De Scheg Midden te realiseren. Ook in dat licht is een voorwaardelijke verplichting voor het aanleggen van de weg in het bestemmingsplan niet nodig.

Het klopt dat de genoemde regeling in lid 3.3.3 in de bestemming ‘Groen’ geen voorwaardelijke verplichting betreft.

Ja. De regeling in lid 3.3.3 in de bestemming

blz. 49

de realisering van water: “Ter plaatse van de aanduiding(en) 'water' dient ten minste 6.500 m2 water(oppervlak) te zijn gerealiseerd, en in stand te worden gehouden. Dit te realiseren water(oppervlak) heeft geen betrekking op tijdelijke waterberging.” Deze bepaling is echter juridisch geheel niet afdwingbaar, omdat het geen verplichting bevat om het wateroppervlak te realiseren, maar alleen om deze in stand te houden. De verplichting om het wateroppervlak te realiseren dient volgens indiener eveneens als voorwaardelijke verplichting te worden vastgelegd in de bouwregels in de diverse woonbestemmingen, waarbij wordt bepaald dat de woningen niet mogen worden gebouwd, althans niet in gebruik mogen worden genomen, voordat het wateroppervlak is aangelegd. Pas daarna biedt volgens indiener artikel 3.3.3 van het ontwerpbestemmingsplan voldoende garantie dat het water aanwezig blijft.

Bij nader inzien voegt de betreffende regeling in ‘Groen’, zoals opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan, weinig toe. Het moeten realiseren van waterberging voorafgaand aan de bouw/vergunning is geregeld in het exploitatieplan. Dat gerealiseerd wateroppervlak in stand moet worden gehouden is evident, onafhankelijk van de oppervlakte. Het opnemen van een voorwaardelijke verplichting voor het realiseren van wateroppervlak is niet nodig. Het realiseren van waterberging en -compensatie is op andere wijzen geregeld. Daarop aansluitend is het aanwezig blijven van water geborgd via de vergunningen.

‘Groen’ is geschrapt.

h. Richtafstanden VNG-Brochure. Indiener geeft aan dat om te toetsen of de realisatie van woningen in de buurt van een bedrijf of een bedrijf nabij een woning aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening voldoet, er doorgaans wordt getoetst aan de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering”. Hierin zijn richtafstanden opgenomen om te toetsen of in de te realiseren woning een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bestaat en of de nabijgelegen bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Als voldaan wordt aan deze richtafstanden kan in beginsel worden aangenomen dat het plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Als daaraan niet wordt voldaan, moet goed gemotiveerd worden waarom kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Op het perceel van indiener is een glastuinbouwbedrijf toegestaan dat op grond van het overgangsrecht mag worden voortgezet. Een glastuinbouwbedrijf is milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter. De richtafstand moet worden gemeten vanaf de uiterste grens waarop de milieubelastende activiteit mag worden uitgevoerd, tot het gevoelige object. Dit is dus de grens van het kadastrale perceel van cliënt tot de woonbestemming. De richtafstand ten aanzien van het perceel van indiener wordt niet gehaald. De richtafstand is 30 meter ten opzichte van een woonwijk als

Het is te simpel gesteld dat indiener wordt beperkt in de gebruiksmogelijkheden van diens perceel vanwege woningbouw. Het niet voldoen aan een richtafstand betekent niet automatisch dat de bedrijfsvoering moet worden gestaakt.

Ja. In de Algemene bouwregels is een regel opgenomen die een minimale afstand van 30 meter voor woningbouw tot bestaande glastuinbouw voorschrijft.

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

Voorgaand heeft indiener reeds betoogd dat het bedrijf van indiener moet zijn gestopt, omdat de grond al moet zijn verkocht, vanwege de aanleg van een weg voordat woningbouw plaatsvindt. In die zin doen de richtafstanden voor woningbouw ten opzichte van glastuinbouw er niet toe. Volledigheidshalve is in de Algemene bouwregels een minimale afstand van 30 meter opgenomen ten opzichte van een bestaand glastuinbouwbedrijf, voor het bouwen van woningen.

blz. 50

hier wordt gebouwd, terwijl er direct tegen de grens van het perceel van indiener woningen mogen worden gebouwd en de feitelijke afstand dus 0 meter is. Door het niet halen van de richtafstanden tussen het glastuinbouwbedrijf en de locatie waar woningen mogen worden gerealiseerd, wordt indiener beperkt in de gebruiksmogelijkheden van diens perceel, aldus indiener. Zo lang er immers geen overeenstemming is bereikt over de aankoop van het perceel, zal het bedrijf worden voortgezet. Dit bedrijf mag volgens indiener niet in zijn gebruiksmogelijkheden worden aangetast. Door geen afstand te verplichten tussen de woningen en het bedrijf van indiener kan volgens indiener onmogelijk een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd en worden volgens indiener de gebruiksmogelijkheden van het perceel van indiener onevenredig ingeperkt. Daarmee voldoet het vast te stellen plan dus niet aan een goede ruimtelijke ordening, omdat de bestaande bedrijfsvoering wordt aangetast, aldus indiener. Het bestemmingsplan dient dus zodanig te worden aangepast dat, zo lang er bedrijfsvoering op het perceel van indiener plaatsvindt, er geen woningen mogen worden gebouwd binnen 30 meter van de kadastrale perceelsgrenzen van het perceel van indiener.

16. Mail d.d. 29 januari 2024

a.

Indieners zijn eigenaar van een perceel gelegen binnen het plangebied, langs de J.C. van Hattumweg. Op het perceel bevindt zich een woning van circa 150 m2 groot. Het pand is in slechte staat en niet duurzaam. Indieners zouden willen komen tot een grote renovatie, nieuwbouw of herontwikkeling van de kavel, bijvoorbeeld via herbouw van de aanwezige woning of bouw van een twee-onder-een-kap woning.

De gemeente is in principe voorstander van verduurzaming van de woning.

b.

In het voorontwerp-bestemmingsplan De Scheg Midden was de kavel van indieners niet opgenomen. Daarmee lag de kavel ingeklemd tussen

In het voorontwerp bestemmingsplan werd nog uitgegaan van een bedrijfswoning op de kavel van

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

Ja. De bestemming ‘Woongebied – 3’

blz. 51

de J.C. van Hattumweg en het nieuwe woongebied. De uitvoering van de bestemming uit het bestemmingsplan “Legmeerpolder”, ‘Agrarisch – Glastuinbouw Bedrijfswoning’, wordt volgens indieners daarmee door het nieuwe bestemmingsplan feitelijk onmogelijk gemaakt. Maar het huidige bestemmingsplan Legmeerpolder werd niet gewijzigd ter plaatse van de kavel van indieners in het voorontwerpbestemmingsplan. Daarom hebben indieners verzocht om te worden meegenomen in het vervolg van de planvorming. In het ontwerpbestemmingsplan heeft de gemeente ervoor gekozen om de kavel van indieners met woning alsnog mee te nemen met de bestemming Woongebied-3, voor één vrijstaande woning. In de reactie op de inspraakreactie van indieners bij het voorontwerp stelt de gemeente:” De kavel biedt te weinig ruimte voor twee woningen, mede gelet op de omliggende kavels.” Indieners kunnen deze redenering volgen als het zou gaan om de bouw van twee vrijstaande woningen. Maar voor de bouw van twee woningen onder-een-kap in de plaats van de huidige woning is volgens indieners de kavel zeer ruim. Indieners begrijpen de zinsnede “mede gelet op de omliggende kavels” niet. Aan de westelijke zijde ligt het tracé van de Meerlandenweg met groene bermen, aan de oostzijde een nog blijvend agrarisch bedrijf.

Aan de zuidzijde ligt eerst een groene strook en daarna een bouwkavel van circa 1.600 m2 met de bestemming Woongebied-3, maximaal tweeaaneen, voor 4 woningen, op kavels in grootte vergelijkbaar met die van indieners, aldus indieners. Het voorstel van indieners is om op de plankaart bij de bouwaanduiding de aanduiding “vrijstaand” te vervangen door “maximaal twee-aaneen” en bij de maatvoering het maximum aantal wooneenheden te verhogen naar 2. Dat geeft indieners de mogelijkheid om in de toekomst nog een keuze te maken voor vrijstaand of twee-onder-een-kap, om zowel de huidige bewoner als mogelijk een familielid onderdak te bieden. Na een overleg en correspondentie tussen indieners en de gemeente, hebben de indieners een alternatieve zienswijze gegeven en gekozen voor één woning.

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

indieners en was geen verandering van de planologische mogelijkheden opgenomen voor de kavel van indieners. Hetzelfde gold voor het naastgelegen perceel aan de J.C. van Hattumweg. Op basis van de inspraakreactie van indieners is in het ontwerp bestemmingsplan de kavel van indieners toegevoegd aan het plangebied en is de bestemming van de kavel van indieners veranderd naar ‘Woongebied – 3’ met maximaal één woning ter plaatse. Deze nieuwe bestemming bood de mogelijkheid om het perceel anders in te richten met een geheel nieuwe woning of om de bestaande woning te laten staan (en als burgerwoning te verduurzamen).

is ter plaatse van de kavel van indieners aangepast naar de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’, met in ‘Wonen’ een bouwvlak voor één woning ter plaatse van de bestaande woning.

Er heeft overleg met indieners plaatsgevonden, met de gemeente en daarbij tevens de eigenaren van naastgelegen percelen. Na een overleg en correspondentie tussen indieners en de gemeente, hebben indieners een ander voorstel gedaan. Het aangepaste voorstel van indieners betreft één bouwkavel met één vrijstaande woning. Indieners wensen geen extra woning meer en tevens geen afsplitsing van een deel van de kavel. In het stedenbouwkundig plan is de invulling van het perceel van indieners aangepast, in zoverre dat de kavel van indieners buiten de begrenzing is gelaten en de bestaande woning is ingetekend. In het bestemmingsplan is de bestemming en het bouwvlak voor de vrijstaande woning aangepast. De bestemming is gelijkgesteld met andere bestaande woningen in het lint. De bestemming ‘Woongebied – 3’ is veranderd in ‘Wonen’ en ‘Tuin’.

blz. 52

17. Van Wijnen Projectontwikkeling Midden BV – Mail d.d. 29 januari 2024 a.

Van Wijnen Projectontwikkeling Midden B.V./indiener geeft aan een perceel in het westelijk gedeelte van het plangebied te hebben gekocht om daar woningen te ontwikkelen.

De gemeente neemt hier kennis van.

b.

Sociale woningen: Het [stedenbouwkundig] ontwerp gaat uit van 19,4 ha. met 459 woningen (23,6 won./ha.). Indiener geeft aan dat volgens indiener het uitgangspunt van de gesprekken met de gemeente Amstelveen, in het kader van het voorontwerp bestemmingsplan, minimaal 25 woningen per hectare is. Dit is exclusief sociale woningbouw. Volgens indiener is het realiseren van sociale woningbouw in de huidige marktomstandigheden onrendabel. Van Wijnen/indiener vraagt compensatie door middel van het verhogen van de aantallen woningen ten opzichte van de huidige 459 woningen.

Het uitgangspunt voor het stedenbouwkundig ontwerp betreft maximaal 25 woningen per hectare. Dit is inclusief sociale woningbouw. De dichtheid van het stedenbouwkundig ontwerp van 23 oktober 2023, dat als bijlage 1 bij het ontwerp bestemmingsplan is opgenomen, betreft 24,5 woningen per hectare. In het aangepaste stedenbouwkundig plan is de dichtheid circa 24,4 woningen per hectare op basis van een oppervlakte van circa 18,7 hectare. Het aangepaste stedenbouwkundig plan kent 457 woningen. Op het perceel van indiener is geen sociale woningbouw gesitueerd of voorgeschreven. Compensatie met een hoger woningaantal is niet aan de orde.

c.

Perceel Van Wijnen/indiener: Het is voor indiener onduidelijk of de kavel van indiener (Van Wijnen) wordt beschouwd als één bouwperceel of als meerdere. Dit in verband met een beperking die voortvloeit uit artikel 9.2.1. onder c van de regels van het ontwerp: aangezien de kavel groter is dan 600m2 mag maximaal 20% van het bouwperceel worden bebouwd, met een minimum van 150m2 en een maximum van 300m2. Op grond van artikel 1.26 van de regels is het volgens indiener denkbaar dat de kavel van indiener als één bouwperceel wordt beschouwd. Indiener wil hier graag duidelijkheid over.

In lid 9.2.1 onder c. (bestemming ‘Woongebied – 1’, artikel 9) staat het volgende: “op een bouwperceel vanaf 600 m² mag maximaal 20% van het bouwperceel worden bebouwd, met dien verstande dat ten minste 150 m² bebouwing is toegestaan en ten hoogste 300 m² bebouwing is toegestaan”. Deze regel bepaalt niet wat een bouwperceel is. De begripsbepaling van een bouwperceel in artikel 1 (Begrippen) lid 26 is als volgt: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

blz. 53

toegelaten. Dit betreft een standaard definitie van een bouwperceel. Het bouwperceel betreft niet het oorspronkelijke kadastrale perceel. Het bestemmingsplan schrijft niet voor hoe een bouwperceel moet worden vormgegeven en waar een bouwperceel precies ligt. Als een bouwperceel is bepaald (bij/voor de aanvraag omgevingsvergunning bouwen), dan gelden bouwregels voor het bouwperceel. Op de kavel van indiener kunnen meerdere bouwpercelen, van verschillende omvangen, worden gesitueerd. In dit geval geeft het exploitatieplan aan waar en hoe in beginsel de bouwpercelen moeten worden gesitueerd en begrensd. d.

Bouwkavels aan de Noorddammerweg [in het lint]: Indiener gaat er vanuit dat aan het lint 3 of 4 bouwkavels voor vrijstaande woningen kunnen worden gerealiseerd. De realisatie van deze kavels staat volgens indiener los van de totale ontwikkeling in De Scheg Midden en kan na het onherroepelijk worden van bestemmingsplan direct worden gerealiseerd. Graag ontvangt indiener een bevestiging hiervan. In het ontwerp bestemmingsplan dienen volgens indiener de kavels te worden opgenomen. Hier is reeds eerder met de gemeente over gesproken. Indiener verzoekt de gemeente aan te sluiten bij hetgeen volgens indiener eerder is afgesproken en bij het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan.

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

De bouwkavels in het lint zijn separaat geregeld in het (ontwerp) bestemmingsplan, middels een bouwaanduiding en een maatvoering(aanduiding). Op basis van deze aanduidingen zijn in het ontwerp bestemmingsplan 4 woningen in het lint toegestaan ter plaatse van het perceel van indiener, waarbij deze 4 woningen uitsluitend als vrijstaande woningen of als twee-onder-een-kap woningen kunnen worden gerealiseerd. In het vast te stellen bestemmingsplan is het aantal van 4 woningen aangepast naar 3 woningen, in overleg met indiener. Het was de gemeente onduidelijk wat indiener bedoelde, en er heeft tussen de gemeente en indiener overleg plaatsgevonden over het stedenbouwkundig plan en het aantal woningen in het lint. De kavels van het stedenbouwkundig plan kunnen binnen het bestemmingsplan worden gerealiseerd, en de kavels in het lint waren en zijn in het bestemmingsplan opgenomen. Het maximum aantal woningen in het lint is aangepast naar 3 woningen, zoals het aantal was bij het voorontwerp.

Ja. Het maximum aantal woningen in het lint ter plaatse van het perceel van indiener is aangepast van 4 naar 3 woningen, in de bestemming ‘Woongebied – 1’.

blz. 54

e.

Stedenbouwkundig plan: Het stedenbouwkundig plan is niet dwingend voorgeschreven in het ontwerp bestemmingsplan en juist wel in exploitatieplan. Als dit een juiste veronderstelling is, dan verzoekt indiener terug te gaan naar de oorspronkelijke opzet zoals die was opgenomen in het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan.

De veronderstelling van indiener klopt, althans in de basis. Het exploitatieplan biedt echter de mogelijkheid om van het stedenbouwkundig plan af te wijken voor zover dat passend is binnen de regels van het bestemmingsplan. In overleg met indiener is enkel deels teruggegrepen op het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan (bij het voorontwerp bestemmingsplan). De oorspronkelijke opzet is in feite nog steeds van toepassing, maar dan met een groter aantal rijwoningen bij een hoger totaal aantal woningen in De Scheg Midden reeds bij het ontwerp bestemmingsplan. Wel is teruggegaan naar het oorspronkelijke aantal woningen in het lint; zie bij d.

Ja. Het maximum aantal woningen in het lint ter plaatse van het perceel van indiener is aangepast van 4 naar 3 woningen, in de bestemming ‘Woongebied – 1’.

18. Brief d.d. 8 februari 2024

a.

In de ontvangen papieren is het voor indieners niet volledig duidelijk, wat de exacte plannen zijn voor het perceel grenzende aan het perceel van indieners. Om deze reden worden indieners graag meegenomen in de beslissingen die zullen worden genomen voor de inrichting van de omgeving. Daarnaast zouden indieners graag in gesprek gaan over de toekomst van het bestemmingsplan op het adres van indieners. En indieners willen samen overleggen wat de langetermijnvisie is van het gebied.

Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden

Het stedenbouwkundig plan, als bijlage van het bestemmingsplan, laat meer specifiek zien hoe het gebied wordt of kan worden ingevuld. Het aangrenzende perceel zal hoofdzakelijk worden ingericht met groen en water, en niet met woningbouw. Als indieners een plan hebben om iets te veranderen op hun adres, dan kunnen indieners daarvoor een ‘omgevingsoverleg’ aanvragen (op de website van de gemeente).

blz. 55