Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026) Actualisatie van actieve en faciliterende grondexploitaties gemeente Amstelveen per 1-1-2026

Stedelijke Ontwikkeling Juni 2026

2

MPG 2026

Inhoud

1.

2.

3.

Inleiding

3

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.

3 3 4 4 5 5

Doel Geen nieuwe beleidskeuzen Grondexploitatie Financiën Risico’s en weerstandsvermogen Overig

Algemene uitgangspunten en parameters

7

2.1 2.2 2.3 2.4

7 7 7 8

Actualisatie parameters grondexploitaties per 1-1-2026 Bepaling meerjarige kostenstijging Bepaling meerjarige opbrengstenstijging Bepaling meerjarige rente

Actualisatie grondexploitaties

3.1 Actualisatie grondexploitatieportefeuille 3.2 Actualisatie bouwprogramma (Bijlage 5) 3.3 Ontwikkeling projectresultaat BIE en FAC 3.4 Actualisatie grondexploitatiebegroting (zie ook: Bijlage 1) 3.4.1 Geactualiseerde grondexploitatiebegroting actieve grondexploitatie (BIE) 3.4.2 Geactualiseerde grondexploitatiebegroting faciliterende grondexploitatie (FAC) 3.4.3 Geactualiseerde actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV) 3.5 Opbouw kosten en opbrengsten BIE en FAC 3.6 Fasering van kosten en opbrengsten (cashflow) 3.7 Resultaatneming (Bijlage 2) 3.8 Verliesvoorziening (Bijlage 3) 3.9 Afdracht bovenwijkse voorzieningen (Bijlage 4) 4.

5.

9

9 10 11 12 12 13 14 14 15 16 16 16

Verschillenverklaring

17

4.1 4.2

17 17

Te verklaren verschillen Verschillenverklaringen op projectresultaat (bij > € 100.000 verschil)

Risico’s en weerstandsvermogen

Bijlagen

19 22

3

1.

MPG 2026

Inleiding

De Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026) geeft de gemeenteraad een actueel en integraal overzicht van de actieve en faciliterende grondexploitaties in de gemeente Amstelveen. De grondexploitaties zijn geactualiseerd per 1 januari 2026 en sluiten cijfermatig aan bij de Jaarstukken 2025. In de MPG 2026 wordt een vergelijking gemaakt met het raadsvoorstel “Actualisatie grondexploitaties Amstelveen per 1-1-2025” (“MPG 2025”).

1.1.

Doel

De raad heeft het budgetrecht en stelt met de vaststelling van de grondexploitaties de kaders vast waarbinnen het college de grondexploitatie mag uitvoeren. De grondexploitatiebegrotingen dienen jaarlijks te worden geactualiseerd en opnieuw door de gemeenteraad te worden vastgesteld. De actualisatie vindt plaats via het proces van opstellen van de jaarrekening. Via de MPG worden de herziene grondexploitatiebegrotingen ter besluitvorming aan de gemeenteraad aangeboden.

1.2.

Geen nieuwe beleidskeuzen

De in het afgelopen jaar genomen inhoudelijke besluiten rondom nieuwe grondexploitaties en herzieningen van bestaande projecten zijn verwerkt in onderliggend MPG. Verder zijn alleen wijzigingen doorgevoerd die passen binnen bestaande financiële, ruimtelijke en programmatische kaders zoals eerder door de raad vastgesteld, of wijzigingen die voortkomen uit autonome ontwikkelingen, ondergeschikte aanpassingen en/of wijzigingen in de fasering. In deze MPG worden geen nieuwe beleidskeuzes voorgelegd. Wanneer dat aan de orde is, volgen hiervoor separate voorstellen via vaststelling of herziening van actieve grondexploitaties.

Figuur 1. Operationele grondexploitaties Amstelveen

4

1.3.

MPG 2026

Grondexploitatie

De term ‘grondexploitatie’ staat centraal in de MPG. Eenvoudig gezegd betreft de grondexploitatie ‘de financiële vertaling van een ruimtelijk plan’. Een grondexploitatie omvat daarmee zowel de ruimtelijke kaders (ruimtegebruik, bouwprogramma, voorzieningen, werken en werkzaamheden) als de financiële kaders (grondexploitatiebegroting en risicoprofiel). De grondexploitaties in Amstelveen (figuur 1) worden volgens BBV-regelgeving administratief strikt onderscheiden in actieve grondexploitaties en faciliterende grondexploitaties: -

Bij actieve grondexploitaties (of zogenaamde Bouwgronden In Exploitatie, afgekort ‘BIE’) ontwikkelt de gemeente de grond vanuit een eigen grondpositie. De gemeente voert zelf de werkzaamheden uit om haar grond geschikt te maken voor bouwwerkzaamheden en geeft deze grond vervolgens uit. Een BIE wordt geopend en opgenomen in de MPG na raadbesluit over vaststelling van de betreffende grondexploitatie.

-

Bij faciliterende grondexploitaties (afgekort ‘FAC’) heeft de gemeente zelf geen (substantiële) grondpositie en voert zij niet zelf de grondexploitatie. De gemeente maakt de ontwikkeling van derden mogelijk (‘faciliteren’). Bij deze private ontwikkelingen dient de gemeente per ontwikkeling haar kosten te verhalen op de ontwikkelaar (‘kostenverhaal’). Een facilitaire grondexploitatie wordt opgenomen in de MPG zodra sprake is van een (voor)overeenkomst tot kostenverhaal, danwel publiekrechtelijke regeling inzake kostenverhaal.

Diverse projecten in Amstelveen zijn zogenaamde ‘gemengde projecten’. Dit betekent dat de grondexploitatie zowel bestaat uit een actief (BIE) als een faciliterend deel (FAC). Voorbeelden hiervan zijn de ontwikkelingen Bedrijventerrein Amstelveen-Zuid (BTAZ) en De Scheg. Zo veel als mogelijk wordt in de MPG vanuit het integrale project verantwoord.

1.4.

Financiën

Het totaal aan kosten en opbrengsten (inclusief rente-en faseringseffecten), leidt tot een verwacht projectresultaat op eindwaarde. Dit resultaat kan nadelig, neutraal of voordelig zijn. Bij een verwacht nadelig resultaat dient hiervoor direct een verliesvoorziening te worden getroffen. Bij een verwacht voordelig resultaat moet periodiek winst worden genomen op basis van de voortgang van het project conform de Percentage of Completion (POC-methode). Het (tussentijds) nemen van winst of verlies wordt resultaatneming genoemd. De Algemene Reserve van de gemeente staat hierin centraal (figuur 2). Verliezen en winsten worden verrekend met deze Reserve.

Figuur 2. Financiële stromen lopende grondexploitatieportefeuille (nota Grondbeleid 2023)

5

MPG 2026

Voorbereidingsbudget en Actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV) De raad verstrekt de budgetten voor actieve grondexploitaties in voorbereiding (‘AGIV’). Door de scherpere afbakening van het startmoment van BIE (zijnde het raadsbesluit van vaststelling grondexploitatie) kunnen (voorbereidings)kosten die worden gemaakt in de periode vóórdat de grondexploitatie wordt vastgesteld door de raad, nog niet op het onderhanden werk van de grondexploitatie worden geactiveerd. Deze kosten worden separaat geadministreerd. De gemaakte voorbereidingskosten worden overgeheveld naar de BIE na het raadsbesluit over de grondexploitatie. Nieuw Legmeer Het project Nieuw Legmeer kent binnen de MPG een afzonderlijke administratieve en financiële status. Er wordt technisch gesproken over een ‘faciliterende grondexploitatie in voorbereiding’ omdat nog wordt gewerkt vanuit een door de raad verstrekt voorbereidingsbudget. Vanuit het raadsvoorstel Businesscase Nieuw Legmeer 2024 is een voorbereidingsbudget vastgesteld van € 5,1 miljoen voor de jaren 2025 en 2026 ten behoeve van plankosten tot en met het omgevingsplan. Dit wordt gedekt uit de reserve “Stedelijke vernieuwing”. De kosten en opbrengsten van dit project in voorbereiding maken nog geen onderdeel uit van de lopende portefeuille. Uitzondering hier op zijn de clusters waarvoor een overeenkomst tot kostenverhaal is gesloten.

Deze clusters maken wel onderdeel uit van de operationele portefeuille.

1.5.

Risico’s en weerstandsvermogen

In de MPG wordt op basis van de geactualiseerde grondexploitaties inzicht gegeven in de verwachte resultaten van de actieve en faciliterende grondexploitaties. De jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties is onderdeel van de risicobeheersing. De inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten en fasering hiervan, worden hierbij opnieuw beoordeeld en waar nodig aangepast. Per actieve en faciliterende grondexploitatie wordt daarbij een risicoanalyse uitgevoerd, waaruit een risicoprofiel volgt. Voorzienbare risico’s worden daarbij direct verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie. De optelling van de risicoprofielen wordt meegenomen in de bepaling van het gemeentelijke weerstandsvermogen (zie hoofdstuk 5).

1.6.

Overig

Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV); notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023 De commissie BBV geeft via de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023’ richtlijnen voor het begroten en verantwoorden van grondexploitaties. De regels zorgen voor een uniforme toepassing bij actieve en faciliterende grondexploitaties. Grondprijzenbrief 2026 Amstelveen Conform de werkwijze zoals opgenomen in de nota Grondbeleid en Financiële verordening stelt het college jaarlijks een grondprijzenbrief vast. Hierin zijn de vaste grondprijzen opgenomen die niet via tender of taxatie tot stand komen, zoals voor sociale huurwoningen of maatschappelijke voorzieningen. Het college heeft op 6 januari 2026 de Grondprijzenbrief 2026 Amstelveen vastgesteld. De geactualiseerde (norm)grondprijzen zijn per 1-1-2026 verwerkt in de grondexploitaties. Nota Bovenwijkse voorzieningen De vigerende Nota bovenwijkse voorzieningen (2021) geeft inzicht in de investeringen in bovenwijkse voorzieningen, die nodig zijn voor de beheerste groei van de stad en het behoud van een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving. Op grond van deze nota dragen zowel private partijen als eigen (actieve) grondexploitaties van de gemeente financieel bij aan bovenwijkse

6

MPG 2026

voorzieningen. De tarieven uit 2021 zijn via collegebesluit d.d. 23 juli 2024 geactualiseerd en verwerkt in de grondexploitatiebegrotingen (Bijlage 4). De groei van de stad vergt investeringen. We kunnen deze investeringen (gedeeltelijk) dekken uit kostenverhaal en het innen van financiële bijdragen bij ontwikkelende partijen. We dienen hiervoor te beschikken over accurate en actuele beleidsdocumenten. Als gevolg van de invoering van de Omgevingswet is er een scherpere afbakening gekomen tussen kostenverhaal en financiële bijdragen. De grondslagen tussen beide onderdelen verschillen. De vigerende Nota bovenwijkse voorzieningen dient hierdoor te worden geactualiseerd. In het raadsvoorstel MPG 2026 wordt een budget aangevraagd ten behoeve van deze actualisatie. Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen Een deel van de gemeentelijke activiteiten valt onder de vennootschapsbelasting (Vpb). De geactualiseerde grondexploitaties vormen de basis voor de jaarlijkse prognose van de Vpbafdracht. Deze prognose is opgenomen in de begroting onder Algemene dekkingsmiddelen. Validatie grondexploitaties 2025 In de periode 2019 t/m 2021 hebben zogenaamde ‘validaties van grondexploitaties’ plaatsgevonden; externe beoordelingen over de kwaliteit en waardering van de grondexploitaties.

In 2025 heeft een nieuwe externe validatie (of ‘second opinion’) plaatsgevonden op projecten per stand 1 januari 2025. Het doel was om te bepalen of het resultaat van de grondexploitaties voldoende juist is gewaardeerd en de kwaliteit van grondexploitaties voldoende is. De focus van de second opinion lag hierbij op de in omzet grootste actieve grondexploitaties. Hierbij zijn 11 van de 16 actieve grondexploitaties beoordeelt. De algemene conclusie van deze second opinion is dat er geen fundamentele tekortkomingen geconstateerd zijn die aanleiding geven tot een ander financieel perspectief op de beoordeelde projecten. Project inhoudelijke opmerkingen en aanbevelingen zijn reeds verwerkt in de begroting of worden meegenomen bij de eerstvolgende inhoudelijke actualisatie van de grondexploitaties.

7

2.

MPG 2026

Algemene uitgangspunten en parameters

Grondexploitaties staan onder invloed van tijd (inflatie), marktontwikkelingen en conjunctuurschommelingen. Om rekenschap te geven aan deze invloeden, wordt in de grondexploitatiebegroting gerekend met zogenaamde rekenparameters; rente, kosten- en opbrengstenstijging. De hoogte van de parameters bepalen mede het projectresultaat. Reële parameters zijn nodig voor een deugdelijke financiële waardering van de projecten.

2.1

Actualisatie parameters grondexploitaties per 1-1-2026

De parameters kosten- en opbrengstenstijging worden jaarlijks geactualiseerd en zijn op 6 januari 2026 door het college vastgesteld (tabel 1). Deze zijn verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen. De parameters zijn gebaseerd op extern advies over de ontwikkelingen in woningmarkt en kosten- en opbrengstenindexaties. Parameters

2026*

2027

2028-2036

Na 2036

Parameter kostenstijging Algemeen Bouw- en woonrijpmaken (incl. sloop en sanering) Plankosten en onderzoeken

3,0% 3,0% 4,5%

3,0% 3,0% 3,0%

2,5% 2,5% 2,5%

2,0% 2,0% 2,0%

Parameter opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw

2,5% 3,0%

2,5% 2,0%

2,0% 2,0%

0,0% 0,0%

*inclusief correctie over index 2025

Tabel 1. Parameters grondexploitaties Amstelveen vanaf 1-1-2026

2.2

Bepaling meerjarige kostenstijging

Civieltechnische kosten (bouw- en woonrijpmaken) De kostenstijging in de GWW-sector (Grond-, Weg- en Waterbouw) lijkt in 2025 iets lager uit te komen dan het langjarig gemiddelde. Mogelijke verklaring hiervoor is de gematigde prijsontwikkelingen in materialen zoals staal, kunststof en bitumen. De totale kostenstijging komt desondanks uit op circa 3,0%, mede door aanhoudend hoge loonstijgingen. Voor de komende jaren wordt het percentage doorgetrokken op basis van het 5- en 10-jaarsgemiddelden. Plankosten Plankosten bestaan hoofdzakelijk uit arbeidskosten (interne uren en externe advieskosten). De ontwikkeling van plankosten is bepaald aan de hand van cao-loonontwikkelingen volgens CBS en CROW. De plankostenbegroting binnen grondexploitaties wordt gebaseerd op een geactualiseerd gemeentelijk plankostenmodel, waarin de gemeentelijke uurtarieven 2026 zijn verwerkt. Voor de komende jaren is het indexcijfer gebaseerd op het 5- en 10-jaarsgemiddelde. 2.3

Bepaling meerjarige opbrengstenstijging

Grondwaardeontwikkeling woningbouw De woningprijzen in Amstelveen stegen in de eerste drie kwartalen van 2025 met 3,4% (NVM), wat lager is dan het landelijk gemiddelde van 5,0% in die periode. Over de langere termijn (2016-2025) ligt de gemiddelde jaarlijkse prijsstijging in Amstelveen met 8,3% wel in lijn met het landelijke en Noord-Hollandse gemiddelde.

8

MPG 2026

Op basis van gegevens van NVM en Bouwkostenkompas is een analyse gemaakt van de grondwaardeontwikkeling in Amstelveen. De residuele grondwaarde is in 2025 (t/m Q3) met 2,5% gestegen ten opzichte van 2024 (t/m Q3). Voor de periode 2028-2036 wordt in de grondexploitaties gerekend met een jaarlijkse stijging van 2,0% voor woningbouw, uitgaande van een vaste indexeringsgrondslag van het 20-jaarsgemiddelde van de CPI. Meerjarige ontwikkeling grondopbrengsten niet-woningbouw Voor de opbrengsten uit commercieel vastgoed (kantoren, winkels, industrieel) wordt een indexering van 2,0% geadviseerd en de daaropvolgende prognosejaren. Dit is 1,0% punt hoger dan de index van voorgaande jaren. De commerciële vastgoedmarkt ontwikkelt zich over het geheel genomen positief, met stijgende prijzen. Tegelijkertijd blijft de markt kwetsbaar door externe factoren zoals netcongestie en de geopolitieke onzekerheid.

2.4

Bepaling meerjarige rente

De berekening van het rentepercentage voor grondexploitaties is gebaseerd op specifieke richtlijnen vanuit het BBV. Op basis van deze berekening wordt een rentepercentage van 1,75% in deze actualisering toegepast op de BIE en FAC waarbij sprake is van kostenverhaal via publiekrechtelijke regeling. Dit percentage is gelijk aan het MPG 2025.

9

3.

MPG 2026

Actualisatie grondexploitaties

Jaarlijks worden de grondexploitatiebegrotingen herzien ten behoeve van een juiste waardering in de jaarrekening. Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste wijzigingen in de grondexploitatieportefeuille, het bouwprogramma en de begrotingen ten opzichte van de MPG 2025.

3.1

Actualisatie grondexploitatieportefeuille

De gemeentelijke grondexploitatieportefeuille bestaat per 1-1-2026 administratief gezien uit 34 grondexploitaties: 14 actieve grondexploitaties (BIE), 18 faciliterende grondexploitaties (FAC) en 2 actieve grondexploitaties in voorbereiding (AGIV). Daarnaast is sprake van 1 faciliterende grondexploitatie in voorbereiding (Legmeer). Omdat een aantal grondexploitaties onderdeel zijn van gemengde projecten, die bestaan uit (meerdere) actieve en faciliterende grondexploitaties is er in totaal sprake van 27 integrale lopende ruimtelijke projecten in de grondexploitatieportefeuille.

MPG 2025 Nieuwe BIE Afgesloten BIE Totaal BIE Nieuwe FAC Afgesloten FAC Totaal FAC Nieuwe AGIV Afgesloten AGIV Totaal AGIV

Wijziging

MPG 2026

15

2 -3 -1

14

19

2 -3 -1

18

3

0 -1 -1

2

Tabel 2. Ontwikkeling grondexploitatieportefeuille Amstelveen Er zijn 7 projecten afgesloten, 4 projecten geopend en 1 project herzien. Per saldo is sprake van 3 grondexploitaties minder dan bij de MPG 2025 (tabel 2). Geopende grondexploitaties 2025 Er zijn in 2025 2 BIE door de raad geopend, te weten: Hoogspanningsstations Langs de Akker (raadsbesluit d.d. 4 maart 2025) en Carmenlaan fase 1 (raadsbesluit d.d. 21 mei 2025). Naar aanleiding van het sluiten van overeenkomsten tot kostenverhaal zijn 2 faciliterende grondexploitaties administratief geopend, te weten: Legmeer cluster 09 en Legmeer cluster 14. Momenteel worden deze clusters nog als separate administratieve grondexploitaties beschouwd. Herziene grondexploitaties 2025 In 2025 is één BIE herzien en opnieuw door de raad vastgesteld, te weten ‘Middenwaard’ (BIE) (raadsbesluit d.d. 24 september 2025). Afgesloten grondexploitaties 2025 Een grondexploitatiecomplex (BIE) wordt afgesloten als de gehele grondexploitatie is afgerond. Dit volgt uit de Vpb-plicht van de gemeente waarbij op dat moment het complex ook finaal is afgerond. -

Er zijn drie BIE administratief afgesloten, te weten: Uilenstede 471-473, Kalkbranderij en Haagbeuklaan 1-3.

10

-

MPG 2026

Er zijn daarnaast 3 faciliterende grondexploitaties administratief afgesloten, te weten Maalderij 4-8, Acacialaan en Charlotte van Montpensierlaan 2a.

Afgesloten AGIV In 2025 is de AGIV ‘Carmenlaan fase 1’ na vaststelling van de betreffende grondexploitatie komen te vervallen. De onderhanden werkstand van de AGIV is opgenomen in de desbetreffende grondexploitatie.

3.2

Actualisatie bouwprogramma (Bijlage 5)

Het uiteindelijke resultaat van een grondexploitatie is bouwgrondproductie en uitgifte van bouwrijpe grond ten behoeve van de realisatie van vastgoed, zoals woningen, bedrijfsruimten en maatschappelijke voorzieningen. Dit vastgoed wordt in vrijwel alle gevallen niet door de gemeente zelf gerealiseerd, maar door externe partijen zoals ontwikkelaars, woningcorporaties of particulieren. Via een BIE geeft de gemeente zelf bouwrijpe grond uit voor bouwplanontwikkeling. Via FAC maakt de gemeente de private ontwikkeling mogelijk, en geeft zij dus niet de gronden zelf uit. Het voorgenomen bouwprogramma is van grote invloed op de grondexploitatiebegroting, zowel vanuit grondkosten, gronduitgifte als invloed op het kostenverhaal. Woningbouwprogramma Via raadsbrief d.d. 27 januari 2026 is het voorgenomen woningbouwbouwprogramma binnen de gemeente Amstelveen gepresenteerd. In totaal bedraagt de gepresenteerde planvoorraad ca. 8.830 woningen. Dit bouwprogramma betreft alle in 2025 opgeleverde, in aanbouw en in voorbereiding zijnde woningbouwontwikkelingen voor zowel BIE als FAC. De MPG wijkt vanwege een aantal reden sterk af van dit beeld. De belangrijkste hiervan is dat het bouwprogramma en het kostenverhaal bij facilitaire ontwikkelingen in veel gevallen nog niet contractueel en juridisch planologisch is vastgelegd.

FAC-projecten waar per 1 januari 2026 nog geen anterieure overeenkomst tot kostenverhaal met initiatiefnemer is afgesloten maken daarom geen onderdeel uit van dit MPG. Voor Kronenburg is daarnaast enkel het woningbouwprogramma opgenomen van 438 studentenwoningen waar reeds ministeriële goedkeuring voor is. Het totale woningbouwprogramma in de grondexploitatieportefeuille onder voornoemde uitgangspunten, bedraagt ca. 3.079 woningen (gerealiseerd en verwacht) (tabel 3). Dit zijn 102 woningen minder dan MPG 2025 (3.181 woningen). De belangrijkste reden is het afsluiten van projecten in 2025 (-143 woningen) en programmawijziging vanuit de herziening Middenwaard 2025 (+36 woningen). Project

MPG 2025

MPG 2026

Verschil

Sociaal / betaalbaar Middelduur Vrije sector/duur

705 1.803 673

649 1.786 644

-56 -17 -29

Totaal

3.181

3.079

-102

Tabel 3. Ontwikkeling woningbouwprogramma MPG In Bijlage 5 is het woningbouwprogramma per project opgenomen.

11

MPG 2026

Niet-woningbouwprogramma Project Bedrijventerrein (m2) Commerciele voorziening (m2 bvo) Niet-commerciele voorziening (m2) Niet-commerciele voorziening (m2 bvo)

MPG 2025

MPG 2026

Verschil

539.413 41.343 8.601 9.681

540.556 41.343 8.561 9.681

1.143 0 -40 0

Tabel 4. Niet-woningbouwprogramma MPG 2025-2026 (gerealiseerd en verwacht) Het niet-woningbouwprogramma (tabel 4) is op hoofdlijnen gelijk gebleven ten opzichte van het MPG 2025. In Bijlage 5 is het niet-woningbouwprogramma per project opgenomen.

3.3

Ontwikkeling projectresultaat BIE en FAC

Het projectresultaat wordt conform de financiële verordening bepaald op eindwaarde. Het projectresultaat wordt, naast kosten en opbrengsten, mede bepaald door de door het college vastgestelde rekenparameters (zie hoofdstuk 2). Het projectresultaat op eindwaarde wordt in Amstelveen op 2 manieren gepresenteerd: exclusief en inclusief gerealiseerde resultaatneming (tabel 5). Op eindwaarde (x €1.000)

Actieve grondexploitaties (BIE) Facilitaire grondexploitaties (FAC) Afgesloten BIE Afgesloten FAC Totaal

MPG 2025 resultaat (A)

Resultaat afgesloten projecten

MPG 2026 resultaat MPG 2026 nog te nemen Verschil (A(B) resultaat B)

61.312 -16.785

72.648 -20.524

472 26

630 54

-

45.026

683

52.125

34.964 1.420

36.384

11.336 -3.739

voordelig nadelig

-472 -26

nadelig nadelig

7.099 voordelig

Tabel 5. Ontwikkeling Projectresultaat MPG 2025-2026 Het projectresultaat is met ca. € 7,1 miljoen voordelig bijgesteld ten opzichte van de MPG 2025: van € 45,0 miljoen voordelig naar € 52,1 miljoen voordelig op eindwaarde (exclusief resultaatneming, inclusief afgesloten projecten 2025). De belangrijkste verklaringen voor dit verschil zijn: Effecten actualisaties BTAZ en De Scheg: ca. € 6,6 miljoen voordelig (zie verklaring hoofdstuk 4). Effecten actualisatie overige grondexploitaties: ca. € 0,3 miljoen nadelig (zie verklaring hoofdstuk 4). Raadsbesluit vaststelling herziening BIE Middenwaard: ca. €1,7 miljoen voordelig. Raadsbesluit vaststelling 2 nieuw BIE: ca. € 0,1 miljoen nadelig (zie hoofdstuk 3.1). Openen van 2 nieuwe faciliterende grondexploitaties: ca. € 0,0 miljoen (zie hoofdstuk 3.1). Afsluiten van 3 BIE, zijnde Uilenstede 471-473, Kalkbranderij en Haagbeuklaan 1-3: Het uiteindelijke projectresultaat van de 3 afgesloten BIE is € 157.000 voordelig ten opzichte van de MPG 2025. Met het afsluiten vervalt het voordelig projectresultaat uit de begroting (€ 630.000). Afsluiten van 3 faciliterende grondexploitaties, zijnde Maalderij 4-8, Acacialaan en Charlotte van Montpensierlaan 2a. Het uiteindelijke eindresultaat van deze projecten is € 27.000

12

MPG 2026

voordelig ten opzichte van de MPG 2025. Met het afsluiten vervalt het voordelig resultaat uit de begroting (€ 54.000).

3.4

Actualisatie grondexploitatiebegroting (zie ook: Bijlage 1)

Bijlage 1 bevat het totaaloverzicht van de actualisatie van alle grondexploitatiebegrotingen per 1 januari 2026. Hierin wordt zowel de boekwaarde, als de nog te verwachten kosten en opbrengsten, en het projectresultaat per project weergegeven uitgesplitst naar BIE, FAC, AGIV en afgesloten projecten. In onderliggende paragrafen 3.4.1 en 3.4.2 wordt nader ingegaan op de geactualiseerde begrotingen.

3.4.1

Geactualiseerde grondexploitatiebegroting actieve grondexploitatie (BIE)

Conform BBV-regelgeving dienen de BIE jaarlijks te worden herzien en door de raad opnieuw te worden vastgesteld. Tabel 6 omvat een samenvatting van Bijlage 1 en geeft de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen weer.

BIE per 1-1-2026

Looptijd

Alleman Kwartier BTAZ Carmenlaan fase 1 De Loeten De Scheg Hoogspanningsstations-Langs de Akker Krijgsman Parkeren Kronenburg Landtong Lindenlaan 315-323 Maalderij 4-8 Maccabiadelaan Middenwaard Westwijk Zuid-Oost

2030 2041 2027 2026 2033 2029 2026 2026 2029 2028 2026 2026 2029 2028

Totaal

Boekwaarde saldo 3112-2025

Te verwachten kosten

Te verwachten opbrengsten

Totaal resultaat op Resultaat nog te eindwaarde nemen

939 5.068 -832 36 656 75 236 1 3.384 1.183 -616 -559 -1.076 -2.277

5.413 40.580 608 12 22.485 737 94 45 3.003 1.156 902 259 3.733 1.324

9.657 62.298 -0 339 27.163 880 299 200 11.676 1.765 229 7.029 -

2.919 16.650 -175 5.851 4.010 68 -33 153 5.289 -599 -47 529 6.614 31.419

3.305 16.650 225 291 4.022 68 -32 153 5.289 -573 -56 300 4.372 953

6.218

80.351

121.534

72.648

34.964

Tabel 6. Grondexploitatiebegroting BIE per 1-1-2026 Het totale projectresultaat van de BIE per 1-1-2026 is € 72,6 miljoen voordelig op eindwaarde (exclusief resultaatneming). Het resterende nog te nemen resultaat bedraagt € 34,9 miljoen voordelig. Dit resultaat van € 34,9 miljoen is opgebouwd uit € 6,2 miljoen netto boekwaarde (nadelig), € 80,4 miljoen nog te verwachten kosten (inclusief indexering en rente) en € 121,5 miljoen nog te verwachten opbrengsten (inclusief indexering en rente). Ontwikkeling na 10-jaarstermijn BTAZ Om de risico’s die samenhangen met zeer langlopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatie volgens BBV-regelgeving maximaal 10 jaar bedragen, tenzij de gemeenteraad besloten heeft hier gemotiveerd van af te wijken. De looptijd voor het project Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ) is langer dan 10 jaar. Dit heeft in specifiek betrekking op het deelgebied Zuidwest. De uitgifte van kavels in Zuidwest was hiervoor reeds voorzien in de periode 2034-2036. Per 31-12-2025 is de voorziene looptijd van het deelgebied Zuidwest aangepast naar 2041. Bij besluit van 2 april 2025 heeft de raad een locatie op BTAZ aangewezen voor de opvang van maximaal 280 asielzoekers voor een termijn van tien jaar. Het voornemen is om een gedeelte van de percelen, voor een periode van maximaal tien jaar, te verhuren aan het COA voor een tijdelijke asielopvang.

Voor de resterende delen van het perceel wordt ook onderzocht of een tijdelijk gebruik mogelijk is vooruitlopend op de realisatie van BTAZ. Voor deze tijdelijke asielopvang is een

13

MPG 2026

stroomaansluiting aangevraagd. De huidige verwachting is dat tegen het einde van het op termijn voorgenomen gebruik door het COA het netcongestieprobleem voor deze locatie is opgelost en dat er voor de dan uit te geven bedrijfskavels voldoende stroom beschikbaar zal zijn voor de op dat moment benodigde energiebehoefte. De raad wordt op basis van voorgaande argumenten gevraagd te besluiten om gebruik te maken van de mogelijkheid een looptijd langer dan 10 jaar te hanteren. Om de (financiële) risico’s van de langere doorlooptijd te beperken zijn de navolgende beheersmaatregelen op project- dan wel portefeuilleniveau geïmplementeerd: Er is een actuele raming van de uitgaven en inkomsten beschikbaar. Er wordt in de Monte Carlo-risicoanalyse rekening gehouden met de financiële effecten van financieringsrisico (rentestijging en uitgiftevertraging). Er is een realistische uitgifteprijs toegepast op basis van een extern en actueel (2025) prijsadvies. Er is bij BTAZ Zuidwest een behoudende standaardindexering toegepast van meerjarig 1,0% opbrengstenstijging in plaats van 2,0%. De voorziene grondwaarden voor gronduitgiften worden in de periode na 2036 niet meer geïndexeerd. Tevens geldt vanuit BBV-regelgeving dat bij grondexploitaties met een positief verwacht resultaat pas een tussentijds resultaat wordt verantwoord als de resterende looptijd binnen deze 10 jaarstermijn valt. 3.4.2

Geactualiseerde grondexploitatiebegroting faciliterende grondexploitatie (FAC)

Conform de Financiële verordening (2023) dienen FAC jaarlijks te worden herzien en het budget door de raad opnieuw te worden vastgesteld (tabel 7). De begrotingen zijn hierbij een vertaling van de van toepassing zijnde overeenkomsten tot kostenverhaal (PSU-brief, voorovereenkomst, anterieure overeenkomst) dan wel vigerend exploitatieplan.

Faciliterende grondexploitatie per 1-1-2026

Legmeer - cluster 09 Legmeer - cluster 14 BTAZ De Scheg De Loeten Groen van Prinstererlaan 114 Haagbeuklaan 1-3 Uilenstede 471-473 Kronenburg Ouderkerklaan 150 Amsteldijk Zuid 204b Kruitmolen 19A - 21 Startbaan 5 Rembrandthof 1A/B Hoogspanningsstations Amstelveen en Amstelveen-Zuid Olmenhof-Landtong 2 Bovenkerkerwegzone Augustinuspark Totaal

Looptijd

Boekwaarde saldo 1-1-2026

Te verwachten kosten

Te realiseren Totaal resultaat op Resultaat nog opbrengsen eindwaarde te nemen

2026 2026 2041 2033 2026 2027 2027 2028 2029 2027 2026 2026 2026 2026 2031 2026 2029 2027

-124 -185 -367 -490 -9.248 133 -41 44 -815 -15 -20 26 16 -114 -25 -0 -41 0

124 185 24.453 46.417 1.631 669 85 441 5.500 252 49 65 117 149 615 30 450 26

22.121 42.775 291 495 -0 383 4.247 221 45 16 407 409 -

-1.966 -3.579 -12.984 -316 -43 -81 -911 -16 -29 -46 -274 -34 -165 -30 0 -49

-1.966 -3.152 7.908 -307 -43 -102 -438 -16 -29 -46 -117 -34 -183 -30 0 -26

-11.265

81.256

71.411

-20.524

1.420

Tabel 7. Grondexploitatiebegroting FAC per 1-1-2026 Het totale projectresultaat van de FAC per 1-1-2026 is € 20,5 miljoen nadelig op eindwaarde (exclusief resultaatneming). Het resterende nog te nemen resultaat bedraagt € 1,4 miljoen voordelig. Dit resultaat van € 1,4 miljoen is opgebouwd uit € 11,3 miljoen netto boekwaarde (voordelig inclusief resultaatneming), € 81,3 miljoen nog te verwachten kosten (inclusief

14

MPG 2026

kostenstijging en rente) en € 71,4 miljoen nog te verwachten opbrengsten (inclusief opbrengstenstijging). Het verschil in totaal resultaat en nog te nemen resultaat heeft grotendeels betrekking op het project De Loeten waarbij ca. € 20,9 miljoen aan resultaat is genomen ter dekking van (reeds gerealiseerde) investeringen in de N201. 3.4.3

Geactualiseerde actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV)

Twee ontwikkelingen op eigen grond hebben per 1-1-2026 nog geen bestuurlijk vastgestelde grondexploitatie, te weten de projecten Carmenlaan fase 2 en Appellaan Notenlaan. Voor deze AGIV worden voorbereidingskosten gemaakt. Voor deze kosten wordt per 1-1-2026 een voorbereidingsbudget aangevraagd ter hoogte van € 469.000 voor het jaar 2026: € 388.000 ten behoeve van voorbereiding van de grondexploitatie Carmenlaan fase 2 en € 81.000 ten behoeve van voorbereiding grondexploitatie Appellaan Notenlaan. De aanvraag voor budgetten van kosten en opbrengsten voor de uitvoeringsfase vindt plaats bij de vaststelling van de grondexploitatie.

3.5

Opbouw kosten en opbrengsten BIE en FAC

Post

Bedrag (x €mln)

Kosten Verwervingskosten Sloop- bouw- en woonrijpmaakkosten (incl. hoofdinfrastuctuur) Plankosten en voorbereiding en toezicht op uitvoering

161,7 45,5 80,2 27,9

Opbrengsten Gronduitgifte van gemeentelijke gronden Exploitatiebijdragen van derden inzake het kostenverhaal

192,9 114,5 75,8

Faseringseffecten (onderdeel van bovenstaande bedragen) Rentekosten (verwacht) Kostenstijging Opbrengstenstijging

-3,3 -9,1 9,7

Tabel 8. Opbouw nog te realiseren kosten en opbrengsten BIE en FAC Het totaal aan nog te realiseren kosten in de BIE en FAC bedraagt gezamenlijk € 161,6 miljoen (tabel 8). Dit bestaat hoofdzakelijk uit verwervingskosten (ca. € 45,5 miljoen), sloop, bouw- en woonrijpmaakkosten inclusief hoofdinfrastructuur (ca. € 80,2 miljoen) en plankosten en voorbereiding en toezicht op uitvoering (€ 27,9 miljoen). Dit is inclusief kostenstijging en rentekosten. Hiertegenover staan € 192,9 miljoen aan nog te realiseren opbrengsten. De opbrengsten bestaan hoofdzakelijk uit gronduitgifte van gemeentelijke gronden (€ 114,5 miljoen) en te ontvangen exploitatiebijdragen van derden inzake het kostenverhaal en overige opbrengsten (€ 75,8 miljoen). Dit is inclusief opbrengstenstijging.

15

Projectnaam

Soort

BTAZ Scheg Kronenburg Alleman Kwartier Middenwaard Landtong De Loeten Westwijk Zuid-Oost Lindenlaan 315-323 Overige projecten Totaal

MPG 2026

Kosten begroot

%

Opbrengsten begroot

%

65,0 68,9 5,5 5,4 3,7 3,0 1,6 1,3 1,2 5,9 161,6

40,2% 42,6% 3,4% 3,3% 2,3% 1,9% 1,0% 0,8% 0,7% 3,6% 100%

84,4 69,9 4,4 9,7 7,0 11,7 0,6 1,8 3,4 192,9

43,8% 36,2% 2,3% 5,0% 3,6% 6,1% 0,3% 0,0% 0,9% 1,8% 100%

Gemengd Gemengd Gemengd BIE BIE BIE Gemengd BIE BIE BIE & FAC

Tabel 9. Opbouw kosten en opbrengsten naar projecten Opvallend binnen de portefeuille is het hoge aandeel van de projecten De Scheg en BTAZ in de totale begroting, zowel in de nog te verwachten kosten als in te realiseren opbrengsten (tabel 9). Om deze reden wordt voor deze twee projecten apart ingegaan op de risicoanalyse (hoofdstuk 5).

3.6

Fasering van kosten en opbrengsten (cashflow)

50 40 30

MILJOENEN EURO

20 10 -

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041

-10 -20 -30 -40

JAREN Kosten

Opbrengsten

Saldo

Figuur 3. Cashflow BIE en FAC inclusief resultaatnemingen. De cashflowgrafiek (figuur 3) geeft de te verwachten kosten en opbrengsten gefaseerd over de jaren weer voor zowel de BIE als FAC. Het zwaartepunt van de kosten en opbrengsten ligt in de periode 2026-2028. De weergegeven lijn geeft de ontwikkeling van de netto boekwaarde inclusief resultaatnemingen weer. Het resultaat eindigt daarom uiteindelijk op € 0,-.

16

3.7

MPG 2026

Resultaatneming (Bijlage 2)

Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Vanuit BBV-regelgeving dient, in de situatie dat voldoende zekerheid bestaat over de tussentijdse winstneming, de winst te worden genomen. Voor winstneming geldt de Percentage of Completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hierbij wordt rekening gehouden met het optreden van projectspecifieke risico’s die van invloed kunnen zijn op de uiteindelijk eindwaarde. Het kan voorkomen dat, bijvoorbeeld vanwege veranderende omstandigheden, naar voren komt dat in het verleden te veel winst is genomen. In dat geval moet deze (tussentijdse) winst direct worden teruggedraaid, door een lagere tussentijdse winstneming of zelfs door het treffen van een voorziening of een afboeking die als een negatieve opbrengst ten laste van de exploitatie wordt gebracht. Tot 2025 is € 33,8 miljoen winst genomen op de BIE, en € 21,9 miljoen verlies genomen op de FAC. In 2025 is per saldo € 3,89 miljoen winst genomen op de BIE en € 56.000 verlies genomen op de FAC (bijlage 2).

Er resteert nog een te verwachten resultaatneming van € 36,4 miljoen positief op de BIE en FAC (zie ook tabel 5).

3.8

Verliesvoorziening (Bijlage 3)

Voor verwachte verliezen binnen lopende grondexploitaties wordt in overeenstemming met BBVregelgeving een voorziening getroffen in het jaar waarin het verlies wordt voorzien. De verliesvoorziening dient het te verwachten nadelig resultaat af te dekken. De verliesvoorziening voor BIE is per saldo verlaagd met € 37.000 tot € 662.000. Dit is een resultaat van de vervallen verliesvoorzieningen van de afgesloten projecten Kalkbranderij (€ 67.000) en Maalderij (€ 17.500). Tegelijkertijd is de verliesvoorziening van de Lindenlaan met € 15.000 opgehoogd tot € 573.500 en is voor de BIE Krijgsman Parkeren vanwege het nadelig resultaat een verliesvoorziening van € 32.100 opgenomen. De verliesvoorziening voor faciliterende grondexploitaties is met € 3,4 miljoen toegenomen tot € 6,49 miljoen. Deze verdubbeling van de verliesvoorziening voor faciliterende projecten komt voort uit het nadeliger resultaat op de projecten BTAZ (ca. € 1,9 miljoen), De Scheg (ca. 1 miljoen) en Kronenburg (ca. 0,3 miljoen).

3.9

Afdracht bovenwijkse voorzieningen (Bijlage 4)

Op 17 november 2021 is de nota Bovenwijkse voorzieningen vastgesteld door de gemeenteraad. Bij collegebesluit “Actualisatie tarieven bijdragen bovenwijkse voorzieningen 2024” d.d. 23 juli 2024 is conform de nota een actualisatie doorgevoerd op de tarieven. In Bijlage 4 is een overzicht opgenomen van de in 2025 gerealiseerde (€ 333.000) en vanaf 1-1-2026 te verwachten bijdrage afdracht bovenwijkse voorzieningen vanuit de projecten (ca. € 3,7 miljoen).

17

4.

Verschillenverklaring

4.1

Te verklaren verschillen

MPG 2026

Via de 2e tijdvakrapportage 2025 en Jaarrekening 2025 zijn significante afwijkingen op de jaarschijf 2025 verantwoord (bij > €100.000). De MPG 2026 gaat in op afwijkingen op het projectresultaat (bij > € 100.000) ten opzichte van het vastgestelde MPG 2025 of ten opzichte van nieuw vastgestelde of herziene grondexploitaties 2025 (tabel 10). Getallen weergegeven in duizend euro (€1.000) Projectnaam BTAZ De Scheg De Loeten Kronenbrug Hoogspanningsstations Amstelveen & Amstelveen Zuid Totaal

Soort

MPG 2025

MPG 2026

Verschil

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd FAC

8.301 212 -7.262 -465 17 45.026

14.684 432 -7.134 -758 -165 52.808

6.383 219 128 -293 -183 6.275

Tabel 10. Te verklaren verschillen projectresultaat MPG 2025-MPG 2026 (bij >€ 100.000 verschil)

4.2

Verschillenverklaringen op projectresultaat (bij > € 100.000 verschil)

BTAZ (BIE & FAC): € 6.383.000 voordelig Bedrijventerrein Amstelveen Zuid dient -onder meer- als vervangende bedrijfsvestigingslocatie voor de herontwikkeling van Bedrijventerrein Legmeer. Daarnaast kan een deel van deze gronden eerst op termijn tijdelijk worden gebruikt voor de ontwikkeling en realisatie van een tijdelijke asielopvang, zodat de gemeente aan haar wettelijke taak kan voldoen. Bij besluit van 2 april 2025 heeft de raad een locatie op BTAZ aangewezen voor de opvang van maximaal 280 asielzoekers voor een termijn van tien jaar. Bij actualisatie van de grondexploitatie ten behoeve van de jaarrekening 2025 zijn voor BTAZ deelplan Zuidwest (BIE) wijzigingen op het verwervingsbudget en fasering doorgevoerd (van 2037 naar 2041), conform de (uitgangspunten van) de concept Koopovereenkomst BTAZ Zuidwest en overleg met COA. In 2025 is gewerkt aan een stedenbouwkundige uitwerking van het oorspronkelijke verkavelingsplan. Hierbij zijn relevante uitgangspunten opnieuw beoordeeld en (civieltechnische) ramingen en taxaties geactualiseerd. De uitwerking is integraal en in samenhang met andere relevante aspecten van de grondexploitatie, zoals gronduitgifte en fasering, beoordeeld. De kosten voor het bouw- en woonrijp zijn in 2025 integraal herzien en geraamd door een extern adviesbureau (ca. € 3,2 miljoen nadelig).

Deze hogere kosten worden gecompenseerd door hogere uitgifteopbrengsten op basis van een in 2025 geactualiseerd prijsadvies (ca. € 7,6 miljoen voordelig). Daarnaast dragen verwachte huuropbrengsten COA bij aan het resultaat en compenseren deze deels de effecten van een langere looptijd. Hoewel momenteel sprake is van een voordeliger resultaat op de gebiedsontwikkeling, bestaat een reële kans dat partijen in deelgebied Noordwest zich gaan beroepen op zelfrealisatie. Dit kan het resultaat van de grondexploitatie aanzienlijk nadelig beïnvloeden. Dit risico is opgenomen in de bepaling van het benodigde weerstandscapaciteit. De Scheg (BIE & FAC): € 219.000 voordelig Het geprognosticeerde resultaat van de totale gebiedsontwikkeling (BIE + FAC) is € 219.000 voordeliger ten opzichte van het MPG 2025. Dit wordt veroorzaakt door enkele onvoorziene ontwikkelingen. Enerzijds maakt de gemeente extra kosten in verband met de realisatie van een hoofdrioolgemaal, welke niet waren voorzien. Anderzijds zijn de kosten lager doordat het

18

MPG 2026

consortium in Scheg West de gronden rechtstreeks van een particulier aankoopt, in plaats van het begrote scenario waarin de gemeente deze gronden eerst zou aankopen en vervolgens zou doorverkopen aan het consortium. Daarnaast draagt ook een stijging van de grondprijzen bij de beoogde gronduitgifte in beperkte mate bij aan de verbetering van het geprognosticeerde resultaat. De Loeten (BIE & FAC): €128.000 voordelig Er is een aanbestedingsvoordeel behaald op het woonrijpmaken (ca. € 200.000). Aan de andere kant is sprake van hogere plankosten en kleine financiële afwijkingen. Hoogspanningsstations Amstelveen en Amstelveen-Zuid (FAC): €183.000 nadelig Een in 2025 ontvangen voorschot is van het facilitaire projecten Hoogspanning stations Amstelveen en Amstelveen Zuid overgeboekt naar de in 2025 geopende BIE ‘Langs de Akker’. Daarnaast is sprake van een complex traject met verschillende partijen en diverse overeenkomsten, dat meer tijd en uren kost dan oorspronkelijk was begroot. Kronenburg (BIE & FAC): € 293.000 nadelig Het voornaamste verschil wordt veroorzaakt door een toename in de begroting plankosten. Met name in de periode 2027–2029 wordt meer interne en externe inzet verwacht dan eerder was voorzien. Dit heeft met name te maken met de complexiteit van het project. Een deel van deze extra kosten is verhaald op ontwikkelende partijen via een allonge.

19

5.

MPG 2026

Risico’s en weerstandsvermogen

De meerjarige inschatting van kosten en opbrengsten in grondexploitaties is afhankelijk van verschillende factoren; conjunctuur en marktontwikkelingen, veranderend overheidsbeleid en locatie specifieke kenmerken. Hierdoor zijn grondexploitaties dynamisch en is het lastig om resultaten, met name op lange termijn, nauwkeurig te voorspellen. Voldoende weerstandsvermogen is daarom noodzakelijk om financiële tegenvallers op te vangen.

5.1 Methodiek risicoanalyse grondexploitaties De benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties wordt gebaseerd op een zogenaamde Monte Carlo-risicoanalyse. Dit is een rekenmethode om onzekerheden en risico’s inzichtelijk te maken door heel veel mogelijke toekomstscenario’s door te rekenen. Het risicoprofiel van een grondexploitatie Amstelveen is daarbij standaard opgebouwd uit 3 soorten risicoanalyses: - Project specifieke risico’s en kansen (project specifiek). - Ramingsonzekerheden (project specifiek). - Marktrisico’s (portefeuilleniveau). Deze 3 onderdelen vormen uiteindelijk de input voor de Monte Carlo-risicoanalyse (bij 10.000 simulaties) welke leidt tot een risicoprofiel voor het betreffende project. Vanuit de berekening volgt een verwachtingswaarde (risico-impact bij 90% zekerheid), een kansverdeling van de raming en rangorde van risicobronnen (bepaald op basis van bijdrage aan de bandbreedte). Marktrisico’s Voor alle grondexploitaties wordt in de Monte Carlo-analyse uitgegaan van de volgende marktrisicoscenario’s. Uitgiftevertraging (max. 2 jaar). Dit betreft de financiële gevolgen op rente en index, maar niet op inhoudelijk aspecten zoals extra benodigde plankosten. Het risico op extra plankosten als gevolg van vertraging is daarmee een project specifiek risico en/of ramingsonzekerheid Rentestijging (0,5% tot 1% punt). Kostenstijging (0,5% tot 1% punt).

- Lagere opbrengstenstijging (0,5% punt).

5.2 Ontwikkeling risicoprofiel (benodigde weerstandscapaciteit) In de onderstaande tabel 11 worden de standen van het risicoprofiel gepresenteerd. Hierin wordt een vergelijking gemaakt met de hoogte van het risicoprofiel zoals is gepresenteerd in het MPG 2025. Getallen weergegeven in miljoen euro (€1.000.000) Benodigde weerstandscapaciteit

MPG 2025

MPG 2026

Verschil

BTAZ Legmeer Scheg Overige projecten

9,2 28,0 11,0 5,4

10,5 28,0 11,5 4,3

1,3 0,5 -1,1

Totaal

53,6

54,3

0,7

Tabel 11. Benodigde weerstandscapaciteit MPG 2026

20

MPG 2026

De benodigde weerstandscapaciteit is ten opzichte van de MPG 2025 toegenomen met ca. € 0,7 miljoen tot ca. € 54,3 miljoen. Deze stijging is een grotendeels het gevolg van nadelig effecten van BTAZ en de Scheg, en wordt gedempt door een daling van de risicoprofielen op de overige grondexploitaties (€1,1 miljoen). Bijlage 6 betreft een gedetailleerder inzicht in de benodigde weerstandscapaciteit per grondexploitatie. De Scheg: € 11,5 miljoen De risicoanalyse van de Scheg is geactualiseerd. Hieruit blijkt een actuele benodigde weerstandscapaciteit van € 11,5 miljoen. Een stijging van ongeveer € 0,5 miljoen ten opzichte van de MPG 2025. De Scheg is een majeur project in de gemeente Amstelveen en betreft de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Scheg voor ongeveer 1.400 woningen, bestaande uit de deelgebieden West, Midden en Oost. Op 1 juni 2022 is de grondexploitatie Scheg door de gemeenteraad vastgesteld, welke in december 2024 geactualiseerd door de gemeenteraad is vastgesteld. Het eerste bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied Oost) is in 2022 vastgesteld en onherroepelijk geworden. Het programma is inmiddels van 172 naar 153 woningen aangepast en wordt gefaseerd ontwikkeld via drie omgevingsvergunningen. De laatste omgevingsvergunning is eind 2024 aangevraagd.

Voor het aangepaste programma en realisatie van het plan zijn via een allonge aanvullende afspraken gemaakt op de anterieure overeenkomst. Het tweede bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied West) is op 18 oktober 2023 vastgesteld (in oktober 2024 onherroepelijk geworden). Vooruitlopend daarop is het college op 22 augustus 2023 een anterieure overeenkomst aangegaan met ontwikkelende partijen in dit deelgebied. Het derde en laatste bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied Midden) inclusief herziening van de grondexploitatie is in november 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. BTAZ: € 10,5 miljoen In de Raad van 10 november 2021 is de grondexploitatie BTAZ vastgesteld, inclusief kansen- en risicoparagraaf. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie BTAZ is destijds een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd, welke tweemaal per jaar wordt geactualiseerd. Bij jaarrekening 2025 is de grondexploitatie inclusief risicoanalyse wederom geactualiseerd. In 2025 is gewerkt aan een stedenbouwkundige uitwerking van het oorspronkelijke verkavelingsplan. Hierbij zijn relevante uitgangspunten opnieuw beoordeeld en (civieltechnische) ramingen en taxaties geactualiseerd. De uitwerking is integraal en in samenhang met andere relevante aspecten van de grondexploitatie, zoals gronduitgifte en fasering, beoordeeld.

De benodigde weerstandscapaciteit BTAZ is ten opzichte van MPG 2025 gestegen met circa € 1,3 miljoen tot € 10,5 miljoen. Hoewel sprake is van een voordeliger resultaat op de gebiedsontwikkeling, bestaat een reële mogelijkheid dat partijen in deelgebied Noordwest zich beroepen op zelfrealisatie. De aanname van de grondexploitatie is momenteel nog dat gemeente deze gronden zelf ontwikkelt. Een wijziging van dit uitgangspunt kan het resultaat van de grondexploitatie aanzienlijk nadelig beïnvloeden. Dit risico is financieel verwerkt in de Monte Carlo-risicoanalyse en maakt onderdeel uit van het bijbehorende risicoprofiel. Nieuw Legmeer: € 28,0 miljoen Project Nieuw Legmeer is een grote stedelijke gebiedsontwikkeling met een langjarige doorlooptijd. Dergelijke projecten kennen een hoog risicoprofiel. In 2023/2024 is een second opinion op de berekening van de gemeente gedaan en is een eerste risicoanalyse opgesteld. De risicoanalyse is in 2024 geactualiseerd. Op basis hiervan is de benodigde weerstandscapaciteit vooralsnog bepaald op € 20 miljoen. Naast de risico’s die spelen voor de onderdelen van de grondexploitatie wordt er ook rekening gehouden met risico’s die op Nieuw Legmeer betrekking hebben, maar geen onderdeel uitmaken van de grondexploitatie (o.a. warmtenet, infra-aanpassingen buiten ontwikkelgebied, parkeerstrategie Hub’s en verplaatsing gemeentewerf/afvalbrengstation).

In de door de gemeenteraad vastgestelde businesscase (11 december 2024) is dit risico ingeschat op € 8

21

MPG 2026

miljoen. Het totale benodigde weerstandsvermogen komt daarmee uit op € 28,0 miljoen. In de loop van 2026 wordt bij de actualisatie van de businesscase dit bedrag mee-geactualiseerd.

Bijlagen

Bijlagen MPG 2026

23

MPG 2026

Bijlage 1. Actualisatie grondexploitatiebegrotingen per 1-1-2026 Getallen weergegeven in duizend euro (€1.000) Status

Projectnaam

MPG 2025 Boekwaarde kosten

Boekwaarde Gerealiseerd Resultaatnem Boekwaarde 1opbrengsten kosten-opbr ing t/m 2025 1-2025

MPG 2026 Verwachte kosten

Verwachte opbrengsten

Resultaat excl. resultaatneming

Resultaat nog te nemen

Geboekte kosten 2025

Geboekte opbrengsten Saldo 2025 geboekt 2025

Resultaat neming 2025

Boekwaarde saldo 31-122025

Verwachte kosten

Verwachte opbrengsten

Resultaat excl. resultaatneming

Resultaat nog te nemen

Verschil resultaat

Lopende projecten Totaal Bouwgrond in exploitatie (BIE) Hoogspanningsstations-Langs de Akker Carmenlaan fase 1 BTAZ De Scheg Alleman Kwartier Westwijk Zuid-Oost Maalderij 4-8 Kronenburg De Loeten Landtong Lindenlaan 315-323 Middenwaard Krijgsman Parkeren Maccabiadelaan

61.682 1.313 797 1.230 47.419 904 1 1.679 1.658 1.081 5.337 144 119

91.847 41 167 54 74.958 1.231 7.346 15 7.977 58

-30.166 1.272 630 1.176 -27.539 -327 1 -5.668 1.658 1.066 -2.640 144 61

34.412 -65 -386 28.250 9 5.178 -25 1.451 -1 -

4.246 1.272 565 791 711 -318 1 -490 1.658 1.041 -1.189 143 61

99.857 42.465 37.993 5.437 1.585 1.446 46 126 4.739 1.249 4.379 109 282

131.003 51.654 41.465 9.621 5.420 1.053 200 339 11.610 1.732 6.669 293 946

61.312 7.917 2.842 3.009 31.374 -65 153 5.881 5.213 -583 4.930 40 602

26.900 7.917 2.907 3.394 3.123 -74 153 703 5.213 -558 3.479 41 602

7.598 165 232 3.811 37 149 340 328 1 144 1.751 142 310 93 96

9.945 90 1.712 14 5.545 626 25 989 946

-2.348 75 -1.480 3.797 37 149 -5.205 -298 1 144 1.726 142 -679 93 -849

4.108 436 54 2.216 381 791 229

6.218 75 -832 5.068 656 939 -2.277 -616 1 36 3.384 1.183 -1.076 236 -559

80.351 737 608 40.580 22.485 5.413 1.324 902 45 12 3.003 1.156 3.733 94 259

121.534 880 -0 62.298 27.163 9.657 229 200 339 11.676 1.765 7.029 299 -

72.648 68 -175 16.650 4.010 2.919 31.419 -47 153 5.851 5.289 -599 6.614 -33 529

34.964 68 225 16.650 4.022 3.305 953 -56 153 291 5.289 -573 4.372 -32 300

12.562

Totaal Facilitaire grondexploitaties (FAC) Legmeer - cluster 09 Legmeer - cluster 14 BTAZ De Scheg De Loeten Groen van Prinstererlaan 114 Haagbeuklaan 1-3 Uilenstede 471-473 Kronenburg Ouderkerklaan 150 Amsteldijk Zuid 204b Kruitmolen 19A - 21 Startbaan 5 Rembrandthof Hoogspanningsstations Amstelveen en Amstelveen-Zuid Olmenhof-Landtong 2 Bovenkerkerwegzone Augustinuspark

38.251 1.299 3.925 28.710 463 289 197 1.900 331 62 48 133 257 308 64 258 8

29.430 1.718 4.126 18.135 345 344 207 2.675 390 84 26 719 140 120 400 -

8.822 -419 -201 10.575 118 -55 -10 -776 -59 -22 22 133 -463 168 -56 -142 8

-21.887 -426 -20.893 -9 21 -473 -117 17 -8

-13.066 -419 -627 -10.318 109 -55 10 -1.248 -59 -22 22 16 -463 185 -56 -142 -

78.147 20.767 46.245 2.855 688 107 441 5.801 279 57 54 116 497 98 142 -

70.184 20.733 43.415 287 495 371 4.408 211 44 16 185 20 -

-16.785 384 -2.629 -13.143 -311 -51 -59 -618 -9 -35 -33 -233 -34 17 -22 -8

5.103 384 -2.203 7.750 -302 -51 -80 -145 -9 -35 -33 -116 -34 -22 -

4.374 52 1.669 1.070 24 47 34 752 44 2 3 40 348 -84 76 208 89

2.518 124 185 1.532 33 319 126 20 107 73

1.856 -124 -185 52 137 1.070 24 14 34 434 44 2 3 40 348 -210 56 101 16

-56 -0 -40 -16

-11.265 -124 -185 -367 -490 -9.248 133 -41 44 -815 -15 -20 26 16 -114 -25 -0 -41 -

81.256 124 185 24.453 46.417 1.631 669 85 441 5.500 252 49 65 117 149 615 30 450 26

71.411 22.121 42.775 291 495 -0 383 4.247 221 45 16 407 409 -

-20.524 -1.966 -3.579 -12.984 -316 -43 -81 -911 -16 -29 -46 -274 -34 -165 -30 -49

1.420 -1.966 -3.152 7.908 -307 -43 -102 -438 -16 -29 -46 -117 -34 -183 -30 -26

-3.739

99.933

121.277

-21.344

12.525

-8.819

178.004

201.187

44.528

32.003

11.972

12.463

-491

4.052

-5.047

161.607

192.945

52.125

36.384

8.823

Afgesloten projecten Totaal Bouwgrond in exploitatie (BIE) Uilenstede 471-473 Kalkbranderij Haagbeuklaan 1-3

787 51 714 22

930 930 -

-143 51 -216 22

-

-143 51 -216 22

705 342 363 0

1.035 657 80 298

472 264 -67 275

472 264 -67 275

-

-

-

-

-

-

-

630 301 14 315

-

157 37 81 40

Totaal Facilitaire grondexploitaties (FAC) Maalderij 4-8 Acacialaan Charlotte van Montpensierlaan 2a

576 178 241 157

692 236 269 187

-116 -58 -28 -30

-42 -19 -24

-158 -76 -28 -53

98 46 42 10

8 8

26 12 -14 27

68 31 -14 51

-

-

-

-

-

-

-

54 18 19 16

-

27 6 33 -11

101.296

122.899

-21.603

12.482

-9.120

178.807

202.230

45.026

32.544

11.972

12.463

-491

4.052

-5.047

161.607

192.945

52.808

36.384

9.008

Grondexploitaties in voorbereiding Totaal Actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV) Carmenlaan fase 1 Carmenlaan fase 2 Appellaan-Notenlaan (bie)

1.120 1.120 -

72 72 -

1.048 1.048 -

-836 -836 -

211 211 -

641 178 244 219

139 139

-1.550 -1.226 -244 -80

-714 -390 -244 -80

249

122

127

-

127

469

-

-596

-596

-272

65 183

122

65 61

-

65 61

388 81

-

-453 -142

-453 -142

-209 -62

Facilitaire grondexploitatie in voorbereiding Legmeer

6.906

753

6.153

-6.034

119

3.143

-

-9.296

-3.262

2.278

-

2.278

-2.010

387

2.941

-

-11.372

-3.328

-2.076

Totaal BIE en FAC per 1 januari

Totaal Portfolio BIE en FAC

68 1.051 8.733 1.169 -89 45 18 -0 -30 76 -16 1.684 -73 -73

-2.350 -949 158 -5 8 -21 -293 -7 7 -13 -41 -0 -183 -8 -41

24

MPG 2026

25

MPG 2026

26

MPG 2026

Bijlage 4. Overzicht afdracht bovenwijkse voorzieningen Getallen weergegeven in duizend euro (€1.000) Projectnaam

Reeds geboekt Geboekt in 2025

Verwacht

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035 ev

-

187 - 187 -

1.049 399 231 97 102 219

293 13 231 49

188 95 42 52

199 73 97 29

118 27 60 30

50 27 23

51 27 24

13 13

-

-

136 136 -

Totaal Facilitaire grondexploitaties (FAC) De Loeten BTAZ Ouderkerkerlaan 150 Amsteldijk Zuid 204b De Scheg

5.597 5.376 28 7 186

146 - 146 -

2.634 637 98 1.900 -

459 100 98 260

268 268

348 61 287

355 61 294

362 61 301

372 63 309

297 118 179

118 118 -

55 55 -

-

Totaal portfolio

5.597

333

3.683

752

457

547

473

413

423

310

118

55

136

Totaal Bouwgrond in exploitatie (BIE) BTAZ Landtong Middenwaard Alleman Kwartier Westwijk Zuid-Oost De Scheg

27

MPG 2026

Bijlage 5. Woningbouwprogramma MPG 2026 (verwacht en gerealiseerd) Project

Sociaal/betaalbaar

Middelduur

Vrije sector/Duur

Totaal

Gemengd De Scheg Kronenburg

534 96 438

956 956 0

357 357 0

1.847 1.409 438

BIE Alleman Kwartier Westwijk Zuid-Oost Maalderij 4-8 Landtong Lindenlaan 315-323 Middenwaard Maccabiadelaan

115 30 3 0 0 0 40 42

488 93 110 5 160 55 65 0

47 0 0 47 0 0 0 0

650 123 113 52 160 55 105 42

0 0 0 0 0 0

342 177 0 98 67 0

240 126 57 33 22 2

582 303 57 131 89 2

649

1.786

644

3.079

FAC Groen van Prinstererlaan 114 Haagbeuklaan 1-3 Ouderkerklaan 150 Startbaan 5 Kruitmolen 19A-21 Totaal

Niet woningbouwprogramma

Gerealiseerd

Bedrijventerreinen (m2) BTAZ

Nog te realiseren

Totaal

139.998 26.245 22.200 4.045 113.753

400.558 392.430 74.438 213.139 49.503 55.350 8.128

540.556 418.675 96.638 213.139 49.503 59.395 121.881

346 346 -

40.997 15.939 25.058

41.343 346 15.939 25.058

Niet commerciële voorzieningen (m2 bvo) Lindenlaan 315-323 Middenwaard Alleman Kwartier

3.930 3.930 -

5.751 2.935

9.681 2.935 3.930 2.816

Niet commerciële voorzieningen (m2) Middenwaard De Scheg

3.295 3.295 -

5.266

BTAZ Noordwest BTAZ Noordoost BTAZ Zuidwest BTAZ Zuidoost De Loeten Commerciële voorzieningen (m2 bvo) Groen van Prinstererlaan 114 Uilenstede 471-473 Kronenburg

2.816

5.266

8.561 3.295 5.266

28

MPG 2026