Exploitatieplan Scheg Oost, 1e herziening (1790.37-EP5d2, incl. bijlagen)
Tekst van het document
bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; Het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; Het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en
afrastering in de openbare ruimte; Het aanleggen van groenvoorzieningen; Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen.
Exploitatieplan De Scheg Oost 35
Artikel 2. Eisen aan werken en werkzaamheden Exploitant die de Werken en werkzaamheden zal uitvoeren dient zich bij de uitvoering van Werken en werkzaamheden, zoals bepaald in Artikel 1, te houden aan de door het college van burgemeester en wethouders gestelde eisen zoals vastgelegd in:
Stedenbouwkundige verkaveling (bijlage 2) Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) – gemeente Amstelveen (bijlage 9)
Beeldkwaliteitsplan De Scheg Oost (bijlage 10)
Hierbij maken de stedenbouwkundige verkaveling, de LIOR en het beeldkwaliteitsplan De Scheg Oost onderdeel uit van het Exploitatieplan voor zover deze zien op het Bouwrijp maken van het Uitgeefbaar terrein en Openbaar gebied alsook op de inrichting van het Openbaar gebied in het Exploitatieplangebied.
Artikel 3. Eisen voor uitvoering werken en werkzaamheden 3.1 Goedkeuring Plan van aanpak en Voltooiingsverslag 1
Uiterlijk 6 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van Werken en werkzaamheden worden door Exploitant de volgende gegevens ter goedkeuring aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd: a. b. c.
Een aanduiding van de voorgenomen Werken en werkzaamheden. Een bodemonderzoek waaruit blijkt of de gronden al dan niet geschikt zijn voor wonen. Een Plan van aanpak waarin het proces van Bouwrijp maken van het Exploitatieplangebied, de aanleg Nutsvoorzieningen en de inrichting van het Openbaar gebied tot en met de overdracht van het Openbaar gebied aan het college van burgemeester en wethouders is beschreven.
2
Het college van burgemeester en wethouders maakt binnen zes weken na het indienen van de in lid 1, onder a, b en c, bedoelde gegevens haar beslissing schriftelijk bekend aan de Exploitant. Het college van burgemeester en wethouders kan deze termijn met eenmaal vier weken verlengen.
3
Zodra de Werken en werkzaamheden, waarop de in lid 1 bedoelde Werken en werkzaamheden betrekking hebben, zijn voltooid wordt door de Exploitant een Voltooiingsverslag ter goedkeuring aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd. Exploitant vraagt aan het college van burgemeester en wethouders schriftelijke goedkeuring voor het Voltooiingsverslag. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.
4
5
Het college van burgemeester en wethouders onthoudt zich van goedkeuring van het Voltooiingsverslag, indien daarin naar haar oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen Werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met hetgeen is vermeld
6
in Artikel 2 van deze regels. De leden 1 tot en met 5 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien het college van burgemeester en wethouders zelf als Exploitant optreedt.
3.2
Goedkeuring Bestekken
1
Uiterlijk 8 weken vóór de aanvang van de Werken en werkzaamheden en Bouwwerken die zijn voorzien in het Bestemmingsplan en het Exploitatieplan en die zijn voorzien binnen het Exploitatieplangebied, dient de Exploitant aan het college van burgemeester en wethouders een Exploitatieplan De Scheg Oost 36
2
Inrichtingsplan conform de eisen, zoals opgenomen in Artikel 2 van de regels van dit Exploitatieplan, en de Bestekken, zoals bedoeld in Artikel 1 (Begripsbepalingen), voor het gebied waar de Werken en werkzaamheden en Bouwwerken zijn voorzien, ter goedkeuring voor te leggen. Uiterlijk 6 weken na ontvangst van het Inrichtingsplan en de Bestekken, maakt het college van
3
burgemeester en wethouders haar beslissing schriftelijk bekend aan de indiener van genoemd Inrichtingsplan c.q. Bestekken. Het college van burgemeester en wethouders onthoudt haar goedkeuring indien het Inrichtingsplan
4
en de Bestekken niet voldoen aan het voorgenomen grondgebruik zoals aangegeven op verbeelding bij het Bestemmingsplan ‘De Scheg Oost’ en het bepaalde in het Exploitatieplan. De leden 1 tot en met 3 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien het college van burgemeester en wethouders zelf als Exploitant optreedt.
Artikel 4. Regels met betrekking tot aanbesteding werken en werkzaamheden 1
Op de aanbesteding van de in dit Exploitatieplan genoemde Werken en werkzaamheden en de daarop betrekking hebbende diensten zijn de volgende regels van toepassing: a. Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente openbaar aan te besteden volgens de richtlijnen 2014/24/EU van het Europees Parlement en de raad van 26 februari 2014 betreffende het plaatsen van overheidsopdrachten en tot intrekking van Richtlijn 2004/18/EG, zoals gepubliceerd in PbEU 2014, L 94/65 d.d. 28 maart 2014. b.
2
3
4
Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen (onder a.), dient voorts het gemeentelijk aanbestedingsbeleid te worden gevolgd: “De Nota Inkoop- en aanbestedingsbeleid van de gemeenten Amstelveen
en Aalsmeer”, d.d. 7 november 2017, opgenomen in bijlage 11. Voorafgaand aan de uitvoering van Werken en werkzaamheden wordt door Exploitant een Aanbestedingsprotocol ter goedkeuring aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd. Het college van burgemeester en wethouders beslist binnen vier weken na ontvangst van het Aanbestedingsprotocol over de goedkeuring ervan. Het college van burgemeester en wethouders kan deze termijn eenmalig verlengen met vier weken indien zij verwacht dat een beslissing niet genomen kan worden binnen de vier weken als bedoeld in de eerste zin. Na goedkeuring van het Aanbestedingsprotocol en uiterlijk vier weken voorafgaand aan de uitvoering van Werken en werkzaamheden wordt een Aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot Gunning door Exploitant ter goedkeuring aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig
5 6
het bepaalde in lid 1; Het college van burgemeester en wethouders beslist binnen vier weken na het indienen van het Aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot Gunning, als bedoeld in lid 4. Het is verboden te starten met de uitvoering van Werken en werkzaamheden, voordat het college van burgemeester en wethouders het in lid 5 bedoelde Aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot Gunning heeft goedgekeurd.
Artikel 5. Regels met betrekking tot inspecties en oplevering openbaar gebied
Exploitatieplan De Scheg Oost 37
1
In verband met de oplevering en overdracht van de eigendom en het beheer van het Openbaar gebied aan het college van burgemeester en wethouders en van de overdracht van de Nutsvoorzieningen vinden tussentijdse inspecties, en direct voorafgaande aan deze overdracht een eindinspectie, plaats waarbij het college van burgemeester en wethouders rekening houdt met de
2
in Artikel 2 gestelde eisen en het Inrichtingsplan en Bestekken. In verband met de eindinspecties dienen vooraf kwaliteitsverklaringen dan wel kwaliteitscertificaten van de toegepaste materialen en plannen met betrekking tot revisie en inspectie van de aangelegde
3
riolering ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders . Na goedkeuring van het Openbaar gebied en de Nutsvoorzieningen, als bedoeld in lid 1 en 2 van dit artikel, wordt het Werk als opgeleverd beschouwd.
Artikel 6. Regels met betrekking tot koppelingen 1
Bouwrijp maken en Omgevingsvergunning Een Omgevingsvergunning mag niet worden verleend voordat: a. het Bouwrijp maken van het Uitgeefbaar terrein, waarop de aanvraag Omgevingsvergunning b. c. d.
betrekking heeft, is voltooid. het Bouwrijp maken van het Openbaar gebied ten behoeve van het Uitgeefbaar terrein waarop de aanvraag Omgevingsvergunning betrekking heeft, is voltooid. de vereiste waterberging ten behoeve van het Uitgeefbaar terrein waarop de aanvraag Omgevingsvergunning betrekking heeft, is voltooid. het Uitgeefbaar terrein, waarop het Bouwwerk is voorzien, rechtstreeks ontsloten is via een bouwweg, die voldoet aan de in Artikel 2 en Artikel 3 opgenomen eisen en regels voor Werken en werkzaamheden.
Artikel 7. Verbodsbepalingen 1 2
Het is verboden Werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de eisen genoemd in Artikel 2 en Artikel 3 van deze regels. Het is verboden Werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de regels genoemd in Artikel 3 en Artikel 4 van deze regels.
Artikel 8. Ontheffingsmogelijkheden 1
2
Het college van burgemeester en wethouders kan ontheffing verlenen van het bepaalde in Artikel 7 indien de uitvoering van de Werken en werkzaamheden geen (onevenredige) afbreuk doen aan de realisatie van het plan, de kwaliteit van het plan en de openbare ruimte en naar hun en gelijkwaardige andere oplossing is gekozen dan wel wordt geboden voor de werken en werkzaamheden die zijn voorgeschreven. Het college van burgemeester en wethouders kan ontheffing verlenen van het bepaalde in Artikel 6 indien en voor zover de aanvrager van de Omgevingsvergunning, naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders, voldoende (financiële) zekerheden voor de uitvoering van het Bouwrijp maken van het Uitgeefbaar terrein en het Openbaar gebied, en de rechtstreekse ontsluiting
3
van het Uitgeefbaar terrein heeft gesteld. Het college van burgemeester en wethouders kan ontheffing verlenen van de regels en verbodsbepalingen in dit Exploitatieplan, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het Exploitatieplan. Exploitatieplan De Scheg Oost 38
Artikel 9. Strafbepaling Het handelen in strijd met de regels van het Exploitatieplan is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit.
Artikel 10. Slotbepaling Deze regels kunnen worden aangehaald als ‘Regels exploitatieplan De Scheg Oost, 1e herziening’ Dit Exploitatieplan wordt geciteerd als: “Exploitatieplan De Scheg Oost, 1 e herziening”.
Exploitatieplan De Scheg Oost 39
Bijlagen 1. Kaart Verbeelding bestemmingsplan 2. Kaart Verbeelding exploitatieplangebied 3. Kaart Bestemmings- en exploitatieplangebied 4. Kaart Eigenaren 5. Taxatie Inbrengwaarde en uitgifteprijzen De Scheg Oost 6. Kostenraming bouw- en woonrijp maken Exploitatieplangebied 7. Ministeriele regeling plankosten Exploitatieplan 8. Exploitatieopzet en exploitatiebijdragen 9. Leidraad inrichting openbare ruimte 10. Beeldkwaliteitsplan De Scheg Oost 11. Inkoop- en aanbestedingsbeleid Amstelveen en Aalsmeer 2017
Exploitatieplan De Scheg Oost 40
BIJLAGE 1
7 5
2 7
Jasmi j nl aan
66
51
68
50
70
4
69
6
71
8
9
8 6
1 0 1
3 5
6 7
3 0 1
5 5
8 7
13
5 0 1
7 5
0 8
0 7
9 0 1 1 6
4 8
17
1 1 1
48
74
19
5 6
4 7
Bestemmingen n a a l r e d n a i r o K
Marjoleinlaan 76 78
45
80
44
82
43
84
42
86
75
73
Jasmi j nl aan
92 94 96
39
16
15 14
12
13
0 8 8 7
2 8
4 8
6 8
0 8 9 8
n a a l r e d n a i r o K
5 2 1 7 6
83 85 87
77 79 81
3 1 5 1 1 71 1 9 1 1 11 2 1 3 2 1
6 8
90
40
17
6 7
89
10
91
12
88
41
18
19
Jasmijnlaan
98
21
20
23
21
25
14
29
24
95
16
31
25
97
18
33
26
99
20
35
27
2 9
6 9
23
93
0 9
4 9
22
27
8 8
2 9
Mar j ol ei nl aan
46
aan nl j i Rozemar
aan nl ei ol j Mar
47
aan oeml enbl Kor
72
Plangebiedgrens
3 6
11 49
Plangebied
7 0 1
2 7
10
7 2 1 9 2 1
9 6
8 9
1
31
32
29
30
V
Verkeer
V-VB
Verkeer - Verblijfsgebied
WA
Water
W
Wonen
5 3 1
8 9
8
7 3 1
7 7
2 0 1
3 0 1
0 0 1
9 3 1 9 7
Dubbelbestemmingen
2 0 1
1 4 1
1 8 33
Tuin
6 8 4 4 9 3
5 7
6 0 1
34
T
3 3 1
3 7
6 9
0 0 1
n a a l l e d n e v a L
4 0 1
35
Groen
1 3 1
1 7
4 9
2
36
G
3
38
37
LEGENDA
9 5
2 8
15
92 -3 4 8 2
aan dl ui kr nt Jans Si
52
67
11
4 7
aan l r ande i Kor
2
8
Mar j ol ei nl aan
aan nl j i Rozemar
65 64
53
9
9 9
1 5
6 6
7
28
4
WR-A2
Waarde - Archeologie 2
WR-A4
Waarde - Archeologie 4
WR-A5
Waarde - Archeologie 5
6
Marjoleinlaan
Marjoleinlaan
Marjoleinlaan
n a a l r e d n a i r o K
WR-A2
n a a l r e d n a i r o K
4
V
J . C .v a nH a t t u mwe g
WR-A4WR-A5
WA T
T [sba-1]
6 11
G
G
10 [vrij] [sba-2]
11
[sba-1]
G
6
[gs] 20
G
11
17
W 11 A 3
T G
11
11
11
[tae]
2
2
4
6
6
11
11
11
6
14
6
5
m dae] sba[
m dae] sba[
(p)
(p)
3
G
T 7
Bouwvlak
T (p)
6
6
[sba-1]
11
bouwvlak
(sz)
[sba-mtae]
(p)
G
Bouwaanduidingen
7
[gs] V-VB
[gs]
(p)
11
T
G (sz)
T
14
luchtvaartverkeerzone - lib art 223
4
T
8
[vrij]
[vrij]
[gs]
11
9
W
4 [ sbam dae]
T
7
luchtvaartverkeerzone - lib art 222A toetshoogtes radar
6
14 [gs]
6
WA
11
T
6
(p)
6
11
T
17
[gs] 9
[gs]
10
6
[tae]
W 27
11
6
T
W
W
6
6
luchtvaartverkeerzone - lib art 222 toetshoogtes
W
6 11
6
Gebiedsaanduidingen
3
W
11
weg ker nker Bove
WA
WR-A5
(p)
(p)
W
[sba-1/3]
WR-A4
(p)
G
G
16
(sz)
[sba-mdae]
specifieke bouwaanduiding - maximaal drie aaneen
[sba-mtae]
specifieke bouwaanduiding - maximaal twee aaneen
T
WA 20 [gs]
specifieke bouwaanduiding - 1, 2 en 3
11
[sba-mtae] [sba-3]
T
gestapeld
G
11 W
WR-A5 [sba-1]
WR-A5
[tae]
twee aaneen
[vrij]
vrijstaand
Functie aanduiding
(p)
parkeerterrein
(sz)
speelvoorziening
20Ke Figuur
gevellijn
Maatvoeringaanduidingen
maatvoeringsvlak
12
6 11
maximum bouwhoogte (m)
maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)
8
Gemeente
Amstelveen
Stedelijke Ontwikkeling
Bestemmingsplannen
Laan Nieuwer-Amstel 1, 1182 JR Amstelveen, Postbus 4, 1180 BA Amstelveen, T (020) 540 49 11, F (020) 540 4559
VASTGESTELD DOOR DE RAAD VAN DE GEMEENTE AMSTELVEEN OP DE GRIFFIER,
--
--
BESTEMMINGSPLAN
2022
DE VOORZITTER,
DE SCHEG OOST datum
: 23 02 2021 g
g
01 06 2021 12 10 2021 formaat
operator :S. Kho
plcfg : imro-2012 V8i.tbl
ek.nr. t
BP. 21. 3
gecontr. : plan IDN : NL.IMRO.0362.21C-OW01
schaal : 1 : 1000
A1
BIJLAGE 2
BIJLAGE 3
Bestemmingsplangebied Bestemmings en Exploitatieplangebied kadastrale grenzen
Team Basisinformatie
02-11-2021
De Scheg Oost - Exploitatieplangebied
BIJLAGE 4
Bestemmingsplangebied Bestemmings en Exploitatieplangebied kadastrale grenzen Eigenaar 1 Eigenaar 2
Team Basisinformatie
02-11-2021
De Scheg Oost - Eigenaren
BIJLAGE 5
Gemeente Amstelveen T.a.v. de heer R. Bouten Laan Nieuwer-Amstel 1 1182 JR AMSTELVEEN
Fakton Valuation B.V. World Trade Center 22ste etage Beursplein 37 3011 AA Rotterdam Postbus 30188 3001 DD Rotterdam +31 10 300 6000 info@fakton.com www.fakton.com
TAXATIERAPPORT DE SCHEG OOST, AMSTELVEEN Inbrengwaarden eigendommen afgeleid van gebruikswaarde en complexwaarde
Kenmerk 107359/R1/2.0 Datum opdracht: Rotterdam, 1/9/2021 Datum publicatie: Rotterdam, 16/3/2022 Taxateurs: de heer G.M. Thomassen MSc MRICS RT, RICS Registered Valuer onder nummer 6739098 en ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam, in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed, onder nummer RT727607474. De heer L. van der Wal MSc RT ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) onder registratienummer RT145883211 in de kamers Bedrijfsmatig Vastgoed. Consultant(s): W.A. Pullens MSc en G.J. Troost MSc Kwalificaties taxateur • De taxateur is professioneel en gekwalificeerd, zoals benoemd in PS2 van de RICS Wereldwijde taxatiestandaarden 2020. Tevens beschikt taxateur over voldoende actuele, lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van het type object, de specifieke markt hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. • Deze taxatie is onafhankelijk en objectief uitgevoerd. • De taxateur treedt op als extern taxateur. • Fakton Valuation verklaart geen andere belangen te hebben dan de objectieve waardering van dit object en verklaart niet te hebben gehandeld op een wijze die belangenverstrengeling teweeg kon brengen.
• Taxateur heeft geen ander financieel belang bij het getaxeerde dan de vergoeding die zij ontvangt voor het uitbrengen van deze waardering, zoals blijkt uit de inhoud van de opdrachtbrief (zie bijlage). • Taxateur conformeert zich aan de jaarlijkse certificerings- en permanente educatievereisten van het NRVT en de RICS. Voorwaarden • Algemene Voorwaarden Fakton Consultancy B.V. juni 2021 (zie bijlage). • International Valuation Standards 2020, uitgegeven door IVSC en gehanteerd in RICS Valuation Global Standards (Red Book) • van 31 januari 2020. • RICS Rules of Conduct versie 2 maart 2020. • NRVT-taxatiereglementen en praktijkhandreikingen 2020. Beperkingen in gebruik, distributie en publicatie • Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de in het rapport genoemde opdrachtgever en het beschreven doel. • Wij verstrekken het taxatierapport, zonder schriftelijke toestemming van de opdrachtgever, niet aan derden. • Fakton Valuation neemt geen enkele verantwoordelijkheid voor het gebruik door anderen dan de opdrachtgever, tenzij dit gebeurt met de schriftelijke toestemming van Fakton Valuation. • Onze voorafgaande schriftelijke toestemming is vereist voor elke openbaarmaking van ons taxatierapport of delen daarvan.
Dit geldt ook voor publicatie op internet, het openbaar maken of verzenden aan derden van een ander verslag waarin onze naam wordt genoemd en ook het gebruik van onze naam in elk ander document dat openbaar wordt gemaakt of ter beschikking wordt gesteld aan derden. In al deze gevallen dient u ons tijdig een concept van het document te verstrekken, voordat het wordt verspreid. • Bijlagen van een taxatierapport maken een onverbrekelijk deel uit van het taxatierapport.
IBAN NL 10 RABO 0329 7017 11 | KvK 62.05.08.69 | BTW NL8546.17.966.B01
INHOUD 1. Inleiding .............................................................................................................................................. 5 1.1. Aanleiding: de gemeente Amstelveen faciliteert bestemmingsplanwijziging voor gebiedsontwikkeling De Scheg en wil kostenverhaal verzekeren ............................................................. 5 1.2. Vraagstelling: bepaal de inbrengwaarde van de objecten binnen De Scheg Oost ........................... 5 1.3. Waarderingsgrondslag: werkelijke waarde cf. artikel 40b/40f Onteigeningswet ............................ 5 1.3.1. Bijzondere uitgangspunten: diverse ................................................................................................... 6 1.3.2. Bijzondere uitgangspunten na opdrachtverstrekking niet gewijzigd ................................................. 7
1.4. Leeswijzer ......................................................................................................................................... 7
2. Aanpak................................................................................................................................................ 7 2.1. Werkwijze ......................................................................................................................................... 7 2.2. Taxatiedatum: 10/1/2022 ................................................................................................................. 8 2.3. Taxatiemethodiek ............................................................................................................................. 8 2.3.1. Waardering object bij herontwikkeling: residuele (grond)waarde methode .................................... 9 2.3.2. Waardering object bij herontwikkeling: complexwaarde methode .................................................. 9 2.3.3. Waarde object bij herontwikkeling en voortgezet gebruik: vergelijkingsmethode ........................... 9
3. Inbrengwaarde: € 27.100.000,- exclusief BTW ................................................................................ 10 3.1. De waarde is gewijzigd ten opzichte van de conceptrapportages ................................................. 11 3.2. Strength, weaknesses, opportunities and threats .......................................................................... 11 4. Object- en omgevingskenmerken .................................................................................................... 12 4.1. Object: 7 hectare agrarische grond met ontwikkelpotentie .......................................................... 12 4.1.1. Kenmerken object in de huidige staat: agrarische gronden met functie akkerbouw. ..................... 12 4.1.2. Kans op bodemverontreiniging is klein ............................................................................................ 13 4.1.3. Het object heeft geen monumentale status en is geen beschermd stadsgezicht ........................... 16 4.1.4. Het object heeft geen archeologische waarde ................................................................................ 16 4.1.5. Beperkte hoogteverschillen binnen object ...................................................................................... 16 4.1.6.
Geluidsbelasting vanuit luchthaven Schiphol: maatregelen nodig .................................................. 17 4.1.7. Vigerend bestemmingsplan: ‘Agrarisch-1’ en ‘Verkeer – Openbaar Vervoer’, voorontwerp bestemmingsplan: ‘Wonen’.......................................................................................................................... 17 4.1.8. Twee grondeigenaren: VORM en Gemeente Amstelveen ............................................................... 21 4.1.9. Geen waarde beïnvloedende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere verplichtingen ............................................................................................................................................... 22 4.1.10. Geen Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing .................................................................. 22
4.2. Omgeving: aan de rand van de stad goed bereikbaar met de auto ............................................... 23 4.2.1. Het object ligt in een glastuinbouw gebied, grenzend aan een woonwijk ...................................... 23 4.2.2. Afstand tot snelweg zes km, openbaar vervoer op vijf tot tien minuten loopafstand .................... 23 4.2.3. Meerdere voorzieningen in de omgeving ........................................................................................ 24
4.3. Beoogd eindbeeld: groene woonwijk met 172 Woningen ............................................................. 24 4.3.1. 4.3.2. 4.3.3. 4.3.4.
Beeldkwaliteit: Divers woningbouwprogramma met hoogwaardige uitstraling ............................. 25 Vastgoedprogramma: 96 eengezinswoningen, 76 meergezinswoningen........................................ 25 Ruimtelijke kaders: circa 7 hectare waarvan 50% uitgeefbaar ........................................................ 26 Bestemmingsplanwijziging noodzakelijk voor gebiedsontwikkeling De Scheg Oost ....................... 26
107359/R1/2.0 Pagina 3 van 67
5. Gebruikswaarde: € 610.000,- kosten koper ..................................................................................... 27 6. Complexwaarde De Scheg Oost: € 27.100.000,- exclusief BTW ...................................................... 28 6.1. Gebiedsontwikkeling De Scheg vormt één complex: waarde De Scheg Oost afgeleide van complexwaarde geheel ............................................................................................................................ 28 6.2. Complexwaarde De Scheg totaal: € 232 miljoen exclusief BTW .................................................... 29 6.2.1. Ruimtelijk kader gebied De Scheg: circa 58,8 hectare ..................................................................... 30 6.2.2. Programma gebied De Scheg: 1.345 woningen en één school ........................................................ 30
6.3. Grondopbrengsten woonprogramma residueel bepaald: € 363,4 miljoen exclusief BTW ............ 32 6.4. Opbrengstpotentie woonprogramma: € 907 miljoen VON/€ 750,1 miljoen exclusief BTW .......... 33 6.4.1. Opbrengstpotentie koop rijwoningen € 4.350,- tot € 4.650,- per m² GBO ...................................... 34 6.4.2. Opbrengstpotentie twee-onder-een-kap koopwoningen: € 4.800,- tot € 5.100,- per m² GBO ....... 38 6.4.3. Opbrengstpotentie van de vrijstaande koopwoningen: € 5.525,- tot € 6.250,- per m² GBO ........... 40 6.4.4. Opbrengstpotentie MGW-koopwoningen € 5.500,- per m² GBO. ................................................... 43 6.4.5. Opbrengstpotentie middeldure MGW-koopwoningen: € 5.395,- per m² GBO ................................ 45 6.4.6. Huurwaarde middeldure en vrije sector huurwoningen: € 4.415,- tot € 4.535,- per m² GBO voor rijwoningen en BeBo, € 5.330,- per m² GBO voor appartementen .............................................................. 45
6.5. Stichtingskosten woonprogramma: € 387 miljoen exclusief BTW ................................................. 50 6.5.1. Totale bouwkosten: € 292 miljoen exclusief BTW ........................................................................... 50
6.6. Opslagen BKK, AK, W&R: € 94,8 miljoen exclusief BTW ................................................................. 52 6.7. Grondopbrengst school: € 0,8 miljoen exclusief BTW .................................................................... 53 6.8. Grondexploitatiekosten: € 63,5 miljoen exclusief BTW.................................................................. 53 6.8.1. 6.8.2. 6.8.3. 6.8.4. 6.8.5. 6.8.6. 6.8.7. 6.8.8.
Sloopkosten: € 1,5 miljoen exclusief BTW ....................................................................................... 54 Saneringskosten: € 2,85 miljoen exclusief BTW ............................................................................... 54 Kosten bouwrijp maken: € 12,5 miljoen exclusief BTW ................................................................... 54 Kosten 123.000 m² verharding: € 10,6 miljoen exclusief BTW ........................................................ 55 Kosten aanpassingen aan de bestaande infrastructuur: € 0,5 miljoen exclusief BTW..................... 56 Kosten bruggen en duikers: € 6,4 miljoen exclusief BTW ................................................................ 56 Kosten voor het aanleggen van groen, water en speelvoorzieningen: € 6,1 miljoen excl. BTW ..... 57 Bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen: € 7,72 miljoen ................................................................ 58
6.9. Planschade kosten: circa. € 660.000,- voor deelgebied De Scheg Oost ......................................... 60 6.10. Onvoorzien, plan- en VTU-kosten: € 15,2 miljoen exclusief BTW .................................................. 60 6.11. Correcties voor tijdseffecten: -/- € 68,9 miljoen exclusief BTW ..................................................... 60 6.11.1. De verwachte doorlooptijd is 11 jaar ............................................................................................... 60 6.11.2. Stijgende bouwkosten en opbrengsten ........................................................................................... 61 6.11.3. Disconteringsvoet 6,0% .................................................................................................................... 62
6.12. Geen sprake van vereffening, complexwaarde voor alle eigendommen maatgevend .................. 63 6.13. Complexwaarde comparatief bepaald: € 330,- tot € 400,- per m² grond as is............................... 63 6.13.1. Transacties binnen het plangebied gecorrigeerd € 360,- tot € 400,- per m² ................................... 64 6.13.2. Transacties buiten De Scheg, gecorrigeerd voor kenmerken € 330,- tot € 400,- per m² ................. 64
7. Bronvermelding ................................................................................................................................ 66 Documenten ontvangen van opdrachtgever ........................................................................................... 66 Geraadpleegde documenten ................................................................................................................... 67
107359/R1/2.0 Pagina 4 van 67
1. Inleiding 1.1. Aanleiding: de gemeente Amstelveen faciliteert bestemmingsplanwijziging voor gebiedsontwikkeling De Scheg en wil kostenverhaal verzekeren Het aantal ontwikkellocaties voor woningbouw in de gemeente Amstelveen wordt beperkt door de vliegroutes van Schiphol. De Scheg is de laatste grootschalige uitbreidingswijk die binnen de huidige beperkingen van de vliegroutes gerealiseerd kan worden in Amstelveen. Het totale plangebied omvat circa 59 hectare bestaande uit drie deelgebieden: De Scheg West, De Scheg Midden en De Scheg Oost. Binnen het plangebied van de Scheg wordt de ontwikkeling van woningen beoogd, bestaande uit een mix van middensegment huurwoningen en koopwoningen. In het gebied wordt ook een school gerealiseerd. In de loop van de jaren hebben diverse marktpartijen posities verworven in het gebeid. Ook gemeente Amstelveen beschikt over een grondpositie in dit gebied. Na het vaststellen van de ontwikkelvisie voor de Scheg eind 2015, is in februari 2020 een Ruimtelijk Raamwerk vastgesteld waarin een aantal belangrijke kaders voor de ontwikkeling zijn vastgelegd. Recent startte gemeente Amstelveen de procedure voor een bestemmingplan voor deelgebied De Scheg Oost. Later volgen deelgebieden De Scheg Midden en De Scheg West. Ook werkt de Gemeente aan een exploitatieplan voor De Scheg Oost en voert gesprekken met de grondeigenaren.
Gemeente Amstelveen neemt een faciliterende rol en wil met de verschillende grondeigenaren overeenstemming bereiken over de ontwikkeling van het gebied. Hierbij wordt het risico van de (vastgoed)ontwikkeling zoveel mogelijk bij de markt gelaten en wil de gemeente Amstelveen bij voorkeur door middel van een anterieure overeenkomst met als achtervang het exploitatieplan, haar kostenverhaal verzekeren. Voor het opstellen van exploitatieplan voor De Scheg Oost wenst Gemeente Amstelveen inzicht te krijgen in de inbrengwaardes van de eigendommen binnen de plangrenzen van De Scheg Oost.
1.2. Vraagstelling: bepaal de inbrengwaarde van de objecten binnen De Scheg Oost In verband met het verzekeren van het kostenverhaal voor gebiedsontwikkeling De Scheg, vraagt u ons de inbrengwaarde van de gronden en opstallen binnen het exploitatiegebied van deelgebied De Scheg Oost te bepalen.
1.3. Waarderingsgrondslag: werkelijke waarde cf. artikel 40b/40f Onteigeningswet Inbrengwaarde zoals gedefinieerd in artikel 6.13 lid 1 onder c ten 1e van de Wet ruimtelijk ordening (Wro): Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b en 40f van de onteigeningswet. Omdat de taxatie plaatsvindt in het kader van een inbrengwaarde van een gebiedsontwikkeling wordt aansluiting gezocht bij de uit de onteigeningswetgeving, zijnde de ‘werkelijke waarde’. Werkelijke waarde zoals gedefinieerd in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet: De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald.
107359/R1/2.0 Pagina 5 van 67
In deze definitie is de fictie van redelijk handelende partijen opgenomen. De voorkeur wordt gegeven het begrip ‘werkelijke waarde’ te interpreteren als marktwaarde onder de volgende uitgangspunten: a. b. c. d.
De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaatsgevonden voor de taxatie datum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; Om de marktwaarde te schatten moet de taxateur éérst bepalen wat de optimale aanwending is, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik.
De toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich mee dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende bestemming (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Extra aandacht is nodig voor de invloed van het werk en plan van het werk waarvoor onteigend wordt: bij het bepalen van de schadeloosstelling mag geen rekening worden gehouden met voor- en nadelen van het werk en het plan van het werk waarvoor onteigend wordt (artikel 40C Ow, eliminatieregel). Marktwaarde ('market value') zoals gedefinieerd in IVS 104 paragraaf 30.1 is: Het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Definitie gebaseerd op de RICS taxatiestandaarden, Red Book, versie 2020 Nederlandse vertaling.
1.3.1. Bijzondere uitgangspunten: diverse Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel uitgaat van feiten die verschillen van de daadwerkelijke feiten zoals die gelden op de taxatiedatum, of die niet zouden worden vastgesteld door een typische marktdeelnemer in een transactie op de taxatiedatum. De waardering is op verzoek van opdrachtgever tot stand gekomen op basis van onderstaande bijzondere uitgangspunten: • De taxatie van de gebruikswaarde van de objecten komt op verzoek van de opdrachtgever tot stand op basis van enkel een bezichtiging van de buitenkant van de objecten. De opdrachtgever heeft ons nadrukkelijk verzocht geen contact te leggen met de eigenaren in het gebied en de objecten niet van binnen te bezichtigen. De taxatie van de gebruikswaarde van de objecten komt derhalve op basis van dit bijzondere uitgangspunt tot stand en de uitkomsten moeten ook met deze bijzonderheid geïnterpreteerd worden (hogere taxatieonzekerheid). Aangezien de taxateurs niet zeker weten hoe de binnenkant eruitziet, behouden wij ons het recht de taxatie aan te passen op het moment dat de staat van de binnenkant substantieel afwijkt van de aangenomen staat.
• De waardering van de complexwaarde vindt plaats onder het bijzondere uitgangspunt dat op de waardepeildatum sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan (niet meer vatbaar voor enig beroep en bezwaar) dat de beoogde ontwikkeling van De Scheg met in totaal 1.345 woningen en een school mogelijk maakt. • De complexwaarde is daarbij een directe afspiegeling van: o Het ‘Ruimtelijk Raamwerk De Scheg’ d.d. 30 december 2019 opgesteld door de gemeente Amstelveen, waarin de ruimtelijke hoofdstructuur van de gebiedsontwikkeling is omschreven; o ‘Amstelveen De Scheg Stedenbouwkundig plan DG West’ opgesteld door Atelier DUTCH d.d. 18 februari 2021, en het bijhorende document ‘20210204 woningbouwprogramma Amstelveen de Scheg West2’, d.d. 3 maart 2021, waarin het plan van deelgebied De Scheg West is omschreven; o ‘Ruimtegebruik Scheg tbv taxatie 2020’ d.d. 30 december 2019 en ‘Amstelveen De Scheg Stedenbouwkundig Schetsontwerp DG midden’ opgesteld door Atelier DUTCH d.d. 7 juni 2021, waarin het plan van deelgebied De Scheg Midden is omschreven; 107359/R1/2.0 Pagina 6 van 67
o
o
o
‘Amstelveen de Scheg Oost Stedenbouwkundig Plan’ opgesteld door Atelier DUTCH d.d. 9 april 2021, ‘4599 Amstelveen STBK situatie’ d.d. 14 mei 2020 van Schippers en ‘Ruimtegebruik Scheg tbv taxatie 2020’ d.d. 30 december 2019, waarin het plan van deelgebied De Scheg Oost is omschreven; ‘AMV-WEST_school indicatie’ d.d. 17 december 2020 en ‘AMV_DeScheg-West_Programma’ d.d. 3 december 2020, waarin het plan van de school binnen deelgebied De Scheg West is omschreven; Het volgende ontwikkelprogramma: Een school van 3.610 m² BVO met sportveld en parkeerterrein van 3.705 m² op een totale kavel van 7.315 m². 1.005 vrijesectorkoopwoningen (552 West, 329 Midden, 124 Oost). 242 vrije sector huurwoningen (195 West, 47 Midden). 48 appartementen in De Scheg Oost die in de categorie middeldure koop vallen waarvoor een maximale verkoopprijs geldt van € 367.719, - VON prijspeil 1 januari 2021 (conform ‘Huur en koopgrenzen Amstelveen conform Doelgroepenverordening en Woonagenda 2021.xlsx’ gedeeld door de gemeente op 26 januari 2021). 50 middeldure huurwoningen in De Scheg West. Voor deze woningen geldt een maximale huurprijs van € 951,49 per maand prijspeil 1 januari 2021 (conform ‘Huur en koopgrenzen Amstelveen conform Doelgroepenverordening en Woonagenda 2021.xlsx’ gedeeld door de gemeente op 26 januari 2021).
Conform de Doelgroepenverordening 2018 van de gemeente Amstelveen, geldt voor de middeldure huurwoningen een exploitatieverplichting voor een periode van twintig jaar. De huurprijs mag in deze periode jaarlijks met maximaal CPI geïndexeerd worden. Na twintig jaar is de eigenaar vrij de woning als commerciële huurwoning te exploiteren of uit te ponden.
1.3.2. Bijzondere uitgangspunten na opdrachtverstrekking niet gewijzigd Gedurende het taxatieproces zijn er geen aanpassingen geweest ten opzichte van de (bijzondere) uitgangspunten zoals vermeld in de opdrachtbrief.
1.4. Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze rapportage leest u onze aanpak voor de taxatie. Deze aanpak leidde tot de uitkomst van de waardering zoals te vinden in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 tot en met 7 vormen de onderbouwing van de waardering. In hoofdstuk 4 vindt u een beschrijving van de locatie en. In hoofdstuk 5 en 6 wordt inzicht gegeven in hoe de waardering tot stand is gekomen bij taxatie van de grond op basis van huidig (hoofdstuk 5) en toekomstig gebruik (hoofdstuk 6). Hoofdstuk 7 betreft de bronvermelding.
2. Aanpak 2.1. Werkwijze Na opdrachtverstrekking deden wij onderzoek naar de kenmerken van het te taxeren object, door de gegevens verstrekt door de opdrachtgever en door openbare bronnen te analyseren. Vervolgens is de locatie extern geïnspecteerd vanaf de openbare weg. Op basis hiervan is een redelijk beeld verkregen van de kenmerken van de opstallen en gronden die onderdeel uitmaken van het te taxeren object De Scheg Oost en de aangrenzende deelgebieden De Scheg Midden en De Scheg West. Vanwege de ruimtelijke en functionele samenhang tussen deze gebieden concludeerden wij dat de waardering van de complexwaarde op basis van de integrale waardering van de deelgebieden De Scheg West, De Scheg Midden en De Scheg Oost moet plaatsvinden.
107359/R1/2.0 Pagina 7 van 67
Vervolgens is op basis van een marktonderzoek de opbrengstpotentie in de huidige staat en bij het beoogd eindbeeld bepaald. Hierbij zijn de kenmerken en contouren van het ontwikkelprogramma afgewogen tegen referenties en beschikbare bronnen, om te komen tot een inschatting van de marktconforme opbrengstpotentie en de stichtingskosten van het vastgoed. Daarnaast is op basis van beschikbare informatie en kengetallen een raming gemaakt van de grondexploitatiekosten. Specifieke aandacht is uitgegaan naar de bovenwijkse investeringen die de gemeente Amstelveen doet om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, en de toerekenbaarheid van deze kosten naar de gebiedsontwikkeling De Scheg. Gedurende het proces heeft op diverse momenten afstemming plaatsgevonden met de opdrachtgever over de inhoud van de aangeleverde informatie en de van toepassing zijnde kaders. De inbrengwaarde van de eigendommen van grondeigenaren en de gemeente Amstelveen volgt uit de vergelijking tussen de waarde bij voortzetting van het huidige gebruik van de gronden en de waarde die volgt uit de ontwikkeling van het complex conform het beoogde woningbouwplan. Om de inbrengwaarde van de eigendommen te bepalen, hebben wij de volgende drie stappen doorlopen: 1. 2. 3.
Waardebepaling bij voortzetten van het gebruik dat mogelijk is binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan. Waardebepaling bij herontwikkeling naar een woongebied met inachtneming van de specifieke elementen zoals benoemd onder de bijzondere uitgangspunten. Bepaling van de inbrengwaarde door confrontatie van hiervoor genoemde twee waarderingen; in principe geldt de hoogste waarde van de gebruikswaarde en de complexwaarde als inbrengwaarde.
2.2. Taxatiedatum: 10/1/2022 Op 12 november 2021 bezichtigde taxateur L. van der Wal MSc RT het object en de directe omgeving en op 10 januari 2022 bezichtigde taxateur G.M. Thomassen MSc MRICS RT het object en de directe omgeving. In de taxatie wordt 10 januari 2022 gehanteerd als peildatum. De te taxeren objecten vormen een onderdeel van de gebiedsontwikkeling De Scheg. Binnen de gebiedsontwikkeling liggen objecten van derden (geen eigendom van de gemeente Amstelveen), die tijdens de bezichtiging niet toegankelijk waren. De taxateur heeft de inspectie zelf uitgevoerd. Vanwege een nadrukkelijke eis van de gemeente op de objecten niet intern te bezichtigen, was de taxateur niet in staat de objecten intern te inspecteren. Er is sprake geweest van een geveltaxatie vanaf de openbare weg. Van deze objecten is een goede indruk verkregen van de omgeving waarin ze zich bevinden en de uiterlijke kenmerken. De binnenkant van de objecten zijn niet bekeken, maar er is een redelijke indruk opgedaan van de vermoedelijke staat van de opstallen. Na de gevelopname heeft de taxateur gebruik gemaakt van luchtfoto’s uit openbare bronnen om tot een waardeoordeel te komen. Doordat sprake is van een gevelopname neemt de schattingsonzekerheid voor de vaststelling van de waarde bij voortzetting van het huidige gebruik toe. Bij een volledige opname kan deze waarde meer nauwkeuring worden vastgesteld.
Omdat de gebruikswaarde dusdanig lager ligt dan de complexwaarde en de schattingsonzekerheid van de geveltaxatie deze conclusie niet verandert, vormt de geveltaxatie geen beperking/belemmering voor het gebruik van deze taxatie voor bepaling van de inbrengwaarde van de objecten binnen De Scheg Oost.
2.3. Taxatiemethodiek Deze taxatie heeft betrekking op het bepalen van de inbrengwaarde zoals gedefinieerd in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijk ordening (Wro). Voor het bepalen van de inbrengwaarde zijn artikelen 40b tot en met en 40f van de onteigeningswet relevant. Navolgend een beknopte omschrijving van de gehanteerde taxatiemethodes.
107359/R1/2.0 Pagina 8 van 67
2.3.1. Waardering object bij herontwikkeling: residuele (grond)waarde methode De residuele grondwaarde is het residu van de opbrengsten en kosten (bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, winst en risico en rente) van het te ontwikkelen en/of te transformeren vastgoed en de kosten van het bouw- en woonrijp maken van het gebied. In de waardering maken wij onderscheid tussen de vastgoedontwikkelingsfase, om de waarde van bouwrijpe gronden te bepalen, en de grondexploitatiefase, teneinde de waarde van de grond in huidige staat te bepalen. Ook houden wij rekening met tijdsinvloeden (prijsontwikkelingen en financieringskosten).
Figuur: residuele grondwaarde methodiek (omcirkeld het transactiemoment in het vastgoedontwikkelingsproces dat wordt getaxeerd)
2.3.2. Waardering object bij herontwikkeling: complexwaarde methode De waarde van de individuele objecten bepalen wij op basis van een complexwaarde. Hierbij zijn de kosten en opbrengsten van de integrale ontwikkeling in kaart gebracht volgens de residuele grondwaardemethode. De resulterende waarde van het complex rekenen wij vervolgens naar rato van het kaveloppervlak toe aan de individuele objecten. Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is dat voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd.
2.3.3. Waarde object bij herontwikkeling en voortgezet gebruik: vergelijkingsmethode Voor de waardering van het object bij herontwikkeling naar woningbouw én bij voorzetting huidig gebruik is de vergelijkingsmethode toegepast. Deze methode is gebaseerd op het direct vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties van vergelijkbare objecten met het getaxeerde object. Deze methode vereist voldoende transactiegegevens van vergelijkbare objecten en is de meest bruikbare methode voor homogeen of courant vastgoed. Voordelen van deze methode zijn de eenvoud, transparantie en communiceerbaarheid. Deze methode is voor herontwikkeling beperkter toepasbaar op het getaxeerde aangezien de waarde van gronden sterk afhangt van de plankenmerken van de ontwikkeling (bebouwingsgraad, eisen ten aanzien van sociale- en middeldure huurwoningen, bovenwijkse kosten) en prijsniveaus op de lokale woningmarkt. Voordelen van deze methode zijn echter de eenvoud, transparantie en communiceerbaarheid. In de bijlage vindt u een beschrijving van de verschillende taxatiemethodieken die door de RICS worden onderscheiden.
107359/R1/2.0 Pagina 9 van 67
3. Inbrengwaarde: € 27.100.000,- exclusief BTW De inbrengwaarde van het object bedraagt met inachtneming van de in dit rapport genoemde uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten, per 10 januari 2022:
€ 27.100.000,- exclusief BTW Zegge: ZEVENENTWINTIG MILJOEN HONDERDDUIZEND EURO exclusief BTW Onder de regels van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs zijn wij verplicht bij het bepalen van de marktwaarde onder bijzondere uitgangspunten eveneens de huidige marktwaarde vast te stellen. In dit geval is het bepalen van de huidige marktwaarde expliciet geen onderdeel van de opdracht, omdat het exploitatieplan alleen doorgang vindt onder de condities inclusief de bijzondere uitgangspunten. De huidige marktwaarde wordt daarom niet relevant geacht door de opdrachtgever en valt buiten de scope van de opdracht. De opdrachtgever heeft dit bevestigd door middel van ondertekening van de offerte. De inbrengwaarde betreft de hoogste van de gebruikswaarde voortzetting van gebruik dat past binnen vigerend bestemmingsplan van € 0,6 miljoen kosten koper en de complexwaarde, een residuele waarde bij herontwikkeling naar woongebied, van € 27,1 miljoen exclusief BTW. In de waardering is de volledige schadeloosstelling op basis van het huidig gebruik niet berekend; het verschil tussen de gebruikswaarde en de complexwaarde is op individueel eigendomsniveau dermate groot dat ook na volledige schadeloosstelling de complexwaarde voor alle individuele eigendommen hoger ligt dan de gebruikswaarde.
Onderstaand een overzicht van de waardering van de eigendommen binnen het getaxeerde gebied: Samenvatting waardering De Scheg Oost Eigenaar VORM Ontwikkeling B.V. Gemeente Amstelveen
Kavel (m²) 67.865 835 68.700
Gebruikswaarde 610.790 1 610.791
Complexwaarde 26.765.642 329.320 27.094.962
Aldus opgemaakt naar eer en geweten, beste kennis en wetenschap te Rotterdam op 16 maart 2022.
Handtekening taxateur
Handtekening taxateur
G.M. Thomassen MSc MRICS RT RICS Registered Valuer
L. van der Wal MSc RT
107359/R1/2.0 Pagina 10 van 67
3.1. De waarde is gewijzigd ten opzichte van de conceptrapportages Gedurende onze werkzaamheden hebben wij een conceptrapportage uitgebracht. Navolgend het versie verloop en de waarde mutatie van de uitgebrachte (concept)taxatierapportage. Rapport
Datum
Marktwaarde
Toelichting waarde mutatie
107359/R1/0.1
18-11-2021
€ 26.300.000,- excl. BTW
Concept rapportage
107359/R1/1.0
21-11-2021
€ 26.300.000,- excl. BTW
Geen waarde mutatie ten opzichte van concept
107359/R1/2.0
16-03-2022
€ 27.100.000,- excl. BTW
Aanpassing prijspeil van november 2021 naar januari 2022
3.2. Strength, weaknesses, opportunities and threats Ter onderbouwing van de getoonde marktwaarde volgt hierna de SWOT-analyse, waarin de belangrijkste sterke en zwakke punten én de belangrijkste kansen en bedreigingen van de ontwikkelingen zijn weergegeven. STRENGTHS
WEAKNESSES
Ideale uitbreidingslocatie voor woningbouw in een gebied waar de woningbehoefte en prijsniveaus van de woningen hoog zijn. Daarbij komt dat gefaseerde ontwikkeling mogelijk is, wat de investeringen beperkt.
Gelegen op korte afstand van Schiphol waardoor geluidshinder het gebied minder aantrekkelijk kan maken.
Hoog voorzieningenniveau met meer dan twintig supermarkten binnen een straal van 5 kilometer en het grote recreatiegebied Amsterdamse Bos op slechts 4 kilometer afstand.
Huidig gebruik akkerbouwfunctie: geen samenwerkingsverbanden in het gebied met betrekking tot bijvoorbeeld het realiseren van warmteclusters.
Hoge marktvraag met bijbehorende opbrengstpotentie van het vastgoed. Daarnaast geen eis voor sociaal programma, wat verdienpotentie op het vastgoed vergroot.
Vanwege de te doorlopen procedures en de te sluiten (anterieure)overeenkomsten kan de ontwikkeling van de deelgebieden West en Midden naar verwachting pas over enkele jaren plaatsvinden.
Goede bereikbaarheid met de auto door goede ontsluiting en infrastructuur. Huidig gebruik akkerbouwfunctie: ligging nabij bloemenveiling. De laatste grote uitbreidingswijk van Amstelveen. Geen verdere ontwikkelingen in directe omgeving meer mogelijk. OPPORTUNITIES
THREATS
Er zijn mogelijkheden het plangebied in de toekomst beter bereikbaar te maken met het openbaar vervoer, door buslijnen aan te passen of toe te voegen en door het metro/ sneltram netwerk uit te breiden.
Het woningprogramma bestaat uit 1.345 woningen. Aangezien de grootte van het plangebied en de lange doorlooptijd kan het zijn dat de woningmarkt in de loop van de tijd stagneert. Dan ontstaat er een afzetrisico. De ondergrond is nog niet onderzocht op aanwezige verontreiniging.
107359/R1/2.0 Pagina 11 van 67
4. Object- en omgevingskenmerken 4.1. Object: 7 hectare agrarische grond met ontwikkelpotentie Omschrijving
:
Adres Postcode Plaats Oppervlakte
: : : :
circa 7 hectare agrarische grond, wat in de nabije toekomst mogelijk aangewend kan worden voor de ontwikkeling van woningen gelegen ten zuiden van de J.C. van Hattumweg 1187 ZT Amstelveen 68.700 m² perceel
Figuur: situatietekening De Scheg waarbij deelgebieden De Scheg West en De Scheg Midden rood omkaderd en het te taxeren De Scheg Oost blauw uitgelicht. Bron: ‘2020 april exploitatiegrens Scheg’
4.1.1. Kenmerken object in de huidige staat: agrarische gronden met functie akkerbouw. De Scheg Oost ligt ontsloten door de J.C. van Hattumweg, Meerlandenweg en de Bovenkerkerweg. Het betreft 67.865 m² agrarisch akkerbouwgrond en 835 m² openbare ruimte. Er staat een bedrijfswoning, echter valt dit buiten de taxatie. De grondsoort in dit plangebied is volledig gekenmerkt als lichte klei (‘Boer & Bunder’, boerenbunder.nl, geraadpleegd op 8 september 2021).
Figuur: object ter hoogte van Hattumweg 3 Amstelveen
107359/R1/2.0 Pagina 12 van 67
Figuur: object ter hoogte van J.C. van Hattumweg 4 Amstelveen
4.1.2. Kans op bodemverontreiniging is klein Voor het plangebied is nog geen bodemonderzoek uitgevoerd. Wij achten de kans klein dat er bodemverontreiniging in de grond zit vanwege het historische en huidige gebruik: namelijk agrarische gronden met als functie akkerbouw. Op aangrenzende percelen vindt deels glastuinbouw plaats waarbij wel met beschermingsmiddelen en mogelijk meer schadelijke stoffen gewerkt is. Ook bij deze aangrenzende percelen zijn geen recente bodemonderzoeken bij ons bekend. Ter toelichting beschouwden wij de historie van het gebied en analyseerden wij bodemonderzoek in de omgeving van het plangebied. Historisch onderzoek wijst uit dat er ook in het verleden geen glastuinbouw in De Scheg Oost heeft plaatsgevonden (Bron: toporeis.nl; geraadpleegd op 8 november 2021).
Locatie-uitsnede historische kaart 2020 (toporeis.nl, geraadpleegd op 8 november 2021)
Locatie-uitsnede historische kaart 2010 (toporeis.nl, geraadpleegd op 8 november 2021)
Locatie-uitsnede historische kaart 1995 (toporeis.nl, geraadpleegd op 8 november 2021)
107359/R1/2.0 Pagina 13 van 67
Locatie-uitsnede historische kaart 1980 (toporeis.nl, geraadpleegd op 8 november 2021) Om de kans op bodemverontreiniging verder te duiden, keken wij naar onderzoek van bodemverontreiniging in de nabije omgeving van het plangebied. In het ‘Verkennend bodemonderzoek Van Hattumweg 15-17 te Amstelveen’ d.d. 8 oktober 2007 (opgesteld door Wareco Ingenieurs) concluderen de onderzoekers dat nabij de Van Hattumweg 15-17 sprake is van matig tot sterk verhoogde gehalten aan PAK in de grond en nikkel verontreiniging in het grondwater. Dit object ligt buiten De Scheg Oost, maar wel in de directe omgeving. Zie navolgende uitsnedes uit het bodemonderzoek. De aangetroffen verhoogde gehalten aan PAK in de grond betreft plaatselijke verontreiniging die volgens het Bodemloket al is gesaneerd. De nikkel verontreiniging in het grondwater is terug te leiden naar het gebruik van de grond ten behoeve van glastuinbouw.
Figuur: uitsnede kaart, De Scheg Oost in rood gemarkeerd Bron: Bodemloket, geraadpleegd op 8 november 2021
107359/R1/2.0 Pagina 14 van 67
Figuur: uitsnede verkennend bodemonderzoek Van Hattumweg 15-17 te Amstelveen’ d.d. 8 oktober 2007 (1/2)
Figuur: uitsnede verkennend bodemonderzoek Van Hattumweg 15-17 te Amstelveen’ d.d. 8 oktober 2007 (2/2)
107359/R1/2.0 Pagina 15 van 67
4.1.3. Het object heeft geen monumentale status en is geen beschermd stadsgezicht Uit raadpleging van een overzicht met beschermde stads- en dorpsgezichten blijkt dat de locatie niet onder een gebied valt dat is aangewezen als rijks beschermd stads- of dorpsgezicht (volgens artikel 35 van de Monumentenwet 1988).
4.1.4. Het object heeft geen archeologische waarde Uit de indicatieve archeologische monumenten- en waardenkaart (AMK, IKAW) blijkt dat de locatie geen archeologische waarde heeft en de trefkans op archeologische resten in de bodem en onder water zeer gering is.
Uitsnede archeologische kaart
Bron: AMK en IKAW, het plangebied omkaderd
4.1.5. Beperkte hoogteverschillen binnen object Zoals te zien op de uitsnede van hoogtekaart zijn de hoogteverschillen in het gebied beperkt. Het getaxeerde object ligt op een hoogte van ongeveer 4,5 meter onder NAP. Op de AHN-Viewer zien wij in het plangebied een bandbreedte tussen circa 3 meter onder NAP tot 5,5 meer onder NAP. De laagste delen van het gebied moeten bij een woningbouwontwikkeling worden opgehoogd.
Figuur: hoogtekaart planlocatie (wit omkaderd)
Bron: AHN-viewer 107359/R1/2.0 Pagina 16 van 67
4.1.6. Geluidsbelasting vanuit luchthaven Schiphol: maatregelen nodig De gebiedsontwikkeling kent een drietal speerpunten die omschreven zijn in de ‘Ontwikkelvisie Scheg Noorder Legmeerpolder’ d.d. 30 september 2015 (door gemeenteraad Amstelveen). Eén van deze punten gaat specifiek in op geluidshinder. De zuidelijke plangrens van gebiedsontwikkeling De Scheg wordt bepaald door de 20 Kecontour van Schiphol, waarbinnen niet gebouwd mag worden. De Scheg is een pilotproject om te onderzoeken op welke wijze geluidsbelasting door vliegtuigen van het nabijgelegen Schiphol kan worden beperkt. Dit gebeurt mede op verzoek van de minister die in 2009 bebouwing van de Scheg toestond. In de Ontwikkelvisie staat het volgende:
Figuur: maatregelen geluidshinder Bron: Ontwikkelvisie Scheg Noorder Legmeerpolder (d.d. 30 september 2015) De 20 Ke-contour van Schiphol levert geen wettelijke beperkingen op voor de bebouwing, gezien de woningen net buiten deze contour vallen. Er is echter vanwege de pilot-status van het project om in de nabijheid van vliegtuiggeluid te wonen, wel de doelstelling gezet om hier rekening mee te houden. Op basis van die doelstelling is er een set maatregelen opgesteld die als ontwerpprincipes aangehouden kunnen worden op zowel gebouwniveau als stedenbouwkundig niveau. De daadwerkelijke maatregelen dienen door gemeente en de ontwikkelende partijen vastgelegd te worden. Deze overeenkomst is bij ons niet bekend. Echter, gezien de bebouwing van de Scheg is toegestaan onder de voorwaarde dat rekening wordt gehouden met vliegtuiggeluid, houden wij rekening met de aanwezigheid van deze maatregelen en wordt het nemen van maatregelen niet als vrijblijvend geacht.
4.1.7. Vigerend bestemmingsplan: ‘Agrarisch-1’ en ‘Verkeer – Openbaar Vervoer’, voorontwerp bestemmingsplan: ‘Wonen’ De percelen worden gebruikt voor akkerlandbouw en voldoen daarmee aan het vigerende onherroepelijke bestemmingsplan. Op dit moment geldt onherroepelijk bestemmingsplan Legmeerpolder, vastgesteld op 2 juli 2014, waarbij het getaxeerde grotendeels de bestemming 'Agrarisch-1 en archeologie’ heeft (67.865 m²) en een klein deel van de gronden de bestemming ‘Verkeer - Openbaar Vervoer’ heeft (835 m²). Daarnaast ligt er een voorontwerp bestemmingsplan De Scheg Oost d.d. 12 maart 2020 met bestemming van voornamelijk wonen. In aanvulling hierop stelde Gemeente Amstelveen een nieuw versie van het voorontwerp De Scheg Oost op, d.d. 23 februari 2021. Hierin zijn de planregels onveranderd, enkel de ruimtelijke opzet. Navolgend lichten wij de bestemmingsplannen toe. Onherroepelijk bestemmingsplan: Legmeerpolder Planstatus : Onherroepelijk op 2 juli 2014 Bestemming : Enkelbestemming - ‘Agrarisch-1’ en ‘archeologie’ Enkelbestemming - ‘Verkeer - Openbaar Vervoer’ Gebiedsaanduiding - ‘Luchtvaartverkeerzone’
107359/R1/2.0 Pagina 17 van 67
Bestemmingsplankaart (plangebied wit omkaderd)
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl
De voor 'Agrarisch-1 en archeologie’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: • De uitoefening van een agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering. • Een voetspoor met een maximale breedte van 1 meter. • Voet- en fietspaden met een maximale breedte van 2,50 meter, met de daarbij behorende: o verhardingen o waterlopen o bouwwerken geen gebouwen zijnde, met daaraan ondergeschikt: ▪ openbare nutsvoorzieningen ▪ recreatief medegebruik ▪ infrastructurele voorzieningen ▪ waterhuishoudkundige voorzieningen ▪ sloten, en daarmee gelijk te stellen waterlopen Er mag op deze gronden niet worden gebouwd, op terreinafscheidingen na. In combinatie met een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken voor het bouwen van: • paardenbakken voor paardenhouderij • mestopslag (indien er te weinig ruimte op het bijbehorende bouwperceel is) • bedrijfsgebouw (indien er te weinig ruimte op het bijbehorende bouwperceel is) De voor 'Verkeer - Openbaar Vervoer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: • Banen, haltes/perrons, constructies en voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer, met de daarbij behorende: o parkeervoorzieningen o geluidwerende voorzieningen o bouwwerken, geen gebouwen zijnde o groenvoorzieningen o water, waterlopen en waterpartijen
107359/R1/2.0 Pagina 18 van 67
Het is verboden zonder omgevingsvergunning op of in als waarde ‘Archeologie’ bestemde gronden werkzaamheden of bouwwerkzaamheden die archeologisch materiaal kunnen verstoren. De vergunning wordt verleend indien blijkt dat de (bouw)werkzaamheden niet tot deze verstoring zullen leiden. In paragraaf 4.1.4. is gebleken de kans op archeologisch materiaal in het plangebied zeer gering is. Voorontwerp bestemmingsplan: De Scheg Oost Planstatus : Voorontwerp 12-3-2020 Bestemming : Enkelbestemmingen: Groen, Tuin, Verkeer, Verkeer-Verblijfsgebied, Water, Wonen Dubbelbestemmingen: Waarde – Archeologie 2,4 & 5 Gebiedsaanduiding: Luchtvaartverkeerzone lib art 222 toetshoogtes, lib art 222A toetshoogtes radar, lib art 223
Figuur: bestemmingsplankaart plangebied De Scheg Oost Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl
107359/R1/2.0 Pagina 19 van 67
Navolgend de belangrijkste planregels uitgelicht: • Voor enkelbestemming Wonen geldt dat deze gronden bestemd zijn voor woningen, ten behoeve van het wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis verbonden beroep of- bedrijft, tuinen, parkeervoorzieningen, en bijbehorende bouwwerken. • Afhankelijk van de bouwaanduidingen binnen de kaders mogen er uitsluitend vrijstaande, tweeaaneen, drie-aaneen of gestapelde woningen gerealiseerd worden. In deze kaders staat ook het maximaal aantal woningen wat realiseert mag worden op dit perceel. • Voor bestemming Groen geldt dat de gronden bestemd zijn voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding parkeerterrein, en ondergeschikte functies. • Voor bestemming Tuin geldt dat de gronden bestemd zijn voor tuinen behorende bij op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, entreeportalen, erkers en bergingen, en daaraan ondergeschikte functies. • Voor bestemming Verkeer geldt dat de gronden bestemd zijn voor wegen, straten, paden, voet- en fietspaden, in- en uitritten en ongebouwde parkeervoorzieningen met daarbij behorende kunstwerken en inrichtingen. • Voor bestemming Verkeer- Verblijfsgebied geldt dat de gronden bestemd zijn voor woonstraten, voeten fietspaden, parkeervoorzieningen en daarbij horende voorzieningen.