Document · PDF

Bijlage - Koop- en huurstromenanalyse Amstelveen

Raadscommissie voor Ruimte, wonen en natuur 3 februari 2022, gemeente amstelveenBij agendapunt: Regeling opkoopbescherming7.457 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Koop- en huurstromenanalyse Amstelveen Een onderzoek naar koopwoningen die na aankoop worden aangeboden als huurwoning Eindversie 9 december 2021

Datum: 7 december 2021 Uitvoerende partij: Clappform B.V. Opdrachtgever: gemeente Amstelveen

Copyright Clappform BV 2021 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. Clappform aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Managementsamenvatting In dit rapport worden de resultaten van het huuronderzoek opkoopbescherming toegelicht. De twee onderzoeksvragen die centraal staan, zijn:

o o

Hoeveel woningen worden opgekocht voor de huurmarkt? o Wat is het aandeel van verschillende beleggersgroepen? o Hoe ontwikkelt het opkoopgedrag zich per wijk voor de gemeente Amstelveen? Hoeveel woningen worden opgekocht in het goedkope en middeldure koopsegment en hoeveel van deze woningen worden vervolgens te huur aangeboden in het hoge huursegment?

Onder het goedkope en middeldure koopsegment vallen woningen met een waarde tot €455.580,(prijspeil 2021). Het hoge huursegment bevat woningen met een huurprijs van boven de €1.163,- per maand. (Prijspeil 2021). Met de unieke dataset van Clappform in combinatie met de verkoopcijfers van de gemeente Amstelveen en het Kadaster kunnen analyses over de woningmarkt worden uitgevoerd. Aan de hand van een combinatie van huurdata en koopdata wordt inzicht verschaft over het aantal woningen dat wordt opgekocht en vervolgens voor de verhuur wordt aangeboden. Door vervolgens te kijken of er een aanvangshuurprijs bekend is, wordt inzichtelijk hoeveel woningen van het goedkope en middeldure koopsegment naar het hoge huursegment gaan.

De eerste onderzoeksvraag die centraal staat, luidt als volgt: Hoeveel woningen worden opgekocht voor de huurmarkt? In de dataset zijn kooptransacties vanaf 2015 tot en met het derde kwartaal 2021 (Q3) geanalyseerd. De dure koopwoningen (prijs hoger dan €455.850,- (prijspeil 2021)) zijn hieruit gefilterd, omdat deze buiten de scope van de opkoopbescherming vallen. In totaal komen in de dataset 5.725 kooptransacties voor. Om te berekenen hoeveel van deze koopwoningen uiteindelijk in de verhuur terecht komen, wordt gekeken naar de verhuurdatabase. De verhuurdata loopt net als de koopdata vanaf 2015 tot en met het derde kwartaal van 2021 (Q3). In totaal bestaat deze dataset uit 10.896 huurtransacties. Van het totale aantal koopwoningen (5.725) zijn in totaal 6.007 huurtransacties teruggevonden in de verhuurdatabase. Oftewel, ergens in de afgelopen periode, van 2015 tot en met het derde kwartaal van 2021 (Q3), zijn deze te huur aangeboden. Echter, dit kunnen ook woningen zijn die meerdere keren zijn verhuurd over de periode van 2015 tot en met het derde kwartaal van 2021 (Q3). Wanneer er een analyse wordt uitgevoerd naar het unieke aantal adressen, blijven er 1.488 woningen over Van de 5.725 koopwoningen die in de periode 2015-2021 (Q3) zijn gekocht, worden er 1.488 minimaal één keer te huur aangeboden.

Naast de verhuurdatabase worden ook de gegevens gebruikt waarin adressen worden meegenomen waarvan bekend is dat zij behoren tot beleggersgroepen. Hierbij wordt aangenomen dat al deze adressen voor verhuur worden gebruikt. Op basis van de beleggersdatabase van gemeente Amstelveen worden 383 extra adressen gevonden. Het totaal komt dan op een 1.871 woningen. Verklaringen hiervoor kunnen zijn: tijdelijke onderverhuur, verhuurd via een ander platform of directe verhuur.

Bij deze hoofdvraag hoort de subvraag: Wat is het aandeel van verschillende beleggersgroepen?

Vervolgens is onderzocht hoe deze kooptransacties zich verhouden tot het aantal beleggers in de gemeente Amstelveen. De gemeente Amstelveen heeft een dataset aangeleverd met het aantal bekende beleggers, onderverdeeld in verschillende groottes. Van alle 5.725 kooptransacties in de periode van 2015 tot en met het derde kwartaal 2021 (Q3) zijn 1.111 woningen opgekocht door beleggers die bekend zijn als belegger bij de gemeente Amstelveen. Het totaal aantal woningen dat is gekocht en vervolgens wordt verhuurd is 1.871. Het overige aantal woningen, in totaal 760, is dus opgekocht en verhuurd door woningeigenaren die niet bekend zijn als belegger bij de gemeente Amstelveen. Een aantal mogelijke oorzaken hiervoor kunnen zijn: tijdelijke onderverhuur, verhuurd via een ander platform of een directe verhuur. De volgende figuur (figuur 1.) geeft een visuele weergave van het percentage beleggers met verschillende hoeveelheden woningen in hun bezit. Hieruit valt af te lezen dat de grootste groep beleggers (69,6%) 1 tot 4 woningen in bezit heeft; 13,5% heeft 5 tot 9 woningen in bezit; 5,9% procent heeft 20 tot 49 woningen in bezit en 6,0 % heeft 100 of meer woningen in bezit die worden verhuurd. Figuur 1. Grootte van beleggers die woningen opkopen in Amstelveen.

5.725 Kooptransacties (tot grens middeldure koop hoog).

1.871 gedetecteerde huurwoningen

1-4 woningen 2015 – 2021 (Q3) 773 (69,6%)

5-9 woningen 2015 – 2021 (Q3) 150 (13,5%)

Onbekend - type eigenaar 760 woningen

Match in de beleggersdatabase 1.111 woningen

10-19 woningen 2015 – 2021 (Q3) 47 (4,2%)

20-49 woningen 2015 – 2021 (Q3) 66 (5,9%)

50-99 woningen 2015 – 2021 (Q3) 8 (0.7%)

100 of meer woningen 2015 – 2021 (Q3) 67 (6,0%)

De tweede onderzoeksvraag die centraal staat, luidt als volgt: Hoeveel woningen worden opgekocht in het goedkope en middeldure koopsegment en worden vervolgens te huur aangeboden in het hoge huursegment?

Het aantal unieke goedkope en middeldure koopwoningen dat vervolgens is verhuurd (waarvan bekend is dat in de periode van 2015- 2021(Q3) een huurtransactie is geweest) betreft 1.488 woningen. In figuur 2 zijn de verhoudingen te zien tussen de segmenten waarin de woningen zijn verhuurd. 0,3% is verhuurd in de sociale huursector; 1,2% van de woningen is verhuurd met een lage middeldure huur, Koop- en huurstromenanalyse Amstelveen All rights reserved. Clappform 2021. Clappform B.V. KVK-nummer: 76516687. Kantoorhoudende aan de: Parlevinker 17, 1186ZA Amstelveen

1,1% is verhuurd met een middeldure huur hoog en veruit het grootste aandeel bestaat uit woningen die verhuurd zijn met een hoge huur: het gaat om 1449 woningen, oftewel 97,4%.

Figuur 2. In welke categorie worden opgekochte woningen verhuurd?

Huurdatabase 2015 – 2021 (Q3)

10.896 huurtransacties

Match in de koopdatabase 8.024 huurtransacties

Dure koopwoningen 2.017 huurtransacties

Koopwoningen in goedkope en middeldure segment 6.007 huurtransacties

Unieke huurtransacties waarvan huurprijs bekend is* 1.488 woningen

Sociale huur 5 (0,3%)

Middeldure huur laag 18 (1,2%)

Middeldure huur hoog 16 (1,1%)

Hoge huur 1449 (97,4%)

*= van de 6.007 huurtransacties zijn in totaal 1.488 unieke woningen. Dit betekent dat sommige woningen meerdere keren zijn verhuurd in de periode van 2015 t/m 20121 (Q3). Wanneer voor een analyse unieke huurwoningen worden gebruikt, is ervoor gekozen om te rekenen met de meest recente huurtransactieprijs.

Conclusie 32,7% van alle aangekochte woningen in het goedkope en middeldure koopsegment wordt in de periode 2015-2021 (Q3) te huur aangeboden. Het leeuwendeel (97,4%) van de woningen dat door beleggers wordt opgekocht, wordt vervolgens aangeboden als een huurwoning in het hoge segment. Dit betekent dat er woningen uit het goedkope en middeldure koopsegment worden onttrokken en aan het hoge huursegment wordt toegevoegd. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat deze beweging structureel gaande is. De opkoopbescherming kan een effectief middel zijn om deze beweging af te remmen.

Een klein deel van de woningen wordt aangeboden als sociale huurwoningen. Uit de onderzoeksgegevens blijkt dat deze woningen (deels) zijn verkamerd. Deze kamers zijn te huur aangeboden. Kamerverhuur wordt altijd als sociale huur gezien.

Inhoudsopgave Managementsamenvatting ............................................................................................................................ 3 1. Inleiding en onderzoeksvraag ..................................................................................................................... 8 2. Onderzoeksmethodiek ............................................................................................................................... 9 2.1. Combinatie van bronnen .................................................................................................................... 9 2.2. Huurdatabase ..................................................................................................................................... 9 2.3. Koopdatabase ..................................................................................................................................... 9 2.4. Definities ............................................................................................................................................. 9 2.4.1. Huurclassificering .......................................................................................................................................................... 9 2.4.2.

Koopclassificering ........................................................................................................................................................ 10 2.4.3. Classificering van beleggers ........................................................................................................................................ 10 2.4.4. Woninggrootte ............................................................................................................................................................ 11

3. Inzage op wijkniveau ................................................................................................................................ 12 3.1 Woningvoorraad verdeeld per wijk ................................................................................................... 12 3.2. Huurmarkt ........................................................................................................................................ 13 3.3. Koop.................................................................................................................................................. 16 4. Opkoopbescherming ................................................................................................................................ 20 4.1. Interactie tussen koop en huur ......................................................................................................... 20 4.2. Interactie tussen koop- en beleggersgroepen .................................................................................. 21 4.3. Interactie tussen opkopen middeldure koopwoningen en hoge huur .............................................. 24 5. Limitatie en discussie................................................................................................................................ 25 Bijlage 1.

Totale woningvoorraad Gemeente Amstelveen ........................................................................... 26 Bijlage 2. Wijkoverzicht beleggers opgekocht versus kooptransacties......................................................... 28

1. Inleiding en onderzoeksvraag Opdrachtomschrijving De druk op de Nederlandse woningmarkt neemt steeds verder toe. Starters en mensen met een middeninkomen hebben steeds meer moeite met het vinden van een betaalbare koopwoning. Woningen staan steeds vaker korter te koop en in de huursector zijn de wachtlijsten voor sociale huurwoningen vaak lang. In zowel de koop- als huursector bestaat een groot tekort aan betaalbare woningen. Het opkopen van woningen door beleggers heeft een effect op de betaalbaarheid van woningen in Amstelveen. Een gemeente kan de kans op een betaalbare woning voor woningzoekenden, waaronder starters en middeninkomens, vergroten door in gewilde wijken de opkoopbescherming in te voeren. De opkoopbescherming maakt de verhuur van een woning vergunningplichtig. Dit is een vergunningsplicht voor het verhuren van een recent aangekochte woning. Door de verhuur van een goedkope en of middeldure koopwoning vergunningplichtig te maken, zouden er meer woningen beschikbaar komen voor starters en middeninkomens, is de verwachting.

Opzet van het onderzoek: opkoopbescherming De volgende onderzoeksvragen staan centraal in het onderzoek: o Hoeveel woningen worden opgekocht voor de huurmarkt? o Wat is het aandeel van verschillende beleggersgroepen? o Hoe ontwikkelt de opkoop van woningen zich per wijk voor de gemeente Amstelveen? o Hoeveel woningen worden opgekocht in het goedkope en middeldure koopsegment en worden vervolgens te huur aangeboden in het hoge huursegment? Het goedkope en middeldure koopsegment gaat tot €455.580,- (prijspeil 2021). Het hoge huursegment bevat woningen met huurprijzen boven €1.163,- (prijspeil 2021). Met de unieke dataset van Realstats in combinatie met verkoopcijfers van de gemeente Amstelveen en het Kadaster kunnen analyses over de woningmarkt worden uitgevoerd. Meerdere databronnen en analyses geven inzicht in hoeveel woningen worden aangekocht, die vervolgens te huur worden aangeboden.

2. Onderzoeksmethodiek 2.1. Combinatie van bronnen De onderzoeksmethodiek combineert twee verschillende databronnen: huurdatabase en koopdatabase. Deze data wordt gebruikt om verschillende analyses uit te voeren. Analyses betreffen trends in wijken in relatie met eigenaarsverdeling en de transactieprijs van huur- en koopwoningen. 2.2. Huurdatabase In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van de huurdatabase van Realstats. Realstats is de grootste, onafhankelijke huurdatabase van Nederland, bestaande uit de data van de twee grootste huurwoningplatforms, Pararius en Huurwoningen.nl. Deze database wordt aangevuld met andere externe databronnen. Denk hierbij aan kleinere lokale makelaar websites en kwartaalrapportages van andere partijen, zoals het CBS en NVM/Funda. 2.3. Koopdatabase Vanuit Gemeente Amstelveen en het Kadaster is een overzicht verkregen van kooptransacties over de jaren 2015 tot en met 2021. Aan de hand van een uniek BAG ID wordt deze data gekoppeld aan de huurdatabase. Vanuit Realstats is ook data toegevoegd van kooptransacties van 2019 tot en met het derde kwartaal van 2021 (Q3). 2.4. Definities De volgende definities worden toegelicht omtrent de huur- en koopclassificering, de classificering van beleggers en de bucketverdeling. 2.4.1. Huurclassificering In volgende tabel (tabel 1.) worden de huurgrenzen per jaar weergegeven.

De maximale huurgrens die hierin wordt weergegeven is al volgt gedefinieerd, de liberalisatiegrens, de bovengrens sociale huur. Het Rijk stelt de grens voor huurprijzen in de sociale huur vast. In de kolom ernaast wordt de bovengrens middelduur hoog weergegeven, deze is conform doelgroepenverordening Amstelveen. De laatste kolom geeft de inflatie weer. De huurgrenzen zijn in 2018 vastgesteld in de doelgroepenverordening. De huurprijs wordt jaarlijks aangepast op basis van de inflatie. Voor dit onderzoek zijn de prijzen op basis van de inflatie berekend over voorgaande jaren. In 2021 lag de maximale grens van de sociale huur op €752,33 per maand. Voor de middeldure huur licht de grens op €1162,94. Er werd uitgegaan van een inflatie van 1,30%. In 2018

Tabel 1. Huurprijsgrenzen per jaar (2015-2021) bron: CBS, Amstelveen Jaar

Maximale grens sociale huur (€)

Bovengrens middelduur hoog (€)

Inflatie (%)

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

710,68 710,68 710,68 710,68 720,42 737,14 752,33

1.075,12 1.081,57 1.084,81 1.100,00 1.118.92 1.148,01 1.162,94

1,00 0,60 0,30 1,40 1,72 2,60 1,30

2.4.2. Koopclassificering In onderstaande tabel (tabel 2.) worden de koopgrenzen per jaar weergegeven. De grenzen voor middeldure koop hoog zijn vastgelegd in de Woonagenda, die in 2020 is vastgesteld. Deze worden jaarlijks geïndexeerd met de inflatie. Voor dit onderzoek zijn de prijzen op basis van de inflatie berekend over voorgaande jaren. In 2021 lag de koopprijsgrens voor de middeldure koop (midden) op €367.719,-. Voor de middeldure koop (hoog) lag de grens op €455.850,-. De kenmerken die de Woonagenda stelt (woningtype, aantal kamers, buitenruimte) aan deze groepen zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. Hiervoor is gekozen omdat deze eisen specifiek bij nieuwbouw gelden. Bij bestaande woningen is dit veel moeilijker te controleren. In dit onderzoek is alleen gebruik gemaakt van de prijzen die aan deze twee groepen gekoppeld zijn.

Tabel 2. Koopprijsgrenzen per jaar (2015-2021) bron: CBS, Amstelveen Jaar

Middeldure koop (midden) (€)

Middeldure koop (hoog) (€)

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

339.950 341.990 343.016 347.818 353.801 363.000 367.719

421.426 423.955 425.227 431.880 438.596 450.000 455.850

2.4.3. Classificering van beleggers In de dataset zijn verschillende beleggersgroepen vastgesteld, waarbij natuurlijke personen meer dan één woning in eigendom hebben binnen de gemeente Amstelveen. De dataset is aangeleverd door de Gemeente Amstelveen. De beleggersgroepen zijn als volgt geclassificeerd: Beleggers bezitten:  1-4 woningen  5-9 woningen  10-19 woningen  20-49 woningen  50-99 woningen  100 of meer woningen Koop- en huurstromenanalyse Amstelveen All rights reserved. Clappform 2021. Clappform B.V. KVK-nummer: 76516687. Kantoorhoudende aan de: Parlevinker 17, 1186ZA Amstelveen

2.4.4. Woninggrootte Bij de huurprijsontwikkeling wordt gebruik gemaakt van een classificering op basis van de grootte van een woning. De grootte per woning wordt onderverdeeld in verschillende oppervlaktes, gecategoriseerd op vierkante meters (tabel 3.): Tabel 3. Onderverdeling woninggroottes op basis van het aantal vierkante meters Onderverdeling Aantal vierkante meters Zeer klein < 24 m2 Klein 25-49 m2 Gemiddeld klein 50-74 m2 Gemiddeld groot 75-99 m2 Groot 100 - 149 m2 Zeer groot > 150 m2

Woningen kleiner dan 24 m2 worden gezien geclassificeerd als zeer klein. Woningen groter dan 150 m2 vallen in de categorie zeer groot. De onderverdelingen worden gemaakt op basis van de Realstats methodiek.

3. Inzage op wijkniveau 3.1 Woningvoorraad verdeeld per wijk De volgende weergave (figuur 1.) illustreert de totale woningvoorraad per wijk in gemeente Amstelveen. De zes wijken: Groenelaan (4.563), Bovenkerk/Westwijk Noord (4.819), Elsrijk (4.910), Bankras/Kostverloren (4.956), Waardhuizen/Middenhoven (6.023) en Keizer Karelpark (6.443) bevatten de grootste woningvoorraad. In bijlage 1 (tabel 12.) staat een compleet overzicht van de woningvoorraad in Amstelveen. Figuur 1. Woningvoorraad per wijk, bron (CBS, 2020) Amsterdamse Bos Buitengebied Noord Buitengebied Zuid Uilenstede, Kronenburg Patrimonium Stadshart Randwijck Westwijk Zuid Groenelaan Bovenkerk - Westwijk Noord Elsrijk Bankras, Kostverloren Waardhuizen, Middenhoven Keizer Karelpark 0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

Aantal woningen

In de gemeente Amstelveen zijn meer koopwoningen dan huurwoningen. De totale aantallen van de woningvoorraad zijn de afgelopen vier jaar stabiel (tabel 4.). In 2020 waren er 19.864 koopwoningen in Amstelveen, 12.617 corporatiewoningen en 9.750 huurwoningen. De totale woningvoorraad in 2020 bestond uit 42.310 woningen. Tabel 4. Huur-koopwoningen ontwikkelingen Amstelveen (2017-2020) bron: CBS (opendata) Jaar

Aantal corporatie woningen 12.496

Aantal huurwoningen

Woningvoorraad

2017

Aantal koopwoningen 19.559

9.562

41.649

2018

19.822

12.466

9.392

41.782

2019

19.887

12.568

9.444

42.035

2020

19.864

12.617

9.750

42.310

De wijken waar het aantal koopwoningen daalt en aantal huurwoningen stijgt zijn (bijlage 1.):  

Buitengebied Zuid Patrimonium

De wijken waar het aantal huurwoningen harder stijgt dan het aantal koopwoningen zijn (bijlage 1.):      

Elsrijk Groenelaan Keizer Karelpark Randwijck Waardhuizen, Middenhoven Westwijk Zuid

3.2. Huurmarkt De huurmarkt is weergegeven op wijkniveau, waarbij gekeken wordt naar de huurprijs per jaar, het type aanbod per segment, aanbod groei per wijk, de prijsontwikkeling per woninggrootte en per wijk. De huursegmenten zijn onderverdeeld in drie segmenten: middelduur midden, middelduur hoog en het hoge huursegment. In de volgende analyses wordt gefilterd op de ontwikkelingen van het hoge segment in de gemeente Amstelveen. De eerste analyse toont de ontwikkelingen binnen het hoge huursegment over de jaren heen. De huurmarktanalyses in Amstelveen zijn vanaf 2015 gebaseerd op de database van Realstats. In de afgelopen jaren zijn er meer dan 8.000 huurtransacties in de vrije sectorhuur gedetecteerd. In de volgende tabel (tabel 5.) een overzicht per jaar. Tabel 5. Aantal huurtransacties per jaar. Jaar Aantal huurtransacties* 2015 1.080 2016 1.193 2017 1.327 2018 1.451 2019 1.217 2020 1.993 2021 2.635 Totaal 10.896 *= huurtransacties bekend via onze datapartner Realstats

Vervolgens wordt ingezoomd op de huurprijsontwikkeling van het hoge huursegment in Amstelveen. In de volgende figuur (figuur 2.) is de gemiddelde aanvangshuurprijs weergegeven. In Q4 van 2018 bereikte de gemiddelde huurprijs een piek van €1.895 per maand, in Q3 van 2021 lag deze op €1.650 per maand. Zoals weergeven in deze figuur zijn de huurprijzen sinds het tweede kwartaal van 2019 (Q2) gaan dalen. Deze ontwikkeling is waarschijnlijk te herleiden naar de coronapandemie die in deze periode is begonnen. Een mogelijke oorzaak van deze daling is een verminderde vraag, omdat minder expats een woning zochten. Sinds het begin van de coronapandemie zijn veel expats uit Nederland vertrokken, wat een dalend effect op de gemiddelde huurprijs heeft. Dit komt ook naar voren uit de bezichtigingsdata van Realstats en de data beschikbaar bij de gemeente. In deze periode is dus een duidelijke daling van de huurprijs waar te nemen. Sinds begin dit jaar, het eerste kwartaal van 2021 (Q1), wordt een lichte stijging waargenomen.

Figuur 2. Gemiddelde hoogte (€) van de aanvangshuurprijs 2000 1900

Huurprijs

1800 1700 1600 1500 1400

Deze aanvangshuurprijs wordt verder geanalyseerd op basis van de grootte van woningen (zie hoofdstuk 2.4.4). Aan de hand van de analyse op basis van de grootte van een woning komen de huurprijsontwikkelingen beter naar voren. Figuur 3. Gemiddelde hoogte (€) van de aanvangshuurprijs per woninggrootte.

3700

Huurprijs

3200 2700 2200 1700 1200 700

Klein (25-49m2)

Gemiddeld klein (50-74m2)

Groot (100-149m2)

Zeer groot (>150m2)

Gemiddeld groot (75-99m2)

Het aanbod van woningen < 25 m2 in het dure segment is zeer beperkt en wordt niet meegenomen in deze analyse. Het aanbod van woningen tussen de 25-49 m2 is relatief klein, waardoor de huurprijs voor deze woningen relatief veel varieert. Daarentegen is de huurprijs van woningen tussen de 50 en 150 m2 stabiel. Sinds de coronapandemie is een daling van de huurprijs ingezet. In de huurprijsontwikkeling van woningen groter dan 150 m2 zijn de laatste jaren schommelingen te zien. Deze groep is ook kleiner dan de andere groepen en hier kunnen bijzondere objecten in zitten, waardoor de huurprijs meer gaat schommelen. Zie figuur 3 in Q3 van 2021 lag de gemiddelde huurprijs voor kleine woningen (25 tot 49 m2) op €1.300,- per maand; voor woningen met een grootte van 50 tot 74 m2 lag dit op €1.490,- per maand. Voor woningen van 75 tot 99 m2 was men gemiddeld €1600,kwijt. Voor grote woningen (100-149 m2) en zeer grote woningen (groter dan 150 m2) lag dit respectievelijk op €1.950,- en € 3.500,- per maand.

3.3. Koop Een overzicht van de kooptransacties per wijk worden in bijlage 2 weergegeven. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar het type aanbod, de groei van het aanbod per wijk en de prijsontwikkeling per wijk. In de volgende tabel wordt een overzicht van de verschillende koopsegmenten en het aantal transacties gegeven. De koopsegmenten zijn onderverdeeld in drie segmenten waaronder, middelduur koop (midden), middelduur koop (hoog) en dure koop (zie hoofdstuk 2.4.2.). In de dure koop waren verreweg de meeste transacties: 4.999 van het totaal van 10.724 transacties. Tabel 7. Aantal transacties per koopclassificatie (Bron: Gemeente Amsterdam/Kadaster) Koopclassificatie Middeldure koop midden Middeldure koop hoog Dure koop Totaal

Aantal transacties (2015 tot en met 2021-Q3) 3.909 1.816 4.999 10.724

Tijdens de analyse (weergegeven in figuur 4) is de dure koop eruit gefilterd: 10.724- 4.999 = 5.725 transacties (bestaande uit middeldure koop midden en hoog). In 2020 waren er 1100 transacties in het middeldure segment, waarvan 406 in het middeldure hoge segment en 704 in het middeldure lage segment. De koopmarktanalyses in Amstelveen zijn vanaf 2015 gebaseerd op de database van de Gemeente Amstelveen in combinatie met de data van het Kadaster, de Belastingdienst en Realstats. Figuur 4. Weergave verdeling middeldure koopsegment 2015-2021(Q3) 1200

Aantal woningen

1000 800 600 400 200 0

2015

2016

2017 Middeldure koop midden

2018

2019

2020

2021

Middeldure koop hoog

Over het aantal koopwoningen per wijk door de jaren heen kan het volgende worden geconcludeerd (figuur 5.). De koopwoningen worden voornamelijk verkocht in wijken rondom het centrum, zoals:  Keizer Karelpark (474 in 2020, totaal in 2020: 2.433)  Elsrijk (362 in 2020)

Figuur 5. Aantal koopwoningen per wijk 2015-2021(Q3) 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Bankras, Bovenkerk Kostverloren Westwijk Noord

Elsrijk

Groenelaan

2015

2016

Keizer Karelpark

2017

2018

Patrimonium

2019

Randwijck

2020

Stadshart

Waardhuizen, Westwijk Zuid Middenhoven

2021-Q3

De ontwikkeling van de koopprijzen in Amstelveen wordt weergeven in figuur 6. In deze figuur is te zien dat koopprijzen volatiel zijn, maar over het algemeen stijgen. De volatiliteit komt duidelijk naar voren in het derde kwartaal (Q3) en in het vierde kwartaal (Q4) van 2018. In het vierde kwartaal van 2020 vond een sterke prijsstijging plaats, naar een gemiddelde woningwaarde van €545.550 in Q1 2021. Figuur 6. Koopprijsontwikkeling Amstelveen 600000 550000

Kooprijs

500000 450000 400000 350000 300000 250000

Jaren

Op deze analyse wordt verder ingezoomd door te kijken naar de koopprijsontwikkeling op basis van de woninggrootte. De classificering die hiervoor wordt gebruikt staat beschreven in hoofdstuk 2.4.4. Dezelfde classificering wordt gebruikt bij de huurmarkt. In de volgende figuur (figuur 7.) wordt deze koopprijsontwikkeling weergegeven.

Figuur 7. Koopprijsontwikkeling Amstelveen op basis van woninggrootte. 3000000 2500000

Kooprpijs

2000000 1500000 1000000 500000 0

Klein (25-49m2)

Gemiddeld klein (50-74m2)

Groot (100-149m2)

Zeer groot (>150m2)

Gemiddeld groot (75-99m2)

Voor alle woninggroottes is de prijs gestegen. Hoe groter de woning, des te groter de prijsstijging is. Dit is goed te zien in de categorie zeer groot, waar de prijs in een kleine zes jaar met meer dan een ton is toegenomen. De volgende tabel (tabel 8.) laat zien hoeveel woningtransacties er zijn geweest in de periode van 2015-2021(Q3) onderverdeeld op de woninggrootte. Tabel 8. Aantal kooptransacties op basis van woninggrootte. Onderverdeling

Aantal vierkante meters

Aantal kooptransacties (in de periode van 2015 – 2021Q3)

Klein

25-49 m2

4.435

Gemiddeld klein

50-74 m

2.337

Gemiddeld groot

75-99 m2

2.064

Groot

100 - 149 m2

1.611

Zeer groot

> 150 m2 Totaal aantal kooptransacties

277 10.724

Omdat de kleinste beleggersgroep zo’n significant aandeel heeft, wordt in de volgende figuur (figuur 8.) eenzelfde weergave gevisualiseerd, alleen dit keer zonder de twee grootste (groot en zeer groot) woninggrootte.

Figuur 8. Aantal kooptransacties op basis van woninggrootte (exclusief groot en zeer groot) 1200000 1000000

Kooprpijs

800000 600000 400000 200000 0

Klein (25-49m2)

Gemiddeld klein (50-74m2)

Gemiddeld groot (75-99m2)

4. Opkoopbescherming 4.1. Interactie tussen koop en huur De eerste onderzoeksvraag die centraal staat, luidt als volgt: Hoeveel woningen worden opgekocht voor de huurmarkt? In de dataset zijn kooptransacties vanaf 2015 tot en met het derde kwartaal 2021 (Q3) geanalyseerd waarin de dure koopwoningen eruit zijn gefilterd. Deze woningen zijn namelijk niet relevant voor de opkoopbescherming. In totaal komen in de dataset 5.725 kooptransacties voor. Om te berekenen hoeveel van deze koopwoningen uiteindelijk in de verhuur terecht komen, wordt gekeken naar de verhuurdatabase. De verhuurdata loopt net als de koopdata vanaf 2015 tot en met het derde kwartaal van 2021 (Q3). In totaal bestaat deze data set uit 10.896 huurtransacties. Van het totale aantal koopwoningen (5.725) zijn in totaal 6.007 huurtransacties teruggevonden in de verhuurdatabase. Oftewel, ergens in de periode van 2015 tot en met het derde kwartaal van 2021 (Q3), zijn deze woningen te huur aangeboden. Het kan echter ook gaan om woningen die meerdere keren verhuurd zijn in deze periode. Na een analyse naar het unieke aantal adressen blijven 1.488 woningen over. Dit zegt iets over het aantal koopwoningen dat is gekocht in de periode van 2015 tot en met het derde kwartaal 2021 (Q3) en minimaal één keer te huur is aangeboden na de verkoop.

Naast de verhuurdatabase worden ook de gegevens gebruikt waarin bekend is welke adressen behoren tot beleggersgroepen. Hierin wordt aangenomen dat al deze adressen ook voor verhuur worden gebruikt. Op basis van de beleggersdatabase van gemeente Amstelveen worden nog eens 383 huurwoningen gevonden. Het totaal aantal gekochte en vervolgens verhuurde woningen komt daarmee op 1.871. Verklaringen hiervoor kunnen zijn: tijdelijke onderverhuur, verhuurd via een ander platform of directe verhuur. Een aantal mogelijke oorzaken hiervoor kunnen zijn: tijdelijke onderverhuur, verhuurd via een ander platform of een directe verhuur. Tabel 9. Aantal kooptransacties zonder dure koopwoningen en huurtransacties (2015 – 2021-Q3) bron: gemeente Amstelveen, Kadaster en Realstats. Type transacties Aantal transacties (2015 tot en met 2021-Q3) Kooptransacties* 5.725 Huurtransacties 10.896 Unieke huurwoningen** 1.871 *Gefilterd op middeldure koop midden en hoog (zie hoofdstuk 3.3) **Sommige woningen zijn in deze periode vaker te huur aangeboden, duplicaties zijn eruit gehaald.

Conclusie: In Amstelveen zijn er in de periode van 2015 tot en met het derde kwartaal van 2021 (Q3) 5.725 kooptransacties geweest van het goedkope en middeldure segment. Van deze 5.725 kooptransacties komen 1.488 huurtransacties minimaal één keer voor in de huurdatabase en 383 woningen komen voor bij beleggersgroepen waarvan geen huurtransactie bekend is in de geselecteerde periode. Dit betekent dat 32,7% van de koopwoningtransacties uit het goedkope en middeldure segment sinds 2015 minimaal één keer als huurwoning is aangeboden na de verkoop.

4.2. Interactie tussen koop- en beleggersgroepen In dit onderdeel worden de volgende subvragen van de eerste onderzoeksvraag (Hoeveel woningen worden opgekocht voor de huurmarkt?) behandeld: o Wat is het aandeel van verschillende beleggersgroepen? o Hoe ontwikkelt het opkoopgedrag zich per wijk voor de gemeente Amstelveen? Vervolgens is onderzocht hoe deze kooptransacties zich verhouden tot het aantal beleggers in de gemeente Amstelveen. Zoals beschreven staat in hoofdstuk 2.4.4. (pagina 9) heeft de gemeente Amstelveen een dataset aangeleverd met het aantal bekende beleggers, onderverdeeld in verschillende groottes. Van alle 5.725 kooptransacties in de periode van 2015 tot en met het derde kwartaal 2021 (Q3) zijn 1.111 woningen opgekocht door beleggers die opgenomen zijn in de dataset van de Gemeente Amstelveen. Het totaal aantal gekochte en vervolgens verhuurde woningen is 1.871 (zie tabel 9.), waarvan 1.111 zijn opgekocht door beleggers. Het overige aantal woningen, in totaal 760 woningen, is dus opgekocht en verhuurd door personen die niet zijn opgenomen in de beleggersgroep. Een aantal mogelijke oorzaken hiervoor zou kunnen zijn: tijdelijke onderverhuur, verhuurd via een ander platform of een directe verhuur (off-market). De volgende tabel (tabel 10.) laat zien hoeveel woningen zijn opgekocht door welke beleggersgroep, op basis van hun grootte. Tabel 10.

Aantal opgekochte woningen per beleggersgroep Beleggersgroep

Aantal woningen opgekocht

Verhouding t.o.v totaal opgekochte beleggerswoningen

1-4 woningen

773

69,6%

5-9 woningen

150

13,5%

10-19 woningen

4.2%

20-49 woningen

5,9%

50-99 woningen

0,7%

100 of meer woningen

6,0%

1.111

100%

Totaal

De kleine beleggers (met 1 tot 4 woningen) heeft 773 woningen opgekocht. Dit is met 69,9% de grootste groep. Daarna is de een na kleinste beleggersgroep verantwoordelijk voor het grootste gedeelte met 13,5%. De grootste beleggersgroepen hebben een klein aandeel in het opkopen van woningen. De beleggersgroep met tussen 50-99 woningen koopt nauwelijks nog woningen op. De grootse beleggersgroep heeft een aandeel van 6,0%. Sinds 2020 is de overdrachtsbelastingwet aangepast op de woningmarkt1. Dit heeft potentieel effect op beleggingsobjecten. Om te zien wat het effect hiervan is op het opkoopbedrag, is hieronder een figuur (figuur 8.) gevisualiseerd met aantal woningen opgekocht per beleggersgroep.

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/overdrachtsb elasting/tarieven_overdrachtsbelasting/hoog-tarief Huuronderzoek – Gemeente Amstelveen All rights reserved. Clappform 2021. Clappform B.V. KVK-nummer: 76516687. Kantoorhoudende aan de: Parlevinker 17, 1186ZA Amstelveen

Figuur 9. Aangekochte woning tussen 2015 en 2021 (Q3) per beleggersgroep 250

Aantal woningen

200 150 100 50 0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021-Q3

Jaren

belegger 1-4 woningen belegger 20-49 woningen

belegger 10-19 woningen belegger 5-9 woningen

belegger 100 of meer woningen belegger 50-99 woningen

De kleinste beleggersgroep koopt duidelijk de meeste woningen op (98 in 2020). Vanaf 2020 is het aantal echter bijna gehalveerd (53 in Q3 van 2021). De data is tot en met het derde kwartaal van 2021 dus er mist nog een kwartaal. Hierop kunnen een aantal zaken van invloed zijn. Allereerst de overdrachtsbelasting die voor beleggers is verhoogd van twee naar acht procent in 2021. Ten tweede de hogere woningprijzen. Hierdoor wordt het voor beleggers minder aantrekkelijk om een woning voor de verhuur te kopen. Ten derde de situatie op de lokale huurmarkt. Amstelveen kent een grote groep expats. Door maatregelen tegen het Covid-19-virus was er enige tijd sprake van een afgenomen vraag en leegstand op de Amstelveense huurmarkt. Expats vertrokken en zegden de huur op. Dit maakte het minder aantrekkelijk om een woning voor verhuur te kopen, omdat er onvoldoende huurders waren. Omdat de kleinste beleggersgroep zo’n significant aandeel heeft, wordt in de volgende figuur (figuur 10.) eenzelfde weergave gevisualiseerd, alleen dit keer zonder de kleinste beleggersgroep. Figuur 10. Aangekochte woningen tussen 2015-2021 (Q3) per beleggersgroep (exclusief de groep: beleggers 14 woningen) 70 Aantal woningen

60 50 40 30 20 10 0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021-Q3

Jaren belegger 10-19 woningen

belegger 100 of meer woningen

belegger 5-9 woningen

belegger 50-99 woningen

belegger 20-49 woningen

Het is het duidelijk dat sinds 2018 een dalende trend is ingezet door beleggersgroep 5-9 woningen (van 32 in 2016 naar 12 in 2020). De beleggersgroep 20-49 woningen laat ook een dalende trend zien vanaf 2019. Daarvoor piekte deze groep met een sterk stijgende trend. Opvallend is dat sinds 2019 de grootste beleggersgroep bijna vier keer zoveel is gaan opkopen. De beleggersgroep tussen 10-19 woningen is vrijwel stabiel over tijd. Nu de segmentatie van beleggersgroepen is uitgelicht wordt verder ingezoomd op hoe het opkoopgedrag zich verhoudt tussen de verschillende wijken van Amstelveen. In tabel 11 staat een overzicht hiervan. Voor deze analyse worden alle 1.871 gevonden huurwoningen meegenomen. Dus naast de bekende beleggerswoningen ook de overige verhuurwoningen die in verhuurdatabase zijn gevonden. Hierin wordt dus aangenomen dat elke verhuurwoning van een belegger is. Tabel 11 . Per wijk segmentatie procentueel gekocht door beleggers en verhuurd (periode 2015 – 2021 (Q3))

Stadshart

253

Totaal aantal woningen verkocht 512

Elsrijk

261

658

40%

Randwijck

176

437

40%

Keizer Karelpark

390

1.168

33%

Groenelaan

168

489

34%

Bankras, Kostverloren

195

740

26%

Wijk

Door beleggers gekocht

Procentueel gekocht en verhuurd (%) 49%

Patrimonium

27%

Bovenkerk - Westwijk Noord

167

595

28%

Waardhuizen, Middenhoven

182

744

24%

Buitengebied Noord

Buitengebied Zuid

13%

Westwijk Zuid

283

20%

Uilenstede, Kronenburg

1.871

5.725

33%

Totaal

In het Stadshart wordt het meest opgekocht om vervolgens te verhuren. Dit gebeurt in 49% van alle kooptransacties in het niet-dure segment. Voor het grootste gedeelte van de wijken waar relatief veel transacties plaatsvinden, ligt het percentage tussen de 20% en de 40%.

4.3. Interactie tussen opkopen middeldure koopwoningen en hoge huur De tweede onderzoeksvraag die centraal staat luidt als volgt: o Hoeveel woningen worden opgekocht in het goedkope en middeldure koopsegment en worden vervolgens te huur aangeboden in het hoge huursegment? Het aantal unieke goedkope en middeldure koopwoningen dat vervolgens is verhuurd betreft 1.488 woningen (zie hoofdstuk 4.1.). In de tabel hieronder (tabel 12.) zijn de verhoudingen te zien tussen de segmenten waarin de woningen verhuurd zijn. De meeste woningen (1.449) worden verhuurd in het hoge huursegment 97,4%). Tabel 12. Aantal opgekochte woningen per huursegment (absoluut en procentueel) Huursegment

Aantal woningen

Procentueel aandeel

Sociaal

0,3%

Middeldure huur laag

1,2%

Middeldure huur hoog

1,1%

Hoge huur

1.449

97,4%

Totaal

1.488*

100%

*= van de 6.007 huurtransacties zijn er in totaal 1.488 unieke woningen. Dit betekent dat sommige woningen meerdere keren zijn verhuurd in de periode van 2015 t/m 20121 Q3. Wanneer er voor een analyse unieke huurwoningen worden gebruikt, is ervoor gekozen om te rekenen met de meest recente huurtransactieprijs.

Conclusie

Het leeuwendeel (97,4%) van de woningen in het goedkope en middensegment dat door beleggers wordt opgekocht, wordt vervolgens aangeboden als een huurwoning in het hoge segment. Dit betekent dat er woningen uit de lagere koopsegmenten worden onttrokken en aan het hoge huursegment wordt toegevoegd. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat deze beweging structureel gaande is. De opkoopbescherming kan een effectief middel zijn om deze beweging af te remmen. Een klein deel van de woningen wordt aangeboden als sociale huurwoningen. Uit de onderzoeksgegevens blijkt dat deze woningen (deels) zijn verkamerd. Deze kamers zijn te huur aangeboden. Kamerverhuur wordt altijd als sociale huur gezien. 2

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning-zoeken/vraag-en-antwoord/wat-is-het-verschiltussen-een-sociale-huurwoning-en-een-huurwoning-in-de-vrije-sector Huuronderzoek – Gemeente Amstelveen All rights reserved. Clappform 2021. Clappform B.V. KVK-nummer: 76516687. Kantoorhoudende aan de: Parlevinker 17, 1186ZA Amstelveen

5. Limitatie en discussie Elk onderzoek heeft een aantal limitaties. In dit hoofdstuk worden deze omschreven. Als eerste limitatie kan de omvang van de dataset worden aangemerkt. De in de analyse meegenomen dataset is altijd een deel van de totale weerspiegeling van de markt. Er zullen altijd woningen onderhands of via andere kanalen verhuurd worden. De tweede limitatie is de doorlooptijd van de dataset. Van alle beleggerswoningen die bekend zijn binnen gemeente Amstelveen, wordt ongeveer 20% (383) niet gevonden in de huurtransacties. Het kan zijn dat de woningen al verhuurd zijn voor 2015 of dat de woningen via andere kanalen worden verhuurd. Partijen bieden bijvoorbeeld woningen aan via hun eigen website en/of beleggers verhuren woningen aan directe relaties. Deze gevallen ontbreken in de analyses. De derde limitatie gaat over het effect van zowel de opkoopbescherming als de invoering van de 8% overdrachtsbelasting. Deze is overal goed meetbaar. Om het effect van de opkoopbescherming inzichtelijk te maken is het van belang om in de komende jaren een vervolgonderzoek uit te voeren. Andere factoren kunnen ook hun weerslag hebben op de ontwikkeling van de koop- en huurmarkt. Hier moet rekening mee gehouden worden.

Bijlage 1. Totale woningvoorraad Gemeente Amstelveen Tabel 13. Totale woningvoorraad Amstelveen per wijk (2017-2020) bron: CBS (opendata)

Wijk Amsterdamse Bos

Bankras, Kostverloren

Bovenkerk Westwijk Noord

Buitengebied Noord

Buitengebied Zuid

Elsrijk

Groenelaan

Keizer Karelpark

Patrimonium

Randwijck

Stadshart

Uilenstede, Kronenburg

Koopwoningen

In Bezit Woningcorporatie

In Bezit Overige Verhuurders

Eigendom Onbekend

Woning voorraad

Jaar 2017

55.0

0.0

43.0

2.0

2018 2019 2020 2017

57.0 55.0 55.0 43.0

0.0 0.0 0.0 35.0

40.0 45.0 45.0 18.0

2.0 0.0 0.0 3.0

42 42 42 4882

2018 2019 2020 2017

44.0 44.0 43.0 44.0

35.0 35.0 35.0 28.0

18.0 22.0 22.0 25.0

3.0 0.0 0.0 3.0

4890 4956 4956 4808

2018 2019 2020 2017

44.0 45.0 45.0 75.0

28.0 28.0 28.0 5.0

24.0 27.0 27.0 20.0

3.0 0.0 0.0 1.0

4809 4810 4819 327

2018 2019 2020 2017

77.0 77.0 78.0 48.0

5.0 5.0 5.0 14.0

18.0 18.0 17.0 38.0

1.0 0.0 0.0 1.0

331 328 326 684

2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020 2017

49.0 51.0 50.0 62.0 63.0 63.0 63.0 20.0 20.0 20.0 20.0 42.0 42.0 41.0 41.0 46.0 47.0 48.0 47.0 71.0 71.0 71.0 70.0 56.0 57.0 53.0 55.0 0.0

14.0 14.0 14.0 17.0 17.0 18.0 18.0 46.0 44.0 44.0 43.0 35.0 35.0 34.0 34.0 41.0 41.0 41.0 41.0 0.0 0.0 0.0 0.0 5.0 5.0 5.0 5.0 95.0

36.0 35.0 36.0 21.0 20.0 18.0 19.0 32.0 33.0 35.0 36.0 15.0 15.0 24.0 25.0 13.0 11.0 11.0 12.0 29.0 29.0 29.0 30.0 38.0 38.0 41.0 40.0 2.0

1.0 0.0 0.0 1.0 0.0 0.0 0.0 2.0 2.0 0.0 0.0 8.0 8.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1.0 0.0 0.0 0.0 0.0 3.0

680 677 677 4898 4901 4907 4910 4306 4423 4427 4563 6285 6284 6397 6443 1405 1409 1407 1407 2514 2513 2521 2522 1606 1606 1651 1729 1153

2018 2019

0.0 0.0

95.0 99.0

2.0 0.0

3.0 0.0

1153 1153

Waardhuizen, Middenhoven

Westwijk Zuid

2020 2017

0.0 49.0

100.0 34.0

0.0 17.0

0.0 0.0

1153 6024

2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020

50.0 50.0 49.0 71.0 72.0 72.0 72.0

34.0 34.0 34.0 19.0 19.0 19.0 19.0

16.0 16.0 16.0 9.0 9.0 9.0 9.0

0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

6023 6023 6023 2715 2718 2736 2740

Bijlage 2. Wijkoverzicht beleggers opgekocht versus kooptransacties In de volgende tabel een overzicht van de totaal (middeldure koop midden en hoog) verkochte objecten in de gemeente Amstelveen per wijk en het aantal opgekocht door beleggers, zowel procentueel als absoluut uitgedrukt. Tabel 14. Wijkoverzicht beleggers opgekocht versus totaal kooptransacties Wijk naam Bankras, Kostverloren

Bovenkerk - Westwijk

Buitengebied Noord

Jaar 2015

113

Procentueel (%) 19

2016

107

2017

2018

118

2019

136

2020

122

2021

2015

2016

104

2017

103

2018

2019

2020

120

2021

Elsrijk

Groenelaan

Totaal verkocht*

2015

2016

2018

2019

2020

2021 Buitengebied Zuid

Opgekocht door beleggers

2015

100

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2015

114

2016

104

2017

2018

2019

114

2020

128

2021

2015

2016

2017

2018

2019

113

2020

Keizer Karelpark

Patrimonium

Randwijck

Stadshart

2021

2015

147

2016

159

2017

151

2018

143

2019

178

2020

285

2021

105

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Uilenstede, Kronenburg

2015

Waardhuizen, Middenhoven

2015

2016

133

2017

127

2018

2019

101

2020

141

2021

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

1871

5725

Westwijk Zuid

Totaal

*=De data is gefilterd op middeldure koop midden en hoog: 5.725 transacties.

www.clappform.com

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=amstelveen&id=25a0f22d-0435-40f0-a788-d68b8f8c4ab1