Bijlage 3 Uitspraak Raad van State d.d. 8 februari 2023 exploitatieplan ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid'.pdf

Voorts staat in dit memo dat naar dit "actueel prijspeil" de gebruikswaarde van dit object, waarbij rekening is gehouden met deze informatie en aanvullende transactiegegevens kan worden bepaald op € 2.009.225,00 (grondwaarde (23.670 m2 x € 42,50 per m2: €1.005.975,00 + opstanden en voorzieningen: € 1.003.250,00). 29. Meerland Onroerend Goed en anderen hebben niet gemotiveerd bestreden dat de taxateurs in dienst bij Kendes Rentmeesters Veenendaal B.V. kunnen worden aangemerkt als onafhankelijke en deskundige taxateurs. 30. Wat betreft het betoog van Meerland Onroerend Goed en anderen dat de taxatie niet zorgvuldig heeft plaatsgevonden, omdat enkel een geveltaxatie heeft plaatsgevonden, heeft de raad betoogd dat een geveltaxatie bij de raming van in een exploitatieopzet opgenomen inbrengwaarden gebruikelijk is. Dat laatste betekent echter, naar het oordeel van de Afdeling zoals ook hiervoor is overwogen, niet dat in alle gevallen bij de raming van inbrengwaarden zonder meer kan worden volstaan met een geveltaxatie. Of daarmee kan worden volstaan hangt onder meer af van de aard en de bestemming van het te taxeren object en van de informatie die beschikbaar is om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van het te taxeren object.

Daarbij is bij geveltaxaties in het bijzonder van belang of ten behoeve van de raming voldoende informatie beschikbaar is over de inpandige staat van het gebouw en over eventuele in het gebouw aanwezige, niet vanaf de buitenkant waarneembare voorzieningen, en over de vraag of die staat respectievelijk die voorzieningen een in aanmerking te nemen objectief vast te stellen waardeverlagend dan wel waardeverhogend effect hebben. Ook is van belang of een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de bruikbaarheid van de geveltaxatie in het betreffende geval naar voren heeft gebracht. 31. De door Meerland Onroerend Goed en anderen als bijlage 2 bij het beroepschrift gevoegde, niet ondertekende, formulieren "Taxatie glastuinbouwbedrijf" en " Schadeloosstellingsberekening", zijn volgens het beroepschrift ingevuld door makelaar Bakker van WLTM Makelaars en taxateurs te Bleiswijk. De formulieren bevatten geen toelichting. Daarin wordt dus ook niet uiteengezet waarom de in het taxatierapport vervatte taxatie onjuist is.

Onder verwijzing naar wat hiervoor onder 16.3 is overwogen bieden deze formulieren waarin niet wordt ingegaan op het taxatierapport van Kendes, geen concrete aanknopingspunten voor twijfel over de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het taxatierapport van Kendes, de begrijpelijkheid van de in dit rapport advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop. Het betoog van Meerland Onroerend Goed dat er toe strekt dat de complexwaarde ten onrechte is gewaardeerd op € 85,00 per m²

19

en dat dit minstens € 98,00 had moeten bedragen, ter onderbouwing waarvan zij verwijzen naar de hiervoor bedoelde "Schadeloosstellingsberekening", faalt in zoverre. 32. Voor zover Meerland Onroerend Goed en anderen stellen dat de glastuinbouwlocatie ten onrechte niet of onvoldoende op onteigeningsbasis is gewaardeerd, overweegt de Afdeling zoals zij eerder heeft gedaan in haar uitspraak van 1 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839, (onder 2.22.4) dat uit artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro volgt dat, tenzij reeds is onteigend, slechts indien aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde van gronden niet wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, maar gelijk is aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. In paragraaf 2.7 van het exploitatieplan staat dat door de gemeente getracht wordt om de gronden van de betrokken grondeigenaren door middel van minnelijke verwerving in eigendom te krijgen dan wel om door middel van een (anterieure) overeenkomst het gemeentelijke kostenverhaal te verzekeren.

Als het niet mogelijk is om de gronden die nodig zijn voor de realisatie van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen, minnelijk te verwerven (of het kostenverhaal anderszins voor de bouwplannen te verzekeren) en als gebleken is van voldoende noodzaak en urgentie om tijdig over de betreffende gronden te beschikken voor de realisatie van het bestemmingsplan, bestaat de mogelijkheid om over te gaan tot onteigening. Zo nodig zal de gemeente het instrument van onteigening inzetten voor de realisatie van het bestemmingsplan. Verder staat in paragraaf 5.2 van het exploitatieplan dat een onteigeningsbesluit ten aanzien van de onderhavige locatie nog niet is genomen en door de raad ook nog geen besluit is genomen om de Kroon te verzoeken tot onteigening. Verder heeft de raad toegelicht dat in het exploitatieplangebied (ook overigens) geen onroerende goederen gelegen zijn waarvoor ten tijde van de taxatie en de vaststelling van het exploitatieplan een aanwijzing of een concreet voornemen bestond voor onteigening. Weliswaar was - dan wel is - de gemeente over de verwerving van enkele andere gronden in het exploitatieplangebied in onderhandeling - waarbij onteigening niet uit te sluiten is - maar er is geen expliciete keuze voor onteigening gemaakt, noch ten aanzien van de locatie Meerlandenweg 63, noch ten aanzien van andere gronden in het plangebied.

Voor zover appellanten wijzen op de aankoop door de gemeente op onteigeningsbasis van gronden voor de Uithoornlijn heeft de raad toegelicht dat deze gronden buiten het exploitatieplangebied liggen. Verder verwijst de raad naar de memo van Kendes van 21 maart 2022, waarin staat: "De gronden die aangekocht zijn voor de Uithoornlijn (o.b.v. volledige schadeloosstelling), zijn niet aangekocht voor de ontwikkeling voor bedrijventerrein BTAZ. Deze afwijkende aankoopreden verschaft daarmee geen argument om de inbrengwaarde van de objecten binnen het plangebied van bedrijventerrein BTAZ op basis van een volledige schadeloosstelling te waarderen." Meerland Onroerend Goed en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat ten tijde van het bestreden besluit ten aanzien van de locatie waarvan de inbrengwaarde werd bepaald sprake was van onteigening, ofwel van minnelijke verwerving op basis van een onteigeningsbesluit, ofwel van aangevangen minnelijke verwerving op onteigeningsbasis waarbij verwerving op die basis noodzakelijk en urgent is. Hieruit volgt dat de raad de inbrengwaarde terecht heeft geraamd op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Het betoog faalt in zoverre. 33.

Het betoog van Meerland Onroerend Goed en anderen dat ertoe strekt te betogen dat de getaxeerde inbrengwaarde van hun object - waaronder de gebruikswaarde en de complexwaarde daarvan - onjuist is, de ter zake in aanmerking genomen transacties niet

20

representatief zijn, transacties die hebben plaatsgevonden ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten en dat ten onrechte niet is gecorrigeerd vanwege de economische omstandigheden, raakt de specifieke deskundigheid van taxateurs. Zoals de Afdeling hiervoor onder 16.3 heeft overwogen kan, wanneer het betoog van een appellant de specifieke deskundigheid van taxateurs raakt, het betreffende onderdeel van het taxatierapport in beginsel slechts gemotiveerd bestreden worden met een tegenadvies van een onafhankelijke taxateur waaruit blijkt dat het taxatierapport op het bedoelde onderdeel onjuist is. Het betoog dat de gemachtigde van Meerland Onroerend Goed en anderen namens hen naar voren heeft gebracht is daarvoor onvoldoende, in aanmerking genomen dat de gemachtigde in die hoedanigheid niet als onafhankelijke taxateur kan worden aangemerkt. 34. In het memo van Kendes van 8 juni 2022, waarin Kendes op verzoek van de raad reageert op het hiervoor genoemde rapport van 17 maart 2022 van Westmaas Makelaardij B.V. en BaseValue B.V., heeft Kendes te kennen gegeven dat zij bij het opstellen van het taxatierapport bij de raming van de gebruikswaarde van de opstanden en overige voorzieningen van het object niet heeft kunnen beschikken over de informatie waarover zij in juni 2022 wel de beschikking had gekregen.

Daarbij gaat het om informatie die, naar de Afdeling begrijpt uit het memo van Kendes, niet kenbaar was op basis van de door Kendes verrichte geveltaxatie en die ook niet kenbaar was uit openbaar beschikbare informatie. Deze nadere informatie heeft tot een andere, aanzienlijk hogere, raming van de gebruikswaarde van opstanden en overige voorzieningen per "actueel prijspeil" geleid (te weten: € 1.003.250,00), dan de raming van de gebruikswaarde per waardepeildatum 10 mei 2021 die in het taxatierapport is opgenomen (€ 806.225,00), ook al was bij deze raming als uitgangspunt genomen dat het object geschikt is voor het gebruik voor glastuinbouw. Deze hogere waardering van de gebruikswaarde van de opstanden leidt, naast de hogere waardering van de grondwaarde, tot een aanzienlijke hogere waardering door Kendes van de gebruikswaarde van het object per juni 2022 (€ 2.009.225,00), dan de in het taxatierapport opgenomen gebruikswaarde (€ 1.213.790,00). Het bedrag van € 2.009.225,00 is ook hoger dan de in het taxatierapport getaxeerde complexwaarde, die als inbrengwaarde is gehanteerd: € 1.957.975,00. In het memo van Kendes wordt niet uiteengezet welke consequenties de inmiddels verkregen informatie voor de taxatie per peildatum 10 mei 2021 heeft.

In het memo wordt aangegeven dat Kendes bij een actualisering van het taxatierapport over de inbrengwaarde de aanvullende informatie ten aanzien van het object en de gedane investeringen mee zal nemen in de raming van de inbrengwaarde. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de Afdeling van oordeel dat de raad zich bij de raming van de inbrengwaarde van dit object niet zonder meer had mogen baseren op het taxatierapport, waaraan een geveltaxatie ten grondslag lag. In aanmerking genomen de aard en de bestemming van het object, beschikten de taxateurs van Kendes bij het opstellen van het taxatierapport over onvoldoende informatie om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van het te taxeren object. De raad heeft zich daarom voor wat betreft de raming van de inbrengwaarde niet op het taxatierapport kunnen baseren, zodat de inbrengwaarde van het object aan de Meerlandenweg 63 in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is geraamd. 35. Het betoog van de raad dat uit de taxatie van Kendes volgt dat in dit geval de complexwaarde, en niet de gebruikswaarde, als inbrengwaarde heeft te gelden, maakt dit niet anders.

Daarbij acht de Afdeling van belang dat de raad niet toereikend heeft gemotiveerd dat, ook wanneer bij de raming per de relevante peildatum (10 mei 2021) rekening zou worden gehouden met vorenbedoelde informatie, de gebruikswaarde van het object lager blijft dan de complexwaarde. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat uit het memo van Kendes van 8 juni 2022 volgt dat de door Kendes - naar "actueel prijspeil"-

21

geraamde gebruikswaarde van dit object aanzienlijk hoger is dan de - naar peildatum geraamde complexwaarde. Daarbij neemt de Afdeling ook in aanmerking dat dit verschil niet zonder meer kan worden verklaard door het tijdsverloop van iets meer dan een jaar tussen de waardepeildatum, 10 mei 2021 en de datum van het memo, juni 2022. Het standpunt van de raad dat de nieuw verkregen informatie over onder meer investeringen in het object, voor zover van belang, bij de herziening van het exploitatieplan betrokken zullen worden, maakt ook niet dat de inbrengwaarde van het perceel aan de Meerlandenweg 63 per waardepeildatum 10 mei 2021 in zoverre met de vereiste zorgvuldigheid is geraamd. Herziening van een exploitatieplan is immers niet bedoeld om gebreken te herstellen die kleven aan een besluit tot vaststelling van het exploitatieplan. Gelet op het voorgaande is het bestreden besluit in zoverre genomen in strijd met artikel 3:2 van de Awb. Het betoog slaagt in zoverre. CONCLUSIE 36. Gelet op wat in 5.2 is overwogen, is het beroep van Agrimm en [appellant sub 1B] tegen het besluit van 10 november 2021 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)" gegrond. Dit besluit moet worden vernietigd voor zover het artikel 5.2.1, onder g, van de planregels betreft. 37.

De raad heeft de Afdeling verzocht om zelf in de zaak te voorzien en artikel 5.2.1, onder g, van de planregels aan te passen overeenkomstig het voorstel in het verweerschrift. Agrimm en [appellant sub 1B] hebben te kennen gegeven zich met het tekstvoorstel van de raad te kunnen verenigen. Omdat niet aannemelijk is dat derdebelanghebbenden in hun belangen zouden kunnen worden geschaad, ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb op de hierna te melden wijze zelf in de zaak te voorzien en te bepalen dat deze uitspraak ten aanzien van dit onderdeel in de plaats treedt van het bestreden besluit voor zover dit is vernietigd. 38. Uit een oogpunt van rechtszekerheid en gelet op artikel 1.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening, ziet de Afdeling aanleiding de raad op te dragen het hierna in de beslissing nader aangeduide onderdeel van deze uitspraak binnen vier weken na verzending van de uitspraak te verwerken in het elektronisch vastgestelde plan dat te raadplegen is op de landelijke voorziening, www.ruimtelijkeplannen.nl. 39. De raad moet de proceskosten van Agrimm en [appellant sub 1B] vergoeden. 40.

Zoals onder 22 en 35 is overwogen naar aanleiding van de beroepen van Agrimotel en anderen en van Meerland Onroerend Goed en anderen, is het besluit van 10 november 2021 tot vaststelling van het exploitatieplan genomen in strijd met artikel 3:2 van de Awb. Met het oog op een spoedige beëindiging van het geschil ziet de Afdeling aanleiding de raad op te dragen om binnen 16 weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek in het bestreden besluit te herstellen. De raad dient hiertoe met inachtneming van wat is overwogen onder 22 en 35 de inbrengwaarden van de objecten Meerlandenweg 63 en 65A te Amstelveen opnieuw te ramen. De raad dient de Afdeling en de andere partijen tevens de uitkomst mede te delen en een gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen. Afdeling 3.4 van de Awb hoeft bij de voorbereiding van een gewijzigd of nieuw besluit niet opnieuw te worden toegepast. 40.1. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het

22

betaalde griffierecht voor Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen. 41. Het voorgaande betekent dat deze uitspraak een einduitspraak is voor Agrimm en [appellant sub 1B] en een tussenuitspraak voor Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I. verklaart het beroep van Agrimm B.V. en [appellant sub 1B] tegen het besluit van 10 november 2021 van de raad van de gemeente Amstelveen tot vaststelling van het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)" gegrond; II. vernietigt het onder I genoemde besluit voor zover het betreft artikel 5.2.1, onder g, van de planregels; III. bepaalt dat artikel 5.2.1, onder g, van de planregels als volgt komt te luiden: "g. een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van Bedrijventerrein - 1' uitsluitend verleend indien de capaciteit van de Zijdelweg is verruimd door wegverbreding en/of rotonde-aanpassing dan wel indien (mede met inachtneming van het in artikel 5.2.6 genoemde monitoringsverslag) is aangetoond dat ook met het aangevraagde bouwplan geen belemmeringen optreden op de verkeersafwikkeling op de wegvakken en kruispunten op het omliggende wegennet;" IV.

bepaalt dat deze uitspraak wat onderdeel III betreft in de plaats treedt van het onder I genoemde besluit, voor zover vernietigd; V. draagt de raad van de gemeente Amstelveen op om binnen vier weken na verzending van deze uitspraak ervoor zorg te dragen dat de hiervoor vermelde onderdelen III en IV worden verwerkt in het elektronisch vastgestelde plan dat te raadplegen is op de landelijke voorziening, www.ruimtelijkeplannen.nl; VI. veroordeelt de raad van de gemeente Amstelveen tot vergoeding van de bij Agrimm B.V. en [appellant sub 1B] in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 837,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; VII. gelast dat de raad van de gemeente Amstelveen aan Agrimm B.V. en [appellant sub 1B] het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 365,00 vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; VIII. draagt de raad van de gemeente Amstelveen op om: a.

binnen 16 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van wat onder 22 en 35 is overwogen de daarin omschreven gebreken in het besluit van 10 november 2021 tot vaststelling van het exploitatieplan "Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)" te herstellen, en zo nodig het exploitatieplan gewijzigd vast te stellen; b. de Afdeling en andere partijen de uitkomst mede te delen en een gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen. Aldus vastgesteld door mr. H.C.P. Venema, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. C.H.

23

Bangma, leden, in tegenwoordigheid van mr. A. van Helvoort, griffier. w.g. Venema voorzitter De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen Uitgesproken in het openbaar op 8 februari 2023 877

24