Bijlage 3 - Exploitatieplan De Scheg Oost

Ondertekening akte: 10-11-2021 Dagen op de markt: 35 Woonoppervlakte: 109 m² Soort: Bovenwoning Bouwjaar: 1997 Soort garage: Parkeerkelder en parkeerplaats

Eerste verd. Verouderd/basic interieur In Karel Keizerpark

Handweghof 19, 1185 VC Amstelveen

Verkocht

Vraagprijs: € 850.000,- k.k. Transactieprijs: € 831.200,Transactieprijs per m²: € 6.157,04 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 10-11-2021

Ondertekening akte: 09-08-2021 Dagen op de markt: 61

Nieuw, nog niet bewoond, bijzonder gebouw met kerk verwerkt In Karel Keizerpark, nabij park en water

Woonoppervlakte: 135 m² Soort: Portiekflat Bouwjaar: 2020 Balkon/dakterras: Balkon aanwezig Soort garage: Parkeerplaats en geen garage

Aanbod bestaande bouw appartementen In Amstelveen onder de A6 zien wij meerdere, vergelijkbaar in woningoppervlakte, appartementen te koop. Navolgend drie referenties welke verkocht zijn onder voorbehoud. Het prijsniveau ligt tussen € 5.150,- en € 5.850,- kosten koper per m² GBO. Hierbij betreft de onderkant van de bandbreedte, aan de Fluweelboomlaan, een verouderd appartement uit 1997. De bovenkant betreft een appartement onderdeel van statige toren op de 7e verdieping. Aanbod Appartement koop

Adres (status) Logger 223 € (Verkocht onder voorbehoud)

€ k.k. 650.000

m² GBO 113 €

Wimbledonpark € 207 (verkocht onder voorbehoud)

645.000

110 €

Fluweelboomlaan 43 (verkocht onder voorbehoud)

530.000

103 €

€

€ /m² GBO Eigenschappen 5.752 Standaard appartementencomplex, moderne/nieuwe keuken/badkamer, groot terras, aangeboden sinds 7 weken, 1988, Label C, In Waardhuizen 5.864 Verouderd interieur, 7e verdieping, 2001, energielabel B, aangeboden sinds 7 weken, nabij Keizer Karelpark, parkeerplaats intern 5.146 Basic/verouderd interieur, parkeerplaats intern, 1997, 4e verdieping, energielabel A, aangeboden sinds 4 weken, Keizer Karelpark

Tabel: overzicht aanbod appartementen Bron: Funda

107359/R1/2.0 Pagina 44 van 67

6.4.5. Opbrengstpotentie middeldure MGW-koopwoningen: € 5.395,- per m² GBO Voor middeldure koopappartementen geldt een maximale VON-prijs van € 377.647,- per woning (zie 4.2.3 en bijzondere uitgangspunten). Het appartement is 70 m² GBO, bepaald op basis van footprint afmetingen in brondocument ‘4599 Amstelveen STBK situatie’ d.d. 14 mei 2020. De VON-prijs van € 5.395,- per m² GBO ligt in lijn met beleggingswaarde van de huurappartementen zoals beschreven in de vorige paragrafen. De 70 m² GBO is daarom een marktconform product.

Appartementen O Appartement MDK

Vastgoedtype Koopwoning

Aantal 48

m² GBO 70

Kavel 59

VON-prijs per m² GBO VON-prijs 5.395 377.647

Tabel: opbrengstpotentie appartement middelduur

6.4.6. Huurwaarde middeldure en vrije sector huurwoningen: € 4.415,- tot € 4.535,- per m² GBO voor rijwoningen en BeBo, € 5.330,- per m² GBO voor appartementen Het vastgoedprogramma van de Scheg kent 242 vrije sector huurwoningen en 50 middeldure huurwoningen, verspreid over De Scheg West en De Scheg Midden. Wij hebben deze groep opgesplitst in een vijftal verschillende types op basis van woningoppervlakte en de ligging binnen de deelgebieden. Dit resulteert in de volgende splitsing. Rijwoningen M Rijwoning klein VSH M Rijwoning groot VSH W rijwoning klein VSH

Vastgoedtype Aantal m² GBO Huurwoning 39 124 Huurwoning 4 140 Huurwoning 195 124

Kavel 142 167 131

Huur per Huur per m² GBO maand BAR (%) 15,12 1.875 4,00% 14,84 2.075 4,00% 14,72 1.825 4,00%

Beleggings Ontwikkelomzet Beleggingswaarde waarde excl. BTW per m2 562.500 464.876 4.536 622.500 514.463 4.452 547.500 452.479 4.415

Appartementen W Appartement MDH M BeBo woning

Vastgoedtype Aantal m² GBO Huurwoning 50 55 Huurwoning 4 85

Kavel 51 75

Huur per Huur per m² GBO maand BAR (%) 17,77 977 4,00% 15,29 1.300 4,10%

Beleggings Ontwikkelomzet Beleggingswaarde waarde excl. BTW per m2 293.154 242.276 5.330 380.488 314.453 4.476

Tabel: verhouding opbrengstpotentie huurwoningen, rijwoningen en appartementen De rijwoningen in het huursegment in De Scheg West hebben een iets lager huurniveau dan de huurwoningen in De Scheg Midden, vanwege de kwalitatieve verschillen tussen De Scheg West en De Scheg Midden en het verschil in perceeloppervlak. Voor de BeBo huurwoningen wordt per m² GBO uitgegaan van een iets hoger huurniveau vanwege het kleiner woonoppervlak (dalende meeropbrengsten). De huurappartementen ‘W Appartement MDH’ is een gereguleerd product met gemaximeerde huurprijs. Deze woningen vallen in de middelduur huur, zoals beschreven bij bijzondere uitgangspunten in hoofdstuk 1.3.1., namelijk: € 977,18 per maand. Om het marktconforme woonoppervlak en daarmee de huurprijzen per m² GBO analyseerden wij huurtransacties in Amstelveen. Op basis van gehanteerde huurprijsniveaus en bruto aanvangsrendement van 4,0% tot 4,1% komen wij op een beleggingswaarde van circa € 4.500,- per m² GBO voor de kleine rijwoningen en circa € 4.450,- per m² GBO voor de grotere rijwoning. In vergelijking met koop-rijwoningen zoals beschreven in voorgaande paragrafen resulteert dit in een leegwaarde ratio circa 100%. Deze leegwaarde ratio past in de huidige markt waarbij een hoge vraag is naar huurwoningen nabij Amsterdam.

Bestaande voorraad verhuurtransacties Westwijk: € 14,80 tot € 18,70 per m² GBO per maand Analyse van NVM-huurtransacties in Amstelveen, wijk Westwijk en Middelhoven, toont een huurniveau van € 14,80 tot € 18,70 per m² GBO voor een geheel gestoffeerde rijwoning van circa 120 m² GBO. Waarbij de bovenkant van de bandbreedte een hoekwoning betreft. De analyse toont een huurniveau van € 15,99 tot 17,27 per m² GBO voor een deels gemeubileerde rijwoning circa 120 m² GBO. Het zijn voornamelijk standaard doorzon rijwoningen uit de jaren negentig.

107359/R1/2.0 Pagina 45 van 67

Asserring 139, 1187 KH Amstelveen In verhuur genomen Huurprijs: € 1.950,- p.m. Transactieprijs: € 1.950,Transactieprijs per m²: € 16,25 Aanvaarding: Per datum 01-10-2021 Gestoffeerd Basic niveau (interieur), lege tuin (geheel bestraat) Standaard doorzonwoning In Westwijk nabij wijkcentrum met voorzieningen

Guldenroedelaan 3, 1187 EB Amstelveen Huurprijs: € 2.000,- p.m. Transactieprijs: € 2.000,Transactieprijs per m²: € 14,81 Aanvaarding: Per datum 01-07-2021 In Westwijk Gestoffeerd Eengezinswoning in nette staat. Standaard interieur

Pallas 7, 1188 EM Amstelveen Huurprijs: € 2.150,- p.m. Transactieprijs: € 2.150,Transactieprijs per m²: € 18,70 Aanvaarding: In overleg Gestoffeerd In Middenhoven Alleen te huur voor gezinnen/families Nette badkamer en keuken Simpele nette tuin

Clare Lennartlaan 8, 1187 VJ Amstelveen

Verhuurd Ondertekening akte: 15-09-2021 Dagen op de markt: 35 Woonoppervlakte: 120 m² Perceeloppervlakte: 120 m² Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwjaar: 1993 Soort parkeergelegenheid: Openbaar parkeren

Verhuurd Ondertekening akte: 23-06-2021 Dagen op de markt: 14 Woonoppervlakte: 135 m² Perceeloppervlakte: 150 m² Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwjaar: 2013 Soort parkeergelegenheid: Openbaar parkeren

Verhuurd Ondertekening akte: 21-06-2021 Dagen op de markt: 22 Woonoppervlakte: 115 m² Perceeloppervlakte: 176 m² Soort: Eengezinswoning, hoekwoning Bouwjaar: 1985 Soort parkeergelegenheid: Openbaar parkeren Energielabel: C

Verhuurd

Huurprijs: € 1.900,- p.m. Transactieprijs: € 1.900,Transactieprijs per m²: € 17,27 Aanvaarding: Per datum 01-09-2021

Aangemeld: 16-06-2021 Afgemeld: 27-08-2021 Ondertekening akte: 27-08-2021 Dagen op de markt: 73

Deels gemeubileerd Standaard nette doorzonwoning

Woonoppervlakte: 110 m² Perceeloppervlakte: 135 m² Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwjaar: 1997

Boschplaat 56, 1187 KX Amstelveen In verhuur genomen Huurprijs: € 1.900,- p.m. Transactieprijs: € 1.900,Transactieprijs per m²: € 17,27 Aanvaarding: Direct Deels gemeubileerd

Korenbloemlaan 46, 1187 EG Amstelveen Huurprijs: € 2.275,- p.m. Transactieprijs: € 2.175,Transactieprijs per m²: € 15,99 Aanvaarding: Per datum 15-07-2021 Deels gemeubileerd Nette keuken/badkamer

Verhuurd Aangemeld: 14-01-2022 Afgemeld: 19-01-2022 Ondertekening akte: 19-01-2022 Dagen op de markt: 6 Woonoppervlakte: 110 m² Perceeloppervlakte: 110 m² Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwjaar: 1993

Verhuurd Ondertekening akte: 26-05-2021 Dagen op de markt: 17 Woonoppervlakte: 136 m² Perceeloppervlakte: 136 m² Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwjaar: 2009 Soort parkeergelegenheid: Openbaar parkeren Energielabel: A

107359/R1/2.0 Pagina 46 van 67

Eenhoorn 6, 1188 BK Amstelveen

Verhuurd

Huurprijs: € 2.000,- p.m. Transactieprijs: € 2.000,Transactieprijs per m²: € 16,67 Aanvaarding: In overleg

Ondertekening akte: 24-10-2021 Dagen op de markt: 2 Woonoppervlakte: 120 m² Perceeloppervlakte: 145 m² Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwperiode: 1981-1990 Soort parkeergelegenheid: Openbaar parkeren

In Middenhoven Deels gemeubileerd Moderne keuken, nette badkamer Simpele tuin

Huuraanbod rijwoningen bestaand vastgoed: € 12,50 tot € 25,50 per m² GBO per maand Specifieke referenties van huurwoningen die thans in aanbod staan tonen een bandbreedte van € 12,50 tot ruim € 25,50 per m² GBO per maand. Deze grote bandbreedte komt voort uit ligging, staat van de woning en de verhuurvorm (casco, gestoffeerd of gemeubileerd). De onderkant van de bandbreedte betreft een verouderde huurwoning. De bovenkant van de bandbreedte betreft een gestoffeerde woning met tuin aan een rustige weg. Aanbod rijwoningen huur (Funda) Gaasterland 61 (Westwijk) (te huur)

€

2.300

140 € 16,43 Standaard doorzonwoning, goede staat, nette keuken/badkamer, energielabel B, 1993

Chirurgijn 79 € (Middenhoven) te huur

2.450

109 € 22,48 Standaard doorzonwoning, keuken/badkamer basic, energielabel C, openbaar parkeren, kaal

Westduinen 19 (Westwijk)

€

2.450

145 € 16,90 Standaard doorzonwoning, goede staat, basic keuken/badkamer, energielabel D, 1986

Zwanenwater 8 (Westwijk) verhuurd onder voorbehoud

€

1.690

133 € 12,71 Nette hoekwoning, kaal, nette/basic keuken/badkamer, energielabel C

Tabel: referenties huuraanbod rijwoningen Amstelveen

107359/R1/2.0 Pagina 47 van 67

Huuraanbod appartementen nieuwbouw: € 16,80 tot € 23,- per m² GBO per maand Ook analyseerden wij huur appartementen in de Amstelveen. Wij zien hier een prijsniveau van circa € 16,80 tot € 23,- per m² GBO, afhankelijk van grootte en ligging. De appartementen in De Scheg hebben een mindere ligging maar betreft wel nieuwbouw. Aanbod appartementen huur (Funda) Christaan Huygenshof € 1.595 174

95 € 16,79 Nieuwbouw appartement, 1 slaapkamer, 2022, balkon, 1e verdieping, ten noordoosten van Westwijk

Christaan Huygenshof € 1.270 148

58 € 21,90 Nieuwbouw appartement, 1 slaapkamer, 2022, balkon, 4e verdieping, ten noordoosten van Westwijk

Christaan Huygenshof € 1.143 196

60 € 19,05 Nieuwbouw appartement, 1 slaapkamer, 2022, balkon, 1e verdieping, ten noordoosten van Westwijk

Middenhoven

€ 1.275

55 € 23,18 Oplevering febr 2020, Bovenwoning boven commerciele plint, terras op zuiden, in Middenhoven.

Middenhoven

€ 1.800

94 € 19,15 Oplevering febr 2020, Bovenwoning boven commerciele plint, terras op zuiden, in Middenhoven.

Tabel: referenties huuraanbod appartementen Amstelveen Nieuwbouw

107359/R1/2.0 Pagina 48 van 67

BAR op basis van referenties: 4,0% voor rijwoningen en appartementen, 4,1% voor BeBo Onderstaande tabel toont referenties van transacties van MGW-woningen in grote en middelgrote steden. Een deel van transacties herleidden wij uit de jaarrekeningen van Syntrus Achmea en Bouwinvest, en deels raadpleegden wij de StiVAD database voor recente beleggingstransacties. Uit de transacties blijkt een bandbreedte van 3,90% en 4,50% met een beleggingswaarde per woning tussen circa € 300.000,- en € 475.000,- met een gemiddelde aanvangshuur tussen € 1.050,- en € 1.625,- per maand. Tussen de transactiedatum van de referenties en de peildatum van de taxatie heeft verdere yield-compressie plaatsgevonden; het marktconforme BAR ligt vandaag de dag lager. Object Plaats Afnemer Transactie datum Aantal woningen Aantal parkeerplaatsen BAR Beleggingswaarde € Waarde per woning € Aanvangshuur € Gem. Huur/p.m./woning €

Monarch III toren B Den Haag Syntrus Achmea 01/12/2019 122 3,90% 47.100.000 € 386.066 € 1.827.000 1.248 €

Vertrouwelijk Alphen aan den Rijn Institutionele belegger 01/12/2021 127

Vertrouwelijk Haarlem Institutionele belegger medio 2020 100

Vertrouwelijk Almere Institutionele belegger medio 2021 32

3,70% 45.819.822 360.786 € 1,68 mln. 1.100

4,10% € 46 tot € 47,5 mln. € 460.000 tot € 475.000 € 1,9 tot € 1,95 mln. € 1.575 tot € 1.625

4,20% € 9,5 tot € 10 mln. € 300.000 tot € 310.000 € 400.000 tot € 415.000 € 1.050 tot € 1.075

Tabel: overzicht beleggingstransacties nieuwbouwwoningen Bron: StiVad, Syntrus Achmea De referentie in Den Haag is een A-locatie nabij centraal station Den Haag en heeft daardoor een scherpere BAR in vergelijking met de situatie bij De Scheg. Haarlem en Almere zijn grote steden en kennen een hoge vraagdruk. Voor de vrije sector rijwoningen wordt uitgegaan van een BAR van 4,0%. De Beneden-Bovenwoningen zijn beperkter uitpondbaar en hebben daarom een BAR van 4,1%. We houden rekening met het feit dat de ontwikkeling tien jaren zal duren, en daardoor een meer behoudend percentage passend is. We nemen daardoor niet de onderkant van de bandbreedte van de referenties.

107359/R1/2.0 Pagina 49 van 67

6.5. Stichtingskosten woonprogramma: € 387 miljoen exclusief BTW In totaal bedragen de stichtingskosten van de 1.345 woningen ongeveer € 387 miljoen exclusief BTW. De stichtingskosten bestaan uit € 292 miljoen exclusief BTW aan bouwkosten (aanneemsommen) en € 95 miljoen exclusief BTW aan opslagen voor bijkomende kosten, rentelasten, algemene kosten, winst en risico.

6.5.1. Totale bouwkosten: € 292 miljoen exclusief BTW Navolgend overzicht toont de gehanteerde bouwkosten per vastgoedtype voor zowel koop- als huurwoningen.

Omschrijving O Appartement VS O Appartement MDK O Rijwoning klein O 2^1 kap woning groot O 2^1 kap woning midden O vrijstaand geschakeld woning O Vrijstaande woning O Eiland woning W rijwoning klein W rijwoning groot W 2^1 kap woning W Vrijstaande woning M Rijwoning klein M Rijwoning groot M 2^1 Kap woning M Vrijstaande woning Totale bouwkosten koopwoningen

Vastgoedtype Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning

Aantal 28 48 30 12 14 16 11 13 19 329 148 56 115 115 69 30 1.053

m² BVO 167 96 162 236 208 217 257 281 160 180 236 290 160 180 236 290 207.208

Bouwkosten / m² BVO 1.675 1.575 1.113 1.323 1.420 1.502 1.476 1.417 1.085 1.003 1.258 1.320 1.085 1.003 1.258 1.320

Bouwkosten 279.167 151.027 179.825 312.623 295.146 326.451 380.005 397.973 173.865 180.013 297.084 382.594 173.865 180.013 297.084 382.594 243.515.121

Tabel: overzicht gehanteerde bouwkosten per woningtype koop

Omschrijving W rijwoning klein VSH W Appartement MDH M Rijwoning klein VSH M Rijwoning groot VSH M BeBo woning Totale bouwkosten huurwoningen

Vastgoedtype Huurwoning Huurwoning Huurwoning Huurwoning Huurwoning

Aantal 195 50 39 4 4 292

m² BVO 160 76 160 180 116 42.506

Bouwkosten / m² BVO 1.085 1.600 1.085 1.003 1.454

Bouwkosten 173.865 126.222 173.865 180.013 168.126 48.388.077

Tabel: overzicht gehanteerde bouwkosten per woningtype huur Bouwkosten eengezinswoningen De bouwkosten zijn bepaald met behulp van Bouwkostenkompas, inzichten in aanbestedingen en een bouwkostenmodel dat Fakton opstelde in samenwerking met bouwkostenadviesbureau M3E. In de bijlage treft u ter onderbouwing van de bouwkosten een uitsnede van het met M3E opgestelde bouwkostenmodel. In dit bouwkostenmodel geven wij per woningtype een gedetailleerd inzicht in de opbouw van de gehanteerde bouwkosten. Zo houden wij rekening met de schaal van het project, locatie en regio impact en de omvang van de woningen (dalende meerkosten). Wij hanteren de volgende uitgangspunten: • De rijwoningen bestaan uit bouwblokken van zes woningen: vier tussenwoningen en twee hoekwoningen per blok; • De rijwoningen zijn drie-laags met een zadeldak; • De rijwoningen hebben een gemiddelde kwaliteit voor zowel keuken als sanitair, BENG installatieconcept met een bodemwarmtepomp, beperkte differentiatie tussen de woningen en zonder inspringende gevels;

107359/R1/2.0 Pagina 50 van 67

• • •

• • •

•

De rijwoningen zijn voorzien van houten bergingen; De twee-onder-een-kapwoningen hebben een hellend dak; De twee-onder-een-kapwoningen hebben een basiskwaliteit voor de keuken en een hoge kwaliteit voor sanitair, BENG installatieconcept met een bodemwarmtepomp, beperkte differentiatie tussen de woningen en zonder inspringende gevels; De twee-onder-een-kapwoningen hebben een garage geïsoleerd aan de woning; De vrijstaande woningen hebben een hellend dak; De vrijstaande woningen hebben een hoge kwaliteit voor de gevel en sanitair met extra toilet en een basiskwaliteit voor keuken, BENG met bodemwarmtepomp, wel differentiatie tussen woningen zonder inspringende gevels; De vrijstaande woningen hebben een garage geïsoleerd aan de woning en geen berging of carport.

Onderstaand de resulterende bouwkosten per typologie: • De rijwoningen hebben een bandbreedte in bouwkosten van € 1.000,- tot € 1.115,- per m² BVO. Afhankelijk van het aantal woningen wat per vastgoedtype ontwikkeld wordt en de woninggrootte. • De twee-onder-een-kapwoningen hebben een bandbreedte in bouwkosten van € 1.260,- tot en met € 1.420,- per m² BVO. Afhankelijk van de aantallen per type woninggrootte. • De vrijstaande woningen hebben een bandbreedte in bouwkosten van € 1.320,- tot en met € 1.500,per m² BVO. Afhankelijk van het aantal woningen wat per type gerealiseerd wordt en de woninggrootte. Bouwkosten meergezinswoningen De bouwkosten van de meergezinswoningen baseerden wij op ervaringscijfers en kengetallen uit het Bouwkostenkompas. • Voor vastgoedtype O Appartement VS, van 167 m² BVO ligt het bouwkostenniveau op een vergelijkbaar niveau met de bouwkosten van een Urban Villa,2 span compact bouwblok van maximaal vijf bouwlagen, zoals weergegeven in navolgende figuur. De gehanteerde bouwkosten liggen met € 1.675,- per m² BVO net onder het basisniveau van Bouwkostenkompas, de woningen zijn namelijk 20% groter dan de bovenkant van de woning grootte die Bouwkostenkompas als basis gebruikt. • Voor vastgoedtype O Appartement MDK, van 96 m² BVO hanteren wij een bouwkostenniveau van € 1.575, - per m² BVO.

Dit is net boven het basisniveau van Bouwkostenkompas voor een Appartementenblok tot zes lagen, woonblok met standaard beukmaat. • Voor vastgoedtype W Appartement MDH, van 76 m² BVO hanteren wij een bouwkostenniveau van € 1.600,- per m² BVO: een basis van € 1.575, - per m² BVO met een opslag voor een inbouwpakket conform PVE van een belegger van € 4.000,- exclusief BTW per woning.

Figuur: uitsnede Bouwkostenkompas Urban villa bouwkosten Amstelveen

Bron: Bouwkostenkompas

107359/R1/2.0 Pagina 51 van 67

Figuur: uitsnede Bouwkostenkompas appartementenblok bouwkosten Amstelveen Bron: Bouwkostenkompas

6.6. Opslagen BKK, AK, W&R: € 94,8 miljoen exclusief BTW Naast de bouwkosten wordt er in de waardering rekening gehouden met opslagen voor de ontwikkelaar. Onderstaand een samenvatting en korte onderbouwing van de gehanteerde opslagen: • Bijkomende kosten: € 39,2 miljoen exclusief BTW In de waardering hanteren wij afhankelijk van het woningtype uit van bijkomende kosten van 12% tot 16% over de bouwkosten. Bijkomende kosten omvatten de kosten voor adviseurs, aansluitkosten nutsvoorzieningen, bouwleges, verkoop- en marketingkosten et cetera o Voor de rijwoningen hanteren wij 12,0% voor de huurwoningen en 13,0% voor de koopwoningen. Bij deze woningen is sprake van hoge mate van repetitie en de verkoop- en marketingkosten van huurwoningen liggen lager dan bij koopwoningen. o Voor twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen wordt uitgegaan van 14,0%: wij gaan er in de taxatie vanuit dat er voor deze woningtypes relatief meer variatie en een architectonisch hoogwaardiger product wordt gerealiseerd, hierdoor liggen de kosten voor adviseurs hoger dan voor de rijwoningen. Ook gelden er relatief hogere kosten voor marketing-/verkoopkosten. o Voor de meergezinswoningen gaan wij uit van een bandbreedte tussen 14,0% en 16,0%. Voor de middeldure huur hanteren wij 14,0% en voor middeldure koopappartementen wordt uitgegaan van 15,0% bijkomende kosten.

Voor de middeldure huurwoningen wordt uitgegaan van een lager percentage vanwege de lagere marketing en makelaarskosten. Voor de high-end appartementen O Appartement VS wordt uitgegaan van 16,0%. Het betreft een hoogwaardiger/minder standaard woonproduct met bijhorend hogere adviseurskosten. • Algemene kosten: € 13,2 miljoen exclusief BTW De algemene kosten (AK) van de ontwikkelaar worden geschat op 4,0% over de bouw- en bijkomende kosten. Doorgaans zien wij een bandbreedte tussen 3,0% en 5,0%, mede afhankelijk van de organisatievorm van de ontwikkelaar. De gehanteerde opslag voor AK ligt in het midden van de bandbreedte vanwege de grote schaal enerzijds (efficiëntievoordeel) maar de variatie binnen de gehele ontwikkeling anderzijds. • Winst en risico kosten: € 39,4 miljoen exclusief BTW Voor winst en risico gaan wij uit van 4,0% over de ontwikkelomzet voor de huurwoningen en 5,5% over de ontwikkelomzet voor het koopprogramma. Voor koopwoningen hanteren wij een hoger percentage gelet op een hoger afzetrisico. Het afzetrisico van de huurwoningen ligt een stuk lager. Er bestaat een grote vraag naar dergelijke beleggingsobjecten terwijl het aanbod, zeker in de regio Amsterdam, relatief beperkt is.

107359/R1/2.0 Pagina 52 van 67

Rentelasten voor koopwoningen worden doorbelast aan koper In de berekening wordt ervan uitgegaan dat alle rentelasten op de stichtingskosten van de koopwoningen worden doorbelast op de koper, zoals gebruikelijk in de huidige markt. In de waardering worden voor de koopwoningen daarom geen rentekosten ten laste gebracht van de grondwaarde. Rentelasten vanwege uitgangspunt turn-key levering bedraagt € 2,9 miljoen exclusief BTW Voor de huurwoningen wordt uitgegaan van een turn-key levering. Voor de huurwoningen worden daarom wel rentekosten ten laste gebracht op de grondwaarde. In de waardering wordt uitgegaan van een bouwtijd van 10 maanden voor de rijwoningen en 16 maanden voor de meergezinswoningen. Wij hanteren hierbij een rente van 3,75% rente. Dit ligt boven het huidige renteniveau, maar omdat de waardering betrekking heeft op een grote ontwikkeling die over een lange periode ontwikkeld wordt, wordt rekening gehouden met een renterisico De verwachting is dat de rente op middellange en lange termijn stijgt. Door uit te gaan van een wat hogere bouwrente wordt hier deels op geanticipeerd.

6.7. Grondopbrengst school: € 0,8 miljoen exclusief BTW Voor de 7.320 m² kavel die is opgenomen voor de realisatie van een school inclusief sportvelden hanteren wij een vaste grondprijs. De kavel bestaat bebouwd en onbebouwd oppervlak. Het bebouwd oppervlak voor de school is 3.610 m² waarvoor wij een maatschappelijke grondprijs gebruiken van € 175,- exclusief BTW per m² BVO. Het onbebouwd oppervlak voor de sportvelden is 3.710 m² waarvoor wij een prijsniveau van € 50,- per m² kavel hanteren. De maatschappelijke grondprijs baseren wij op het grondprijsbeleid van gemeente Aalsmeer. Dit omdat de gemeente Amstelveen geen actuele openbaar raadpleegbare grondprijsbrief heeft. Uitgaande van een FSI van 1,0 schatten wij de grondwaarde van de kavel voor de school op € 631.750,- exclusief BTW. Doorgaans ligt de grondprijs voor onbebouwde gronden met een maatschappelijke functie een stuk lager: op circa 25% tot 30% van de grondprijs van een bebouwde meter, wat neerkomt op € 50,- per m² kavel. Hierdoor komt er nog eens € 185.250,- exclusief BTW voor de sportvelden bij.

6.8. Grondexploitatiekosten: € 63,5 miljoen exclusief BTW Op basis van de beschikbare informatie, kengetallen en ervaringen met vergelijkbare projecten is een inschatting gemaakt van de grondexploitatiekosten (GREX-kosten) die gemaakt moeten worden om het gebied bouw- en woonrijp te maken en de hiervoor benodigde planvorming. De grondexploitatiekosten omvatten onder andere kosten voor de sloop van de bestaande opstallen, sanering, het bouwrijp maken en inrichten van het gebied, bovenwijkse kosten en plankosten. Hierna onderbouwen wij per kostenpost de gehanteerde kosten.

107359/R1/2.0 Pagina 53 van 67