Bijlage 2 - Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

Toelichting Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

1. Aanleiding Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels opstellen voor de verdeling van schaarse huurwoningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van zowel huur- als koopwoningen worden gereguleerd. Voor de inzet van dit instrumentarium dient de gemeenteraad aan te tonen dat er sprake is van schaarste aan woningen. Een Huisvestingsverordening heeft een werking van maximaal vier jaar. Ter voorbereiding op een besluit over de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021 is onderzocht of er in de gemeente Amstelveen daadwerkelijk sprake is van schaarste aan woningen en welke categorieën woningen dit betreft. De conclusie van dit onderzoek luidt dat er in het gehele grondgebied van de gemeente Amstelveen en wat betreft alle categorieën woningen sprake is van schaarste. De analyse is te vinden in de Schaarsterapportage t.b.v. Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021. Ter bestrijding van de nadelige gevolgen van deze schaarste stelt de gemeente Amstelveen de Huisvestingsverordening Amstelveen 2021 (hierna Verordening) vast. In de Verordening zijn nieuwe regionaal afgestemde regels voor woonruimteverdeling opgenomen. Zie hiervoor ook hoofdstuk 2 van deze toelichting.

Om de nieuwe regels voor woonruimteverdeling daadwerkelijk te kunnen toepassen dient het aanbodsysteem WoningNet waarvan de in Amstelveen werkzame corporaties gebruik maken, te worden aangepast. Ten tijden van de vaststelling van de Verordening was deze aanpassing nog niet gereed. Het deel van de Verordening over woonruimteverdeling zal dan ook pas in werking treden op het moment dat de aanpassing van het systeem gereed is en het college van Burgemeester en wethouders hier een besluit over heeft genomen. Naar verwachting zal dit medio 2022 zijn. Zolang de nieuwe regels voor woonruimteverdeling nog niet in werking zijn getreden blijft het hoofdstuk over woonruimteverdeling in de Huisvestingsverordening Amstelveen 2020 van kracht. 2. Woonruimteverdeling Er is schaarste aan beschikbare sociale huurwoningen in de woningmarktregio Amsterdam. Om die schaarste eerlijk te verdelen zijn er al jaren regels voor woonruimteverdeling die in de hele regio gelden. Binnen deze regels blijkt het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om binnen de regio te komen wonen of te verhuizen erg lastig om geschikte woonruimte te vinden. Om die reden hebben de gemeenten en corporaties besloten om over te stappen op een nieuw toewijzingssysteem waarmee de positie van de huishoudens die het hardst een nieuwe woning nodig hebben, naar verwachting wordt verbeterd.

In 2020 is hiervoor, na een uitgebreid participatietraject en een formele inspraakprocedure, het beleidsvoorstel “Een sociale huurwoning zoeken veranderd” opgesteld. Dit beleidsvoorstel is in het voorjaar van 2021 door alle gemeenten in de woningmarktregio Amsterdam vastgesteld. De Verordening is de juridische vertaling van dit beleidsvoorstel. Het nieuwe systeem is gebaseerd op punten. De woningzoekende met de meeste punten krijgt de aangeboden woning toegewezen. Er zijn drie soorten punten: 1. 2.

Wachtpunten, die vergelijkbaar zijn met de oude inschrijfduur; Zoekpunten, die kunnen worden verkregen door actief op zoek te zijn naar een woning;

[] 100/F012/ICT

Pagina

3.

2 van 5

Situatiepunten, voor mensen in specifieke, kwetsbare situaties, zoals relatiebreuk waarbij minderjarige kinderen zijn betrokken, woningzoekenden die helemaal niet beschikken over eigen woonruimte en jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit door omstandigheden problematisch is geworden.

De artikelen over woonurgenties zijn inhoudelijk ongewijzigd. Wel zullen urgenten (met uitzondering van de stadsvernieuwingsurgenten) voortaan direct worden bemiddeld naar een woning in plaats van dat zij zelf op Woningnet moeten zoeken.

3. Artikelsgewijze toelichting

Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten Zoekpunten en situatiepunten zijn nieuw en kunnen worden opgebouwd vanaf het moment dat de wijzigingsverordening in werking treedt. Zoekpunten kunnen door iedereen worden opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per maand op een aangeboden passende woning te reageren. Zo kan per maand een zoekpunt worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht vervalt één zoekpunt. Als er 1-3 reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk. Situatiepunten kunnen onder de in de artikelen 2.5.3 of 2.6.2 vermelde criteria worden opgebouwd. Vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde verordening zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximumaantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog twaalf situatiepunten opbouwen. Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten In het aanvraagformulier wordt aangegeven welke stukken en informatie een woningzoekende moet verstrekken bij de aanvraag.

Dat houdt in dat alle stukken compleet aanwezig moeten zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan gaan opbouwen. Artikel 2.5.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond het de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast. Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren In het vierde lid staat dat een woningzoekende jongere ten minste twee jaar voorafgaand aan de datum bij (een van zijn) ouders of pleegouders woont. Voor een jongere die in een pleeggezin woont kunnen dat verschillende pleeggezinnen zijn mits dat aansluitend het geval is geweest in die twee jaren. Artikel 2.6.3 Opbouw en verval van situatiepunten voor jongeren Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de jongere de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. Punten die tot die datum zijn opgebouwd vervallen niet. Artikel 2.6.4 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren

Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

Pagina

3 van 5

Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast. Artikel 2.7.2 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding Artikel 2.7.2, eerste lid De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten in woningmarktregio’s met schaarste de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio of de gemeente. In artikel 14, tweede lid van de Huisvestingswet 2014, is opgenomen dat het voorrang geven aan deze woningzoekenden is toegestaan voor ten hoogste 50% van de toegewezen woningen die onder de huisvestingsverordening vallen. Daarvan mag ten hoogste weer 50% worden toegewezen een woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern. Dit betekent dat maximaal 25% van het aantal woningen kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente.

Artikel 2.7.2, tweede lid In deze verordening wordt er voor gekozen om gebruik te maken van de mogelijkheid om voorrang te geven aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die voldoen aan de eisen van artikel 14, derde lid onder b van de Huisvestingswet 2014 derhalve aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die de afgelopen zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest, dan wel daar gedurende de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest. Artikel 2.7.3, derde lid De gemeenten in de regio’s Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland hebben een voorstel ingediend bij het ministerie van Binnenlandse Zaken voor een experiment in het kader van de Crisis en Herstelwet. Dit experiment vraagt ruimte om het aandeel voor lokale voorrang op basis van de Huisvestingswet tijdelijk te verhogen van 25% naar 30%. Door middel van een wijziging van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet per 23 april 2021 het Rijk ingestemd met de uitvoering van het experiment. De verhoging van de lokale ruimte naar 30% gaat wel ten kosten van de regionale ruimte. Deze wordt teruggebracht naar 20% zodat de totale ruimte om woningen toe te wijzen met lokale- dan wel regionale binding gelijk blijft op maximaal 50%.

Het percentage van 30% van de woningen dat met voorrang mag worden toegewezen aan huishoudens met lokale economische of maatschappelijke binding geldt binnen het experiment niet meer per individuele gemeente, maar als gemiddelde voor de gehele woningmarktregio. Hierdoor kan het voorkomen dat gemeenten in een bepaald kalenderjaar een hoger percentage toewijzingen met lokale voorrang hebben dan 30%. Voorwaarde hierbij is dat dit hogere percentage in andere gemeente(n) wordt gecompenseerd. Toepassing van het experiment om als individuele gemeente naar boven toe af te wijken van het gemiddelde percentage van 30% is daarom pas mogelijk nadat alle gemeenten in de regio het eens zijn geworden over de wijze waarop de lokale toewijzingsruimte over de regio wordt verdeeld. Met de regiogemeenten is overeenstemming bereikt dat in eerste instantie wordt gestart met 30% lokale ruimte per individuele gemeente. Het voorkomen van een overschrijding is een verantwoordelijkheid van de gemeente zelf. Er zijn met regiogemeenten afspraken gemaakt over monitoring en evaluatie van de verdeling.

Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

Pagina

4 van 5

Artikel 2.9.8 Overige urgentiecategorieën Ten aanzien van de urgentiecategorieën zoals genoemd in artikel 2.9.8 lid 1 onder a en b bestaat regionaal afgestemd beleid. De onder c genoemde urgentiecategorie betreft de zogenaamde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te verbouwen complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten burgemeester en wethouders eerst het complex als zodanig aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.9.8 van de verordening bevat hiervoor een regeling. De aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na de aanwijzing komen de bewoners is aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef onder c. Artikel 2.10.1 Werkingsgebied In de gemeente Amstelveen worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet. Door standplaatsen voor woonwagens aan te wijzen als categorie woonruimte als bedoeld in artikel 7 van de Huisvestingswet heeft de gemeenteraad geborgd dat standplaatsen voor woonwagens alleen in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor aan het betreffende huishouden een huisvestingsvergunning is verleend.

Het college van Burgemeester en wethouders stelt nadere regels waarin is vastgelegd in welke volgorde standplaatszoekenden in aanmerking komen voor een standplaats. Artikel 3.7.1 Vormen van toeristische verhuur Toeristische verhuur is in de Huisvestingswet 2014 gedefinieerd als: in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen. De regels zijn niet alleen van toepassing op personen die als toerist in de woonruimte verblijven, maar ook op anderen die er tegen betaling verblijven en niet op het adres van de betreffende woonruimte als ingezeten zijn ingeschreven in de basisregistratie personen. Het hier genoemde gebruik van woonruimte als tweede woning geldt alleen voor de verhuur voor dit doel. Voor het gebruik als tweede woning door een eigenaar, bij een koopwoning dus, zie artikel 3.1.2. Artikel 3.7.2 Registratienummer De eenmalige registratie is digitaal, laagdrempelig en kosteloos. Wie zich registreert ontvangt een registratienummer. Er zijn geen voorwaarden verbonden aan het verkrijgen van het nummer, dat elektronisch en direct wordt verstrekt. Het verstrekken van een registratienummer is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht.

Artikel 3.7.3 Meldingsplicht en maximering aantal nachten toeristische verhuur Als een maximum aantal nachten per jaar wordt ingevoerd voor een vorm van toeristische verhuur in een bepaald gebied, is sprake van een quotumstelsel (het maximum aantal nachten is het quotum). Als geconstateerd wordt dat een aanbieder zijn jaarquotum heeft opgesoupeerd, kunnen B&W een ‘tussenpersoon’ als Booking.com daarvan op de hoogte stellen. Dan mag de ‘tussenpersoon’ voor de rest van het jaar geen aanbiedingen van deze aanbieder meer plaatsen (tweede lid). Artikel 3.7.4 Vergunning toeristische verhuur; overgangsbepaling

Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

Pagina

5 van 5

Het is verboden woonruimte in gebruik te geven voor de vakantieverhuur, bed&breakfast of te verhuren voor gebruik als tweede woning. Voor de eerste twee maanden na inwerkingtreding van de Verordening geldt een overgangsbepaling. Artikel 3.8.1 Aanvraag vergunning, weigeringsgronden, voorwaarden en voorschriften Aan vergunningen worden voorwaarden verbonden. Artikel 3.8.2 Intrekken vergunning Volgens artikel 26, eerste lid, aanhef en onder c van de Huisvestingswet kan de vergunning toeristische verhuur worden ingetrokken als een aan de vergunning verbonden voorwaarde of voorschrift niet wordt nageleefd. Artikel 3.8.3 Jaarverbod van toeristische verhuur Three strikes and you are out: wie binnen vijf jaar voor de derde keer wordt betrapt op een overtreding van hoofdstuk 4, riskeert een verbod van toeristische verhuur voor de tijd van maximaal een jaar. Als B&W dat doorgeven aan een ‘tussenpersoon’, mag die voor de duur van het verbod niet adverteren voor deze aanbieder; vergelijk artikel 24, derde lid. Artikel 3.8.4 Zorgplicht aanbieder De zorgplicht voor de leefbaarheid van de omgeving geldt voor iedereen die aan toeristische verhuur doet. Aan een vergunning en een ontheffing toeristische verhuur kan de voorwaarde worden verbonden dat de verhuurder deze zorgplicht voldoende nakomt.

Doet hij dat niet, dan kan de vergunning of de ontheffing worden ingetrokken volgens artikel 26, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014.

Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021