Bijlage 2 - Projectnota Olmenhof - Landtong 2

-026228

Pagina 1 van 28

PROJECTNOTA

Titel Nummer Datum Portefeuillehouder Projectmanager Ambtelijk opdrachtgever

Olmenhof – Landtong 2 Z23-096463/D25-144626 April 2025 Wethouder Floor Gordon Gertie Stienen Marjan Klein

-026228

Pagina 2 van 28

Inhoudsopgave

Inhoud ....................................................................................................................................................................1 1.

Aanleiding ......................................................................................................................................4 1.1

Inleiding

4

1.2

Doel Projectnota

5

1.3

Projectdoelstelling

5

1.4

Plangebied en eigendomssituatie

5

2.

Analyse huidige situatie ................................................................................................................6 2.1

Analyse plangebied

6

2.2

Inventarisatie belanghebbenden

6

2.3

Analyse stedenbouw

7

2.4

Analyse mobiliteit

7

3.

Beleidskader...................................................................................................................................8 3.1

Overzicht van het geldende beleidskader

8

3.2

Inventarisatie vigerend Provinciaal en Rijksbeleid voor het plangebied

18

4. Participatie..........................................................................................................................................20 4.1 Eerdere betrokkenheid belanghebbenden

20

4.2 Omgevingstafel

20

4.3 Participatie over de concept Projectnota

21

5.

6.

Randvoorwaarden .......................................................................................................................22 5.1.

Bebouwing:

22

5.2.

Buitenruimte:

22

5.3.

Bouwlogistiek:

22

Impressies.....................................................................................................................................23 6.1 Gebouwen

23

6.1 Bezonningstudie:

25

7.

Financiën ......................................................................................................................................28

8.

Vervolgstappen: planproducten en planning ...........................................................................28

-026228

Pagina 3 van 28

-026228

Pagina 4 van 28

1. 1.1

Aanleiding Inleiding

Op 26 november 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de voorovereenkomst Olmenhof – Landtong 2. De initiatiefnemer en eigenaar van het pand De Olmenhof aan Landtong 2 te Amstelveen is Stichting Woonzorg Nederland (verder aangeduid als Woonzorg). Woonzorg Nederland is een landelijk werkende woningcorporatie die zich richt op woongemeenschappen voor senioren. Door de toenemende vergrijzing is er behoefte aan kwantitatieve en kwalitatieve goede verpleeghuiszorg. Samen met Brentano wenst Woonzorg een nieuw verpleeghuis te bouwen en te exploiteren. In het verleden was de Olmenhof in gebruik als woonzorgcomplex c.q. bejaardenhuis waarin Brentano zorg verleende en werd vervolgens tien jaar lang volgens de Leegstandswet verhuurd aan starters op de woningmarkt. Deze termijn stopte op 1 april 2024. Eind 2023 heeft de gemeente met Woonzorg Nederland een intentieverklaring getekend waarin jegens elkaar is uitgesproken dat partijen constructief en voortvarend met elkaar te zullen samenwerken aan de herontwikkeling van de drie woon-zorg locaties van Woonzorg in Amstelveen. Woonzorg Nederland heeft in haar portefeuille drie locaties waar de zorgorganisatie Brentano huurt: de Olmenhof, ‘t Huis aan de Poel en Nieuw Vredeveld. De aanpak van deze drie panden vormt een ‘treintje’ waarbij eerst de Olmenhof wordt aangepakt (sloop – nieuwbouw).

Na oplevering van de Olmenhof kunnen de bewoners van ‘t Huis aan de Poel naar de Olmenhof verhuizen en wordt vervolgens ‘t Huis aan de Poel aangepakt (sloop – nieuwbouw). De bewoners van Nieuw Vredeveld verhuizen na oplevering dan naar ‘t Huis aan de Poel waarna Nieuw Vredeveld wordt aangepakt. Op die manier wordt voorkomen dat dure tijdelijke huisvesting voor de kwetsbare bewoners van deze complexen nodig is. Sloop van het bestaande gebouw op de locatie Olmenhof is een randvoorwaarde voor de voortgang van de herontwikkeling van de woonzorgvoorzieningen. Er is afgesproken dat de gemeente het leegstaande pand van de Olmenhof tijdelijk mag gebruiken voor de opvang van Oekraïense ontheemden. Deze ontheemden zijn van begin af aan in twee hotels in Amstelveen opgevangen. De gemeente heeft hiervoor een huurovereenkomst met Woonzorg. Het plan is om deze mensen voorafgaand aan de sloop door te laten stromen naar vervangende woonruimte. Behalve dat de huidige Olmenhof sterk is verouderd en niet meer voldoet aan de eisen van de tijd, is de indeling niet geschikt voor een verpleeghuis. Stichting Brentano Amstelveen en Woonzorg Nederland hebben op 22 april 2024 een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor het realiseren van een nieuwe zorglocatie op de plaats van de Olmenhof. Deze zorglocatie gaat bestaan uit circa 134 wooneenheden voor senioren met een zorgvraag.

Daarnaast wordt een ontmoetingsruimte gerealiseerd, die ook gebruikt kan worden door bewoners uit de buurt, waaronder de huurders van het naastgelegen wooncomplex Olmenstaete. Zij missen een ontmoetingsruimte in de Olmenstaete. Brentano is geen onbekende van de locatie Olmenhof, zij was de zorgorganisatie die jarenlang cliënten met een

-026228

Pagina 5 van 28

zorgvraag hier huisvestte. Doordat het pand verouderd was en door het regeerakkoord gericht op het scheiden van wonen en zorg, kon Brentano niet meer de juiste zorg leveren en verliet zij de locatie waarna deze dus 10 jaar is verhuurd onder de leegstandswet. 1.2

Doel Projectnota

Het realiseren van het nieuwe woon/zorgcomplex past niet binnen het tijdelijke deel van het Omgevingsplan (waar bestemmingsplan Amstelveen Zuid-Oost 2015 tijdelijk deel van uitmaakt). Daarom moet een planologische procedure worden doorlopen om dit initiatief mogelijk te maken. Deze procedure begint met de projectnota. Het doel van de projectnota is om de uitgangspunten en randvoorwaarden voor het project vast te leggen. Door deze vast te stellen, geeft de raad invulling aan haar adviesrecht. Vervolgens is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om de opvolgende ruimtelijke procedure af te handelen.

1.3

Projectdoelstelling

De projectdoelstelling van het project Olmenhof - Landtong 2 is een hoogwaardig verpleeghuis te realiseren voor mensen met een zorgvraag. Daarnaast komen er voorzieningen waar door de bewoners, bezoekers en omwonenden gebruik van kan worden gemaakt. Dit komt overeen met programma 1 uit het collegeakkoord Sociaal domein: Kansen voor iedereen.

1.4

Plangebied en eigendomssituatie

Het plangebied ligt in de wijk Groenelaan aan de Landtong. Het perceel is kadastraal bekend als, gemeente Amstelveen, sectie L, nummer 1348 (geheel) en, nummer 1350 (gedeeltelijk) De totale grootte is circa 4.600 m². Op afbeelding 2 is de begrenzing van het plangebied aangegeven. De eigenaar van deze 2 percelen is Stichting Woonzorg Nederland, gevestigd aan Prof. E.M. Meijerslaan 3, 1183 AV in Amstelveen.

Afbeelding 2: Begrenzing van het plangebied Olmenhof

-026228

Pagina 6 van 28

2. 2.1

Analyse huidige situatie Analyse plangebied

De huidige bebouwing stamt uit 1972 en heeft 6 bouwlagen met een grote installatieruimte op het dak. Zoals aangegeven, huurt de gemeente het gebouw tijdelijk voor de opvang van Oekraïense ontheemden.

Afbeelding 3: Aanzicht vanaf de Landtong

Kabels en leidingen: Voor het bouwplan is een klic-melding gedaan. Aanwezig: datatransportkabels van Ziggo en KPN, lagedruk gasleiding van Stedin, laagspanningskabels van Liander, riool onder vrij-verval en aansluitingen op water. Op de Landtong en In de Wolken zijn 3 brandkranen. Bomen: Op de kavel van Woonzorg Nederland bevindt zich een aantal grote en kleine bomen. Geen van deze bomen is geregistreerd als waardevol waardoor een omgevingsvergunning voor het kappen van de bomen niet nodig is. Verplaatsing of kap is noodzakelijk om de ontwikkeling mogelijk te maken. In de toekomstige maaiveldinrichting komen minstens eenzelfde aantal bomen terug als dat er verdwijnen. 2.2

Inventarisatie belanghebbenden

Nabij het plangebied zijn de volgende partijen belanghebbend: Direct betrokkenen die op de locatie uitkijken: o Bewoners van Majella 13 – 29 o Bewoners van In de Wolken 17 – 29, 226, 232 (Olmenstaete), 234 en 236 o Bewoners van Woonvoorziening Ons Tweede Thuis locatie Groenhof van In de Wolken 206 – 224A o Bewoners van de Landtong 3 - 53 o Bewoners van Stromboli 1 - 6 o Het bestuur, de leerkrachten en de kinderen/ouders van de scholen de Horizon en De Akker aan de Landtong 4 - 10 De Groenraad; Bewonersinitiatief Wijkkoepel Groenelaan;

-026228

Pagina 7 van 28

2.3 Analyse stedenbouw Stedenbouwkundige structuur De wijk Groenelaan ligt in het oosten van de stad en ligt globaal ten zuiden van de A9, ten noorden van de wijk Waardhuizen, ten oosten van de Beneluxbaan en ten westen van de Amstelscheg. De wijk is opgezet als tuinstad met veel groen, bomen en waterpartijen en bestaat uit vijf buurten (Kringloop, In de Wolken, Alpen Rondweg, Watercirkel en Langerhuize). Centraal ligt het winkelcentrum Groenhof. Vanuit ieder punt in de wijk is het maximaal 800 meter lopen naar dit centrum. De wijk is zo’n 50 á 60 jaar jong en heeft een vrij hoge bebouwingsdichtheid. De wijk bestaat overwegend uit wonen in een mix van hoogbouw, middelhoogbouw en laagbouw. Er zijn ook voorzieningen en bedrijven gevestigd, zoals een (winkel)centrum, een gezondheidscentrum, verpleeghuizen, twee basisscholen, kantoorpanden en een regionaal ziekenhuis. Naast de twee huidige scholen (Horizon en De Akker) is de school (Willem Alexander, een kinderdagverblijf en een gymzaal) gepland in de wijk Groenelaan. De wijk is vernoemd naar de weg die van noord naar zuid door de wijk loopt. Deze weg is op zijn beurt weer vernoemd naar een pad dat ooit in de Bovenkerkerpolder lag.

• Woningtypologie Er zijn 4.440 woningen in de wijk Groenelaan (november 2023) waarvan bijna 78% huurwoningen betreft, deze zijn grotendeels in eigendom van woningcorporatie Eigen Haard en een klein deel in eigendom van Woonzorg Nederland. Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad is met 22% laag. Het aandeel particuliere huurwoningen is met 37% vergeleken met het gemiddelde in Amstelveen relatief hoog. Ongeveer 75% van de woningen bestaan uit appartementen.

2.4

Analyse mobiliteit

Huidige Bereikbaarheid De locatie van de Olmenhof gelegen aan de Landtong 2 is met de auto en de fiets vanuit het noorden bereikbaar via de Groenelaan en In de Wolken en vanuit het zuiden via Groenelaan en Kringloop. In de Wolken, Kringloop en Landtong zijn erftoegangswegen (30 km/u). Openbaar vervoer De dichtstbijzijnde bushalte is de halte Groenhof, op circa 350 meter afstand. Hier stoppen de buslijnen 174 en 199. Deze rijden gezamenlijk 4 keer per uur per richting. Tram 25 stopt op de halte Sportlaan, op circa 700 meter afstand. Deze halte is voorzien van goede overkapte fietsstallingen. Duurzame mobiliteit en deelmobiliteit Openbare laadpalen zijn schuin tegenover de Olmenhof aanwezig (In de Wolken). Deelmobiliteit is op iets grotere afstand gelegen. Er zijn deelauto's van Greenwheels op de Watercirkel en In de Wolken aanwezig. Voorzieningen Op 200 meter loopafstand is een winkelcentrum gelegen (Groenhof), waar alle dagelijkse voorzieningen aanwezig zijn. Daarnaast liggen het ziekenhuis en gezondheidszorgvoorzieningen op ongeveer 600 meter afstand.

-026228

Pagina 8 van 28

3.

Beleidskader

3.1

Overzicht van het geldende beleidskader

Waar mogelijk wordt het plan getoetst aan het geldend beleidskader. Omgevingsplan Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Eén van de belangrijkste instrumenten in de Omgevingswet is het omgevingsplan. Het omgevingsplan komt in de plaats van de bestemmingsplannen, maar is veel breder dan dat. Het omgevingsplan bevat alle regels voor de fysieke leefomgeving op lokaal niveau. Totdat er één omgevingsplan is gemaakt, zijn per 1 januari 2024 alle regels uit verschillende bronnen (waaronder de bestemmingsplannen) samengevoegd tot één tijdelijk omgevingsplan. De volgende beleidskaders zijn voor het project van belang: Het bestemmingsplan Amstelveen Zuid-Oost 2015 maakt onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan op deze locatie. Het plangebied aan de Landtong 2 heeft de functie ‘Wonen’, ‘Tuin’ en ‘VerkeerVerblijfgebied’ en is toegespitst op het huidige gebouw De Olmenhof. De maximale toegestane bouwhoogte is deels 15 meter en deels 7 meter.

Afbeelding 4: Verbeelding bestemmingsplan Amstelveen Zuid-Oost 2015

In de verleende bouwvergunningstekening uit 1971, voor de bouw van de bejaardenwoning, is een bouwhoogte getekend van 17,30 meter hoog. De technische ruimte, die een klein deel van het dakvlak beslaat, heeft een bouwhoogte van 20,40 meter. In het toen geldende bestemmingsplan “Uitbreidingsplan Groenenlaan”, vastgesteld door de gemeenteraad op 16 april 1969 en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland op 12 mei 1970, was een maximale goothoogte opgenomen van 15 meter. Deze goothoogte mocht met 15% worden overschreden. De gemeente heeft in 1970 echter geconcludeerd, zonder onderbouwing, dat de bouwaanvraag voldeed aan het toen geldende bestemmingsplan. In de bestemmingsplannen die na deze periode zijn vastgesteld is de verleende bouwvergunning uit 1971 nooit verwerkt in de nieuwe bestemmingsplannen. Inmiddels geldt dat voor technische ruimte, zoals liftschachten en trappenhuizen geldt dat deze de bouwhoogte mogen overschrijden tot maximaal 5 meter. Door bouwtechnische eisen, zoals de minimale vrije hoogte, isolatie-eisen en constructieeisen, die gelden voor nieuwbouw wordt de bouwhoogte bij sloop en nieuwbouw van oude bouwwerken hoger.

-026228

Pagina 9 van 28

Toetsing: Voor het mogelijk maken van een nieuw verpleeghuis met een andere indeling is aanpassing van het tijdelijk deel omgevingsplan noodzakelijk. Dit kan via een tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) omgevingsplan (tot 2026), een omgevingsplan of via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Bij uitwerking van het plan - conform een

-026228

Pagina 10 van 28

door de gemeenteraad vastgestelde Projectnota - is de bevoegdheid voor het voeren van de gekozen procedure aan het college van burgemeester en wethouders gedelegeerd. Energie, circulaire economie en klimaatadaptatie Eind 2024 is PLECK (Plan voor Energietransitie, Circulaire economie en Klimaatadaptatie) 6.0 vastgesteld. Het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Amstelveen kent 3 pijlers: Energietransitie, Circulaire economie en Klimaatadaptatie. De doelstellingen in PLECK zijn: 1. In 2040 wil Amstelveen 95% minder CO2 uitstoten ten opzichte van 1990; 2. De inkopen en aanbestedingen van de gemeente worden 100% circulair, met als tussendoelen 50% in 2025 en 90% in 2028; en 3. In 2050 is de stad klimaat-robuust ingericht op de onderdelen wateroverlast, droogte, hitte en waterveiligheid. Leidraad Duurzaam Bouwen en Gebiedsontwikkeling Amstelveen heeft de ambitie om duurzaam te bouwen en duurzame gebieden te ontwikkelen. Bij elk project of gebied kijkt de gemeente hoe het zo duurzaam mogelijk kan. In de Leidraad Duurzaam Bouwen en Gebiedsontwikkeling staan de ambities voor duurzaam bouwen uitgewerkt in 4 thema’s: energie, circulair bouwen, klimaatadaptatie, groen/ecologie en mobiliteit. Toetsing Woonzorg Nederland heeft tijdens de presentatie op 16 januari 2025 uitgelegd dat de constructie van het gebouw grotendeels van hout wordt gemaakt.

Dit is niet alleen duurzaam, maar ook gunstig voor de toekomstige bewoners. Houtbouw heeft namelijk een positief effect op het binnenklimaat. Daarnaast wil Woonzorg van de Olmenhof een zogenaamd Passiefhuis maken wat betekent dat er geïnvesteerd wordt om het pand zeer energiezuinig te maken. Het pand wordt uitzonderlijk goed geïsoleerd, wordt zeer luchtdicht en krijgt een goede ventilatie (i.v.m. vocht en luchtkwaliteit). Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de zon voor verwarming van het gebouw. het Coalitieakkoord 2022-2026 ’Warm hart voor Amstelveen en de Omgevingsvisie 2040 ‘Amstelveen bloeit’ Het coalitieakkoord beschrijft het politiek akkoord tussen de coalitiepartners voor de bestuursperiode tot en met 2026. De Omgevingsvisie is op 27 november 2024 vastgesteld door de raad. In het coalitieakkoord wordt aangegeven dat er ruimte wordt gemaakt voor een nieuw verpleeghuis en dat er gebouwd wordt in balans met de directe omgeving en met oog voor groenkwaliteit. Meer groen, water en recreatie. De Omgevingsvisie schetst keuzes voor de ruimtelijke ontwikkeling op gebiedsniveau voor de komende vier tot zes jaren. Daarnaast bevat de Omgevingsvisie een afwegingskader voor ontwikkeling van de fysieke leefomgeving tot 2040.

De gemeente gebruikt dat afwegingskader om te toetsen of ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan de ruimtelijke opdrachten gezond, duurzaam, groen, bereikbaar en compact. Omdat de Omgevingsvisie niet voldoende kaderstellend is voor de ontwikkeling van Olmenhof is deze Projectnota nodig om de raad zijn adviesrecht uit te laten voeren. Toetsing: met de sloop en nieuwbouw van de Olmenhof wordt bijgedragen aan de behoefte om te bouwen voor ouderen met een zware zorgvraag in een zo’n groen mogelijke omgeving waarbij ruimte wordt geboden om te wandelen in een uitnodigende, dementievriendelijk tuin.

-026228

Pagina 11 van 28

Woonzorgvisie ouderen 2022-2040 In de Woonzorgvisie ouderen 2022-2040 is het beleid geschreven voor een passende woningontwikkeling en verpleeghuisvoorzieningen voor de ouderen in Amstelveen. De visie heeft 5 hoofdlijnen: passend en gevarieerd woonaanbod voor ouderen, tijdig voorbereiden op ouder worden en veranderende woonzorgbehoefte, vitale wijken met zorg en ondersteuning nabij, voldoende bedden in verpleeghuizen voor ouderen die niet meer zelfstandig kunnen wonen en gezamenlijke aanpak en verantwoordelijkheid. Toetsing: met de sloop en nieuwbouw van de Olmenhof wordt bijgedragen aan de behoefte aan verpleeghuizen voor ouderen die niet meer zelfstandig kunnen wonen. Hoogbouwvisie Amstelveen 2019 Doel van de hoogbouwvisie is om de groene uitstraling van Amstelveen in gebouwde gebieden te behouden. De Amstelveense hoogte van de gebouwen (18 meter) is afgestemd op de gemiddelde boomkruinhoogte van 15 tot 20 meter. Nieuwbouw mag niet hoger zijn dan de bestaande omliggende gebouwen en hoogbouw moet de kwaliteit van leven in de wijken verbeteren. De hoogbouw moet passen bij de bestaande bebouwing en omgeving. Toetsing: De locatie Olmenhof ligt niet in een hoogbouwzone, maar binnen het zogenoemde gedefinieerde gebied. Hiervoor geldt de standaardregel: bebouwing van maximaal 6 bouwlagen, oftewel 18 meter. Het bestaande, af te breken zorgcomplex voldoet hier aan.

Het nieuwe bouwplan telt eveneens 6 bouwlagen maar wordt circa 19,5 meter hoog. Reden hiervoor zijn onder andere bouwtechnische eisen die gelden en aanzien van constructie, techniek en vrije verdiepingshoogte van zorgcomplexen. De impliciete aanname in de Hoogbouwvisie dat een verdieping altijd 3 meter hoog is gaat in dit geval niet op. Het naastgelegen gebouw Olmenstaete heeft toegestane hoogte van 18 meter. De afstand tot de tegenoverliggende woningen aan In de Wolken bedraagt ongeveer 43 meter. Uit de door de ontwikkelaar aangeleverde bezonningsstudie blijkt dat de schaduw van de nieuwbouw in de winter gedurende een deel van de dag tot op de gevel van die woningen reikt; gedurende de rest van het jaar niet. De bezonning van de bestaande woningen voldoet aan de lichte TNO-norm; een deel van de woningen waarschijnlijk ook aan de zware TNO-norm. Deze normen zijn een hulpmiddel voor beoordeling, geen wettelijke verplichting. Door de toevoeging van een verpleeghuis met een uitnodigende tuin en een groener parkeerterrein, wordt zowel de kwaliteit van de wijk als de verblijfskwaliteit van de bewoners verbeterd. De locatie ligt in de periferie van het winkelcentrum Groenhof, waaromheen van oudsher veel hoogbouw aanwezig is. Realisatie van een gebouw in zes lagen is hier zeker geen vreemde eend in de bijt.

In het bijzonder langs In de Wolken staat een mix van laagbouw aan de noord- en oostzijde en hogere bebouwing van 4 tot 10 lagen aan de zuid- en westzijde. De Olmenhof maakt deel uit van die zuid- en westzijde. We zijn daarom van mening dat de nieuwbouw, met zijn 6 bouwlagen, past binnen de in dit type stedelijke situaties gangbare bebouwing en een verbetering inhoudt ten opzichte van de bestaande situatie. De vergrijzing leidt tot een toenemende maatschappelijke behoefte aan kwalitatieve verpleeghuizen. Het is belangrijk dat er voldoende verpleegzorgfaciliteiten worden gebouwd, niet alleen voor de toekomstige bewoners maar ook voor de leefbaarheid in

-026228

Pagina 12 van 28

Amstelveen. We vinden de gedeeltelijke afwijking van de Hoogbouwvisie op deze locatie aan de Landtong aanvaardbaar met het oog op de doelgroep en de bebouwing in de omgeving. Groenvisie 2024 Doel is het verbeteren van de samenhang en het functioneren van de groenstructuur, het verbeteren van de kernwaarden van het groen (natuur, klimaatadaptatie, welzijn en identiteit), een kwaliteitsimpuls geven aan openbaar groen bij stedelijke ontwikkelingen en het wijkgroen divers en flexibel aanpasbaar maken aan lokale behoeften. Het gaat niet alleen om de kwantiteit maar ook om de kwaliteit van het groen. Toetsing: Met de aanleg van een prachtige, dementievriendelijke tuin voor de bewoners en omwonenden wordt bijgedragen aan kwalitatieve vergroening van het gebied. Tussen Olmenhof en Olmenstaete komt een dementievriendelijke tuin. De tuin krijgt hekken die in het groen zijn weggewerkt en geen sloten hebben. De beplanting en looppaden zorgen ervoor dat de tuin een aangename plek is voor de bewoners. Ook de gemeente werkt mee aan de vergroening van het openbare gebied aan de zuidzijde van het terrein. De brede weg met parkeerplaatsen kan worden versmald en omgevormd tot een wandelpad met meer groen. De Nota Parkeernormen Amstelveen 2021 (gerectificeerd in 2023) De huidige in 2023 gerectificeerde Nota Parkeernormen Amstelveen 2021 is momenteel van toepassing.

Hierin is het aantal parkeerplaatsen bij o.a. voorzieningen, winkels en woningen geregeld. Parkeernormen zijn van belang in geval van nieuwbouw, verbouw of functiewijziging. Bij voorkeur worden parkeerplaatsen ondergronds aangelegd. Maatwerk per situatie en locatie blijft mogelijk. Er zijn in Amstelveen vier zones. Per zone gelden andere parkeernormen voor wonen en voorzieningen. Een ontwikkeling moet voorzien in de parkeerbehoefte waarbij de parkeerdrukmeting in openbaar gebied acceptabel is. Bij de vergunningverlening wordt getoetst aan de dan geldende parkeernota. Afbeelding 7: Indeling met zones uit de Nota Parkeernormen 2021

Toetsing: Het bouwen van een ondergrondse parkeergarage brengt hoge kosten met zich mee. Voor een verpleeghuis waar veel oudere bezoekers en mensen met mobiliteitsproblemen komen, is parkeren op maaiveldniveau eenvoudiger dan in een garage met hellingen en kolommen. De Olmenhof valt in Zone C zoals in afbeelding 7 is te zien. Een verpleeghuis- en verzorgingstehuis kent een parkeernorm van 0,5 per wooneenheid. De parkeerbalans is als volgt:

-026228

Pagina 13 van 28

• •

•

•

•

Voormalige functie: verzorgings-/verpleegtehuis met 97 woningen. Restaurant als ondergeschikte functie. Aanwezige parkeerplaatsen: 13 parkeerplaatsen op eigen terrein, 7 parkeerplaatsen langsparkeren aan de noordzijde, 10 parkeerplaatsen langsparkeren aan de zuidzijde. Totaal 30 parkeerplaatsen. Nieuwe functie: verzorgings-/verpleegtehuis met 134 zorgeenheden. Restaurant als ondergeschikte functie. Toename ten opzichte van oude functie: 37 eenheden met een norm van 0,5 pp per woning. Toe te voegen aantal parkeerplaatsen: 19. Totaal aantal benodigde parkeerplaatsen: 30+19=49. In het plan zijn 42 parkeerplaatsen opgenomen op eigen terrein + 7 langsparkeerplaatsen aan de noordzijde (In de Wolken) die mogen meetellen. Dat is precies voldoende. Afbeelding 8: Nieuwe parkeersituatie

Mobiliteitsvisie Amstelveen (2020) De Mobiliteitsvisie geeft antwoord op het mobiliteitsvraagstuk in het kader van de verdere verstedelijking van Amstelveen en de regio, waarbij de nadruk ligt op verdichting van de stad, zonder de omringende polders verder te bebouwen. Doel van de mobiliteitsontwikkeling is om Amstelveen veilig, leefbaar en bereikbaar te houden. Toetsing: De nieuwe ontwikkeling genereert circa 315 verkeersbewegingen per etmaal. Die verkeersgeneratie is berekend met behulp van CROW-kengetallen. Dit aantal is op te lossen op het omringend wegennetwerk. Op het gebied van verkeersafwikkeling op het bestaande wegennet zijn geen problemen voorzien. Geluid Verpleeghuizen zijn geluidgevoelige gebouwen. Met de komst van de Omgevingswet hebben gemeenten meer mogelijkheden om lokale afwegingen te maken (rekening houdend met de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving). Daarom is in november 2023 een nieuw geluidbeleid (Geluidbeleid bij nieuwe ontwikkelingen) vastgesteld. Toetsing: In april 2024 is een geluidsonderzoek uitgevoerd door het onafhankelijke ingenieursbureau DGMR.

Het geluid van gemeentelijke wegen en de basisschool/kinderopvang is getoetst aan het geluidbeleid van de gemeente voor geluidbelastingen door weg-, spoor- en industrielawaai en er is gekeken of er sprake is van een evenwichtige toedeling van de functies aan de locaties (het principe ETFAL). Voor alle geluidbronnen is voldaan aan de standaardwaarden uit het beleid. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ten aanzien van geluid. Archeologie

-026228

Pagina 14 van 28

Het terrein is verveend en drooggemaakt en heeft een geringe archeologische waarde. Voor een ingreep dieper dan 30 cm én groter dan 10.000 m2 is een onderzoek nodig. Toetsing: Het plangebied is kleiner en er wordt geen archeologische waarde verwacht daarom hoeft er geen archeologisch (bureau)onderzoek plaats te vinden. Bodemonderzoek Een bodemonderzoek bij een nieuwbouwproject is vereist om de gezondheid en veiligheid van toekomstige bewoners en gebruikers te waarborgen. Toetsing: Uit historisch kaartmateriaal blijkt dat het oude pand in 1971 is gebouwd. Daarvoor was de locatie een agrarisch perceel (polder). Het agrarisch perceel is opgehoogd voor de bouw destijds. Mogelijk zijn er gedempte sloten aanwezig. Uit een in 2024 uitgevoerd onderzoek blijkt dat er geen sprake is van overschrijding van de interventiewaarde. De grond voldoet aan de klasse ‘landbouw/natuur’. De gehalten van PFAS overschrijden de INEV-waarde niet. In de bodem zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen en in de puinhoudende bovengrond is geen asbest aangetoond. Er geldt voor de werkzaamheden een informatieplicht door middel van het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet). Luchtkwaliteit De overheid toetst alleen aan de luchtkwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen in aandachtsgebieden; Amstelveen ligt in het aandachtsgebied Amsterdam-Haarlemmermeer.

Toetsen aan de omgevingswaarden voor luchtkwaliteit is niet nodig als een project of activiteit weinig bijdraagt aan luchtverontreiniging. In dat geval is een project ‘Niet In Betekende Mate’ (NIBM). Voor de luchtkwaliteit binnen het verpleeghuis geldt dat er voldoende moet worden geventileerd. Ten aanzien van luchtkwaliteit adviseert de GGD om binnen de volgende afstanden onderzoek te doen: • Snelweg: ten minste 150 meter • Drukke weg buiten de bebouwde kom (>10.000 motorvoertuigen per etmaal): ten minste 50 meter • Drukke weg binnen de bebouwde kom (>10.000 motorvoertuigen per etmaal): ten minste 25 meter. Toetsing: Het verpleeghuis zal de luchtkwaliteit Niet In Betekende Mate (NIBM) verslechteren, aangezien het aantal verkeersbewegingen van/naar het plangebied 315 motorvoertuigen per weekdag-etmaal is. Het plangebied valt buiten de aangeven zones: de afstand tot de A9 is circa 900 meter, de afstand tot de Beneluxbaan (drukke weg binnen de bebouwde kom) is circa 600 meter. De wegen Landtong en de In de Wolken liggen naast het plangebied, maar dat zijn geen drukke wegen (maximaal ongeveer 2000 motorvoertuigen/etmaal). Omgevingsveiligheid Kwetsbare gebouwen en locaties worden beschermd tegen externe veiligheidsrisico’s. Bij kwetsbare gebouwen en locaties binnen een aandachtsgebied moet rekening gehouden worden met het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico geldt als de grenswaarde. Het

-026228

Pagina 15 van 28

plaatsgebonden risico houdt in dat (beperkt) kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties niet binnen een bepaalde afstand mogen komen te liggen van aangewezen activiteiten met externe veiligheidsrisico’s. Toetsing Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van opslag/ vervoer van gevaarlijke stoffen zoals een hogedruk aardgasleiding, route vervoer gevaarlijke stoffen, lpgtankstation of een andere inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Nader onderzoek naar het groepsrisico of plaatsgebonden risico is niet nodig. Natuurbescherming Gebiedsbescherming (stikstofdepositie) Bij ruimtelijke ontwikkelingen/bouw waarvoor een omgevingsvergunning benodigd is of een wijziging van het omgevingsplan moet worden doorlopen, is op grond van de Omgevingsregeling een stikstofdepositieberekening nodig. In het stikstofonderzoek wordt bepaald of de aanleg- en gebruiksfase mogelijk stikstofdepositie veroorzaken op nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Met behulp van de meest actuele AERIUS Calculator is het mogelijk om de stikstofdepositie te berekenen. Sinds de invoering van de Omgevingswet is het ook verplicht om aan te geven hoe stikstofemissies worden gereduceerd in de bouwfase. Toetsing: Toetsing vindt plaats bij de vergunningverlening. Natuurbescherming Soortenbescherming:(flora en fauna).

Bij activiteiten in de fysieke leefomgeving is het nodig om te controleren of er beschermde soorten aanwezig zijn en welke soorten dat zijn. Naast de soorten uit de Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn zijn er ook rode lijsten met soorten dieren en planten die verdwenen, (ernstig) bedreigd, kwetsbaar of gevoelig zijn. Daarvoor zijn in sommige gevallen ook specifieke beschermingsregels gesteld door het Rijk. Toetsing De locatie is onderzocht op de aanwezigheid van beschermde dieren- en plantensoorten. Daarbij is in de Olmenhof een verblijfplaats van gewone dwergvleermuizen aangetroffen. Het plan is om bij het naastgelegen Olmenstaete een nieuw winterverblijf te realiseren dat als vervangende locatie kan dienen. Gedurende een overgangsperiode zal het verblijf in de Olmenhof zo worden aangepast dat vleermuizen alleen nog uit kunnen vliegen, maar niet meer kunnen terugkeren. Voordat Woonzorg Nederland kan beginnen met de sloop, moet een ecoloog een verklaring afgeven dat er in de Olmenhof geen vleermuizen meer zijn. Water De keur van Waterschap Amstel Gooi en Vecht (AGV) zorgt voor een veilig en gezond watersysteem. In de waterschapsverordening AGV zijn regels opgenomen zodat het Waterschap het waterbeheer kan uitvoeren. Het verlies van waterberging als gevolg van uitbreiding van het verhard oppervlak wordt gecompenseerd.

Compensatie vindt in beginsel plaats voordat de verharding plaatsvindt. Uitgangspunt (in de vorm van open water) is 10% compensatie van de oppervlakte van het verhard oppervlak dat erbij komt, zie artikel 2.5 Compensatienorm uit de Waterschapsverordening Amstel, Gooi en Vecht. Toetsing: Toetsing vindt plaats bij het voorlopig ontwerp van het bouwplan en het inrichtingsplan. Klimaatadaptatie

-026228

Pagina 16 van 28

De gemeenteraad heeft een Actieplan Klimaatadaptatie Amstelveen 2021 – 2026 vastgesteld in oktober 2020. De gemeente hanteert de norm dat er in nieuwbouwprojecten klimaatadaptatief wordt gebouwd. Bij nieuwbouwplannen moet rekening worden gehouden met de veranderingen in het klimaat, die erop wijzen dat er langere periodes van hitte of droogte kunnen optreden, maar ook dat regenbuien heftiger van aard kunnen zijn. Vooral in stedelijk gebied met veel verharding is dit een belangrijk aandachtspunt. Op het gebied van de waterhuishouding betekent dit dat het hemelwater in het gebied zelf moet worden gebufferd, opgeslagen, geïnfiltreerd in de bodem of afgevoerd naar het omliggende oppervlaktewater. Op deze manier wordt de omliggende bebouwde omgeving niet belast met hemelwater afkomstig uit het projectgebied en wordt er geen gebruik gemaakt van een afvoer op het riool. Binnen bestaand stedelijk gebied moet een maatgevende bui van 70 millimeter per uur kunnen worden opgevangen, zonder dat er wateroverlast ontstaat. Maatregelen die hiervoor kunnen worden getroffen zijn water-passerende verharding. Wanneer we kijken naar droge periodes en “hittestress” die kan optreden in stedelijke gebieden (deze gebieden worden vaak veel warmer dan landelijke gebieden) moet er voldoende groen toegevoegd worden aan een gebied.

Met name bomen, maar ook groene daken of gevels, die in staat zijn om het gebied niet al te sterk te laten opwarmen. Verder is het beperken van het gebruik van drinkwater van belang. Toetsing: In het inrichtingsplan zijn diverse voorzieningen opgenomen om water op te vangen en vertraagt af te voeren naar het oppervlaktewater aan de zuidzijde van het plangebied. Dit omvat onder andere regenwateropvangsystemen/wadi’s die met planten worden verrijkt. Uit verdere berekeningen zal blijken of aanvullende maatregelen, zoals een groene inrichting van het parkeerterrein of een kratteninfiltratiesysteem, nodig zijn om de waterproblematiek effectief aan te pakken. De uiteindelijke toetsing van deze maatregelen vindt plaats tijdens de beoordeling van het voorlopig ontwerp (VO) van zowel het bouwplan als het inrichtingsplan. Lichthinder Regelmatig wordt er gebruik gemaakt van kunstverlichting om de omgeving te verlichten, zoals in straten, parken en bij sportvelden. Maar ook verlichting bij kassen en reclameuitingen hebben effect op de fysieke leefomgeving. Verlichting is vaak nodig om gewenste activiteiten te kunnen uitvoeren, verlichting zorgt voor sociale veiligheid en verkeersveiligheid. Het maakt een voetbaltraining in de avond mogelijk en -in het geval van kassen- bevordert het de plantengroei. Kunstlicht kan echter ook negatieve effecten hebben op de natuur.

Kunstmatig licht kan ook het gedrag en welzijn van mensen en dier beïnvloeden. Toetsing: Toetsing vindt plaats bij het voorlopig ontwerp van het bouwplan en het inrichtingsplan. Horecabeleid Het horecabeleid beschrijft op welke locaties in Amstelveen horeca gevestigd kan worden en de toekomstige ontwikkelingen die de gemeente nastreeft. Op het moment van het schrijven van deze nota wordt nieuw beleid ontwikkeld om meer terrasmogelijkheden te creëren bij para-commerciële instellingen zoals sportkantines, cultuurcentra en zorginstellingen. Woonzorg Nederland heeft de wens om een terras te realiseren voor zowel de bewoners als de gebruikers van de ontmoetingsruimten. Brentano streeft ernaar om, net zoals bij t Huis aan de Poel, een beperkte restaurantfunctie toe te voegen.

-026228

Pagina 17 van 28

Op de begane grond, naast de entree, komt een ontmoetingsruimte/ koffieruimte. Het idee is dat mensen hier kunnen binnenlopen om elkaar te ontmoeten, een drankje te drinken, een hapje te eten of een spelletje te spelen. Deze ruimte is bedoeld voor de bewoners van Olmenhof, voor buurtbewoners, medewerkers, bezoekers en vrijwilligers. Deze ruimte wordt gecombineerd met die van de Olmenstaete.

Toetsing: Toetsing vindt plaats bij het voorlopig ontwerp van het bouwplan en het inrichtingsplan. Visie gezonde leefomgeving Amstelveen Op 13 december 2023 heeft de gemeenteraad de ‘Visie Gezonde Leefomgeving Amstelveen’ vastgesteld. De Visie geeft acht speerpunten die laten zien waar een ontwikkeling aan kan bijdragen. De acht speerpunten zijn: 1) inwoners in verbinding en beweging, 2) groene identiteit behouden, versterken en benutten, 3) beschermen tegen ongezonde invloeden, 4) gezond opgroeien, 5) vitaal oud worden, 6) toegankelijkheid voor iedereen, 7) Gezonde ondersteuning in activiteit en beheer en 8) gezondheid als bruggenbouwer voor samenwerking Toetsing: Het nieuwe verpleeghuis, inclusief een ontmoetingsruimte voor inwoners en bewoners uit de buurt en een dementievriendelijke tuin, draagt bij aan de speerpunten 1, 5, 6, en 7.

-026228

Pagina 18 van 28

3.2

Inventarisatie vigerend Provinciaal en Rijksbeleid voor het plangebied

Omgevingsverordening NH2022 In de Omgevingsverordening NH2022 zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. Dit maakt het eenvoudiger om te bepalen welke regels van toepassing zijn. De Omgevingsverordening NH2022 is van kracht vanaf 1 januari 2024. Er is een online viewer beschikbaar: Werkingsgebieden OV NH2022 en beschrijvingen beschermingsregimes. Toetsing Het plangebied Olmenhof valt niet in een gebied dat door de Omgevingsverordening wordt aangemerkt. Ladder duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor zorgvuldig ruimtegebruik en het voorkomen van leegstand. Het is een instructieregel van het Rijk, vastgelegd in het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (art 5.2). Dit artikel verplicht overheden om bij ruimtelijke plannen en projecten eerst te toetsen of de gevraagde functies (zoals wonen of werken), binnen een bestaande stedelijke locatie kunnen worden gerealiseerd, voordat nieuwe buitenstedelijke gebieden worden ontwikkeld. Toetsing Uit de Woonzorgvisie blijkt dat de Amstelveense bevolking vergrijst, het huidige woningaanbod onvoldoende is voor de toenemende vraag, en dat er de komende 20 jaar behoefte is aan kwalitatieve plekken in verpleeghuizen voor ouderen met een intensieve zorgbehoefte.

Aangezien er sprake is van vervangende nieuwbouw in stedelijk gebied wordt voldaan aan zorgvuldig ruimtegebruik. Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) In het LIB staan veiligheid- en gezondheid regels met betrekking tot de bestemming en het gebruik van gronden, zowel binnen het luchthavengebied als binnen het beperkingengebied rondom Schiphol. Per zone gelden verschillende beperkingen. Amstelveen ligt in zone 3, 4 en 5 (zie afbeelding 9 op de volgende pagina). Het LIB bevat ook regels over de maximaal toegestane bouwhoogten. Toetsing Dit plangebied valt niet binnen een gebied met beperkingen ten aanzien van bebouwing. Het LIB kent daarnaast toetshoogtes voor de maximaal toegelaten bouwhoogten in de omgeving van Schiphol. Voor de radar is de toetshoogte maximaal 43 meter boven NAP. Voor hogere bouwhoogtes is toestemming nodig van Luchtverkeersleiding Nederland. Boven de 96 meter is een verklaring van geen bezwaar nodig van de Inspectie Leefomgeving en Transport. De bouwhoogte blijft hier ver onder. Binnen dit gebied zijn functies met een vogel-aantrekkende werking niet toegestaan.

-026228

Pagina 19 van 28

Afbeelding 9: bijlage 3 van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB).

-026228

Pagina 20 van 28

4. Participatie 4.1 Eerdere betrokkenheid belanghebbenden Woonzorg Nederland heeft over de ontwikkeling van de Olmenhof op 12 april 2023 een participatiebijeenkomst georganiseerd in het buurtrestaurant “Eten in de Olmen”. Circa 60 personen waren aanwezig, waarvan een groot aantal woonachtig in de Olmenstaete. Woonzorg Nederland, Brentano en architect/stedenbouwkundige SVP presenteerden hun initiatief en lichtten het toe, waarna de aanwezigen hun ideeën en wensen kenbaar konden maken. Naar aanleiding van de gemaakte opmerkingen heeft Woonzorg het nieuwe gebouw meer naar het zuiden gepositioneerd. Op 5 oktober 2023 organiseerde Woonzorg Nederland een tweede bijeenkomst om terugkoppeling te geven over de stand van zaken van het ontwikkelproces en om aan te geven wat er met de eerder gemaakte opmerkingen was gedaan. Circa 40 personen waren aanwezig. De vragen hadden betrekking op het aantal bouwlagen, de hoeveelheid parkeerplaatsen, welk type zorg, inkijk en de locatie van scootmobielen voor Olmenstaete. Op 28 november 2024 vond een overleg plaats tussen Woonzorg Nederland, de projectmanager van de gemeente en een vertegenwoordiging van Stichting Wijkkoepel Groenelaan. Begin 2025 vond overleg met de Groenraad plaats. Tijdens deze overleggen zijn de plannen gepresenteerd en is input opgehaald. Op 16 januari 2025 organiseerden Woonzorg Nederland en Brentano een participatieavond.

Tijdens deze avond gaven Brentano, Woonzorg Nederland, de architect en landschapsarchitect presentaties over de te leveren zorg, het ontwerp van het gebouw en het groene inrichtingsplan. Omwonenden en andere belangstellenden kregen de gelegenheid om hun mening te geven en vragen te stellen. Vertegenwoordigers van Woonzorg en Brentano waren aanwezig om vragen te beantwoorden en feedback te ontvangen. Ook de gemeente was aanwezig om vragen te beantwoorden, aanvullende informatie te verstrekken en aan te geven dat er geen aparte avond meer over de concept projectnota zou worden georganiseerd. De avond was goed bezocht met ongeveer 35 belangstellenden. Er werden zorgen geuit over de massa van het gebouw en er werden kritische vragen gesteld over het niet toepassen van een groen dak en groene gevels. De architect lichtte toe dat het nieuwe gebouw zeer duurzaam gebouw wordt; vanaf de eerste verdieping wordt het hele pand in CLT-hout gerealiseerd. Alleen het trappenhuis en de liftschachten zijn van beton. Houtbouw zorgt voor een positief binnenklimaat voor de bewoners, maar heeft ook beperkingen. Doordat het minder zwaar is dan beton, kunnen er geen zware daken/gevels worden toegepast.

4.2 Omgevingstafel Na het indienen van het schetsontwerp heeft de gemeente op 12 februari 2024 een eerste omgevingstafel georganiseerd waarbij de verschillende gemeentelijke disciplines kennis konden nemen van het plan en hun input hebben gegeven. Naar aanleiding van deze input heeft Woonzorg Nederland de planontwikkeling verder opgepakt. De randvoorwaarden voor de ontwikkeling zijn in Hoofdstuk 5 van deze Projectnota op een rij gezet.

-026228

Pagina 21 van 28

4.3 Participatie over de concept Projectnota Na besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders op 6 februari werd de ‘Concept Projectnota Olmenhof – Landtong 2’ vrijgegeven voor participatie voor een periode van 6 weken (tot en met 19 maart 2025). Dit werd aangekondigd via een publicatie in het Gemeenteblad en een brief aan de omwonenden van de Olmenhof. Aangezien Woonzorg op 16 januari 2025 al een informatieavond organiseerde, werd er geen aparte informatieavond meer voor de concept Projectnota georganiseerd. Belanghebbenden kregen zes weken de tijd om een reactie in te dienen. De reacties zijn verwerkt in de bijgevoegde Nota van Beantwoording en hebben geleid tot aanpassingen in de Projectnota. Iedereen die heeft gereageerd, krijgt de Nota van Beantwoording toegestuurd en wordt geïnformeerd over de mogelijkheid in te spreken tijdens het raadsgesprek voorafgaand aan het raadsdebat. Het college legt de Projectnota ter besluitvorming voor aan de gemeenteraad. Wanneer de gemeenteraad de Projectnota vaststelt, ligt het ruimtelijk kader voor dit project vast en is er voor de planologische besluitvorming geen raadsbesluit meer benodigd. Bij uitwerking van het project conform de Projectnota is de bevoegdheid voor het voeren van de gekozen procedure dan aan het college van burgemeester en wethouders gedelegeerd.

-026228

Pagina 22 van 28

5.

Randvoorwaarden

5.1.

Bebouwing:

•

• • • •

5.2. • • •

• • •

• • • •

5.3. •

•

Bouwhoogte bebouwing maximaal 6 bouwlagen (20 meter hoog). Op het dak zijn installaties toegestaan die de grens van 20 meter hoogte kunnen overstijgen, maar bij voorkeur worden deze inpandig of anderszins geïntegreerd in het gebouw. Het gebouw heeft een representatieve uitstraling aan alle zijden, waarbij aandacht wordt besteed aan de verschijningsvorm van elke zijde. De plint van het gebouw verdient aandacht om de relatie met de omgeving te versterken. De hoofdentree van het gebouw is duidelijk herkenbaar en georiënteerd aan de Landtong. Er wordt aandacht besteed aan natuur inclusief bouwen, waarbij nestgelegenheid wordt geïntegreerd in het gebouwontwerp.

Buitenruimte: De buitenruimte is bedoeld voor de gebruikers en bezoekers van de Olmenhof. Het ontwerp van de buitenruimte bevat klimaat adaptieve maatregelen die veilig zijn voor de gebruikers. Het aantal parkeerplaatsen moet voldoen aan de geldende parkeernota Nota Parkeernormen Amstelveen 2021. De 7 parkeerplaatsen aan In de Wolken mogen daarbij meetellen. Ook het aantal laadpalen moet worden voldaan aan de geldende parkeernota. Er wordt aandacht besteed aan veilige verbindingen voor fietsers, voetgangers en automobilisten met voldoende terreinverlichting. Terreininrichting met bijbehorende voorzieningen, zoals afvalverzamelplaats, fietsenstalling en trafo maken onderdeel uit van de ontwerpopgave en moeten in samenhang met de architectuur van het gebouw worden uitgewerkt binnen de eigen kavel. Indien de ramen niet van binnenuit kunnen worden gewassen, is er ruimte rondom het gebouw op eigen terrein, beschikbaar voor raambewassing. Het parkeerterrein en de binnentuin wordt regenproof ingericht en hemelwater wordt vertraagd afgevoerd. Voor de bewoners en bezoekers worden schaduwrijke verblijfsplekken gerealiseerd en de nieuwe buitenruimte bevordert beweging. In de toekomstige inrichting van het maaiveld rond het nieuwe gebouw worden minstens evenveel nieuwe bomen geplant als er worden gekapt.

Bouwlogistiek: Het doel is om afspraken te maken met de eigenaar van de naastgelegen golfbaan over het gebruik van hun toegangsweg als bouwweg. Er wordt een toegangsweg met een dam of brug gemaakt om die bouwweg te bereiken vanaf In de Wolken. Indien er geen overeenstemming met de eigenaar van de golfbaan wordt bereikt, zal een alternatieve ontsluiting van het bouwverkeer moeten worden onderzocht en uitgewerkt. Bij de locatie van het ketenpark wordt overlast voor de omgeving zoveel mogelijk beperkt.

-026228

Pagina 23 van 28

6.

Impressies

6.1 Gebouwen Voor het plangebied is, op basis van voorgaande analyse, speerpunten, beleid en plan specifieke randvoorwaarden een impressie gemaakt van het voorgestelde programma. Deze tekening geeft een impressie en laat zien dat het voorgestelde programma binnen het plangebied past. Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend. De positionering en de gevelbeelden worden mogelijk nog anders.

Afbeelding 10: verbeelding van huidige bebouwing en mogelijke impressie van nieuw plan.

Afbeelding 11: impressie van het gebouw

-026228

Pagina 24 van 28

Afbeelding.12 en 13: impressie van de groene inrichting met dementievriendelijk tuinen

-026228

Pagina 25 van 28

6.1 Bezonningstudie: Conform het gemeentelijke “Uitvoeringsbeleid met betrekking tot het gebruik van bezonningsstudies bij afwijken van het bestemmingsplan” hanteert de gemeente de lichte TNO-norm bij bezonningsstudies. http://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR638314/1 Dit omdat Amstelveen hoofdzakelijk bestaat uit stedelijk gebied. De lichte norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – tot 21 oktober (gedurende 8 maanden) in het midden van de vensterbank aan de binnenzijde van het glas in de woonkamer op de begane grond. Daarbij wordt een hoogte gehanteerd van 75 cm boven het peil van de afgewerkte vloer van de betreffende verdieping. Toetsing: Het plan voldoet aan deze norm. Uit de bezonningstudie van 19 februari en 21 oktober, waarin een gemodelleerd bouwblok is opgenomen van 20 meter, blijkt dat er vanaf 13.30 sprake is van schaduw in de tuin.

-026228

Pagina 26 van 28

Uit de onderstaande beelden wordt de bezonning van de huidige bebouwing vergeleken met het voorgestelde bouwplan.

-026228

Pagina 27 van 28

-026228

Pagina 28 van 28

7.

Financiën

De herontwikkeling van de Olmenhof is een facilitair project. De gemeente verleent publiekrechtelijke medewerking aan het project terwijl de initiatiefnemer voor zijn rekening en risico overgaat tot realisatie van het project. De gemeente is daarbij gehouden over te gaan tot kostenverhaal als bedoeld in artikel 13.11 en 13.13 van de Omgevingswet. Voorafgaand aan het doorlopen van de voor het project benodigde planologische procedure zijn partijen een voorovereenkomst met elkaar overeengekomen. Het opstellen en het voor participatie vrijgeven van de concept Projectnota maken deel uit van de in de voorovereenkomst genoemde afspraken. Initiatiefnemer vergoedt de door de gemeente gemaakte kosten voor deze fase. Aan de hand van een door de gemeenteraad vastgestelde Projectnota zal initiatiefnemer het schetsontwerp uitwerken tot een voorlopig ontwerp, waarna zowel de initiatiefnemer als de gemeente ieder voor zich zullen bezien of de gewenste ontwikkeling haalbaar is. Achten beide partijen het project haalbaar, dan zal een anterieure overeenkomst worden overeengekomen waarin het (gemeentelijk) kostenverhaal is geregeld. Mocht het programma aanleiding geven voor het in rekening stellen van een bijdrage aan Bovenwijkse voorzieningen, dan gebeurt dit conform de tarieven die op 23 juli 2024 door het college van burgemeester en wethouders zijn vastgesteld.

Bij de ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen wordt geen bijdrage voor Bovenwijkse voorzieningen in rekening gesteld.

8.

Vervolgstappen: planproducten en planning

Voor het project is op basis van de huidige inzichten een (besluitvormings-)planning opgesteld waarvan onderstaand de mijlpalen zijn weergegeven. Aan deze planning zijn geen rechten te ontlenen, deze geven uitdrukking aan de gemeentelijke ambities. Het is mogelijk dat gedurende de looptijd van het project wijzigingen in het plan of omstandigheden kunnen leiden tot afwijking(en) in de planning.

Acties Voorovereenkomst ondertekening Concept Projectnota ter inzage Besluitvorming Projectnota Opstellen VO-ontwerp en inrichtingsplan Toets Omgevingstafel Opstellen en toets DO Anterieure overeenkomst Omgevingsvergunning aanvraag Bouwvoorbereiding Sloop en realisatie start

Gereed December 2024 Maart 2025 Juli 2025 Juli 2025 Augustus 2025 September 2025 November 2025 Jan - april 2026 Jan - april 2026 Mei 2026 - 2028