Bijlage 2 Nota van Beantwoording zienswijzen Amstelveen Midden -West

Nota van Beantwoording Ontvangen zienswijzen en beantwoording van de zienswijzen op het Ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022 Amstelveen, juli 2022

Z-21-086383

Wijze van beantwoording Een Nota van Beantwoording (NvB) gebruiken we voor de beantwoording van zienswijzen op afwijkingen van omgevingsvergunningen en bestemmingsplannen en voor de beantwoording van participatiereacties op nota’s van uitgangspunten en randvoorwaarden van een locatieontwikkeling. In deze NvB zijn het de binnengekomen zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022. De ingediende zienswijzen vatten we samen. Hoewel niet expliciet beschreven, beoordelen we zienswijzen in hun geheel. De ontvangen zienswijzen behandelen we per indiener puntsgewijs. Links vindt u de samenvatting van de zienswijzen per inzender en in de kolom daarnaast een puntsgewijze beantwoording. In de uiterste rechterkolom geven we aan of de reactie leidt tot aanpassing van het voorstel met eventueel een korte toelichting daarop. De indieners van een zienswijze ontvangen de Nota van Beantwoording (anoniem weergegeven conform de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG)) met het oog op transparante communicatie.

Nota van beantwoording – Ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022

datum: juli 2022

blz. 2

1

Samenvatting ingediende zienswijze reclamant A

Beantwoording zienswijze per punt

Brief ontvangen 11 juli 2022

Bedankt voor uw zienswijze.

1.

In de opsomming Gemeentelijke monumenten op straatnaam ontbreekt Haagbeuklaan 1-3: de Heilige Geestkerk met doopkapel en klokkentoren (in de tekst staat deze -terecht- wel vermeld)

1.

Deze wordt toegevoegd aan de lijst met gemeentelijke monumenten.

Ja, toelichting

2.

Onder het kopje 5.2.5. OV is nog steeds sprake van de al jaren niet meer rijdende Metro 51, met als bestemmingen o.a. Stations Amstel en CS, ipv Tram 25 met als eindhalte Zuid. Het doortrekken van lijn 25 vanuit Westwijk naar Uithoom (aanleg in volle gang) wordt nergens vermeld. Onder hetzelfde kopje zijn weliswaar de niet door de wijk rijdende bussen verwijderd, maar de belangrijke, hoogfrequente 348 en 358 ontbreken. Ook bus 174 wordt niet vermeld.

2.

Paragraaf 5.2.5 wordt hierop aangepast.

Ja, toelichting

3.

Winkels aan Lindenlaan West. 5.2.8 Op het voornemen het vestigen van een nieuwe supermarkt te voorkomen en de winkelfunctie weg te bestemmen (detailhandelsnota 2016-2020, hier samengevat in paragraaÍ 6.4.7) zijn meerdere reacties binnengekomen, die o.a. het belang van deze winkelstrip voor de buurt benadrukken. !n de Nota van Beantwoording staat dat de gemeente de waarde van de functie erkent, het huidige gebruik opnieuw zal opnemen en bij een herziening van het detailhandelsbeleid deze winkelstraat opnieuw bekeken wordt. In het vakje Planaanpassing staat 'JA’. In welke paragraaf is deze aanpassing te vinden? Ik vond alleen: Winkelstip die vermoedelijk weg zal vallen met het vertrek van de Coöp.(5.2.8). Deze zin heeft een negatief en speculatief karakter, wat helemaal niet past bij uw toezegging functie, gebruik en toekomstig beleid opnieuw te bekijken. Ik vraag u dan ook deze zin te vervangen.

3.

Op het moment dat het nieuwe detailhandelsbeleid zal worden opgesteld zal ook gekeken worden naar de winkelstrip aan de Lindenlaan/west. Op dat moment kan ook de tekst in de detailhandelsnota worden aangepast. Zolang de detailhandelsnota niet aangepast is kan de tekst in de toelichting niet worden aangepast, omdat dit een samenvatting is van het vigerende beleid. Dit kan pas aangepast worden als het beleid gewijzigd is. In de tussenliggende periode zal het huidige gebruik van de winkelstrip in stand worden gehouden en geen actief beleid gevoerd worden om dit te wijzigen. Het voornemen is om de betreffende winkelstrip Lindenlaan/west op te nemen als detailhandel in het nieuwe detailhandelsbeleid.

Nota van beantwoording – Ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022

datum: juli 2022

Planaanpassing

blz. 3

Nee

2.

Samenvatting ingediende zienswijze reclamant B

Beantwoording zienswijze per punt

Planaanpassing N.v.t.

Brief ontvangen 30 juni 2022

Bedankt voor uw zienswijze.

1.

Is het bestemmingsplan van het gebied aan de Startbaan te weten, zwembad, sportvelden aangepast zodanig dat de bouw van huizen/appartementen/ religieuze) conferentiecentra in de toekomst mogelijk gemaakt wordt? Is er een wijziging voor wat betreft de geluidshinder in volume. Frequentie etc. van de bestaande situatie van sportveld gebruik?

1.

Dit bestemmingsplan is conserverend van aard. Er worden dus geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het huidige gebruik wordt vastgelegd in dit bestemmingsplan. Aangezien de huidige sportvelden planologisch niet worden uitgebreid verandert er ook niets met betrekking tot geluid.

Nee

2.

Is er rekening gehouden met de laagbouwwoningen waar het parkeren in de algemene ruimte plaats vindt en niet achter een slagboom zoals bij veel (nieuwe) hoogbouwprojecten het geval is (Minimale) parkeerplek normen blijken niet in te houden dat deze plekken daadwerkelijk toegankelijk moeten zijn voor de buurt. Bij de hoogbouw in het nieuws hoogbouw gebied aan de rand van de Beneluxbaan blijken de huurders/bewoners 1 parkeerplek bij de woning te krijgen. De resterende plekken dienen extra gehuurd te worden. Hierdoor komen de te verwachten 4 voertuigen (Parkeernorm voor midden huur appartementen) in de aanpalende woonwijk terecht omdat ze daar gratis kunnen staan. Staat er in het document een sectie waarin staat welke objectieve mate van parkeeroverlast er moet zijn alvorens er betaald parkeren wordt ingevoerd? (Met bewonersvergunningen en bezoekersvergunningen om de impact voor bewoners te beperken.)

2.

Aangezien het bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt hoeft er niet getoetst te worden aan de parkeernota. Als er een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen ingediend wordt moet deze wel getoetst worden aan de parkeernota.

Nee

Betaald parkeren is vastgelegd in apart beleid en maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Er is een beleidsnota “Beleidsnota invoering van betaald parkeren met vergunningen Amstelveen 2018”opgesteld. In deze nota is bepaald wanneer een bepaald gebied in aanmerking komt voor betaald parkeren.

Staat er in het document een sectie waarin staat op welke gronden belanghebbenden controle/naleving van de verleende bouwvergunning kunnen bewerkstelligen'. 3.

Staat omschreven hoe de gemeente achtergelaten fietsen, brommers, auto's kan laten afvoeren?

3.

Een bestemmingsplan is niet het instrument om vast te leggen hoe er wordt omgegaan met achtergelaten fietsen en auto’s. Dit is vastgelegd in de Algemene Plaatselijke Verordening.

Nota van beantwoording – Ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022

datum: juli 2022

blz. 4

Nee

3

Samenvatting ingediende zienswijze namens reclamant C

Beantwoording zienswijze per punt

Mail en brief ontvangen 12 juli 2022 van hbr advocaten namens Grabo Onroerend Goed BV

Bedankt voor uw zienswijze.

1

In het complex aan de Lindenlaan 55-71, Peppelerf 2 en 1. Haagbeuklaan 68 zijn al sinds jaar en dag, al vóór 1986 diverse detailhandelszaken, een supermarkt en een klein horeca/afhaalbedrijf gevestigd. Het geheel duid ik hierna aan als “het winkelcentrum”. Dit winkelcentrum is gelegen in het plangebied van het voorontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden West 2022 dat ter inzage is gelegd. In het voorontwerp bestemmingsplan is deze locatie bestemd als “gemengd – 2”. Daarin is geen detailhandel of afhaalcentrum toegestaan, alleen op grond van het overgangsrecht kan het winkelcentrum ter plaatse blijven functioneren. In de inspraakreactie heeft Grabo aangegeven dat het winkelcentrum al sinds jaar en dag als supermarkt met detailhandel en horeca functioneert. Een afschrift van de inspraakreactie wordt als bijlage hierbij gevoegd. Naar aanleiding van de inspraakreactie zoals die namens Grabo op het voorontwerp zijn ingediend is in de Nota van Beantwoording onder reacties B, C, D en F aangegeven dat “de waarde van deze functie wordt erkend. Daarom gaan we het huidige gebruik opnieuw opnemen (…).” Grabo kan zich uiteraard vinden in deze oplossing. Op de plankaart en in de voorschriften is dit echter nog niet volledig verwerkt.

Planaanpassing

Per abuis is de functie-aanduiding detailhandel niet opgenomen op de verbeelding voor Lindenlaan 55 – 77. Dit wordt alsnog aangepast.

.

Nota van beantwoording – Ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022

datum: juli 2022

blz. 5

Ja

De Lindenlaan 55-71/Peppelerf 2/Haagbeuklaan 68 is op de plankaart in het ontwerp bestemmingsplan als volgt weergegeven: De bestemming van het geheel luidt “gemengd – 2”, op de hoek van het complex aan de zuidzijde en op een deel aan de noordzijde is daarbij de functieaanduiding “horeca tot en met categorie 2” opgenomen. Op grond van de bestemming gemengd – 2 is detailhandel alleen toegestaan wanneer de functieaanduiding op de plankaart is vermeld. Dat is hier, naar Grabo aanneemt per abuis, nog niet gebeurd. Detailhandel en/of supermarkt valt niet onder de lijst van bedrijven zoals ze staan opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging 2 als genoemd in artikel 10.1 onder a. evenmin lijkt het gebruik ten behoeve van detailhandel of supermarkt niet vanzelfsprekend onder de begrippen dienstverlenend bedrijf of maatschappelijke voorzieningen te vallen. Het lijkt er daarom op, dat ofwel de verkeerde bestemming op het winkelcomplex is geprojecteerd: zo laat de bestemming “gemengd – 1” wel detailhandel toe - ofwel per abuis aanvullende aanduidingen ten behoeve van detailhandel en supermarkt op het complex achterwege zijn gelaten.

Gelet op de bestaande situatie, de vaste jurisprudentie omtrent het verbod om een situatie meermaals onder het overgangsrecht te brengen en gelet op de Nota van Beantwoording verzoek ik u namens Grabo om het bestemmingsplan Amstelveen Midden West 2022 zodanig vast te stellen dat de plankaart en de voorschriften alsnog het bestaande gebruik van winkelcentrum aan de Lindenlaan 55-71/Peppelerf2/Haagbeuklaan 68 met detailhandel met supermarkt, winkels en horeca volledig positief toestaan. Dat betekent dat het winkelcentrum ofwel alsnog weer bestemd zal moeten worden tot detailhandel, ofwel dat het gebruik als detailhandel in ieder geval op deze locatie expliciet mede onder de bestemming gemengd – 2 en de bijbehorende verbeelding zal moeten vallen.

Nota van beantwoording – Ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022

datum: juli 2022

blz. 6

Samenvatting ingediende zienswijze NewGround Law B.V. namens Startbaan Sub B.V. (reclamant D) 1. Provast is initiatiefnemer van de transformatie van de locatie Startbaan 16 in Amstelveen. Ten behoeve van dat initiatief is op 2 juni 2021een apart bestemmingsplan "Startbaan l6" vastgesteld. Dit bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. Provast heeft geconstateerd dat de gronden ter plaatse van Startbaan 16 buiten het plangebied van het Ontwerpbestemmingsplan zijn gehouden. Blijkens de toelichting bij het Ontwerpbestemmingsplan, zou de reden hiervoor zijn gelegen in het feit dat deze ontwikkeling nog niet gerealiseerd is.

Beantwoording zienswijze per punt

Planaanpassing

Bedankt voor uw zienswijze. 1.

Vanuit de Wet ruimtelijke ordening is er geen plicht om een onherroepelijk bestemmingsplan op te nemen in actualisatie van het plangebied. Het bestemmingsplan “Startbaan 16” is van 2021 en daarmee een actueel planologisch kader voor dat betreffende plangebied. Er is hiermee geen noodzaak om dit plangebied op te nemen in de actualisatie van bestemmingsplan Midden – West. Bovendien heeft dit bestemmingsplan een afwijkende parkeerregeling die afgestemd is op de betreffende ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

Nee

Provast kan die argumentatie niet volgen. Volgens haar dienen vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening in beginsel alle gronden binnen de buitengrenzen van een ontwerp)bestemmingsplan daarin te worden meegenomen. Dat een op bepaalde gronden planologisch mogelijk gemaakte ontwikkeling nog niet (volledig) zou zijn gerealiseerd, maakt dat volgens Provast niet anders. Juist nu het bestemmingsplan "Startbaan l6" al onherroepelijk is, staat er volgens Provast niets aan in de weg om die gronden (alsnog) op te nemen in het vast te stellen bestemmingsplan. Namens Provast verzoek ik u dan ook om de gronden, gelegen binnen bestemmingsplan "Startbaan 16" en de daar ingevolge dat bestemmingsplan op rustende bestemmingsplan “Amstelveen Midden West 2022”. Samenvatting ingediende zienswijze NewGround Law B.V namens Novaxia NEO (reclamant E)

Beantwoording zienswijze per punt

Nota van beantwoording – Ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022

datum: juli 2022

Planaanpassing

blz. 7

1.

Novaxia is eigenaresse van de percelen aan de Burgemeester Rijnderslaan 30, 32 en 46 te Amstelveen, kadastraal bekend gemeente Amstelveen sectie H nummers 18104, 18106, 18107 en 1. 18086, welke gronden onderwerp zijn van het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijze van Novaxia ziet op de bestemming Kantoor en de maximum bouwhoogte die aan het perceel is toegekend. Het pand van Novaxia is een onderdeel van het voormalige complex "De Bovenlanden", ook bekend als het voormalig KPMGkantoorgebouw. Dit complex vormde (en vormt nog steeds) een 400 meter lang (ondoordringbaar) complex van vier laagbouwhoven die door middel van drie hoogbouwblokken aan elkaar zijn geschakeld. Het pand van Novaxia is één van de vier laagbouwhoven; de meest oostelijke. Onder het complex zit een halfverdiepte parkeergarage. De laagbouw bestaat uit 4 bouwlagen met een bouwhoogte van circa 16 meter en de hoogbouw bestaat uit 7 bouwlagen met een bouwhoogte van circa 26 meter. Het gehele kantoorcomplex was tot 2010 verhuurd aan KPMG. Sinds 2010 had de toenmalige eigenaar slechts één nieuwe huurder aan kunnen trekken voor ca. 9.000 m2 bvo; dit betreft Atos. Dit aan Atos verhuurde deel van het complex is het deel dat thans in eigendom is van Novaxia, en waar deze zienswijze dus op ziet.

Voor het overige deel van het complex "De Bovenlanden" is door de toenmalige eigenaar in 2014 een start gemaakt met een herbestemming van het pand naar woningen (onder de naam "The Mayor"). Dit heeft geleid tot een omgevingsvergunning voor bouwen en afwijken van het bestemmingsplan van 30 augustus 2016 (bijlage 1). Het deel van het complex dat thans in eigendom is van Novaxia is vanwege de aanwezige huurder Atos destijds buiten de omgevingsvergunning gelaten. De bedoeling was echter- en is nog steeds - om zo mogelijk ook de functie van dit deel van het complex te wijzigen naar wonen, en het thans (detonerende) resterende onderdeel van het complex "De Bovenlanden" architectonisch aan te helen. Naar wij van cliënte begrijpen is hierover ook reeds veelvuldig gesproken met uw ambtenaar de heer J. Westra.

Bedankt voor uw zienswijze. De Afdeling heeft in jurisprudentie bepaald dat: “de raad bij de vaststelling van een bestemming rekening dient te houden met een particulier initiatief betreffende ruimtelijke ontwikkelingen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van dat plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan kan worden aangetoond.” Als dit het geval is, moet de raad een zorgvuldige afweging maken en bezien of aan het initiatief medewerking kan worden verleend. Het initiatief om 52 tot 101 woningen mogelijk te maken in een bestaand kantoorpand is voldoende concreet en tijdig kenbaar gemaakt. Voor het aantonen van de ruimtelijke aanvaardbaarheid is in ieder geval nog een geluidsonderzoek nodig, gezien de ligging bij de A9 en gezien de ligging in het luchthavengebied (LIB5). Los daarvan is het op dit moment onwenselijk om bestaande kantoren in de A9 zone om te zetten naar wonen. Dit is vastgelegd in een brief aan de raad (zie bijlage 1). Het college heeft op basis van de conclusies en de aanzet tot handelingsperspectieven de volgende besluiten genomen:  





Bij reguliere leegstand van kantoorpanden (<3 jaar leeg) wordt niet meegewerkt aan transformatie-initiatieven van kantoorbestemming naar andere functies/bestemmingen; Kronenburg-Uilenstede, het Stadshart en Legmeer worden door het college aangewezen als toekomstbestendige kantoorgebieden. Vastgestelde gebiedsvisies en bestemmingsplannen om meer verscheidenheid aan functies toe te voegen en de toekomstbestendigheid te vergroten moeten doorgang krijgen; In toekomstbestendige kantoorgebieden wordt -buiten de in bestemmingsplannen en gebiedsvisies opgenomen transformaties- niet meegewerkt aan transformatie-initiatieven van kantoorbestemming naar andere bestemmingen en wordt niet meegewerkt aan het toestaan van andere functies binnen een kantoorbestemming; Buiten de toekomstbestendige kantoorlocaties overweegt het college alleen mee te werken aan transformatie-initiatieven van kantoorbestemming naar andere functies als er sprake is van (potentieel-) problematische leegstand (> 3 jaar leeg en/ of >50% leeg) of als vigerende/nog op te stellen gebiedsvisies daar aanleiding toe geven.

Het initiatief voldoet niet bullet 1 en 4, omdat het pand nog in gebruik is als kantoor.

Nota van beantwoording – Ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022

datum: juli 2022

blz. 8

Nee

Novaxia heeft een concreet plan om haar kantoorpand te transformeren naar woningen. Het pand detoneert nu ten opzichte van het reeds herontwikkelde deel van "De Bovenlanden": "The Mayor". Om het pand te laten passen bij het overige deel van het complex is volgens de architect van het plan, MVDS (die tevens de transformatie van The Mayor heeft ontworpen), tevens een optopping nodig. Daarom verzoekt Novaxia u om de bouwhoogte op de plankaart, daar waar deze thans 16 meter bedraagt, op te hogen naar 23,5 meter. Een functiewijziging maakt mogelijk dat het gebouw van Novaxia kan worden getransformeerd naar bijvoorbeeld 52 (bijlage 2), 68 (bijlage 3) of 101 (bijlage 4) woningen. Verschillende indelingen zullen leiden tot verschillende metrages van woningen (bijlage 5), zodat nog zal moeten worden beschouwd welke optie voldoende haalbaar is, maar dat een herontwikkeling naar woningen mogelijk is staat wat Novaxia betreft buiten kijf. Zoals het College in de omgevingsvergunning voor The Mayor reeds aangaf, staan vanuit de woningmarkt alle seinen voor herontwikkeling naar woningbouw op groen. De woningen zullen aansluiten bij de lokale, regionale en internationale woonvraag. Het plan past uitstekend bij de gemeentelijke aanpak van de kantorenleegstand, het gemeentelijk woonbeleid voor de zone A9/Stadshart en de gemeentelijke ambities voor versterking van het Stadshart.

De locatie is perfect qua bereikbaarheid en qua ligging nabij het Stadshart.

Daarnaast ligt het betreffende pand in LIB 5 zone Schiphol en hierover is in de Omgevingsverordening het volgende over opgenomen: Artikel 6.24 Woningen binnen de LIB 5 zone Schiphol 1. Voor zover een ruimtelijk plan nieuwe woningen toestaat op gronden die liggen ter plaatse van het werkingsgebied LIB 5 zone wordt in de toelichting op dat plan rekenschap gegeven van het feit dat op de betreffende locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer en worden de redenen vermeld die er toe hebben geleid om op de betreffende locatie nieuwe woningen te bestemmen. 2. Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen ten aanzien van de toelichting zoals bedoeld in het eerste lid. Het toestaan van woningen in het betreffende pand zal daarmee ook moeten voldoen aan dit betreffende artikel. De provincie heeft nadere regels gesteld in de vorm van “Beleidsregel wonen en vliegen 20 Ke-contour Schiphol NoordHolland. Met deze beleidsregel dient rekening gehouden te worden bij de onderbouwing van de gebruikswijziging naar wonen. Gezien het bovenstaande is het beleidsmatig en ruimtelijk niet aanvaardbaar om in het betreffende kantoorpand van reclamant wonen toe te staan in combinatie met het verhogen van de bouwhoogte naar 23,5 m.

De geluidhinder en nabijheid van de A9 is de belangrijkste hindernis die genomen moet worden, maar Novaxia is voornemens om net als de initiatiefnemer van The Mayor zo nodig via toepassing van dove gevels en/of extra geluidafscherming aan de gevel te zorgen dat de maximum te ontheffen waarden niet worden overschreden en het binnenniveau zal voldoen aan het wettelijk vereiste niveau. Kortom staat wat Novaxia betreft niets in de weg aan het mogelijk maken van een eventuele herontwikkeling naar deze woningen in het vast te stellen bestemmingsplan, nu het concrete plan er al ligt.

Nota van beantwoording – Ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022

datum: juli 2022

blz. 9

Novaxia verzoekt u gelet op dit concrete plan om in dit Ontwerpbestemmingsplan aan haar gronden een bestemming toe te kennen die zowel wonen mogelijk maakt als de thans aanwezige kantoorbestemming. Daarmee wordt de samenhang in het gebied geborgd. Ten behoeve van deze herontwikkeling wordt tevens verzocht de bouwhoogte van haar onderdeel van complex "De Bovenlanden" te verhogen van 16 meter naar 23,5 meter. Op die manier kan het bouwplan van Novaxia het in 2016 begonnen werk aan The Mayor completeren door het complex te vervolmaken tot één samenhangend geheel. Van belang is dat reeds thans duidelijk is dat een woonbestemming ook mogelijk is. Immers, de ervaring wijst uit dat verschillende, in beginsel geïnteresseerde partijen, afhaken als cliënte hun dat concrete zicht, vooralsnog niet kan bieden. Gelet op het voorgaande laat Novaxia u verzoeken om het ontwerpbestemmingsplan zoals het ter inzage is gelegd niet vast te stellen, althans slechts vast te stellen met inachtneming van deze zienswijze en de in deze zienswijze genoemde wijzigingen/aanpassingen op te nemen in het bestemmingsplan.

De raad moet immers bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening houden met een particulier initiatief voor een ruimtelijke ontwikkeling als dat initiatief voldoende concreet is, tijdig aan hem kenbaar is gemaakt en hij op het moment van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan kan beoordelen. De wijze waarop de bouwactiviteiten verder zullen worden uitgevoerd overstijgen het doel en detailniveau van dit bestemmingsplan, en zal te zijner tijd in de concrete aanvraag omgevingsvergunning planvorming worden betrokken. In het stelsel van de Wro echter is het bestemmingsplan het aangewezen ruimtelijke instrument waarin de wenselijke toekomstige ontwikkeling van een gebied wordt neergelegd. Het indienen van een verzoek in een zienswijze is een passende en gebruikelijke manier om een ruimtelijk initiatief kenbaar te maken. Mocht uw raad menen dat bepaald informatie terzake nog ontbreekt dan verzoeken wij u dat ons tijdig mede te delen. Wij zullen voor zover nodig nadere stukken overleggen ter zake de aanvaardbaarheid van het initiatief. Vooralsnog echter volgt die aanvaardbaarheid naar de mening van cliënte reeds uit het feit dat voor de rest van het complex recent een woonbestemming mogelijk is gemaakt, zodat uw raad ook op basis van daarvan de ruimtelijke aanvaardbaarheid thans kan beoordelen.

Nota van beantwoording – Ontwerp bestemmingsplan Amstelveen Midden-West 2022

datum: juli 2022

blz. 10

Signed By: Poppens, T. <t.poppens@amstelveen.nl> 02/11/2021 18:39:37 CET ID: 051cc120-7ab3-41a0-bdcd-aeed06c39f58 Auth: Scribble

Bijlage 1 NvB

College van B&W

Uw contact F. vanSigned derBy:Zanden Winthorst, H.H. <b.winthorst@amstelveen.nl> 02/11/2021 15:26:14 CET

T

(020) 540 45 14ID: 051cc120-7ab3-41a0-bdcd-aeed06c39f58

F

(020) 540 45 59

Auth: Scribble

gemeente@amstelveen.nl

AAN de gemeenteraad Amstelveen

Postbus 4, 1180 BA Amstelveen Vermeld bij reactie ons kenmerk en datum van deze brief

Datum Ons kenmerk Betreft

2 november 2021 Z21-006127

Ontwikkelingen kantorenmarkt Amstelveen, aanzet handelingsperspectieven en collegebesluiten

Geachte raad, Het college heeft naar aanleiding van het rapport ‘Toekomstperspectief incourant vastgoed Amstelland-Meerlanden regio’ (STEC 2020) en in aanvulling op de eerder vastgestelde ‘Bouwsteen Strategie Werklocaties’, een verdiepend onderzoek naar de lokale Amstelveense kantorenmarkt laten uitvoeren. Op 2 februari 2021 bent u hierover geïnformeerd door middel van een collegebrief. De belangrijkste conclusies van het verdiepend onderzoek tot nu toe delen wij met u in deze brief. Tevens is een aanzet geschetst tot handelingsperspectieven voor drie typen kantoorlocaties. De conclusies zijn gebaseerd op een aantal bouwstenen, zie bijlagen: • De voorraad van de Amstelveense kantorenmarkt is fors gedaald door onttrekkingen; • De Amstelveense kantorenmarkt is krap: de leegstand is onder frictieniveau; • De (potentieel) problematische leegstand is beperkt; • Kwaliteit is de sleutel tot een concurrerende kantorenmarkt. Conclusie: voorraad kantorenmarkt Amstelveen fors gedaald door onttrekkingen Uit het onderzoek en de marktconsultatie blijkt dat de kantorenmarkt krap is. Dit in tegenstelling tot de situatie na de crisis van 2009, toen er sprake was van een enorm overaanbod en hoge leegstandsniveaus. De krapte is het gevolg van de combinatie van een aantrekkende markt en een forse afname van de Amstelveense kantorenvoorraad met 28%, zie tabel 1.

De belangrijkste reden voor deze forse daling is het op grote schaal transformeren van kantoren naar woningen en hotels (onttrekkingen) dat in eerste instantie is ingezet als oplossing voor de leegstand en verder is aangejaagd door de oplopende druk op de woningmarkt. Iets minder dan een derde van de onttrekkingen, bijna 66.000m2, heeft plaatsgevonden op Kronenburg o.a. ten behoeve van de hotelontwikkelingen Ammonite, Amity, Aparthotel Adagio, CityDen en IBIS. Daarnaast is relatief veel m2 onttrokken aan de Burgemeester Rijnderslaan (bijna 38.000 m2), de Startbaan (31.800 m2) en LegmeerBovenkerk (bijna 12.000). In totaal voor deze gebieden circa 70%.

Raadhuis Laan Nieuwer Amstel 1

Route per bus (overdag ma t/m vrij)

1182 JR Amstelveen

Lijn 174, halte Raadhuis

T

Lijn 186, halte Dorpsstraat + 5 min.

(020) 540 49 11

www.amstelveen.nl

Plan uw reis via www.9292ov.nl

IBAN NL22 BNGH 0285 0003 14

F089 []

Pagina

2 van 6

Belangrijk om te vermelden is de methodiek die de Kantorenmonitor BV hanteert bij het bepalen van de onttrekkingen. Een deel van de onttrekkingen bestaat uit kantoorpanden die een nieuwe functie hebben gekregen en waarbij het bestemmingsplan formeel is aangepast. Een ander deel van de onttrekkingen bestaat uit kantoorpanden die een nieuwe functie hebben op basis van een tijdelijke bestemming/vergunning. Het bestemmingsplan is dan niet gewijzigd, maar het pand is ook niet meer in gebruik als kantoor. Planologische gezien zijn de kantoormeters beschikbaar, maar onbenut. Meer zicht op de omvang en de gebieden waar deze meters zich bevinden is gewenst. Tabel 1: Ontwikkeling kantorenmarkt Amstelveen (2009-2020) Toevoegingen (KPMG, 2010)

60.000 m2

Onttrekkingen 2009-2020

213.692 m2

Afname voorraad

± 28%

Bron: Kantorenmonitor B.V.

Conclusie: de Amstelveense kantorenmarkt is krap: leegstand onder frictieniveau Momenteel bedraagt de leegstand van kantoorpanden 6,7% en komt daarmee uit onder het frictieniveau van 8%, zie tabel 2. Dit betekent een krapte op de kantorenmarkt op basis van de direct beschikbare kantoorruimte, aangezien een leegstand van 8% minimaal nodig is voor een gezonde dynamiek op de kantorenmarkt. De verwachting is dat de krapte voorlopig aanhoudt en zelfs toeneemt. Daarnaast is de verwachting dat in 2023 een aanzienlijk deel van de kantorenvoorraad waarschijnlijk niet voldoet aan energielabel C en dan, zonder noodzakelijke aanpassingen, niet meer gebruikt mag worden. Op basis van deze leegstandscijfers is momenteel geen aanleiding om de Amstelveense kantorenvoorraad verder terug te brengen en kantoormeters te onttrekken ten behoeve van andere functies. Tabel 2: Stand van zaken leegstand* kantorenmarkt Amstelveen 2021

Amstelveen

Omvang

% van voorraad

Totale voorraad 2021

538.973 m2

Leegstand ex voorverhuur

34.653 m2

6,4%

Leegstand incl. voorverhuur, waarvan:

36.588 m2

6,7%

•

Problematische leegstand incl. voorverhuur (> 3 jaar leeg en > 50%)

9.964 m2

1,8%

•

Potentieel problematische leegstand I incl. voorverhuur (2-3 jaar leeg en >50%) Potentieel problematische leegstand II incl. voorverhuur (>5 jaar leeg en < 50%) Reguliere leegstand incl. voorverhuur (0-2 jaar leeg)

4.736 m2

0,9%

8.085 m2

1,5%

13.800 m2

2,6%

• •

* Cijfers zijn gebaseerd op de fysieke leegstand Bron: Kantorenmonitor B.V.

Pagina

3 van 6

Conclusie:(potentieel) problematische leegstand is beperkt Met betrekking tot de (potentieel) problematische leegstand blijkt uit tabel 2 het volgende: • De huidige structurele leegstand (> 3 jaar leeg) komt uit op circa 13.400m2; • De problematische leegstand bedraagt 9.964 m2. Deze bevindt zich grotendeels in drie gebieden: Stadshart, Kronenburg-Uilenstede en Legmeer-Bovenkerk; • Met inachtneming van de verwachte ingebruikname en reeds geplande transformaties resteert nog zo’n 4.000 m2 aan problematische leegstand; • De potentieel problematische leegstand bedraagt circa 13.000 m2 en is vooral terug te vinden in de gebieden Kronenburg-Uilenstede, het Stadshart, de BovenkerkerwegOostzijde en Kostverlorenhof. Voor elk van de gebieden waar de (potentieel) problematische leegstand zich concentreert is een gebiedsvisie/ontwikkelvisie vastgesteld, in procedure of in ontwikkeling. De desbetreffende gebiedsvisies zijn na vaststelling door de gemeenteraad leidend voor het al dan niet meewerken aan transformatieplannen. In het licht van de geconstateerde krapte op de Amstelveense kantorenmarkt is het van groot belang dat de actuele ontwikkelingen worden meegenomen bij het opstellen van nieuwe gebiedsvisies.

Een goede afweging is nodig over de toekomstbestendigheid van het gebied als kantorenlocatie en in hoeverre het al dan niet wenselijk is om mee te werken aan transformaties dan wel het toevoegen van kantoormeters. Conclusie: kwaliteit is de sleutel tot een concurrerende kantorenmarkt Naast kwantitatief voldoende aanbod om in de marktvraag te voorzien, is kwaliteit en aansluiting bij de veranderende wensen en eisen van gebruikers de sleutel tot een gezonde en concurrerende kantorenmarkt. Dit wordt post-corona nog belangrijker. Voor de omgeving gaat het vooral om het aanbieden van ondersteunende voorzieningen, het creëren van een multifunctionele gemengde omgeving (i.t.t. monofunctionele kantoorgebieden), een aantrekkelijke openbare ruimte inclusief ruimte voor ontmoetingen en een goede (OV-)bereikbaarheid. Op pandniveau betekent het beter inspelen op de actuele behoefte van het kantoorgebruik. Het kantoor dient meer en meer als ontmoetingsplek in plaats van een bureauwerkplek. Hierdoor winnen inrichting, indeling en uitstraling aan belang. Ook moeten panden voldoen aan de actuele duurzaamheidseisen: minimaal label C vanaf 2023. Weinig onderscheidende en monofunctionele kantoorlocaties krijgen het lastig en verliezen steeds vaker de concurrentiestrijd van gemengde interactiemilieus met een goede bereikbaarheid.

De goed per auto én OV-bereikbare locaties doen het naar verwachting beter op de post-coronakantorenmarkt. Het meest risicovol qua toekomstperspectief zijn de minder goed bereikbare, solitair gelegen kantoren, kantoren op bedrijventerreinen en monofunctionele kantoorgebieden. Standpunt college Op basis van bovenstaande conclusies constateren wij dat de huidige situatie op de kantorenmarkt vraagt om: • het behouden van courante kantoormeters op toekomstbestendige locaties; • het uitvoeren van de initiatieven die in gang gezet zijn, onder andere via vastgestelde gebiedsvisies en bestemmingsplannen waaronder Kronenburg-Uilenstede. Gebiedsvisies en bestemmingsplannen om meer verscheidenheid aan functies toe te voegen en de toekomstbestendigheid van het gebied te vergroten moeten doorgang krijgen; • meer zicht op de omvang en de gebieden waar planologisch gezien kantoormeters beschikbaar, maar onbenut zijn om te komen tot toekomstbestendige gemengde gebieden; • het courant maken van bestaande kantoorpanden op toekomstbestendige locaties;

Pagina

4 van 6

•

pas overwegen om nieuwe meters toe te voegen nadat er maximale inspanning is verricht om voldoende en kwalitatief passend aanbod te realiseren op basis van voorgaande uitgangspunten. En als er aantoonbaar marktruimte is. Bovenstaande standpunten zijn nodig om de woon-werk balans in Amstelveen in evenwicht te houden. Transformatie van kantoren naar andere functies op toekomstbestendige locaties is voorlopig niet meer gewenst. Aanzet handelingsperspectieven kantorenmarkt Amstelveen Met het oog op een toekomstige gezonde kantorenmarkt zijn drie typen kantorenlocaties onderscheiden. Per type locatie is een aanzet geschetst voor een handelingsperspectief waarbij reacties uit de marktconsultatie zijn meegenomen. De handelingsperspectieven geven aan marktpartijen meer duidelijkheid over wat waar vanuit gemeentelijk perspectief mogelijk en wenselijk is: A. Toekomstbestendige kantoorgebieden: Kronenburg, Stadshart en Legmeer • Behoud bestaande kantoormeters in bestemmingsplannen voor zover deze niet als te transformeren meters zijn opgenomen in vastgestelde gebiedsvisies/ bestemmingsplannen en zet in op kwaliteit. Courant maken van deze kantoormeters indien nodig en toevoegen van kantoormeters als daar aantoonbaar marktruimte voor is.

Monitoring van de kantoorontwikkelingen is essentieel om vraag en aanbod in balans te houden; • Kronenburg: uitvoering van de gebiedsvisie en bestemmingsplannen zoals door de gemeenteraad is vastgesteld. In het hart van Kronenburg-Uilenstede wordt getransformeerd, met name om de dynamiek en toekomstbestendigheid in het gebied te vergroten. Buiten het transformatiegebied is de gemeente terughoudend met het transformeren van kantoormeters. De gebiedsvisie duidt dit aan als zakelijke zone. Vanwege de zichtlocatie en ligging heeft die zone veel potentie als kantoorlocatie. Er lijkt daar voldoende marktruimte te zijn om kantoorpanden die niet voldoen aan de huidige kwaliteitseisen van de gebruikers te her-ontwikkelen en om eventueel kantoormeters toe te voegen voor zover de gebiedsvisie hiervoor ruimte biedt; ; • Stadshart: het Stadshart is een goed bereikbaar gebied waar wonen, werken en voorzieningen gemengd zijn. Kansen doen zich voor ten aanzien van flexibele werkplekken dichtbij huis als alternatief voor thuiswerken. Vooralsnog ziet het college geen aanleiding om mee te werken aan de transformatie van kantoormeters; • Legmeer wordt gezien als een interessante locatie voor innovatieve, creatieve bedrijvigheid.

Er is beperkt marktruimte om kantoormeters toe te voegen; • (Potentieel) problematische leegstand wordt opgelost door (her)ontwikkeling of een kwaliteitsimpuls aan pand en/of gebied. B. Potentieel toekomstbestendige kantoorlocaties: Commercepark/ A9-zone • Terughoudendheid is gewenst in het transformeren van kantoormeters langs de A9. Vooralsnog ziet het college geen aanleiding om mee te werken aan transformatie van kantoormeters; • Werk de identiteit/ positionering van deze gebieden marktgericht uit en koppel deze aan een haalbaar en gewenst kantoorprogramma, en kenmerken van gebied (bereikbaarheid, voorzieningen, functiemix, inrichting openbare ruimte) en prijskwaliteit van de panden waaronder pandinrichting, prijsstelling en energielabel. C. Niet of minder toekomstbestendige gebieden: solitaire kantoorpanden in woonwijken, kantoren op bedrijventerreinen en kantoren boven winkels in wijkwinkelcentra (niet-zijnde Stadshart) • Voeg geen nieuwe kantoormeters in bestemmingplannen toe; • Heroverweging prijsstelling door eigenaren/ ontwikkelaars is gewenst bij reguliere leegstand (korter dan 3 jaar);

Pagina

•

•

5 van 6

(Potentieel) problematische leegstand van >3 jaar en/of voor meer dan 50% leeg vereist een integrale benadering en maatwerk. Waar relevant dienen gebiedsvisies als bouwsteen voor het handelingsperspectief (waaronder Bovenkerkerweg); Te transformeren meters worden teruggebracht in (potentieel) toekomstbestendige gebieden.

De handelingsperspectieven hebben betrekking op verantwoordelijkheden van zowel gemeente als marktpartijen. De gemeente is verantwoordelijk voor een haalbaar en gewenst kantoorprogramma en het vastleggen hiervan in bestemmingsplannen. Hierbij houdt de gemeente rekening houdt met actuele lokale en regionale marktontwikkelingen en beleidsambities. Gemeente en marktpartijen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor gebiedsvisies en bijbehorende kwaliteitskenmerken van het gebied. Tevens dragen zij zorg voor passende en marktconforme locatiekenmerken die voldoen aan de wensen en eisen van de moderne gebruiker, elk binnen hun eigen verantwoordelijkheden. De prijs en kwaliteit van de panden (inclusief duurzaamheidsvereisten en energielabel C) vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaren/ontwikkelaars.

Vervolgstappen De volgende vervolgstappen vinden wij van belang en pakken we deze collegeperiode op: • Blijvend monitoren ontwikkelingen en leegstand op kantorenmarkt om tijdig in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen en vraag en aanbod van kantoorruimte beter in balans te brengen; • Het inzichtelijk maken van de omvang en de gebieden waar planologisch gezien kantoormeters beschikbaar, maar onbenut zijn; • Het onder de aandacht brengen van de krapte op de Amstelveense kantorenmarkt bij de Provincie Noord-Holland en de MRA via het Platform Bedrijventerreinen en kantoren (Plabeka) om de urgentie van de gewenste toekomstige ontwikkelingen te adresseren en zo gewenste toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken; • Het opstellen van een afwegingskader ten behoeve van beoordelen transformatieinitiatieven op adressen met (potentieel) problematische leegstand. De gemeente heeft in beeld op welke adressen sprake is van (potentieel) problematische leegstand. Vanwege vertrouwelijkheid zijn deze adressen niet opgenomen in de bijlagen. Het gaat in totaal om zo’n 20 adressen. Het is zaak om samen met relevante marktpartijen verder in te zoomen op de oorzaken die ten grondslag liggen aan de leegstand en mogelijke oplossingen.

Op basis van de conclusies en de aanzet tot handelingsperspectieven hebben wij de volgende besluiten genomen: • Bij reguliere leegstand van kantoorpanden (<3 jaar leeg) wordt niet meegewerkt aan transformatie-initiatieven van kantoorbestemming naar andere functies/bestemmingen; • Kronenburg-Uilenstede, het Stadshart en Legmeer worden door het college aangewezen als toekomstbestendige kantoorgebieden. Vastgestelde gebiedsvisies en bestemmingsplannen om meer verscheidenheid aan functies toe te voegen en de toekomstbestendigheid te vergroten moeten doorgang krijgen; • In toekomstbestendige kantoorgebieden wordt -buiten de in bestemmingsplannen en gebiedsvisies opgenomen transformaties- niet meegewerkt aan transformatieinitiatieven van kantoorbestemming naar andere bestemmingen en wordt niet meegewerkt aan het toestaan van andere functies binnen een kantoorbestemming; • Buiten de toekomstbestendige kantoorlocaties overweegt het college alleen mee te werken aan transformatie-initiatieven van kantoorbestemming naar andere functies als er sprake is van (potentieel-) problematische leegstand (> 3 jaar leeg en/ of >50% leeg) of als vigerende/nog op te stellen gebiedsvisies daar aanleiding toe geven.

Pagina

6 van 6

Wij zijn van mening dat het verstandig is om in de volgende collegeperiode een kantorenstrategie op te stellen en vast te laten stellen door de gemeenteraad. Noodzakelijk element in deze strategie is in ieder geval een toekomstgerichte confrontatie van het aanbod conform de vastgestelde gebiedsvisies en bestemmingsplannen met een lokale vraagraming op Amstelveens niveau, vanuit zowel kwantiteit als kwaliteit bezien. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen, de secretaris, de burgemeester,

Bert Winthorst Bijlagen

• • •

Tjapko Poppens

Bijlage 1: Reflectie kantorenmarktontwikkelingen Amstelveen; Bijlage 2: Verslag marktconsultaties; Bijlage 3: Eindrapportage Effecten coronacrisis kantorenmarkt Amstelveen/ Haarlemmermeer (Bureau Buiten).

Reflectie kantorenmarkt Amstelveen Analyse data Kantorenmonitor B.V., effecten corona-crisis en aanzet handelingsperspectieven Haydée Op ‘t Veld en Femke van der Zanden

Inhoud 1. Analyse data Kantorenmonitor B.V. 2. Effecten corona op kantorenmarkt Amstelveen 3. Conclusies 4. Handelingsperspectieven per type gebied

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

2

1. Analyse data Kantorenmonitor B.V. A. Stand van zaken Kantorenmarkt Amstelveen B. Onttrekkingen 2009-2021 C. Leegstandssituatie anno 2021

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

3

A. Stand van zaken kantorenmarkt Amstelveen Stand van zaken kantorenmarkt Amstelveen 2021 Totale voorraad 2009

751.973 m2

Totale voorraad 2021

538.973 m2

Leegstand exclusief voorverhuur 2021 Leegstand inclusief voorverhuur 2021

34.653 (6,4%) 36.588 (6,7%)

Ontwikkeling kantorenmarkt Amstelveen (2009-2020) Toevoegingen (KPMG, 2010)

60.000 m2

Onttrekkingen 2009-2020

213.692 m2

Afname voorraad

±28%

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

4

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

5

B. Onttrekkingen/ functiewijziging • Totaal volume onttrekkingen 2009-2021: 213.692 m2 Onttrekkingen 2009-2021 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000

20.000 10.000 0 -10.000

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

6

C. Leegstandssituatie Amstelveen anno 2021

Amstelveen

Omvang

% van voorraad

Totale voorraad 2021

538.973 m2

Leegstand ex voorverhuur

34.653 m2

6,4%

Leegstand incl. voorverhuur

36.588 m2

6,7%

Structurele leegstand (> 3 jaar)

13.411 m2

2,5%

Problematische leegstand (> 3 jaar en > 50%)

9.964 m2

1,8%

Potentieel problematische leegstand

13.000 m2

2,4%

Reguliere leegstand

13.800 m2

2,6%

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

7

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

8

• Cijfers in perspectief • Op sommige leegstaande adressen wordt al medewerking verleend aan transformatie • Op andere adressen staan transformatie-plannen voorlopig ‘on hold’ in afwachting van gebiedsvisies (Bovenkerkerweg, Kostverlorenhof, uitwerking hoogbouwvisie Stadshart) • Soms is al zicht op een nieuwe gebruiker. • In enkele gevallen is de aanvraag voor transformatie om uiteenlopende redenen vastgelopen en heeft de gemeente besloten (voorlopig) niet mee te werken.

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

9

Conclusies naar gebied • Problematische leegstand • Kronenburg, Stadshart, Legmeer/ Bovenkerk, solitaire panden in woonwijken Amstelveen • Met inachtneming van tijdelijk gebruik /geplande transformatie resteert nog slechts 4.000 m2 problematische leegstand

• Potentieel problematisch • Kronenburg, Stadshart, solitaire panden in woonwijken Amstelveen, BovenkerkerwegOostzijde

• Reguliere leegstand • Laan van Langerhuize, Kronenburg, Commerce park/ de Krijgsman, Stadshart, Legmeer/ Bovenkerk en solitaire panden in woonwijken van Amstelveen

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

10

2. Effecten corona-crisis kantorenmarkt Amstelveen • Onderzoek door Bureau BUITEN: ‘Effecten coronacrisis kantorenmarkt Amstelveen en Haarlemmermeer’ • Conclusies op hoofdlijnen: • Kwantitatief – De landelijke verwachting is dat corona leidt tot een (extra) afname van de behoefte aan kantoorruimte van 3 tot 7% – Voor Amstelveen wordt als gevolg van corona een afname van het gebruik geprognosticeerd van 13.000 m2- 30.000 m2 in de komende vijf jaar – Leegstand neemt toe van 6,4 % nu naar 9,2-13% in de komende vijf jaar – De effecten zullen tussen nu en 2025-2027 het sterkst zullen zijn

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

11

• Kwalitatief • Kwaliteit wordt nog belangrijker! In de post-corona kantorenmarkt worden nog hogere eisen gesteld aan gebouw, omgeving en bereikbaarheid • Weinig onderscheidende kantoorlocaties krijgen het lastig en verliezen deze steeds vaker de concurrentiestrijd van gemengde interactiemilieus op goed bereikbare plekken • De goed per auto én OV-bereikbare locaties (Stadshart en Kronenburg) doen het naar verwachting beter op de post-coronakantorenmarkt. • Het meest risicovol qua toekomstperspectief zijn de minder goed bereikbare, solitair gelegen kantoren en kantoren op bedrijventerreinen • Het risico bestaat dat een waterbedeffect optreedt waarbij Amstelveen concurrentie krijgt door – Meer keuze in het aanbod van locaties van vergelijkbare kwaliteit (tegen een lagere prijs) – Meer en betaalbaarder aanbod van A-locaties (veelal in Amsterdam gelegen) pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

12

• Aanbevelingen Bureau BUITEN: • Monofunctionele en solitaire locaties: zet door op de ingeslagen weg, transformeren waar dat kan en logisch is, verruim bestemming op kantoorlocaties waar de volumes groot zijn • Gemengde gebieden en OV-knooppuntlocaties: zet in op kwaliteit! • Blijven(d) monitoren

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

13

3. Conclusies • In Amstelveen is het afgelopen decennium fors getransformeerd van kantoren naar wonen en hotels (voorraad -28%) • Leegstand met 6,7% onder frictie niveau (8%) t.b.v. gezonde markt, omvang (potentieel problematische) leegstand zeer beperkt • Geen Amstelveen-brede opgave voor wat betreft het oplossen van de (incourante) leegstand • Transformatie kantoren op toekomstbestendige locaties onwenselijk • Woon-werk balans dreigt uit evenwicht te raken

• Markt vraagt om toevoegen courante meters i.p.v. schrappen incourante meters? pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

14

• Kwaliteit en aansluiting bij wensen gebruikers is de sleutel tot een gezonde en concurrerende kantorenmarkt en wordt post-corona belangrijker! • Pand – Inspelen op actuele functie van het kantoor (ontmoetingsplek vs bureauwerkplek, waardoor inrichting, indeling en uitstraling aan belang wint) – Voldoen aan duurzaamheidseisen (minimaal label c) • Omgeving/ locatie – Voorzieningen – Multifunctionele gemengde omgeving (vs monofunctionele kantoorgebieden) – Aantrekkelijke openbare ruimte (ruimte voor ontmoeting) – (OV-) bereikbaarheid

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

15

4. Handelingsperspectieven per type gebied A. Toekomstbestendige gebieden: Kronenburg, Stadshart en Legmeer • Behoud kantoormeters en kwaliteit • (potentieel) problematische leegstand oplossen door (her)ontwikkelen of kwaliteitsimpuls pand en/ of gebied • Meewerken aan transformatie op Kronenburg-Uilenstede conform vastgestelde visie • Niet meewerken aan transformatie naar andere functies buiten transformatiezone Kronenburg-Uilenstede • Niet meewerken aan transformatie in het Stadshart • Eventueel toevoegen meters als de markt daar aanleiding toe geeft (monitoren blijft essentieel)

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

16

B. Potentieel toekomstbestendige kantoorlocaties: Commercepark/ A9-zone • Identiteit/ positionering uitwerken (marktgericht) – Potentiele doelgroepen, marktruimte, gevraagde locatiekenmerken • Koppelen aan ruimtelijk-economische opgaven en uitwerking in beeld brengen: – Vertaling in haalbaar en gewenst kantoorprogramma (binnen beleidskaders en in lijn met beleidsambities) – Kenmerken gebied (bereikbaarheid, voorzieningen, functiemix, inrichting openbare ruimte). – Prijs-kwaliteit panden (pandinrichting, prijsstelling, energielabel)

pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

17

C. Niet of minder toekomstbestendige gebieden: de overige gebieden? • Overige gebieden: – solitaire in woonwijken gelegen kantoorpanden – kantoren op bedrijventerreinen – kantoren boven winkels in wijk-winkelcentra (niet stadshart) • Geen nieuwe kantoormeters in bestemmingplannen toevoegen • Indien reguliere leegstand: – Prijsstelling heroverwegen (eigenaren/ ontwikkelaars) • Indien (potentieel) problematische leegstand: – Maatwerk – Waar relevant: gebiedsvisies als bouwsteen voor handelingsperspectief (bijvoorbeeld Bovenkerkerweg) • Te transformeren meters van enige omvang terugbrengen in (potentieel) toekomstbestendige gebieden pas voettekst aan (ga naar Beeld, kop- en voettekst)

18

M ar k t co n s u l ta t i e k an to r en m ar k t A ms t el v een

Aan

Deelnemers marktconsultatie kantorenmarkt Amstelveen

Datum

20 september 2021

Kopie

-

Via Van

Betreft

Femke van der Zanden

Definitief verslag marktconsultatie kantorenmarkt Amstelveen In de afgelopen maanden is een aantal belangrijke spelers op de Amstelveense kantorenmarkt -vastgoedeigenaren, ontwikkelaars en bedrijfsmakelaars- uitgenodigd om in gesprek te gaan met wethouder Floor Gordon over gezamenlijke opgaven voor de kantorenmarkt van Amstelveen voor de komende jaren:  Brockhoff Bedrijfsmakelaars  Maarsen groep B.V.  Zadelhoff Beheer B.V.  ASR Vastgoed  Unibail Rodamco Westfield  P.O.G. B.V.  Valkering & Co  Rijsterborgh  Porten development  De Maese  Rock Solid Vastgoed B.V.  Van der Valk  Tristan Capital/ DeSterkeStad De discussies werden geleid door Maarten Kruger van Bureau BUITEN en inhoudelijk ondersteund door Jane van Kampen, Femke van der Zanden, Haydée Op ’t Veld, Joppe Naftaniel van de gemeente Amstelveen. Tijdens de twee groepsgesprekken (15 april en 6 juli) zijn resultaten uit gemeentelijke analyses gepresenteerd en geverifieerd. Daarnaast is op hoofdlijnen gesproken over trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt (ook los van Covid-19) en de impact daarvan op de Amstelveense kantorenmarkt. Het hoge leegstandsniveau –ontstaan tijdens de vorige economische crisis- is inmiddels sterk afgenomen tot onder de frictieleegstand. Enerzijds door een sterk aantrekkende markt en anderzijds door een omvangrijk aantal transformaties van kantoren.

Hoewel we door de transformaties een flinke bijdrage kunnen leveren aan de woningbouwopgave waar we voor staan, roept dit parallel de vraag op of er voldoende ‘ruimte voor economie’ overblijft. En in hoeverre het verstandig is nog (op grote schaal) in te zetten op het transformeren van kantoormeters. Centrale vragen in de discussies waren: welke Amstelveense locaties zijn toekomstbestendig? In hoeverre is het wenselijk om kantoormeters toe te voegen en zo ja, welke plekken zijn hiervoor geschikt? Waar moeten toekomstbestendige locaties aan voldoen? Het initiatief van de gemeente om met de markt in gesprek te treden is positief ontvangen. Stakeholders toonden zich bereid om in de toekomst met de gemeente in contact te blijven. Hieronder is een aantal aandachtspunten, zoals aangegeven door de aanwezigen, weergegeven.

Sessie 15 april 2021: Trends en ontwikkelingen kantorenmarkt

[20210920 Verslag marktconsultaties 100/F012/ICT

kantorenmarkt Amstelveen anoniem def]

Pagina

• • • •

• • • •

2 van 3

Multimodale bereikbaarheid (afstand tot tramhalte/ OV) is een aandachtspunt en soms een beperkende factor; Toekomstbestendig = multifunctioneel, flexibele concepten (het klassieke 5 + 5 model voldoet niet altijd aan de vraag) en goed bereikbaar; Speel in op de behoefte aan ontmoeting; Corona-gerelateerd: kwantitatief zal de vraag naar kantoorruimte zich naar verwachting herstellen. De behoefte aan fysieke ontmoeting blijft. De kwalitatieve vraag is wel aan verandering onderhevig (bijv. concepten met combinaties van ruimte voor grotere vaste gebruikers i.c.m. kleinschalige flexibele werkplek-verhuur, hogere eisen aan panden in verband met 1,5 meter samenleving); Heb aandacht voor doorstroming binnen een pand of binnen Amstelveen, zorg voor een goede mix in het aanbod Omslag van monofunctionele locaties naar gemengde, interactieve gebieden is in gang gezet, dat is een positieve ontwikkeling; In sommige gevallen is transformatie beter; Gezien de grote hoeveelheid transformaties: voorkom dat je het imago krijgt dat je van alle kantoren af wilt en dat je investeerders/ontwikkelaars/ gebruikers afschrikt; De gemeente Amstelveen kan een grotere rol spelen in de positionering en marketing van Amstelveen als kantoorlocatie. Zorg daarbij voor een onderscheidend karakter.

Kernkwaliteiten die genoemd werden: sportief aanbod/ karakter, voorstad van Amsterdam, positief/ multicultureel, hoger segment, goed geoutilleerd stadshart, hoogstaande IT, relatief lager huurprijsniveau.

Sessie 6 juli 2021: Toekomstbestendige locaties en bijbehorende handelingsperspectieven •

Algemeen o De marktpartijen vragen om duidelijkheid: op welke plek is wat gewenst/ mogelijk. o Maak een duidelijke keuze op welke plaatsen je kantoormeters wilt toevoegen (gezien ook de frictie-leegstand); o De meest optimale functiemix hangt sterk af van de lokale context. Tijdens de gesprekken werd aangegeven dat een combinatie van retail, wonen en kantoren het meest optimaal wordt geacht. Kantoren zijn als functie conjunctuurgevoeliger. Er moet voor elke functie afzonderlijk voldoende kritische massa zijn om zelfstandig te functioneren, maar samen maken zij een aantrekkelijk gebied; o In 2023 voldoet een aanzienlijk deel van de kantorenvoorraad waarschijnlijk (nog) niet aan energielabel c en mag dan volgens de richtlijnen niet meer gebruikt worden, waardoor de markt mogelijk krapper wordt. o Legmeer wordt gezien als een interessante locatie voor innovatieve, creatieve bedrijvigheid. De meer traditionele bedrijven passen goed in het Stadshart en op Kronenburg. o Het voorstel werd gedaan om een aparte werksessie voor Legmeer te organiseren. Wethouder Floor Gordon heeft aangegeven dat zij graag het gesprek aangaat met de markt, ook buiten de zittende bedrijven. o Wethouder Floor Gordon geeft aan dat het geen doel op zich is om woningen toe te voegen (in bijvoorbeeld het Stadshart). Het doel is een leefbare stad.

•

Stadshart o Wordt gezien als kansrijke locatie voor kantoren vanwege het multifunctionele karakter (dat nog versterkt gaat worden door toevoegen leisure en woningen) en goede bereikbaarheid; o Biedt kansen voor flexibele werkplekken dichtbij huis als alternatief voor thuiswerken; o Sommige panden worden ‘strategisch leeg gehouden’ door speculanten; o Er ligt een parkeer-opgave in het gebied. Hoe kunnen parkeerplekken optimaal (voor dubbel gebruik) worden ingezet*; o Er wordt gewerkt aan het optimaliseren van de bereikbaarheid. Eerst met de verbreding/ verdieping van de A9. Het zou het wenselijk zijn om een betere aantakking op de A9 te realiseren en het buslijnennetwerk te optimaliseren. o Aandachtspunten van de wethouder zijn de Groen van Prinstererlaan en de Burgermeester Rijnderslaan/ A9-zone.

Pagina

3 van 3

* Als reactie op het verslag is aanvullend de volgende opmerking gemaakt: Bij de kantoren op diverse straten (bijvoorbeeld Stroombaan) is het starttarief voor parkeren voor bezoekers exorbitant hoog (circa 15 EUR). Bezoekers hebben dit niet altijd door en voelen zich hiermee achteraf opgelicht. Dit is vanzelfsprekend geen visitekaartje voor zowel de bedrijven die bezocht zijn als de Gemeente zelf. Waarschijnlijk is dit in het verleden afgedwongen door de bewoners in de buurt zonder dat hier de kantoorgebruikers (gebruikers/huurders) goed over zijn geconsulteerd en hiermee haar gerede belangen zijn veronachtzaamd. Hierbij dient de Gemeente zich te realiseren dat kantoor huurders in de regel niet klagen maar de huur opzeggen bij expiratie en met haar hoogwaardige werkgelegenheid simpelweg vertrekken naar elders

•

Kronenburg o Dit is een toekomstbestendige locatie met veel potentie. Er is voldoende marktruimte om kantoormeters toe te voegen; o Sommige panden worden ‘strategisch leeg gehouden’ door speculanten; o Het verder vullen van het gebied met short-stay en studentenwoningen is vooral in het voordeel van Amsterdam, maar voegt weinig toe aan Amstelveen; o Een optimalisatieslag van openbare voorzieningen (duurzame lantarenpalen, groen, parkeerdruk) is gewenst. Dit is reeds voorzien in de uitvoering van de gebiedsvisie Kronenburg-Uilenstede; o Kantoren die aan de wensen van de gebruikers voldoen (die van Rijsterborgh) worden goed gevuld; o Niet het gebied/ de locatie, maar de staat van de panden en het strategisch leeghouden is hier het probleem; o Floor Gordon: in het hart van het gebied wordt getransformeerd, met name om dynamiek in het gebied te creëren. Buiten het transformatiegebied is de gemeente terughoudend met het transformeren;

•

Legmeer o Dit gebied heeft een enorme potentie om werkfuncties toe te voegen zolang het moderne courante meters zijn; o Qua type bedrijvigheid is een deel van de bestaande bedrijven mengbaar. Daarnaast worden vooral kansen gezien voor innovatieve bedrijvigheid ( ICT-bedrijven, city farming, creatieve bedrijvigheid zoals kleinschalige kleding-ateliers). o Er moet geschikte vervangende bedrijfsruimte worden aangeboden voor bedrijven die niet meer op Legmeer passen. NB; hier wordt volop aan gewerkt met de beoogde ontwikkeling van BTAZ.

•

Commerce park/ de Krijgsman en A9-zone o Rijsterborgh wordt de nieuwe eigenaar en beraad zich op de toekomstige invulling van het gebied. Kantoren worden zeker als kansrijk segment gezien waarbij volgens Rijsterborg vooral ingespeeld moet worden op het nieuwe kantoorgebruik; o Terughoudendheid is gewenst in het transformeren van kantoormeters langs de A9. Vanwege de zichtlocatie wordt het imago van Amstelveen als kantoorlocatie nu al negatief beïnvloed door de hoeveelheid appartementen die nu worden gerealiseerd.

•

Solitaire verspreide panden in woonwijken, winkelgebieden en op bedrijventerreinen o Dit vraagt om maatwerk. Zo zou je gericht naar nieuwe invulling (zijnde niet-wonen) kunnen zoeken. Als voorbeeld werd genoemd de vraag naar take-away keukens die een plek kan krijgen op bedrijventerreinen. o Floor Gordon gaf aan dat bij transformaties ook gekeken wordt naar het terugbrengen van een mix van functies in één pand in plaats van het in zijn geheel wegtransformeren van de werkfunctie.

Na de zomer koppelt het college de resultaten van de verdiepende analyses en de marktconsultaties terug aan de gemeenteraad.

EFFECTEN CORONACRISIS OP KANTORENMARKT AMSTELVEEN EN HAARLEMMERMEER Juni 2021

1

2

Kantorenmarkt Amstelveen en Haarlemmermeer

Aangeboden aan: Gemeenten Amstelveen en Haarlemmermeer Juni 2021 Auteur(s): Jaap Meijs, Wouter Maat en Mick Visser Foto voorpagina: Bella Donna, Amstelveen (Foto BB) en Taurusavenue 100, Haarlemmermeer (Foto Fundainbusiness)

3

Inhoudsopgave 1

Aanleiding, vraagstelling en methodiek

5

5

Conclusie en aanbevelingen

31

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Vraagstelling Methodiek Leeswijzer

5 5 5 6

5.1 5.2

Conclusies Aanbevelingen

31 32

Bijlage 1: Gesprekspartners

36

2

Verwachte ontwikkelingen kantorenmarkt

7

Bijlage 2: Uitgebreide weergave verwachtingen literatuur en gesprekspartners

37

2.1 Kwantitatieve effecten 2.1.1 Economische effecten

7 7

2.1.2 Kwantitatieve effecten kantorenmarkt

8

2.2 2.3 2.4

Kwalitatieve effecten kantorenmarkt Korte en langere termijn Conclusies

9 12 13

3

Uitwerking kantorenmarkt Amstelveen

14

3.1 3.2 3.3

Kwantitatieve analyse corona-effect per locatie Kwalitatieve analyse corona-effect per locatie Overzichtstabel indicatieve effecten

14 17 21

4

Uitwerking kantorenmarkt Haarlemmermeer

22

4.1 Kwantitatieve analyse corona-effect 4.2 Kwalitatieve analyse corona-effect per locatie 4.2.1 Beukenhorst

22 25 25

4.2.2 Locaties rond Schiphol

27

4.2.3 Andere locaties

28

4.3

30

Overzichtstabel indicatieve effecten

4

1 Aanleiding, vraagstelling en methodiek 1.1 Aanleiding Binnen de regio Amstelland-Meerlanden werken de gemeenten Haarlemmermeer en Amstelveen nauw samen op gebied van werklocaties (kantoren en bedrijventerreinen). Het doel is een kwantitatief en kwalitatief en toekomstbestendig aanbod om daarmee de lokale, de (deel)regionale en de (inter)nationale markt te bedienen en werkgelegenheid te behouden. Corona heeft de nodige gevolgen voor hoe en waar we werken en daarmee ook op de kantorenmarkt. De gemeenten Haarlemmermeer en Amstelveen hebben Bureau BUITEN gevraagd inzicht te geven in de (op dit moment) verwachte effecten op de kantorenmarkt en wat dat kan betekenen voor de kantoorlocaties in beide gemeenten.

1.2 Vraagstelling Om meer zicht te krijgen op deze ontwikkelingen en wat dit voor de lokale kantorenmarkten betekent, wordt in deze rapportage gekeken naar de mogelijke toekomstige effecten van de coronacrisis op de lokale kantorenmarkten van de gemeenten Amstelveen en Haarlemmermeer. Daarbij zijn de volgende hoofd- en deelvragen geformuleerd:  Welke effecten/ontwikkelingen van de coronacrisis worden voor de kantorenmarkt vanuit onderzoeken/brancheorganisaties etc. verwacht?