Bijlage 1 Toelichting actieve grondexploitatie Appellaan-Notenlaan

Bijlage 1. Toelichting grondexploitatie Appellaan-Notenlaan Versie 28 april 2026

1. Samenvatting Er is sprake van een (actieve) grondexploitatie indien in gemeentebezit zijnde gronden en eventueel aanwezige opstallen worden omgevormd tot bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. In de grondexploitatie worden de kosten en opbrengsten van het proces van transformatie tot bouwrijpe grond en de uitgifte van gronden begroot (‘grondexploitatiebegroting’). Zodra de gemeenteraad een grondexploitatie heeft vastgesteld, is sprake van een Bouwgrond in Exploitatie (BIE). Onderliggende grondexploitatie Appellaan-Notenlaan heeft een begroot projectresultaat van circa € 204.000 voordelig op eindwaarde (31-12-2028). Dit resultaat bestaat voor € 755.000 uit kosten (kostenstijging en rente) en € 959.000 uit opbrengsten (inclusief opbrengstenstijging). Het financiële risicoprofiel van de grondexploitatie bedraagt € 72.000 negatief (netto contante waarde). Omdat het positieve projectresultaat groter is dan het geraamde risico is het niet noodzakelijk om weerstandscapaciteit te reserveren voor deze grondexploitatie. 2. Algemene toelichting project Ter uitvoering van de in het coalitieakkoord vastgelegde ambitie om de sociale woningvoorraad structureel te vergroten en toe te werken naar een aandeel van 30% sociale huurwoningen, is een verkenning uitgevoerd naar kansrijke binnenstedelijke ontwikkellocaties.

Hierbij is de locatie Appellaan-Notenlaan, die in eigendom is van de gemeente, als potentiële ontwikkelplek geïdentificeerd. De locatie biedt ruimtelijk-functionele mogelijkheden voor de realisatie van een wooncomplex met gestapelde sociale huurwoningen. Met de ontwikkeling op deze locatie wordt een directe bijdrage geleverd aan het vergroten van de reguliere sociale woningvoorraad en het verbeteren van de doorstroming binnen het sociale segment. Dit draagt bij aan het opvangen van de toenemende woningvraag van huishoudens met een laag inkomen en woonurgente doelgroepen. De voorgestelde ontwikkeling past binnen de kaders van de woonvisie 2023-2030, sluit aan op de beleidsmatige focus op betaalbaarheid en versterkt de inzet op een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad. 3. Plangebied, percelen en grondeigendom De locatie Appellaan–Notenlaan ligt in de wijk Keizer Karelpark in Amstelveen. De locatie zelf betreft een braakliggend terrein op de hoek van de Appellaan en de Notenlaan, waar eerder

Bijlage toelichting grondexploitatie Appellaan-Notenlaan Z24-063905

maatschappelijke bebouwing (gymzaal) aanwezig was. Het grondeigendom is volledig van de gemeente. Figuur 1 betreft een weergave van het betreffende kadastraal perceel en plangebied.

ASV00M7160 (gedeeltelijk)

Figuur 1 : weergave kadastrale percelen en plangebied 4. Juridisch planologische situatie Voor de locatie geldt het bestemmingsplan ‘8e herziening Amstelveen Midden-West Appellaan Notenlaan’.

Figuur 2: Omgevingsplan kaart

Het terrein kent twee bestemmingen: a. een maatschappelijke bestemming, waarbij het aangegeven bouwvlak voor 100% mag worden bebouwd; b. een verkeers–verblijfsgebied. Hier mogen woonstraten met parkeervoorzieningen worden gerealiseerd met de daarbij behorende werken.

Voor de beoogde ontwikkeling is een planologisch besluit (TAM/IMRO) nodig, welke nu ter besluitvorming voor ligt. De toekomstige bestemming betreft een sociale woonbestemming. 5. Toekomstig ruimtegebruik Het braakliggende terrein wordt volledig uitgegeven ten behoeve van de sociale woningbouwontwikkeling. Het omliggende openbaar gebied wordt heringericht zodat deze goed aansluit bij de beoogde ontwikkeling. Onderstaande figuur en tabel geven globaal het beoogd ruimtegebruik weer.

2

Ruimtegebruik Oppervlakte (m2)

Uitgeefbaar 1.794

Verharding 2.397

Groen 353

Totaal 4.544

39%

53%

8%

100%

Percentage

6. Bouwprogramma en parkeren Woonstichting Eigen Haard wenst voor eigen rekening en risico een bouwplan te ontwikkelen en te realiseren op het gemeentelijk perceel bestaande uit een appartementencomplex met in totaal 38 zelfstandige woningen in het sociale huursegment, uitgaande van driekamerappartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens, waarvan 50% van de woningen steeds bij eerste verhuur wordt begrensd op de aftoppingsgrens en 50% tot de sociale huurgrens (voorheen de liberalisatiegrens), een en anders zoals bedoeld in artikel 20 van de Wet op de huurtoeslag. Daarnaast worden voor de sociale appartementen 27 nieuwe parkeerplaatsen aangelegd, conform het vigerende parkeerbeleid. Om de parkeerdruk in de buurt tegen te gaan, wordt geen gebruik gemaakt van beschikbare capaciteit in de bestaande openbare ruimte.

3

7. Werken en werkzaamheden De werken en werkzaamheden hebben betrekking op kosten die aansluiten op de kostensoortenlijst (Bro/Ow). Onderliggende kosten mogen wettelijk gezien dan ook worden toegerekend aan deze grondexploitatie. De locatie is – zo goed als – bouwrijp. In de grondexploitatie zijn de volgende werkzaamheden opgenomen: • • • • • • • • • •

Het maken van gemeentelijke planapparaatskosten Het uitvoeren van diverse onderzoeken, waaronder bodemonderzoek en KLIC-meldingen. Het verwijderen of omleggen van kabels en leidingen waar nodig. Het aanplanten van nieuwe bomen als compensatie voor te kappen bomen. Het opnieuw aanleggen van wegen en trottoirs na oplevering van de woningen. Het leveren en aanbrengen van groenvoorzieningen (hagen en gazon) Het realiseren van 27 openbare parkeerplaatsen. Het vervangen van de openbare verlichting. Het aanbrengen van een systeem voor afvalcontainers. Er worden geen aanpassingen gedaan aan het bestaande rioolstelsel, met uitzondering van nieuwe rioolaansluitingen op aanvraag van de initiatiefnemer.

8. Fasering De looptijd van deze voorgenomen ontwikkeling bedraagt circa 3 jaar. In 2025 is voor het bouwplan de procedure gestart voor het benodigd planologisch besluit (TAM/IMRO). In 2026 wordt de locatie bouwrijp gemaakt en wordt deze vervolgens -wanneer de omgevingsvergunning onherroepelijk is- in voortdurende erfpacht uitgegeven, waarna de bouw van de woningen kan plaatsvinden. In 2027 worden de woningen opgeleverd. Vervolgens wordt er woonrijp gemaakt.

9. Gehanteerde uitgangspunten en ramingen Kosten - Het project heeft geen inbrengwaarde, wel heeft het al een boekwaarde op 1-1-2026 van € 61.373, - wat betrekking heeft op reeds gemaakte plankosten. - Civiele kosten zijn geraamd op basis van een civieltechnische kostenraming (18894, dd 11-3-2026, prijspeil Q1 2026) die gebaseerd is op een ontwerp (tekening W1470, dd 10-3-2026). - De interne plankosten zijn geraamd volgens het meest recente gemeentelijke plankostenmodel. - PEAT (kosten voorbereiding en toezicht bij het civiele werk) is op basis van 23% van de raming van de kosten van het (bouw- en) woonrijp maken. Opbrengsten -

Voor gemaakte gemeentelijke plankosten heeft Eigenhaard reeds een voorschot betaald, welke verrekend zal worden bij de gronduitgifte in erfpacht.

4

-

De grond wordt in erfpacht uitgegeven conform het gemeentelijk grondprijsbeleid voor sociale woningbouw.

Parameters -

Eenheidsprijzen kennen prijspeil 31-12-2026 De gehanteerde parameters zijn conform door het college vastgestelde parameters voor 2026 e.v. Parameters grondexploitaties Kostenstijging algemeen Kostenstijging civiel (incl. sloop en saneren) Kostenstijging plankosten Opbrengstenstijging woningbouw Opbrengstenstijging niet-woningbouw

2027 Prognose 3,00% 3,00% 3,00% 2,50% 2,00%

2028-2036 Prognose 2,50% 2,50% 2,50% 2,00% 2,00%

Na 2036 Prognose 2,00% 2,00% 2,00% 0,00% 0,00%

Kostenstijging verwerving in principe gelijk stellen aan Opbrengstenstijging

-

De berekening van het rentepercentage voor grondexploitaties is gebaseerd op specifieke richtlijnen vanuit het BBV en is bepaald op: 1,75%. Het verdisconteringspercentage is 2%

10. Fiscaliteit De grond wordt bouwrijp geleverd aan Woonstichting Eigen Haard voor de beoogde woningbouwontwikkeling. Hierdoor vindt de levering plaats in de btw-sfeer. Dit betekent dat over de afkoopsom van de erfpachtcanon omzetbelasting in rekening wordt gebracht. De locatie kan namelijk worden aangemerkt als bouwterrein en daarnaast wordt de afkoopsom van de erfpachtcanon als voldoende marktconform beschouwd. Daarmee kan de afkoopsom niet worden gekwalificeerd als verhuur. Bij een kwalificatie als verhuur zou over de afkoopsom juist overdrachtsbelasting verschuldigd zijn geweest. Omdat de afkoopsom marktconform is en de levering “in de BTW” gebeurt, kunnen de kosten van het bouwrijp maken worden gecompenseerd dan wel verrekend via de Btw-aangifte. Er is dus geen sprake van kostprijsverhogende BTW. Voor de vennootschapsbelasting moet een inbrengberekening (herwaardering naar waarde in het economisch verkeer) worden opgesteld, aangezien de gronden worden ingebracht vanuit de materiële vaste activa. Dit wordt meegenomen is de aangifte VPB 2026. Deze berekening wordt gebaseerd op de begrote kasstromen. Naar verwachting zal hierbij een beperkt financieel resultaat ontstaan, dat wordt verwerkt in de relevante P&C‑producten. 11.

Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen Onderliggende grondexploitatie Appellaan-Notenlaan heeft een begroot projectresultaat van € 204.000 voordelig op eindwaarde (31-12-2028) Dit resultaat voor € 755.000 uit kosten (inclusief rente en kostenstijging) en € 959.000 uit opbrengsten (inclusief opbrengstenstijging).

5

Kostensoort Verwerving Sloop Milieuonderzoek Bouw/woonrijp maken Plankosten Overige uitgaven Totaal kosten Woningbouw Exploitatiebijdrage Totaal opbrengsten Saldo exclusief indexatie (kosten - opbr.) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Saldo investeringen incl. index Resultaatneming Boekwaarde verloop

Boekwaarde (1-1-26) Totale Prospectie Totaal 2.937 10.000 309.327 180.248 199.314 35.000 183.184 553.641 816.381 121.811 121.811 816.381 61.373 -262.740 20.062 20.410 -2.302 61.373 -265.390 204.016 61.373

12.937 309.327 379.561 35.000 736.825 816.381 121.811 938.192 -201.367 20.062 20.410 -2.302 -204.016 204.016

12. (Tussentijdse) Winstneming In de situatie dat voldoende zekerheid bestaat over de tussentijdse winstneming dient de winst ook te worden genomen. Voor winstneming geldt de zogenaamde Percentage of Completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hierbij wordt rekening gehouden met het optreden van projectspecifieke risico’s die van invloed kunnen zijn op de uiteindelijk eindwaarde. Op basis van de voortgang van het project na vaststelling van de grondexploitatie wordt de POC jaarlijks berekend bij de actualisatie van de grondexploitatie. De verwachte winstneming vanaf 31-12-2027 bedraagt op basis van de grondexploitatiebegroting, ca. € 204.000 13. Financiële risico’s en kansen Risicomanagement is een continu proces. Risicoanalyses vinden daarom periodiek plaats, zodat er altijd een accuraat beeld van de risico’s bestaat. Er heeft voor dit project een risicoinventarisatie plaatsgevonden. Daarbij zijn projectspecifieke risico’s geïnventariseerd en waar mogelijk gekwantificeerd. De gekwantificeerde risico’s alsmede de marktrisico’s zijn input voor de zogenaamde Monte Carlo analyse om het financiële risico op de grondexploitatie te bepalen. De impact van de Monte Carlo analyse bedraagt € 72.000 negatief.

Onderstaande figuur geeft een overzicht van de factoren die de grootste invloed hebben op het risicoprofiel van het project. Aangezien het beoogde eindsaldo hoger is dat de kwantificering van de risico's is er geen aanvullend weerstandscapaciteit nodig

6

7

Bijlage 1: Grondexploitatiebegroting 301038 Appellaan-Notenlaan (BIE)

Kostensoort Verwerving Sloop Milieuonderzoek Bouw/woonrijp maken Plankosten Overige uitgaven Totaal kosten Woningbouw Exploitatiebijdrage Totaal opbrengsten Saldo exclusief indexatie (kosten - opbr.) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Saldo investeringen incl. index Resultaatneming Boekwaarde verloop

Boekwaarde (1-1-26) Totale Prospectie Totaal 2.937 10.000 309.327 180.248 199.314 35.000 183.184 553.641 816.381 121.811 121.811 816.381 61.373 -262.740 20.062 20.410 -2.302 61.373 -265.390 204.016 61.373

2026 12.937 309.327 379.561 35.000 736.825 816.381 121.811 938.192 -201.367 20.062 20.410 -2.302 -204.016 204.016

Bijlage toelichting grondexploitatie Appellaan-Notenlaan Z24-063905

2027 10.000 12.765 102.822 125.588 125.588 1.074 126.662 188.035

2028 60.437 52.229 35.000 147.666 816.381 816.381 -668.715 4.430 20.410 3.291 -681.404 112.422 -380.947

236.125 44.263 280.387 280.387 15.632 -6.667 289.352 91.594 0