Bijlage 1 Toelichting actieve grondexploitatie Amstelveen Carmenlaan fase 1

Bijlage 1. Toelichting grondexploitatie ‘Carmenlaan fase 1’ 3-4-2025

1. Samenvatting Er is sprake van een (actieve) grondexploitatie indien in gemeentebezit zijnde gronden en eventueel aanwezige opstallen worden omgevormd tot bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. In de grondexploitatie worden de kosten en opbrengsten van het proces van transformatie tot bouwrijpe grond en de uitgifte van gronden begroot (‘grondexploitatiebegroting’). Zodra de gemeenteraad een grondexploitatie heeft vastgesteld, is sprake van een Bouwgrond in Exploitatie (BIE). Onderliggende grondexploitatie Carmenlaan fase 1 heeft een begroot projectresultaat van circa € 231.000,- nadelig op eindwaarde (31-12-2027). Dit resultaat bestaat voor circa € 2.032.000- uit kosten (inclusief kostenstijging) en circa € 1.801.000,- uit opbrengsten (inclusief rentebaten). D Het risicoprofiel van de grondexploitatie is begroot op € 110.000,- nadelig. De voorbije jaren heeft er al circa € 836.000,- verliesneming plaatsgevonden. Dat betekent dat er nog een winstneming volgt van circa € 605.000,-.

2. Algemene toelichting project Voor de locatie Carmenlaan zijn de voorbije jaren verkenningen uitgevoerd om te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling van het gebied tussen de Carmenlaan, Parelvisserslaan en de Beneluxbaan. Hierbij werd een ontwikkeling beoogd op de percelen van verschillende eigenaren. Over de inhoud van de plannen en de wijze van samenwerking zijn partijen niet tot overeenstemming gekomen. Inmiddels is met het oog op een vlottere ontwikkeling gekozen voor het opdelen in twee fases van het gemeentelijk eigendom. In het eerste deel (fase 1) wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt van 74 sociale huurwoningen. Deze worden als (prefab) appartementen gerealiseerd. Het programma en de bouwmassa past binnen de huidige planologische kaders. De invulling van het tweede deel (fase 2) vindt later plaats. Het programma voor fase 2 is nog onbekend. Deze grondexploitatie heeft uitsluitend betrekking op fase 1. Fase 1 ligt zuidelijk van fase 2. Het project heeft een lange voorgeschiedenis. Er zijn al veel voorbereidingskosten gemaakt. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) schrijft voor dat historische kosten ouder dan vijf jaar moeten worden afgeschreven. Dat heeft voor dit project geleid tot een afschrijving van bijna € 840.000,-

[Bijlage 1 Toelichting actieve grondexploitatie 100/F012/ICT

Amstelveen Carmenlaan fase 1]

3. Plangebied, percelen en grondeigendom

Figuur 1 : weergave kadastrale percelen en plangebied De locatie Carmenlaan fase 1 is gelegen in de wijk Bankras/Kostverloren. De locatie ligt ingeklemd tussen de Ouverture, Carmenlaan en de Beneluxlaan. Fase 1 beslaat bijna 0,5 ha. Via een fiets- en voetgangerstunnel onder de Beneluxbaan is het Stadshart nabij. Aan de westzijde van het plangebied is een watergang gelegen. In tabel 1 staan de relevante kadastrale percelen opgesomd. ASV00H10122 ASV00H10123 ASV00H10124 ASV00H10125 ASV00H10126 ASV00H17543 ASV00H18512 (gedeeltelijk) Tabel 1: Kadastrale percelen

2

4. Juridisch planologische situatie

Figuur 2: Bestemmingsplan/Omgevingsplan en tekening beoogd bouwvlak Voor de locatie geldt het bestemmingsplan ‘Amstelveen Noord Oost’ (nu omgevingsplan). Het perceel ‘fase 1’ heeft de enkelbestemming ‘Wonen’. In het bestemmingsplan is de volgende maatvoering opgenomen: maximum bouwhoogte 13 meter, maximum goothoogte 13 meter. Dat komt overeen met een gebouw van 4 lagen; op de begane grond garages en bergingen en drie woonlagen. Het omgevingsplan laat de realisatie van het voorgenomen bouwplan toe.

3

5. Ruimtegebruik

Figuur 3 : weergave ruimtegebruik Ruimtegebruik ingemeten woningbouw kantoren bedrijven commerciële voorzieningen niet-commerciële voorzieningen parkeren overige bestemmingen verkoop perceel met opstal wegen trotroirs parkeren overig te handhaven (trafo) totaal m2

uitgeefbaar

verharding

groen

water

totaal

1.787

803

1.787 37%

25 828 17%

2.089

172

2.089 43%

172 4%

1.787 803 2.261 25 4.876

Tabel 2 Ruimtegebruik (nieuw) Een groot deel van het plangebied blijft ongewijzigd. Dat betreft het groen, het water en de bestaande trafo. Het groen zal daar waar nodig -na de bouw- worden hersteld.

4

6. Bouwprogramma ontwikkelprogramma woningbouw kantoren bedrijven commerciële voorzieningen niet-commerciële voorzieningen parkeren overige bestemmingen verkoop perceel met opstal .

eenheid

Totaal

aantal m2 bvo m2 uitg m2 bvo m2 bvo aantal m2 uitg m2 uitg

Gerealiseerd 74 -

Nog

-

74 -

Tabel 3 bouwprogramma Appartementen tot 1e aftoppinsgrens Appartementen tot liberalisatiegrens

aantal aantal

44 30

Er worden 74 appartementen gerealiseerd in het sociale huursegment. Het grootste deel wordt verhuurd tot maximaal de eerste aftoppingsgrens. 7. Werken en werkzaamheden De werken en werkzaamheden hebben betrekking op kosten die aansluiten op de kostensoortenlijst (Bro/Ow). Onderliggende kosten mogen wettelijk gezien dan ook worden toegerekend aan deze grondexploitatie. De locatie is -zo goed als- bouwrijp. De volgende werkzaamheden zijn opgenomen in de grondexploitatie:. -Er worden speeltoestellen en bomen verplaatst die momenteel in het uitgeefbaar gebied staan. -De bomen aan de westkant van de Carmenlaan worden gekapt. -Kabels en leidingen worden daar waar nodig omgelegd. -Openbare verlichting wordt verplaats van de westzijde naar de oostzijde van de Carmenlaan. -De trottoirs worden na oplevering van de woningen opnieuw aangelegd. -Nieuwe bomen worden aangeplant als compensatie voor de te kappen bomen. -Het gras -achter de gebouwen- wordt hersteld waar nodig. -De openbare ruime tussen de twee woongebouwen wordt ingericht. -Er worden ondergrondse afvalcontainers gemaakt. -Er is ruimte voor watercompensatie. -Er worden en zijn onderzoeken uitgevoerd (o.a. bodemonderzoek, KLIC-melding). -Er worden en zijn plankosten gemaakt. -Er worden geen aanpassingen aan de riolering gedaan (uitsluitend nieuwe aansluitingen op aanvraag van initiatiefnemer).

-Er worden geen nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. Er zijn er voldoende om aan de vraag te voldoen.

8. Fasering De looptijd van deze voorgenomen ontwikkeling bedraagt circa 3 jaar. In 2025 wordt een aanvang genomen met kleine werkzaamheden, waardoor de locatie bouwrijp is. De grond wordt in erfpacht uitgegeven in 2025, waarna de bouw van de woningen kan plaatsvinden. In 2026 worden de woningen opgeleverd. Vervolgens kan er woonrijp worden gemaakt.

5

9. Gehanteerde uitgangspunten en ramingen Kosten - Het project kent een boekwaarde van € 211.459,- nadelig per 1 januari 2025. Hierbij moeten worden aangetekend dat er al een verliesneming van € 836.252,- heeft plaatsgevonden. Deze verliesneming heeft betrekking op voorbereidingskosten die gemaakt zijn bij de voorgenomen integrale ontwikkeling van Carmenlaan zoals beschreven in paragraaf 2. De BBV schrijft voor dat voorbereidingskosten ouder dan vijf jaar worden afgewaardeerd. Dit uit zich in een verliesneming. - De gronden worden tegen boekwaarde ingebracht vanuit Vastgoed/MVA voor € 22.704,- Civiele kosten zijn geraamd op basis van een civieltechnische kostenraming van Project & Advies van 5 maart 2025 die betrekking heeft op een toekomstige vernieuwing van de Carmenlaan die langs het plangebied loopt. Een aantal elementen uit die raming zijn relevant, omdat deze als gevolg van de bouwplannen van Carmenlaan fase 1 al moeten worden uitgevoerd. Die elementen zijn opgenomen in de grondexploitatie, zoals het (opnieuw) aanleggen van het trottoir. - De interne plankosten zijn geraamd conform het meest recente gemeentelijke plankostenmodel. - PEAT (kosten voorbereiding en toezicht bij het civiele werk) is op basis van 17% over raming van sloopkosten en 23% van de raming van de kosten van het (bouwen) woonrijp maken.

- Er is geen bijdrage Bovenwijkse voorzieningen in de grondexploitatie, omdat het programma uitsluitend sociale huurwoningen omvat. Bij de ontwikkeling van sociale huurwoningen wordt geen bijdrage Bovenwijkse voorzieningen in rekening gesteld. Dit is bepaald in Nota Bovenwijkse voorzieningen uit 2021. Opbrengsten - De opbrengsten zijn gebaseerd op het voorgenomen programma van 74 sociale huurwoningen. De grond wordt uitgegeven in erfpacht. De erfpachtcanon wordt voor de duur van 50 jaar afgekocht. De afkoopsom is gelijk aan de vastgestelde grondprijzen voor dit segment. Er wordt € 1.711.576,- grondopbrengst verwacht op basis van Grondprijzenbrief 2025.

Parameters - Eenheidsprijzen kennen prijspeil 31-12-2025. - De gehanteerde parameters zijn conform door het college vastgestelde parameters voor 2025 e.v. : o Kostenstijging algemeen: 3% voor 2026 en 2,5% voor 2027. o Kostenstijging plankosten incl. PEAT: 3% voor 2026 en 2,5% voor 2027. o Opbrengstenstijging woningbouw: De grond wordt uitgegeven in 2025. Er wordt dus geen rekening gehouden met een stijging van de grondopbrengsten.

6

-

De berekening van het rentepercentage voor grondexploitaties is gebaseerd op specifieke richtlijnen vanuit het BBV en is bepaald op: 1,75%.

10. Fiscaliteit Op 4 maart 2025 is een uitgebreid advies ontvangen van onze externe fiscale jurist. Uit dit advies komt naar voren dat de levering “in de btw” plaatsvindt. Er wordt met andere woorden omzetbelasting gevraagd over de afkoopsom van de erfpachtcanon. De locatie kan namelijk worden beschouwd als bouwterrein en daarnaast wordt de in rekening te stellen afkoopsom van de erfpachtcanon als voldoende marktconform beschouwd. Daarmee kan de afkoopsom van de erfpachtcanon niet worden gekwalificeerd als verhuur. Bij kwalificatie als verhuur had de afkoopsom met overdrachtsbelasting verschuldigd geweest. Aangezien de afkoopsom marktconform is en de levering “in de btw” plaatsvindt kunnen de kosten van het bouwrijp maken worden gecompenseerd. Er is kortom geen sprake van kostprijsverhogende BTW. Voor de vennootschapsbelasting zal een inbrengberekening (herwaardering naar waarde economisch verkeer) moeten plaatsvinden omdat de gronden worden ingebracht vanuit de materiele vaste activa. Deze berekening wordt gebaseerde op de begrote kasstromen. Naar verwachting zal een beperkt financieel resultaat ontstaan dat wordt verwerkt in de relevant P&C producten. 11. Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen Onderliggende grondexploitatie Carmenlaan fase 1 heeft een begroot projectresultaat van circa € 231.000,- nadelig op eindwaarde (31-12-2027).

Dit resultaat bestaat voor circa € 2.032.000- uit kosten (inclusief kostenstijging) en circa € 1.801.000,- uit opbrengsten (inclusief rentebaten). D Het risicoprofiel van de grondexploitatie is begroot op € 110.000,- nadelig. De voorbije jaren heeft er al circa € 836.000,- verliesneming plaatsgevonden. Dat betekent dat er nog een winstneming volgt van circa € 605.000,-. Kostensoort Verwerving Sloop Milieuonderzoek Bouw/woonrijp maken Plankosten Rente boekwaarde Overige uitgaven Totaal kosten Woningbouw Exploitatiebijdrage Totaal opbrengsten Saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Saldo incl. index Resultaatneming Boekwaarde totaal 1-1-25

Boekwaarde (1-1-25) Totale Prospectie Totaal 22.704 19.880 43.102 14.000 428.340 961.283 403.006 50.508 64.793 1.119.686 887.930 1.711.576 71.975 71.975 1.711.576 1.047.711 -823.647 24.407 -17.338 1.047.711 -816.577 -836.252 605.118 211.459

22.704 19.880 57.102 428.340 1.364.289 50.508 64.793 2.007.615 1.711.576 71.975 1.783.551 224.064 24.407 -17.338 231.134 -231.134

Tabel 4. Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen

7

12. (Tussentijdse) Winstneming In de situatie dat voldoende zekerheid bestaat over de tussentijdse winstneming dient de winst ook te worden genomen. Voor winstneming geldt de zogenaamde Percentage of Completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht of in erfpacht zijn uitgegeven en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hierbij wordt rekening gehouden met het optreden van projectspecifieke risico’s die van invloed kunnen zijn op de uiteindelijk eindwaarde. Op basis van de voortgang van het project na vaststelling van de grondexploitatie wordt de POC jaarlijks berekend bij de actualisatie van de grondexploitatie. De verwachte winstneming vanaf 1-1-2025 bedraagt op basis van de grondexploitatiebegroting, ca. € 605.000,- Deze wordt op basis van gerealiseerd werk genomen. 13. Financiële risico’s en kansen Risicomanagement is een continu proces. Risicoanalyses vinden daarom periodiek plaats, zodat er altijd een accuraat beeld van de risico’s bestaat. Er heeft voor dit project een risicoinventarisatie plaatsgevonden. Daarbij zijn projectspecifieke risico’s geïnventariseerd en waar mogelijk gekwantificeerd. Indien een nadelig risico zich voordoet, dan komt dit ten laste van het resultaat. Het gaat uitsluitend om risico’s die zich binnen het plangebied voordoen.

Bij de risico-inventarisatie is geen rekening worden gehouden met een aanpassing van het plangebied. Als het plangebied aangepast wordt, dan is er feitelijk sprake van een herziening. De gekwantificeerde risico’s alsmede de marktrisico’s zijn input voor de zogenaamde Monte Carlo analyse om het financiële risico op de grondexploitatie te bepalen. De impact van de Monte Carlo analyse bedraagt € 110.000,- negatief. Onderstaande figuur geeft een overzicht van de factoren die de grootste invloed hebben op het risicoprofiel van het project.

Figuur 4: Impact risico’s

8

Bijlage 1: Grondexploitatiebegroting

Verwerving Sloop Milieuonderzoek Bouw/woonrijp maken Plankosten Plankosten Rente boekwaarde Overige uitgaven Totaal kosten Woningbouw Exploitatiebijdrage Totaal opbrengsten Saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Saldo incl. index Resultaatneming Boekwaarde totaal 1-1-25

Boekwaarde (1-1-25) Totale Prospectie Totaal 22.704 19.880 43.102 14.000 428.340 961.283 403.006 827.817 50.508 64.793 1.119.686 887.930 1.711.576 71.975 71.975 1.711.576 1.047.711 -823.647 24.407 -17.338 1.047.711 -816.577 -836.252 605.118 211.459

2025 2026 2027 22.704 22.704 19.880 19.880 57.102 14.000 428.340 59.292 178.110 190.937 1.364.289 206.945 97.541 98.520 827.817 50.508 64.793 2.007.615 322.821 275.651 289.457 1.711.576 1.711.576 71.975 1.783.551 1.711.576 224.064 -1.388.755 275.651 289.457 24.407 8.270 16.137 -17.338 3.701 -13.677 -7.361 231.134 -231.134

9