Bijlage 1 Notitie toelichting grondexploitatie Maccabiadelaan

Bijlage 1. Toelichting grondexploitatie Maccabiadelaan 16 aug. 2024.

1. Samenvatting De gemeente wenst de locatie aan de Maccabiadelaan in erfpacht uit te geven aan Eigen Haard ten behoeve van de bouw van 41 sociale huurwoningen en 1 gemeenschappelijke ruimte. De gemeente maakt de grond bouw- en woonrijp. Via de grondexploitatie worden de kosten en opbrengsten van dit proces begroot. De grondexploitatie Maccabiadelaan laat een geraamd projectresultaat zien van € 617.000 voordelig op eindwaarde (31-12-2025).

2. Algemene toelichting project In de wijk Bankras ligt aan de Maccabiadelaan een strook onbebouwde grond. De huidige bestemming is Wonen-Woonzorg. Momenteel wordt de locatie gebruikt als tijdelijk overloop parkeerveld voor de nabij gelegen sportvelden. De locatie is goed ontsloten en op basis van het geldende bestemmingsplan is er een directe bouwtitel. Daarmee leent deze locatie zich voor de relatief spoedige realisatie van woningen. Het bestemmingsplan is automatisch tijdelijk meegenomen in het Omgevingsplan. In het licht van de urgente opvang van Oekraïense ontheemden en de grote behoefte in algemene zin aan sociale huurwoningen, zijn de gemeente en Eigen Haard tot een samenwerking gekomen. De gemeente wenst de locatie in erfpacht uit te geven aan Eigen Haard ten behoeve van de bouw van 41 woningen. Na realisatie van de woningen, kunnen deze in eerste instantie aan de gemeente verhuurd worden. De gemeente kan de Oekraïense ontheemden onderbrengen. Als de woningen weer vrij komen, dan worden ze aan de reguliere sociale woningvoorraad toegevoegd. Het plangebied is bijna 2.400 m2 in omvang. Er wordt circa 1.600 m2 uitgegeven. De rest van de grond wordt ingericht als openbare ruimte. De gemeente is eigenaar van de grond in het plangebied. Bij uitgifte voor sociale woningen wordt gekozen voor erfpacht. Dit is conform de door de raad vastgestelde Nota Grondbeleid.

Dit houdt in dat de grond niet verkocht wordt. Hiermee houdt de gemeente grip op de locatie en is zij in staat om de locatie voor langere tijd beschikbaar te houden voor de sociale woningvoorraad. Er is tussen de gemeente en Eigen Haard een intentieovereenkomst gesloten waarin een aantal zaken is vastgelegd. Het gaat daarbij om bijvoorbeeld de wijze van bepaling van de (afkoopsom van de) erfpachtcanon en het programma. Er is sprake van de uitgifte -in erfpacht- van bouwrijpe grond. Daarom dient er door de gemeenteraad een grondexploitatie te worden vastgesteld. Het gaat om een zogenaamde BIE (Bouwgrond In Exploitatie). De BIE is het financieel kader bij de ontwikkeling van het plangebied.

[Bijlage 1 Notitie toelichting grondexploitatie 100/F012/ICT Maccabiadelaan]

3. Plangebied en grondeigendommen In figuur 1 zijn de grondeigendommen in het plangebied (gestippelde lijn) weergegeven. De gemeente is volledig eigenaar van de gronden die op de tekening groen zijn weergegeven. Dit geldt voor de beschreven locatie, alsmede de directe omgeving. Het parkeerterrein direct ten noorden van het plangebied is in eigendom van de gemeente. Het appartementenblok ten noorden van dit parkeerterrein is particulier eigendom.

Figuur 1: Weergave Plangebied en grondeigendom(men)

De kadastrale percelen in het plangebied zijn in tabel 1 weergegeven. Kadastraal I6726 I6767 Totaal

Oppervlak (in m2) 1.857 519 2.376

Tabel 1: kadastrale percelen

4. Juridisch planologische situatie Voor het plangebied Maccabiadelaan is bestemmingsplan “Amstelveen Noord-Oost” van kracht. Een uitsnede is weergegeven in figuur 3. Het gaat om het deel Bankras Noord. Voor het plangebied geldt de bestemming Wonen -Woonzorg. Het bebouwingspercentage is 90%. De maximum bouwhoogte (en goothoogte) is 12 meter.

2

Figuur 3: bestemmingsplan Amstelveen Noord-Oost

5. Ruimtegebruik Het plangebied is bijna 2.400 m2 in omvang. Er wordt circa 1.600 m2 uitgegeven. De rest van de grond wordt ingericht als openbare ruimte.

Figuur 2: Ruimtegebruik Maccabiadelaan

Bovenstaande verkaveling (figuur 2) leidt tot het ruimtegebruik weergegeven in tabel 2.

3

Type Verharding Water Groen Uitgeefbaar Totaal

Oppervlak (in m2) Aandeel 545 23% 0 0% 202 9% 1.629 69% 2.376 100%

Tabel 2: Ruimtegebruik grondexploitatie totaal

6. Bouwprogramma en parkeren Het bouwprogramma bestaat uit 41 sociale huurappartementen. Daarnaast wordt één gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd. Er worden 20 woningen met een huur tot de 1e aftoppingsgrens gerealiseerd. De gemeenschappelijke ruimte kan worden omgebouwd tot een woning. De verwachting is dat er in de eindsituatie 22 woningen met een huur tot de liberalisatiegrens zijn. Er worden 22 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd binnen het plangebied. Er worden 7 openbare parkeerplaatsen toegevoegd aan de naastliggende parkeerplaatsen aan weerszijden van de Maccabiadelaan. Hiermee wordt voldaan aan de parkeervraag die het plan vergt. Zie tabel 3. Aantal App Norm Aantal PP Parkeervraag agv plan 42 0,7 29 Aan te leggen pp in plan 22 Aan te leggen pp naast plan 7 Tabel 3: Parkeervraag en parkeerprogramma

7. Werken en werkzaamheden De belangrijkste werkzaamheden betreffen het grondwerk, het aanbrengen van verharding ten behoeve van het parkeren binnen en aangrenzend aan het plangebied. Daarnaast aansluiting op de riolering en het eventueel verplaatsen en bijplaatsen van lichtmasten. Ook worden er ondergrondse afvalcontainers geplaatst. Uitgangspunt in de grondexploitatie is dat de eventuele verlegging van het fietspad voor rekening van de initiatiefnemer is. De belangrijkste plankosten zijn de begeleiding van de civieltechnische werkzaamheden, het opstellen van overeenkomsten met de initiatiefnemer en de begeleiding van het project (projectmanagement). 8. Fasering De grondexploitatie gaat uit van eindjaar 2025. In 2024 wordt de grond uitgegeven. De bouw start eind 2024. De oplevering is gepland in het tweede kwartaal van 2025. In 2025 wordt het terrein ook woonrijp gemaakt.

4

9. Gehanteerde uitgangspunten Parameters - Eenheidsprijzen kennen prijspeil 31-12-2024. - De gehanteerde parameters zijn conform door het college vastgestelde parameters voor 2024 e.v. : o Kostenstijging algemeen: 2,5% voor 2025. o Kostenstijging plankosten incl. PEAT: 3,0% voor 2025. o Opbrengstenstijging woningbouw: 1,8%. - De berekening van het rentepercentage voor grondexploitaties is gebaseerd op specifieke richtlijnen vanuit het BBV en is bepaald op: 1,75%. Kosten - De locatie kent geen boekwaarde. Er zijn geen verwervingskosten opgenomen in de grondexploitatie. - Civiele kosten zijn geraamd op basis van een civieltechnische kostenraming die gebaseerd is op een ontwerp (d.d. mei 2024). - In de civiele kostenraming is 10% onvoorzien opgenomen. - In de grondexploitatie is rekening gehouden met 5% opslag over de civieltechnische kosten als gevolg van uitwerking van het ontwerp. - De interne plankosten zijn geraamd conform het plankostenmodel 2024. - PEAT (kosten voorbereiding en toezicht bij het civiele werk) is op basis van 23% van de raming van de kosten van het (bouw- en) woonrijp maken. Opbrengsten - De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de Grondprijzenbrief 2024. Deze worden onverkort toegepast voor de afkoop van de erfpachtcanon. De berekening is gebaseerd op 42 woningen. - Er is een intentieovereenkomst gesloten met Eigen Haard.

Daarin is een exploitatiebijdrage overeengekomen voor de producten die de gemeente maakt tot het moment van levering van de grond. Hiermee zijn de (voorbereidings)kosten van de gemeente tot dat moment gedekt. De voorbereidingskosten maken onderdeel uit van de grondexploitatie. De reeds betaalde exploitatiebijdrage wordt verrekend met de afkoopsom van de erfpachtcanon.

10. Fiscaliteit Voor het grootste deel van het plangebied bestaan geen bijzonderheden. De BTW op de inrichting van de openbare ruimte is compensabel. De BTW over de kosten die ten grondslag liggen aan de uitgifte van de kavels, maakt de gemeente als ondernemer. Die BTW is verrekenbaar. De levering van de grond gebeurt BTW belast. De locatie heeft geen boekwaarde. Conform de regels van het BBV wordt de grond daarom voor nihil ingebracht in de grondexploitatie. Voor de vennootschapsbelasting (Vpb) is er sprake van een sfeerovergang van onbelast naar belast en dient de huidige boekwaarde voor de Vpb te worden herrekend naar waarde economisch verkeer. Dit wordt verwerkt in de berekeningen van de Vpb-aangifte 2024.

5

11. Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen De grondexploitatie Maccabiadelaan laat een geraamd projectresultaat zien van € 617.000

voordelig op eindwaarde (31-12-2025). Dit resultaat is als volgt opgebouwd (tabel 4): Bedragen in € Nominale kosten: Kostenstijging: Totaal kosten:

Boekwaarde

Prospectie 16.900 16.900

Totaal 342.400 6.500 348.900

359.300 6.500 365.800 970.800 12.100 982.900

Nominale opbrengsten: Rentebaten: Totaal opbrengsten:

58.300 58.300

912.500 12.100 924.600

Projectresultaat

41.400

575.700

617.100

617.100

617.100

Resultaatneming Tabel 4. Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen

Een uitgebreide grondexploitatiebegroting is aan het einde van deze Bijlage opgenomen.

12. (Tussentijdse) Winstneming In de situatie dat voldoende zekerheid bestaat over de tussentijdse winstneming dient de winst ook te worden genomen. Voor winstneming geldt de zogenaamde Percentage of Completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hierbij wordt rekening gehouden met het optreden van projectspecifieke risico’s die van invloed kunnen zijn op de uiteindelijk eindwaarde.

6

De verwachte winstneming vanaf 1-1-2024 bedraagt op basis van de grondexploitatiebegroting, ca. € 617.000.(zie ook: tabel 4).

13. Financiële risico’s en kansen. Risicomanagement is een continu proces. Risicoanalyses vinden daarom periodiek plaats, zodat er altijd een accuraat beeld van de risico’s bestaat. Er heeft voor dit project ook een risico-inventarisatie plaatsgevonden. Daarbij zijn projectspecifieke risico’s geïnventariseerd en waar mogelijk gekwantificeerd. De gekwantificeerde risico’s alsmede de marktrisico’s zijn input voor de zogenaamde Monte Carlo analyse. De grafiek van die analyse treft u hieronder aan. Uit de analyse blijkt dat de impact € 89.000 negatief bedraagt. De analyse gaat uit van 10.000 mogelijke scenario’s binnen een opgegeven bandbreedte. Het scenario dat op 90% ligt (in nadelige zin) komt op een resultaat op contante waarde dat € 89.000 lager ligt dan het geprognosticeerde resultaat op contante waarde. In de staafdiagram hieronder worden de factoren die de grootste invloed hebben op het risicoprofiel van het project Maccabiadelaan weergegeven.

7

14. Grondexploitatie begroting In onderstaande tabel wordt de grondexploitatie begroting getoond. Het projectresultaat is geel gekleurd weergegeven. In de rijen staan de kosten c.q. opbrengstenposten genoemd. In de kolom totaal staat het totaal van een post weergegeven. In de kolom “geboekt huidig jaar”, staan de boekingen van 2024. In de kolom “totale prospectie” is het totaal van de nog verwachte kosten- of opbrengstenpost genoemd. In de kolom “restant”, de in het restant van 2024 nog te verwachten kosten of opbrengsten. In de kolommen 2024 en 2025 alle kosten of opbrengsten die in dat betreffende jaar geprognosticeerd zijn.

8

Totaal 48208 48235 48236 48237 48216 48224

48215

Bouw/woonrijp maken Plankosten Plankosten SO Plankosten PEAT / Fee Plankosten externe deskundigen Totaal kosten Woningbouw Exploitatiebijdrage Totaal opbrengsten Saldo exclusief indexatie (kosten - opbr.) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Saldo investeringen incl. index Resultaat cumulatief volgens BBV Resultaatneming Totaal dekking Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Geboekt in huidig jaar Totale boekwaarde Totale Prospectie Restant 2024 2025 181.941 181.941 15.000 15.000 166.941 177.371 16.926 16.926 160.445 77.206 94.132 83.239 125.525 16.926 16.926 108.599 62.206 79.132 46.393 41.846 41.846 5.000 5.000 36.846 10.000 10.000 10.000 10.000 359.312 16.926 16.926 342.386 92.206 109.132 250.180 970.834 970.834 970.834 970.834 58.288 58.288 -58.288 -58.288 970.834 58.288 58.288 912.546 912.546 970.834 -611.522 -41.362 -41.362 -570.160 -820.340 -861.702 250.180 6.486 6.486 6.486 -12.077 -12.077 -12.077 -617.112 -41.362 -41.362 -575.750 -820.340 -861.702 244.590 -861.702 -617.112 617.112 617.112 171.599 171.599 445.513 617.112 617.112 171.599 171.599 445.513 -0 -41.362 -41.362 41.362 -648.741 -690.103 690.103 -690.103 -0

[Bijlage 1 Notitie toelichting grondexploitatie 100/F012/ICT

Maccabiadelaan]