Bijlage 1 Notitie toelichting grondexploitatie Allemankwartier deel 1

Bijlage 1. TOELICHTING GRONDEXPLOITATI E ALLEMAN KWARTIER DEEL 1 Datum

Betreft

29 MAART 2024 Alleman Kwartier

1. Algemene toelichting project Met de nieuwbouw van de sporthallen bij Pandora en het Amstelveen College is de Bankrashal buiten gebruik genomen. In 2016 is de hal gesloopt, waardoor deze locatie als bouwlocatie is vrijgekomen. Tegelijkertijd is er een tweetal ontwikkelingen in de directe omgeving. Het wijkcentrum Alleman is sterk verouderd waarbij uitgebreide renovatie noodzakelijk is, maar het financieel en kwalitatief aantrekkelijker is om nieuw te bouwen. Het Medisch Centrum Bankras waar onder andere een huisartsenpraktijk, tandartsenpraktijk en fysiotherapie zijn gevestigd, willen uitbreiden met apotheek Bankras die nu elders is gevestigd. Uitgangspunt voor de ontwikkeling is woningbouw bestaande uit 123 appartementen in een gevarieerde segmentering (incl. 24% sociaal), een nieuw te bouwen wijkcentrum en een medisch centrum. Het wijkcentrum en het medisch centrum vormen één gebouw. De gemeente gaat dit bouwen en blijft eigenaar van het wijkcentrum en een deel van het medisch centrum. Het plangebied is circa 16.700 m2 in omvang. Er wordt circa 3.900 m2 uitgegeven. De rest van de grond wordt ingericht als openbare ruimte. De gemeente is eigenaar van een groot deel van de gronden in het plangebied. Alleen het huidige medische centrum is niet in eigendom van de gemeente. Deze is van Eigen Haard. Aankoop en sloop van dit centrum zijn in de grondexploitatie opgenomen.

Aangezien gronden bouwrijp worden gemaakt en er sprake is van uitgifte door de gemeente, dient er door de gemeenteraad een grondexploitatie te worden vastgesteld. Het gaat om een zogenaamde BIE (Bouwgrond In Exploitatie). De BIE is het financieel kader bij de transformatie van het plangebied. Voor de voorbereiding van deze ontwikkeling bestaat een zogenaamde AGIV (Actieve Grondexploitatie In Voorbereiding). Voorbereidingskosten zijn in deze AGIV terecht gekomen. Zodra de BIE is vastgesteld, vervalt de AGIV. De reeds gemaakte kosten en opbrengsten (de boekwaarde) van de AGIV worden meegenomen in de BIE. Er is één grondexploitatie voor het totale plangebied. Er worden in het plangebied vier bouwblokken gerealiseerd.. Deze zijn genummerd als G1 tot en met G4. G1 is het wijkcentrum met het medisch centrum aan den Bloeyenden Wijngaerdt. G2 is een appartementenblok aan het Oostelijk Halfrond. G3 en G4 zijn appartementenblokken aan den Bloeyenden Wijngaerdt. Deze hebben een sterke samenhang. G3 en G4 kunnen namelijk pas gerealiseerd worden als G1 is opgeleverd. Er is dus sprake van een volgordelijkheid voor G1, G3 en G4. Ondanks dat er één grondexploitatie voor het totale [Bijlage 1 Notitie toelichting grondexploitatie 100/F012/ICT

Allemankwartier deel 1 Staf]

Pagina

2 van 11

plangebied bestaat, is de mate van detaillering voor het deel met G1 en G2 groter dan voor het deel G3 en G4. De bouwblokken kennen een ruimtelijke (groen en parkeren) en een chronologische samenhang. Daarom wordt er één grondexploitatie vastgesteld.

Pagina

3 van 11

2. Eigendommen In figuur 1 zijn de grondeigendommen in het plangebied weergegeven. De gemeente is eigenaar van de gronden die op de tekening groen gearceerd zijn weergegeven. Naast de gemeente heeft woningcorporatie Eigen Haard ook een eigendom. Het gaat om het huidige medisch centrum (oranje).

Figuur 1: Weergave grondeigendommen

Pagina

4 van 11

De kadastrale percelen in het plangebied zijn in tabel 1 weergegeven. Eigendomssituatie totaal Nummer eigendom opp. (m2) 5920 Gemeente Amstelveen 149 6625 Eigen Haard 1.289 6927 Gemeente Amstelveen 76 6926 Gemeente Amstelveen 15.194 Totaal 16.708 Tabel 1: kadastrale percelen

% 0,9% 7,7% 0,5% 90,9% 100%

Pagina

5 van 11

3. Ruimtegebruik Het totale plangebied van de grondexploitatie is 16.708 m2 groot. De grondexploitatie omvat 2 deelgebieden. Deelgebied 1 bestaat uit de beoogde bouwkavels G1 en G2 (Noord). Deelgebied 2 bestaat uit de beoogde bouwkavels G3 en G4 (Zuid) inclusief -de parkeerplaatsen aan- den Bloeyenden Wyngaerdt (figuur 2).

Figuur 2: Ruimtegebruik Alleman Bovenstaande verkaveling leidt tot het ruimtegebruik weergegeven in tabel 2.

Pagina

Toekomstig ruimtegebruik G1+G2 Plangebied Uitgeefbaar Groen Verharding Water Totaal

6 van 11

opp. (m2) 7.272 2.421 3.397 1.454 7.272

Tabel 2a: ruimtegebruik grondexploitatie deel G1 en G2

Toekomstig ruimtegebruik G3+G4 opp. (m2) Plangebied 9.436 Uitgeefbaar 1.484 Groen 2.240 Verharding 1.887 Parkeren verharding (rond Den Bloeyenden Wijngaerdt) 3.825 Wegen Totaal 9.436 Tabel 2b: ruimtegebruik grondexploitatie deel G3 en G4

Toekomstig ruimtegebruik totaal Plangebied Uitgeefbaar Groen Verharding Water Totaal

Aandeel 3.905 5.636 7.167 16.708

23% 34% 43% 0% 100%

Tabel 2c: ruimtegebruik grondexploitatie totaal

4. Planologische situatie Voor het plangebied Alleman Kwartier voor G1 en G2 is het ontwerp bestemmingsplan “Oostelijk Halfrond 9” van kracht. Deze wordt gelijktijdig met deze grondexploitatie aan de raad ter vaststelling voorgelegd. Voor G1 is de bestemming “maatschappelijk”. Voor G2 is de bestemming “wonen”. Zie ook figuur 3.

Figuur 3: ontwerp bestemmingsplan Oostelijk Halfrond 9

Pagina

7 van 11

Op G3 en G4 is het bestemmingsplan ‘Amstelveen Noord - Oost’ van toepassing. Binnen de contouren van het plangebied is de enkelbestemming ‘maatschappelijk’ van toepassing. Zie figuur 4. Voor de beoogde ontwikkeling van G3 en G4 is een planologische procedure nodig.

Figuur 4: bestemmingsplan Amstelveen Noord-Oost (uitsnede)

5. Bouwprogramma Het bouwprogramma bestaat uit 123 appartementen waarvan 30 sociale huur (24%), 60 middelduur laag en 33 middelduur midden. Daarnaast is de bouw van een solitair gebouw beoogd met een medisch centrum van 2.000 m2 bvo en een wijkcentrum van 800 m2 bvo. (tabel 2b) Er worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd in het gebied. Zie tabel 3c. Daarbij is nog geen rekening gehouden met dubbelgebruik. Het medisch centrum en de functie wonen hoeven immers niet volledig gelijktijdig gebruik te maken van parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen in G2 is indicatief weergegeven. In dit gebouw is (planologisch) ruimte voor de realisatie van parkeerplekken. Vastgoedprogramma G4: Sociale huur 60 go G2: Appartement, MD koop G3: MD koop laag 60 go (excl. parkeren) Totaal

aantal % 30 24% 33 27% 60 49% 123 100%

Tabel 3a: beoogd woonprogramma Alleman Kwartier

Programma gebouw 1 medisch centrum wijkcentrum totaal bvo

m2 bvo 2.047 769 2.816

Tabel 3b: beoogd voorzieningenprogramma Alleman Kwartier

Pagina

Parkeervraag G4: Sociale huur 60 go G2: Appartement, MD koop G3: MD koop laag 60 go (excl. parkeren) Medisch Centrum Wijkcentrum Totaal Voormalige parkeervraag Sporthal Medisch Centrum Wijkcentrum Totaal

8 van 11

norm 0,6 1 1 1,2 per kamer geen

norm

geen

totaal 18 33 60 32 143

totaal 1,8 54 1,6 11 0 65

Parkeerplaatsen toe te voegen

78

Aanwezig na reconstructie Aantal gebouwd toe te voegen G2 (indicatief) Aanwezig nu

155 22 99

Netto toevoeging

78

Tabel 3c: parkeervraag en parkeerprogramma

6. Fasering De grondexploitatie gaat uit van eindjaar 2029. In dat jaar zijn G3 en G4 al uitgegeven en is het omliggende gebied woonrijp gemaakt. Het woonrijp maken van de parkeerplaatsen aan den Bloeyenden Wyngaerdt kan al uitgevoerd worden voordat G3 en G4 opgeleverd zijn. Het bouwverkeer hoeft namelijk niet van den Bloeyenden Wyngaerdt gebruik te maken. Dat is ook prettiger voor de gebruikers en bewoners van het gebied. Kosten Bouwrijp maken G1 en G2 Woonrijp maken G1 en G2

2025 2028

Sloop G3 en G4 Bouwrijp maken G3 en G4 Woonrijp maken G3 en G4

2027 2028 2028

Opbrengsten Gronduitgifte G1 en G2 Gronduitgifte G3 en G4

2026 2028 en 2029

7. Financiële historie en krediet In de zogenaamde AGIV zijn de voorbereidingskosten opgenomen die zijn gemoeid met de grondexploitatie. Het gaat om de reeds geboekte kosten (t/m 1-1-2024) en de kosten die geraamd zijn voor jaarschijf 2024. Tot vaststelling van de BIE, vormt dit het krediet voor de voorbereidingskosten.

Pagina

9 van 11

Zodra de BIE is vastgesteld, worden de kosten (en opbrengsten) uit de AGIV meegenomen in de BIE. De AGIV wordt daarmee neutraal afgesloten. Per 1-1-2024 bedraagt de boekwaarde in totaal € 692.000,=. De boekwaarde bestaat grotendeels uit de kosten van de sloop van de Bankrashal, onderzoeken en andere plankosten. 8. Stand van zaken van het project Op 1 juli 2020 is de startnotitie vastgesteld. Vervolgens heeft uitwerking van de planen plaatsgevonden. Hierbij heeft met name voor de ontwikkeling van G2 uitgebreide participatie plaatsgevonden. Inmiddels is het bestemmingsplan voor G1 en G2 ter inzage gelegd. Zienswijzen zijn afgewogen. De volgende stap is vaststelling van het bestemmingsplan voor G1 en G2 en vaststelling van de grondexploitatie voor het totale gebied. Voor G3 en G4 zullen op een ander moment de planologische procedures doorlopen worden. Er is een samenwerkingsovereenkomst met de medici in voorbereiding, waarin (o.a. financiële) afspraken worden gemaakt over de bouw van het centrum en het verkrijgen van een deel van het eigendom. Per planfase is en wordt een exploitatiebijdrage in rekening gesteld. 9. Gehanteerde uitgangspunten Parameters - De gehanteerde parameters zijn conform door het college vastgestelde parameters voor 2024 e.v. (tabel 4) Eenheidsprijzen zijn -zoals gebruikelijk- op prijspeil eind 2024 in deze grondexploitatie opgenomen.

Opbrengsten - De ramingen van de grondwaarden in de grondexploitatie zijn gebaseerd op residuele grondwaardemethode en de vaste grondprijzen op basis van de Grondprijzenbrief 2024 (sociale huur en niet-commerciële voorziening). Ter onderbouwing zijn onder andere taxaties van referentieprojecten gebruikt. - De uiteindelijke grondopbrengsten voor woningbouw (m.u.v. sociale huur) zullen via een tenderprocedure tot stand komen. Kosten - Voor de verwerving wordt rekening gehouden met aankoop op basis van de complexwaarde. - Civiele kosten zijn geraamd op basis van de stedenbouwkundige verkaveling, normgetallen, ruimtegebruik en eenheidsprijzen uit het planeconomisch prijzenboek. - De interne plankosten zijn geraamd conform het plankostenmodel 2024. - PEAT (kosten voorbereiding en toezicht bij het civiele werk) is op basis van 23% van de raming van de kosten van het sloop, bouw- en woonrijp maken.

Pagina

10 van 11

Tabel 4: Vastgestelde parameters 2024 e.v. 10. Fiscaliteit Voor het grootste deel van het plangebied bestaan geen bijzonderheden. De BTW op de inrichting van de openbare ruimte is compensabel. De BTW over de kosten die ten grondslag liggen aan de uitgifte van de kavels, maakt de gemeente als ondernemer. Die BTW is verrekenbaar. In het plangebied is wel één bijzonderheid. Het gaat daarbij om G1. Voor de uitgifte van deze kavel gelden verschillende grondslagen. Dit heeft te maken met de wijze waarop het gebouw in gebruik wordt genomen. Ruim de helft van het gebouw (55%) komt in eigendom van een verzameling van medici. Zij verkrijgen appartementsrechten. Qua fiscaliteit geldt hier hetzelfde als voor de overige kavels. De BTW over de kosten die ten grondslag liggen aan de uitgifte, maakt de gemeente immers als ondernemer. Ruim een kwart (27%) van het gebouw wordt in gebruik genomen als wijkcentrum. Dit deel van het gebouw blijft in eigendom van de gemeente en wordt niet verhuurd noch verkocht. Dit betekent dat bij de levering van dit deel van het gebouw aan de afdeling Vastgoed er een factuur met BTW wordt verstuurd. Tot slot blijft circa 18% van het gebouw in eigendom van de gemeente, maar wordt verhuurd aan een aantal medici (huisartsen). De BTW over de kosten die ten grondslag liggen aan de uitgifte van -dit deel- van de kavel kan de gemeente als ondernemer niet verrekenen.

Dit wordt als kostprijsverhogend gezien. Deze kosten komen voor rekening van de grondexploitatie.

11. Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen De grondexploitatie van Alleman Kwartier laat een geraamd resultaat zien van € 3.408.000 voordelig op eindwaarde (31-12-2029). Dit resultaat is als volgt opgebouwd: Nominale kosten: € 5.735.000 Kostenstijging en rentekosten: € 398.000 Totaal kosten: € 6.133.000

Pagina

11 van 11

Nominale opbrengsten: € 8.944.000 Opbrengstenstijging: € 597.000. Totaal opbrengsten: 9.541.000. Er worden vier bouwkavels uitgegeven. De kavels G3 en G4 zijn afhankelijk van de realisatie van G1. De kavel G2 kan in beginsel autonoom worden ontwikkeld. Een nadere toelichting over de grondexploitatiebegroting is opgenomen in de geheime Bijlage 2. 12. Financiële risico’s en kansen. Risicomanagement is een continu proces. Risicoanalyses vinden daarom periodiek plaats, zodat er altijd een accuraat beeld van de risico’s bestaat. Er heeft voor dit project ook een risico-inventarisatie plaatsgevonden. Daarbij zijn projectspecifieke risico’s geïnventariseerd en waar mogelijk gekwantificeerd. De gekwantificeerde risico’s alsmede de marktrisico’s zijn input voor de zogenaamde Monte Carlo analyse. De Monte Carlo analyse laat op basis van kansberekening zien of er rekening moet worden gehouden met een benodigde weerstandscapaciteit. Aangezien het geraamde projectresultaat op basis van de ondergrens van 90% nog steeds voordelig is, hoeft er geen weerstandscapaciteit te worden aangehouden. De grafieken staan weergegeven in bijlage 2.