Agendabundel

Meer aandacht voor kwalitatief hoogwaardige panden Meerdere makelaars, gebruikers en onderzoeken geven aan dat de kwaliteit van panden de laatste jaren steeds belangrijker is geworden. Gebruikers hechten steeds meer waarde aan kwalitatief goede ruimtes (goede akoestiek, hoogwaardige uitstraling, prettig binnenklimaat en voldoende luchtverversing), flexibiliteit (vrij indeelbare vloeren) en een inspirerende ruimte. De kantorenmarkt in Amstelveen kan worden gekarakteriseerd als een afgeleide (maar kleinere) van de Amsterdamse markt. Nieuw en hoogwaardig aanbod creëert daarbinnen eigen (vervangings)vraag zo stellen lokaal actieve vastgoedpartijen. Kantoorgebruikers in Amstelveen verhuizen dus binnen dezelfde kantorenmarkt naar een nieuw en hoogwaardig(er) pand. Volgens Dynamis blijft hoogwaardige nieuwbouw van kantoren op goed ontsloten locaties noodzakelijk, mede om in de vraag naar kwaliteit te voorzien. Verduurzaming In het licht van het Klimaatakkoord, is het belangrijk om ook vanuit de kantorenmarkt een bijdrage te leveren aan de verduurzamingsopgave. Ook kantoren zullen van het aardgas af moeten. Voor kantoren betekent dit in ieder geval dat per 1 januari 2023 elk kantoorgebouw minimaal energielabel C moet hebben.

Aangezien deze maatregel een verplicht karakter heeft en een groot deel van de kantoorpanden in Amstelveen ouder is dan 20 jaar, zal er op korte termijn mogelijk vernieuwing/ en of transformatie moeten plaatsvinden; anderzijds vereist de ‘label C’verplichting veelal geen zware investeringen en gaat het om investeringen die op relatief korte termijn zijn terug te verdienen door dalende energiekosten voor het pand. In het energieakkoord van 2013 is opgenomen dat er voor 2030 wordt gestreefd naar een gemiddeld energielabel van ten minste A (gemiddeld

25

genomen over alle gebouwen). Echter, het is voor kantoren (nog) niet wettelijk verplicht om aan het A-label te voldoen in 2030.

duurzaamheidsoverwegingen zijn dit echter niet de meest wenselijke locaties om (nieuwe) kantoorvolumes te laten landen.

Belang multifunctionele en gemengde gebieden We zien landelijk een stijgende populariteit van multifunctionele gebieden en van gemengde woon-werklocaties. Doordat mensen vaker thuiswerken, moet een bezoek aan kantoor een duidelijke meerwaarde hebben voor werknemers. Dat kan zitten in het ontmoeten van collega’s voor zaken (vandaar de verwachte stijgende behoefte aan ontmoetingsruimten) of sociaal, waarbij een mix van functies in een prettige omgeving meer van belang is. Een mix van functies draagt bij aan de aantrekkelijkheid van een kantoorlocatie waar werknemers graag willen werken en verblijven. Door functiemenging kan werken eenvoudiger gecombineerd worden met horeca, winkels en sportscholen. Het toevoegen van functies kan de levendigheid van het gebied en draagvlak voor voorzieningen vergroten. Omgekeerd zijn ook gemengd stedelijke gebieden aantrekkelijke locaties voor kantoorhoudende bedrijven. In het geval van Amstelveen liggen hiervoor vooral kansen in het Stadshart.

Afname ruimtebehoefte per baan De benodigde kantoorruimte per baan neemt onder invloed van onder meer thuiswerken al enkele jaren af. Deze ontwikkeling is door de coronacrisis enigszins versneld nu werknemers ook na de crisis minder vanuit kantoor werken. Een voorwaarde daarvoor is wel dat werknemers evenredig verspreid over de week vanuit huis werken. De ruimtebehoefte aan kantoorruimte is namelijk grotendeels afhankelijk van de bezetting op de piekmomenten. Uit de gesprekken met ondernemers kunnen we afleiden dat de maximale capaciteit het afgelopen jaar niet is benut en dat de verwachting is dat de meeste kantoorgebruikers ook in de toekomst niet meer volledig (5 dagen per week) op kantoor zullen gaan werken. Volgens ons eerdere onderzoek over de impact van corona op kantorenmarkt in de gemeenten Haarlemmermeer en Amstelveen (2022) en het onderzoek ‘Invloed van COVID-19 op de kantorenmarkt’ uitgevoerd door Stec Groep in 2021, verwachten bedrijven minder kantoorruimte nodig te hebben omdat hun medewerkers meer thuis zullen werken. Omdat deze trend parallel loopt aan de trend dat er meer behoefte is aan ontmoetingsruimten en overleg ruimten zal de totale ruimtevraag per baan niet alsmaar dalen maar zal deze stabiliseren.

Volgens lokale en regionale (bedrijf)makelaars in Amstelveen (en Haarlemmermeer) is de verwachting daarom ook dat de vraag naar kleinere kantoorunits zal gaan toenemen ten koste van grotere kantoren. Zie ook de paragraaf over het kantoorquotiënt op pagina 23 van deze rapportage.

Belang goede bereikbaarheid De monofunctionele zicht- en snelweglocaties uit de jaren negentig, die goed bereikbaar zijn met de auto, zijn minder populair geworden ten opzichte van een decennium geleden. Gemengde OV-knooppunten met een goede ontsluiting per OV en auto worden daarentegen steeds aantrekkelijker (en zijn uit mobiliteits- en duurzaamheidsoverweging ook wenselijk) ten opzichte van snelweglocaties. De as vanaf de A9-zone naar station Amsterdam Zuid kan dus worden gezien als hèt kantorenconcentratiegebied van de stad. Voor hoofdkantoren van bedrijven waar werknemers veelal op externe locaties werken (denk aan IT-beheerders, bouwbedrijven en grote zakelijke dienstverleners) kunnen dergelijke locaties aantrekkelijk blijven. Vanuit mobiliteits- en

26

4.5 Aanbod kantoren Aangezien er in Amstelveen vanuit de Plabeka monitor geen hard planaanbod9 is opgegeven, bestaat het actuele kantorenaanbod nu enkel uit leegstand. De totale leegstand van kantoren in Amstelveen bedraagt ruim 53.000 m² (Kantorenmonitor BV, 2023). Van deze leegstand is circa 40.000 m² qua leeftijd, ligging en omvang niet meer aantrekkelijk voor de markt (incourant). De courante leegstand (leegstand exclusief de incourante leegstand) bedraagt circa 13.000 m². Het gaat om panden die minder dan drie jaar leeg staan en aansluiten op de marktvraag10. Daarnaast is op Kronenburg nog 35.925 m² planologische ruimte aanwezig die de ontwikkeling van kantoren volgens het bestemmingsplan mogelijk maakt. Kantoren die daar stonden zijn reeds al gesloopt. De beschikbare planologische ruimte is onderdeel van de transformatie van Kronenburg: in de gebiedsvisie wordt deze ruimte deels ingevuld door nieuwe kantoorpanden en deels door andere functies. Omdat de panden reeds zijn gesloopt is deze planologische ruimte in tabel 4.3 opgenomen als aparte categorie. De planologische ruimte aan de Bovenkerkerweg Oostzijde en Bovenkerk (3.500 m²) betreft gebouwgebonden leegstand (niet gesloopt) en is daarom meegenomen als onderdeel van het leegstandsvolume.

Deze planologische ruimte is niet daadwerkelijk beschikbaar om in gebruik te nemen door kantoorgebruikers, omdat deze meters in (tijdelijk) gebruik zijn genomen door andere functies. De verwachting is dat de planologische ruimte op termijn ook in de boeken onttrokken wordt aan de voorraad, vanwege transformatieplannen op deze locatie.

Tabel 4.3: Aanbod kantoren in Amstelveen in m², per 1-1-2023 (Monitor Plabeka, 2022) m² Courante leegstand

12.961

Incourante leegstand

39.922

Hard planaanbod t/m 2030

0

Planologische ruimte

35.925

4.6 Vraag-aanbod-confrontatie In deze paragraaf is de kwantitatieve vraag-aanbodconfrontatie voor de twee scenario’s weergegeven. Hierin is de geraamde uitbreidingsvraag en vervangingsvraag afgezet tegen het actuele kantorenaanbod. In tabel 4.4 wordt de vraag-aanbodconfrontatie voor kantoren in Amstelveen weergegeven. De uitbreidingsvraag wordt afgezet tegen het actuele kantorenaanbod (de courante leegstand)11. De totale vraag is opgebouwd uit de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. De vraagaanbodconfrontatie komt uit op circa -79.000 tot -108.000 m² BVO kantoren. Dit betekent dus een tekort aan aanbod tot 2040. Naar verwachting groeit het aantal banen en de economie van de regio Amstelland-Meerlanden en Amstelveen op de lange termijn. Dat zorgt – samen met andere regionale trends en ontwikkelingen – voor een uitbreidingsvraag van 0 m² (scenario laag) tot 29.000 m² (scenario hoog). Ondanks dat de bedrijfstakprognoses van Amstelland-Meerlanden zijn aangehouden moet in ogenschouw worden genomen dat de arbeidsmarkt regionaal is en deze vraagraming is gebaseerd op de lokale economie. Dat

9 Plannen in een vergevorderd plan- en besluitvormingsproces

11 Het kantorenaanbod en daarmee de behoefte aan kantoren in de toekomst kan veranderen door

10 Het KLM-gebouw wordt momenteel nog gebruikt, maar komt leeg te staan. Deze potentiële

het vertrek van KLM.

leegstand is nog niet meegenomen in deze cijfers.

27

betekent in de praktijk dat de ontwikkeling van kwalitatieve hoogwaardige nieuwe kantoorvolumes in andere gemeenten (of juist transformaties) kunnen leiden tot aanpassingen in de vraag. Figuur 4.4: vraagaanbod-confrontatie tot 2040 in m2 140.000 120.000

Naast de uitbreidingsvraag is er een vervangingsvraag, die voortkomt uit het incouranter worden van kantoren mede door de leeftijd van de panden en de energielabelwetgeving. Met andere woorden, kwalitatief gezien sluit het aanbod minder goed aan bij de wensen en eisen van de hedendaagse eindgebruikers. Deze wordt geraamd op 92.000 m² tot 2040. Tabel 4.4: Vraag-aanbodconfrontatie kantoren in Amstelveen in m² tot 2040

100.000 80.000

Scenario

60.000

Totale vraag

Leegstand, courant

Vraagaanbodconfrontatie, excl. Planaanbod

Planaanbod

Vraagaanbodconfrontatie

A

B

C=B-A

D

E=C+D

Laag

92.000

13.000

-79.000

-

-79.000

Hoog

121.000

13.000

-108.000

-

-108.000

40.000 20.000 -20.000

Vraag

Aanbod

Vervangingsvraag

Uitbreidinsvraag (laag)

Courante leegstand

Hard planaanbod

Uitbreidinsvraag (hoog)

In deze behoefteraming is daar (in hoeverre mogelijk) op geanticipeerd door te kijken naar het beschikbaar planaanbod in de regio en naar aanleiding daarvan (en de historische werkgelegenheidsontwikkeling van Amstelveen) minimale aanpassingen te verrichten in de raming (paragraaf 4.2 en 4.3).

28

Indicatieve programmering van de vraag In tabel 4.5 is een indicatieve programmering opgenomen van de vraag uitgesplitst naar kantoorlocaties. Het gaat hierbij om de additionele vraag op basis van de vraagraming tot 2040. Deze inschatting is gemaakt op basis een combinatie van de geraamde marktvraag, kwalitatieve locatiekenmerken en beoordeling op basis van bureau-expertise. Belangrijk op om te merken is dat Beneluxbaan (noordkant) is opgenomen in tabel 4.5 als kantoorlocatie in het kantorenconcentratiegebied. In 3.1 noemden we al dat de Beneluxlaan ten noorden van de A9, parallel aan de tramlijn een aantrekkelijke locatie voor kantoorgebruikers vanwege de HOV-verbinding. Zie ook figuren 5.1 en 5.2. Tabel 4.1: indicatieve programmering van de vraag per kantoorlocatie (in m² bvo) tot 2040 Type milieu

Aandeel

Vraag 2022-2040

Kantoorlocaties in het kantorenconcentratiegebied Kronenburg-Uilenstede

ca. 30%

ca. 30.000 - 35.000

Beneluxbaan (noordkant)

ca. 5%

ca. 5.000 - 15.000

Stadshart

ca. 35%

ca. 35.000 - 40.000

A9-zone (excl. Stadshart)

ca. 25%

ca. 25.000 - 30.000

Conclusies • In Amstelveen is de werkgelegenheid tussen 2013 en 2022 sterker toegenomen (+18,7%) dan in de MRA (+15,2%) en de regio Amstelland-Meerlanden (+11,9%%). In zowel het hoge als het lage scenario van het EIB wordt verdere groei van de werkgelegenheid verwacht tot 2040. • Die groei van de werkgelegenheid zorgt – samen met andere regionale trends en ontwikkelingen – voor een uitbreidingsvraag naar kantoorruimte van 0 m² (scenario laag) tot 29.000 m² (scenario hoog) tot 2040. • De kantorenmarkt is sterk verouderd, maar nog altijd goed gevuld. Als we kijken naar het courante deel van de leegstand (2,5%) dan kunnen we concluderen dat de kantorenvoorraad krap is. • Moderne kwalitatief hoogwaardige kantoren, goede duurzaamheid en ruimte voor ontmoeting en interactie zijn op pandniveau belangrijke kwalitatieve voorwaarden voor de hedendaagse kantoorgebruiker. Op gebiedsniveau zijn daarnaast de OV-bereikbaarheid, herkenbare entrees en levendige openbare ruimte van belang. Bij (her)ontwikkeling van kantoren is het belangrijk om daar aandacht aan te besteden.

Kleinschalige kantoorontwikkeling in gemengde woon-werkmilieus Nieuw-Legmeer Totaal

ca. 5%

ca. 5.000 - 15.000 92.000 - 121.000

29