5. Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid BTAZ inclusief bijlagen

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ) Behorende bij het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)”

16 september 2021

NL.IMRO.0362.21BEX-OW01

Inhoudsopgave A TOELICHTING ............................................................................................................................................. 7 1 Inleiding ....................................................................................................................................................... 8 1.2 1.3

Aanleiding ........................................................................................................................................ 8 Doel Exploitatieplan ......................................................................................................................... 9

1.4 1.5

Zienswijze ontwerpexploitatieplan ................................................................................................... 9 Leeswijzer........................................................................................................................................ 9

2 Toelichting Exploitatieplangebied .......................................................................................................... 11 2.1

Vigerende planologische maatregel .............................................................................................. 11

2.2 2.3 2.4

Relatie planologische maatregel ................................................................................................... 12 Stedenbouwkundige opzet ............................................................................................................ 13 De Exploitatieplangrens................................................................................................................. 13

2.5 2.6 2.7

Omschrijving van het Exploitatieplangebied .................................................................................. 14 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) .......................................................................................... 14 Eigendomssituatie / te verwerven gronden ................................................................................... 15

3 Eisen en regels exploitatieplan ............................................................................................................... 17 3.1 3.2 3.3

Fasering en koppelingen ............................................................................................................... 17 Voorgenomen grondgebruik .......................................................................................................... 17 Werken en werkzaamheden .......................................................................................................... 18

3.4

Afwijken van de regels van het Exploitatieplan ............................................................................. 18

4 Omschrijving werken en werkzaamheden ............................................................................................. 19 4.1 4.2

Omschrijving bouwrijp maken........................................................................................................ 19 Omschrijving nutsvoorzieningen.................................................................................................... 19

4.3

Omschrijving inrichting openbaar gebied ...................................................................................... 19

B EXPLOITATIEOPZET................................................................................................................................ 20 5 Exploitatieopzet ........................................................................................................................................ 21 5.1 5.2

Algemeen ...................................................................................................................................... 21 Aanduiding van het tijdvak............................................................................................................. 22 Exploitatieplangebied Noordwest .................................................................................................. 22 Exploitatieplangebied Noordoost ................................................................................................... 22 Exploitatieplangebied Zuidoost...................................................................................................... 22

5.3

Exploitatieplangebied Zuidwest ..................................................................................................... 22 Aanduiding van de fasering ........................................................................................................... 23 5.3.1 Fasering................................................................................................................................ 25 Exploitatieplangebied Noordwest .................................................................................................. 25 Exploitatieplangebied Noordoost ................................................................................................... 25 Exploitatieplangebied Zuidoost...................................................................................................... 25 Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

3

Exploitatieplangebied Zuidwest ..................................................................................................... 26 5.4 5.5

5.3.2 Parameters ........................................................................................................................... 26 Toekomstig grondgebruik .............................................................................................................. 26 Kosten ........................................................................................................................................... 27 5.5.1 Exploitatieplangebied Noordwest ......................................................................................... 28 5.5.2 Exploitatieplangebied Noordoost .......................................................................................... 31 5.5.3 Exploitatieplangebied Zuidoost............................................................................................. 35

5.6 5.7 5.8

5.5.4 Exploitatieplangebied Zuidwest ............................................................................................ 38 Opbrengsten .................................................................................................................................. 41 Gerealiseerde kosten en opbrengsten .......................................................................................... 42 Exploitatieopzet ............................................................................................................................. 44 5.8.1 Gewogen basiseenheden ..................................................................................................... 44 5.8.2 Exploitatiebijdrage ................................................................................................................ 45 5.8.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning ....................................................................... 46

6 Herziening en afrekening ......................................................................................................................... 47 6.1 6.2

Jaarlijkse herziening ...................................................................................................................... 47 Eindafrekening............................................................................................................................... 47

7 Rechtsbescherming Exploitatieplan ....................................................................................................... 49 C REGELS .................................................................................................................................................... 50 Artikel 1.

Begripsbepalingen ................................................................................................. 51

Artikel 2.

Eisen aan werken en werkzaamheden .................................................................. 53

Artikel 3.

Eisen voor uitvoering werken en werkzaamheden ................................................ 53

Artikel 4.

Regels met betrekking tot aanbesteding werken en werkzaamheden................... 54

Artikel 5.

Regels met betrekking tot inspecties en oplevering openbaar gebied................... 55

Artikel 6.

Regels met betrekking tot fasering ........................................................................ 55

Artikel 7.

Regels met betrekking tot koppelingen .................................................................. 55

Artikel 8.

Verbodsbepalingen ................................................................................................ 56

Artikel 9.

Strafbepaling .......................................................................................................... 56

Artikel 10.

Slotbepaling ........................................................................................................... 57

Bijlagen ......................................................................................................................................................... 58 1. 2.

Nota van Beantwoording ontwerpexploitatieplan BTAZ ................................................................ 58 Kaart Verbeelding bestemmingsplan............................................................................................. 58

3. 4. 5.

Kaart Proefverkaveling .................................................................................................................. 58 Kaart Exploitatieplangrens............................................................................................................. 58 Kaart Eigendommen ...................................................................................................................... 58

6. 7. 8.

Kaart Fasering ............................................................................................................................... 58 Taxatie Inbrengwaarde Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ) ............................................... 58 Ministeriele regeling plankosten Exploitatieplan ............................................................................ 58

9. 10.

Taxatierapport Uitgifteprijzen Amstelveen Zuid ............................................................................. 58 Exploitatieopzet ............................................................................................................................. 58 Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

4

A. Exploitatieplangebied Noordwest .............................................................................................. 58 B. Exploitatieplangebied Noordoost .............................................................................................. 58 C. Exploitatieplangebied Zuidoost ................................................................................................. 58 D. Exploitatieplangebied Zuidwest ................................................................................................ 58 11. 12. 13.

Leidraad inrichting openbare ruimte .............................................................................................. 58 Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid .................................................................. 58 Inkoop- en aanbestedingsbeleid Amstelveen en Aalsmeer 2017.................................................. 58

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

5

Onderwerp

: Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

Identificatiecode

: NL.IMRO.0362.21BEX-OW01

Auteurs

: R. Bouten S. Gorissen

Status

: Definitief

Procedureoverzicht Fase Ontwerp Vaststelling

Datum 18-06-2021 17-11-2021

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

6

A TOELICHTING

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

7

1 Inleiding 1.2

Aanleiding

Het bestemmingsplangebied van Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ) is een nieuw te ontwikkelen gebied gelegen aan de zuidkant van de gemeente Amstelveen, zie afbeelding 1. Het plangebied ligt tegen de gemeentegrens van Uithoorn en wordt doorkruist door de provinciale weg N201 en de toekomstige Uithoornlijn. De westkant van het gebied grenst aan het bedrijventerrein De Loeten. Het gehele bestemmingsplangebied BTAZ heeft een omvang van ruim 60 hectare, waarvan (in fasen) circa 45 hectare uitgeefbaar terrein zal zijn voor regionaal-gemengde bedrijvigheid. Voor dit plangebied is een bestemmingsplan in voorbereiding. Het doel van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)” en deze bedrijventerreinontwikkeling is om te voorzien in de behoefte naar bedrijfsruimte voor regionaal-gemengde bedrijvigheid en “ruimte te maken” voor de transformatieopgave in Legmeer van de gemeente Amstelveen. Afbeelding 1 Plangebied Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)

(Bron: indicatieve proefverkaveling BTAZ 2021)

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

8

1.3

Doel Exploitatieplan

Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Wro”) dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’. Het Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’ maakt de realisatie van het bedrijventerrein planologisch mogelijk. Artikel 6.12 lid 2 Wro en artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Bro”) bepalen dat de verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar of gemeentelijk grondeigendom), de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie-eisen ontbreekt (fasering, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap of eisen en regels voor het inrichten van de openbare ruimte) of sprake is van financiële kruimelgevallen. De gronden in het Exploitatieplangebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van particuliere eigenaren. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 2 en artikel 6.12 lid 4 Wro gehouden is om een exploitatieplan voor het Exploitatieplangebied Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ) vast te stellen en gelijktijdig met het Bestemmingsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ) dit exploitatieplan bekend te maken.

De vaststelling van het Exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal;

-

het tijdvak en fasering te bepalen; eisen, regels en een uitwerking van regels te stellen.

Met inachtneming van het Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’ en het Exploitatieplan kunnen particuliere eigenaren de aan hun eigendom toegekende bestemming zelf realiseren. De gemeente zal alsdan de te verhalen kosten in rekening brengen aan de eigenaren op basis van een posterieure overeenkomst of bij het verlenen van een omgevingsvergunning. De percelen in het Exploitatieplangebied Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ), die in eigendom zijn van de gemeente, worden indien nodig door de gemeente bouwrijp gemaakt en als zodanig door de gemeente verkocht, waardoor het kostenverhaal middels de gronduitgifte is verzekerd.

1.4

Zienswijze ontwerpexploitatieplan

Het ontwerpexploitatieplan is op 18 juni voor 6 weken ter visie gelegd. Binnen de termijn zijn 5 ontvankelijke zienswijzen op het ontwerpexploitatieplan ontvangen. De zienswijzen hebben deels geleid tot wijzigingen in het voorliggende exploitatieplan. In een Nota van beantwoording van de zienswijzen is aangegeven óf en zo ja hoe de zienswijze heeft geleid tot wijzigingen in het voorliggende exploitatieplan. Deze Nota van beantwoording is bijgevoegd als bijlage 1.

1.5

Leeswijzer

Het Exploitatieplan bestaat uit een toelichting (deel A), de Exploitatieopzet (deel B) en de regels (deel C). De bijlagen behoren eveneens tot het Exploitatieplan. Conform artikel 6.13 lid 1 Wro (verplichte onderdelen) en artikel 6.13 lid 2 Wro (niet verplichte onderdelen) zijn de verschillende verplichte en niet-verplichte onderdelen in dit Exploitatieplan verwerkt. Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

9

Deel A Toelichting van het Exploitatieplan begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijke kader van de ontwikkeling en het Exploitatieplangebied als geheel nader uiteengezet. In hoofdstuk 3 worden de eisen en regels bij een exploitatieplan toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de werken en werkzaamheden die in het Exploitatieplangebied zullen worden uitgevoerd. In deel B Exploitatieopzet wordt een toelichting gegeven op kosten en opbrengsten van de verschillende Exploitatieplangebieden en wordt de berekening van de Exploitatiebijdrage weergegeven. Verder wordt in dit deel B in hoofdstuk 6 ingegaan op de jaarlijkse herziening van het Exploitatieplan en de eindafrekening van het Exploitatieplan. In hoofdstuk 7 van dit deel B wordt een toelichting gegeven op de procedure van het Exploitatieplan en de rechtsbescherming. In deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels, die gelden voor de Exploitatieplangebieden, opgenomen.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

10

2 Toelichting Exploitatieplangebied Het bestemmingsplangebied Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ) kenmerkt zich door haar situering op de grens van het gemeentelijk grondgebied van Amstelveen nabij de Legmeer en Uithoorn, die gelegen zijn binnen de gemeente Uithoorn. Het Exploitatieplangebied wordt globaal begrensd door de Meerlandenweg, Noorddammerweg, N201 en de Zijdelweg (N521). Het gebied wordt gekenmerkt door de splitsing naar 4 separate Exploitatieplangebieden. Deze splitsing ontstaat doordat de N201 en de Uithoornlijn dwars door het bestemmingsplangebied BTAZ lopen. Dit zorgt voor een verdeling naar de volgende Exploitatieplangebieden: Noordwest, Noordoost, Zuidwest en Zuidoost. In afbeelding 2 zijn de ligging van het te ontwikkelen bestemmingsplangebied en de 4 Exploitatieplangebieden globaal weergegeven. Afbeelding 2 Globale duiding gebied BTAZ

2.1

Vigerende planologische maatregel

De 4 Exploitatieplangebieden zijn gelegen in het vigerende bestemmingsplan Legmeerpolder Zuid (vastgesteld door de gemeenteraad op 12 november 2014). De vigerende bestemmingen in het bestemmingsplan Legmeerpolder Zuid, waar het de gronden in de 4 Exploitatieplangebieden betreft, zijn overwegend Agrarisch. Voor de ontwikkeling van de gronden dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld, het bestemmingsplan BTAZ. Dit brengt, conform artikel 6.12 lid 2 Wro en de voorgaande toelichting in hoofdstuk 1, met zich mee dat tevens een Exploitatieplan moet worden opgesteld.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

11

2.2

Relatie planologische maatregel

Het voorliggende exploitatieplan ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’ behoort bij het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’, zie afbeelding 3. Dit Bestemmingsplan vervangt (al dan niet gedeeltelijk) het vigerende bestemmingsplan ‘Legmeerpolder Zuid’. Afbeelding 3 Verbeelding bestemmingsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)

De regels, eisen en voorwaarden, zoals opgenomen in het Bestemmingsplan gelden, voor zover aan de orde, ook voor dit Exploitatieplan. De verbeelding van het Bestemmingsplan is opgenomen in bijlage 2 van dit Exploitatieplan.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

12

2.3

Stedenbouwkundige opzet

Het Bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling en realisatie van circa 63 hectare bedrijventerrein. Er wordt voorzien in de aanleg c.q. aanpassing van openbare ruimte (zoals wegen, groen, water, fiets- en voetpaden) en in bouwrijpe gronden voor bebouwing van bedrijfsgebouwen. Op afbeelding 4 is de proefverkaveling van BTAZ weergegeven. Deze proefverkaveling dient tevens als grondslag voor het Exploitatieplan en de bijbehorende Exploitatieopzet en is als bijlage 3 bij dit Exploitatieplan opgenomen. Afbeelding 4 Indicatieve proefverkaveling Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)

2.4

De Exploitatieplangrens

Ingevolge de Wro moeten de grenzen van het Exploitatieplangebied gelijk zijn aan de grenzen van het Bestemmingsplan of daarbinnen vallen. Met betrekking tot de begrenzing van een Exploitatieplangebied geldt het volgende: "Het exploitatiegebied dient zo te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

13

Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. Een exploitatieplangebied kan uit verschillende nietaaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen." 1 De voorwaarden, die aan de begrenzing van het Exploitatieplangebied gesteld worden, zijn dat: 1. deze zo moeten zijn vastgesteld dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen; 2. de onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie de grenzen van het bestemmingsplangebied niet 3.

te buiten gaan; en wanneer een exploitatieplangebied uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaat, er sprake moet zijn van ruimtelijke en/of functionele samenhang om deze in één exploitatieplangebied te kunnen opnemen.

Toepassing van deze voorwaarden maakt dat de grenzen van de 4 Exploitatieplangebieden niet gelijk zijn aan de bestemmingsplangrens van BTAZ. Tenslotte zijn in het bestemmingsplangebied bestemmingen opgenomen, die worden gehandhaafd. Op niet alle grondeigendommen in een Exploitatieplangebied zijn bouwplannen voorgenomen zoals bepaald in artikel 6.12 lid 1 Wro met daarbij de benodigde voorzieningen. De grenzen van de Exploitatieplangebieden zijn aangegeven op de kaart ‘Exploitatieplangrens’, opgenomen in bijlage 4, die onderdeel uitmaakt van dit Exploitatieplan.

2.5

Omschrijving van het Exploitatieplangebied

De 4 Exploitatieplangebieden kenmerken zich door de bijzondere situering ten opzichte van de N201 en de Uithoornlijn. Het bestemmingsplangebied is tevens gelegen aan de rand van de gemeente Amstelveen. Daarnaast is de locatie goed bereikbaar door de aansluiting op de N201 en de Zijdelweg. Daarmee zijn de A2 en de A4 goed bereikbaar per auto. Het Exploitatieplangebied komt niet overeen met het bestemmingsplangebied. Op bijlage 4 van dit Exploitatieplan is zowel de bestemmingsplangrens als de grens van de 4 Exploitatieplangebieden weergegeven. Op deze bijlage 4 is duidelijk te zien dat het Exploitatieplangebied afwijkt van het bestemmingsplan. Dit is te verklaren zoals reeds in hoofdstuk 2.4 is toegelicht.

2.6

Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

De gemeente Amstelveen heeft binnen het plangebied gronden aangewezen waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing is. Op grond van deze aanwijzing mag een eigenaar van gronden waarop de Wvg rust niet zomaar deze gronden vervreemden, maar dient de eigenaar deze gronden eerst aan de gemeente aan te bieden. Via deze Wet voorkeursrecht gemeenten krijgt de gemeente Amstelveen meer houvast op het verwervingsproces en de beoogde ontwikkeling van de gronden in het plangebied.

1 Kamerstukken II 2004/2005, 30 218, nr. 3, p. 17

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

14

2.7

Eigendomssituatie / te verwerven gronden

In de Exploitatieplangebieden is een beperkt deel van de gronden in eigendom van de gemeente Amstelveen. De overige gronden zijn in eigendom van derden. Op afbeelding 5 is de eigendomssituatie in de Exploitatieplangebieden weergegeven. Afbeelding 5 Grondeigendommen binnen Exploitatieplangebieden

De kaart ‘Eigendommen’, waarop de eigendomssituatie is weergegeven, is opgenomen in bijlage 5 van dit Exploitatieplan. In tabel 1 staan de eigenaren benoemd en staat de grondoppervlakte per eigenaar weergegeven.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

15

Tabel 1 Eigendomssituatie Eigenaar

Oppervlakte

Eigenaar 1 Eigenaar 2

343.225 m2 27 m2

Eigenaar 3 Eigenaar 4 Eigenaar 5

20 m2 11.552 m2 28.241 m2

Eigenaar 6 Eigenaar 7 Eigenaar 8

1.625 m2 30.335 m2 23.035 m2

Eigenaar 9 Eigenaar 10 Eigenaar 11

79.809 m2 120 m2 82.545 m2

Eigenaar 12 Eigenaar 13 Eigenaar 14

26.285 m2 1.335 m2 3.317 m2

Totaal

631.471 m2

De eigendomssituatie is een momentopname. De betreffende percelen in het Exploitatieplangebied kunnen van eigenaar wisselen als gevolg van overdrachten (bijvoorbeeld vererving), verkoop en levering aan derde partijen en/of verkoop en levering aan de gemeente. Door de gemeente wordt getracht om de gronden van de betrokken grondeigenaren middels minnelijke verwerving in eigendom te krijgen c.q. om door middel van een (anterieure) overeenkomst het gemeentelijke kostenverhaal te verzekeren. Als het niet mogelijk is om de gronden, die nodig zijn voor de realisatie van de in het Bestemmingsplan opgenomen bestemmingen, minnelijk te verwerven (of het kostenverhaal anderszins voor de bouwplannen te verzekeren) en als gebleken is van voldoende noodzaak en urgentie om tijdig over de betreffende gronden te beschikken voor de realisatie van het Bestemmingsplan, bestaat de mogelijkheid om over te gaan tot onteigening. Zo nodig zal de gemeente het instrument van onteigening inzetten voor de realisatie van het Bestemmingsplan.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

16

3 Eisen en regels exploitatieplan In een exploitatieplan moeten, voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels worden gesteld in het kader van de uitvoering van het Bestemmingsplan. Deze zogenoemde locatie-eisen hebben betrekking op: 1. voor zover nodig een fasering en zo nodig koppelingen (artikel 6.12 lid 1 onder c Wro), 2. 3.

het voorgenomen grondgebruik (artikel 6.13 lid 2 onder a Wro), eisen voor en regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro),

4. 5.

de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid sociale woningbouw (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro),

6.

regels voor het afwijken bij een omgevingsvergunning van bij het Exploitatieplan aangegeven regels (artikel 6.13 lid 2 onder e Wro).

De bovengenoemde locatie-eisen worden, indien van toepassing, onderstaand nader toegelicht.

3.1

Fasering en koppelingen

De exploitatieopzet moet, voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen, bevatten. Deze fasering en koppelingen geven inzicht in tijdsaspecten voor de uitvoering van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 5.3 van deel B van dit Exploitatieplan is weergegeven op welke wijze de fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen in de Exploitatieopzet is opgenomen. In Artikel 6 en Artikel 7 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor fasering en koppelingen van het onderhavige Exploitatieplan en de Exploitatieplangebieden opgenomen.

3.2

Voorgenomen grondgebruik

Een exploitatieplan maakt het mogelijk om het voorgenomen grondgebruik, ten behoeve van een zorgvuldige ruimtelijke en functionele uitvoering van het bestemmingsplan, bindend voor te schrijven. Dit voorgenomen grondgebruik geeft inzicht in de uitgeefbare gronden en in de gronden voor de toekomstige openbare ruimte in het exploitatieplangebied. In hoofdstuk 2.3 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van de Exploitatieplangebieden toegelicht en in deel B van dit Exploitatieplan is in de Exploitatieopzet met het voorgenomen grondgebruik rekening gehouden.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

17

3.3

Werken en werkzaamheden

Een exploitatieplan kan tevens eisen stellen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Ook kan het exploitatieplan regels stellen omtrent het uitvoeren van deze bedoelde werken en werkzaamheden. Deze eisen en regels geven de kwalitatieve voorschriften weer voor de inrichting van het exploitatiegebied, waardoor in het gehele exploitatiegebied eenzelfde kwaliteit en uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt bewerkstelligd. In hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan worden de voorziene werken en werkzaamheden omschreven. In Artikel 2 en Artikel 3 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de eisen en regels voor de voornoemde werken en werkzaamheden van het Exploitatieplan en de Exploitatieplangebieden opgenomen.

3.4

Afwijken van de regels van het Exploitatieplan

Ten slotte maakt een exploitatieplan het mogelijk om regels te stellen, bij de in het exploitatieplan aangegeven eisen en regels, met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Deze regels zijn bij de desbetreffende artikelen (eisen en regels) van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

18

4 Omschrijving werken en werkzaamheden 4.1

Omschrijving bouwrijp maken

Voor het Bouwrijp maken van de Exploitatieplangebieden worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: • •

Het verwijderen van opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels; bouwresten, verhardingen en opschonen in het Exploitatieplangebied. Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken.

• • •

Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen. Aanleg (tijdelijke) bouwwegen voorafgaand aan het starten met de bouw van het vastgoed. Aanleg (tijdelijke) vuilwaterriolering, infiltratieriolering, gescheiden rioolsysteem.

•

Aanleg van openbare bergingswatergangen en waterberging(en) ten behoeve van de berging van hemelwater vanaf Uitgeefbaar terrein en Openbaar gebied;

4.2

Omschrijving nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van Nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: •

Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere (tijdelijke) leidingen voor water, elektra, gas, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, waarbij de bovengrondse voorzieningen zodanig zijn ingepast en verfraaid dat deze stedenbouwkundig aansluiten op de kwaliteit van het omliggende vastgoed.

•

4.3

Aanbrengen openbare verlichting door aanleg van leidingen en het plaatsen van lichtmasten.

Omschrijving inrichting openbaar gebied

Voor de inrichting van het Openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: • •

Aanleg voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen. Aanleg van planten, bomen en struiken in bermen langs wegen, inclusief straatmeubilair; aanbrengen

• •

bebording, bebakening en belijning maximaal een half jaar na de laatste oplevering. Aanleg van waterhuishoudkundige werken. Plaatsen van bluswatervoorzieningen, definitieve wegen en parkeerplaatsen.

• • •

Plaatsen van ondergrondse afvalcontainers. Plaatsen van (tijdelijke) markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden. Aanleg definitieve wegen, voetpaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

19

B EXPLOITATIEOPZET

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

20

5 Exploitatieopzet 5.1

Algemeen

In de Exploitatieopzet worden de kosten, opbrengsten en fasering beschreven en gekwantificeerd (zie bijlage 10a tot en met d). Om het resultaat van de Exploitatieopzet te bepalen is een dynamische eindwaardeberekening uitgevoerd. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van de exploitatie. Bij deze methode komt een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en contante waarde. Deze worden hieronder nader toegelicht. Onder nominale waarde wordt verstaan: het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat de Exploitatieopzet wordt opgesteld. De invloed van de fasering, prijsstijgingen (inflatie) en rente spelen een rol op het moment dat het resultaat op eindwaarde van een project wordt bepaald. Dan wordt rekening gehouden met de vermoedelijke einddatum waarop het betreffende project / exploitatie gereed is. Door indexering(en) / inflatie en rente toe te rekenen ontstaat het saldo op het eind van deze looptijd, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. Dit wordt het resultaat op eindwaarde genoemd. Om het resultaat (en de gefaseerde kosten en opbrengsten) terug te rekenen naar één moment wordt de eindwaarde contant gemaakt naar, in onderhavig Exploitatieplan, 1 januari 2021. Het aldus berekende resultaat wordt het resultaat op contante waarde genoemd.

Wanneer aan dit ‘resultaat op contante waarde’ rentekosten of -opbrengsten worden toegevoegd passend bij de looptijd van het project resulteert dit weer in de eindwaarde. Voor de rente en kosten- en opbrengstenstijging worden de parameters uit § 5.3 gehanteerd. Vervolgens wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de verschillende kostendragers. De Exploitatieopzet is gebaseerd op de gemeentelijke grondexploitatie behorende bij het Bestemmingsplan en de proefverkaveling zoals opgenomen in bijlage 3 van dit Exploitatieplan. Ingevolge de Wro is het fictieve uitgangspunt bij het opstellen van een Exploitatieplan dat de gemeente de enige exploitant is. Voor de raming van de kosten en opbrengsten is er dan ook van uitgegaan dat het Exploitatieplangebied in zijn geheel door één exploitant (fictief de gemeente) in exploitatie wordt gebracht. Dit

Exploitatieplan

maakt

onderscheid

in

4

Exploitatieplangebieden,

alle

gelegen

binnen

het

Bestemmingsplan: 1. Exploitatieplangebied Noordwest; 2. Exploitatieplangebied Noordoost; 3. 4.

Exploitatieplangebied Zuidoost; Exploitatieplangebied Zuidwest.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

21

5.2

Aanduiding van het tijdvak

Artikel 6.13 lid 1 onder c ten vierde Wro geeft aan dat een Exploitatieplan een Exploitatieopzet dient te bevatten waarin een tijdvak is opgenomen waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden. Artikel 3.1. lid 2 Wro geeft aan dat de bestemming van gronden, met inbegrip van de met het oog daarop vastgestelde regels, binnen een periode van 10 jaar, vanaf de datum van vaststelling van het bestemmingsplan, telkens opnieuw moet worden vastgesteld. Het Bestemmingsplan is opgesteld met gebruikmaking van de Crisis- en herstelwet. In dit geval meer specifiek met gebruik van artikel 7c van het Besluit uitvoering. Op grond van artikel 7c lid 2 Bu Chw kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3.1 lid 2 Wro in die zin dat de bestemming binnen een periode van 20 jaar opnieuw moet worden vastgesteld. Op grond van het bepaalde in artikel 7g, lid 4 onder q Bu Chw is artikel 7c Bu Chw van toepassing op de gemeente Amstelveen. Op grond van het bovenstaande voorziet het Bestemmingsplan in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 20 jaar. Een grondexploitatie, exploitatieopzet en exploitatieplan zijn dynamisch en dienen met enige regelmaat te worden aangepast.

Aangezien een Exploitatieopzet volgend is op de vaststelling van een bestemming, zal binnen de bestemmingsplanperiode weliswaar daadwerkelijk gestart moeten zijn met de uitvoering, doch de afronding van de Exploitatieopzet is daarop volgend en zal hierdoor een langere duur kunnen hebben dan de bestemmingsplanperiode. Exploitatieplangebied Noordwest Het tijdvak, waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt, bedraagt 7 jaar en loopt van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2027. Exploitatieplangebied Noordoost Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt bedraagt 13 jaar en loopt van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2033. Exploitatieplangebied Zuidoost Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt bedraagt 15 jaar en loopt van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2035. Exploitatieplangebied Zuidwest Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt bedraagt 17 jaar en loopt van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2037. De werkzaamheden in het Exploitatieplangebied, het Bouwrijp maken, zullen aanvangen, nadat het Bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Dit is naar verwachting begin 2022. Een omgevingsvergunning, activiteit bouwen, zal niet worden verleend indien de volledige aanvraag niet binnen het aangeduide tijdvak wordt ingediend, als beschreven in Artikel 6 van deel C Regels van dit Exploitatieplan.

Indien een omgevingsvergunning voorafgaand aan dit tijdvak wordt ingediend, zal deze pas worden verleend bij aanvang van het tijdvak.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

22

5.3

Aanduiding van de fasering

Artikel 6.13 lid 1 onder 5 Wro geeft aan dat een Exploitatieplan een Exploitatieopzet dient te bevatten waarin voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen is opgenomen en zo nodig een koppeling hiertussen.

De ontwikkeling van het bestemmingsplangebied Bedrijventerrein Amstelveen Zuid wordt voorzien in 3 fasen. In afbeelding 6 worden de verschillende fasen weergegeven, deze kaart is opgenomen als Bijlage 6 ‘Fasering’. Afbeelding 6 Fasering Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)

De gehanteerde fasering is gekozen op basis van een aantal uitgangspunten, namelijk: 1. De koppeling tussen de uitgifte van gronden op BTAZ en het uitplaatsen van bedrijven vanuit 2.

Transformatiegebied Legmeer; Het maken van kosten indien dat gerechtvaardigd is en het zo veel als mogelijk voorkomen van voorfinancieringen;

3.

Een logische ontwikkeling van het bedrijventerrein en de wens om als eerste aan te sluiten op de bestaande infrastructuur en de nieuwe hoofdinfrastructuur binnen het Exploitatieplangebied, voordat aangesloten wordt op aangepaste infrastructuur buiten het Exploitatieplangebied;

4.

De stikstofdepositie als gevolg van het bouwrijp maken, bouwen en gebruiken van de gronden.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

23

Ad 1. Door de Raad is vastgesteld hoe om te gaan met Transformatiegebied Legmeer in relatie tot BTAZ. Transformatiegebied Legmeer is met 25 hectare het grootste bedrijventerrein van Amstelveen en huisvest circa 2.400 banen. Dit bedrijventerrein werd jaren geleden ontwikkeld aan de rand van Amstelveen, maar door groei van Amstelveen is het nu ingesloten in bebouwd woongebied. Ten behoeve van de beoogde transformatie van het Transformatiegebied Legmeer is op 27 mei 2020 door de gemeenteraad de Ontwikkelvisie Legmeer Amstelveen vastgesteld. De nieuwe ontwikkelruimte op BTAZ moet invulling geven aan drie ontwikkelopgaven: 1. eigen autonome groei van het lokale MKB faciliteren, 2. 3.

verplaatsingsdynamiek vanuit Transformatiegebied Legmeer faciliteren en ruimte voor energietransitie en circulaire activiteiten.

De ontwikkeling van BTAZ is cruciaal om bedrijven met hindergevende activiteiten op te vangen (vervangingsvraag). In de ontwikkeling en dus fasering van BTAZ dient rekening gehouden te worden met een goede ruimtelijke ordening binnen Amstelveen. Dit betekent dat BTAZ moet voorzien in de minimaal benodigde schuifruimte die nodig is voor transformatie van het Transformatiegebied Legmeer tot een woonwerkgebied. Aanvullend zal BTAZ voorzien in de lokale en regionale kwalitatieve behoefte aan areaal bedrijventerrein. In dit Exploitatieplan is voorzien in een gefaseerde ontwikkeling van het plangebied BTAZ zoals weergegeven in deel C van dit Exploitatieplan bij de regels van Artikel 6 en Artikel 7. Indien een bedrijf vanuit het Transformatiegebied Legmeer wil verplaatsen naar BTAZ is tevens in Artikel 8 opgenomen dat van deze faserings- en koppelingsregels ontheffing kan worden verleend, indien de verplaatsing past binnen de voorgenomen ontwikkeling en bestemming zoals opgenomen in het Bestemmingsplan. Ad 2. Indien rekening wordt gehouden met een looptijd van 17 jaren, dan heeft het bouwrijp maken van het volledige Exploitatiegebied in het eerste jaar tot gevolg dat er sprake is van een grote mate van voorfinanciering die een zeer nadelig effect zal hebben op de Exploitatieopzet.

Dit betekent dat in de fasering hier rekening mee gehouden moet worden om te voorkomen dat er aanvragen voor een Omgevingsvergunning plaatsvinden, op locaties, die leiden tot hoge kosten (van voorfinanciering) voor het bouwrijp maken die de Exploitatieopzet onnodig negatief beïnvloeden. Ad 3. In de fasering wordt voorts rekening gehouden met de bestaande infrastructuur. Dit betekent dat het Exploitatieplangebied Noordwest als eerst wordt voorzien te realiseren, omdat dit Exploitatieplangebied Noordwest aangesloten kan worden op de bestaande infrastructuur zonder dat grootschalige (infrastructurele) aanpassingen noodzakelijk zijn. De fasering van de overige gebieden vraagt om meer aanpassingen aan de bestaande infrastructuur en/of het aanleggen van een grotere hoeveelheid nieuwe hoofdinfrastructuur. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de wens om zo weinig als mogelijk voor te financieren en zo logisch als mogelijk in het begin gronden uit te geven die aansluiten op de nieuwe hoofdinfrastructuur en eventueel bestaande infrastructuur. Belangrijk is dat bij de fasering van de gronden en daarmee de mogelijkheid tot uitgifte van de uitgeefbare gronden rekening moet worden gehouden met de bereikbaarheid van de betreffende gronden.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

24

Oftewel de uitgifte van gronden en/of het verlenen van een Omgevingsvergunning kan pas als deze gronden via bestaande en/of nieuwe infrastructuur dan wel via een bouwweg rechtstreeks zijn ontsloten. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat de gemeente hierdoor niet gedwongen kan worden om niet logisch gelegen en nog onbereikbare delen van een Exploitatieplangebied bereikbaar te maken, indien de aanleg van de infrastructuur qua fasering en planning nog (lang) niet is voorzien. Ad 4. Belangrijk onderdeel van de fasering is het feit dat rekening moet worden gehouden met de stikstofemissies, die gepaard gaan met de ontwikkeling en realisatie van BTAZ. Uit het onderzoek van Royal Haskoning DHV2 volgt dat de bijdrage van zowel het gebruik als de aanleg bij alle vier de berekende scenario’s (4 Exploitatieplangebieden) niet hoger is (>0,00 mol/ha/jaar) dan de bijdrage van het gebruik in de autonome situatie. De stikstofdepositie vormt daarmee (vooralsnog) geen belemmering voor de realisatie van dit Bestemmingsplan, maar dient wel te worden getoetst bij de verlening van de Omgevingsvergunning. Hoewel het bouwrijp maken van een Exploitatieplangebied en de realisatie van de bebouwing in een korte periode qua stikstofdepositie weliswaar tot de mogelijkheden zou kunnen behoren, kan een dergelijke fasering niet vanwege de andere voornoemde invloeden op de fasering.

5.3.1 Fasering De fasering van de getaxeerde inbrengwaarde, op basis van het taxatierapport inbrengwaarden, en de geraamde planontwikkelingskosten, op basis van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zijn voorzien op t=0, zijnde 2021. De overige (civiele) kosten zijn in het tijdvak van de Exploitatieopzet gefaseerd opgenomen in afstemming met de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen in het betreffende Exploitatieplangebied. Exploitatieplangebied Noordwest In de Exploitatieopzet is: het bouwrijp maken voorzien in 6 jaar, te weten: 2021 tot en met 2026, -

het woonrijp maken voorzien in 5 jaar, te weten: 2023 tot en met 2027 en de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen voorzien in 6 jaar, te weten: 2022 tot en met 2027.

Exploitatieplangebied Noordoost In de Exploitatieopzet is: het bouwrijp maken voorzien in (totaal) 12 jaar, te weten: 2021 tot en met 2032, het woonrijp maken voorzien in 5 jaar, te weten: 2024 tot en met 2033 en -

de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen voorzien in 8 jaar, te weten: 2024 tot en met 2031.

Exploitatieplangebied Zuidoost In de Exploitatieopzet is: het bouwrijp maken voorzien in 6 jaar, te weten: 2029 tot en met 2034, het woonrijp maken voorzien in 6 jaar, te weten: 2030 tot en met 2035 en -

2

de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen voorzien in 3 jaar, te weten: 2032 tot en met 2034.

Onderzoek stikstofdepositie BTAZ, d.d. 8 april 2021, kenmerk BG9564TPRP2104091117, Royal Haskoning DHV Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid 25

Exploitatieplangebied Zuidwest In de Exploitatieopzet is: -

het bouwrijp maken voorzien in 5 jaar, te weten: 2032 tot en met 2036, het woonrijp maken voorzien in 5 jaar, te weten 2033 tot en met 2037 en de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen voorzien in 3 jaar, te weten: 2034 tot en met 2036.

5.3.2 Parameters Op basis van de fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar één en hetzelfde moment (peildatum Exploitatieplan en Bestemmingsplan, 1-1-2021) “teruggerekend”, waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt. Ten behoeve van de rente- en inflatie-invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de Exploitatieopzet van de Exploitatieplangebieden: Tabel 2 Gehanteerde parameters

Rente Uitgavenstijging Inkomstenstijging

2022

2023

2024 e.v.

1,5% 1,0%

2,0% 1,0%

2,0% 1,0%

1,73%

Het prijspeil van de geraamde kosten en opbrengsten is, indien anders vermeld, 1 januari 2021. Bij een herziening van het Exploitatieplan wordt, op basis van de markt- en prijsontwikkelingen, bepaald of de gehanteerde parameters nog in overeenstemming zijn met de dan geldende marktomstandigheden.

5.4

Toekomstig grondgebruik

Het grondgebruik is gebaseerd op het Bestemmingsplan en op de van het Exploitatieplan deel uitmakende kaart ‘Proefverkaveling’. De kaart ‘Proefverkaveling’ is opgenomen in bijlage 3 van dit Exploitatieplan. Met het inzichtelijk maken van het grondgebruik wordt duidelijk gemaakt met welk toekomstig grondgebruik rekening wordt gehouden in de Exploitatieopzet van het Exploitatieplan behorende bij het betreffende Exploitatieplangebied. Tabellen 3 tot en met 6 geven het totale grondgebruik per Exploitatieplangebied weer. Tabel 3. Grondgebruik in het Exploitatieplangebied Noordwest Functie

Oppervlakte m²

Uitgeefbaar

96.650 m2

Groen Verharding Water

9.869 m2 3.646 m2 12.243 m2

Totaal

122.408 m2

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

26

Tabel 4. Grondgebruik in het Exploitatieplangebied Noordoost Functie

Oppervlakte m²

Uitgeefbaar Groen

207.385 m2 53.071 m2

Verharding Water

45.523 m2 29.835 m2

Totaal

335.814 m2

Tabel 5. Grondgebruik in het Exploitatieplangebied Zuidoost Functie

Oppervlakte m²

Uitgeefbaar Groen

60.582 m2 18.551 m2

Verharding Water

5.667 m2 5.841 m2

Totaal

90.641 m2

Tabel 6. Grondgebruik in het Exploitatieplangebied Zuidwest Functie

Oppervlakte m²

Uitgeefbaar

49.503 m2

Groen Verharding Water

18.871 m2 4.466 m2 9.768 m2

Totaal

82.608 m2

5.5

Kosten

Naast een raming van de inbrengwaarde van de gronden, zijn de andere kosten in verband met de exploitatie geraamd. De raming heeft plaatsgevonden op grond van artikel 6.2.4 Bro tot en met artikel 6.2.6 Bro. Daarbij is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd per prijspeil 1 januari 2021. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het Exploitatieplangebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en die toerekenbaar zijn aan het Exploitatieplan, naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden:

•

Profijt: het Exploitatieplangebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld.

•

Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden

•

de kosten naar rato verdeeld. Gezien deze drie toetsingscriteria ontstaan er, ten aanzien van de aanleg van de te treffen voorzieningen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, artikel 6.2.5 Bro, drie categorieën kosten. Deze categorieën zijn in tabel 7 opgenomen. In de toelichting op de kosten in het betreffende Exploitatieplangebied is per kostensoort aangegeven in welke categorie deze valt. Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

27

Tabel 7. Onderscheid in toerekenbaarheid van kosten Categorie 1

Voorzieningen binnen een Exploitatieplangebied en alleen ten dienste van dat exploitatiegebied.

100% toerekenbaar Exploitatieplangebied

aan

Categorie 2

Voorzieningen buiten een Exploitatieplangebied, maar alleen

100% toerekenbaar Exploitatieplangebied

aan

ten dienste van Exploitatieplangebied. Categorie 3

dat

Voorzieningen binnen of buiten een die ten Exploitatieplangebied dienste zijn van dat

Bovenwijkse voorzieningen waarvan de toerekening aan de hand van ‘profijt’,

Exploitatieplangebied en een of meer exploitatie(plan)gebieden en / of bestaand gebied.

‘toerekenbaarheid’ ‘proportionaliteit’ plaatsvindt

en

Aangezien het Exploitatieplan onderscheid maakt in 4 Exploitatieplangebieden zijn enkele geraamde (en reeds gerealiseerde) kosten van toepassing voor het “gehele” Bestemmingsplan. Waar daar sprake van is zijn de (gerealiseerde) kosten naar proportionaliteit toegerekend aan de profijtelijke Exploitatieplangebieden. 5.5.1 Exploitatieplangebied Noordwest De totaal geraamde kosten, in verband met de ontwikkeling van het Exploitatieplangebied Noordwest, zoals planologisch mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid, zijn per onderdeel opgenomen in tabel 8. Dit zijn de kosten op prijspeil 1 januari 2021 en exclusief btw. Tabel 8. Specificering kosten Exploitatieplangebied Noordwest Omschrijving

Bedragen in € (nominaal)

Inbrengwaarde gronden Sloop

€ 12.321.285,€ 462.475,-

Milieu/saneren Hoofdinfra, bouw- en woonrijp maken Plankosten

€ 112.566,€ 3.168.734,€ 1.583.568,-

Bovenwijks Tijdelijk beheer Planschade

€ 1.613.267,€ ,P.M.

Boekwaarde rente

€ 465,-

Totaal

€ 19.262.360,-

Inbrengwaarden gronden (categorie 1) Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatieplangebied Noordwest te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. de waarde van de gronden in het Exploitatieplangebied Noordwest; 2. 3.

de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten van het vrijmaken van de gronden in het Exploitatieplangebied Noordwest van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

28

4.

de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatieplangebied Noordwest.

De inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatieplangebied Noordwest is gebaseerd op een taxatie van het bureau Kendes B.V. Het rapport Taxatierapport inbrengwaarde Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ), d.d. 20 mei 2021, is opgenomen in bijlage 7 van dit Exploitatieplan. In tabel 9 is de inbrengwaarde per grondeigenaar in Exploitatieplangebied Noordwest weergegeven. Tabel 9. Inbrengwaarde per grondeigenaar Exploitatieplangebied Noordwest Eigenaar

Inbrengwaarde

Eigenaar 4 Eigenaar 5 Eigenaar 6

€ 1.600.000,€ 2.400.485,€ 835.375,-

Eigenaar 7 Eigenaar 8 Eigenaar 12

€ 2.578.475,€ 1.957.975,€ 2.234.225,-

Eigenaar 13

€ 714.750,-

Totaal

€ 12.321.285,-

Sloopwerken (categorie 1) In het Exploitatieplangebied Noordwest zijn enkele objecten aanwezig, die moeten worden gesloopt om de toegedachte bestemming te kunnen realiseren. Het betreft één object en enkele gebouwen omtrent glastuinbouw. De totaal geraamde sloopkosten bedragen op basis van voornoemde € 462.475,-. Milieu en sanering (categorie 1) In het kader van het Bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Het Bro schaart de kosten en de ambtelijk bestede uren voor het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan milieukundig bodem- en asbestonderzoek, archeologisch onderzoek, flora en fauna en dergelijke. Voor deze onderzoeken, uitgevoerd in het kader van het Bestemmingsplan en nog uit te voeren voor het Exploitatieplangebied Noordwest, en mogelijke sanering van gronden zijn de kosten geraamd (en deels gerealiseerd) op € 112.566,-. Hoofdinfra, bouw- en woonrijp maken (categorie 1 en 3) De kosten voor hoofdinfra, bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op ramingen van de gemeente Amstelveen. Deze ramingen zijn gebaseerd op de stedenbouwkundige verkaveling zoals weergegeven op de kaart ‘Proefverkaveling’. De totale nominale kosten voor hoofdinfra, bouw- en woonrijp maken voor Exploitatieplangebied Noordwest zijn geraamd op € 3.168.734,-.

In deze geraamde kosten zitten werkzaamheden, die een zogenaamd “binnenplans-bovenwijks” karakter hebben en worden toegerekend aan (meerdere) Exploitatieplangebieden. De investeringen / kosten met een “binnenplans-bovenwijks” karakter zijn: de onderdoorgang Uithoornlijn.

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

29

De onderdoorgang Uithoornlijn is voor 50% toegerekend aan het Exploitatieplangebied Noordwest voor een bedrag van € 24.245.-. Deze onderdoorgang is toerekenbaar aan de Exploitatieplangebieden Noordwest en Noordoost, beiden delen voor de helft mee in de gemaakte kosten. De overige kosten zijn geraamd voor werkzaamheden in het kader van het bouw- en woonrijp maken van het Exploitatieplangebied Noordwest en hebben geen bovenwijks karakter. Plankosten (categorie 1) Voor het ramen van de plankosten in een Exploitatieplan is de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan voorgeschreven. Met deze zogenaamde plankostenscan is een methodiek ontwikkeld die plankosten opbouwt vanuit de producten en diensten die nodig zijn om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren. Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, programma van eisen, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). De ingevulde plankostenscan is opgenomen in bijlage 8 bij dit Exploitatieplan. De plankosten van het totale Exploitatieplangebied zijn berekend en dit geeft een resultaat van € 6.224.579,-. Dit bedrag is een raming op prijspeil 2018 en is geïndexeerd naar prijspeil 2021 met de loonstijging ambtenaren in deze jaren. De totale plankosten voor Exploitatieplangebied zijn geraamd op € 6.785.176,-.

Het aandeel van Exploitatieplangebied Noordwest in deze totale plankosten is bepaald naar rato van ‘uitgeefbare vierkante meters bedrijventerrein’ in het totaal binnen plangebied BTAZ. Dit geeft een resultaat van € 1.583.568,- aan plankosten voor Exploitatieplangebied Noordwest. Ingevolge artikel 6 van de ministeriële regeling is bepaald dat de plankosten boekhoudkundig gezien kosten zijn die in het jaar van vaststelling van het Exploitatieplan ineens zijn betaald. Het zijn historische, onveranderlijke kosten. De plankosten worden dan ook niet meer aangepast nadat het Exploitatieplan is vastgesteld, tenzij het Exploitatieplan of de Exploitatieopzet inhoudelijk wordt gewijzigd omdat bijvoorbeeld het ruimtelijk programma verandert. Bovenwijks (categorie 3) Voor het Exploitatieplangebied Noordwest kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die binnen, dan wel buiten, het Exploitatieplangebied Noordwest liggen. Dit kunnen voorzieningen zijn die geheel dan wel gedeeltelijk kunnen worden toegerekend aan de Exploitatieplangebieden binnen het Bestemmingsplan. Bijdrage N201 Op 7 oktober 2008 heeft de raad van Amstelveen ingestemd met de Samenwerkingsovereenkomst provincie Noord-Holland - gemeente Amstelveen inzake de Amstelveense bijdrage aan de verlegging van de N201.

De toerekening van de (gerealiseerde) kosten van deze werkzaamheden aan het Exploitatieplan BTAZ, en haar Exploitatieplangebieden, is gebaseerd op de ‘Structuurvisie Amstelveen Zuid’ zoals vastgesteld op 15 december 2010 door de gemeenteraad van Amstelveen. Deze structuurvisie geeft enerzijds de ruimtelijke en functionele samenhang van de verlegging van de N201 en de realisatie van de ongelijkvloerse kruising met de ontwikkelingsgebieden aan. Anderzijds geeft deze structuurvisie de proportionele toerekening aan deze profijtelijke ontwikkelingsgebieden weer. In deze structuurvisie is bepaald welk aandeel van de investering door de te ontwikkelen bestemmingsplannen (BTAZ, de Loeten, de Scheg) en welk aandeel door de overige gebiedsontwikkelingen in de gemeente Amstelveen moet worden bijgedragen 3.

3 Structuurvisie Amstelveen Zuid, 15 december 2010, pagina 13

Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

30

Op basis van deze structuurvisie is de totale bijdrage vanuit het ontwikkelingsgebied geraamd op 28% van € 25.600.000,-, zijnde € 7.168.000,-. Op basis van de grootte van het Exploitatieplangebied Noordwest in het totaal van de 4 Exploitatieplangebieden toegerekend aan Exploitatieplangebied Noordwest is de bijdrage vanuit het Exploitatieplangebied Noordwest in totaal € 1.377.177,-. Persleiding Meerlandenweg De persleiding die aan / bij de Meerlandenweg reeds is aangelegd, is destijds in 2009 aangelegd voor de volgende bestemmingsplangebieden: De Loeten en ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’. De kosten voor deze persleiding betroffen € 1.000.000,-. Deze kosten zijn verdeeld naar rato van uitgeefbaar gebied tussen deze bestemmingsplangebieden: 60% van deze gerealiseerde investering is toegerekend aan de Exploitatieplangebieden binnen het Bestemmingsplan. De persleiding aan de Meerlandenweg is, op basis van de grootte van het Exploitatieplangebied Noordwest in het totaal van de grootte van de 4 Exploitatieplangebieden toegerekend aan Exploitatieplangebied Noordwest. Dit betekent dat de toegerekende kosten voor het Exploitatieplangebied Noordwest € 115.277,- bedragen. Nota Bovenwijkse voorzieningen Amstelveen De gemeente Amstelveen investeert de komende tien jaar € 48,7 miljoen om een aantrekkelijke woonwerkstad te blijven.

Deze bovenwijkse voorzieningen worden gerealiseerd in Stadsdeel Zuid en op Stadsniveau. De bijdrage voor kantoren en bedrijven per m2 (uitgeefbaar) is € 0,25 voor Stadsdeel Zuid en € 1,00 voor Stadsniveau. Dit betekent dat aan het Exploitatieplangebied Noordwest een bijdrage van € 24.163,- voor Stadsdeel Zuid en een bijdrage van € 96.650,- voor Stadsniveau is toegerekend op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde Nota Bovenwijkse voorzieningen Amstelveen. Planschade (categorie 1) In de Exploitatieopzet is vooralsnog geen rekening gehouden met vergoedingen voor tegemoetkomingen in planschade. De gemeente Amstelveen zal nog een planschaderisicoanalyse laten uitvoeren. Het resultaat van deze planschaderisicoanalyse zal bij het vast te stellen Exploitatieplan worden verwerkt. Boekwaarde rente (categorie 1) De totale boekwaarde rente bedraagt € 465,-. 5.5.2 Exploitatieplangebied Noordoost De totaal geraamde kosten, in verband met de ontwikkeling van Exploitatieplangebied Noordoost, zoals planologisch mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ), zijn per onderdeel opgenomen in tabel 10. Dit zijn de kosten op prijspeil 1 januari 2021 en exclusief btw. Tabel 10. Specificering kosten Exploitatieplangebied Noordoost Omschrijving

Bedragen in € (nominaal)

Inbrengwaarde gronden Sloop Milieu/saneren

€ 23.222.985,€,€ 312.388,-

Hoofdinfra, bouw- en woonrijp maken Plankosten Bovenwijks

€ 8.768.222,€ 3.397.913,€ 7.261.037,-

Tijdelijk beheer Planschade Boekwaarde rente

€ ,P.M. € 1.291,-

Totaal

€ 42.963.837,Exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

31

Inbrengwaarden gronden (categorie 1) Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatieplangebied Noordoost te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. 2.