13 Toelichting Vaststellen bestemmingsplan ‘Herziening Amstelveen Zuid-Oost 2015 – Landtong’

TOELICHTING Bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid-Oost 2015 Landtong

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 1 van 56

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Crisis­ en herstelwet 1.5 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie en omgeving 2.2 De ontwikkeling HOOFDSTUK 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen 3.2 De planregels en bestemmingen HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Economische uitvoerbaarheid 4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.3 Handhaving HOOFDSTUK 5 BELEIDSKADER 5.1 Inleiding 5.2 Rijksbeleid 5.3 Provinciaal en regionaal beleid 5.4 Gemeentelijk beleid HOOFDSTUK 6 OMGEVINGSKWALITEIT 6.1 Archeologie en cultuurhistorie 6.2 Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) 6.3 Bodem 6.4 Duurzaam bouwen en energie 6.5 Externe veiligheid 6.6 Geluid 6.7 Luchtkwaliteit 6.8 Natuur en Ecologie 6.9 Verkeer en parkeren 6.10 Water

Toelichting bestemmingsplan Landtong

3 3 3 4 6 6 7 7 9 18 18 19 23 23 24 24 27 27 27 31 33 39 39 40 40 41 44 45 47 49 50 50

pagina 2 van 56

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling De gemeente Amstelveen is voornemens om het plangebied Landtong, gelegen in het centrum van de wijk Groenelaan, te herstructureren en te transformeren. De directe aanleiding voor dit initiatief komt voort uit de wens om het bijna vijftig jaar oude scholencluster, gelegen aan de Landtong, te vernieuwen. De bebouwing wordt geamoveerd en hiervoor in de plaats wordt één schoolgebouw gerealiseerd, waarin de scholen, de gymzaal en de kinderopvang één onderdak vinden. Deze clustering van functies geeft aanleiding om de inrichting van het gebied te verbeteren, om de (groene) speelfuncties te behouden en maakt het mogelijk om in de vrijkomende ruimte aanvullende woningbouw te realiseren. De herstructurering en transformatie van het plangebied brengt een kwaliteitsimpuls van de huidige situatie teweeg, die kansen biedt om onderwijs en wonen te combineren in een hoogwaardige leefomgeving. Met het beoogde woningbouwprogramma wordt invulling gegeven aan het gemeentelijke beleid om betaalbare woningen in Amstelveen te realiseren. De nieuwe school en de aanvullende woningbouw passen niet in het geldende bestemmingsplan. Om de bouw mogelijk te makenen dient dan ook een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld . Op 2 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Startnotitie Landtong vastgesteld.

Deze notitie vormt de basis van het nu voorliggende bestemmingsplan.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is ruim 3 hectare groot en is gelegen in het zuidoosten van Amstelveen in het centrum van de wijk Groenelaan tussen winkelcentrum Groenhof en de Bovenkerkerpolder aan de straten Landtong en Kringloop.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 3 van 56

Figuur 1: Ligging plangebied

Figuur 2: Begrenzing plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 4 van 56

Dit bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk de volgende bestemmingsplannen: 1. Amstelveen Zuid­Oost 2015 (vastgesteld 30 september 2015); 2. Paraplubestemmingsplan Schipholparkeren en parkeernormen (vastgesteld 22 maart 2017); 3. Paraplubestemmingsplan Archeologie en Cultuurhistorie (vastgesteld 28 maart 2018); 4. Paraplubestemmingsplan Wonen (vastgesteld 26 maart 2019). Ter plaatse van het onderhavige plangebied geldt het bestemmingsplan "Amstelveen Zuid­Oost 2015". De geldende bestemmingen en de nieuwe geprojecteerde bebouwing zijn in onderstaande figuur weergegeven. De gronden hebben overwegend de bestemmingen "Maatschappelijk" en "Groen". De nieuw te bouwen school ligt voor het overgrote deel binnen de maatschappelijke bestemming en voor een klein deel in de groenbestemming. Dit geldt eveneens voor de nieuw te bouwen woningen. Binnen de groenbestemming mogen scholen en woningen niet worden gebouwd. Binnen de maatschappelijke bestemming geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximum bebouwingspercentage van 50%. Onderwijs, kinderopvang en aanverwante functies zijn toegestaan, maar woningbouw niet. Om het nieuwe schoolgebouw van ca. 13 meter hoog en woningbouw mogelijk te maken, is aanpassing van het bestemmingsplan dus noodzakelijk.

In het oostelijk plangebied is een strook grond van ongeveer 1 hectare groot met de bestemming "Agrarisch" opgenomen, omdat in dit zoekgebied een fietspad is voorzien. De exacte ligging daarvan is op dit moment nog niet bekend.

Figuur 3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan met projectie nieuwe bebouwing

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 5 van 56

De drie hiervoor genoemde paraplubestemmingsplannen regelen gemeentebreed een aantal onderwerpen. In dit bestemmingsplan wordt daar inhoudelijk bij aangesloten.

1.4 Crisis- en herstelwet De Crisis­ en herstelwet (Chw) beoogt een versnelling in de ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke projecten te bewerkstelligen en stimuleert vernieuwende en duurzame projecten. Het gaat onder meer om de aanleg van wegen en bedrijventerreinen en de bouw van woningen en windmolenparken. Een belangrijke maatregel uit de Chw is de vermindering en versnelling van beroepsprocedures. De projecten waarvoor dit geldt zijn opgenomen in bijlage I en II van de Chw. In bijlage I van de Chw is als categorie van gevallen, die vallen onder de werking van de Chw, onder andere genoemd de ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden krachtens afdeling 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening ten behoeve van de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied. Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van meer dan 11 woningen mogelijk en valt daardoor in deze categorie.

1.5 Leeswijzer In hoofdstuk twee wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het plangebied en van de ontwikkelingen die in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk drie wordt uitgelegd hoe het bestemmingsplan en de daarin opgenomen bestemmingen zijn vertaald in juridische zin. In hoofdstuk vier komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Hoofdstuk vijf gaat verder in op de beleidskaders en in het laatste hoofdstuk komen de omgevingsaspecten aan bod.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 6 van 56

HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie en omgeving 2.1.1 Het plangebied in groter verband Het plangebied Landtong is een gebied van ruim 3 hectare groot, waarvan in het oostelijk plandeel ca. 1 hectare agrarische grond. De overige 2 hectare zijn gelegen in het centrum van de wijk Groenelaan in het zuidoosten van de bebouwde kom van Amstelveen. De wijk heeft een herkenbare verkeerskundige en stedenbouwkundige structuur en valt grofweg uiteen in vier kwadranten rondom het centrumgebied. Hoogbouw en bijzondere woontorens markeren het centrumgebied. Ook langs de Groenelaan staat hoogbouw. De wijkontsluitingsweg Groenelaan loopt van noord naar zuid, waarbij een 'omtrekkende beweging' wordt gemaakt ter plaatse van het centrumgebied en waar in westelijke richting wordt aangesloten op de Beneluxbaan. De stedenbouwkundige structuur in het gebied is kenmerkend voor de periode eind zestiger jaren/begin zeventiger jaren. Er is een duidelijke hiërarchie in het ontsluitingssysteem en de bebouwingsopzet. In de vier buurtkwadranten bepalen eenvormige stempels van eengezinswoningen, drive­in­woningen en aan de randen praktijkwoningen, bungalows en vrijstaande woningen het beeld. Ook aan de zuidelijke rand en in het noordwestelijke kwadrant staat hoogbouw.

Groenelaan is voornamelijk een woongebied, met uitzondering van het centrumgebied met daarnaast gelegen het onderhavige plangebied als onderwijslocatie (ten oosten van het centrum), onderwijs en een gezondheidscentrum aan de zuidwestkant en kleinschalige kantoren/praktijkruimten met maximaal 2 bouwlagen aan de noordwestkant van de wijk. Binnen de te onderscheiden buurtkwadranten zorgt een rondgaande lus voor de buurtontsluiting; vanaf deze lussen wordt de aangelegen bebouwing ontsloten. Alsmede door middel van doodlopende insteken de daarachter gelegen, veelal aan kleine pleintjes gelegen, woningclusters. Parkeren is opgelost in de woonstraten. Centraal in de verschillende buurten zijn groene ‘lopers’ met wandelpaden aangebracht. Ook rondom Groenelaan loopt een groene, recreatieve strook met water. Tezamen vormen genoemde structuren een aantrekkelijk en gevarieerd wandelgebied in de directe woonomgeving. Hoewel de bebouwing in Groenelaan zeer divers is, van meergezinswoningen in het centrumgebied tot eengezinswoningen en bungalows langs het groen, kent de wijk een grote eenvormigheid. De meergezinswoningen hebben een sober karakter met forse afmetingen, vlakke gevels en strakke details. Ook de eengezins­ en drive­inwoningen zijn kenmerkend voor de naoorlogse bouwvisie met een sobere en functionele vormgeving.

De bungalows en vrijstaande woningen zijn gevarieerder uitgevoerd in vormgeving en materiaalgebruik, hier en daar versterkt door individuele verbouwingsinitiatieven.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 7 van 56

Figuur 4: Opzet kwadranten stempelwijk Groenelaan

2.1.2 Huidige situatie plangebied De stedenbouwkundige structuur van de wijk Groenelaan gold in de jaren ’70 als een voorbeeld voor de toenmalige stedenbouw. Hoogbouw rondom het wijkwinkelcentrum (Groenhof) en de centrale wijkontsluiting, aflopend in hoogte naar de randen van de wijk. In dit geval naar één bouwlaag in de rij bungalows aan de Kringloop. Het projectgebied Landtong grenst direct aan winkelcentrum Groenhof en bevindt zich daarmee in het centrum van de wijk. Via een fiets­ en voetbrug is de Landtong verbonden met Groenhof. Voor autoverkeer is het gebied niet direct vanuit Groenhof bereikbaar. Hiertoe moet men omrijden via de wijkingangen vanaf de Groenelaan bij Kringloop en In de Wolken. Enerzijds zorgt dit voor een rustige aard van de straat Landtong, anderzijds wordt juist tijdens schoolspitstijden wel veelvuldig gebruik gemaakt van de straat. Bijzondere kwaliteit van het gebied is dat het aan de “drukke” voorzieningen van Groenhof grenst, maar ook aan de “rust” van het buitengebied. De polderrand van de Bovenkerkerpolder ligt enigszins verborgen aan de rand van het plangebied. Deze polderrand wordt aan de stadszijde begeleid door een doorlopend wandelpad. Aan de polderzijde ligt zowel de toegangsweg naar de golfbaan als een recreatief fietspad. Er is op deze plek geen directe verbinding tussen Groenhof/Landtong en de polder.

In het plangebied zijn rond 1970 drie basisscholen gebouwd, die in zes verschillende panden zijn opgetrokken. In diezelfde periode zijn ook twee gymzalen gerealiseerd, die sindsdien worden gebruikt door de scholen. De zalen worden ook via “Amstelveen Sport” (het voormalige Sportbedrijf) verhuurd aan verschillende verenigingen, zoals de tafeltennisvereniging. Het gebied bestaat nu uit een ensemble van acht gebouwen omgeven door schoolpleinen en groen. Er is een trapveld aanwezig, een basketbalveld en een groter groen veld waarin een beperkte skatevoorziening is opgenomen. De basisscholen De Horizon (onderdeel van Onderwijsgroep Amstelland) en De Akker (onderdeel van Educatis) zijn al vele jaren in het gebied gevestigd. De derde school, De Wereldbol, is enige jaren geleden gesloten. In deze gebouwen zijn kinderopvangorganisatie De Stoel gevestigd evenals de dependance van de School of Understanding, die zijn hoofdvestiging heeft aan de Pandora. Het is de bedoeling dat de School of Understanding buiten het plangebied van de Landtong haar definitieve vestiging krijgt. De Horizon maakt tevens gebruik van enkele lokalen in het gebouw van De Akker.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 8 van 56

In de toekomst zijn er rond het plangebied geen ontwikkelingen voorzien, afgezien van de waarschijnlijke nieuwbouw op het terrein van de Olmenhof. Te verwachten is dat de huidige situatie met tijdelijke verhuur bij de Olmenhof nog enige jaren aanhoudt. Groenhof is zeer recent verbouwd en daarbij is een derde supermarkt in het winkelcentrum geopend.

Figuur 5: plattegrond huidige situatie

2.2 De ontwikkeling 2.2.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden Startnotitie Landtong Op 2 oktober 2019 is de Startnotitie Landtong vastgesteld door de gemeenteraad. Een Startnotitie loopt vooruit op de procedure voor een bestemmingsplanwijziging. Een Startnotitie geeft het ruimtelijk kader en randvoorwaarden op basis waarvan daarna de bestemmingsplanprocedure kan worden doorlopen. De Startnotitie geeft inzicht in alle ruimtelijke raakvlakken en maatschappelijke en financiële overwegingen waar het project mee te maken heeft of kan hebben en of het op die basis haalbaar is om verder te gaan met het project. Daarnaast vervult de ontwerp Startnotitie een belangrijke rol bij de participatie van belanghebbenden. Na vaststelling van de ontwerp Startnotitie door burgemeester en wethouders, heeft deze voor belanghebbenden vier weken ter inzage gelegen. Vragen en opmerkingen van belanghebbenden zijn door burgemeester en wethouders van een antwoord voorzien en tezamen met de Startnotitie ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Door vervolgens de definitieve Startnotitie vast te stellen heeft de gemeenteraad het ruimtelijk kader voor dit plan bepaald. Programma scholen en buitenruimte Het benodigde programma dat in en om het schoolgebouw zijn plek dient te krijgen is in onderstaande tabel weergegeven.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 9 van 56

Figuur 6: programma binnen­ en buitenruimte ten behoeve van de scholen

De algemene buitenruimte waarin het programma voorziet is opgenomen in onderstaande tabel.

Figuur 7: programma speelvoorzieningen openbare ruimte

Het benodigde bruto vloeroppervlak (bvo) bedraagt voor het schoolgebouw en de gymzaal aldus ca. 4.600 m2. Dit programma is een indicatief programma op basis van de huidige leerlingenprognoses, waarbij rekening is gehouden met extra benodigde vierkante meters om een Bijna Energie Neutraal Gebouw te bouwen (BENG). Het kan zijn dat het aantal lokalen en oppervlaktes van de verschillende ruimtes bij de uitwerking nog fluctueren. Om die flexibiliteit voor de schoolbesturen te faciliteren, wordt een maximaal benodigd bvo aangehouden van 4.900 m2.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 10 van 56

Naast het gewenste programma voor de school, kenmerkt het gebied zich ook door de (groene) speelfuncties. De speelfuncties van het groene trapveld en het verharde speelveld dienen terug te komen in het gebied. Daarnaast is er nog buitenruimte nodig om nader in te vullen. Gedacht moet worden aan een voorziening voor kinderen vanaf 12 jaar/de oudere jeugd passend bij de ontmoetingsfunctie die het gebied voor hen heeft. Een en ander is ook naar gelang de behoeftes die er in de buurt leven. Het buitenprogramma naast het trapveld en verharde veld wordt daarom nog niet nu, maar op een later moment gemaakt op basis van een nader te bepalen manier van participatie. Woningbouwprogramma In de proefverkaveling zijn maximaal 160 woningen te realiseren. Dit getal is daarom ook opgenomen als maximum aantal woningen in de regels van het bestemmingsplan. Beoogd wordt om de appartementen voor 100% te realiseren in de middeldure sector. Uitgangspunt hierbij is het realiseren van circa 75% van het aantal woningen in laag middelduur (circa 120 woningen) en circa 25% duur (circa 40 woningen). Het streven is om de woningen in het segment laag middelduur zowel in de huur­ als koopsector te realiseren en het segment middelduur hoog alleen in de koopsector.

Van de woningen in het segment laag middelduur is het streven om deze in een bandbreedte van minimaal circa 30% en maximaal circa 40% als koopwoningen te realiseren en het overige deel in de huur. Op deze manier ontstaat een goede mix van ongeveer 50% koop­ en 50% huurwoningen voor het totaalprogramma van alle woningen. Ten opzichte van de startnotitie betekent dit iets minder huurwoningen, maar hierbij is ook meer aansluiting gezocht bij uitgangspunten van de Woonagenda 2020­2023, die in februari 2020 door de raad is vastgesteld. In de Woonagenda is het streefgetal om bij nieuwbouwprojecten voor woningbouw in te zetten op ongeveer 45% huurwoningen en 55% koopwoningen. Dit is de reden dat ook in de bestemmingsplanregels een minimum is opgenomen van 45% huurwoningen. Deze marge zorgt tevens voor de mogelijkheid om de vier nieuwe woongebouwen louter voor koop­ óf huurwoningen toe te wijzen, zonder dat hoeft te worden gewerkt met koop­ en huurwoningen binnen één woongebouw. De middeldure huurwoningen zullen worden gerealiseerd binnen de regels van de door de gemeenteraad vastgestelde “Verordening doelgroepen woningbouw 2018”. Doelstelling is om deze woningen te realiseren in het laag middeldure segment. Dit betekent dat deze woningen een maximale huur per maand hebben van € 900,­ op prijspeil 2018, zoals opgenomen in de Startnotitie.

Omdat de maximale huurgrenzen uit voornoemde verordening ieder jaar worden geïndexeerd, is de maximale huurgrens voor het lage middensegment inmiddels € 931,23 per maand op prijspeil 2020. Huurwoningen in het middensegment waarop de voornoemde verordening van toepassing is, kennen tevens een instandhoudingstermijn van 20 jaar. Voor de middeldure koopwoningen wordt in de koopovereenkomsten een zelfbewoningsplicht opgelegd van minimaal 36 maanden. De prijzen voor de koopwoningen worden tezijnertijd precies vastgesteld,maar zullen vallen binnen de in de Woonagenda 2020­2023 gestelde prijsgrenzen voor middeldure koop. Stedenbouwkundige randvoorwaarden In de volgende paragraaf wordt een beschrijving gegeven van het plan. Dit plan wordt verder vormgegeven in dit bestemmingsplan, in de selectie voor een architect van de school en in de tender die de gemeente uitschrijft voor gronduitgifte ten behoeve van de realisatie van de woningen. Daarbij zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden van toepassing: <0000> School: Het schoolgebouw wordt gerealiseerd aan de noordzijde van het plangebied, binnen het bouwvlak dat een afmeting heeft van ca. 75 x 30 meter. De maximale bouwhoogte bedraagt 13 meter. De Kiss & Ride­zone voor de scholen wordt georganiseerd vanaf de straat Landtong en gecombineerd met het verharde speelveld.

Het bouwvlak van het schoolgebouw kan niet verder richting de Landtong worden verschoven, omdat de Kiss & Ride zone anders te klein wordt. Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 11 van 56

<0000>

<0000>

<0000>

<0000>

Groen: Er is momenteel ongeveer 1 hectare groen in het plangebied. Dit groen blijft behouden, maar wordt meer centraal in het gebied gerealiseerd, zodat het groen beter beleefbaar, betreedbaar en zichtbaar is vanaf de omliggende straten Landtong en Kringloop. De doorgaande groene wandelzone langs de rand van het gebied blijft behouden, evenals de bomenrij aan de noordrand van het plangebied. Slechts enkele bomen uit deze rij zouden kunnen worden gekapt om het plan te realiseren. Goede bomen in het gebied zijn van waarde voor de nieuwe inrichting en moeten zoveel als mogelijk worden gehandhaafd. Woningbouw: De woningbouw wordt gerealiseerd aan de randen van het plangebied, zodat deze gebouwen goed bereikbaar zijn vanaf de bestaande straten Landtong en Kringloop en geen aanvullende infrastructuur nodig is. De woningbouw wordt gerealiseerd in appartementengebouwen die alzijdig worden ontworpen. De twee gebouwen aan de Landtongzijde krijgen vijf woonlagen en de twee gebouwen aan de polderzijde krijgen vier woonlagen. Bij de drie kleinere woongebouwen ligt de bovenste bouwlaag aan alle zijden 2,5 meter terug ten opzichte van de bouwlaag daaronder. Onder en tussen de gebouwen komt verdiept of halfverdiept parkeren. Infrastructuur en parkeren: De functie van de straten Landtong en Kringloop blijft intact.

Er wordt een verbinding aangelegd voor voetgangers en fietsers vanaf de fietsbrug bij Groenhof naar de Bovenkerkerpolder. Parkeren wordt overal mogelijk gemaakt onder de appartementengebouwen, aangevuld met plekken op maaiveld en een Kiss & Ride zone aan de Landtong nabij het schoolgebouw. De ruimtelijke inrichting van het gebied dient zo te zijn dat het voor alle bezoekers, valide en minder valide, goed toegankelijk is. Beeldkwaliteit: Ten behoeve van dit bestemmingsplan is tevens een beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie bijlage 1). Hierin worden uitgangspunten over onder andere materialisering, geleding en de overgang tussen openbaar­ en privégebied opgenomen. Dit plan wordt door de gemeenteraad, tegelijkertijd met het voorliggende bestemmingsplan, vastgesteld als aanvulling op de gemeentelijke Welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan dient specifiek voor dit project aldus als kader voor welstandstoetsing.

2.2.2 Beschrijving van de ontwikkeling Het belangrijkste onderdeel van het plan is het terugbrengen van één nieuw schoolgebouw waarbinnen het basisonderwijs, kinderopvang en gymzaal hun onderdak krijgen. Het schoolgebouw krijgt meerdere gebruikers, die de beschikking krijgen over hun eigen ingang en eigen profilering. Het schoolgebouw wordt gesitueerd aan de noordzijde van het plangebied. Op deze plek is een goede verbinding te maken met de Landtong. De belangrijkste overwegingen voor de indeling van het plangebied met het schoolgebouw, de Kiss & Ride zone en de woningen, zijn hierna weergegeven. Locatie van de school binnen het gebied Het schoolgebouw wordt gesitueerd aan de noordkant van het plangebied. Daar kan het gebouw zich manifesteren aan een groen binnengebied. De school zelf krijgt maximaal drie bouwlagen tot maximaal 13 meter (begane grond plus twee lagen) en schermt de achtergelegen bebouwing van Olmenstaete af van de drukte van het binnengebied met het schoolplein en de verkeersafwikkeling aan de voorzijde. Tegelijkertijd wordt enige afstand gehouden van Olmenstaete om de bomenrij aldaar ruimte te geven en om voor een groot deel rekening te kunnen houden met de bezonning van Olmenstaete.

Het nieuwe bouwvlak wijkt iets af van het huidige bouwvlak in het bestemmingsplan (zie hieronder figuur 8); de bouwhoogte wordt maximaal 13 meter in plaats van de huidige 10 meter en het nieuwe bouwvlak eindigt 15 meter verder dan het huidige bouwvlak. Het nieuwe bouwvlak ligt echter ook 5 meter zuidelijker dan het huidige bouwvlak, om meer ruimte te houden ten opzichte van Olmenstaete en het goed in stand kunnen houden van de huidige bomenrij.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 12 van 56

Figuur 8: Fragment van de huidige bestemmingsplankaart. De rode vetgedrukte rechthoek van het nieuwe bouwvlak van de school is hier overheen geprojecteerd.

Het situeren van de school aan de noordzijde is qua opwarming van de lokalen door zonneschijn gunstig, omdat een groot aantal lokalen een plek krijgt aan de noordkant van het schoolgebouw. Uiteraard is er ook een forse zuidkant, maar hiermee kan bouwkundig in het architectonisch ontwerp rekening worden gehouden. De huidige bomenrij direct ten noorden van de school blijft staan. Kiss & Ride zone Voor een veilige verkeersafwikkeling bij de school is een verkeersontsluiting vanaf de Landtong het meest wenselijk. Hier zal een “Kiss & Ride­zone” worden gerealiseerd voor het brengen en ophalen van kinderen. Deze zone functioneert buiten haal­ en brengtijden als schoolplein en verhard sportveld, zoals in de gemeente reeds succesvol functioneert bij Montessori Kindcentrum Mio Mondo en de Roelof Venemaschool. De Kiss & Ride zone geeft een alternatief voor het halen en brengen op de Landtong, zoals dat nu gebeurt. Op dit moment is de situatie op de Landtong met halen en brengen relatief verkeersonveilig. Het creëren van een Kiss & Ride zone aan de Kringloop is niet gewenst, omdat het verkeer dan extra de wijk in wordt getrokken en weer terug moet rijden richting Landtong, terwijl bij de Landtong doorrijden via de wijkontsluiting mogelijk is (van de Groenelaan via In de Wolken naar Kringloop en wederom de Groenelaan en andersom).

Een Kiss and Ride zone realiseren op een geheel andere plek buiten het plangebied is niet mogelijk, aangezien het gebied Landtong in zijn eigen parkeerafwikkeling dient te voorzien en er geen reëel alternatief binnen korte afstand van het schoolgebouw hiervoor beschikbaar is. Een Kiss & Ride zone áchter de school, aan de zijde van de Bovenkerkerpolder, is niet wenselijk omdat het verkeer dan onnodig het gebied in wordt geleid en een aparte straat daar naartoe nodig is, terwijl doelstelling is zo min mogelijk autoverkeer in het plangebied te krijgen en de groene uitstraling te laten prevaleren. Uiteraard steunt de gemeente het principe dat kinderen te voet of per fiets naar school komen. Feit is echter dat een deel van de ouders de kinderen per auto naar school brengt. Dat kan de gemeente niet verbieden. Ouders rijden na het brengen van hun kind direct door naar hun werk bijvoorbeeld. Dit scheelt hen tijd. Daarnaast zijn de scholen in principe gebonden aan de postcode van hun wijk. Wanneer echter een school na de aanmelding van postcodegebonden kinderen nog ruimte heeft voor kinderen van buiten de wijk, dan is de school vrij om deze kinderen aan te nemen. Volgens telgegevens d.d. 1 oktober 2019 komt bijna 96% van de leerlingenpopulatie van De Horizon uit Amstelveen. Ruim 80% daarvan komt uit het verzorgingsgebied Groenelaan en oostelijk deel Waardhuizen/Middenhoven.

Van basisschool De Akker is bekend dat een groot deel van de kinderen van buiten Amstelveen komt. Ook voor hen is het wenselijk dat er een goede Kiss & Ride­afwikkeling komt. Tot slot is er een doelstelling om een kinderdagverblijf toe te voegen in het schoolgebouw. Deze functie wordt momenteel gemist in het aanbod in de wijk op deze locatie en past ook goed bij

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 13 van 56

het concept van een brede school. Ouders komen dus straks ook hun 0 en 4­jarigen brengen. Dit gebeurt in zeer veel gevallen met de auto, waarbij dichtbij het kinderdagverblijf kunnen parkeren een must is. Ruimte voor woningen Door de nieuwbouw van de scholen te concentreren binnen één schoolgebouw valt ruimte vrij om woningen toe te voegen, terwijl de huidige oppervlakte aan groen gelijk blijft. Deze woningen worden in verschillende appartementengebouwen gesitueerd aan de randen van het gebied, zodat het binnengebied open en groen kan worden. Aan de Landtong komt één groter appartementengebouw en daarnaast drie kleinere gebouwen aan de Kringloopzijde. De twee gebouwen aan de Landtongzijde krijgen vijf woonlagen en de twee gebouwen aan de polderzijde krijgen vier woonlagen. Onder deze gebouwen komt verdiept of halfverdiept parkeren. De bouwhoogte van de gebouwen fluctueert daarmee tussen ongeveer 14 en 17 meter. Hoger is niet wenselijk vanwege de groeiende parkeeropgave die dit veroorzaakt en de onderlinge bezonning van de gebouwen die dan afneemt. Bovendien is het stedenbouwkundig niet wenselijk gezien de ruimtelijke opbouw van de wijk met aflopende bouwhoogtes naar de rand van de wijk. In de huidige proefverkaveling zijn ongeveer 160 appartementen mogelijk in oppervlaktes van 60 m² en 80 m².

De in de proefverkaveling ingetekende appartementengebouwen zullen als zogenaamde bouwenvelop worden meegenomen in de tender voor de gronduitgifte, waarna een ontwikkelaar het precieze aantal woningen kan bepalen op basis van de gegeven randvoorwaarden. De appartementengebouwen krijgen aan alle zijden ramen en balkons, zodat er altijd zicht is op de omgeving en er geen sprake is van gebouwen met achterkanten of zijkanten. Ook op straatniveau worden de gebouwen zo gesitueerd dat er voldoende doorzicht is door het gebied heen, vanaf zowel de Kringloop als de Landtong. Binnengebied Dwars door het gebied komt een fiets/voetpad voor verkeer van Groenhof naar het fiets/voetpad in de Bovenkerkerpolder, waarlangs dan ook een veilige route naar de schoolwerktuinen kan worden gemaakt nabij de Emergohal. Het is een kans om deze gewenste verbinding te maken bij de realisatie van dit plan. In het binnengebied blijft ruimte over voor een onverhard trapveld en een verhard veld (gecombineerd met de Kiss & Ride zone) en mogelijke aanvullende voorzieningen. Het is hierbij belangrijk rekening te houden met de ontmoetingsfunctie die het gebied heeft voor de oudere jeugd. Groen Aan de noord­ en oostzijde grenst het gebied aan de beschermde hoofdgroenstructuur. De parkachtige groene zone langs de oostrand van de wijk wordt veel gebruikt als uitloopgebied door bewoners van de wijk.

De bomensingel aan de noordzijde is daarnaast van belang voor het uitzicht van de woningen in Olmenstaete. De nieuwe inrichting van het gebied biedt de kans om de huidige versnippering van de buitenruimte te verbeteren. Daarbij is het van belang om zoveel mogelijk gebruik te maken van de aanwezige goede bomen, hoewel in sommige gevallen bomen weggehaald moeten worden om het nieuwe plan te realiseren. In het binnengebied is hierop de grootste kans. Op onderstaande kaart is de bomeninventarisatie van het gebied afgebeeld, waarbij is aangegeven welke bomen in goede conditie verkeren en welke in slechte conditie verkeren. Bedoeling is uiteraard om bij het nieuw ingerichte gebied ook weer bomen terug te plaatsen. Gestreefd wordt om minimaal het aantal gekapte bomen terug te plaatsen.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 14 van 56

Figuur 9: Bomeninventarisatie en ­aanzicht

Het groen in het gebied krijgt een andere betekenis dan voorheen door de toevoeging van woningen. Het is daarmee niet meer vooral aankleding van de ruimte rond de scholen en de schoolpleinen, maar moet ook zorgen voor een goede woonkwaliteit. Een grote centrale groene ruimte kan voorzien in de ruimte voor het gewenste trapveld, maar ook voor een parkachtige groene ruimte voor de bewoners. Daarnaast is groene ruimte nodig voor herplaatsing van de huidige speelvoorzieningen en voor de hedendaagse behoefte aan (avontuurlijk) spelen in een groene omgeving en de ontmoetingsfunctie die het gebied heeft voor de oudere jeugd. Belangrijke opmerking hierbij is dat het oppervlakte aan groen niet kleiner zal worden ten opzichte van de huidige situatie. De oppervlakte verharding en gebouwen in verhouding tot groen en water is in de nieuwe situatie hetzelfde als in de huidige situatie. Bezonning Er is een bezonningsstudie uitgevoerd om te bezien in hoeverre de voorziene bebouwing haar schaduw werpt op de omgeving, specifiek op de schaduw van het schoolgebouw op het noordelijk gelegen Olmenstaete. Hierbij is rekening gehouden met een volledig ingevuld bouwvlak, ook qua hoogte. De architect moet binnen deze lijnen tot een ontwerp komen.

Uit de bezonningsstudie (zie bijlage 2) blijkt dat vanaf medio november tot medio januari de schaduw vanaf 13.00 uur de twee onderste lagen van Olmenstaete raakt met daarna volgtijdelijk de hogere bouwlagen tot zonsondergang. Logischerwijs treedt het grootste schaduweffect op rond 21 december. In februari, maart en oktober is minder effect te verwachten, omdat de schaduw dan later en ook tijdelijk op Olmenstaete zal vallen, vanwege het draaien van de zon. Van april tot september is geen schaduweffect te verwachten op het gebouw Olmenstaete De conclusie luidt dan ook dat wordt voldaan aan de lichte norm van TNO. Voor het overgrote deel wordt zelfs voldaan aan de strenge norm van TNO. In de bezonningsstudie zijn daarom ook de data 21 januari en 21 november toegevoegd, zodat zichtbaar is hoe de schaduw zich over het gebouw beweegt. Hoewel aldus de bouw van de school niet leidt tot een onaanvaardbare verslechtering van het woon­ en leefklimaat voor de bewoners van het Olmenstaete complex, krijgt de Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 15 van 56

nog aan te stellen architect van het schoolgebouw de opdracht mee om “rekening te houden met de bezonning van Olmenstaete, doch minimaal te voldoen aan de strenge TNO­norm”. Gelet op de ruimte die aanwezig is tussen de bouwmassa van de uitgevoerde studie, met een volledig bebouwd bouwvlak met een bouwhoogte van 13 meter, en de maximaal te realiseren bouwmassa op grond van de bouwregels, is hier rekening mee te houden. Bij het voorgaande wordt aangetekend dat het schoolgebouw met maximaal 13 meter hoogte lager zal zijn dan het grootste deel van de bomenrij die van voorjaar tot najaar geheel in het blad staat. Zie daarvoor ook de foto’s op de vorige pagina. De appartementengebouwen tot slot zullen qua bezonning geen effect hebben op de bestaande bebouwing. Dit vooral omdat de nieuwe gebouwen ten noorden van de overige woonbebouwing liggen en aan de Landtong geen sprake is van woningbouw. Impressies van het plan Hieronder zijn enkele impressies opgenomen van de proefverkaveling die gemaakt is voor het gebied. Deze proefverkaveling is nader uitgewerkt in dit bestemmingsplan, dat vervolgens ook zal dienen als onderlegger voor zowel de selectie van de architect voor de school als de selectie voor de projectontwikkelaar voor het bouwen van de woningen.

Figuur 10: Proefverkaveling van het plangebied, zoals opgenomen in de Startnotitie: zichtbaar is de straat Landtong aan de westkant en Kringloop aan de zuidkant. De paarse vlek betreft het maximale bouwvlak van de school (10 meter westelijk verschoven na de participatie op de ontwerp­Startnotitie) met aan de Landtongzijde de Kiss & Ride­zone, waarin ook het dubbelgebruik als sportveld doorschijnt. De precieze inrichting van de Kiss & Ride zone en de overgang naar het schoolplein wordt nog nader ontworpen. De vier rode vlekken betreffen de appartementengebouwen, waarbij de westelijke twee gebouwen vijf woonlagen hebben plus een halfverdiepte parkeergarage en de twee oostelijke gebouwen vier woonlagen plus een halfverdiepte parkeergarage. De parkeerplekken in de kelder van deze gebouwen schijnen door in deze rode vlekken. Zichtbaar is verder het centrale middengebied en de fiets/voetverbinding door het gebied van Groenhof naar de Bovenkerkerpolder. Met de groen­blauwe arcering is aangegeven dat hier mogelijk een combinatie is te maken met extra oppervlaktewater. Inmiddels is duidelijk dat van deze mogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt, omdat het realiseren van dat water niet nodig is (zie paragraa 6.10).

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 16 van 56

Figuur 11: Vogelvlucht van het plangebied gezien vanuit het zuiden

Figuur 12: Vogelvlucht van het plangebied gezien vanuit het noorden

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 17 van 56

HOOFDSTUK 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. In het voorgaande hoofdstuk is beschreven welke ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke juridisch­planologische instrumenten daarbij worden ingezet. Het voorliggende bestemmingsplan is een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan is opgesteld conform SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012). Daarin zijn de regels voor een belangrijk deel gestandaardiseerd. Het bestemmingsplan is overeenkomstig de SVBP 2012 gedigitaliseerd opgesteld. Het bestemmingsplan wordt elektronisch/digitaal beschikbaar gesteld op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Deze onderdelen zijn bindend voor een ieder. De regels bevatten samen met de verbeelding het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar wordt gebruikt als handvat en interpretatiekader voor het bestemmingsplan. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor ontwikkeling en beheer van het plangebied. Gezien de duidelijke voorgestane ontwikkeling van het plangebied, is gekozen voor een gedetailleerde planvorm. Deze planvorm maakt het mogelijk alle functies in het plangebied te voorzien van een gedetailleerde bestemmingsregeling waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het gebied als zodanig kan worden beheerd, behouden en versterkt. Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de in acht te nemen horizontale en verticale maten. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksbepalingen, alsmede de eventuele afwijkingsmogelijkheden te vinden. Voor een goede ruimtelijke ordening is het noodzakelijk dat de in het bestemmingsplan gestelde regels zodanig zijn opgesteld dat deze (goed) te handhaven zijn. Het gemeentebestuur is van oordeel dat de regels in het onderhavige plan voldoen aan deze eis.

Hieronder is de kaart van de verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan "Herziening Amstelveen Zuid­Oost 2015 ­ Landtong" weergegeven.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 18 van 56

Figuur 13: Kaart verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan

3.2 De planregels en bestemmingen 3.2.1 De opbouw van het bestemmingsplan De regels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken: <0000> Hoofdstuk 1: inleidende regels; met daarin definities en de wijze van meten en berekenen en de reikwijdte van dit bestemmingsplan. <0000> Hoofdstuk 2: bestemmingsregels; die het hart van ieder bestemmingsplan vormen. Ze zijn opgebouwd uit een bestemmingsomschrijving, waarin een omschrijving wordt gegeven van de aan de grond toegekende functies. Per bestemming worden bouwregels gegeven, waarin voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bouwbepalingen worden geregeld. <0000> Hoofdstuk 3: algemene regels; deze hebben betrekking op in beginsel alle voorafgaande regels. Hierbij gaat het onder meer om de anti­dubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene bouwregels en algemene afwijkingsbevoegdheid. <0000> Hoofdstuk 4: overgang­ en slotregels. De regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Zij werken door in de diverse bestemmingen. 3.2.2 Artikelsgewijze toelichting op de regels Hoofdstuk 1 Inleidende regels Begrippen (artikel 1) In dit artikel worden de relevante begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gebruikt.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel wordt aangegeven op welke de diverse maten moeten worden gemeten en de oppervlakte van bouwwerken worden berekend om zo een eenduidige toepassing van de regels te bewerkstelligen. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 19 van 56

Agrarisch (artikel 3) Deze bestemming geldt voor een strook grond van ongeveer 1 hectare groot in het oostelijk deel van het plangebied. De bestemmingsregel uit het vigerende bestemmingsplan 'Amstelveen Zuid­Oost 2015' is hier overgenomen. Daarbij is de bestemming voorzien van de aanduiding 'verkeer'. Zo wordt het mogelijk gemaakt één fiets­ en voetpad met een maximale breedte van 10 meter aan te leggen. De exacte ligging daarvan is op dit moment nog niet bekend. Groen (artikel 4) Deze bestemming geldt voor het openbaar groen en daaraan ondergeschikte voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening' zijn grotere speelvoorzieningen, zoals bijvoorbeeld een verhard trapveld of een skatebaan, mogelijk. Maatschappelijk (artikel 5) Binnen deze bestemming wordt de bouw van de school, het kinderdagverblijf en de buitenschoolse opvang mogelijk gemaakt tot een maximum bruto vloeroppervlakte van 4.900 m2. Er is niet voor gekozen om het vloeroppervlak te maximeren door het opnemen van een maximum bebouwingspercentage voor het bouwvlak. Met de gekozen norm wordt meer flexibiliteit geboden voor het technisch ontwerp van het schoolgebouw. Zo kan het hele bouwvlak worden benut voor een lager gebouw of een deel van het bouwvlak voor een hoger gebouw. De maximum bouwhoogte bedraagt in ieder geval 13 meter. Buiten het bouwvlak zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen toegestaan.

Hier kan bijvoorbeeld een fietsenstalling worden gebouwd. Een fietsenstalling kan ook als gebouw binnen het bouwvlak of als ongebouwde fietsenstalling (zonder afdak) buiten het bouwvlak worden gerealiseerd. Aan de westzijde van het bestemmingsvlak is de aanduiding 'verblijfsgebied' opgenomen om de aanleg en het gebruik van de Kiss & Ride zone te faciliteren. Verkeer ­ Verblijfsgebied (artikel 6) Deze bestemming komt voor aan de oost­ en westzijde van het plangebied en de als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen met de daarbij behorende voorzieningen. Water (artikel 7) Deze bestemming komt voor in het oostelijk deel van het plangebied ter plaatse van de bestaande watergang. Deze gronden zijn bestemd voor waterlopen,waterhuishouding en waterberging met de daarbij behorende voorzieningen. Het bouwen van steigers is niet toegestaan. Wonen (artikel 8) Binnen deze bestemming mogen vier appartementengebouwen met de daarbij behorende voorzieningen worden gebouwd met in totaal maximaal 160 appartementen. Daarbij is bepaald dat tenminste 45% van de appartementen dienen te worden gerealiseerd als middeldure huurwoning in het lage segment. Op deze appartementen is de doelgroepenverordening van toepassing. Voorts is een kwalitatieve verplichting opgenomen in verband met de geluidbelasting op de gevels van de appartementen.

Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de bouw van de woongebouwen, moet worden aangetoond dat aan de normen van de Wet geluidinder en het Activiteitenbesluit wordt voldaan. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' kan een volledig ondergrondse of halfverdiepte parkeergarage worden gerealiseerd. Bij de woongebouwen aan de Kringloop moet de bovenste bouwlaag, ten opzichte van de daaronder gelegen bouwlagen, terugliggend worden uitgevoerd. Bouwen is alleen toegestaan binnen het bouwvlak, maar voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde is een uitzondering gemaakt. Dergelijke bouwwerken zijn onder voorwaarden ook buiten het bouwvlak mogelijk. Waarde ­ Archeologie 5 (artikel 9)

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 20 van 56

Deze dubbelbestemming beschermt de belangen van eventueel in het plangebied voorkomende archeologische waarden. Het plangebied kent een relatief lage verwachtingswaarde (5), die is gebaseerd op de gemeentelijke archeologische verwachtings­ en beleidsadvieskaart. Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti­dubbeltelregel (artikel 10) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak, dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan. Algemene bouwregels (artikel 11) In artikel 11.1 staan de regels voor toegelaten overschrijdingen van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en hoogtematen en in artikel 11.2 wordt aangegeven onder welke voorwaarden ondergronds bouwen mogelijk is. In artikel 11.3 wordt voorzien in een dynamische verwijzing naar de 'Nota Parkeernormen Amstelveen'. Bij de afgifte van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, moet worden beoordeeld of deze nota parkeernormen oplegt aan het bouwplan. Als dat het geval is, dan moet het bouwplan voorzien in parkeervoorzieningen volgens de normering die in de nota is voorgeschreven.

Voor de in artikel 8.3.1 voorgeschreven middeldure huurwoningen in het lage segment, geldt een van de Nota Parkeernormen afwijkende norm van 1,0 parkeerplaats per woning. Algemene aanduidingsregels (artikel 12) In deze bepaling wordt aangegeven welke beperkingen, op grond van het Luchthavenindelingbesluit (Lib) Schiphol, gelden op de gronden binnen de drie gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerzone'. Binnen deze zones met de gebiedsaanduidingen gelden regels ten aanzien van maximale bouwhoogten (toetshoogte en radarhoogte) en regels met betrekking tot vogelaantrekkende werking. Algemene afwijkingsregels (artikel 13) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft onder meer kleine afwijkingen ten behoeve van een betere ruimtelijke en/of technische uitvoerbaarheid, als ook mogelijkheden voor kleine gebouwen voor het openbaar belang en groene daken. Overige regels (artikel 14) In deze regel is bepaald dat de in het plan genoemde wet­ en regelgeving moet worden gelezen, zoals die geldt op het moment van tervisielegging van het bestemmingsplan. Voor de 'Nota Parkeernormen' is een uitzondering gemaakt, in die zin dat daarvoor een dynamische verwijzing geldt. Een aanvraag om de afgifte van een omgevingsvergunning moet worden getoetst aan de parkeernormen, zoals die gelden op het moment dat de aanvraag wordt ingediend.

Zo wordt bewerkstelligd dat altijd de meest actuele normen, waarvan een aanvrager op de hoogte kan zijn, worden toegepast op een bouwplan. Overgangsrecht (artikel 15) Samengevat wordt in deze bepalingen gewaarborgd dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds legaal bestaan, maar nu in strijd raken met het plan, mogen blijven bestaan. Daarbij wordt het mogelijk gemaakt om op te treden tegen eerder ontstaan illegaal gebruik. Slotregel (artikel 16) Voor de duidelijkheid, o.a. bij benoeming en verwijzing, is hierin een eenduidige naam voor het gehele plan inclusief de toelichting aangegeven.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 21 van 56

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 22 van 56

HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Economische uitvoerbaarheid 4.1.1 Financieel-economische haalbaarheid Het gehele plangebied, inclusief de opstallen van de scholen en de gymzalen, is in eigendom bij de gemeente, met uitzondering van het transformatorstation van Liander. Schoolgebouw Voor de bouw van het schoolgebouw en de inrichting van het schoolplein wordt een aparte kredietaanvraag gedaan. Dit gebeurt op het moment dat een definitief ontwerp van de school met een calculatie beschikbaar is. Tot die tijd dient een ontwerpproces te worden doorlopen, waarbij een architect wordt geselecteerd die een schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp maakt. Voor de kosten van dit ontwerpproces heeft de raad tijdens de besluitvorming over de Startnotitie een voorbereidingskrediet van € 200.000,­ beschikbaar gesteld. De investering voor de buitenschoolse opvang en de dagopvang wordt verrekend in een kostprijsdekkende huur. Grondexploitatie Het project wordt gerealiseerd op grond die volledig in eigendom is van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente de kosten van dit project dekt uit de opbrengsten van dit project. Hiertoe wordt door de raad een gemeentelijke grondexploitatie vastgesteld op het moment dat ook in de raad het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Het bouwen van de school en het schoolplein maken geen deel uit van de grondexploitatie.

De investering in de school vergt een dermate grote investering, dat deze niet kan worden gedekt uit de winst van de woningbouw wanneer ook aan de ambities uit het woonbeleid moet worden voldaan. Een haalbaarheidsstudie heeft reeds uitgewezen dat er met het gegeven woningbouwprogramma minimaal een positief resultaat van 3 miljoen euro te behalen is (prijspeil 2018). De rest van de kosten voor de realisatie van het schoolgebouw en het schoolplein wordt gedekt uit de algemene middelen. Uitgangspunt in de grondexploitatie is dat de gemeente de grond bouw­ en woonrijp maakt. Hiertoe behoort ook het slopen van alle opstallen. Voor de gronduitgifte zal vervolgens een tender worden uitgeschreven, oftewel een competitie waarbij gegadigden worden uitgenodigd een grondbieding te doen op basis van het gewenste woningbouwprogramma en kunnen scoren op verschillende gunningscriteria, zoals bijvoorbeeld duurzaamheid. Uitgangspunt is vervolgens dat de opbrengst uit de grondbieding de gemaakte kosten zal overstijgen en dat de winst hieruit mede kan bijdragen aan de realisatie van het schoolgebouw. De grondexploitatie wordt parallel aan het bestemmingsplan opgesteld. Wanneer het bestemmingsplan in de raad wordt vastgesteld, zal ook de grondexploitatie worden vastgesteld.

4.1.2 Verhaal van kosten De gemeente is op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd. Voor het schoolgebouw en de inrichting van het schoolplein wordt een aparte kredietaanvraag gedaan. De kosten voor de realisatie daarvan en de plankosten (apparaatskosten) zijn opgenomen in dit gemeentelijke krediet. Aangezien de gemeente dit krediet ter beschikking stelt ter dekking van die kosten, is van verhaal van kosten geen sprake.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 23 van 56

Ten behoeve van de grondexploitatie voor de bouw van de woningen sluit de gemeente met de ontwikkelende partij een gronduitgifteovereenkomst waarin de kosten voor de grondexploitatie worden verhaald op deze ontwikkelende partij. Het is niet nodig een tijdvak of fasering of regels dan wel een uitwerking van regels publiekrechtelijk op te leggen. Hiermee is het verhaal van kosten anderszins verzekerd en is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.2.1 Inspraak De inhoud van de startnotitie Landtong is aan de hand van een participatietraject tot stand gekomen. De centrale proefverkaveling uit deze notitie is mede tot stand gekomen in afstemming met vertegenwoordigers van de schoolbesturen en de kinderopvang en daarnaast met een klankbordgroep van omwonenden, voortgekomen uit het Wijkplatform Groenelaan. De ontwerp­startnotitie heeft vanaf 24 april 2019 tot en met 21 mei 2019 ter inzage gelegen, waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld om een inspraakreactie naar voren te brengen. Op 7 mei 2019 heeft een informatie­ en participatieavond plaatsgevonden in de vorm van een inloopavond. Na de participatieperiode is het bouwvlak van het schoolgebouw 10 meter verder verschoven richting Landtong, mede om meer ruimte te geven aan Olmenstaete. Meer is niet mogelijk omdat de Kiss & Ride zone anders te klein wordt. In de gemeente Amstelveen wordt de lijn gehanteerd dat, wanneer voor een project een participatieproces in het kader van een Startnotitie is doorlopen, het voorontwerp bestemmingsplan niet onderhevig wordt gemaakt aan inspraak. 4.2.2 Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Op 29 mei 2020 is het voorontwerp bestemmingsplan, in het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), toegezonden aan een aantal instanties.

De toezending is gedaan met het verzoek om binnen vier weken te reageren en met de mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen, dat het voorontwerp bestemmingsplan geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. De volgende instanties is de gelegenheid geboden om een vooroverlegreactie te geven: 1. Gedeputeerde Staten van Noord­Holland 2. Waterschap Amstel, Gooi en Vecht 3. Brandweer Amsterdam Amstelland 4. Wijkplatform Groenelaan Van deze instanties is geen reactie ontvangen, zodat wordt aangenomen dat zij zich kunnen vinden in de inhoud van het bestemmingsplan. 4.2.3 Zienswijzen Van 3 september 2020 tot en met 14 oktober 2020 heeft het ontwerpbestemmingsplan conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn vier zienswijzen ontvangen. De Nota van Beantwoording geeft een weergave van de ingediende zienswijzen en de inhoudelijke beoordeling daarvan (zie bijlage 3).

4.3 Handhaving Handhaving op het gebied van ruimtelijke ordening spitst zich toe op het gebruik van de gronden en opstallen, de maatvoering van bouwwerken en het uitvoeren van werken en werkzaamheden waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Handhaving kan kortweg

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 24 van 56

worden omschreven als: elke handeling die er op is gericht de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Handhaving is geen doel op zich maar draagt bij aan de realisatie van de ruimtelijke doelstellingen die met het bestemmingsplan worden beoogd en de bescherming van de verschillende belangen die worden gewaarborgd. Een bestemmingsplan bevat daarom een handhavingsparagraaf. Hierin wordt een toelichting gegeven op de wijze waarop de gemeente het juridische normenkader van het bestemmingsplan handhaaft, dat door middel van de planregels in samenhang met de planverbeelding in het leven is geroepen. Het niet naleven van een bestemmingsplan komt neer op het ondergraven van één van de meest waardevolle en invloedrijkste instrumenten van de gemeentelijke overheid. Daarnaast is het een inbreuk op en aantasting van de belangrijkste waarborgen die de burger en bedrijven op gemeentelijk niveau hebben. De maatschappij mag immers verwachten en eisen van de gemeentelijke overheid dat zij de regelgeving die zij in het bestemmingsplan heeft opgenomen ook zal handhaven. Het niet naleven en handhaven van het bestemmingsplan tast de geloofwaardigheid van de gemeente in het algemeen aan. Om deze redenen is het noodzakelijk het bestemmingsplannen te handhaven en te blijven handhaven.

De gemeente is verplicht om uitvoerings­ (vergunningverlening) en handhavingsbeleid vast te stellen in een of meer documenten, waarin gemotiveerd wordt aangegeven welke doelen wij onszelf stellen bij de uitvoering en handhaving en welke activiteiten we daarvoor zullen uitvoeren. Deze verplichting is nu al opgenomen in het Besluit omgevingsrecht en komt ook in de Omgevingswet terug. De gemeente heeft aan deze verplichting invulling gegeven in het actuele VTH beleidsplan, waarin zowel het uitvoerings­ als het handhavingsbeleid is opgenomen. Deze nota beschrijft de visie, doelstellingen, prioriteiten, uitgangspunten en strategieën op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving. Het is gebaseerd op een analyse van de problemen die zich kunnen voordoen met betrekking tot de naleving van de geldende wetgeving, waaronder dit bestemmingsplan. Een andere belangrijk uitgangspunt zijn de toepasselijke algemeen verbindende voorschriften, de beleidskaders en een analyse van inzichten, technieken en werkwijzen die gebruikt kunnen worden voor de uitvoering. Het gehele uitvoerings­ en handhavingsbeleid geeft ten minste inzicht in: <0000> De prioriteiten bij de uitvoering van voorgenomen activiteiten. <0000> De methodiek die de gemeente gebruikt om te bepalen of gestelde doelen worden bereikt.

<0000> De objectieve criteria voor het beoordelen van aanvragen voor en beslissingen over een omgevingsvergunning en het afhandelen van meldingen. <0000> De werkwijze bij vergunningverlening en het afhandelen van meldingen. <0000> De afspraken die door de gemeente met de Omgevingsdienst en met de organen die belast zijn met de strafrechtelijke handhaving zijn gemaakt. <0000> De wijze waarop het toezicht op de naleving van het bij of krachtens de betrokken wetten bepaalde wordt uitgeoefend om de gestelde doelen te bereiken. <0000> De wijze waarop bestuurlijke sancties en de termijnen die bij het geven en uitvoeren daarvan worden gehanteerd en de strafrechtelijke handhaving onderling worden afgestemd, waarbij tevens aandacht wordt besteed aan de aard van de geconstateerde overtredingen. <0000> De wijze waarop de gemeente handelt na overtredingen die zijn begaan door of in naam van de eigen gemeente of van andere organen behorende tot de overheid. In de jaarlijkse uitvoeringsprogramma’s worden deze prioriteiten vertaald in daadwerkelijke activiteiten. Jaarlijks evalueren we de uitgevoerde inspanningen en toetsen we de bijdrage aan de beleidsdoelstellingen. Doen we nog de juiste dingen op de Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 25 van 56

juiste wijze of signaleren we ontwikkelingen die een aanpassing van het (ruimtelijke) beleid vragen? Het uitvoeringsprogramma, jaarverslag en de evaluatie worden toegestuurd aan de gemeenteraad. Uit de planregeling volgt geen directe opgave voor handhaving. Er zijn immers geen strijdige en illegale functies geconstateerd die ingevolge het bestemmingsplan dienen te worden beëindigd.

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 26 van 56

HOOFDSTUK 5 BELEIDSKADER 5.1 Inleiding Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste ruimtelijke beleidskaders. Achtereenvolgens komt het relevante rijks­, provinciale, regionale en gemeentelijk beleid aan bod. Het beleid en de wetgeving op milieugebied wordt behandeld in hoofdstuk 6.

5.2 Rijksbeleid Hieronder volgt het beleid van het rijk, waar indien relevant voor het plangebied met dit Rijksbeleid rekening wordt gehouden in dit bestemmingsplan. 5.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en Amvb Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd: <0000> de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk­economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat; <0000> de bereikbaarheid verbeteren; <0000> zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld.

De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de Amvb Ruimte. Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van: 1. Rijksvaarwegen; 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. Defensie; 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; 10.Ecologische hoofdstructuur; 11.Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12.IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13.Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. De in het Barro geregelde onderwerpen hebben geen invloed op het voorliggende bestemmingsplan. De betreffende onderwerpen zijn namelijk niet aan de orde in of nabij het plangebied. 5.2.2 Ontwerp Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Toelichting bestemmingsplan Landtong

pagina 27 van 56

Op 20 juni 2019 heeft het Rijk online het Ontwerp NOVI beschikbaar gesteld. De officiële ter inzagelegging van het NOVI zal naar verwachting eind augustus starten. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2021 in werking treedt. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De NOVI richt zich op vier prioriteiten. 1. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie 2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden 3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win­win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2.