12 Bijlage 09 BP ADZ105 - Nota van Beantwoording vooroverlegreactie Dorpsraad bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 incl bijlage NvB

• Het fair marketshare is de omzet evenredig verdeeld over het aantal bedrijven. Vervolgens is dit te vertalen naar een gemiddelde omzet per m². • De gemiddelde omzet per m² voor reguliere restaurants bedraagt circa € 2.700,= en voor pannenkoekenrestaurants € 3.000,=.

Fair share

Restaurant

Pannenkoek

Inwoners verzorgingsgebied

104.754

104.754

Restaurantparticipatie

35,00%

3,00%

Invloedpercentage

10,0%

10,0%

Participatie na correctie

38,5%

3,3%

Restaurantbezoekers

40.330

3.457

Bezoekfrequentie

52

52

Restaurantbezoeken

2.097.175

179.758

-45%

-45%

Totaal aantal restaurantbezoeken

1.153.446

98.867

Gemiddelde besteding (incl. btw)

€ 27,50

€ 12,50

Gemiddelde besteding (excl. btw)

€ 25,44

€ 11,56

€ 29.340.790

€ 1.143.148

62

2,0

€ 473.239

€ 571.574

175

190

€ 2.699

€ 3.008

Toe of afvloeiing

Omzetindicatie Aantal restaurants Fair omzetaandeel per restaurant Gemiddelde m² per restaurant €/m²

28

4. Financiële haalbaarheid 4.2 Investeringsprognose

Investering • Voor bepaling van de haalbaarheid gaan we uit van maximale benutting van het bouwvolume; ​424m². • Voor nieuwbouw gaan we uit van een investeringsnorm van € 2.100,= per m² (€700,= per m³). ​ • Voor de grond gaan we uit van een stelpost van € 195.000,=. • Sloopkosten zijn gebaseerd op een norm van circa € 56,= per m². • Investeringen voor terras en speeltuin zijn gebaseerd op norm- en ervaringscijfers. • Alle conceptuele richtingen hebben behoefte aan aanvullende parkeercapaciteit. Op basis van het bouwvolume en de capaciteit adviseren wij de aanleg van aanvullend 40 parkeerplaatsen. • De totale investering is geraamd op € 1.182.400,-.

Investering Oppervlakte Bouwvolume Investering per m³ Investering per m² Investering pand en inrichting Grond Sloopkosten Terras Speeltuin Parkeerplaatsen Totale investering

424 1.272 € 700 € 2.100 € 890.400 € 195.000 € 12.000 € 35.000 € 25.000 € 25.000 € 1.182.400

29

4. Financiële haalbaarheid 4.3 Omzet prognose – Zuid-Europees restaurant Omzetprognose Zuid-Europees restaurant • De gemiddelde omzet van € 2.700 per m² is leidend voor prognose van de omzet. • Het betreft een onderscheidend concept, maar op een geïsoleerde locatie (totaal effect +10%​) • De begane grond heeft een oppervlakte van 140m² en heeft een jaarlijkse omzet van circa € 416.000,=. • Op verdiepingen licht de horecaomzet doorgaans op 50% van de begane grond. De 1e etage heeft een oppervlakte van 140m² en heeft een jaarlijkse omzet van circa €208.000,=. • De totale omzet bedraagt in totaal €624.000,= per jaar. • Dit is de omzetverwachting voor jaar 3. Door een aanloopperiode ligt het omzetniveau in jaar 1 en 2 over het algemeen circa 5% tot 15% lager.

Zuid Europese restaurantformule Restaurant begane grond Fair share omzet per m² Onderscheidend concept Geïsoleerde locatie Invloed actual share Actual schare per m² Oppervlakte begane grond Omzet restaurant begane grond

€ 2.699 20% -10% 10% € 2.969 140 € 415.722

Restaurant 1e etage Oppervlakte 1e etage Omzet per m² (50% van begane grond) Omzet restaurant 1e etage

140 € 1.485 € 207.861

Totaal Omzet restaurant begane grond Omzet restaurant 1e etage Omzet terras/pleisterplaats Omzet totaal

€ 415.722 € 207.861 €0 € 623.583

30

4. Financiële haalbaarheid 4.3 Omzet prognose – Pannenkoekenrestaurant

Omzetprognose pannenkoeken restaurant • De gemiddelde omzet van € 3.000 per m² is leidend voor prognose van de omzet. • Een pannenkoekenrestaurant heeft sterke concurrentie, is gesitueerd op een geïsoleerde locatie en met een ruime openstelling (totaal effect -10%). • De begane grond heeft een oppervlakte van 140m² en heeft een jaarlijkse omzet van circa € 379.000,=. • Op verdiepingen licht de horecaomzet doorgaans op 50% van de begane grond. De 1e etage heeft een oppervlakte van 140m² en heeft een jaarlijkse omzet van circa € 190.000,=. • Bij het terras/pleisterplaats is er uit gegaan van 100 zitplaatsen. Er wordt uitgegaan van 21.750 terrasbezoekers die gemiddeld €7,50 per persoon besteden. De omzet van het terras/pleisterplaats bedraagt circa € 163.000,= per jaar. • De totale omzet bedraagt in totaal € 732.000,= per jaar. • Dit is de omzetverwachting voor jaar 3. Door een aanloopperiode ligt het omzetniveau in jaar 1 en 2 over het algemeen circa 5% tot 15% lager.

Pannenkoekenrestaurant Restaurant begane grond Fair share omzet per m² Sterke concurrentie Geïsoleerde locatie Ruime openstelling Invloed actual share Actual schare per m² Oppervlakte begane grond Omzet restaurant begane grond

€ 3.008 -10% -10% 10% -10% € 2.707 140 € 379.044

Restaurant 1e etage Oppervlakte 1e etage Omzet per m² (50% van begane grond) Omzet restaurant 1e etage

140 € 1.354 € 189.522

Terras/pleisterplaats Aantal zitplaatsen terras Aantal mooie dagen (+25°C) Stoelbezetting Bezoekers mooie dagen Aantal warme dagen +20°C Stoelbezetting Bezoekers mooie dagen Aantal bezoekers totaal Gemiddelde terrasbesteding Omzet terras

100 36 300% 10.800 73 150% 10.950 21.750 € 7,50 € 163.125

Totaal Omzet restaurant begane grond Omzet restaurant 1e etage Omzet terras/pleisterplaats Omzet totaal

€ 379.044 € 189.522 € 163.125 € 731.691

31

4. Financiële haalbaarheid 4.3 Omzet prognose – Grand Café / Pleisterplaats

Omzetprognose Grand Café / pleisterplaats • De gemiddelde omzet van € 2.700 per m² is leidend voor prognose van de omzet. • Een Grand Café (Nederlands-Franse keukenrichting) heeft omvangrijke en sterke concurrentie, is gesitueerd op een geïsoleerde locatie en heeft ruime openstelling (totaal effect -20%). • De begane grond heeft een oppervlakte van 140m² en heeft een jaarlijkse omzet van circa € 302.000,=. • Op verdiepingen licht de horecaomzet doorgaans op 50% van de begane grond. De 1e etage heeft een oppervlakte van 140m² en heeft een jaarlijkse omzet van circa € 151.000,=. • Bij het terras/pleisterplaats is er uit gegaan van 100 zitplaatsen. Er wordt uitgegaan van 21.750 terrasbezoekers die gemiddeld €7,50 per persoon besteden. De omzet van het terras/pleisterplaats bedraagt circa € 163.000,= per jaar. • De totale omzet bedraagt in totaal €617.000,= per jaar. • Dit is de omzetverwachting voor jaar 3. Door een aanloopperiode ligt het omzetniveau in jaar 1 en 2 over het algemeen circa 5% tot 15% lager.

Grand café / pleisterplaats Restaurant begane grond Fair share omzet per m² Omvangrijke en sterke concurrentie Geïsoleerde locatie Ruime openstelling Invloed actual share Actual schare per m² Oppervlakte begane grond Omzet restaurant begane grond

€ 2.699 -20% -10% 10% -20% € 2.160 140 € 302.343

Restaurant 1e etage Oppervlakte 1e etage Omzet per m² (50% van begane grond) Omzet restaurant 1e etage

140 € 1.080 € 151.172

Terras/pleisterplaats Aantal zitplaatsen terras Aantal mooie dagen (+25°C) Stoelbezetting Bezoekers mooie dagen Aantal warme dagen +20°C Stoelbezetting Bezoekers mooie dagen Aantal bezoekers totaal Gemiddelde terrasbesteding Omzet terras

100 36 300% 10.800 73 150% 10.950 21.750 € 7,50 € 163.125

Totaal Omzet restaurant begane grond Omzet restaurant 1e etage Omzet terras/pleisterplaats Omzet totaal

€ 302.343 € 151.172 € 163.125 € 616.640

32

4. Financiële haalbaarheid 4.4 Exploitatieprognose & haalbaarheid Toelichting exploitatieprognose Voor de haalbaarheidsbepaling is een beknopte genormaliseerde exploitatiebegroting opgesteld. • De inkoop is gebaseerd op normcijfers, met relatief lage inkoopmarges bij pannenkoeken (wegens gunstige inkoopmarge van pannenkoeken). • We gaan uit van één full time ondernemer in de exploitatie. De management fee is gesteld op € 46.000,=. In geval van een éénmanszaak of VOF is de management fee vervangbaar voor privéopnamen, voor de uitkomst maakt dit geen verschil. • De personeelskosten zijn bepaald op basis van omzetniveau, openstelling en normcijfers. • De huisvestings- verkoop- en algemene kosten zijn ingeschaald op basis van norm- en ervaringscijfers. • De rentekosten en afschrijvingen berekend op basis van de investeringsprognose, waarbij we uitgaan van 30% eigen vermogen. • De betalingscapaciteit dient als buffer om eventuele tegenslagen op te kunnen vangen. Voor de haalbaarheidsbepaling dient de betalingscapaciteit minimaal 6% van de omzet te bedragen. De betalingscapaciteit is bij alle drie de concepten onvoldoende. Op basis van de uitkomsten achten we het realiseren van horeca op de locatie bedrijfseconomisch niet haalbaar.

Omzetniveau Inkoop Brutowinst

Zuid-Europees restaurant € % € 623.583 100% € 168.367 27% € 455.216 73%

Pannenkoeken restaurant € % € 731.691 100% € 168.289 23% € 563.402 77%

Grand Café / Pleisterplaats € % € 616.640 100% € 172.659 28% € 443.981 72%

Exploitatiekosten Personeelskosten Management fee Huisvestingskosten Verkoopkosten Algemene kosten Totale kosten

€ 193.311 € 46.000 € 49.887 € 18.707 € 37.415 € 345.320

31% 7% 8% 3% 6% 55%

€ 256.092 € 46.000 € 51.218 € 21.951 € 43.901 € 419.162

35% 6% 7% 3% 6% 57%

€ 191.158 € 46.000 € 49.331 € 18.499 € 36.998 € 341.987

31% 7% 8% 3% 6% 55%

Resultaat voor kapitaallasten

€ 109.896

18%

€ 144.240

20%

€ 101.994

17%

Kapitaallasten Rentekosten Afschrijvingen Totale kapitaallasten

€ 24.830 € 96.939 € 121.769

4% 16% 20%

€ 24.830 € 96.939 € 121.769

3% 13% 17%

€ 24.830 € 96.939 € 121.769

4% 16% 20%

Netto resultaat

-€ 11.874

-2%

€ 22.470

3%

-€ 19.776

-3%

Genormaliseerde exploitatiebegroting

Netto resultaat Afschrijvingen Cash-flow

Zuid-Europees restaurant -€ 11.874 € 96.939 € 85.065

Pannenkoeken restaurant € 22.470 € 96.939 € 119.409

Grand Café / Pleisterplaats -€ 19.776 € 96.939 € 77.163

Aflossing Belasting Vervangingsinvesteringen Betalingscapaciteit Haalbaarheid

€ 58.000 €0 € 35.000 -€ 7.935 Niet haalbaar

€ 58.000 € 3.708 € 35.000 € 22.702 Niet haalbaar

€ 58.000 €0 € 35.000 -€ 15.837 Niet haalbaar

Betalingscapaciteit