Uitwerkingsvoorstel Skaeve Huse Palestinaweg Oost

19 MEI 2025 Versie College B&W

SKAEVE HUSE PALESTINAWEG OOST UITWERKINGSVOORSTEL

HAZIM ÖZÇELIK GEMEENTE AMERSFOORT

Inhoud 1. Inleiding .............................................................................................................................2 2. Stedenbouwkundig plan .....................................................................................................3 3. Woonzorgplan.....................................................................................................................8 4. Duurzaamheid & klimaat ....................................................................................................8 5. Nota van Uitgangpunten voor het omgevingsplan ..............................................................8 6. Financiële aspecten en planning ...................................................................................... 11 6.1 Financiële aspecten .................................................................................................... 11 6.2 Planning ...................................................................................................................... 11 7. Conclusie.......................................................................................................................... 12

1

1. Inleiding Iedereen heeft evenveel recht op een zo goed mogelijk leven. Een plek waar je kunt wonen, jezelf zijn en leven op een manier die bij je past. Sommige inwoners lukt het door hun persoonlijke problemen niet om in een ‘gewone’ woonwijk zelfstandig te wonen. Ondanks ondersteuning met zorg, onderwijs, werk en ook wonen. Zij veroorzaken met regelmaat (ernstige) woonoverlast op de plek waar zij nu in de stad wonen, waar zowel zijzelf als de omgeving last van hebben. Het is daarom aan de samenleving (de gemeente, organisaties in de stad en inwoners) om met elkaar te kijken naar een passende oplossing voor deze inwoners. We kijken met elkaar hoe we deze mensen goed kunnen opvangen in onze stad, in een menswaardige leefomgeving, waar ze zichzelf kunnen zijn én zo min mogelijk overlast veroorzaken voor andere inwoners. Overlast die ze anders, als ze midden in een woonwijk blijven wonen, wel veroorzaken. In het coalitieakkoord spraken wij af om te zorgen voor huisvesting voor inwoners met complexe problematiek. Waarbij we onder andere denken aan Skaeve Huse. Op 30 januari 2024 heeft de raad ingestemd met de kaders (voorwaarden) voor Skaeve Huse aan de Palestinaweg Oost. Op basis daarvan schetst dit uitwerkingsvoorstel de plannen voor de realisatie van Skaeve Huse op deze locatie. Hierin verwerkten wij de diverse onderzoeken en de ideeën uit de participatie.

De ontwikkeling van de Skaeve Huse is niet mogelijk binnen de kaders van het huidige omgevingsplan. Om het plan te realiseren moet het omgevingsplan worden gewijzigd. Dit uitwerkingsvoorstel is opgezet ter voorbereiding op de wijziging van het omgevingsplan. Hierin worden onder andere uitgangspunten benoemd waar dit plan aan moet voldoen. Dit betreffen onder andere onderzoeken die moeten worden uitgevoerd. Dit met als doel om de Skaeve Huse goed af te stemmen op de omgeving. De reden en de procedure van het wijzigen van het omgevingsplan worden verder toegelicht in de nota van uitgangspunten die verderop in dit uitwerkingsvoorstel wordt beschreven.

2

2. Stedenbouwkundig plan Een stedenbouwkundig plan is een ruimtelijke visie en ontwerp voor de (her)ontwikkeling van een bepaald gebied binnen de gemeente. Dit plan vormt de basis voor verdere uitwerking in het omgevingsplan en bouwprocedures. Hieronder is het Schets Ontwerp (SO) te zien:

Stedenbouwkundige voorwaarden Op de locatie Palestinaweg Oost komen 8 woonunits en 1 begeleidersunit met 4 parkeerplaatsen op eigen terrein. Omnia Wonen gaat deze units intermediair aan de zorgpartij verhuren. De toekomstige bewoners van deze units wonen hier straks in een prikkelarme omgeving. 1. Wonen & Zorg De woonunits worden 1-laags (alleen begane grond, geen verdieping erop) en komen op ca. 5 meter afstand van elkaar te liggen. De beheerdersunit komt vlakbij de entree.

2. Autoverkeer De huidige toegangsweg komt van de Palestinaweg Oost. Die behouden we en we zorgen voor een toerit naar het terrein. Het terrein is voor autoverkeer bereikbaar tot en met de parkeerplaatsen . Deze parkeerplaatsen zijn bestemd voorzorgpersoneel en evt. hulpdiensten. We verwachten niet veel extra autoverkeer, omdat de toekomstige bewoners meestal geen auto hebben.

3

3. Parkeerplaatsen De begeleiders en bezoekers zullen vooral de 4 parkeerplaatsen gebruiken. Met deze norm van 0,5 parkeerplaatsen voldoen we aan de parkeerbehoefte op het terrein. 4. Privacy (toekomstige) bewoners De huidige omwonenden in de nabije omgeving zullen uitkijken op een groen omheind terrein. De toekomstige bewoners hebben voldoende privacy en geen directe inkijk vanuit de omgeving en andere Skaeve Huse woonunits. Dit draagt bij aan de benodigde prikkelarme omgeving. 5. Openbare ruimte Bestaande bomen ten oosten van de kavel blijven staan.

4

Verbeelding ontwerp De afbeelding hieronder is een artist impression en geeft een indicatie van hoe de units en de inrichting van het plangebied eruit kunnen komen te zien. Let op: dit is een conceptweergave en kan nog wijzigen op basis van verdere uitwerking en besluitvorming.

Figuur 2 Artist-impression

Figuur 3 toont de voor-, achter-, linker- en rechtergevel van de woonunits. Deze weergave biedt inzicht in de architectonische uitstraling en materiaalkeuze van de bebouwing. Het betreft een conceptuele (fabrieks)woning. Waarbij kleine aanpassingen, als bijv. de materialisering van de gevel mogelijk zijn.

Figuur 3 Gevelaanzichten units

5

Extra toegangsweg voor woningen Palestinaweg Oost 7 en 9 Er komt een extra toegangsweg naar Palestinaweg 7 en 9. Eén die eenvoudig toegankelijk is voor de klanten van het pluimveebedrijf ‘'t Eihuysje’ op het terrein. Op verzoek van de eigenaren is hiervoor gekozen, omdat de huidige toegangsweg naar hun woningen doodloopt en dicht in de buurt ligt van de toekomstige toegangsweg naar de woonunits van Skaeve Huse. De extra toegangsweg verbetert de leefomgeving van de huidige bewoners en zorgt voor minder bedrijvigheid in de directe omgeving van de Skaeve Huse bewoners.

6

Figuur 4: Toegangsweg Palestinaweg Oost 7 en 9

Legenda A: nieuw toerit aanbrengen (BSS, ca. 500m2) houtsingel aanbrengen (ca.2500m2) als compensatie voor evt. te kappen bomen. B: 3 parkeervlakken met grasbetonsteen, ruimtereservering verkoopautomaat, afzooming met haag (bv. Meidoorn) Het ontwerp van Skaeve Huse aan de Palestinaweg Oost houdt rekening met de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten: Ruimtelijke Ordening: We plaatsen de woonunits zo, dat ze maximaal gebruik maken van de ruimte, zonder de natuurlijke omgeving te verstoren. Er komt ca. 5 meter afstand tussen de woonunits voor privacy en om de kans op overlast onderling zo klein mogelijk te maken. Architectuur en Materialen: De woonunits worden compact, met een functionele plattegrond en de gevelafwerking is van duurzame materiaal (hout). Elke woonunit heeft een gebruiksoppervlakte van ca. 30 tot 50m2 en biedt een eenvoudige, veilige en comfortabele woonomgeving. Groen: In het ontwerp blijven bestaande bomen (ten oosten van de kavel) en struiken zoveel mogelijk. Er komt daarnaast extra groen aan de randen van het plan om de woonunits af te schermen van de omliggende omgeving voor de leefkwaliteit en privacy van de bewoners. Het perceel wordt groen omringd met daarin een afrastering/hek, rijtje bomen en diverse soorten struiken. Deze sluiten we aan op de groenstructuur en inrichting van de omgeving. 7

3. Woonzorgplan Zie bijlage Woonzorgplan.

4. Duurzaamheid & klimaat In de kaderstellende notitie staat dat we het project duurzaam ontwikkelen en daarbij rekening houden met het klimaat. De woningen voldoen aan BENG eisen. Daarnaast moeten nieuwe plannen klimaatbestendig zijn (hittestress en verdroging voorkomen). Duurzaam betekent ook permanent, sober en robuust. Dit werkt door in het ontwerp van de woonunits en de materiaalkeuze. Energievoorziening: lucht-water warmtepomp, met actieve koeling en vloerverwarming. MV-box (mechanische ventilatie) met CO2 sensor. Waterbeheer: Er is nauwelijks risico op overstroming. De voorgestelde hoogte van de vloeren is zo hoog, dat bij hevige neerslag geen zodanig schade ontstaat, dat bewoning niet meer mogelijk zou zijn. Ook bij droogte zijn er geen risico’s. Een wadi (sloot) in het gebied zorgt voor voldoende afvoer van het regenwater. De woningen hebben relatief beperkte openingen en dit heeft een gunstig effect op de binnentemperatuur. Groenbeheer: De bomen en struiken rondom het plangebied zorgen voor natuurlijke verblijfplaatsen van diverse dieren. Het project draagt daarmee zeker bij aan biodiversiteit en hoogwaardig groen (ten opzichte van het landschap dat er was). Vuil- en afvalstoffeninzameling We stemmen met de ROVA af hoe we vuil- en grondstoffen inzamelen.

Hiervoor gebruiken we twee (cocon) containers voor restafval en papier op het terrein van Skaeve Huse, vlakbij de ingang.

5. Nota van Uitgangpunten voor het omgevingsplan De locatie kent op dit moment de bestemming ‘agrarisch met waarden – slagenlandschap met perceel begroeiing’. Dit betekent dat het terrein is bestemd voor een boerenbedrijf waarbij het landschap met landbouwgrond in stroken (slagen) behouden blijft. Net als de aanwezige natuur en eventuele cultuurhistorische onderdelen (zoals bijvoorbeeld het slagenlandschap). In de afbeelding hieronder is het terrein waar Skaeve Huse op komt, rood gearceerd. Waarom het omgevingsplan moet worden gewijzigd Om dit plan te realiseren moet worden afgeweken van de tijdelijke deel van het omgevingsplan ‘Palestinaweg Oost’ geldende op de locatie. Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming ‘Gemengd – 1’. Volgens artikel 18 van het omgevingsplan ‘bedrijventerreinen e.o. en snelwegen’ zijn woningen ter plaatse van de functie ‘Gemengd – 1’ niet toegestaan. Over het gehele perceel ligt een bouwvlak met een maximum bouwhoogte van 18 meter. Aanvullend ligt de locatie deels in een geurzone. Ontwikkelingen binnen de geurzone voor wonen zijn beperkt. Deze geurzone is echter niet meer actueel en zal dan ook worden 8

aangepast. Aanvullend is vanwege deze regeling een TAM-omgevingsplan nodig. De afkorting TAM staat voor Tijdelijke Alternatieve Maatregel en biedt een alternatieve mogelijkheid voor gemeenten om het omgevingsplan te wijzigen, wanneer dit nog niet via de nieuwe standaarden en met nieuwe plansoftware mogelijk is. Dit betekent dat voor de realisatie van de Skaeve Huse een wijziging nodig is van het tijdelijke omgevingsplan waarmee we de geldende agrarische bestemming wijzigen en de milieuzone aanpassen. Aangezien de gemeente op dit moment nog niet de mogelijkheden heeft om het omgevingsplan te wijzigingen, is een TAM Omgevingsplan nodig (Tijdelijke Alternatieve Maatregel). Met een TAM omgevingsplan kunnen we het omgevingsplan met de huidige softwaretechniek wel wijzigen en bekend maken volgens de eisen van de Omgevingswet.

Figuur 3 Bestemming Palestinaweg Oost

Het TAM omgevingsplan stelt de regels en voorwaarden vast waar het plan aan moet voldoen. Hierin staat bijvoorbeeld waar de Skaeve Huse en de inritten komen. Ook stelt het TAM omgevingsplan de benodigde onderzoeken vast. Onderzoeken die in ieder geval nodig zijn voor de realisatie van dit plan staan hieronder. Bij de verdere uitwerking van het TAM omgevingsplan nemen we de resultaten van de onderzoeken mee. Meerdere van deze onderzoeken zijn al uitgevoerd. • • • • •

Aerius onderzoek (stikstof) Archeologisch onderzoek Een toets op het water (lozen van water) Explosieven onderzoek (NGE) Geluidsbelemmeringen en -oplossingen 9

• • • • • • •

Geuronderzoek Milieueffectenrapportage (m.e.r.) beoordeling (heeft de bouw of straks het bewonen gevolgen voor het milieu?) Onderzoek Externe veiligheid (de risico’s voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen) Onderzoek naar kwaliteit van de bodem: of de bodem gezond genoeg is voor bewoners om op te wonen en sterk genoeg is om op te bouwen? Onderzoek naar luchtkwaliteit Planten en dieren QuickScan en zo nodig aanvullende onderzoeken QuickScan bedrijven en milieuzonering (of bedrijven in de omgeving geluid, gevaarlijke stoffen of iets dergelijks veroorzaken)

Deze onderzoeken en de opgestelde regels voor de ontwikkeling leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, hierna: ETFAL. In de ruimtelijke onderbouwing staat waarom de ontwikkeling wenselijk is, past op de locatie en dat het plan rekening houdt met de huidige situatie en de omgeving. De conclusie uit bovenstaande onderzoeken is dat er geen onoplosbare belemmeringen zijn voor de realisatie van het nieuwbouwplan. Alleen over archeologie, externe veiligheid en planten en dieren adviseren de onderzoekers maatregelen of richtlijnen. Archeologie We moeten toetsen of er in de bodem vindplaatsen uit de latere steentijd tot en met de Middeleeuwen zitten. Hiervoor laten we een ‘proefsleuvenonderzoek’ uitvoeren. Dan graven onderzoekers een aantal greppels en kijken of daar sporen inzitten van historische materialen. Externe veiligheid Op het gebied van externe veiligheid (bijvoorbeeld vervoer van gevaarlijke stoffen) zijn risico’s gevonden waarvoor we maatregelen gaan treffen om deze te verkleinen. Ook is het advies om een bluswatervoorziening bij het terrein aan te brengen. Planten en dieren Sinds 2024 moeten we naar kleine marterachtigen, konijn/haas en de levendbarende hagedis in de Provincie Utrecht nader onderzoek doen. Dit vindt gedurende het jaar 2025 plaats en komt in de volgende fase aan bod.

Aanpak en structuur van het omgevingsplan Bij het opstellen van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan wordt de eerste wijziging van het ‘Omgevingsplan Amersfoort’ gevolgd waarmee de structuur van het omgevingsplan is bepaald. De eerste wijziging bevat de regels voor het deelgebied Hoogland, de grondgebied dekkende regels uit de bruidsschat en enkele grondgebied dekkende regels uit de verordening fysieke leefomgeving Amersfoort. De kaders van het Rijk Ook het Rijk stelt voorwaarden in de Omgevingswet zelf, in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en de Omgevingsregeling. Kaderstellende notitie Palestinaweg Oost 3-5 De kaderstellende notitie voor de Palestinaweg Oost 3-5 is vastgesteld. Daarin staan eisen waar het plan aan moet voldoen en het proces dat we moeten volgen.

10

6. Financiële aspecten en planning 6.1 Financiële aspecten De gemeente Amersfoort sluit een Anterieure Overeenkomst (AO) met woningcorporatie Omnia Wonen. Deze overeenkomst (AO) regelt de financiële bijdragen en verantwoordelijkheden van beide partijen voor de ontwikkeling van het project. De overeenkomst (AO) moet de gemeente uiterlijk vóór de besluitvorming over het omgevingsplan gesloten te hebben. Daarnaast sluiten de gemeente, Omnia Wonen en de zorgpartij (aanbesteding loopt) een Samenwerkingsovereenkomst (SOK). Deze overeenkomst legt de afspraken vast over de samenwerking en financiering van de zorg- en ondersteuning voor de bewoners van de Skaeve Huse. Met deze afspraken hebben alle betrokken partijen duidelijkheid over hun financiële verplichtingen en bijdragen. Dit vergroot de kans op een succesvolle uitvoering van het project.

6.2 Planning De globale planning voor het Skaeve Huse project: •

Onderzoek en Ontwerp (SO, Voorlopig Ontwerp (VO) , Definitief Ontwerp (DO)): Q3 2022 – Q3 2025

•

Behandeling uitwerkingsvoorstel Staf RO en College;

•

Ondertekenen AO en SOK: juli 2025

•

Aanvraag en Wijziging Omgevingsplan: sept – nov 2025

•

Aanvraag omgevingsvergunning: Q4 2025/ onherroepelijke vergunning: Q1 2026;

•

Start Bouw: Q2 2026

•

Oplevering: Q3 2026

(Bezwaar en beroep niet meegenomen.)

11

7. Conclusie Met het Skaeve Huse project aan de Palestinaweg Oost in Amersfoort bieden we een veilige, duurzame en maatschappelijk verantwoorde woonvorm voor een kwetsbare doelgroep. Dit uitwerkingsvoorstel werkt de voorwaarden uit de kaderstellende notitie uit voor een succesvolle uitvoering. Het vormt een basis voor verdere uitwerking en besluitvorming, en zorgt ervoor dat we alle relevante aspecten van het project meenemen.

Bijlagen: 1. Woonzorgplan Skaeve Huse Palestinaweg Oost 2. Participatie en reactienota Skaeve Huse Palestinaweg Oost 12