Raadsvoorstel Voornemen tot aangaan samenwerkingsovereenkomst met Vathorst Beheer B.V. en OBV Beheer B.V (2)

Raadsvoorstel Van

Burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

W. Stegeman

Aan

Gemeenteraad

B&W vergadering

12 mei 2026

Raadsvergadering

17 juni 2026

Vergadering Commissie

3 juni 2026

Vastgesteld besluit

17 juni 2026

Zaaknummer

535289

Opsteller

M. Schimmel

-

-

Titel Voornemen tot aangaan samenwerkingsovereenkomst met Vathorst Beheer B.V. en OBV Beheer B.V Beslispunten De raad besluit: 1. Geen wensen en bedenkingen uit te spreken tegen het voornemen van het college tot het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst (zijnde de nadere uitwerking van de getekende Hoofdlijnenovereenkomst) voor de ontwikkeling en realisatie van Bovenduist en Over de Laak, waarvan een concept als bijlage 1 bij dit voorstel is gevoegd. Aanleiding Op 4 september 2025 is de Hoofdlijnenovereenkomst (hierna HOK) gesloten tussen de gemeente Amersfoort en Vathorst Beheer B.V. (hierna Vathorst Beheer). Voorafgaand daaraan zijn op 8 oktober 2024 de richtinggevende elementen uit deze HOK via een peiling aan de raadscommissie voorgelegd. Vathorst Beheer vormt de ontwikkelcombinatie (bestaande uit Heijmans, BPD, AM, Dura Vermeer en De Alliantie) die samen met de gemeente Amersfoort ieder voor 50 % aandeelhouder is van OBV Beheer B.V. (oftewel het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst, hierna OBV). In de Hoofdlijnenovereenkomst is het uitgangspunt vastgelegd om Bovenduist - in het verlengde van Vathorst - te ontwikkelen via de publiek private samenwerking (PPS) OBV en dit nader uit te werken en vast te leggen in een samenwerkingsovereenkomst (herna SOK).

Met de voorliggende SOK (zie bijlage 1) ligt er een goede contractuele basis voor de ontwikkeling van Bovenduist en Over de Laak. Daarbij is tevens uitvoering gegeven aan de ‘oude afspraken’ zoals in het verleden gemaakt tussen de gemeente Amersfoort en Vathorst Beheer. Daarnaast is inmiddels het Ontwikkelkader Bovenduist op 16 december 2025 vastgesteld waarin de inhoudelijke kaders voor de ontwikkeling zijn vastgelegd. Met het aangaan van de SOK worden afspraken gemaakt om de uitvoering hiervan mogelijk te maken. Het aangaan van overeenkomsten betreft een privaatrechtelijke rechtshandeling en is overeenkomstig de Gemeentewet een collegebevoegdheid. De HOK is uitgewerkt in de voorliggende SOK binnen de in het kader van het aangaan van de HOK aan u voorgelegde peilpunten. Met de SOK liggen geen nieuwe ingrijpende aspecten voor, maar een nadere uitwerking van de HOK. Met het aangaan van de SOK eindigt de HOK. Beoogd effect Met het aangaan van de SOK wordt het realiseren van onderstaande doelen (mede) mogelijk gemaakt: - de realisatie van een nieuwe uitbreidingswijk conform vastgesteld ontwikkelkader: woningbouw (3.000-3.300), bedrijventerrein (11 hectare), bijbehorende (maatschappelijke) voorzieningen

-

(7,5 hectare), wijkeconomie en openbaar gebied met ruimte voor vervoer, beweging, ontmoeting en ecologie. Met de ontwikkeling van Bovenduist wordt bijgedragen aan de ambitie om voldoende passende en betaalbare woningen in een gevarieerd aanbod en ruimte voor bedrijven te realiseren in de periode tot 2040; de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg die de Laan van Bovenduist in Vathorst verbindt met de A1/N199 door een financiële bijdrage vanuit de gebiedsontwikkeling Bovenduist; uitbreiding van het groen/recreatieve gebied rond Vathorst en Bovenduist door verdere (door)ontwikkeling van Over de Laak.

Met het aangaan van de SOK worden met Vathorst Beheer en OBV alle voor de realisatie hiervan benodigde afspraken gemaakt en vastgelegd. Op hoofdlijnen zijn hierover afspraken vastgelegd in de getekende HOK van 4 september 2025. De SOK is een nadere uitwerking daarvan. Partijen leggen met het aangaan van de SOK vast: - dat de ontwikkeling van het woongebied (inclusief nader te bepalen strook op onderstaande tekening) en 11 bouwkavels in het gebied Over de Laak gezamenlijk (Vathorst Beheer en gemeente) ter hand wordt genomen en door OBV wordt uitgevoerd; - dat de ontsluitingsweg en het groen recreatief inrichten van Over de Laak gemeentelijke projecten zijn waarvoor vanuit de grondexploitatie een bijdrage in de kosten wordt gedaan; - dat we voor het bedrijvenpark uit gaan van zelfrealisatie door de betreffende grondeigenaren (VB en gemeente hebben hier geen eigendom, OBV een kleine strook grond), maar OBV kan werkzaamheden verrichten voor planbegeleiding en bouw- en woonrijp maken. In onderstaande afbeelding zijn de verschillende onderdelen weergegeven:

Na dit besluit over de SOK en een raadsbesluit over de gebiedsexploitatie kan het college besluiten over het aangaan van de overeenkomst. Argumenten 1.1 Met het aangaan van de SOK wordt de realisatie van Bovenduist woongebied conform het vastgestelde Ontwikkelkader Bovenduist en de inrichting van Over de Laak als groen- recreatief gebied mogelijk gemaakt. Op 16 december 2025 is het Ontwikkelkader Bovenduist vastgesteld. Daarmee liggen de kaders vast voor de realisatie van 3.000-3.300 woningen waarvan 2/3 in het betaalbare segment (waarvan 35% sociale huur), 11 hectare bedrijventerrein en ruimte voor voorzieningen in de wijk. Er komen

landschappelijke overgangszones op de grens met de gemeente Bunschoten en Nijkerk. Door parkeerregulering in Bovenduist en het bieden van goede alternatieven (o.a. hoogwaardig openbaar vervoer en het goed inrichten van de wijk voor fietsers en voetgangers) kan de parkeernorm verlaagd worden met 10% door toepassing van deelmobiliteit. Er komt meer 'groenblauw’ dan de norm van 75 m2 per woning. In het ontwikkelkader is circa 100 m2 'groenblauw’ per woning opgenomen bij 3.000 woningen en de ambitie om voor 9 gidssoorten een leefomgeving te realiseren op de verschillende schaalniveaus van het groenblauwe raamwerk. Naast het openbaar groen en water in de wijk zelf, geldt in het kader van ‘groen groeit mee’ een richtlijn van 500 m2 natuur- en recreatiegroen per woning buiten de plangrens van het ontwikkelkader. De invulling van deze ‘Groen Groeit Mee opgave’ wordt in de nabije omgeving onderzocht, o.a. met de groen-recreatieve inrichting van Over de Laak. 1.2 Met het aangaan van de SOK zijn de afspraken uit de HOK nader uitgewerkt en vastgelegd waarmee ook de zogenoemde ‘oude afspraken’ definitief zijn afgewikkeld. De HOK regelt het voornemen om de samenwerking in een publiek private samenwerking (PPS) te continueren voor de plangebieden Bovenduist wonen en Over de Laak en de afspraken daarvoor te actualiseren, nader uit te werken en vast te leggen in een SOK.

Met het aangaan van de SOK en de koopovereenkomst zijn de ‘oude afspraken’ definitief afgewikkeld.

1.3 de SOK is een nadere uitwerking van de HOK. De HOK is uitgewerkt in de voorliggende SOK binnen de in het kader van de HOK voorgelegde peilpunten, zijnde de meest ingrijpende aspecten uit de HOK. De peilpunten waren: 1. Het voornemen tot het aangaan van een gemeenschappelijke ontwikkeling en realisatie van Bovenduist en Over de Laak vanuit een gezamenlijke entiteit; 2. Welke aandachtspunten de raadsleden willen meegeven voor het opzetten van deze gezamenlijke entiteit; 3. Het voornemen tot het continueren van de kredietfaciliteit met hoofdelijke aansprakelijkheid van de gemeente bij de BNG voor de ontwikkeling en realisatie van Bovenduist en Over de Laak; 4. De inbreng van de gronden van Vathorst Beheer in Over de Laak in de grondexploitatie Bovenduist en Over de Laak tegen de oorspronkelijke koopprijs (prijspeil 2006) en het voornemen tot uitname van deze gronden door de gemeente tegen agrarische waarde, waartoe te zijner tijd gemeentelijke dekking is vereist. Met de SOK liggen geen nieuwe ingrijpende aspecten of wijzigingen voor, maar een nadere uitwerking van de HOK. Voor de volledigheid leggen we deze uitwerking integraal voor. Met het aangaan van de SOK eindigt de HOK . In de HOK is het voornemen vastgelegd dat: -

-

de samenwerking tussen Vathorst Beheer en de gemeente in OBV wordt voortgezet ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie van Vathorst Bovenduist; de gemeente alle benodigde gronden van VB verwerft voor de ontwikkeling van Bovenduist wonen en Over de Laak; dat gemeente een ontwikkelkader voor Bovenduist zal maken, het woonprogramma in aantallen en segmentering conform de ten aanzien daarvan genomen raadsbesluiten en de verdeling van productierechten over de grondeigenaren; de concept grondexploitatie Bovenduist enkele uitgangspunten zijn vastgelegd voor de op te stellen grondexploitatie Bovenduist behorend bij het op te stellen ontwikkelkader; park Westerlaak wordt uitgewerkt en aangelegd binnen de kaders van de samenwerking voor Vathorst; de aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg een gemeentelijk project is waaraan vanuit de grondexploitatie Bovenduist een financiële bijdrage in wordt gedaan.

In de HOK is opgenomen dat partijen zich inspannen om tot een SOK te komen. Dat heeft geleid tot voorliggende concept SOK. In de SOK zijn de afspraken uit de HOK nader uitgewerkt. De gebiedsontwikkeling (de woningbouw met bijbehorende voorzieningen in Bovenduist en 11 bouwkavels in Over de Laak) vindt plaats voor rekening en risico van OBV met inachtneming van het ontwikkelkader, de grondexploitatie en het ondernemingsplan. De afspraken betreffen: -

-

-

-

Governance: zie bijlage 2 voor een organigram van de juridische structuur. Gemeente Amersfoort is 100% aandeelhouder van het Grondexploitatiebedrijf Amersfoort BV en 50% aandeelhouder van OBV. Daarnaast is in de SOK publiekrechtelijke medewerking van de gemeente aan de plannen overeengekomen, waarbij de publiekrechtelijke bevoegdheden van de gemeente ongewijzigd blijven. Besluiten worden door de aandeelhouders genomen binnen de aandeelhoudersvergadering (AVA) en moeten unaniem (gemeente en Vathorst beheer hebben ieder 1 stem) zijn. Zie argument 1.7 voor een toelichting op de rol van de raad. Plannen die op basis van het ontwikkelkader worden uitgewerkt worden getoetst door een gemeentelijke projectgroep, een projectgroep van Vathorst Beheer en een door OBV in te stellen kwaliteitsteam. Er wordt door OBV een ondernemingsplan gemaakt waarin werkprocessen, de organisatie, rapportering en besluitvorming worden uitgewerkt. Het ondernemingsplan wordt vastgesteld in de AVA. Grondtransacties: gemeente vervult de rol van grondbank. Gemeente wordt eigenaar van alle gronden binnen de plangebieden. Vervolgens wordt OBV economisch eigenaar van alle gronden, niet zijnde gronden voor grootschalig groen en blauw. OBV zal zich, namens de gemeente, inspannen om de gronden van derden te verwerven. De gemeente heeft daartoe reeds een voorkeursrecht op de gronden gevestigd.

Gebiedsontwikkeling plangebied Over de Laak: gemeente realiseert hier, in het kader van de Groen Groeit Mee opgave, een groen-recreatief gebied en OBV zal in dit gebied 11 bouwkavels ontwikkelen en verkopen. Gebiedsontwikkeling plangebied Bovenduist wonen: o Kwaliteitsbewaking: de beeldkwaliteitsprincipes zoals vastgelegd in het ontwikkelkader zullen door OBV worden uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan, de gemeente zal dit ter vaststelling voorleggen aan de raad. OBV stelt ten behoeve van de kwaliteitsbewaking een kwaliteitsteam in waar de stadsbouwmeester lid van is en gemeentelijk adviseurs kunnen deelnemen aan de vergaderingen. OBV zal uitwerkingsvoorstellen, inrichtingsplannen voor landschapszones en pleinen en beeldbepalende gebouwen in de schetsontwerpfase (SO) ook ter advisering aan de Gemeentelijke Adviescommissie Omgevingskwaliteit (GAO) voorleggen. Het kwaliteitsteam adviseert aan OBV. o Toetsing projectgroep gemeente: een gemeentelijke projectgroep met vertegenwoordiging van alle disciplines zullen uitwerkingsvoorstellen en inrichtingsplannen toetsen aan het ontwikkelkader en algemeen gemeentelijk beleid. De gemeentelijke projectgroep adviseert aan OBV. o Inrichting en overdracht van openbaar gebied vindt plaats conform gemeentelijke eisen.

o Verdeling productierechten: de productierechten voor woningbouw en overige (maatschappelijke) voorzieningen worden naar rato van grondeigendom tussen partijen (VB, gemeente en derden) verdeeld. Gemeente zet haar productierechten niet in om zelf te bouwen maar kan deze inzetten om bepaalde beleidsdoelstellingen te verwezenlijken. Gronden voor onderwijs worden aan de gemeente verkocht. o Uitgifte van bouwkavels: het proces voor de uitgifte van bouwkavels door OBV aan partijen is vastgelegd in de SOK.

1.4 Met het aangaan van de SOK wordt voorzien in een deel van de dekking voor de aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg. De gemeente is voor eigen rekening en risico verantwoordelijk voor de tijdige realisatie van de nieuwe ontsluitingsweg. Ter dekking van (een deel van) de kosten heeft gemeente BO-MIRT subsidie verkregen en is in de grondexploitatie Bovenduist een bijdrage opgenomen. Wat betreft de voorwaarden van de BO-MIRT subsidie om 2/3 betaalbare woningen te realiseren en in 2030 gestart te zijn met de realisatie van 1.250 woningen zijn in de SOK afspraken en inspanningen vastgelegd. In de SOK is daarnaast een afspraak gemaakt over de mate waarin de grondexploitatie Bovenduist

deelt in de financiële risico’s voor de realisatie van de ontsluitingsweg. Daartoe is een risicobuffer in de grondexploitatie opgenomen. 1.5 Met het aangaan van de SOK zijn afspraken gemaakt over de medewerking van OBV en de mogelijkheid om OBV werkzaamheden te laten verrichten voor planbegeleiding en bouw- en woonrijp maken op het bedrijvenpark Bovenduist Op het bedrijvenpark hebben gemeente en Vathorst Beheer geen grondeigendom. Het bedrijvenpark wordt gerealiseerd door private partijen (de grondeigenaren), op basis van zelfrealisatie. De gemeente gaat voor deze ontwikkeling over tot het plegen van kostenverhaal. In de SOK is overeengekomen dat OBV werkzaamheden kan verrichten ten behoeve van het bedrijvenpark Bovenduist. Die werkzaamheden betreffen de begeleiding van de planontwikkeling en het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied. Het kan ook zijn dat de grondeigenaren ervoor kiezen om zelf bouw- en woonrijp te maken overeenkomstig de gemeentelijke eisen. OBV heeft een kleine strook grond op het beoogde bedrijvenpark, daarover is afgesproken dat OBV medewerking verleend aan de totstandkoming van het bedrijvenpark en de grond tegen marktconforme prijs wil verkopen. 1.6 Met het aangaan van de SOK leggen partijen vast om de verplaatsbare woningen in beginsel te laten staan. In het ontwikkelkader Bovenduist zijn de verplaatsbare woningen ruimtelijk ingepast.

In de SOK is opgenomen dat de verplaatsbare woningen zullen blijven staan mits het te wijzigen omgevingsplan dat toelaat. De gronden worden in dat geval verkocht aan de Alliantie. 1.7 Bij de totstandkoming van de SOK is het advies van de auditcommissie (17 mei 2023) in het kader van de ‘Dag van de Jaarstukken’ waarbij ze hebben geadviseerd over het thema OBV voldoende betrokken De adviezen van de auditcommissie en een reactie daarop: Vraag je bewust af of een bv het juiste instrument is Bij het aangaan van de HOK is de raad reeds betrokken bij deze afweging. Zie peiling d.d 8 oktober 2024. Denk aan de voorkant na over de invloed van de raad. Denk na over de governance, zodanig dat de invulling van het budgetrecht, de kaderstellende en controlerende rol van de raad vooraf helder is en gaandeweg het project door de raad bijgesteld kan worden. De kaderstellende rol van de gemeenteraad wordt ingevuld door: -

-

-

het inmiddels door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelkader Bovenduist; het informeren van de gemeenteraad over de totstandkoming van de samenwerkingsovereenkomst met Vathorst Beheer en het in de gelegenheid stellen van de gemeenteraad om haar wensen en bedenkingen hierover kenbaar te maken; het vaststellen van de gebiedsexploitatie (financieel kader) met betrekking tot: o de 2 onderdelen van de gemeente (groen-recreatief inrichten van Over de Laak en de realisatie van de ontsluitingsweg) het het facilitaire deel (bedrijvenpark) o de benodigde grondtransacties voor Bovenduist en Over de Laak, de gemeente vervult de rol van grondbank. De vaststelling vindt plaats door de gemeenteraad voorafgaand aan de ondertekening van de SOK; het door de gemeenteraad vaststellen van het nog op te stellen beeldkwaliteitsplan Bovenduist; de bespreking van de uitgangspunten voor het nieuwe project Over de Laak (verwacht vanaf medio 2026) en – uiteindelijk – de vaststelling van het ontwikkelkader/gebiedsplan voor dit gebied door de gemeenteraad.

De controlerende rol wordt bij de uitwerking ingevuld door: -

de jaarlijkse actualisatie van de gebiedsexploitatie Bovenduist/nieuwe ontsluitingsweg/Over de Laak en bedrijvenpark in het kader van de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie;

-

-

de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie voor het deel dat OBV ter hand neemt (Bovenduist woongebied en 11 kavels in Over de Laak) en vaststelling in de aandeelhoudersvergadering. De raad wordt hierover geïnformeerd; het aan de gemeenteraad doen toekomen van RIB’s over uitwerkingsvoorstellen; besluitvorming over (wijzigingen van het) omgevingsplan voor zowel Bovenduist als de nieuwe ontsluitingsweg. In de SOK is daarover opgenomen dat bij de publiekrechtelijke besluitvorming van de gemeente er sprake is van beleidsruimte voor de gemeente. Indien daarbij besluiten worden genomen die afwijken van het ontwikkelkader dan zijn de daaruit eventueel voortvloeiende nadelige gevolgen voor de gebiedsontwikkeling voor rekening en risico van de gemeente. Dit geldt niet indien dit wordt gedaan naar aanleiding van een zienswijze of een beroep waarbij met de wijziging nadelige gevolgen worden weggenomen die onevenredig zijn in verhouding tot de doelen.

Leg bij een PPS constructie vooraf vast welke taken en bevoegdheden in de bv worden ondergebracht en welke bevoegdheden bij de gemeente (zowel raad als college) blijven. Dit kan in de statuten of in de vorm van een mandateringsregeling. Dit is toegelicht onder argument 1.2, waarbij de governance is toegelicht en verder in detail in de SOK zelf (bijlage 1 bij deze peilnota). Kanttekeningen 1.1 Samenhangende onlosmakelijk verbonden afspraken. Door de gemeenteraad kunnen wensen en bedenkingen worden geuit tegen elementen uit de voorliggende SOK. In dat geval moet worden bezien wat hiervan de implicaties zijn voor overige elementen van de SOK en de totstandkoming daarvan. Daarbij is van belang dat het een samenhangend geheel is, waarbij het elimineren of wijzigen van een specifiek element ertoe leidt dat de gehele overeenkomst opnieuw ter discussie kan komen te staan en ook Vathorst Beheer nieuwe elementen kan inbrengen. 1.2 Op details zijn er kleine afwijkingen van de HOK. Op de punten waarop we de raad hebben gepeild over de HOK is geen sprake van wijzigingen (enkel uitwerking passend binnen de destijds voorliggende richting). Op ondergeschikte elementen zijn er de volgende wijzigingen: -

-

-

Levering van de gronden in Over de Laak (door Vathorst Beheer aan de gemeente) zou op grond van de HOK plaatsvinden binnen drie maanden na ondertekening van de HOK. Deze transactie is onlosmakelijk verbonden aan de overige afspraken (zowel inhoudelijk als vanuit het oogpunt van marktconformiteit van de afspraken). Bij de uitwerking bleek dat uitvoering van deze afspraak voor Vathorst Beheer niet zinvol was, omdat (vanwege de onlosmakelijkheid) een terugkoopplicht opgenomen zou moeten worden voor het geval geen overeenstemming over de SOK zou worden bereikt. Daarom is afgesproken deze levering gelijktijdig met de andere levering aan de gemeente te doen plaatsvinden, en tot die tijd rente toe te rekenen aan de overeengekomen inbrengwaarde voor deze gronden. Kaartmateriaal is gedetailleerd uitgewerkt en als gevolg daarvan zijn oppervlaktes en bedragen uit de HOK (marginaal) aangepast. In aanvulling op de HOK brengt de gemeente ook het object Domstraat 86 in. Dit object is verbonden met het door Vathorst Beheer in te brengen object Domstraat 84, maar was abusievelijk niet in de HOK opgenomen. Als gevolg hiervan is daarmee het maximale aantal door OBV in Over de Laak te ontwikkelen kavels opgehoogd van tien naar elf (en de daarmee samenhangende oppervlakte van 10.000 naar 11.000 m2). Het uitgangspunt dat er niet meer kavels worden toegevoegd blijft daarmee overeind.

Het woningbouwprogramma is bijgewerkt overeenkomstig het Omgevingsprogramma Volkshuisvesting (waar in de HOK nog het Deltaplan als uitgangspunt gold). Het percentage voor de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen (door OBV aan de gemeente) is bijgesteld van 3,6 % (HOK) naar 3,25 % (SOK) van de grondopbrengsten van OBV. Dit omdat in de finalisering van de grondexploitatie de opbrengsten naar boven zijn bijgesteld. Daarmee heeft dit in absolute zin geen financieel nadelig effect voor de door de gemeente te ontvangen financiële bijdrage. Op basis van de actuele grex is het te ontvangen bedrag licht hoger dan ten tijde van de HOK.

Duurzaamheid In het vastgestelde ontwikkelkader zijn de duurzaamheidsambities opgenomen. Het is niet financieel haalbaar om in het hele gebied op alle duurzaamheidsthema’s te excelleren. Het ontwikkelkader gaat ervan uit dat per deelontwikkeling op een thema wordt geëxcelleerd. OBV zal bij het opstellen van een uitwerkingsvoorstel de duurzaamheidsmaatregelen benoemen en de financiële consequenties inzichtelijk maken. Indien het gaat om duurzaamheidsmaatregelen die uitstijgen boven de landelijke normen in het Besluit kwaliteit leefomgeving kunnen deze bekostigd worden vanuit het duurzaamheidsbudget (voor zover dat budget het toe laat, per deelgebied wordt een afweging gemaakt in duurzaamheidsmaatregelen). In de grondexploitatie Bovenduist is een duurzaamheidsbudget opgenomen om deze maatregelen aan gebouwen of openbaar gebied, die bijdragen aan de duurzaamheidsdoelstelling, te bekostigen. De opgenomen post bedraagt in de concept grondexploitatie € 17,5 miljoen (bij 3.000 woningen gemiddeld afgerond € 6.000 / woning). Hiermee is een goede bijdrage te leveren aan een duurzame ontwikkeling.

Doordat omstandigheden gedurende de looptijd van het project wijzigen, (bouw)technische ontwikkelingen niet stilstaan en wet- en regelgeving wordt aangescherpt/geactualiseerd, is het niet goed mogelijk om concreet aan te geven welk bedrag nodig is om een op voorhand afgebakende hogere ambitie te realiseren. Hiervoor is gekozen om duidelijk in beeld te hebben welke duurzaamheidsmaatregelen hiervoor daadwerkelijk worden gerealiseerd. Alternatief is het hanteren van lagere grondprijzen, waarbij duurzaamheidsmaatregelen worden bekostigd vanuit de opstalexploitatie. In dat geval zijn de maatregelen en kosten echter minder goed in beeld. Financiën Financiële aspecten die samenhangen met de SOK. Gebiedsexploitatie (gemeente) Er wordt een gebiedsexploitatie opgesteld welke door de raad moet worden vastgesteld alvorens de SOK wordt ondertekend. Dat is het financieel kader voor: -

-

De grondaankoop: de gemeente vervult de rol van grondbank. Gemeente koopt gronden van Vathorst Beheer. De gemeente brengt eigen gronden, van Vathorst Beheer aangekochte gronden en enkele panden in, in de grondexploitatie Bovenduist en Over de Laak (van OBV). De financiële effecten hiervan worden verwerkt in de gebiedsexploitatie Daarnaast wordt in deze gebiedsexploitatie het financieel kader opgenomen van de 2 ontwikkelingen van de gemeente: het inrichten van Over de Laak als groen-recreatief gebied ende nieuwe ontsluitingsweg. Tevens wordt daarin opgenomen de facilitaire ontwikkeling van bedrijvenpark Bovenduist

Grondexploitatie Bovenduist en Over de Laak (OBV) Voor de ontwikkeling en realisatie van Bovenduist (woongebied) en de uitgifte van 11 bouwkavels in Over de Laak wordt het financieel kader gevormd door de grondexploitatie Bovenduist en Over de Laak (Zie bijlage 3 en geheime bijlage 4 voor de concept grondexploitatie). Deze wordt opgesteld door OBV, vastgesteld in de aandeelhoudersvergadering en is een bijlage bij de SOK. De concept grondexploitatie is als bijlage bij deze overeenkomst gevoegd met een openbaar deel (de toelichting) en een geheim deel (de gedetailleerde tabellen). De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd door OBV en vastgesteld in de AVA. De raad wordt daarover geinformeerd met een RIB. Bij het opstellen en de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie wordt het voorzichtigheidsbeginsel in acht genomen. Dat wil zeggen dat er continue gestreefd wordt naar een minimaal sluitende grondexploitatie, waarbij kosten en opbrengsten in balans zijn en er een risicobuffer is opgenomen die in een gezonde verhouding blijft staan tot de risico’s. Indien bij een actualisering een positief resultaat wordt verwacht, dan kan besloten worden tot een (verdere) verbetering van de kwaliteit. Voor de situatie dat er sprake is van een negatieve grondexploitatie zie de risicoparagraaf.

In de grondexploitatie is een bijdrage voorzien aan de ontsluitingsweg en een bijdrage (aan de gemeente) aan bovenwijkse voorzieningen van ruim € 7 miljoen (voor bijvoorbeeld bijdragen aan de fietsenstalling bij station Vathorst, inrichting van het gebied Over de Laak en de doorfietsroute van Bovenduist naar het centrum). Er moet nog een oplossing worden gevonden voor de mismatch tussen het moment van ontvangen van de bovenwijkse bijdrage vanuit Bovenduist (naar rato van de voortgang van de ontwikkeling, vanaf 2030) en het moment waarop we de uitgaven willen doen (vanaf 2027). Kostenverhaal Het streven is voorafgaand aan het vaststellen van een omgevingsplan anterieure afspraken te hebben gemaakt met alle grondeigenaren. Voor het woongebied is met Vathorst Beheer daarin voorzien met het aangaan van de SOK. Met de overige grondeigenaren in het woongebied en met de grondeigenaren in het bedrijvenpark wordt eveneens getracht anterieure afspraken te maken. Indien voor vaststelling van een omgevingsplan geen anterieure afspraken zijn gemaakt met de overige grondeigenaren wordt overgegaan tot publiekrechtelijk kostenverhaal. Gemeentelijke plankosten die verband houden met de uitvoering van de grondexploitatie van OBV worden door OBV vergoed vanuit de grondexploitatie.

Plankosten die zien op de behartiging van het aandeelbelang van de gemeente worden niet vanuit de grondexploitatie vergoed (en worden gedekt vanuit de gemeentelijke gebiedsexploitatie en bestaande formatie). Financiering De financiering van de gebiedsontwikkeling geschiedt grotendeels door middel van de door BNG Bank verstrekte kredietfaciliteit en in beperkte mate door eigen vermogen van OBV (gevormd door het financieel resultaat van de grondexploitatie Vathorst). De aan BNG verschuldigde rente en bereidstellingsprovisie komt ten laste van de grondexploitatie. De gemeente is als mede schuldenaar jegens BNG hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden. De aan Vathorst Beheer gelieerde partijen zullen aan de gemeente garanties verstrekken voor de helft van het bedrag waarvoor de gemeente jegens BNG aansprakelijk is. OBV is aan de gemeente een jaarlijkse ‘safe harbour’ premie verschuldigd. Dit betreft een marktconforme vergoeding vanwege de hoofdelijke aansprakelijkheid van de gemeente. Het betreft een vast percentage van de geleende middelen. Het bedrag dat geleend wordt varieert jaarlijks, daardoor varieert de verschuldigde 'safe harbour’ premie eveneens. Deze premie komt ten gunste van de algemene middelen en dient ter dekking van eventuele kosten die de gemeente maakt voor het inroepen van concerngaranties op het moment dat dit onverhoopt van toepassing mocht zijn.

Fiscale toets Door een extern bureau is in opdracht van gemeente en Vathorst Beheer beoordeeld of de afspraken nadelige fiscale gevolgen hebben. Zij concluderen dat dit naar hun mening niet het geval is en geven daarvoor enkele praktische aandachtspunten mee voor de btw en overdrachtsbelasting bij de verdere uitwerking van de afspraken. Toets aan staatssteun- en aanbestedingsregelgeving Bij het aangaan van de HOK zijn de afspraken, die in de SOK nader zijn uitgewerkt, getoetst op staatssteun- en aanbestedingsregelgeving. Financieel overzicht In bijgevoegde geheime bijlage 5 is een financieel overzicht opgenomen van de HOK, dit is destijds als geheime bijlage bij de peilnota over de HOK gevoegd. De SOK betreft een nadere uitwerking van de HOK. Het financieel overzicht van de HOK sluit niet meer exact aan op de SOK, vanwege de geringe wijzigingen zoals toegelicht bij kanttekening 1.2, maar geeft op hoofdlijnen nog steeds een goed financieel overzicht.

Risicoparagraaf Onderstaand worden de belangrijkste risico's aangegeven met betrekking tot het aangaan van de

SOK, waarin wordt afgesproken dat gemeente samen met Vathorst Beheer de ontwikkeling van het woongebied Bovenduist en 11 bouwkavels in Over de Laak ter hand neemt. Er wordt niet ingegaan op de risico's met betrekking tot de 2 gemeentelijke onderdelen zijnde het groen- recreatief inrichten van Over de Laak en de realisatie van de nieuwe ontsluitingsweg en ook niet op de risico's met betrekking tot het facilitaire deel, het bedrijvenpark. Alleen op de aspecten die daarover geregeld zijn in de SOK, de financiële bijdrage vanuit de ontwikkeling van woongebied Bovenduist. Risico op negatieve grondexploitatie Op dit moment is er sprake van een sluitende grondexploitatie, zie bijlage 3 en geheime bijlage 4. Gedurende de looptijd bestaat het risico dat deze negatief wordt. In de SOK is opgenomen dat partijen altijd streven naar een minimaal sluitende grondexploitatie en in geval van een negatieve grondexploitatie met elkaar in gesprek gaan om oplossingen te onderzoeken. Dat kan door aan verschillende knoppen te draaien zoals bijvoorbeeld door wijzigingen in de uitgangspunten zodat de kosten naar beneden gaan, een programmawijziging of een financiële bijstorting te doen. In de grondexploitatie zijn risico's opgenomen zoals onder andere netcongestie en prijsstijgingen (zie bijlage 3 bladzijde 24 voor een volledig overzicht).

Risico dat OBV failliet gaat De gemeente is hoofdelijk aansprakelijk voor de financieringsovereenkomst die OBV heeft met de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Om de financiële risico’s voor de gemeente te beperken c.q. te beheersen is in de HOK opgenomen dat de gemeente en Vathorst Beheer ieder voor 50 % deelnemen in de ontwikkeling. Vathorst Beheer verstrekt concerngaranties voor 50% van het risico. Verder wordt vanuit de gezamenlijke ontwikkeling een vergoeding betaald voor de hoofdelijke aansprakelijkheid van de gemeente: de zogeheten ‘safe harbour-premie’. Hiermee wordt voldaan aan Europese wetgeving omtrent staatssteun bij het verstrekken van garanties. Het bedrag waarvoor de gemeente aansprakelijk is varieert gedurende de ontwikkeling. Dit is afhankelijk van de stand van het banksaldo en de waarde van de gronden op dat moment. Amendement ‘Bovenduist: vinger aan de pols’ (2021-103A) Hierin vraagt de raad aan het college om de raad een stevige positie te geven met betrekking tot risicomanagement. Onderstaand een toelichting op welke wijze daar invulling aan wordt gegeven. De gemeenteraad stuurt op kaders en controleert of het college risico’s in projecten goed beheerst binnen de reguliere planning en control cyclus. Voor de start van het opstellen van het ontwikkelkader is een risicoanalyse uitgevoerd (januari 2024).

Op het einde is weer een risicoanalyse voor de volgende fase uitgevoerd. Bij de besluitvorming over het ontwikkelkader zijn deze risico’s aangegeven. De raad heeft daarmee bij het vaststellen van de inhoudelijke kaders (het ontwikkelkader) de risico’s in beeld gehad. Het financiële kader (de gebiedsexploitatie) moet nog worden vastgesteld. Daarbij worden eveneens de risico’s in kaart gebracht. De gebiedsexploitatie wordt voorafgaand aan de ondertekening van de SOK ter besluitvorming aan uw raad voorgelegd. In de SOK is een evenredige risicoverdeling tussen partijen opgenomen, gelijke garanties en verplichtingen en voldoende sturingsmogelijkheden om in te kunnen spelen op gewijzigde marktomstandigheden. Afhankelijk van de aard en omvang van de eventuele wijziging/afwijking wordt uw raad daarbij betrokken, bijvoorbeeld door middel van besluitvorming of informerend. De grondexploitatie Bovenduist (met bijbehorende risicoanalyse) van OBV wordt jaarlijks met de gemeenteraad gedeeld. De raad is daarmee in de gelegenheid kennis te nemen van het actuele risicoperspectief binnen het gezamenlijke ontwikkelingsbedrijf en kan dit indien gewenst agenderen ter bespreking. Didam Gemeente zal het voornemen tot het aangaan van de SOK voorafgaand aan de ondertekening bekend maken door publicatie in het Gemeenteblad. Hiermee wordt voldaan aan de door de Hoge Raad geformuleerde Didam-regels.

Wijzigingen beleid Het ontwikkelkader is de basis voor de uitwerking en geldt specifiek voor Bovenduist naast de algemene gemeentelijke beleidskaders, regionale verplichtingen en landelijke wet- en regelgeving. In de grondexploitatie wordt uitgegaan van het ontwikkelkader en huidige beleidskaders. Bij publiekrechtelijke besluitvorming door de gemeente heeft de gemeente beleidsvrijheid. Indien daardoor tot wijzigingen wordt besloten en opzichte van het ontwikkelkader dan zijn de daaruit eventueel voortvloeiende nadelige gevolgen voor rekening en risico van de gemeente. Dit geldt niet als de wijziging naar aanleiding van een zienswijze of een bezwaar wordt gedaan en daarmee nadelige gevolgen voor een belanghebbende worden weggenomen die onevenredig zijn in verhouding tot de te dienen doelen. Bij andere wijzigingen van het publiekrechtelijk kader ten opzichte van het ontwikkelkader zijn de daaruit eventueel voortvloeiende nadelige gevolgen voor rekening en risico van OBV en zullen in de grondexploitatie worden verwerkt (met het uitgangspunt van een minimaal sluitende grondexploitatie). Risico hogere kosten nieuwe ontsluitingsweg De gemeente is verantwoordelijk voor de realisatie van de ontsluitingsweg. OBV betaalt een bijdrage in de kosten van de realisatie van de ontsluitingsweg.

Daarnaast wordt met de BO-MIRT subsidie deels voorzien in de dekking van de kosten, randvoorwaarde daarbij is dat in 2030 gestart moet zijn met de bouw van 1.250 woningen. In de grondexploitatie is met betrekking tot het risico dat (een deel) van de BO MIRT-gelden niet definitief worden verkregen een voorziening opgenomen in de grondexploitatie. Een hogere bijdrage uit de grondexploitatie dan waarin die voorziening voorziet, is alleen mogelijk als de draagkracht van de grondexploitatie dat toelaat. Indien de werkelijke kosten van de realisatie van de ontsluitingsweg na realisatie hoger blijken te zijn dan geraamd en de gemeente geen aanvullende bijdragen van derden kan bewerkstelligen, komen de hogere kosten tot een maximum van € 1.250.000,- volledig voor rekening van OBV. Meerkosten boven dat bedrag komen voor 53,8% (dat percentage is het modelmatig bepaalde verkeersaandeel van het woongebied Bovenduist) voor rekening van OBV mits de draagkracht van de grondexploitatie niet wordt overschreden.

Communicatieboodschap Het college wil een samenwerkingsovereenkomst sluiten met Vathorst Beheer en het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst. Deze partijen gaan samen werken aan de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk Bovenduist en het buitengebied Over de Laak. Met deze overeenkomst zet de gemeente een belangrijke stap in de bouw van woningen en voorzieningen in Bovenduist. Ook werken we aan de ontwikkeling van een groen en recreatief gebied in Over de Laak. Dit extra groen compenseert voor een deel de bouw van de ongeveer 3.300 woningen in Bovenduist. Op 16 december 2025 heeft de gemeenteraad het Ontwikkelkader Bovenduist vastgesteld. Hierin staan de belangrijkste uitgangspunten voor de ontwikkeling van het gebied. In de samenwerkingsovereenkomst spreken partijen af hoe zij het woongebied gaan realiseren volgens deze afspraken. Voor de realisatie van Over de Laak wordt hiermee geregeld dat de gemeente de benodigde gronden verwerft en dat vanuit de ontwikkeling van Bovenduist een financiële afdracht wordt gedaan voor de realisatie van het groen-recreatieve gebied. Voordat het college een besluit neemt, kan de gemeenteraad reageren. De raad kan wensen en bedenkingen meegeven over onderdelen van de overeenkomst. Het college neemt deze reactie mee in het besluit over het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst.

Belanghebbenden

a. Starten voor de start Participatie is bij de totstandkoming van deze SOK niet aan de orde geweest. Participatie over de planvorming heeft plaatsgevonden bij de totstandkoming van het Ontwikkelkader Bovenduist. Het Ontwikkelkader is een bijlage bij de SOK. b. Samenwerken Samenwerken: Met Vathorst Beheer is intensief en constructief samengewerkt om te komen tot voorliggende SOK. Ook heeft afstemming plaatsgevonden met OBV, mede ondertekenaar van de SOK. Vervolgstappen Nadat de gemeenteraad in de gelegenheid is gesteld wensen en bedenkingen te uiten over de richtinggevende elementen in de overeenkomst, kan door het college worden besloten over het aangaan van de SOK en de koopovereenkomst. Alvorens het college besluit tot het aangaan van de SOK dient de raad een besluit te nemen over de gebiedsexploitatie. Streven is rond de zomer de gebiedsexploitatie ter besluitvorming voor te leggen en vervolgens tot ondertekening van de SOK over te gaan. Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris,

de burgemeester

Bijlage(n): 1. Concept samenwerkingsovereenkomst Bovenduist en Over de Laak 2. Organigram 3. Toelichting op concept grondexploitatie d.d. 15 april 2026 4. Geheime bijlage: concept grondexploitatie d.d. 15 april 2026 5. Geheime bijlage: financiële overzicht van de Hoofdlijnenovereenkomst

Raadsbesluit Opsteller:

M. Schimmel

Zaaknummer:

428445

De raad van de gemeente Amersfoort; op basis van het voorstel van het college van 12 mei 2026, b e s l u i t: 1. Geen wensen en bedenkingen uit te spreken tegen het voornemen van het college tot het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst (zijnde de nadere uitwerking van de getekende Hoofdlijnenovereenkomst) voor de ontwikkeling en realisatie van Bovenduist en Over de Laak, waarvan een concept als bijlage 1 bij dit voorstel is gevoegd. Vastgesteld in de openbare vergadering van 17 juni 2026 de griffier

de voorzitter