Raadsvoorstel Vaststellen Meerjaren Programma Grondexploitaties 2025

Raadsvoorstel Van

Burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

W. Stegeman

Aan

Gemeenteraad

B&W vergadering

19 mei 2026

Raadsvergadering

8 juli 2026

Vergadering Commissie

24 juni 2026

Zaaknummer

544039

-

-

Vastgesteld besluit Opsteller

R. van Bladel

Titel Vaststellen Meerjaren Programma Grondexploitaties 2025 Beslispunten De raad besluit: 1. Het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2025 vast te stellen en de uitkomsten hiervan te verwerken in de jaarrekening 2025. 2. De budgetten voor de jaarschijven 2026 en verder, voor zowel de baten als de lasten, zoals opgenomen in het MPG, vast te stellen en deze in de begroting 2026 te verwerken. 3. In te stemmen met een looptijd van meer dan 10 jaar voor de grondexploitaties Vathorst Bedrijventerrein. Aanleiding Voor u ligt het jaarlijkse voorstel tot vaststelling van de herzieningen van de grondexploitaties in de vorm van het Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) 2025. Het MPG 2025 is een document waarin de financiële resultaten van de uitvoering van het grondbeleid worden gepresenteerd (‘realisatie’) en waarin vooruit wordt gekeken (‘doorkijk’). De resultaten zijn gebaseerd op de ruimtelijke en beleidsmatige keuzes die eerder zijn gemaakt en vastgelegd in het beleid. Het MPG 2025 is daarmee een vertaling van eerder genomen besluiten, met een bijstelling op basis van autonome ontwikkelingen. Het document is dus beleidsarm. Het college heeft op 2 december 2025 de Parameters MPG 2025 vastgesteld. Daarmee zijn de rekenkundige uitgangspunten aan het begin van het herzieningsproces van de grondexploitaties vastgesteld.

Het MPG 2025 beschrijft de stand van zaken per 31 december 2025. De vaststelling van het MPG 2025 vindt eerder plaats dan de jaarrekening, aangezien de uitkomsten van de herzieningen als input dienen voor de jaarrekening 2025 en dus eerder vastgesteld moeten worden. Met de vaststelling van de herziene grondexploitaties wordt het geactualiseerde financiële kader voor de grondexploitaties vastgesteld en wordt budget voor de komende jaren beschikbaar gesteld. De uitkomsten van het MPG 2025 worden verwerkt in de jaarrekening 2025 en de begroting 2026 wordt gewijzigd. Daarnaast vormt het MPG 2025 de input voor de begroting 2027-2030. Dit is ook terug te vinden in de paragraaf grondbeleid die zowel in de jaarrekening 2025 als in de begroting 2027-2030 wordt opgenomen. Beoogd effect Met de vaststelling van het MPG 2025 wordt beoogd: A. De actualisatie van het voorgecalculeerde resultaat van iedere (deel-)exploitatie, rekening houdend met de rekeningcijfers van 2025, de verwachte kosten en opbrengsten, en een aanpassing van de fasering.

B. Het verkrijgen van een geactualiseerd toetsingskader voor het vaststellen van de financiële gevolgen van aan- en verkopen, aanpassingen in grondprijzen, planuitwerking, aanbestedingsresultaten en exploitatieovereenkomsten. C. Het verkrijgen van actueel inzicht in de benodigde verliesvoorzieningen voor grond- en gebiedsexploitaties. D. Het verkrijgen van up-to-date inzicht in de stand van zaken van de risico’s die verbonden zijn aan de grond- en gebiedsexploitaties. E. Het verkrijgen van goedkeuring van de Raad voor de (gewijzigde) budgetten die nodig zijn voor uitvoering van het MPG. F. Het bepalen van de hoogte van de tussentijdse winstneming. Argumenten 1.1 MPG geeft een actueel beeld van de grondexploitaties Het MPG 2025 biedt een actueel overzicht van de grondexploitaties. Deze projecten zijn een vertaling van lopende ruimtelijke ontwikkelingen en worden beïnvloed door factoren zoals de bouw-, vastgoed- en financiële markten. Jaarlijks wordt de impact van deze ontwikkelingen op de geprognosticeerde opbrengsten, kosten en faseringen gemonitord, en waar nodig worden bijstellingen doorgevoerd. Ook veranderingen in wet- en regelgeving kunnen invloed hebben op het financiële resultaat en de administratieve verwerking. Dit jaar is, conform de BBV-regelgeving, voor twee (deel)exploitaties winst genomen.

1.2 Toetsing waardering grondexploitaties door de Accountant De accountant heeft de waardering van de grondexploitaties en risico’s, inclusief de gebiedsexploitatie van het Hoefkwartier, gecontroleerd voorafgaand aan de vaststelling van de jaarrekening. 1.3 Actuele waardering van de grondexploitaties Volgens de BBV-regelgeving moeten de grondexploitaties elk jaar worden herzien op basis van de meest actuele marktinformatie. De resultaten van deze herziening moeten vervolgens worden verwerkt in de jaarrekening. 2.1 Herziene grondexploitaties zijn input voor de Begrotingswijziging 2026 en de Begroting 20272030 Conform de BBV-regelgeving worden de herziene grondexploitaties voorafgaand aan de jaarrekening gepresenteerd. Ook wordt afzonderlijk budget gevraagd voor de jaarschijf 2026 en verder. De uitkomsten van deze herzieningen worden opgenomen in de jaarrekening 2025 en zullen leiden tot een wijziging van de begroting 2026. Tevens dient het MPG als input voor de begroting 2027-2030. 3.1 Expliciet raadsbesluit voor grondexploitaties met een Looptijd van meer dan 10 Jaar Volgens de BBV-regelgeving is een expliciet raadsbesluit nodig voor grondexploitaties die een looptijd van meer dan 10 jaar hebben. Dit is van toepassing op de grondexploitaties van Vathorst Bedrijventerrein.

De looptijd van het project Vathorst Bedrijventerrein is langer dan 10 jaar door vertragingen rondom de aanpak van knooppunt Hoevelaken. Om te voldoen aan de BBV-regelgeving worden, bij wijze van beheersmaatregel, de verwachte opbrengsten na het 10e jaar niet meer geïndexeerd. Kanttekeningen 1.1 Het MPG geeft financieel inzicht per 31 december 2025 en betreft daarmee een momentopname De financiële analyse is gebaseerd op een ‘momentopname’ per 31 december 2025, met de verwachting dat de toekomst zich volgens de huidige planning zal ontvouwen. De uitkomst van deze herziening laat zien dat, op basis van de huidige inzichten, de (verlies)voorziening dient te worden verhoogd. Het is echter belangrijk op te merken dat, indien bepaalde risico’s zich voordoen, dit betekent dat we in een volgende herziening de voorziening weer moeten verhogen. Aangezien de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten substantieel zijn, kunnen relatief kleine wijzigingen toch aanzienlijke effecten hebben. 1.2 De herziening van de grondexploitaties gaat uit een ongewijzigde scope. De reguliere herziening van de grondexploitaties gaat uit van een gelijkblijvende scope. Daarom is bijvoorbeeld de wijziging welke in het Coalitieakkoord 2022 is voorgesteld voor De Lichtenberg niet

meegenomen. Deze wijziging betreft de aanpassing van het oorspronkelijke plan voor een groot appartementencomplex naar een project met voornamelijk sociale en middeldure woningen. Deze wijziging heeft aanzienlijke financiële gevolgen voor de grondexploitatie van De Lichtenberg, waarvoor separaat besluitvorming nodig is en die niet in de reguliere herziening kan worden meegenomen. Hierover wordt separate besluitvorming voorbereid, zie Variantenpeiling grote appartementencomplex de Lichtenberg 1.3 Bij de herziening van de grondexploitaties is geen rekening gehouden met toekomstige gevolgen vanuit mondiale ontwikkelingen Daarnaast is bij de reguliere herziening van de grondexploitaties geen rekening gehouden met mogelijke effecten als gevolg van de escalatie van de oorlog in het Midden-oosten (bijvoorbeeld kostenstijgingen). Op de peildatum van de herziening (1 januari 2026) was hiervan nog geen sprake en de impact van deze gebeurtenissen zijn nu nog niet in te schatten. Voor een volgende herziening kunnen deze ontwikkelingen wel een grote impact hebben. Dit wordt gemonitord en als hier aanleiding voor is worden deze risico’s ook betrokken bij de zomerrapportage 2026. Duurzaamheid N.v.t. Financiën Het financiële beeld wijkt af van het MPG 2024. Het voorliggende MPG kent een verslechtering van het resultaat van de grond- en gebiedsexploitaties van circa € 6,8 miljoen.

Op basis van de herziene grond- en gebiedsexploitaties bedraagt de benodigde verliesvoorziening ca. € 68,2 miljoen. Voor de Wieken-Vinkenhoef en de ABC School is een winst genomen van in totaal € 343.000. Overzicht resultaat herziening grond- en gebiedsexploitaties (bedragen x € 1.000)

Een deel van de verslechtering van het totale financiële resultaat wordt veroorzaakt door de wijziging van de gehanteerde parameters en met name de verhoging van de kostenstijging voor de korte termijn (zie Parameters MPG 2025). Voor grondexploitaties met een langere doorlooptijd en nog relatief hoge te verwachten investeringen heeft aanpassing van de parameters een substabtieel negatief effect (grondexploitaties Hoefkwartier en Kop van Isselt – ROVA). Diverse incidentele ontwikkelingen dragen ook bij aan de verslechtering van het financiële resultaat. Het betreft bijstellingen van geprognosticeerde grondopbrengsten door lagere taxatiewaarden (grondexploitatie Eemkwartier – Puntenburg en Kop van Isselt - ROVA), bijstelling van kostenramingen (grondexploitaties Bedrijventerrein Vathorst en Hoefkwartier) en hogere gerealiseerde kosten dan begroot (grondexploitatie Liendert-West).

Op basis van de regelgeving binnen het BBV wordt er gestuurd op het vroegtijdig winstnemen. Daarom is nu bij de positieve deelgrondexploitatie Wieken Zuid en ABC School (Amersfoort Vernieuwt) op basis van de door het BBV voorgeschreven Percentage of Completion (PoC) methode “winst genomen”. Het totale resultaat van de grond- en gebiedsexploitaties is per saldo incidenteel € 6,5 miljoen negatief, inclusief de (geplande) onttrekkingen aan reserves. De uitkomsten van deze herziening worden verwerkt in de jaarrekening 2025 en het saldo maakt daarmee onderdeel uit van het jaarrekeningresultaat 2025. Risicoparagraaf De becijferde risico’s in de grondexploitaties zijn gestegen van € 19,9 miljoen naar € 30,6 miljoen. De risico’s voor de lopende projecten zijn opnieuw ingeschat met behulp van een Monte Carloanalyse. In de Zomerrapportage 2025 waren risico’s en mogelijke financiële effecten opgenomen ten aanzien van de (lage) omslagrente, vertraging als gevolg netcongestie en het mislopen/terugbetaling van WBI subsidies als gevolg van vertragingseffecten door netcongestie. In totaal waren deze risico’s ingeschat in een bandbreedte tussen de circa € 7,9 en circa € 20,3 miljoen. Bij de herziening van de grond- en gebiedsexploitaties zijn deze risico’s, daar waar van toepassing, ondergebracht bij de desbetreffende grondexploitaties.

De herijking van het risicoprofiel van de grondexploitaties leidt tot een toename van het risicoprofiel van circa € 10,7 miljoen. Netcongestie Gezien de ontwikkelingen ten aanzien van netcongestie is kritisch gekeken naar welk effect dit kan hebben op de diverse gebiedsontwikkelingen. Per afzonderlijk project is dit risico beoordeeld en (indien nodig) gekwantificeerd. Voor grondexploitaties met een (nog) relatief korte looptijd en relatief lage nog te verwachten investeringen en opbrengsten is rekening gehouden met een algemeen risico op vertraging en hogere plankosten. Voor grondexploitaties met een langere doorlooptijd, relatief hoge nog te verwachten investeringen en realisatie van (een groot deel) van het (vastgoed)programma, is het risico ten aanzien van netcongestie expliciet beoordeeld. Voor deze grondexploitaties wordt naast een vertragingsrisico en hogere plankosten rekening gehouden met te nemen (tijdelijke) maatregelen (grondexploitaties Hoefkwartier, Wieken-Noord en Kop van Isselt – ROVA). Dit om de productie van het (woningbouw)programma in de tijd te kunnen continueren en waarborgen. De verdere ontwikkelingen ten aanzien van netcongestie en eventuele effecten voor de grond- en gebiedsexploitaties van netcongestie wordt actief gemonitord.

Vennootschapsbelasting leidt mogelijk tot extra kosten Per 1 januari 2016 zijn gemeenten verplicht om over winstgevende ondernemingsactiviteiten vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen. Uitzondering op deze regel is als een gemeente via een ‘Quickscan’ langjarig geen winst behaalt over haar ondernemingsactiviteiten. Tot op heden is de uitkomst van onze analyse, op basis van extern advies, dat de grondexploitaties niet belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting. Jaarlijks worden de grondexploitaties op de Vpb getoetst. Nadat de herziening 2025 is vastgesteld, wordt deze Quickscan opnieuw gedaan. In het huidige MPG zijn geen risico’s opgenomen voor mogelijke nieuwe grondexploitaties Per 1 januari 2026 is een aantal grondexploitaties actief en de risico’s voor deze grondexploitaties zijn becijferd en worden verwerkt in de benodigde weerstandscapaciteit (jaarrekening 025). Ook de gebiedsexploitatie van Hoefkwartier is hierin meegenomen. Eventuele nieuwe ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld de (her)ontwikkeling van het huidige stadhuis of de ontwikkeling van Bovenduist, zijn buiten beschouwing gelaten. Wanneer deze of andere ontwikkelingen leiden tot ‘nieuwe’ grondexploitaties, kan dit mogelijk leiden tot een wijziging van het totale risicoprofiel. Voor nadere toelichting; zie bijlage 1: MPG 2025.

Communicatieboodschap Het college vraagt de gemeenteraad de geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen. Een grond- of gebiedsexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten in beeld te brengen van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten waarbij de gemeente eigen grond heeft. Voorbeelden daarvan zijn bedrijventerreinen Vathorst en de Wieken – Vinkenhoef

en ontwikkelgebieden De Nieuwe Stad, De Lichtenberg en het Hoefkwartier. Dit jaar is er een incidenteel negatief resultaat van € 6,8 miljoen.

Belanghebbenden N.v.t.

Vervolgstappen De uitkomsten van de herzieningen zijn opgenomen in de jaarrekening 2025, de begroting 2026 en verder. Het bijstellen van de voorzieningen gebeurt in het kader van de jaarrekening 2025. Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris,

de burgemeester

Bijlage(n): Bijlage 1: Meerjaren Programma Grondexploitaties 2025 (MPG 2025)

Raadsbesluit Opsteller:

College van burgemeester en wethouders

Zaaknummer:

544039

De raad van de gemeente Amersfoort; op basis van het voorstel van het college van 19 mei 2026, b e s l u i t: 1. het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2025 vast te stellen en de uitkomsten hiervan te verwerken in de jaarrekening 2025; 2. de budgetten voor de jaarschijven 2026 en verder, voor zowel de baten als de lasten, zoals opgenomen in het MPG, vast te stellen en deze in de begroting 2026 te verwerken; 3. in te stemmen met een looptijd van meer dan 10 jaar voor de grondexploitaties Vathorst Bedrijventerrein. Vastgesteld in de openbare vergadering van … de griffier

de voorzitter