Raadsvoorstel Ontwerpbesluit omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bindend advies Van Ghent-, Van Nes- en Van Galenstraat

Raadsvoorstel Van

Burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

Dijksterhuis

Aan

Gemeenteraad

B&W vergadering

31 maart 2026

Raadsvergadering

22 april 2026

Vergadering Commissie

15 april 2026

Zaaknummer

522504

-

-

Vastgesteld besluit Opsteller

W. Juijn-Dorst

Titel Ontwerpbesluit omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bindend advies Van Ghent-, Van Nes- en Van Galenstraat Beslispunten De raad besluit: 1. Een positief bindend advies te geven over de ontwerp omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit Van Ghent-, Van Nes- en Van Galenstraat' voor het realiseren van 202 woningen in het gebied; 2. Het advies ter kennis te brengen aan het college. Aanleiding Op 4 februari 2026 is door De Alliantie Ontwikkeling een omgevingsvergunning aangevraagd voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van 202 woningen in het gebied aan de Van Ghent-, Van Nes- en Van Galenstraat. De aanvraag volgt nadat het participatietraject conform de participatiegids is doorlopen. Op 9 juli 2024 heeft de raad de kaders vastgesteld, en op 11 november 2025 is het uitwerkingsvoorstel vastgesteld door de raad. Het realiseren van deze woningen is in strijd met het Omgevingsplan Amersfoort – tijdelijk deel bestemmingsplan ‘Amersfoort oost’. Omdat er een nieuwe stedenbouwkundige structuur wordt gerealiseerd, passen de nieuwe woningen niet binnen de woonbestemming en de in het omgevingsplan opgenomen bouwvlakken. Daarom moet een uitgebreide planologische procedure worden doorlopen om af te wijken van het omgevingsplan, in dit geval een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

In dat kader zijn diverse milieu onderzoeken uitgevoerd. Daaruit volgt het tweede beslispunt.

Opzet beoogde nieuwe situatie (bron: Loos van Vliet)

Ten behoeve van deze procedure is bijgaande motivering opgesteld. Daaruit blijkt dat wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Deze ontwikkeling levert een positieve bijdrage aan de woningbouwopgave, waarbij een hoogwaardig en veilig woongebied wordt gecreëerd. Beoogd effect De omgevingsvergunning is nodig om de herontwikkeling van het plangebied gelegen aan Van Ghentstraat, de Van Nesstraat en de Van Galenstraat mogelijk te maken. De 98 verouderde woningen worden vervangen door nieuwe, betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen in een fijne en leefbare buurt. De invulling van het plangebied sluit qua schaal en volume aan op de omliggende bebouwing, met behoud van een groot deel van het bestaande waardevolle groen.

Argumenten 1.1 De ontwerp omgevingsvergunning voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Bij een omgevingsvergunning moet op grond van artikel 8.0a, lid 2 Bkl. worden aangetoond dat wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Dit is gemotiveerd in de bij de aanvraag behorende ‘Onderbouwing BOPA - Amersfoort, Van Ghentstraat, Van Nesstraat en Van Galenstraat’. 1.2 De ontwerp omgevingsvergunning past binnen de gestelde kaders en het uitwerkingsvoorstel De aangevraagde omgevingsvergunning is een verdere uitwerking van het uitwerkingsvoorstel en voldoet aan de door de raad vastgestelde kaders: - Opgave in totaal 180-210 woningen;, waarvan 65-80% sociale huurwoningen en 20-35% middeldure huurwoningen; In totaal omvat het voorliggende plan 202 woningen, waarvan 65 tot 80% wordt gerealiseerd in de sociale huursector en 20 tot 35% in het middeldure huursegment. - Mix van vooral 2-, 3- en 4-kamerappartementen; - Woningen zijn ook geschikt voor ouderen en er is een onderzoeksvraag naar een zorggerelateerde woonvorm; - Elke woning krijgt zicht op groen; - Nieuwbouw overwegend 3-4 bouwlagen hoog; enkele gebouwen met maximaal 5 bouwlagen; Het nieuwe westelijke, noordelijke en oostelijke bouwblok bestaan elk uit drie bouwlagen en omvatten respectievelijk 43, 28 en 50 appartementen.

Uitgangspunt voor de betreffende drie bouwblokken is een goot- en bouwhoogte van circa 10 meter. Het zuidelijk bouwblok bestaat uit vier bouwlagen en omvat 81 appartementen. Uitgangspunt voor dit bouwblok is een goot- en bouwhoogte van circa 13 meter. Elke woning zal beschikken over een eigen buitenruimte. - Inrichting met bomen (bestaande waardevolle bomen zoveel mogelijk behouden), met aandacht voor ecologische waarde, biodiversiteit, inheemse soorten, klimaat, uitstraling en onderhoud/beheer; - Parkeren wordt opgelost binnen het plangebied op maaiveld, zoveel mogelijk uit het zicht; In de beoogde nieuwe situatie wordt de parkeerbehoefte voor de beoogde nieuwbouw binnen het plangebied opgelost. Het parkeren vindt op maaiveld plaats in binnenhoven behorende bij de vier afzonderlijke wooncomplexen. Deels vindt het parkeren in de binnenhoven onder groene pergola’s of tussen bomen plaats. - Het op het moment van aanvraag omgevingsvergunning vigerend parkeerbeleid is van toepassing; De parkeereis op basis van de huidige parkeernormen is 99 parkeerplaatsen. In het voorliggende plan worden 101 parkeerplaatsen voorzien. Daarmee wordt voldaan aan het vigerende parkeerbeleid. - Bestaande noord-zuid structuur met zichtlijnen vormt de basis voor het nieuwe woningbouwplan. 1.3 Uw raad heeft besloten wanneer een bindend advies verplicht is.

Uw gemeenteraad heeft op 22 februari 2022 een lijst vastgesteld met gevallen waarvoor gebruik wordt gemaakt van het bindend adviesrecht. Daarin is onder andere ‘het bouwen van 1 of meer nieuwe hoofdgebouwen (woningen, winkels, bedrijven, kantoren, etc)’ aangewezen als geval waarvoor een bindend advies van de raad verplicht is. Het realiseren van 202 woningen is daarmee dus aangemerkt als geval waarvoor de raad adviesrecht heeft. Kanttekeningen Duurzaamheid Voor het project zijn duurzaamheidsaspecten opgenomen in de kaders en is er een duurzaamheidsvisie opgesteld. In deze duurzaamheidsvisie worden de ambities vanuit de Alliantie omschreven op de diverse thema`s op het gebied van duurzaamheid. Het wordt als een uitdaging ervaren om binnen de financiële kaders aan de ambities te voldoen. De duurzaamheidsaanpak van de Alliantie is gebaseerd op drie belangrijke pijlers: 1. Energietransitie 2. Materiaaltransitie 3. Klimaatadaptatie Hierbij hecht de Alliantie veel waarde aan het welzijn van huidige en toekomstige huurders en creëert zij graag een fijn en leefbaar vernieuwd woongebied in Amersfoort, waarin zoveel mogelijk

mensen een passend thuis kunnen krijgen. De missie van de Alliantie is ‘Iedereen een passend thuis’. Energietransitie Dit voorstel - vermindert het energiegebruik, bijvoorbeeld in woningen of ontwerp/aanleg/beheer De huidige 70 jaar oude woningen zijn niet energie-efficiënt en gasgestookt. Ze worden vervangen door zeer zuinige nieuwbouw met een ‘all electric’-energieconcept met warmtepompen. Het totale elektriciteitsverbruik in het plangebied neemt vanwege het toevoegen van meer woningen iets toe, wat in de huidig tijd van netcongestie een uitdaging is. Circulaire stad Dit voorstel - vermindert of voorkomt het gebruik van grondstoffen/materialen De huidige woningen voldoen niet meer aan deze tijd. Voor de uitkomende materialen wordt onderbouwd wat er met het materiaal gebeurd. Streven is om zoveel mogelijk bewust te kiezen voor duurzame en herbruikbare materialen. Het ontwerp voor de nieuwbouw houdt rekening met de mogelijkheid om uit te voeren in een houten constructie. Dit is echter financieel een grote uitdaging. Groen-blauwe stad Dit voorstel - zorgt voor bereikbaar en voldoende groen voor mens en dier - behoudt en vergroot de biodiversiteit - vergroot klimaatbestendigheid en verbetert waterberging en waterkwaliteit Bij de inrichting van het plangebied is goed rekening gehouden met klimaat adaptatie.

In het gebied wordt rekening gehouden met lokale flora en fauna, met het creëren van schaduw (beperking hittestress) en wordt meer water worden vastgehouden (waterberging) volgens de uitgangspunten Klimaatbestendig bouwen van de gemeente. Denk bijvoorbeeld aan het vergroenen van daken en gevels waterdoorlatende bestrating, wateropvang en buffering (vertraagd afvoeren) en het vergroenen van openbare ruimtes. Ook worden zoveel mogelijk bestaande, volgroeide bomen behouden en opgenomen in het plan. Dit creëert schaduw en vermindert hittestress. De totale vraag naar drinkwater neemt wel toe door het hogere aantal huishoudens. Financiën De ontwikkeling van het project aan de Van Ghentstraat, Van Nesstraat en de Van Galenstraat is een initiatief van De Alliantie Ontwikkeling. De gemeentelijke kosten verbonden aan het faciliteren van dit initiatief worden bij de initiatiefnemer in rekening gebracht (kostenverhaal). Het kostenverhaal wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De kosten tot aan het sluiten van de anterieure overeenkomst worden verhaald met een plankostenbrief. Daarnaast worden de gebruikelijke legeskosten voor de planologische procedures en de omgevingsvergunning(en) in rekening gebracht. Risicoparagraaf De planologische procedure moet nog doorlopen worden. Eventuele zienswijzen en later beroep zouden tot vertraging kunnen leiden.

Met name op het weghalen van de openbare parkeerplekken leidt tot bezwaren uit de omgeving. Door in gesprek te blijven met alle partijen onderzoeken wij of wij zoveel mogelijk bezwaren kunnen wegenemen/oplossen. Daarnaast is netcongestie een actueel generiek risico en dus ook voor dit project. Door te streven naar vergunningverlening vóór 1 juli 2026 wordt de kans dat nog een stroomaansluiting kan worden verkregen vergroot. Tot 1 juli 2026 worden de aansluitingen voor de nieuwbouw nog toegekend volgens het huidige systeem. Daarna gaat het via het prioriteringskader en bestaat (in het ergste geval) de kans dat de aansluitingen op zijn voordat de nieuwe woningen uit dit project aan de beurt is. Communicatieboodschap Op 4 februari 2026 is een omgevingsvergunning aangevraagd voor het slopen van de bestaande 98 woningen gelegen aan Van Ghentstraat, de Van Nesstraat en de Van Galenstraat en het bouwen daarvoor in de plaats bouwen van 202 woningen. Het gaat om een mix van 2-, 3- en 4-kamer woningen in de sociale en middenhuur. Het plan past niet in het Omgevingsplan Amersfoort – tijdelijk deel bestemmingsplan Amersfoort oost. Daarom is een afwijking van het omgevingsplan nodig. Hiervoor heeft initiatiefnemer De Alliantie Ontwikkeling de omgevingsvergunning aangevraagd. Als onderdeel van de procedure legt

de gemeente de ontwerp-omgevingsvergunning 6 weken ter inzage en kan iedereen erop reageren met een zienswijze. De gemeenteraad krijgt de tijd om (bindend) advies uit te brengen. Participatie De participatie is uitgevoerd volgens de stappen uit de participatiegids. Het participatieniveau is raadplegen: belanghebbenden kunnen reageren op voorstellen van de initiatiefnemers. Die wegen de reacties en houden daar in de planuitwerking waar mogelijk rekening mee. De initiatiefnemer (de Alliantie) is grondeigenaar en daarmee trekker van de planvorming en de participatie, in nauw overleg met de gemeente. Kaderstellende notitie Op 9 juli 2024 is de kaderstellende notitie vastgesteld. Deze heeft voorafgaand aan vaststelling ter inzage gelegen en de input is met een reactienota verwerkt. Participatieavonden Er zijn meerdere participatiebijeenkomsten geweest met de buurt in december 2024, maart 2025 en juni 2025. Deze waren goed bezocht door met name omwonenden, maar ook door raadsleden en er is veel opgehaald en verwerkt in de plannen. De wijzigingen die op basis van de verschillende participatieavonden zijn verwerkt, zijn opgenomen in het uitwerkingsplan. Vervolgstappen Als het ontwerpbesluit ter inzage is gelegd, kunnen daarover zienswijzen naar voren worden gebracht.

Eventuele zienswijzen worden samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien in een dan op te stellen zienswijzennota. Parallel aan het ter inzage leggen van het ontwerpbesluit wordt de gemeenteraad gevraagd om een bindend advies te geven over deze omgevingsvergunningaanvraag. Vervolgens betrekt het college de zienswijzennota en het bindend advies van de raad bij de definitieve besluitvorming over de omgevingsvergunning. De raad wordt geïnformeerd via een collegebericht over de verwerking van de zienswijzen en het bindend advies. Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris,

de burgemeester

Bijlage(n): • Onderbouwing BOPA - Amersfoort, Van Ghentstraat, Van Nesstraat en Van Galenstraat • Aanmeldnotitie mer-beoordeling

Raadsbesluit Opsteller:

W. Juijn-Dorst

Zaaknummer:

522504

De raad van de gemeente Amersfoort; op basis van het voorstel van het college van 31 maart 2026, b e s l u i t: 1. een positief bindend advies te geven over de ontwerp omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit Van Ghent-, Van Nes- en Van Galenstraat' voor het realiseren van 202 woningen in het gebied; 2. het advies ter kennis te brengen aan het college. Vastgesteld in de openbare vergadering van … de griffier

de voorzitter