Raadsvoorstel Nieuwe tranche startersleningen 2026

Raadsvoorstel Van

Burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

J. Bulthuis

Aan

Gemeenteraad

B&W vergadering

9 juni 2026

Raadsvergadering

15 juli 2026

Vergadering Commissie

1 juli 2026

Zaaknummer

558602

-

-

Vastgesteld besluit Opsteller

G. van der Tol

Titel Nieuwe tranche startersleningen 2026 Beslispunten De raad besluit: 1. Voor het weer kunnen verstrekken van startersleningen een bedrag van € 5,5 miljoen beschikbaar te stellen in overeenstemming met artikel 3, eerste lid van de Verordening Startersleningen Amersfoort 2025.

Aanleiding Amersfoort verstrekt al ruim 20 jaar startersleningen. Dat gebeurt door in rondes (tranches) budget beschikbaar te stellen. Met een starterslening kunnen starters een verschil financieren tussen de verkoopprijs van een woning en de maximale lening die op basis van het inkomen bij de hypotheekverstrekker verkregen kan worden. De starterslening anticipeert hiermee op de inkomensgroei die starters doormaken, waardoor zij na enkele jaren voldoende inkomen hebben om zowel de eerste hypotheek als de starterslening te kunnen dragen. Inmiddels is het op 24 juni 2025 door uw raad vastgestelde budget van 5,5 miljoen euro uitgeput. Daarmee hebben we ruim 130 startersleningen toegekend. Wij hebben u hierover geïnformeerd in het collegebericht startersleningen.

Beoogd effect 1. Ondersteuning koopstarters die geen passende eerste woning kunnen kopen 2. Ondersteuning Amersfoortse huishoudens 3. Bijdrage aan versnelde beschikbaarheid (sociale) huurwoningen Doel 1: Ondersteuning van de koopstarter die geen (passende) eerste woning kan kopen Op de huidige koopmarkt zien we dat koopstarters met bruto huishoudinkomens tot ongeveer 1,6x modaal (in 2026 ongeveer € 77.000,-) onvoldoende in staat zijn om een woning te kopen. Deze groep is afhankelijk van koopaanbod tot een prijsniveau van circa € 325.000,- terwijl aanbod tot dit prijssegment inmiddels zeer schaars is geworden en er voor die groep dus te weinig bereikbaar aanbod is. Hierdoor zal deze groep vaak hun koopwens moeten uitstellen en langer genoegen moeten nemen met een alternatieve huisvestingssituatie. Dit kan betekenen dat zij langer een (sociale) huurwoning bezet houden, langer een woning delen of in het ouderlijk huis blijven wonen en pas later in staat zijn om de gewenste woning te kopen. In dit licht zien we dat de starterslening nog steeds een belangrijk instrument is om de koopmarkt bereikbaar te maken voor koopstarters die zonder de starterslening waarschijnlijk niet kunnen kopen. Ongeveer 85-90% van de leners geeft desgevraagd aan dat de starterslening noodzakelijk was om een woning te kunnen kopen.

Zonder die lening zou deze groep naar inschatting pas na enkele jaren een eerste woning kunnen kopen.

We verwachten dat voor sommige starters, die weliswaar in staat zijn om te kunnen kopen, meespeelt dat de woning die gekocht kan worden niet groot genoeg is. Dit zal naar verwachting vooral gelden voor de doelgroep gezinnen, voor wie in de regel grotere woningen wenselijk zijn dan voor niet gezinnen. Op de huidige markt verwachten we dat voor gezinnen passend woningaanbod zich bevindt in het prijssegment € 350.000- tot €400.000,- (en hoger). Om in dit prijssegment een woning te kopen is een inkomen van ongeveer 1,9x modaal nodig (circa € 91.000,-). Tegen deze achtergrond heeft uw raad vorig jaar de maximale aankoopprijs waarvoor de starterslening ingezet kan worden, geharmoniseerd op de betaalbare koopgrens van het rijk (€ 420.000,- in 2026). Deze prijsgrens dekt het belangrijkste prijssegment voor de doelgroep starters die op de huidige markt het meest moeite heeft om zelfstandig een (passende) woning te kopen. Bij een hogere prijsgrens zou de starterslening ook meer ingezet kunnen gaan worden door huishoudens die de lening eigenlijk minder hard nodig hebben. De maximale aankoopprijs waarvoor de starterslening ingezet mag worden, wordt jaarlijks op 1 januari opgehoogd gelijk aan de rijksgrens betaalbare koop (deze wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex).

Het leenbedrag van de starterslening bedraagt maximaal 20% van de woningwaarde met een maximaal bedrag van € 55.000,- Dit bedrag heeft uw raad bij vaststelling van de vorige tranche startersleningen vastgesteld. Er is nu geen reden om daarvan af te wijken. Het bedrag van € 55.000,- sluit aan op de huidige markt. Er zijn meerdere gemeenten met vergelijkbare leenbedragen, De ervaring leert dat dit bedrag niet tot noemenswaardige hogere betalingsrisico’s leidt. Doel 2: Ondersteuning van specifiek Amersfoortse huishoudens We willen met de inzet van de starterslening vooral de Amersfoortse startende woningzoekenden helpen en doorstroming bevorderen op de Amersfoortse woningmarkt. Daarom zetten wij de starterslening uitsluitend in voor ingezetenen of voormalig ingezetenen van de stad. Dit betekent dat de aanvrager op de datum aanvraag minimaal 1 jaar als inwoner ingeschreven dient te staan in het BRP, dan wel in de afgelopen 20 jaar minimaal 10 jaar aaneengesloten in het BRP ingeschreven dient te zijn geweest. Met deze voorwaarde ondersteunen wij onder andere Amersfoortse studenten, die na de studie terug willen keren, bij het vinden van een passende koopwoning. Doel 3: Bijdragen aan versnelde beschikbaarheid van sociale huurwoningen In de praktijk zien we dat de starterslening bijdraagt aan een versnelde stap naar de koopmarkt door starters.

Uit een onder de leners uitgevoerde steekproef blijkt dat ongeveer 60% van de huishoudens die gebruik maakte van de starterslening een (sociale) huurwoning achterlaat, waarmee het instrument ook voor doorstroming op de huurmarkt zorgt. Nieuwe tranche Met een nieuwe tranche voor de startersleningen kunnen we de startersleningen mogelijk blijven maken. Met het bedrag van € 5,500.000,- kunnen we minimaal 100 starters helpen een eerste huis te kopen. Revolverend Naast het toevoegen van budget, heeft uw raad bepaald dat de eerder ingezette middelen revolverend zijn. Dat betekent dat de aflossingen op alle leningen die tot nu toe zijn verstrekt, direct weer worden ingezet als funding voor nieuwe leningen. Dit gaat om zo’n € 850.000,- per jaar en levert daarmee een substantiële bijdrage zonder dat we aanvullende middelen hoeven te gebruiken. Het deel betaalde rente wordt niet revolverend. Dat wordt ingezet om de gemeentelijke lasten mee te dekken. Argumenten 1.1. Starters kunnen zonder starterslening moeilijker een woning kopen. In de huidige woningmarkt is het voor starters nauwelijks haalbaar om een huis te kopen. Met de starterslening geven wij starters meer mogelijkheden bij het realiseren van hun wens om een eigen woning te kopen.

1.2 De starterslening is een instrument dat effectief is en goed uitvoerbaar De starterslening zorgt voor extra investeringsruimte voor huishoudens die hun eerste woning willen kopen en de risico’s voor starters zijn beperkt. Met het voortzetten van de starterslening helpen we een groep die dat het hardst nodig heeft. Het is een cruciale schakel bij de aankoop van een eerste woning voor starters.

1.3 De starterslening kan relatief kostenefficiënt uitgevoerd Wij voeren de starterslening al sinds 2003 uit en hebben daardoor ervaring met de uitvoering. De uitvoering is voor ons kosten-efficiënt, omdat het geen noemenswaardig beslag doet op de gemeentelijke begroting. We gebruiken hiervoor middelen uit de gemeentelijke leningenportefeuille. In de praktijk dekken de opbrengsten van de starterslening afdoende de kosten die gemaakt worden. Kanttekeningen 1.1. Starters krijgen door de starterslening meer gefinancierd dan zij op basis van hun inkomen kunnen lenen We beschouwen de starterslening als een middel om starters te ondersteunen en hen te helpen aan het begin van hun wooncarrière. Starters staan meestal aan het begin van hun professionele loopbaan en hebben een inkomen dat nog gaat stijgen. Onderdeel van de systematiek van de starterslening is dat de leners de eerste drie jaar geen verplichting hebben om rente en aflossing te betalen. Daarna kan er als het inkomen niet of niet voldoende is gestegen, een hertoets van het inkomen en de betalingscapaciteit worden aangevraagd. Door deze hertoets verwachten wij geen financiële problemen voor de starters die door de starterslening worden veroorzaakt. Doordat de starterslening onder de Nationale Hypotheekgarantie valt is er ook geen risico dat de gemeente de starterslening niet terugkrijgt.

1.2 Bij een deel van de starters stijgt het inkomen niet voldoende om rente en/of aflossing te gaan betalen. Als mensen na een hertoets geen rente en aflossing kunnen betalen dan lopen de lasten voor de gemeente langer dan 3 jaar door. Echter, die lasten worden gedekt uit de rente-inkomsten van de mensen die na 3 jaar wel rente betalen. Het rentepercentage voor de verstrekte leningen is namelijk hoger dan de rentelasten van de gemeente. 1.3 Rijksgrens betaalbare koop in plaats van de NHG-grens. Waarom niet aansluiten bij de NHG-grens van maximaal € 470.000,- in 2026? De NHG grens ligt € 50.000,- hoger dan de betaalbare koopgrens van het rijk. Wanneer de NHG grens gehanteerd zou worden, dan zou de starterslening dus door meer doelgroepen, starters met hogere inkomens die de lening minder hard nodig hebben, gebruikt kunnen worden. De vormgeving komt dan dus verder af te staan van de groep die de lening het hardst nodig heeft. Budgetten van de starterslening kunnen hierdoor sneller uitgeput raken. Hierdoor zou de schaal waarmee de starterslening ingezet wordt ook toenemen, hetgeen mogelijk kan leiden tot prijsopdrijvende effecten in de markt. 1.4 Het verstrekken van leningen is geen primaire gemeentelijke taak Volgens het Treasurystatuut verstrekt de gemeente geen leningen, tenzij politiek – en bestuurlijke motieven zich hiertegen verzetten.

Voorwaarden zijn dat er een publiek belang mee gediend moet zijn en dat er geen andere mogelijkheden zijn dit te realiseren. De gemeente is de enige partij die de starterslening voor alle startende kopers en voor alle woningen kan openstellen. 1.5 mogelijk prijsopdrijvend effect De starterslening kan in potentie prijsopdrijvend werken indien de vraag naar koopwoningen door de inzet van de starterslening toeneemt, terwijl het aanbod hierop niet of pas later reageert. Bij de starterslening is het beeld dat die op langere termijn niet voor meer vraag naar koopwoningen zorgt, maar vooral invloed heeft op het moment waarop de eerste woning gekocht kan worden. Immers, de starterslening zorgt vooral voor een eerdere aankoop in de wooncarrière en haalt de koopvraag enkel wat naar voren. De invloed op eventuele prijsstijgingen wordt ook beperkt doordat de starterslening zo is vormgegeven dat starters niet meer kunnen (over)bieden dan de marktwaarde van de woning. Tenslotte is de groep die gebruik maakt van de starterslening relatief beperkt binnen alle transacties in een jaar. Niettemin zou de starterslening enige invloed kunnen uitoefenen op woningprijzen in de huidige schaarstemarkt waarin het aanbod maar moeilijk de vraag kan bijhouden.

In dit licht willen we de vormgeving niet onnodig ruim maken, zodat enkel de groep de lening het meest nodig heeft er daadwerkelijk gebruik van maakt. Duurzaamheid De starterslening bevordert het People onderdeel van duurzaamheid door starters de mogelijkheid te bieden om een eigen woning te kopen. Zij kunnen hun woonwensen vervullen en bij huurders komt een (korte) verhuisketen op gang.

Energietransitie Niet van toepassing. Circulaire stad Niet van toepassing. Groen-blauwe stad Niet van toepassing. Financiën Uitgangspunt is dat de regeling voor de gemeente budgettair neutraal wordt uitgevoerd. De lasten die aan de regeling verbonden zijn bestaan uit: - Rentelasten op de lening van 0,75 procent. - Beheersvergoeding van 0,5 procent voor SVn. De lasten (rente en beheer) van het verstrekken van de leningen worden structureel afgedekt door de rente-inkomsten van de door SVn verstrekte startersleningen. De rente is gebaseerd op de omslagrente welke intern wordt gehanteerd. Er wordt voor deze leningen geen extern krediet aangetrokken. De omslagrente is echter laag, zo’n 1 % per jaar. Daarmee verwachten we dat de lasten voor de nieuwe leningen volledig worden gedekt door de te ontvangen rentebaten op al verstrekte leningen en nog te verstrekken leningen. Overigens moet hierbij worden opgemerkt dat we nu geen lasten voor personele inzet en mogelijk gederfde rente, die we bij een andere inzet van deze middelen zouden kunnen hebben, ten laste van de regeling brengen.

Risicoparagraaf 1. Er is risico dat starters hun hypotheek niet kunnen terugbetalen Er is een risico dat starters niet in staat zijn om de lening volledig af te lossen tijdens de looptijd. Dit risico is afgedekt doordat de lening onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) valt. Sowieso wordt de gehele lening na 30 jaar afgelost. Tot nu toe hebben wij geen financiële verliezen gehad door het uitgeven van startersleningen. Mocht dit wel gebeuren, dan kan dat worden gedekt uit de Reserve Woningbouw. Communicatieboodschap De starterslening biedt startende woningzoekenden de mogelijkheid sneller een huis te kopen. De gemeente Amersfoort stelt daarom opnieuw middelen beschikbaar voor startersleningen. Daarvoor wordt € 5,5 miljoen beschikbaar gesteld. Dat is toereikend voor minimaal 100 leningen. Mensen die voor het eerst een woning willen kopen, maar net te weinig kunnen lenen bij hun eerste hypotheekverstrekker kunnen bij de gemeente een aanvraag indienen voor een starterslening. De lening is alleen beschikbaar voor starters die minimaal één jaar staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen van de gemeente Amersfoort, dan wel in de afgelopen 20 jaar minimaal 10 jaar aaneengesloten in het BRP ingeschreven zijn geweest.

De starterslening is maximaal € 55.000,- en kan aangevraagd worden voor woningen die vallen onder de betaalbaarheidsgrens, zoals de rijksoverheid die hanteert van € 420.000,-. Op de website van SVn kan een berekening worden gemaakt van de hoogte van de starterslening. Aanvragers kunnen bij de gemeente een verzoek indienen om in aanmerking te komen voor een starterslening. De gemeente registreert de aanvraag, reserveert middelen en stuurt een toewijzingsbrief waarmee een lening kan worden aangevraagd bij SVn. Of, in het geval men niet aan de voorwaarden voldoet of de middelen uitgeput zijn, ontvangt de aanvrager een afwijzingsbrief.

Betrokkenen N.v.t. Vervolgstappen Na vaststelling van het budget door uw raad, zullen wij marktpartijen informeren over de hernieuwde beschikbaarheid van de starterslening. Lopende deze nieuwe tranche zullen wij nader onderzoeken wat het revolverende karakter van de leningen oplevert. Op dit moment hebben wij nog onvoldoende zicht op het effect daarvan. We gaan beoordelen of het door het revolveren mogelijk is te volstaan met toevoegen van minder nieuwe middelen. Ook beoordelen we het effect van het revolveren op de lengte van de periode dat we met een nieuwe tranche startersleningen toe kunnen, zodat we dat kunnen betrekken bij een eventuele volgende afweging over het voorzetten van de startersleningen. Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris,

de burgemeester

Raadsbesluit Opsteller: Zaaknummer:

G. van der Tol 558602

De raad van de gemeente Amersfoort; op basis van het voorstel van het college van 9 juni 2026; b e s l u i t: 1. voor het weer kunnen verstrekken van startersleningen een bedrag van € 5,5 miljoen beschikbaar te stellen, in overeenstemming met artikel 3, eerste lid van de Verordening Startersleningen Amersfoort 2025. Vastgesteld in de openbare vergadering van … de griffier

de voorzitter