Raadsvoorstel Herijking kaders project Zwaluwenstraat

Raadsvoorstel Van

Burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

R. Dijksterhuis J. Bulthuis

Aan

Gemeenteraad

B&W vergadering

21 april 2026

Raadsvergadering

17 juni 2026

Vergadering Commissie

3 juni 2026

Zaaknummer

531958

-

-

Vastgesteld besluit Opsteller

B. van der Hulst

Titel Herijking kaders project Zwaluwenstraat Beslispunten De raad besluit: 1. Het herijkingsdocument kaders project Zwaluwenstraat vast te stellen, waarbij: a. De 38 woningen op Zwaluwenstraat 3-77 worden behouden. b. Het woningbouwprogramma wordt aangepast. De eis voor 20% koopwoningen wordt vervangen door een woningbouwprogramma voor de nieuwbouw van 140 à 150 woningen met ca 50% sociale huur en 50% midden huur. c. De eis voor ondergronds parkeren op deze locatie wordt losgelaten. Het plan lost het parkeren op in een half verdiepte 2 laagse parkeergarage. 2. De reactienota herijking kaders project Zwaluwenstraat vast te stellen. Aanleiding Op 25 januari 2022 zijn door de raad de kaders voor inhoud en proces van de herontwikkeling Zwaluwenstraat 1-77 vastgesteld (zie link raadsvergadering, link document, amendement #1 en amendement #2). Het woningbouwproject heeft vanaf het moment dat de eerdere kaders zijn vastgesteld beperkte voortgang gekend. Al in 2023 gaf Portaal aan dat binnen de afgesproken kaders het niet lukt om de businesscase voor dit project rond te krijgen. Vooral de eis om 20% koop toe te passen en de eisen ten aanzien van het ondergronds parkeren lagen hieraan ten grondslag. Recentelijk heeft Portaal een nieuw, financieel haalbaar plan gepresenteerd.

In het nieuwe voorstel van Portaal blijven de 38 woningen op Zwaluwenstraat 3-77 behouden (gebouw “het Zwaluwnest”). In dit nieuwe voorstel beperkt de herontwikkeling zich tot het voormalig verzorgingshuis op Zwaluwenstraat 1 (gebouw “de Liendert"). Op de plek van het voormalig verzorgingshuis komen 2 nieuwe woongebouwen en een dubbellaagse parkeergarage. De begane grond krijgt een nader te bepalen ontmoetingsfunctie voor de buurt en draagt bij aan het woonconcept dat op deze locatie een plek moet krijgen. Aangezien dit plan op sommige onderdelen niet past binnen de in 2022 vastgestelde kaders wordt met voorliggend herijkingsdocument gevraagd deze kaders op enkele punten te herzien. De overige kaders blijven van kracht. Beoogd effect Met dit besluit worden enkele passages uit de in 2022 vastgestelde kaderstellende notitie aangepast. Na vaststelling kan het project, binnen de herijkte kaders, verder uitgewerkt worden en wordt toegewerkt naar een uitwerkingsvoorstel conform de participatiegids voor complexe ruimtelijke ontwikkelingen.

Argumenten 1a De woningen aan de Zwaluwenstraat 3-77 zijn bewoond, functioneren goed en zijn van voldoende kwaliteit om te behouden. De Zwaluwenstraat 3-77 wordt nu reeds bewoond, functioneert als woongebouw goed en is nog van voldoende kwaliteit om te laten staan. In overleg met de huidige bewoners heeft Portaal besloten het bestaande pand aan de Zwaluwenstraat 3-77 niet mee te nemen in de herontwikkeling maar het pand te renoveren. Zie ook bijgaand collegebericht uit november 2023 (link collegebericht). Door de woningen aan de Zwaluwenstraat 3-77 uit de herontwikkeling te halen ligt de focus alleen nog op het voormalige verzorgingshuis ‘De Liendert’ aan de Zwaluwenstraat 1. Dit is een afwijking van de in 2022 vastgestelde kaders. In het ontwerptraject van de nieuwbouw op de Zwaluwenstraat 1 wordt wel een herziening van het landschapsontwerp en de interactie met het te behouden deel aan de Zwaluwenstraat 3-77 meegenomen. Het doel is dat deze bewoners ook gebruik kunnen maken van de toekomstige voorzieningen in de nieuwbouw. 1b-1 Het voorgestelde woningbouwprogramma past beter bij de portefeuillestrategie van Portaal en de doelen van het Omgevingsprogramma Wij-Liendert De kerntaak van corporaties is het bouwen van huurwoningen, waarbij de focus ligt op sociale huurwoningen.

In de samenwerkingsafspraken met de corporaties is ook aangegeven dat er bij het toevoegen van betaalbare woningen in de eerste plaats wordt gekeken naar sociale huurwoningen. Daarnaast zijn er met de corporaties afspraken gemaakt over de groei van het aantal middenhuurwoningen. Het Omgevingsprogramma Wij-Liendert heeft de ambitie benoemd om van Liendert een wijk te maken waar de inwoners passend en tevreden in een leefbare omgeving wonen. Dit project draagt hieraan bij door een divers woningbouwprogramma aan te bieden in de sociale huur en middenhuur en het realiseren van een ontmoetingsfunctie voor de buurt (precieze invulling wordt nog gezamenlijk met Portaal en Beweging 3.0 onderzocht). De nieuwe appartementen zijn levensloopgeschikt en voorzien van een eigen balkon en berging. Qua toekomstige bewoners wordt door Portaal ingezet op jong én oud, doorstromers uit de wijk, woningzoekenden die zorg ontvangen van Beweging 3.0 en woningzoekenden met urgentie. De kaderstellende notitie voor deze herontwikkeling uit 2022 gaat uit van 200 à 230 appartementen, waarbij er minimaal 20% vrije sector koopwoningen dienen te komen.

Het huidige voorstel van Portaal (38 woningen blijven behouden, 140-150 nieuwe woningen waarvan ca 50% sociale huur en ca 50% middenhuur) zorgt in absolute aantallen niet voor een toename van sociale huurwoningen ten opzichte van de kaderstellende notitie uit 2022 (80% van 200 à 230 is 160 à 184 sociale huurwoningen, 38 bestaand plus 50% van 140 à 150 is 108 à 113 sociale huurwoningen). Het voorgestelde woningbouwprogramma geeft hiermee invulling aan zowel de portefeuillestrategie van Portaal als aan de doelstellingen van het Omgevingsprogramma Wij-Liendert en zorgt zo voor een goede mix van woningsegmenten. 1b-2 Het voorgestelde woningbouwprogramma geeft invulling aan de vraag naar zorggeschikte woningen in het middensegment Er is naast de vraag naar zorggeschikte woningen in het sociale segment ook vraag naar dit woningtype in het middenhuursegment. Door het realiseren van nieuwe woningen in het middenhuursegment kan een deel van de ouderen uit de buurt met een middeninkomen ook doorstromen naar deze woningen, al dan niet gebruik makend van de aanwezige zorgfaciliteiten. Daarnaast kan deze oudere doelgroep blijven wonen in hun vertrouwde omgeving in Liendert, waardoor bestaande sociale structuren in stand worden gehouden.

Samen met Portaal wordt nader onderzocht op welke manier ouderen verleid kunnen worden om door te stromen naar deze appartementen (manier van adverteren, toewijzen, e.d.).

1c-1 Een ondergrondse parkeergarage op deze locatie is technisch uitdagend en prijzig, wat een onhaalbare businesscase geeft Er zijn diverse scenario’s onderzocht voor het bouwen van een ondergrondse parkeergarage. Door de hoge grondwaterstand en de ligging direct naast het Valeikanaal zijn er echter dure voorzieningen nodig om dit te realiseren. Dit, in combinatie met de specifieke grondsamenstelling ter plaatse die het bouwen op deze locatie relatief duur maakt, zorgt ervoor dat een scenario met een ondergrondse parkeervoorziening financieel niet haalbaar is. De kosten voor een ondergrondse parkeergarage kunnen bovendien maar deels aan de toekomstige bewoners worden doorberekend aangezien een groot deel van de woningen zal vallen in het sociale segment. 1c-2 De voorgestelde parkeergarage is gunstig gelegen ten opzichte van de bestaande woningen en wordt uit het zicht gehouden door een landschappelijke inpassing In het voorgestelde ontwerp is een half verdiepte 2 laagse parkeergarage, net boven de grondwaterstand, ontworpen. Het parkeerdek is tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing gesitueerd op de plek van de huidige ontvangstruimte van het verzorgingstehuis. Dit is qua hoogte vergelijkbaar met de huidige situatie. Hiernaast ligt de garage niet tegenover de eengezinswoningen aan de overzijde van de Zwaluwenstraat.

De garage ligt bovendien iets terug achter de rooilijn van de woontorens wordt zoveel mogelijk uit het zicht gehouden door de landschapsinrichting en beplanting. 1c-3 Tijdens de participatiebijeenkomst over de wijziging van de kaders zijn geen grote bezwaren kenbaar gemaakt tegen het realiseren van een bovengrondse parkeergarage Op 11 februari 2026 is het voornemen om de kaders te wijzigen met de omgeving besproken. Tijdens deze bijeenkomst is begrip getoond voor de noodzaak een bovengrondse parkeergarage te realiseren om het plan mogelijk te maken en zijn geen grote bezwaren kenbaar gemaakt. Zie ook de reactienota in bijlage 2.

Kanttekeningen 1b-1 Door in te zetten op middenhuur op deze locatie worden er hier geen koopwoningen gerealiseerd. Met het nieuwe voorgestelde woningbouwprogramma vervalt de 20% koop. Dit zou kunnen worden opgelost door afspraken te maken met Portaal over de verkoop van ander bezit in Liendert. Verkoop op strategisch gekozen plekken kan bijdragen aan een betere veerkracht van Liendert en het realiseren en vergroten van betaalbaar koopaanbod voor middeninkomens. 1b-2 In totaal worden er minder woningen gerealiseerd op deze locatie. Het voorgestelde woningbouwprogramma blijft binnen de afgesproken ruimtelijke kaders Met de keuze voor het behoud van het bestaande pand aan de Zwaluwenstraat 3-77 zal het totale aantal woningen op deze locatie uitkomen tussen de 178 en 188, afhankelijk van de uiteindelijke keuzes van Portaal in het uitwerkingsvoorstel. Dit is minder dan de 200-230 appartementen uit de kaderstellende notitie van 2022. Het behoud van het pand aan de Zwaluwenstraat 3-77 betekent dat op dit deel van het kavel niet kan worden verdicht. Er is voor gekozen om voor het nieuwbouw gedeelte binnen de in 2022 afgesproken ruimtelijke kaders en afspraken met de omliggende bewoners te blijven. Zo wordt er vast gehouden aan de gecommuniceerde 8 en 12 bouwlagen. Dit heeft als gevolg dat het plan het voorliggende aantal woningen oplevert.

1c Een ondergrondse parkeergarage had op dit kavel meer ruimtelijke kwaliteit opgeleverd Een ondergrondse parkeergarage had op deze locatie een aangenamere buitenruimte voor de bewoners en de omgeving opgeleverd, met mogelijk meer ruimte voor beplanting en meerdere doorsteken voor voetgangers naar het wandelpad langs het Valeikanaal. Deze eis maakte de herontwikkeling echter financieel onmogelijk. In de verdere uitwerking van de plannen zal nog steeds worden ingezet op vergroening en een doorsteek tussen het Kwikstaartpad en het wandelpad langs het Valleikanaal (deze komt tussen de twee nieuwbouw torens). Hier wordt tevens een nieuw verblijfsgebied gerealiseerd. Ook zal gekeken worden hoe de groenverbinding langs het Valleikanaal op het grondeigendom van Portaal versterkt kan worden.

Duurzaamheid Energietransitie De afgesproken kaders m.b.t. energietransitie blijven van toepassing. Circulaire stad De afgesproken kaders m.b.t. circulaire stad blijven van toepassing. Groen-blauwe stad De afgesproken kaders m.b.t. groen-blauwe stad blijven van toepassing. Financiën De ontwikkeling van deze locatie is een particulier initiatief. De gemeentelijke kosten voor de begeleiding van dit initiatief en de planologische procedure is voor rekening van de initiatiefnemer. De afspraken hierover leggen we vast in een anterieure overeenkomst, hiermee is het kostenverhaal verzekerd. De gemeentelijke kosten tot aan het sluiten van de anterieure overeenkomst verhalen we via een plankostenbrief. Voor de behandeling van de omgevingsvergunning rekenen we leges. Risicoparagraaf De verdere uitwerking van het plan kent de volgende risico’s en onzekerheden: Netcongestie De realisatie van de nieuwbouw is afhankelijk van voldoende elektriciteitscapaciteit. Op dit moment is onbekend of deze ontwikkeling de benodigde capaciteit kan krijgen. Communicatieboodschap Aan de Zwaluwenstraat heeft Portaal het plan om huurwoningen toe te voegen. Eerder heeft de gemeenteraad kaders vastgesteld, waarin werd uitgegaan van sloop-nieuwbouw van zowel Zwaluenstraat 1 als Zwaluwenstraat 3-77 met 20% koopwoningen en een ondergrondse parkeergarage.

Omdat het voor Portaal niet mogelijk bleek om binnen deze kaders een haalbaar plan uit te werken, vraagt het college de gemeenteraad nu om enkele kaders aan te passen. De woningen aan de Zwaluwenstraat 3-77 blijven staan. Voor Zwaluwenstraat 1 is het plan nog steeds sloop-nieuwbouw. Op deze plek wil Portaal twee nieuwe woongebouwen realiseren van 8 en 12 woonlagen. Er komen tussen de 140 en 150 appartementen waarvan ca 50% sociale huur en 50% midden huur. Daarnaast komt er een halfverdiepte parkeergarage in plaats van een ondergrondse garage en worden er in de nieuwbouw alleen huurwoningen gerealiseerd. Het nieuwe plan sluit aan op het omgevingsprogramma Wij-Liendert, omdat er minder sociale huur dan in de vorige kaders en meer middenhuur wordt gerealiseerd. Met dit plan ontstaat een groene en levendige woonplek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en langer zelfstandig kunnen wonen, ook als zorg nodig is. Daarmee draagt de herontwikkeling bij aan een inclusieve wijk en aan de woningopgave van Amersfoort. Participatie Voor de voorgestelde wijzigingen van de kaders is een participatietraject uitgevoerd, met op 11 februari 2026 een inloopbijeenkomst voor omwonenden en een aparte sessie voor bewoners van de Zwaluwenstraat 3-77. De plannen zijn overwegend positief ontvangen; op de kaderwijzigingen kwamen weinig negatieve reacties en er was begrip voor de aanpassingen.

Alle genodigden (participatiegebied ongeveer 500 adressen in Liendert-Zuid) hebben half maart een terugkoppeling ontvangen met daarin de reacties en wat hier wel of niet mee is gedaan en waarom. Tijdens de bijeenkomst zijn er ook bredere vragen en zorgen opgehaald over het project en de omgeving, zoals parkeren, bouwoverlast en geluid. Deze zijn zo goed mogelijk beantwoord en vastgelegd in een reactienota (zie bijlage). De gemeente en Portaal werken samen in de communicatie met de omgeving. We stemmen boodschappen en momenten goed op elkaar af en sluiten aan bij andere projecten in de wijk en het Omgevingsprogramma Wij-Liendert. In het vervolgtraject werken we samen verder aan het plan volgens de participatiegids van de gemeente Amersfoort. Portaal heeft hiervoor een communicatieen participatieplan opgesteld. Per fase staat hierin beschreven hoe bewoners en andere betrokkenen worden geïnformeerd en actief kunnen meedenken, bijvoorbeeld via bijeenkomsten, werkgroepen, brieven en nieuwsbrieven. De aandachtspunten uit de inloopbijeenkomst van 11 februari nemen we mee in de verdere uitwerking van het plan. Vervolgstappen Met het vaststellen van het herijkingsdocument wordt gestart met de uitwerkingsfase van het

project. In deze fase wordt het plan door Portaal verder uitgewerkt binnen de door de raad vastgestelde kaders. Dit betreft onder meer de ruimtelijke en technische uitwerking van de nieuwbouw, het landschapsontwerp, de uitwerking van de ontmoetingsruimte op de begane grond, nadere onderzoeken en de verdere participatie met omwonenden. De uitwerkingsfase leidt tot een uitwerkingsvoorstel. Dit uitwerkingsvoorstel wordt ter goedkeuring voorgelegd aan het college. Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris,

de burgemeester

Bijlage(n): 1. Herijkingsdocument “Herijking kaders project Zwaluwenstraat” 2. Reactienota inloopbijeenkomst kaders woningbouw Zwaluwenstraat 11 februari 2026

Raadsbesluit Opsteller:

B. van der Hulst

Zaaknummer:

531958

De raad van de gemeente Amersfoort; op basis van het voorstel van het college van 21 april 2026, b e s l u i t: 1. het herijkingsdocument kaders herontwikkeling Zwaluwenstraat vast te stellen; 2. de reactienota inloopbijeenkomst kaders woningbouw Zwaluwenstraat 11 februari 2026 vast te stellen. Vastgesteld in de openbare vergadering van … de griffier

de voorzitter