Raadsbesluit vaststelling ontwikkelkader Bovenduist van 16 december 2025, 16 december 2025

Raadsvoorstel

Van

Burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

W. Stegeman

Aan

Gemeenteraad

B&W vergadering

18 november 2025

Agenda Het Besluit

16 december 2025

Vergadering Commissie

2 december 2025

Vastgesteld besluit

16 december 2025

Zaaknummer

172729

Opsteller

M. Schimmel / R. van den Brink

-

-

Titel Vaststelling ontwikkelkader Bovenduist Beslispunten De raad besluit: 1. Het ontwikkelkader Bovenduist d.d. 10 november 2025 vast te stellen. Aanleiding De gebiedsontwikkeling Bovenduist vormt een belangrijk onderdeel van de volkshuisvestelijke opgave voor Amersfoort en is als zodanig opgenomen in de Omgevingsvisie Amersfoort 2030-40. De gemeenteraad heeft in juli 2021 en oktober 2023 de hoofdlijnen vastgesteld voor de ontwikkeling van de nieuwe wijk Bovenduist. De eerste stap in deze ontwikkeling is het formuleren van een ontwikkelkader, waarmee het kader wordt gesteld voor de verdere planuitwerking. In 2024 en 2025 is gewerkt aan de totstandkoming van dit ontwikkelkader, waarbij op verschillende momenten afstemming heeft plaatsgevonden met belanghebbenden en gemeenteraad. Daarbij zijn varianten besproken en onderzocht, financiële analyses gemaakt en zijn er drie bijeenkomsten met de raad geweest: een verkenning op 4 juni 2024, een peiling op 3 december 2024 en een peiling op 7 oktober 2025. Op basis van alle vergaarde informatie, afstemming en onderzoek is een ontwikkelkader opgesteld, dat nu ter vaststelling voorligt. Beoogd effect Een vastgesteld ontwikkelkader vormt de basis voor de verdere planuitwerking voor Bovenduist en markeert een belangrijke fase in deze gebiedsontwikkeling. De kaderstellende fase wordt hiermee afgerond en de ontwerpfase start.

De feitelijke realisatie van woningen, voorzieningen en bedrijvigheid in Bovenduist komt hiermee een grote stap dichterbij.

Argumenten 1.1 Het ontwikkelkader Bovenduist biedt een toekomstbestendig kader voor de planuitwerking van Bovenduist, met inachtneming van de door de gemeenteraad meegegeven ambities en hoofdlijnen Met het voorliggende ontwikkelkader wordt geborgd dat er een leefbare, toekomstbestendige en duurzame wijk ontstaat. Een wijk die gefaseerd gerealiseerd kan worden, waarbij de samenhang en belangen op gebieds- en stadsniveau geborgd zijn. Het ontwikkelkader bestaat uit een schets voor het openbaar gebied en spelregels waarbinnen de buurten gefaseerd uitgewerkt kunnen worden. In Raadsinformatiebrief 2025-090 d.d. 15 juli 2025 en de peiling over het concept ontwikkelkader Bovenduist d.d. 7 oktober 2025 is aangegeven hoe in het concept ontwikkelkader invulling is gegeven aan de door de gemeenteraad gestelde ambities en hoofdlijnen. In het voorliggende ontwikkelkader heeft een laatste uitwerking plaatsgevonden, zijn wijzigingen doorgevoerd als gevolg van ontvangen zienswijzen (zie argument 1.2) en is de uitkomst van de peiling van 7 oktober verwerkt. Ten aanzien van de uitkomsten van de peiling is ook punt 1.1 onder het kopje Alternatieven (Keuze voor hogere ambities) van belang. Concreet zijn naar aanleiding van de peiling van 7 oktober 2025 de volgende aanpassingen doorgevoerd in het ontwikkelkader: • • •

• •

De ambities ten aanzien van openbaar vervoer zijn uitgebreider beschreven en richten zich op Hoogwaardig OV (HOV). Ter verdere uitwerking worden hierover gesprekken met de provincie Utrecht gevoerd. Er wordt meer en expliciet(er) aandacht besteed aan de sociaal-maatschappelijke kant van de gebiedsontwikkeling in de vorm van gemeenschapszin, sociale cohesie en kind- en vrouwvriendelijkheid van (de toekomstige openbare ruimte in) het gebied. De intrinsieke kwaliteiten van Bovenduist als compacte, groenstedelijke woonwijk met veel groen per woning (ca. 100 m2) en een stevig groen/blauw raamwerk zijn duidelijker benoemd en verankerd (onder meer door maatvoering van het groen/blauw raamwerk op te nemen). De kanttekening over te maken keuzes om tot een budgetneutrale grondexploitatie te komen in relatie tot de benodigde bruggen en faunapassages, is vervallen. Uitgangspunt is dat het plan wordt uitgewerkt rekening houdende met 9 gidssoorten, inclusief de hiertoe noodzakelijke kunstwerken. De realisatie van één gebouwde HUB is stelliger verwoord: dit is nu als uitgangspunt geformuleerd in het ontwikkelkader (in plaats van een streven). Nadrukkelijker is vermeld dat het ontwikkelkader uitgaat van het door uw raad vastgestelde stadsbrede gemeentelijke parkeerbeleid, met een reductie van 10 % door de inzet van deelauto's en parkeerregulering.

Het parkeerbeleid biedt hiertoe de mogelijkheid. Aanvullend geldt voor bezoekersparkeren de standaard parkeernorm die eveneens onderdeel uitmaakt van het stadsbrede beleid. Deze aanpak geldt voor de gehele wijk, dus zowel voor de stadsbuurten als voor de polderbuurten.

1.2 Het ontwikkelkader geeft duidelijkheid aan belanghebbenden over het proces en de kaders waarbinnen de verdere planuitwerking van Bovenduist plaatsvindt Met het ontwikkelkader wordt duidelijkheid gegeven binnen welke kaders de gemeente beoogd mee te werken aan de verdere planuitwerking en ontwikkeling van Bovenduist. Dit betreft zowel het woongebied als het bedrijvenpark. Dit geeft houvast voor belanghebbenden die plannen willen realiseren. Tegelijk biedt het ontwikkelkader ook houvast voor belanghebbenden uit de nabije omgeving, zoals omwonenden, bedrijven, belangenverenigingen en buurgemeenten. Met vaststelling van het ontwikkelkader geeft de gemeente helder aan hoe zij de verdere ontwikkeling van Bovenduist voor zich ziet. Daarbij doet het ontwikkelkader recht aan de afspraken met de gemeente Bunschoten (in het kader van de bestuursovereenkomst over de nieuwe ontsluitingsweg Vathorst). 1.3 Belanghebbenden zijn betrokken geweest bij het opstellen van het ontwikkelkader Bij de totstandkoming van het ontwikkelkader is op diverse momenten en op diverse manieren informatie opgehaald bij en reactie gevraagd aan belanghebbenden. Zo zijn er diverse

informatiebijeenkomsten en gesprekstafels geweest, is een enquête gehouden en is het concept ontwikkelkader gedurende tien weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode zijn zienswijzen ingediend, waarvan een deel heeft geleid tot aanpassingen. Een samenvatting van de ontvangen reacties uit de participatie en van de ingediende zienswijzen en een volledig overzicht (inclusief nota van beantwoording) is opgenomen in de participatienota die als bijlage bij het ontwikkelkader is gevoegd. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat niet alle verkregen reacties (al dan niet volledig) zijn gehonoreerd. In het ontwikkelkader zijn keuzes gemaakt tussen verschillende belangen. 1.4 Omgevingseffecten zijn bij de totstandkoming van het ontwikkelkader betrokken In samenhang met het ontwikkelkader is een omgevingseffectrapportage (OER) opgesteld. Deze is als bijlage bij het ontwikkelkader gevoegd. Op deze wijze zijn milieuaspecten en -effecten in de te maken keuzes volwaardig en vroegtijdig meegenomen in (de besluitvorming rondom) het ontwikkelkader.

1.5 De Gemeentelijke Adviescommissie Omgevingskwaliteit (GAO) is constructief kritisch over het voorliggende ontwikkelkader Alhoewel de GAO in basis van mening is dat ambities en uitgangspunten op het gebied van ruimtegebruik, mobiliteit en ontmoetingsplekken (te) ver zijn teruggeschroefd, heeft de commissie ook waardering voor onderdelen van het ontwikkelkader. Zo waardeert zij de constructieve manier waarop het ontwikkelkader in elkaar zit. De twee woonsferen (polder- en stadsbuurten), tezamen met de sterke groen-blauwe structuur en beperkte mate van ophoging worden in het ontwikkelkader goed vastgelegd en geven een goede basis voor de vervolgontwikkeling. De commissie ziet hierdoor een doordacht plan ontstaan. Echter, de commissie ziet ook dat de kwaliteit en het onderscheidende karakter van de wijk onder druk staat door de financiën. Op dit punt blijft de commissie kritisch. Zie ook kanttekening 1.2, verderop in dit raadsvoorstel. De GAO heeft in haar laatste advies over het ontwikkelkader Bovenduist, d.d. 22 september 2025, aanbevelingen gedaan om de in het ontwikkelkader opgenomen kwaliteiten te bewaken en te behouden: -

Sleutellocaties benoemen: in elk deelgebied sleutellocaties aanwijzen waar geëxcelleerd wordt op één van de in het ontwikkelkader genoemde thema's. Borging van kwaliteiten: een beeldkwaliteitsplan over architectuur en kwaliteit van de openbare ruimte voor de gehele wijk en kwantitatief vastleggen van ruimtelijke uitgangspunten. Overgangen vormgeven: overgangen binnen een deelgebied, maar ook tussen polder- en stadsbuurt, goed definiëren en kwalitatief omschrijven. Fasering in plan: voorzieningencluster als één van de eerste bouwvelden op te pakken ten behoeve van de leefbaarheid in het gebied.

Deze aanbevelingen worden overgenomen en meegenomen in de planuitwerking en verdere vervolgstappen. 1.6 Het voorliggende ontwikkelkader staat uitvoering van de afspraken in de Hoofdlijnenovereenkomst tussen de gemeente en Vathorst Beheer niet in de weg Tussen de gemeente en Vathorst Beheer BV is een Hoofdlijnenovereenkomst gesloten, waarmee ‘oude afspraken’ uit de beginjaren van de ontwikkeling van Vathorst zijn afgehecht en een perspectief is geboden voor de gezamenlijke ontwikkeling van Bovenduist (en Over de Laak). Het ontwikkelkader is tot stand gekomen in afstemming met Vathorst Beheer. Het voorliggende ontwikkelkader biedt een vertrekpunt voor de verdere planuitwerking, waarbinnen ook de uitwerking van de in de Hoofdlijnenovereenkomst gemaakte afspraken een plek krijgt. 1.7 De verplaatsbare woningen Bovenduist passen in het ontwikkelkader In Bovenduist worden in 2026 zo'n 286 verplaatsbare woningen gerealiseerd, vooruitlopend op de verdere gebiedsontwikkeling. Uit het proces om te komen tot het ontwikkelkader zijn geen moverende redenen gekomen die aanleiding geven tot verplaatsing van deze woningen naar een

locatie (of locaties) elders binnen het plangebied van Bovenduist. Op basis van het ontwikkelkader kunnen deze woningen definitief ruimtelijk worden ingepast op de huidige (vergunde) locatie.

Kanttekeningen 1.1 Combinatie van opgaven en veranderende omstandigheden Het ontwikkelkader bevat een combinatie van opgaven. Opgaven die veelal rechtstreeks met elkaar in verbinding staan, waardoor ‘meer van het een’ met regelmaat betekent ‘minder van het ander'. In het proces van totstandkoming van het ontwikkelkader zijn hierin richtingen onderzocht en keuzes gemaakt, die hebben geleid tot het voorliggende eindproduct. Een eindproduct waarin gezocht is naar een optimale balans tussen de diverse opgaven en ambities. De combinatie van opgaven vormt een precaire balans tussen enerzijds kwalitatieve en kwantitatieve ambities en anderzijds de financiële haalbaarheid en betaalbaarheid (van woningen, maar ook van de gehele ontwikkeling). Door aanvullende (bovenwettelijke) eisen te stellen aan woningbouwprojecten komt de financiële haalbaarheid onder druk te staan. Gezien de lange looptijd van gebiedsontwikkeling Bovenduist zal de marktsituatie gedurende de looptijd van het project veranderen. Een veranderende marktsituatie kan betekenen dat de diverse opgaven per fase van de ontwikkeling in verschillende mate kunnen worden verwezenlijkt. Een dergelijke situatie vraagt afstemming tussen aandeelhouders en kan om wijziging van (onderdelen van) het ontwikkelkader vragen.

Afhankelijk van de aard en omvang van de eventuele wijziging/afwijking wordt uw raad daarbij betrokken, bijvoorbeeld door middel van besluitvorming of informerend. 1.2 De Gemeentelijke Adviescommissie Omgevingskwaliteit (GAO) is constructief kritisch over het voorliggende ontwikkelkader De GAO stelt dat Bovenduist de laatste grote uitbreiding binnen de gemeentegrenzen van Amersfoort lijkt te gaan worden en daarmee een unieke kans in zich heeft. Een kans die aanvankelijk bij de start volop aangegrepen werd met het formulieren van ambities. De GAO ziet echter een ontwikkelkader met een ruimtelijk model waarbij de ambities sterk zijn teruggeschroefd ten behoeve van de budgetneutrale grondexploitatie en hoeveelheid betaalbare woningen. De GAO constateert dat dit direct gevolgen heeft voor de kwaliteit en onderscheidenheid van de wijk. De GAO adviseert vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit. Het ontwikkelkader betreft een eindproduct van een brede belangenafweging, waarin ook andere relevante aspecten zijn betrokken zoals woonbeleid, (financiële) haalbaarheid, onderzoeksresultaten en participatieopbrengst vanuit omgeving, belangenverenigingen en marktpartijen. Het college is van mening dat met deze brede, integrale afweging sprake is van een toekomstbestendig kader voor de realisatie van een leefbare en duurzame gebiedsontwikkeling.

Alternatieven 1.1 Keuze voor hogere ambities Zoals aangegeven onder kanttekening 1.1, vormt het voorliggend ontwikkelkader een eindproduct waarin gezocht is naar een optimale balans tussen de diverse opgaven en ambities. Dit is ook nadrukkelijk ter sprake gekomen tijdens de peiling in de raadscommissie van 7 oktober 2025. In die peiling is door de raadscommissie gevraagd om inzichtelijk te maken wat de consequenties zijn van kiezen voor hogere ambities op de volgende thema's: 1. Hogere woningaantallen 2. Meer duurzaamheidsmaatregelen 3. Extra gebouwde HUB Deze thema's worden achtereenvolgens beknopt beschreven en de consequenties worden globaal toegelicht. Op voorhand is voor de financiële consequenties van deze thema's geen dekking voorzien in de concept grondexploitatie voor Bovenduist. Indien uw raad voor een hoger ambitieniveau kiest

op één van deze thema's, dan wel een combinatie van thema's, dan kan de gekozen richting verder worden uitgewerkt. Onderdeel van deze uitwerking is een verdere verkenning van de financiële consequenties inclusief de benodigde dekking. Hierbij wordt, op basis van de dan voor de gemeente geldende financiële positie, ook de impact van de keuze voor hogere ambities op de diverse financiële kengetallen meegenomen (bijvoorbeeld de solvabiliteitsratio en de weerstandsratio). Daarnaast vraagt ook de financieel juridische uitwerking aandacht. Doordat de grondexploitatie niet door de gemeente wordt gevoerd maar door het ontwikkelingsbedrijf, moet worden bezien hoe de gemeente kan bijdragen in een tekort van de grondexploitatie van het ontwikkelingsbedrijf dat zal ontstaan wanneer voor hogere ambities wordt gekozen. Eén van de relevante aspecten is de toetsing of sprake is van mogelijke staatssteun. Om dekking voor de financiële consequenties van een eventuele keuze voor hogere ambitie(s) te vinden, kunnen eventuele wensen betrokken worden bij de integrale afweging bij het nieuwe coalitieakkoord en/of de kadernota 2027 - 2030. Ad 1

Hogere woningaantallen

In het ontwikkelkader wordt uitgegaan van een bandbreedte van 3.000 - 3.300 woningen. In de concept grondexploitatie – met een budgettair neutraal resultaat - wordt (rekenkundig) uitgegaan van 3.000 woningen. Hierbij wordt een aandeel van 60 % grondgebonden en 40 % gestapelde woningen gehanteerd. Er zijn twee scenario's beschouwd om tot hogere woningaantallen te komen: a) Verhoging van het woningaantal van 3.000 naar 3.300, waarbij de uitgangspunten ten aanzien van het programma (waaronder aandeel grondgebonden/gestapeld) ongewijzigd zijn gebleven. Dit scenario leidt naar verwachting tot een verbetering van het resultaat van de grondexploitatie met € 8 miljoen tot € 10 miljoen. Daarentegen gaat dit ten koste van zo'n 5 hectare groen. Het aantal vierkante meters groen per woning komt hiermee uit op ca. 75 m2 (ten opzichte van de ca. 100 m2 die nu in het ontwikkelkader is opgenomen), waarbij geldt dat een substantieel deel van het buurtgroen ligt in de groene overgangszones aan de randen van de wijk. Minder groen heeft daarmee een direct nadelig effect op de hoeveelheid en bereikbaarheid van groen in de wijk, met name voor de stadsbuurten. Daarnaast vormt de bijbehorende parkeeropgave in combinatie met de toename van verkeersbewegingen een belangrijk aandachtspunt.

b) Verhoging woningaantal van 3.000 naar 3.300, waarbij het aandeel grondgebonden/gestapeld is gewijzigd naar 50/50 (dus meer gestapelde woningen). Overige programmatische uitgangspunten zijn ongewijzigd gebleven. Dit scenario leidt naar verwachting tot een verslechtering van het resultaat van de grondexploitatie met € 5 miljoen tot € 7 miljoen. Belangrijkste factor in het verschil tussen het financiële effect van dit scenario ten opzichte van sub a is de grondprijs, die voor gestapelde woningen substantieel lager ligt dan bij grondgebonden woningen. Naast de financiële consequenties, gaat dit scenario ten koste van iets minder dan een hectare groen. Het aantal vierkante meters groen per woning komt hiermee uit op ca. 88 m2. Daarnaast vormt de bijbehorende parkeeropgave in combinatie met de toename van verkeersbewegingen een belangrijk aandachtspunt. Tot slot neemt het risicoprofiel toe, omdat dit programma minder aansluit op de woonbehoefte en daarmee een risico vormt voor de afzetbaarheid van het grotere aandeel gestapeld woningbouwprogramma. Vanwege de negatieve effecten van beide scenario's op de kwaliteit van de beoogde woonwijk, staat het college negatief tegenover dit alternatief. Ad 2

Meer duurzaamheidsmaatregelen

De gemeente heeft het Convenant Toekomstbestendig Bouwen getekend op niveau goud. Daarmee heeft de gemeente zichzelf (stadsbreed) tot ambitie gesteld om op alle duurzaamheidsthema's uit het convenant (energie, circulariteit, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie, biodiversiteit en gezondheid) te streven naar best practices. In de huidige marktomstandigheden staan de bouwkosten echter onder druk, zeker nu ook rekening moet worden gehouden met netbewust bouwen en netcongestie. In de concept grondexploitatie wordt uitgegaan van een post voor bovenwettelijke duurzaamheidsmaatregelen in de opstalontwikkeling. Doel is om per deeluitwerking te bepalen op

welke duurzaamheidsthema's wordt ingezet en wat de consequentie hiervan is voor de grondwaarde. Een lagere grondwaarde (als gevolg van hogere bouwkosten door bovenwettelijke duurzaamheidsmaatregelen) kan dan worden gedekt vanuit de betreffende post in de grondexploitatie. De opgenomen post bedraagt in de concept grondexploitatie € 17,5 miljoen (bij 3.000 woningen gemiddeld afgerond € 6.000 / woning). Hiermee is een goede bijdrage te leveren aan een duurzame ontwikkeling. Doordat omstandigheden gedurende de looptijd van het project wijzigen, (bouw)technische ontwikkelingen niet stilstaan en wet- en regelgeving wordt aangescherpt/geactualiseerd, is het niet goed mogelijk om concreet aan te geven welk bedrag nodig is om een op voorhand afgebakende hogere ambitie te realiseren. Het is dan ook niet opportuun om daaraan in dit stadium van de planvorming een concreet (onderbouwd) bedrag te koppelen. Mocht uw raad willen inzetten op hogere duurzaamheidsambities dan opgenomen in het ontwikkelkader, dan zijn daartoe twee opties: 1. Kort voorafgaand aan de start realisatie wordt bezien wat op dat moment haalbaar is met het in de grondexploitatie opgenomen duurzaamheidsbudget, waarbij uw raad hiervan op de hoogte wordt gebracht en in beeld wordt gebracht welke aanvullende middelen nodig zijn om tot een hoger ambitieniveau te komen.

Op dat moment kan een en ander meer concreet worden gemaakt. 2. Een hogere post voor duurzaamheid in de grondexploitatie verruimt per definitie de mogelijkheden. Om tot meer duurzaamheidsmaatregelen te komen, is dan ook denkbaar dat de post voor duurzaamheid wordt verhoogd (bijvoorbeeld verdubbeld met nog eens € 17,5 miljoen, te voldoen door de gemeente). Waarbij uw raad op de hoogte wordt gehouden van besteding van deze aanvullende duurzaamheidsmiddelen. Ad 3

Extra gebouwde HUB

In het ontwikkelkader wordt uitgegaan van de realisatie van één gebouwde HUB, nabij het voorzieningencluster in Bovenduist. De potentiële koppeling met het commerciële voorzieningenprogramma in Bovenduist draagt bij aan een haalbare businesscase, met dien verstande dat dit nog de nodige uitwerking behoeft. Voor een aanvullende gebouwde HUB lijkt geen koppeling aan de orde met commercieel programma, omdat het voorziene commerciële programma in Bovenduist relatief beperkt is. Dit maakt een aanvullende HUB naar verwachting niet financieel haalbaar. Er is een globale doorrekening gemaakt van een aanvullende gebouwde HUB, met als uitgangspunt 400 parkeerplaatsen in vier bouwlagen. De uitkomsten van deze berekening worden sterk bepaald door de gehanteerde aannames, onder meer ten aanzien van abonnementskosten en aandeel kortdurend gebruik. Uitgaande van een abonnementsprijs van € 80 per parkeerplek per maand en zeer beperkt kortdurend gebruik, leidt een HUB van dergelijke omvang indicatief tot structurele lasten van gemiddeld (over een exploitatieperiode van 40 jaar) € 300.000 tot € 400.000 per jaar. Een extra gebouwde HUB levert ruimtebesparing op doordat minder maaiveldparkeren is benodigd. Het ruimtebeslag van maaiveldparkeren varieert, afhankelijk van het type (zoals langsparkeren, parkeerhof).

De ruimtebesparing bij een gebouwde parkeerhub voor 400 parkeerplekken wordt ingeschat op zo'n 5.000 tot 7.000 m2.

Duurzaamheid Op diverse niveaus zetten we in op de volgende duurzaamheidsambities: Plangebied (wijk) Er is een quick scan uitgevoerd met de gebiedslabels GPR-gebied en NL-Gebiedslabel. Met beide methodieken is het mogelijk om de duurzaamheid van het hele gebied inzichtelijk te maken en te vatten in een prestatiescore. Vooralsnog wordt ervoor gekozen om met gebruik van NL-Gebiedslabel de gebiedsambities te borgen en monitoren. In het ontwikkelkader zijn een ondergrens en een ambitie opgenomen, waarbij de ondergrens op ‘goed’ ligt en de ambitie op ‘zeer goed’. Voor de thema’s biodiversiteit, landschappelijke waarde, mobiliteit en producten en materialisatie wordt de hoogste score beoogd. Deze scores en ondergrenzen passen goed bij het streven naar een

toonaangevend duurzaam gebied die tot nu toe alleen wordt behaald in de meest duurzame en vooruitstrevende gebieden. Een duurzaamheidslabel op gebiedsniveau geeft gedurende het plan- en bouwproces aan in hoeverre invulling wordt gegeven aan de ambities en of de ondergrenzen worden gehaald.

Buurt Het is niet haalbaar om in het hele gebied op alle duurzaamheidsthema’s te excelleren. Het ontwikkelkader gaat ervan uit dat per deelontwikkeling op een thema wordt geëxcelleerd. In het stedelijk gebied is het bijvoorbeeld logisch om op een zeer efficiënt collectief energiesysteem te zetten en een brede inzet van deelmobiliteit. In de polderbuurten kan gedacht worden aan conceptuele houten/ biobased woningen en focus op meer groen en natuurinclusief bouwen. Bouwplan De ambities voor energie, circulariteit en gezondheid volgen waar mogelijk het Convenant Toekomstbestendig Bouwen 2.0. Ook voor klimaatadaptatie volgen we het convenant en gelden aanvullende eisen voor wateroverlast. Natuurinclusiviteit en biodiversiteit worden overlegd met de stadsecoloog en volgen altijd de Natuurwetgeving en Gidssoorten voor een Basiskwaliteit Natuur.

Financiën Bij de totstandkoming van het ontwikkelkader is steeds gerekend aan de concept grondexploitatie. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling van Bovenduist met een neutraal financieel saldo wordt gerealiseerd. Op dit moment is bij het voorliggende ontwikkelkader sprake van een budgetneutrale concept grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt samen met andere (markt)partijen gevoerd op basis van een voorgenomen publiek private samenwerking (pps, continuering van het ontwikkelingsbedrijf Vathorst). Bij aanvullende ambities zoals benoemd onder 1.1 onder Alternatieven moet naar dekking worden gezocht. Uitgangspunt is dat de plankosten, welke betrekking hebben op het opstellen van het ontwikkelkader, in een later stadium worden ingebracht in de grondexploitatie van Bovenduist. Vanuit het ontwikkelingsbedrijf zal dan een bijdrage worden ontvangen ter dekking van de reeds door de gemeente gemaakte kosten. De benodigde maatschappelijke voorzieningen voor de wijk zijn in ruimtelijke en programmatische zin opgenomen in het concept ontwikkelkader. In de grondexploitatie wordt gerekend met een passende grondopbrengst. Voor de realisatie van de maatschappelijke voorzieningen is te zijner tijd een gemeentelijke investering nodig. Deze investering maakt zoals gebruikelijk geen onderdeel uit van de grondexploitatie.

Te zijner tijd worden de financiële consequenties van de benodigde voorzieningen meegenomen in de integrale afwegingen rond de kadernota.

Risicoparagraaf Voor een groot en kritisch project als Bovenduist wordt regelmatig een risicoanalyse uitgevoerd en in ieder geval bij een faseovergang. Met de vaststelling van het ontwikkelkader sluiten we de definitiefase af. Onderstaand zijn de belangrijkste risico’s weergegeven. 1. Het behalen van de beoogde planning voor zowel de weg als de woningbouwontwikkeling van Bovenduist is essentieel om te voldoen aan de voorwaarden van de BO MIRT subsidie. Een van de voorwaarden is dat in Bovenduist uiterlijk in 2030 is gestart met de bouw van 1.250 woningen. Voor Bovenduist is een bijdrage van € 9,3 miljoen verkregen om de nieuw te realiseren ontsluitingsweg op de A1 te kunnen realiseren. Dit risico blijft voor het vervolgproces staan. We blijven zorgdragen voor een goede afstemming tussen beide projecten. In de grondexploitatie Bovenduist hebben we de uitgangspunten qua betaalbaarheid en planning opgenomen. Daarnaast zijn we in goed overleg met het rijk, waarbij onder meer inzichtelijk wordt gemaakt dat de oorzaken van vertraging buiten de invloedssfeer van de gemeente liggen. 2. De financiële haalbaarheid van de totale ontwikkeling is een risico, mede gezien de oude afspraken en de huidige economische en maatschappelijke situatie. Daarnaast is het woningaantal van 3.300 woningen (hoge dichtheid) een risico voor de financiële haalbaarheid.

Inmiddels is er overeenstemming over de oude afspraken (Hoofdlijnenovereenkomst getekend op 4 september 2025). In het ontwikkelkader is een bandbreedte opgenomen van 3.000 – 3.300 woningen. In de grondexploitatie wordt

3.

4.

5.

6.

uitgegaan van 3.000 woningen. Daarmee is er voldoende ruimte voor groen. Bij de nadere uitwerking moet blijken of binnen de hoeveelheid uitgeefbare meters meer woningen gerealiseerd kunnen worden met behoud van groen (door deels te werken met compacte woonvormen of met landschapszones op privé-grond bijvoorbeeld). Dit blijft een risico in het vervolgproces gezien de grote hoeveelheid betaalbare woningen enerzijds en de ambities anderzijds. Ambitiestapeling: een risico voor de haalbaarheid van het plan is het stapelen van ambities. Het programmatische uitgangspunt van de gemeente (35 % sociaal, percentage voor de middenhuur, betaalbaarheid) legt een behoorlijke druk op de financiën, nog zonder invulling te geven aan ambities op het gebied van duurzaamheid en mobiliteit. Met het voorliggende ontwikkelkader worden ambities geborgd maar zijn er ook keuzes gemaakt. Het ontwikkelkader moet nader uitgewerkt worden en daarbij blijven ambitiestapeling en financiële haalbaarheid een aandachtspunt. Er zijn een aantal aspecten die een risico vormen voor de planning: netcongestie, waterveiligheid en uitruklocatie brandweer. Bovenduist kan pas aangesloten worden op het elektriciteitsnet de netuitbreiding Amersfoort Noord gereed is, deze is vertraagd. Er wordt gezocht naar tijdelijke oplossingen.

Om de benodigde aanrijtijden voor de nieuwe woningen te halen moet de nieuwe uitruklocatie van de brandweer gereed zijn. Er wordt nog gezocht naar een oplossing voor de waterveiligheid. voor de uitvoering en/of formalisering van de oplossing zijn we afhankelijk van provincie en waterschap. Netcongestie en realisatie van de uitruklocatie van de brandweer blijven naast de realisatie van de weg een risico voor de planning. De verwachtte aansluiting op het elektriciteitsnet is opgeschoven naar 2033. Samen met Stedin wordt gezocht naar tijdelijke oplossingen om toch vanaf 2029 te kunnen starten met de realisatie van woningen. Met betrekking tot waterveiligheid is overeenstemming met provincie en waterschap bereikt: door middel van gedeeltelijk ophogen van het gebied voldaan kan worden aan de normen. Ophogen van het gebied is opgenomen in de grondexploitatie.

Specifiek voor totstandkoming ontwikkelkader: 1) ambities versus marktconformiteit en financiële haalbaarheid matchen niet, 2) weerstand stakeholders doordat niet alle wensen meegenomen kunnen worden, 3) samenwerking Vathorst beheer: geen overeenstemming over samenwerkingsovereenkomst , 4) geen overeenstemming overige grondeigenaren, 5) collectieve onderdelen die nieuw zijn zoals hubs en collectief wko zorgen voor vertraging doordat ze van invloed zijn op ontwerp maar er dan wel tijdig beslissingen nodig zijn over rollen en financiën. Door een zorgvuldig participatieproces, het uitvoeren van diverse milieuonderzoeken en het opstellen van een omgevingseffectrapportage, financiële analyses en diverse informele momenten met uw raad (verkenning 4 juni 2024, peiling 3 december 2024 en peiling 7 oktober 2025) heeft er een zorgvuldige afweging met betrekking tot ambities plaatsgevonden en zijn er keuzes gemaakt. Met Vathorst beheer is een Hoofdlijnenovereenkomst afgesloten (4 september 2025) waarin afspraken zijn gemaakt over de ‘oude afspraken’. Inmiddels zijn we vergevorderd met de gesprekken over een samenwerkingsovereenkomst. Daar zullen we begin volgend jaar met uw raad over in gesprek gaan. Met overige grondeigenaren zijn gesprekken gevoerd over aankoop en in sommige gevallen een bouwclaim, er zijn nog geen afspraken vastgelegd.

Met betrekking tot collectieve onderdelen zijn ambities opgenomen in het ontwikkelkader maar dit vergt nog de nodige uitwerking en verkenning alvorens hier invulling aan kan worden gegeven. Deze onderdelen blijven ook bij de planuitwerking risico’s. Extra ruimtevragers, zoals een woonwagenlocatie, gaan ten koste van reeds gestelde ambities. Omdat Bovenduist een grootschalige, nog aan te vangen, uitbreidingslocatie betreft, wordt Bovenduist soms voor diverse functies (rijp en groen) bezien als potentiële locatie. In het ontwikkelkader en de grondexploitatie is geen rekening gehouden met functies die nu niet voorzien zijn. Later een bepaalde functie inpassen kan consequenties hebben voor andere ambities. Indien dit aan de orde is zal hierover afgewogen besluitvorming moeten plaatsvinden, waarbij consequenties in beeld worden gebracht.

Communicatieboodschap Bovenduist wordt een nieuwe wijk aan de westkant van Vathorst. Er komen 3.000 tot 3.300 woningen, een bedrijventerrein, hockeyvelden en commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Er is een ontwikkelkader voor deze nieuwe wijk opgesteld. Daarin staan de uitgangspunten voor de nieuwe wijk, bijvoorbeeld hoeveel woningen er komen, hoe hoog ze mogen zijn en hoeveel groen er komt. Participatie Bij de totstandkoming van het ontwikkelkader is op diverse momenten en op diverse manieren informatie opgehaald en reactie gevraagd aan belanghebbenden. Zo zijn er diverse informatiebijeenkomsten en gesprekstafels geweest, zijn er een enquêtes gehouden en is het concept ontwikkelkader gedurende tien weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode zijn 16 zienswijzen ingediend, waarvan een deel heeft geleid tot aanpassingen. Een samenvatting van de ontvangen reacties uit de participatie en van de ingediende zienswijzen en een volledig overzicht van de ontvangen zienswijzen (inclusief nota van beantwoording) is opgenomen in de participatienota die als bijlage bij het ontwikkelkader is gevoegd. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat niet alle verkregen reacties (al dan niet volledig) zijn gehonoreerd. In het ontwikkelkader zijn keuzes gemaakt tussen verschillende belangen. Vervolgstappen Na vaststelling van het ontwikkelkader wordt gestart met de verdere planuitwerking.

Eerste stap daarbij wordt gevormd door een stedenbouwkundig matenplan en een beeldkwaliteitsplan voor het gehele plangebied. Parallel daaraan wordt gewerkt een strategie voor het planologisch-juridisch kader, waarin onder meer afwegingen gemaakt worden over het opstellen van één omgevingsplan voor het gehele gebied of omgevingsplannen per deelplan, en aan de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen de gemeente en Vathorst Beheer. De SOK vormt de uitwerking van de reeds gesloten Hoofdlijnenovereenkomst en vormt de basis voor het voortzetten van het ontwikkelingsbedrijf Vathorst voor de gezamenlijke ontwikkeling van Bovenduist. Het beeldkwaliteitsplan wordt ter besluitvorming aan uw gemeenteraad aangeboden. Datzelfde geldt voor het (/de) op te stellen omgevingsplan(nen). Over de totstandkoming van de SOK wordt uw raad geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken. In het verleden zijn een tweetal moties over Bovenduist aangenomen: 1. Motie onafhankelijk onderzoek naar afvalberg Smink (2021-081M): een onafhankelijk onderzoek te laten uitvoeren naar de inhoudelijke (bodem- en luchtverontreiniging), financiële en juridische aspecten en daarmee de mogelijke gevolgen met grote consequenties als grondvervuiling voor de toekomstige bewoners die komen te wonen in Vathorst Bovenduist, zeker te stellen. 2.

Motie de energieke super (2023-111M): te bevorderen dat een klein winkelcentrum zo snel als mogelijk de deuren opent met in de directe omgeving opgewekte stroom opdat ook de eerste bewoners in hun eigen wijk boodschappen kunnen doen Beide moties zijn nog in behandeling/uitvoering. Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris,

de burgemeester

Bijlage(n): 1. Ontwikkelkader Bovenduist d.d. 10 november 2025 2. Omgevingseffectrapportage Bovenduist 3. Participatienota Bovenduist

Raadsbesluit

Opsteller:

M. Schimmel / R. van den Brink

Zaaknummer:

172729

De raad van de gemeente Amersfoort; op basis van het voorstel van het college van 18 november 2025, b e s l u i t: 1. het ontwikkelkader Bovenduist d.d. 10 november 2025 vast te stellen.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 16 december 2025

de griffier

de voorzitter