Presentatie SOK Bovenduist

Samenwerkingsovereenkomst Bovenduist en Over de Laak Raadscommissie omgeving Woensdag 1 juli 2026

Grondposities Bovenduist en Vathorst Noord

Oude afspraken • Met wie: • Ontwikkelaarscombinatie, verenigd in Vathorst Beheer BV: • BPD • Heijmans Vastgoed • Dura Vermeer • AM • De Alliantie Ontwikkeling

Oude afspraken 1. De gemeente is bevoegd om het bedrag verband houdend met de afkoop baggerproblematiek, boekwaarde € 20 mln. (ultimo 2006), als kosten in te brengen in de op te stellen grondexploitatie Vathorst West (Bovenduist). 2. De gemeente is bereid zich in te spannen om mee te werken aan budgettair neutrale oplossingsrichtingen voor de grondposities van Vathorst Beheer in Vathorst Noord. 3. In ruil voor de productierechten van 1.200 sociale koopwoningen in het bestaande Vathorst, krijgt Vathorst Beheer het eerste recht om 1.200 marktwoningen te realiseren op uitleggebieden en eventueel ook binnenstedelijk. De grond die nodig is om deze woningen te realiseren, moet wel tegen marktconforme prijzen worden afgenomen. 4. Vathorst Beheer heeft het recht om gedurende de looptijd van de grondexploitatie het grondbezit van

OBV in Bovenduist (de Overhoeken) te kopen tegen een waarde van € 4,33 / m2 .

Hoofdlijnenakkoord • Gemeente en VB continueren hun samenwerking in een gemeenschappelijke entiteit met nieuwe afspraken • Voeren samen de grondexploitatie Bovenduist en nemen daarin ieder voor 50% deel met een overeenkomstige risicoverdeling en zeggenschap • Gemeente en VB brengen hun eigendommen in Bovenduist in, VB brengt ook haar eigendom in Vathorst Noord in

Hoofdlijnenakkoord • Gronden in Vathorst Noord worden (samen met Overhoeken in Vathorst Noord) geleverd aan

de gemeente • Eén hectare blijft binnen het gezamenlijke ontwikkelbedrijf, hierop worden maximaal 10

woonkavels gerealiseerd • Ter vervanging bestaande woonkavels en d.m.v. ruimte voor ruimte als gevolg van sloop van diverse opstallen en op Achterhoekerweg 10/12

Hoofdlijnenakkoord • Uitgangspunt is realisatie van 3.300 woningen in Bovenduist • Woningbouwprogramma cf. Deltaplan

• Verdeling productierechten naar rato grondeigendom • Gezonde balans in afnamegaranties op bouwrijpe kavels en de voortgang van de ontwikkeling enerzijds versus sturing op verkaveling en programma in de tijd anderzijds

Hoofdlijnenakkoord • Partijen streven naar een budgettair neutrale grondexploitatie • Met een risicobuffer van minimaal € 5 mln bij aanvang • En een bijdrage aan de gemeente voor Bovenwijkse Voorzieningen van 3,6 % van de geprognosticeerde opbrengsten (ca. 6,3 mln) • Voor de gezamenlijke grondexploitatie wordt het financieringsarrangement bij de BNG voortgezet • In de grondexploitatie Bovenduist wordt rekening gehouden met een

marktconforme ‘safe harbour-premie’, te betalen aan de gemeente

Hoofdlijnenakkoord • Met het hoofdlijnenakkoord: • Worden alle oude afspraken afgewikkeld, indien partijen tot een SOK komen voor Bovenduist • Verleent Vathorst Beheer haar medewerking aan realisatie van 300 verplaatsbare woningen op Overhoeken in Bovenduist • Stemt Vathorst Beheer in met de vrijgave van de middelen in de grondexploitatie Vathorst voor realisatie van het volledige Westelijk Park en de eerste fase voor de Laan van Bovenduist

Planinhoudelijk

Juridisch

Financieel

Kaders op hoofdlijnen - Raadsbesluit 13 juli 2021: kaders op hoofdlijnen, afwikkeling oude afspraken, budgettair neutrale grex - Raadsbesluit 10 oktober 2023: visie Bovenduist, woningaantal Ontwikkelkader Raad: - Verkenning 4 juni 2024 - Peiling dilemma’s 3 dec 2024 - Peiling concept 7 okt 2025 - Vaststelling 16 dec 2025

HOK Raad: - niet openbaar 24 okt 2023 - Niet openbaar 13 feb 2024 - Peiling 8 okt 2024

Concept grex Raad: Financiële paragrafen besluitvormingsstukken en bij HOK geheime bijlagen

Ondertekening college 4 sept 2025 SOK en koopovereenkomst Raad: - Commissie 1 juli 2026 Ondertekening college na besluit gebiedsexploitatie

Raad: Beeldkwaliteitsplan vaststellen RIB’s over uitwerkingsvoorstellen Omgevingsplan(nen) vaststellen Over de Laak: ontwikkelkader vaststellen

Hier staan we nu Volgt nog

Gebiedsexploitatie (vaststelling raad) - Benodigde grondtransacties - Over de Laak en ontsluitingsweg - Facilitaire deel: bedrijvenpark Grex OBV (vaststelling AVA) - Woongebied Bovenduist, - kavels Over de Laak - bijdragen aan gemeentelijke projecten Raad: Jaarlijks actualiseren gebiedsexploitatie - vaststelling Jaarlijks actualiseren grex OBV – info raad

Financieel kader • Ontwikkeling Bovenduist (woongebied resp. bedrijventerrein), aanleg nieuwe ontsluitingsweg en Over de Laak onlosmakelijk met elkaar verbonden • Verschillende typen projecten: grondbank, faciliterend, investeringen • Overkoepelend financieel kader in de maak • Voordelen uit grondtransacties Bovenduist ter dekking van kosten overige onderdelen • Besluitvorming na de zomer

SOK Nadere uitwerking van de HOK en regelt: • Structuur samenwerking en financiering • Grondtransacties en verwerving

• Gebiedsontwikkeling plangebied Over de laak • Gebiedsontwikkeling plangebied Bovenduist wonen: - kwaliteitsbewaking - toetsing projectgroep gemeente - inrichting en overdracht openbaar gebied conform gemeentelijk eisen - verdeling productierechten - uitgifte van bouwkavels

SOK: financiële risico’s en risicoverdeling • Risico’s 50/50 verdeeld

• Marktrisico’s: projectbeginselen, waaronder uitgangspunt sluitende grex, (mogelijk bijsturing) • Faillissement ontwikkelaar: andere partijen bevoegdheid te ontbinden, verplicht aandelen in OBV aan te bieden aan de andere aandeelhouder • GREX: voorzichtigheidsbeginsel, risicoreservering

• Kredietfaciliteit bij BNG met gemeentelijke garantstelling: • De aan VB gelieerde partijen verstrekken garanties (gezamenlijk 50%) • Met gronden in grondbank als onderpand • Vanuit de grondexploitatie Bovenduist een ‘safe harbour-premie’ aan de gemeente voor de garantstelling

Ontwikkelkader Opgave: • • • • •

3.300 woningen (2/3 betaalbaar), bedrijventerrein Landschappelijke overgang 5 gidssoorten Toonaangevend duurzaam Anders omgaan met mobiliteit

Uitwerking: Veelheid aan belangen Opbrengsten/kosten in balans • • • • • •

Parkeren maaiveld, 1 gebouwde hub Kavelgrootte, 40/60 gestapeld/ggb 3.000-3.300 woningen Overgangen – groen in de wijk Meer groen-blauw dan de norm, 9 gidssoorten Hoge dichtheid – verkeersafwikkeling

Parkeerhub Ontwikkelkader: - uitgangspunt 1 gebouwde hub - bij voorzieningencluster (tbv haalbaarheid businesscase) Grex: - ruimtebeslag 1 gebouwde voorziening

- geen grondwaarde aan toegekend - geen bijdrage vanuit grex aan investering of exploitatie

Doorstroming verkeer en nieuwe ontsluitingsweg Er wordt een nieuwe ontsluitingsweg gerealiseerd. Deze is randvoorwaardelijk voor de ontwikkeling van Bovenduist. Voor een goede verkeersafwikkeling op

aansluitende kruispunten (Vathorst - Bunschoterstraat) mag Bovenduist niet meer dan 17.300 mvt/etmaal veroorzaken. Maatgevend is de kruising Laakboulevard/Bergenboulevard. Dat kan door

of maximaal 2.750 woningen te realiseren of een gereduceerde parkeernorm/regulering.

Doorstroming in Vathorst Voor het niet verslechteren van de verkeersafwikkeling in Vathorst is het noodzakelijk om doorgaand verkeer in de ochtendspits van buiten Vathorst te doseren. Door verkeerslichten op 3 kruispunten anders af te stellen (minder groen): • Rechtsafstrook vanaf Hanzetunnel naar Boulevard • Rechtsafstrook vanaf ontsluitingsweg Vathorst naar Boulevard • Rechtsafstrook vanaf Laakboulevard naar de Laan van Bovenduist Daarnaast is enig stadsbreed mobiliteitsbeleid nodig.

Voor verbetering van de verkeersafwikkeling blijft op termijn de optimalisatie van knooppunt Hoevelaken noodzakelijk.