Peiling Voornemen aangaan hoofdlijnenovereenkomst met Vathorst Beheer B.V.

Peiling

Van

Burgemeester en wethouders

Aan

Gemeenteraad

Portefeuille-

Datum

24 september 2024

Stegeman

houder(s)

Titel Voornemen aangaan hoofdlijnenovereenkomst met Vathorst Beheer B.V. Peilpunten Het college vraagt de raadsleden, gelet op artikel 169, vierde lid Gemeentewet, zich uit te spreken over de volgende peilpunten: 1. Het voornemen tot het aangaan van een gemeenschappelijke ontwikkeling en realisatie van Bovenduist en Over de Laak vanuit een gezamenlijke entiteit; 2. Welke aandachtspunten de raadsleden willen meegeven voor het opzetten van deze gezamenlijke entiteit; 3. Het voornemen tot het continueren van de kredietfaciliteit met hoofdelijke aansprakelijkheid van de gemeente bij de BNG voor de ontwikkeling en realisatie van Bovenduist en Over de Laak; 4. De inbreng van de gronden van Vathorst Beheer in Over de Laak in de grondexploitatie Bovenduist en Over de Laak tegen de oorspronkelijke koopprijs (prijspeil 2006) en het voornemen tot uitname van deze gronden door de gemeente tegen agrarische waarde, waartoe te zijner tijd gemeentelijke dekking is vereist. Aanleiding In het kader van de ontwikkeling van Vathorst zijn in het verleden afspraken gemaakt met marktpartijen, vertegenwoordigd in Vathorst Beheer B.V., die buiten het toenmalige plangebied lagen. Een weergave hiervan is opgenomen in bijlage 1, de zogenoemde ‘oude afspraken’. De ontwikkeling van Bovenduist en Over de Laak is en wordt opgestart en dezelfde marktpartijen bezitten grond in beide gebieden.

Vanaf medio 2023 zijn daarom verkennende gesprekken gevoerd over deze onderwerpen met Vathorst Beheer B.V. (verder: Vathorst Beheer). Over de uitkomst bent u op 24 oktober 2023 (in beslotenheid en onder geheimhouding) geïnformeerd. Vervolgens is intensief overlegd met Vathorst Beheer over de oude afspraken in relatie tot de ontwikkeling van Bovenduist en de grondposities van Vathorst Beheer en Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV) in Over de Laak. Dit heeft geresulteerd in contouren van een hoofdlijnenakkoord die richting geven in het verdere proces en de ontwikkeling van Bovenduist en Over de Laak en het maken van vervolgafspraken. U bent hierover (in beslotenheid en onder geheimhouding) op 13 februari 2024 geïnformeerd. Op basis van de contouren van een hoofdlijnenakkoord is vervolgens een hoofdlijnenovereenkomst opgesteld (bijlage 2 bij deze peiling). De totstandkoming van de hoofdlijnenovereenkomst heeft plaatsgevonden binnen de contouren waarover u op 13 februari 2024 bent geïnformeerd. Tevens is van belang dat de directies van de partijen in Vathorst Beheer hebben ingestemd met deze overeenkomst. Met de hoofdlijnenovereenkomst ontstaat een goed perspectief voor de ontwikkeling van Bovenduist en Over de Laak. Daarbij is tevens uitvoering gegeven aan de oude afspraken. Daarnaast wordt met het bereiken van deze overeenstemming vanuit Vathorst Beheer Opsteller

: R.J. van den Brink

Zaaknummer

: 1929689 1

medewerking verleend aan de realisatie van 300 verplaatsbare woningen in Bovenduist. Ook stemt Vathorst Beheer in met de vrijgave van de middelen in de grondexploitatie Vathorst voor realisatie van het volledige Westelijk Park en de eerste fase voor de Laan van Bovenduist (doorkruising Westelijk Park en ontsluiting verplaatsbare woningen en de nieuwe hockeyaccommodatie van HC Eemvallei). Hierover zijn binnen de aandeelhoudersvergadering van Vathorst besluiten genomen, onder voorwaarde van een ondertekende hoofdlijnenovereenkomst. Met de afspraken in de hoofdlijnenovereenkomst hebben partijen op basis van de in het verleden gemaakte afspraken in combinatie met hun huidige grondposities een evenwichtige overeenstemming bereikt. Deze overeenkomst is op basis van een onafhankelijk uitgevoerde taxatie als marktconform beoordeeld. Daarnaast is de overeenkomst getoetst aan het aanbestedingsrecht en het gelijkheidsbeginsel. Het aangaan van overeenkomsten betreft een privaatrechtelijke rechtshandeling en is overeenkomstig de Gemeentewet een collegebevoegdheid. In de beoogde hoofdlijnenovereenkomst zijn onderdelen opgenomen met ingrijpende gevolgen en daarom wordt uw raad verzocht uw wensen en bedenkingen te uiten in de vorm van deze peiling, waarna het college kan besluiten over het aangaan van de overeenkomst.

Opgemerkt dat wordt dat ‘ingrijpend’ in dit kader niet moet worden bezien als waardeoordeel, maar ziet op de omvang en looptijd van de beoogde afspraken. Beoogd effect In hoofdzaak is het traject met Vathorst Beheer gericht op een afwikkeling van de (nog openstaande) oude afspraken uit de beginjaren van de ontwikkeling van Vathorst en een voorspoedige start van de ontwikkeling van Bovenduist (tot ca. 3.300 woningen), Over de Laak (tot een groen recreatief uitloopgebied voor Vathorst en Bovenduist) en de nieuwe ontsluitingsweg voor Vathorst en Bovenduist. Hiermee is sprake van een samenhangende set aan afspraken, die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. De hoofdlijnenovereenkomst slaat de piketpalen waarbinnen verdere gesprekken over samenwerking worden gevoerd met Vathorst Beheer, parallel aan de totstandkoming van het ontwikkelkader Bovenduist en bijbehorende grondexploitatie. Doel is dat deze nadere gesprekken leiden tot een samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van Bovenduist en Over de Laak. Alternatieven N.v.t.: zie argumenten en kanttekeningen.

Argumenten 1.1 Het aangaan van een gemeenschappelijke ontwikkeling van Bovenduist en Over de Laak vanuit een gezamenlijke entiteit past bij de in deze ontwikkelingen gewenste gemeentelijke sturing en bijbehorend risiconiveau en hecht de oude afspraken af Uitgangspunt in de hoofdlijnenovereenkomst is het aangaan van een gemeenschappelijke ontwikkeling vanuit een gezamenlijke entiteit, met een evenredige risicoverdeling. Een gemeenschappelijke ontwikkeling en risicodeling betekent dat partners gezamenlijk zeggenschap hebben in de ontwikkeling. Hiervoor zijn ook alternatieven mogelijk. Zo kan bijvoorbeeld worden gewerkt met een bouwclaimmodel, waarbij de gemeente volledig de regie heeft. In dat geval is het risico van de grondexploitatie echter ook volledig voor de gemeente. Daarnaast is medewerking van marktpartijen nodig (vanwege de grondposities), hetgeen (mede gezien de in het verleden gemaakte afspraken) niet reëel lijkt. Een andere variant is dat de gemeente een faciliterende rol op zich neemt. In dat geval is het risico voor de gemeente beperkt. Daar staat echter tegenover dat de sturingsmogelijkheden van de gemeente in de ontwikkeling daarmee beperkt zijn. Dat verhoudt zich niet tot de gemeentelijke ambities en wensen voor de gebiedsontwikkeling van Bovenduist. Daarmee Opsteller

: R.J. van den Brink

Zaaknummer

: 1929689 2

is geconcludeerd dat de bestaande samenwerkingsvorm in een gezamenlijke entiteit het beste aansluit bij de gewenste sturing en risiconiveau. Ook wordt met de gezamenlijke ontwikkeling van Bovenduist en Over de Laak een streep gezet onder de oude afspraken. 3.1 Het continueren van de kredietfaciliteit bij de BNG met hoofdelijke aansprakelijkheid voor de gemeente draagt bij aan de ontwikkeling van Bovenduist en Over de Laak De BNG heeft aangegeven dat de lopende financieringsovereenkomst voor Vathorst ook kan worden aangewend voor Bovenduist en Over de Laak. Hiermee is sprake van een bekend en te continueren financieringsarrangement met gunstige financieringsvoorwaarden; dit vraagt geen nieuwe financieringsovereenkomst. Om de financiële risico’s voor de gemeente te beperken c.q. te beheersen is in de hoofdlijnenovereenkomst opgenomen dat de gemeente en Vathorst Beheer ieder voor 50 % deelnemen in de ontwikkeling. Verder wordt vanuit de gezamenlijke ontwikkeling een vergoeding betaald voor de hoofdelijke aansprakelijkheid van de gemeente: de zogeheten ‘safe harbour-premie’. Hiermee wordt voldaan aan Europese wetgeving omtrent staatssteun bij het verstrekken van garanties. Een alternatief zou zijn dat de gezamenlijke ontwikkeling een commerciële financiering zou moeten verkrijgen.

Daarbij is het zeer waarschijnlijk dat een commerciële instelling eveneens garanties van de achterliggende partijen verlangd. Daarnaast levert dit een hogere rente op en een risico op bijkomende voorwaarden die de ontwikkelingen kunnen bemoeilijken. 4.1 Met de inbreng van de gronden van Vathorst Beheer in Over de Laak wordt invulling gegeven aan een oude afspraak Met Vathorst Beheer is in het verleden afgesproken dat de gemeente zich inspant om te komen tot budgettair neutrale oplossingsrichtingen voor haar grondpositie in Over de Laak. Doordat Vathorst Beheer deze gronden tegen historische kostprijs (prijspeil 2006) kan inbrengen in de gezamenlijke grondbank, wordt aan deze afspraak invulling gegeven. Zie ook kanttekening 1.1 in het licht van dit punt. 4.2 Met de beoogde uitname van zo’n 57 hectare door de gemeente tegen agrarische waarde verkrijgt de gemeente een grotere eigendomspositie in Over de Laak en daarmee meer sturing op de gewenste groen recreatieve invulling van dit gebied De beoogde uitname vraagt te zijner evenwel dekking vanuit de gemeente. Dit wordt betrokken in de financiële implicaties van de beoogde hoofdlijnenovereenkomst en is weergegeven in de (geheime) bijlage 3 bij deze peiling.

Kanttekeningen 1.1 Het samenstel van afspraken is marktconform, waarbij het voordeel van de call-optie van Vathorst Beheer ‘wegvalt’ tegen het nadeel bij de aankoop van de gronden in Over de Laak In de hoofdlijnenovereenkomst is afgesproken dat Vathorst Beheer de call-optie op de Overhoeken in Bovenduist voorwaardelijk opschort (met tot doel hiervan uiteindelijk af te zien). Hiermee worden deze gronden tegen een (fors) lager dan marktconforme waarde ingebracht in de gezamenlijke ontwikkeling. Dit levert de gezamenlijke ontwikkeling een substantieel voordeel op. In de hoofdlijnenovereenkomst is verder afgesproken dat Vathorst Beheer haar gronden in Over de Laak inbrengt tegen de oorspronkelijke koopprijs, op prijspeil 2006. Deze waarde ligt hoger dan de huidige marktconforme waarde, uitgaande van agrarisch gebruik. Deze afspraak maakt echter deel uit van een samenstel van afspraken waarbij per saldo het voordeel groter is dan het nadeel. Daarmee wordt het totaal aan afspraken als marktconform beoordeeld.

Opsteller

: R.J. van den Brink

Zaaknummer

: 1929689 3

1.2 Samenhangende onlosmakelijk verbonden afspraken Door de gemeenteraad kunnen wensen en bedenkingen worden geuit tegen een of meerdere richtinggevende elementen zoals opgenomen in deze peiling. In dat geval moet worden bezien wat hiervan de implicaties zijn voor de totstandkoming van de hoofdlijnenovereenkomst. Daarbij is van belang dat het een samenhangend geheel is, waarbij het elimineren of wijzigen van een specifiek onderdeel ertoe leidt dat de gehele overeenkomst opnieuw ter discussie komt te staan en ook Vathorst Beheer nieuwe elementen kan inbrengen. Duurzaamheid Duurzaamheid op zichzelf maakt (nog) geen deel uit van voorliggende besluiten. Wel is Vathorst Beheer bekend met de door de gemeente geformuleerde ambities, waaronder ook duurzaamheidsambities, voor Bovenduist. Dit onderwerp komt nader aan de orde in het traject van het ontwikkelkader voor Bovenduist. Financiën De financiële gevolgen van het aangaan van de hoofdlijnenovereenkomst worden op dit moment (minimaal) budgettair neutraal ingeschat. Dit wordt in de (geheime) bijlage 3 bij deze peiling verder toegelicht. Omdat de hoofdlijnenovereenkomst nog nader uitgewerkt moet worden in een samenwerkingsovereenkomst, is het nu niet mogelijk om de concrete, specifieke financiële gevolgen te schetsen. Dit vindt in een opvolgend stadium plaats.

Risicoparagraaf Met de totstandkoming van en de inbrengwaarden in de hoofdlijnenovereenkomst kan bij andere grondeigenaren in Bovenduist en/of Over de Laak een beeld ontstaan over de verwachte grondwaarden. Hierbij is van belang dat afzonderlijke bedragen c.q. individuele bepalingen in de overeenkomst geen waarde toekomt: de overeenkomst en de daarin genoemde bedragen zijn een samenhangend geheel. Communicatieboodschap Het college is voornemens ruim 50 hectare grond aan te kopen in het gebied Over de Laak. De aankoop van de gronden is onderdeel van een nieuw te sluiten overeenkomst tussen de gemeente en projectontwikkelaar Vathorst Beheer, waarmee een concretere stap wordt gezet in de ontwikkeling van Bovenduist. Zo kunnen dan de gronden in Over de Laak worden ontwikkeld tot een kwalitatief, groen recreatiegebied voor Amersfoorters. Deze groenimpuls compenseert deels de bouw van ca. 3300 woningen in de nieuwe wijk Bovenduist. Voordat het college een besluit neemt, wordt de raad geconsulteerd. Hierbij wordt de raad gevraagd hun wensen en/of bedenkingen op onderdelen van de overeenkomst kenbaar te maken. De uitkomst hiervan zal het college betrekken bij haar besluit. De beoogde aankoop van de gronden maakt onderdeel uit van een breder pakket aan oude en nieuwe afspraken tussen de gemeente en Vathorst Beheer, die zijn vastgelegd in een zogenoemde hoofdlijnenovereenkomst.

Beide partijen werken sinds 1998 samen aan de ontwikkeling van Vathorst. In de overeenkomst is ook de intentie vastgelegd de samenwerking voort te zetten en uit te breiden met de ontwikkeling van Bovenduist en Over de Laak. De set afspraken brengt per saldo geen extra kosten met zich mee voor zowel de gemeente als Vathorst Beheer. De ontwikkeling van Bovenduist met ca. 3300 woningen is goed voor de stad, waar een grote woningbehoefte is. Met de komst van de nieuwe wijk wordt ook het openbaar groen uitgebreid, dit is in lijn met het Amersfoorts en provinciaal beleid (Groen Groeit Mee). Een deel van de groencompensatie vindt plaats in het gebied Over de Laak, waar het recreatieve groen wordt uitgebreid.

Opsteller

: R.J. van den Brink

Zaaknummer

: 1929689 4

Indien het college besluit over te gaan tot ondertekening van de overeenkomst, worden daarna gesprekken gevoerd met omwonenden over de precieze invulling van het nieuw stuk recreatiegebied. Voor de ontwikkeling van Bovenduist voert de gemeente al gesprekken met omwonenden en andere belanghebbenden om op te halen wat zij belangrijk vinden. Participatie Starten voor de start: Participatie is bij de totstandkoming van deze hoofdlijnenovereenkomst niet aan de orde geweest. Participatie over de planvorming maakt deel uit van het traject om te komen tot een ontwikkelkader voor Bovenduist, hieraan wordt invulling gegeven. Samenwerken: Met Vathorst Beheer is intensief en constructief samengewerkt om te komen tot voorliggende hoofdlijnenovereenkomst. Ook heeft afstemming plaatsgevonden met Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV). Zij is weliswaar geen partij in deze overeenkomst, echter speelt OBV wel een rol in de uitwerking en uitvoering van diverse onderdelen hiervan. Vervolgstappen Nadat de gemeenteraad in de gelegenheid is gesteld wensen en bedenkingen te uiten over de richtinggevende elementen in de overeenkomst, kan worden door het college worden besloten over het aangaan van de hoofdlijnenovereenkomst.

Burgemeester en wethouders van Amersfoort,

de secretaris,

de burgemeester,

Bijlage(n): Bijlage 1 - Weergave oude afspraken Bijlage 2 - Hoofdlijnenovereenkomst Samenwerking ontwikkeling Plangebieden Bovenduist en Over de Laak Bijlage 3 – Financieel overzicht hoofdlijnenovereenkomst (geheim)

Opsteller

: R.J. van den Brink

Zaaknummer

: 1929689 5