Ontwerpbesluit omgevingsvergunning BOPA Hogeweg 261

ONTWERP OMGEVINGSVERGUNNING

Datum

: 29-01-2026

Nummer

: CLZ-00028900

OLO Nummer

: 2025091801944

Project

: Het bouwen van 6 vrijstaande woningen en 5 woonwerk-woningen

Plaatselijk bekend

: Hogeweg 261 en De Kapschuur 1 t/m 10

Kadastraal bekend

: Gemeente Amersfoort, Sectie R, Nummer 1681,1682,1683

De aangevraagde omgevingsvergunning heeft betrekking op de volgende activiteiten: -

Het uitvoeren van een omgevingsplanactiviteit, zijnde het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het omgevingsplan en de omgevingsplanactiviteit bouwen (ruimtelijk) op basis van artikel 5.1, eerste lid onder a Omgevingswet. Motivering

Deze omgevingsvergunning is voorbereid volgens de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht jo. paragraaf 16.5.3 van de Omgevingswet. De aanvraag en de daarbij behorende documenten zijn getoetst aan de geldende weten regelgeving. Uit die toetsing is gebleken dat wij voornemens zijn om in te stemmen met uw aanvraag. Onze afwegingen kunt u lezen in de bijlage ‘Motivering besluit’ bij dit besluit. De raad heeft bindend advies gegeven (art 16.15a, lid b. onder 1 van de Omgevingswet). Ontwerpbesluit Gelet op bovenstaande hebben burgemeester en wethouders het voornemen de omgevingsvergunning te verlenen voor het bouwen van 6 vrijstaande woningen en 5 woonwerk-woningen. Voorschriften Aan de vergunning worden de volgende voorschriften verbonden:

1.

De vergunde activiteit wordt uitgevoerd volgens de documenten die bij deze omgevingsvergunning horen (bijlage: ‘Bijbehorende documenten/ digitale bestanden’). De technische aspecten die op de tekening staan, zijn niet door de gemeente beoordeeld. Dit valt onder de Wkb (Wet kwaliteitsborging);

2.

Aan deze omgevingsvergunning is een parkeereis gesteld (zie: bijlage ‘Motivering besluit’). Daar moet u zich altijd aan houden. Dit betekent dat de parkeerplaatsen beschikbaar en toegankelijk moeten zijn en blijven. Er moeten 14 openbare parkeerplaatsen worden aangelegd. Daarnaast moeten er twee parkeerplaatsen per woning op eigen terrein gerealiseerd worden. Aandachtspunten

Wij wijzen u op de volgende aandachtspunten: 1.

Ten minste vijf dagen voordat u start met de werkzaamheden dient u ons hiervan op de hoogte te stellen. Dit kan door het toezenden van de bij deze vergunning gevoegde verklaring ‘Melden start activiteit’, dan wel door contact op te nemen met de toezichthouder, door een mail te sturen naar vergunningenloket@amersfoort.nl

2.

De omgevingsvergunning en de hierbij behorende stukken dienen te allen tijden op de projectlocatie aanwezig te zijn en op verzoek van een toezichthouder ter inzage te worden gegeven. Wanneer sprake is van een vergunning met bijbehorende digitale bestanden, dan dienen deze te allen tijden op verzoek van een toezichthouder ter inzage te worden gegeven;

3.

Het is verboden een activiteit te verrichten in afwijking van deze vergunning;

4.

Wilt u op gemeentelijk terrein werkzaamheden verrichten, bouwmaterialen opslaan, bouwketen en opslagcontainers of –keten plaatsen? Dan hebt u hiervoor een Vergunning Tijdelijk Gebruik van de weg (VTG) nodig. Deze kunt u aanvragen via https://www.amersfoort.nl/openbare-weggebruiken. Zienswijzen

Deze omgevingsvergunning is voorbereid volgens de uitgebreide procedure als bedoeld in paragraaf 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Daarom ligt dit ontwerpbesluit gedurende zes weken ter inzage. Tijdens deze periode kan een ieder zienswijze over dit ontwerpbesluit naar voren brengen. De ingediende zienswijzen zullen onderdeel worden van het te nemen definitieve besluit. Gedurende deze periode kan iedereen zijn of haar zienswijzen over het ontwerpbesluit naar voren brengen. Meer informatie hierover is opgenomen in de bijlage ‘Rechtsmiddelen bij dit besluit.

namens burgemeester en wethouders van Amersfoort,

Digitaal ondertekend op 29-01-2026

Mw. mr M.M. Rijnen-Gloudemans

Afdelingsmanager Vergunningen, Toezicht en Handhaving

BIJLAGE I: MOTIVERING BESLUIT

Het aangevraagde project bestaat uit de volgende activiteiten: - het afwijken van het Omgevingsplan om 6 woningen en 5 woon-werkwoningen te realiseren - de bouwactiviteit (Omgevingsplan) op ‘ruimtelijk’ de aanvraag uit te voeren. Het project is aangevraagd voor Hogeweg 261 en De Kapschuur 1 t/m 10 in de wijk BuitengebiedOost. Buitenplanse omgevingsplanactiviteit afwijken van het omgevingsplan en bouwen Wij hebben uw aanvraag getoetst aan de regels van paragraaf 5.1.3 van de Omgevingswet. Hierin staat aan welke regels de gemeente een aanvraag moet toetsen. Hieronder de toetsing en afweging. Omgevingsplan Wij hebben uw aanvraag getoetst aan het omgevingsplan Amersfoort - Tijdelijk deel Bestemmingsplan ‘Woon-werkzone Bloeidaal’. De bestemming van het perceel is ‘Bedrijventerreinen’. Op dit perceel zijn twee bedrijfswoningen aangeduid met ieder een bijbehorend bouwvlak. Ter plaatse van deze bouwvlakken is bebouwing toegestaan met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter. Ter plaatse van de bestemming ‘Bedrijventerrein’ zijn bedrijven uit de categorieën 1 t/m 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en bedrijfswoningen ter plaatse van een aanduiding toegestaan. Met de herontwikkeling van het perceel worden zes reguliere, vrijstaande woningen vijf bedrijfspercelen met bedrijfswoningen gerealiseerd.

Met het nieuwe bouwplan van de vijf bedrijfspercelen kan niet worden voldaan aan de bouwregels uit het bestemmingsplan ‘Woon-werkzone Bloeidaal. Het realiseren van reguliere woningen past bovendien niet binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’. Dit houdt in dat moet worden afgeweken van zowel het gebruik als de bouwregels in het (tijdelijk) omgevingsplan met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In de bijlage treft u de ‘GoFlo BOPA Hogeweg 261’. Hierin wordt beschreven dat het voorliggende plan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Welstandsnota Wij hebben uw aanvraag getoetst aan redelijke eisen van welstand, zoals vastgelegd in de Welstandsnota Amersfoort 2017. Daarvoor hebben we advies gevraagd aan de stadsbouwmeester. De stadsbouwmeester heeft als volgt geadviseerd: De stadsbouwmeester is van oordeel dat het plan betreft het bouwen van 6 vrijstaande woningen en 5 woon-werkwoningen voorstelbaar is. De aanvraag is eerder informeel beoordeeld. Hierop is het plan aangepast, conform deze beoordeling. De woningen en bedrijfsruimten passen goed in de omgeving. Niet alleen door het ontwerp, maar ook door de materiaal-en kleurkeuze. De stadsbouwmeester heeft opgemerkt dat op Kavel 10, woningtype 3, het raam op de verdieping op de rechtergevel te dicht op de boei zit en derhalve minder breed uitgevoerd diende te worden.

Er is een voorstel ingediend, waarbij optie 1 met een afstand van 500 mm tot aan de boei akkoord gevonden wordt. Op grond van de ingediende gegevens is de stadsbouwmeester van oordeel dat het nu voorliggende plan, getoetst aan de van de door de gemeenteraad vastgestelde welstandsnota 2017 en de voor het plangebied Bloeidaal benoemde beeldkwaliteitseisen, voldoet. Conclusie Aanvaardbaar Wij zien geen aanleiding om van dit advies van de stadsbouwmeester af te wijken en concluderen dan ook dat uw aanvraag voldoet aan redelijke eisen van welstand.

BIJLAGE II: BIJBEHORENDE DOCUMENTEN CONCEPT

Datum 18-09-2025

Naam publiceerbareaanvraag.pdf.pdf

Documenttype Formulier

Omschrijving Aanvraagformulier

18-09-2025

Bijlage 2a - 2206501-SO-10-T02

Tekening

Waterstructuren en riolering

18-09-2025

Bijlage 2b - 2206501-SO-10-T03

Tekening

Dwarsprofiel- watergangen en greppels

18-09-2025

191121 TA Survey procesverbaal van oplevering opsporing Hogeweg 261

Rapport

Onderzoek niet gesprongen explosieve

18-09-2025

Document

Participatie- tijdlijn

Rapport

Participatie verslag

18-09-2025

OUD PLAN PUUR TER INFO - 210929 Participatie en afstemmingslogboek Hogeweg 261-gecomprimeerd Verslag informatieve bijeenkomst belanghebbenden en belangstellenden ontwikkeling 11 kavels aan de Hogeweg 261 - 22-08-2023 LR 20186758R04V02-inclusief bijlagen

Rapport

Onderzoek geluid: omliggende bedrijven

18-09-2025

20186758R01V03 - inclusief bijlagen

Rapport

Onderzoek geluid: wegen en spoor

18-09-2025

QS - Hogeweg 261 te Amersfoort

Rapport

Quickscan Flora en Fauna

18-09-2025

NO - Hogeweg 261 te Amersfoort

Rapport

Nader onderzoek soortenbescherming

18-09-2025

Positie inritten

Tekening

Positie inritten

07-10-2025

Hogeweg 261 Inritten met maatvoering 20251006

Tekening

Maatvoering inritten

18-09-2025

Bijlage 3 - 191011 ZVS Bodem Hogeweg compleet

Rapport

Verkennend en nader bodemonderzoek

18-09-2025

425203 RAPPORT bodem

Rapport

Bodemonderzoek

18-09-2025

20241112 Aanmeldnotitie MER Hogeweg261

Rapport

MER

18-09-2025

2206501-R-250115-WHP Hogeweg 261 NIEUW

Rapport

Waterhuishoudingsplan

18-09-2025

22210009n01a_240216 Stikstofonderzoek Hogeweg Amersfoort

Rapport

Stikstofonderzoek

18-09-2025

AERIUS_projectberekening_20240213160042_BouwfaseS5r47uK2hXd5

Rapport

Aeriusberekening

18-09-2025

AERIUS_projectberekening_20240213162353_GebruiksfaseRaGpxTwiXmKP

Rapport

Aerius- projectberekening

18-09-2025

191206 selectiebesluit archeologische onderzoek Hogeweg 261 Amersfoort

Rapport

Archeologische onderzoek- uitgangspunten

18-09-2025

Beoordeling EV Hogeweg 261 Amersfoort

Rapport

Externe veiligheid- beoordeling door RUD

18-09-2025

191121 TA Survey procesverbaal van oplevering opsporing

Rapport

Onderzoek niet gesprongen explosieve

18-09-2025

De Kapschuur huidige situatie 20250917

Tekening

Plangebied situatie tekening bestaand

18-09-2025

24008-BV-01_2025-09-16

Tekening

Situatietekening

18-09-2025

24008-K01-D01_2025-09-16

Tekening

Kavel 1- type 1

18-09-2025

24008-K02-D01_2025-09-16

Tekening

Kavel 2 type 1

18-09-2025

27-10-2025

24008-K03-D01_2025-10-28

Tekening

Kavel 3- type 3 (Versie 2)

18-09-2025

24008-K04-D01_2025-09-16

Tekening

Kavel 4- type 2

18-09-2025

24008-K05-D01_2025-09-16

Tekening

Kevel 5- type 2

27-10-2025

24008-K06-D01_2025-10-28

Tekening

Kavel 6- type 3 (Versie 2)

18-09-2025

24008-K07-D01_2025-09-16

Tekening

Kavel 7- type 2

18-09-2025

24008-K08-D01_2025-09-16

Tekening

Kavel 8- type 2

18-09-2025

24008-K09-D01_2025-09-16

Tekening

Kavel 9- type 2

27-10-2025

24008-K10-D01_2025-10-28

Tekening

Kavel 10- type 3 (Versie 2)

18-09-2025

24008-K11-D01_2025-09-16

Tekening

Kavel 11- type 2

18-09-2025

24008-BV-02_2025-09-16

Tekening

Bedrijfsruimtes

18-09-2025

24008 KMS Type 01 K1

Tekening

Kavel 1- type 1- Materialisering

18-09-2025

24008 KMS Type 01 K2

Tekening

Kavel 2- type 1- Materialisering

18-09-2025

24008 KMS Type 02 K4 K8 en K11

Tekening

Kavel 4, 8, 11 type 2 - Materialisering

18-09-2025

24008 KMS Type 02 K5 en K7

Tekening

Kavel 5, 7- type 2- Materialisering

18-09-2025

24008 KMS Type 02 K9

Tekening

Kavel 9 type 2- Materialisering

18-09-2025

24008 KMS Type 03 K3 K6 en K10

Tekening

Kavel 3,6,10- type 3- Materialisering

18-09-2025

24008-BV-03_2025-09-16

Tekening

Principedetails woningen

18-09-2025

Hogeweg 261 Achtererfgebied

Tekenning

Achtererfbepaling

BIJLAGE II: RECHTSMIDDELEN

Wanneer u het niet eens bent met het voorgenomen besluit, dan kunt hierover uw zienswijze (reactie) naar voren brengen. Dit kunt u zowel mondeling als schriftelijk doen, gedurende de termijn (zes weken) dat het ontwerpbesluit ter inzage ligt. Schriftelijke zienswijzen Het schriftelijk indienen van een zienswijze kan op 2 manieren: - Een brief schrijven en deze – o.v.v. ontwerpbesluit: het gebruiken van het perceel als een busremise met dossiernummer CLZ-00022383 - per post verzenden naar: Gemeente Amersfoort Afdeling Stad en Ontwikkeling t.a.v. de heer F. Steenbeek postbus 4000, 3800 EA Amersfoort - Online formulier: Op www.amersfoort.nl/plannen-procedure is bij de informatie over dit project een formulier te vinden waarmee u digitaal een zienswijze kunt indienen. Inloggen met DigiD is hierbij verplicht. Als u uw zienswijze digitaal indient, krijgt u een bevestiging via het e-mailadres dat u heeft ingevuld. Uw zienswijze komt automatisch bij de juiste afdeling terecht. Mondelinge zienswijzen Daarnaast bestaat de mogelijkheid om mondeling een zienswijze kenbaar te maken. Hiervoor kunt u telefonisch contact opnemen met de heer F. Steenbeek via het telefoonnummer 14 033. Afweging Het college betrekt de tijdig ingediende zienswijzen in de definitieve besluitvorming.

Wanneer u tijdig een zienswijze heeft ingediend, krijgt u een bericht op het moment dat er een definitief besluit is genomen.