Feitelijke vragen en beantwoording VVD en CDA Lichtenberg

Feitelijke vragen bij Lichtenberg Programmanummer: Zaaknummer: Vragensteller (fractie)

nr.

Vraag

Antwoord

Dirk Dekker (VVD)

1.

In het telplan worden impressies gegeven van wat varianten 1, 2 en 3 aan volume opleveren. Zijn er ook impressies mogelijk van: 1. Wat is maximaal toegestaan conform bestemmingsplan 2. Wat conform oorspronkelijk plan zou worden gebouwd (75 appartementen van 150m2?) Graag in alle gevallen ook de BVO erbij vermeld.

Het maximaal toegestane volume volgens het omgevingsplan is 14.964 m2 BVO. Op basis van de maximale bebouwingspercentages en de maximale bouwhoogtes van de drie bouwvlakken geeft dit de volgende impressie van het maximaal toegestane volume. NB: Hierbij is geen rekening gehouden met ontsluitingstypologie, oriëntatie, positionering en een logische indeling. Dit is puur een volume benadering.

Pagina 1 van 6

Perspectieftekeningen maximaal volume omgevingsplan

Het oorspronkelijke plan (grex) is niet ruimtelijk uitgewerkt, hier is enkel aan gerekend. Om hier een impressie van te geven zouden er verschillende aannames gedaan moeten worden over ontsluitingstypologie, oriëntatie, positionering etc. Omdat het oorspronkelijke plan (grex) in oppervlak slechts 0,6% verschilt van variant 2 is deze niet nader uitgewerkt, aangezien de inschatting is dat het verschil niet zichtbaar is.

Alex Engbers (CDA)

2.

Welk scenario (oorspronkelijk plan, max onder bestemmingsplan, variant 1, 2 en 3) heeft het grootste bouw volume (in m2)

Onderstaand zijn de volumes (in m2 BVO) weergegeven van de verschillende varianten van het appartementencomplex (exclusief ondergrondse parkeergarage). Oorspronkelijk (grex): 14.193 m2 BVO Max. omgevingsplan: 14.964 m2 BVO Variant 1: 12.621 m2 BVO Variant 2: 14.108 m2 BVO Variant 3: 14.071 m2 BVO

1.

In hoeverre geldt de Wet versterking regie volkshuisvesting ook voor deze plek? Met andere woorden, wat is de bewegingsvrijheid van de gemeente Amersfoort?

De wet regie gaat over nieuwbouw op lokaal en regionaal niveau en bevat geen regels op projectniveau. Het staat de gemeente vrij om per project afwegingen te maken.

2.

Is er een tijdslijn te geven met besluiten en afspraken over deze beoogde bouwplek en besluiten over huizenbouw in de stad als geheel (o.a. deltaplan wonen en de nieuwe regiewet)?

De eerste kaders en afspraken van dit project zijn bepaald voordat het Deltaplan Wonen (2019) was vastgesteld en er golden toen nog geen eisen voor betaalbare woningen zoals die nu wel gelden. In het coalitieakkoord 2022-2026 is afgesproken dat het plan moet gaan voldoen aan het Pagina 2 van 6

Deltaplan. Er zijn geen andere kaders (stadsbreed of vanuit het Rijk) direct van toepassing op het woonprogramma in dit plan. 3.

Moet het appartementencomplex per se in één gebouw of zijn er ook twee separate gebouwen mogelijk?

Er zijn twee separate gebouwen mogelijk. In het vigerende omgevingsplan is daarover opgenomen onder artikel 7.2.1 (vanaf lid f): f. wanneer ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding "appartementencomplex" twee vrijstaande gebouwen worden gerealiseerd in plaats van één aaneengesloten complex, dan mag geschoven worden met de hoogtescheidingslijnen volgens de onderstaande regels: 1. het realiseren van twee vrijstaande gebouwen is uitsluitend toegestaan wanneer het middelste vlak, waarvoor een maximum van 3 bouwlagen is opgenomen, niet wordt gerealiseerd; 2. de hoogtescheidingslijn aan de noord-oost zijde van het vlak met een maximum bouwhoogte van 6 bouwlagen mag ten hoogste 5,5 meter schuiven in noordoostelijke richting, waarbij het bebouwingspercentage van 55% in stand blijft; 3. de hoogtescheidingslijn aan de zuid-west zijde van het vlak met een maximum bouwhoogte van 12 bouwlagen mag ten hoogste 5,5 meter schuiven in zuidwestelijke richting, waarbij het bebouwingspercentage van 85% in stand blijft; 4. de afstand tussen de 2 vrijstaande gebouwen dient te allen tijde minimaal 15 meter te bedragen; het maximale bvo van 14.964 m2, dat geldt voor het hele vlak ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding "appartementencomplex" , mag niet worden overschreden;

4.

In de oorspronkelijke plannen zouden alle auto’s ondergronds geparkeerd kunnen worden. Bij toevoeging sociale

Volgens het omgevingsplan dient het parkeren voor bewoners plaats te vinden in een (half) ondergrondse gebouwde Pagina 3 van 6

woningbouw is dat waarschijnlijk onbetaalbaar. Hoeveel onbenutte parkeerplaatsen zijn er in de directe omgeving, zeg een straal van 100 meter?

parkeervoorziening. De kosten van de te realiseren (half) ondergrondse gebouwde parkeerplaatsen zijn meegenomen in het financiële resultaat van de verschillende varianten, dus ook in variant 1 (combinatie van sociaal en middeldure huur). De locatie is meer dan 110 meter lang, daarom is er gekeken binnen een straal van 200 meter vanaf het middelpunt van de locatie. Binnen een acceptabele loopafstand van 200 meter is er volgens de parkeerdata ruimte voor 48 voertuigen. Op het drukste moment ligt de parkeerdruk onder de 50%. Dat betekent dat er naar verwachting op elk moment nog minimaal c.a. 25 parkeerplaatsen onbenut zijn. Nota Bene: Bij de berekening van het aantal parkeerplaatsen is uitgegaan van de invoering van parkeerregulering in dit deel van de stad. Door het pauzeren van de invoering van fase 2 betaald parkeren is echter onzekerheid ontstaan over de initieel gerekende reductiefactoren van in totaal 30% (10% door extra fietsparkeren en 20% door deelmobiliteit) in de parkeerberekening. Indien we niet meer kunnen rekenen met de reductie ontstaat er (voor een aantal varianten) een tekort aan parkeerplaatsen in de gebouwde parkeervoorziening. Zonder reductiefactoren is in variant 1 sprake van een overschot van 1 parkeerplaats (de parkeervraag bedraagt 89, er zijn 90 plekken ingetekend).

In variant 2 en 3 is er respectievelijk een tekort van 15 parkeerplaatsen en 13 parkeerplaatsen. Het origineel (de vastgestelde grex) heeft een overschot van 2 parkeerplaatsen. Als er betaald parkeren is ingevoerd en gebruik gemaakt kan worden van reductiefactoren dan zijn er geen tekorten bij de verschillende varianten. Het omgevingsplan verplicht een verdiepte gebouwde parkeervoorziening voor bewoners. Op de locatie is (uitgaande van de getekende bouwvolumes) beperkt ruimte om bezoekersparkeren op maaiveld op eigen terrein op te lossen. Tot 14 parkeerplaatsen (haaks) op maaiveld op eigen terrein aan de Hugo de Grootlaan lijkt mogelijk, maar zou nader moeten worden onderzocht. Daarmee zou het bezoekersaandeel (maximaal 9 parkeerplaatsen, variant 1) op maaiveld opgelost kunnen worden. Ook zijn er nog Pagina 4 van 6

optimalisaties van de parkeerkelder mogelijk, om het aantal parkeerplaatsen te vergroten, mocht er geen betaald parkeren ingevoerd worden. Daarmee zijn de benodigde extra parkeerplaatsen door het wegvallen van de reductie naar verwachting inpasbaar. Het niet kunnen rekenen met 30% reductiefactoren heeft ook effect op het financiële resultaat van de verschillende varianten, aangezien er hierdoor meer gebouwde parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. De financiële effecten hiervan zijn nog niet in beeld gebracht! 5.

In de oorspronkelijke plannen wordt gesproken over appartementen met een oppervlakte van 150 m2. Dat is zeer ruim. Wat zegt de literatuur over een gewenste minimale oppervlakte van een appartement om een grondgebonden woning te verlaten? Ergo, wat is de minimaal gewenste oppervlakte van een appartement om doorstroming te realiseren?

Hoewel veel ouderen kleiner willen gaan wonen leert de praktijk dat de woonkwaliteit van een nieuwe woning moet aansluiten op de kwaliteit van de huidige woning, om doorstroming te stimuleren. Een ondergrens is daarbij moeilijk vast te stellen, veel hangt af van de huidige woonsituatie en bestedingsruimte van ouderen. Het Kadaster heeft recent onderzoek gedaan naar de verhuisbewegingen van senioren (65+) naar nieuwbouwappartementen. Van de ouderen die een nieuwbouwwoning hebben gekocht, ging 42% voor een appartement. Van deze appartementen was 15% kleiner dan 80m2 (gebruiksoppervlak), 47% was 80 m2 tot 110 m2 en 39% was groter dan 110 m2. Er verhuizen dus maar weinig ouderen naar een appartement kleiner dan 80m2. Het onderzoek is hier beschikbaar: link.

6.

De vergrijzing van Amersfoort vereist de toename van zorgwoningen. Is om die reden contact gezocht met een specialistische ontwikkelaar als Habion vanwege hun expertise op het snijvlak van bouwen en zorg?

Het klopt dat er een opgave ligt in de huisvesting van zorgdoelgroepen waarbij partijen als Habion een rol kunnen spelen. Deze locatie zou ingezet kunnen worden voor deze opgave, maar is minder geschikt voor de meeste zorgbehoevende doelgroepen gezien de ligging op een heuvel en verder weg van dagelijkse voorzieningen. Er is een marktconsultatie gedaan voor deze locatie waarbij contact is gezocht met acht partijen gespecialiseerd in woonzorg combinaties. De marktconsultatie heeft zes inhoudelijke reacties opgeleverd. Alle partijen die we gesproken hebben geven aan dat er een groot tekort is aan locaties voor ontwikkelingen in algemene zin, en in het bijzonder voor hun doelgroepen. Pagina 5 van 6

Voor vitale ouderen is de locatie op de Lichtenberg geschikt, maar als ouderen na verloop van tijd steeds minder vitaal worden, wordt de locatie door het aanwezige forse hoogteverschil en de afstand tot voorzieningen, steeds minder geschikt. Aangezien op hogere leeftijd (gedwongen) verhuisbewegingen minder gewenst zijn is het niet verstandig om in te zetten op ouderen als (primaire) doelgroep binnen een concept voor deze locatie, al is er één partij die aangeeft wel kansen te zien voor ouderen op deze locatie. Voor mensen met een lichte verstandelijke beperking is de locatie wel geschikt. Deze mensen hebben geen last van het forse hoogteverschil en de afstand tot voorzieningen. Deze doelgroep heeft behoefte aan compacte woningen. Bij volledig- en nagenoeg zelfstandige bewoning passen zorgwoningen binnen de bestemming ‘wonen’. In de omgevingsvergunning kan de functie-aanduiding ‘zorgwoning’ worden toegepast. Woonzorgconcepten die gesloten zijn of waarbij sprake is van onzelfstandige bewoning, passen niet binnen de huidige bestemming.

Pagina 6 van 6