Feitelijke vragen en beantwoording gemeenteraad SOK Bovenduist versie 4

Feitelijke vragen bij raadsvoorstel/peiling – SOK Bovenduist Programma: Zaaknummer: 574331 Vragensteller (fractie)

nr.

Vraag

Antwoord

Chris Bruijnes (Amersfoort2014)

1.

“Bij het aangaan van de HOK zijn de afspraken, die in de SOK nader zijn uitgewerkt, getoetst op staatssteun- en aanbestedingsregelgeving.” Waarom moet de uitvoering van deze gebiedsontwikkeling niet Europees worden aanbesteed?

Met het aangaan van de hoofdlijnenovereenkomst (HOK) is onderzocht en geconcludeerd dat de bestaande samenwerkingsvorm in een gezamenlijke entiteit het beste aansluit bij de gewenste sturing en risiconiveau. Ook wordt met de gezamenlijke ontwikkeling van Bovenduist en Over de Laak een streep gezet onder de oude afspraken. De samenwerkingsvorm was een van de peilpunten van de peiling HOK 8 oktober 2024. De HOK is op basis van een onafhankelijk uitgevoerde taxatie als marktconform beoordeeld. Daarnaast is de overeenkomst getoetst aan het arrest Didam en het gelijkheidsbeginsel. Het aangaan van de beoogde samenwerking is op zichzelf niet aanbestedingsplichtig. In de SOK is in artikel 17.4 opgenomen dat de aanbesteding van werken, leveringen en diensten door OBV in het kader van de gebiedsontwikkeling steeds zal plaatsvinden met inachtneming van de geldende (Europese) wet- en regelgeving en het aanbestedingsbeleid van de gemeente.

2.

Is of wordt de keuze van uitvoering van de gebiedsontwikkeling Bovenduist gemeld in Brussel? Zo nee, waarom niet?

Het aangaan van een samenwerking in de vorm van een PPSconstructie is op zichzelf niet aanbestedingsplichtig. De uitvoering van werkzaamheden door OBV vindt plaats met inachtneming van de (Europese) geldende wet- en regelgeving en het aanbestedingsbeleid van de gemeente. Hiermee is melding bij de Europese Commissie niet nodig c.q. aan de orde.

3.

Hoe beoordeelt het college het feit dat de opsteller van de GREX, het OBV, ook de gekozen uitvoerder van de gebiedsont-

OBV is opdrachtgever van werken, leveringen en diensten, niet de uitvoerder. De grex vormt het financiële kader met de ramingen van de werken, leveringen en diensten. De grex is Pagina 1 van 11

wikkeling is? Hoe onafhankelijk is het aanbestedingsproces dan nog?

door de planeconoom van de gemeente beoordeeld en daarnaast door een onafhankelijk adviesbureau (Stadkwadraat). Daarmee is deze gang van zaken vergelijkbaar met een actief project waarbij de gemeente zelf de ontwikkeling aanstuurt en een grondexploitatie opstelt. In de SOK is in artikel 17.4 opgenomen dat de aanbesteding van werken, leveringen en diensten door OBV in het kader van de gebiedsontwikkeling steeds zal plaatsvinden met inachtneming van de geldende (Europese) wet- en regelgeving en het aanbestedingsbeleid van de gemeente.

4.

Wat gebeurt er als in de aandeelhoudersvergadering van het OBV de stemmen staken (50/50)?

Dat is geregeld in artikel 6.3 tot en met 6.7 van de SOK. Dan kan een onafhankelijke deskundige gevraagd worden een advies uit te brengen dat bindend is voor de aandeelhouders.

5.

Hoe hoog is de bijdrage uit de grondexploitatie voor ontwikkeling recreatiegebied Over de Laak?

Voor bovenwijkse voorzieningen is in de grondexploitatie Bovenduist een bijdrage aan de gemeente Amersfoort opgenomen van € 7,4 mln. Vanuit de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen worden wijkoverstijgende voorzieningen bekostigd, die een causaal verband hebben met de nieuw te realiseren wijk. Op dit moment is er nog geen allesomvattend overzicht van zaken die hiervan onderdeel uitmaken. Bij de voorbereiding van de grondexploitatie zijn in ieder geval de volgende voorzieningen benoemd: • Aanleg snelfietsroutes naar OV-knooppunten en centrum van Amersfoort (€ 2,0 mln) • Aanvullende voorzieningen voor fietsers bij station Vathorst (€ 1,0 mln). • Ontwikkeling regionaal groen ‘Groen groeit mee’ (€ 4,4 mln). De ontwikkeling van regionaal groen in het kader van ‘Groen groeit mee’ is onder andere voorzien in Over de Laak.

6.

Kan nog eens helder worden geformuleerd wat die ‘oude afspraken’ waren en hoe die doorwerken in de ontwikkeling van de GREX Bovenduist?

Voor een uitgebreide toelichting zie: weergave oude afspraken. Samengevat: 1. De gemeente is bevoegd om het bedrag verband houdend met de afkoop baggerproblematiek, boekwaarde € 20 mln. (ultimo 2006), als kosten in te Pagina 2 van 11

brengen in de op te stellen grondexploitatie Vathorst West (Bovenduist). 2. De gemeente is bereid zich in te spannen om mee te werken aan budgettair neutrale oplossingsrichtingen voor de grondposities van Vathorst Beheer in Vathorst Noord. 3. In ruil voor de productierechten van 1.200 sociale koopwoningen in het bestaande Vathorst, krijgt Vathorst Beheer het eerste recht om 1.200 marktwoningen te realiseren op uitleggebieden en eventueel ook binnenstedelijk. De grond die nodig is om deze woningen te realiseren, moet wel tegen marktconforme prijzen worden afgenomen. 4. Vathorst Beheer heeft het recht om gedurende de looptijd van de grondexploitatie het grondbezit van OBV in Bovenduist (de Overhoeken) te kopen tegen een waarde van € 4,33 / m2 . De doorwerking in de grex van afspraak 1, 2 en 4 zit in de waarde van de grondtransacties. In de HOK is afgesproken dat Vathorst Beheer de call-optie op de Overhoeken in Bovenduist voorwaardelijk opschort (met tot doel hiervan uiteindelijk af te zien met de ondertekening van de SOK). Hiermee worden deze gronden tegen een (fors) lager dan marktconforme waarde ingebracht in de gezamenlijke ontwikkeling. Dit levert de gezamenlijke ontwikkeling een substantieel voordeel op. In de HOK is verder afgesproken dat Vathorst Beheer haar gronden in Over de Laak inbrengt tegen de oorspronkelijke koopprijs, op prijspeil 2006.

Deze waarde ligt hoger dan de huidige marktconforme waarde, uitgaande van agrarisch gebruik. Het samenstel van afspraken is marktconform, waarbij per saldo het voordeel vanuit gemeenteperspectief groter is dan het nadeel. Met de productierechten voor VB in Bovenduist wordt (mede) invulling gegeven aan afspraak 3. 7.

Graag nadere uitleg tegen welke waardering de inbreng en uitgifte van gronden over en weer geschiedt.

Deze informatie staat in geheime bijlage 5 van het raadsvoorstel: financiële overzicht van de Hoofdlijnenovereenkomst Pagina 3 van 11

heeft opmaak toegepast: Tekstkleur: Auto

8.

Komt de gemeente Amersfoort met deze SOK in het bezit van alle gronden van het gebied Over de Laak? Zo niet, hoe gaat de gemeente dan om met de resterende percelen in het kader van de natuur- en recreatieontwikkeling van dit gebied?

Met de SOK worden afspraken gemaakt over de aankoop van de gronden van Vathorst Beheer (roze op onderstaande kaart) en de zogeheten ‘Overhoeken’ (oranje op onderstaande kaart). Deze gronden komen ter beschikking van de gemeente. De SOK ziet niet op het bezit van de resterende gronden die in eigendom zijn bij derden.

Bij de verdere planvorming voor Over de Laak wordt bezien hoe wordt omgegaan met de resterende gronden. Daarbij is eigendom niet per definitie noodzakelijk om bepaalde doelen te realiseren en kan het ook zo zijn dat bestaande functies (al dan niet deels) gehandhaafd blijven. 9.

Is gegarandeerd dat Over de Laak puur groen-recreatief wordt ontwikkeld en er daar geen industriële energie-opwek gaat plaatsvinden (zonnevelden)? Zo nee, waarom niet?

Voor Over de Laak wordt een ontwikkelkader gemaakt, waarbij stakeholders en raad worden betrokken. Met dat ontwikkelkader, t.z.t. vast te stellen door de gemeenteraad, worden de kaders voor de ontwikkeling van dit gebied nader vastgelegd. In de Omgevingsvisie 2030-40 is opgenomen dat in het gebied Over de Laak opwek van zonne-energie onder voorwaarden mogelijk is. In de kaderstelling voor Over de Laak is dit een vraagstuk dat een antwoord behoeft.

Pagina 4 van 11

10.

Krijgt de raad ook een kaderstellende (randvoorwaarden-stellende) rol bij het ontwikkelen en verkopen van de 11 bouwkavels in het gebied Over de Laak? Zo nee, waarom niet?

Ja, voor Over de Laak wordt nog een ontwikkelkader gemaakt dat moet worden vastgesteld door de raad. De verwachting is dat we hier begin 2027 met de raad over in gesprek gaan.

11.

Is het OBV van plan de ontwikkeling van Over de Laak participatief met bewoners uit te voeren, zoals ook gedaan in 2015? Zo nee, waarom niet?

De gemeente maakt een ontwikkelkader voor Over de laak. Stakeholders en raad worden betrokken bij de totstandkoming hiervan. Na vaststelling van het ontwikkelkader door de raad kan OBV de planontwikkeling van de genoemde 11 bouwkavels ter hand nemen binnen de kaders van het ontwikkelkader en de gemeente ontwikkeling van het overige gebied.

12.

Hoe hoog is de financiële bijdrage uit de grondexploitatie aan de ontsluitingsweg (welk deel van die 7 miljoen)? Welke risico’s loopt de gemeente Amersfoort daarin nog, gezien niet voldaan kan worden aan de BO-MIRT voorwaarde van 1.250 woningen in aanbouw in 2030 (“In de gesprekken hierover met het Rijk is dit nog een aandachtspunt”)? Hoever zijn de gesprekken met het Rijk hierover?

De bijdrage vanuit de grondexploitatie aan de ontsluitingsweg is opgenomen in artikel 25 van de SOK. Deze staat los van de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen vanuit de grondexploitatie. In artikel 25.4 is opgenomen dat de bijdrage vanuit de grondexploitatie in beginsel € 8,6 mln. bedraagt. Daarnaast draagt de grondexploitatie de kosten voor de aansluitingen vanuit het woongebied op de nieuwe ontsluitingsweg (de kruisingen, benoemd in artikel 25.2). In artikel 25.6 zijn afspraken vastgelegd over het scenario waarin de kosten voor de aanleg van de weg onverhoopt zouden stijgen en hoe dit risico is verdeeld. Ten aanzien van de verkregen BO MIRT-subsidie is in artikel 25.5 opgenomen dat wanneer de Gemeente (een deel van) de BO MIRT-gelden niet verkrijgt, partijen zich gezamenlijk inspannen om aanvullende inkomstenbronnen te vinden om de kosten te dekken. Daarvoor kan ook naar de grondexploitatie worden gekeken, mits de draagkracht van de grondexploitatie dit toelaat. Het gesprek met het Rijk over de subsidievoorwaarden in relatie tot Bovenduist loopt. Beeld is dat het Rijk constructief aan tafel zit, omdat de (externe) randvoorwaarden voor woningbouw (zoals netcongestie) niet zijn ingevuld. Verkend wordt hoe met deze voorwaarden om te gaan en op welk moment een wijziging van die voorwaarden aan de orde kan zijn. Pagina 5 van 11

13.

“In de grondexploitatie zijn risico's opgenomen zoals onder andere netcongestie en prijsstijgingen”. In hoeverre worden de plannen, met de kennis van nu, bedreigd door netcongestie en hoe wordt daar dan mee omgegaan?

Dit is nog steeds een reëel risico. We hebben meerdere maatregelen genomen om dit risico zoveel mogelijk te beheersen: - Samen met Stedin en het ministerie van VRO wordt gezocht naar tijdelijke oplossingen om toch vanaf 2030 te kunnen starten met de realisatie van woningen. Dat willen we nog vastleggen in een intentieovereenkomst; - we spannen ons in om de realisatie van het nieuwe Stedin-station te bespoedigen c.q. te faciliteren. Zowel ruimtelijk/planologisch, maar ook voor wat betreft de benodigde grondverwerving ten behoeve van dit station. - Vervroegd aanvragen: Vanaf 1 juli 2026 geldt het nieuwe ACM-prioriteringskader voor het toekennen van netcapaciteit. Voor woningbouw biedt dit de mogelijkheid om - eenmalig - tot 10 jaar vooruit transportcapaciteit aan te vragen. De gemeente stelt hiervoor een lijst met woningbouwprojecten samen en leveren die 1 oktober aan bij de netbeheerder. Bovenduist nemen we hier ook in mee. - We nemen met Bovenduist deel aan diverse pilots en netwerken zoals o Pilot bedrijventerrein: initiatief van de provincie Utrecht om te onderzoeken hoe bedrijventerreinen off grid ontwikkeld kunnen worden en hoe dit eventueel kan bijdragen aan de oplossing voor woningbouw. Bovenduist is een van de pilots.

o Koplopertraject netcongestie: Bovenduist is door de provincie Utrecht en Stedin aangemerkt als koploperproject voor het vinden van oplossingen voor netcongestie. o Doorbraaklocatie: Bovenduist is door het Rijk aangemerkt als doorbraaklocatie. De bedoeling is dat een gezamenlijke werkwijze tussen markt en de verschillende overheidslagen Pagina 6 van 11

o

14.

Is alles geregeld t.a.v. de ontsluitingsweg, bijvoorbeeld medewerking van gemeente Bunschoten-Spakenburg en Rijkswaterstaat? Is die weg gegarandeerd in 2030 gereed? Graag met toelichting.

zorgt voor een versnelde ontwikkeling. Het tijdig beschikbaar hebben van voldoende netcapaciteit is als aandachtspunten meegegeven. Versnellingstafel: Amersfoort heeft met het Rijk een woondeal gesloten, Bovenduist is een van de locaties die daar onderdeel van uitmaakt. Om deze plannen snel en effectief uit te voeren zijn er versnellingstafels om met alle betrokken partijen oplossingen voor belemmeringen te bespreken. De Landelijke Versnellingstafel Woningbouw (LVW) ondersteunt deze tafels bij het oplossen van knelpunten en het versnellen van besluiten.

Tussen de gemeenten Bunschoten en Amersfoort is in juni 2023 een bestuursovereenkomst gesloten over de nieuwe ontsluitingsweg. Hiermee is de medewerking van de gemeente Bunschoten vastgelegd. Momenteel wordt gewerkt aan een samenwerkingsovereenkomst met Rijkswaterstaat, provincie Utrecht en de gemeente Bunschoten. Voor wat betreft de gemeente Bunschoten betreft deze samenwerkingsovereenkomst een uitwerking van de in de bestuursovereenkomst gemaakte afspraken. De huidige planning is dat de weg begin 2030 wordt opgeleverd. Deze planning gaat ervan uit dat geen beroep wordt aangetekend tegen de benodigde wijziging van de omgevingsplannen (op Amersfoorts en Bunschotens grondgebied). Tevens gaat deze planning ervan uit dat geen onteigening nodig is om over de voor de realisatie van de weg benodigde gronden te kunnen beschikken. Daarmee (en met het oog op andere factoren die de voortgang kunnen beïnvloeden) is op dit moment in het proces geen gegarandeerde planning af te geven.

Pagina 7 van 11

15.

Is er bij de bouw van Bovenduist ruimte voor andere aannemers, dan partijen die zitting hebben in VB? Zo nee, waarom niet? Wie zijn ‘derden’?

Ja er is ruimte voor andere aannemers: - Niet alle VB partijen zijn naast ontwikkelaar ook aannemer. Dat is wel het geval bij Dura Vermeer en Heijmans. Bij de Alliantie, BPD en AM is dat niet het geval. Zij zullen een aannemer buiten hun eigen bedrijf zoeken. - Vathorst Beheer heeft niet alle grond in handen en daarmee ook niet alle productierechten. Ook de gemeente beschikt over bouwrechten en overige gronden moeten nog verworven worden. Met deze eigenaren (de ‘derden’) zijn al verkennende gesprekken gevoerd waarbij ze hebben aangegeven de grond te willen inbrengen en een bouwclaim terug willen. Deze partijen staat het vrij om andere aannemers in te schakelen. Een van de grondeigenaren is ook een bouwbedrijf (Schoonderbeek). In de SOK, artikel 23 is de verdeling van de productierechten opgenomen.

16.

“Beleidsmatig wordt door de gemeente Amersfoort ingezet op parkeerregulering en deelmobiliteit. In de GREX is hiervoor geen budget gereserveerd.” Waar is vastgelegd dat er sprake zal zijn van parkeerregulering en waarom wordt daar dan geen rekening mee gehouden?

Bedoeld wordt dat de inzet van deelmobiliteit nodig is om de parkeernorm te kunnen reduceren. Die reductie kan alleen worden toegepast als er sprake is van parkeerregulering. De opmerking dat er geen budget in de grex is gereserveerd gaat over deelmobiliteit (met parkeerregulering als randvoorwaarde). Het realiseren van deelmobiliteit is een verplichting voor de ontwikkelende partijen bij het toepassen van de reductie op de parkeernorm. De kosten komen voor rekening van de ontwikkelende partijen. Dat is conform gemeentelijk beleid en ook bij andere projecten in de stad de werkwijze.

17.

Hoe gaat de gemeente Amersfoort om met de mismatch tussen inkomsten (vanaf 2030) en uitgaven (vanaf 2027) voor bovenwijkse activiteiten? Is dat risico opgenomen in de meerjarenbegroting?

Zoals aangegeven in het raadsvoorstel moet nog een oplossing worden gevonden voor deze mismatch. In de meerjarenbe-

groting wordt op basis van risico inventarisaties een berekening gemaakt van de benodigde weerstandscapaciteit. Dit

risico maakt geen deel uit van de risicoinventarisatie die ten grondslag ligt aan de huidige berekening van het benodigde weerstandsvermogen. In de perspectiefsheets, opgesteld naar Pagina 8 van 11

aanleiding van de gemeenteraadsverkiezingen en verstrekt aan de gemeenteraad, is dit ook als aandachtspunt benoemd. 18.

“Er wordt niet ingegaan op de risico's met betrekking tot de 2 gemeentelijke onderdelen zijnde het groen- recreatief inrichten van Over de Laak en de realisatie van de nieuwe ontsluitingsweg en ook niet op de risico's met betrekking tot het facilitaire deel, het bedrijvenpark.” Waarom niet?

Het raadsvoorstel gaat over de SOK. De risico’s gaan over de aspecten die daarmee worden vastgelegd/geregeld en ziet niet op het risicoprofiel van de projecten die buiten de reikwijdte van de SOK plaatsvinden.

19.

“Een hogere bijdrage uit de grondexploitatie dan waarin die voorziening voorziet, is alleen mogelijk als de draagkracht van de grondexploitatie dat toelaat.” Hoe wordt deze voorwaarde vastgesteld? Wat wordt hier onder draagkracht verstaan?

De volledige tekst in het raadsvoorstel: In de grondexploitatie is met betrekking tot het risico dat (een deel) van de BO MIRT-gelden niet definitief worden verkregen een voorziening opgenomen in de grondexploitatie. Een hogere bijdrage uit de grondexploitatie dan waarin die voorziening voorziet, is alleen mogelijk als de draagkracht van de grondexploitatie dat toelaat. De draagkracht laat zien hoeveel kosten een gebiedsontwikkeling financieel kan dragen zonder dat het project verlies gaat maken. Basis voor deze voorwaarde wordt vastgelegd met het aangaan van de SOK: - In de SOK zijn in artikel 4.1 de projectbeginselen opgenomen welke partijen in acht nemen bij onvoorziene omstandigheden. Onderdeel van de projectbeginselen is een sluitende grondexploitatie. - In artikel 19 zijn de uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling opgenomen. Een van de uitgangspunten is de grondexploitatie. - In artikel 22.3 is opgenomen dat partijen steeds streven naar een minimaal sluitende grex.

20.

“Indien de werkelijke kosten van de realisatie van de ontsluitingsweg na realisatie hoger blijken te zijn dan geraamd en de gemeente geen aanvullende bijdragen van derden kan bewerkstelligen, komen de hogere kosten tot een maximum van

Dit risico komt ten laste van de grondexploitatie van OBV en is in de risicoanalyse van die grondexploitatie opgenomen. Daarmee werkt deze clausule niet rechtstreeks door voor de gemeente Amersfoort. Pagina 9 van 11

€ 1.250.000,- volledig voor rekening van OBV.” In hoeverre werkt deze clausule door voor de gemeente Amersfoort, gezien het 50% aandeelhouderschap? Is dat risico verwerkt in de meerjarenbegroting? 21.

“In de GREX Bovenduist zijn 3.035 woningen voorzien.” Waarom wordt er geen GREX-overzicht toegevoegd bij het scenario van 3.300 woningen? Zijn 3.300 woningen dan nog wel financieel haalbaar?

Dat moet blijken bij de verdere uitwerking. Zoals aangegeven bij de peiling van 7 oktober 2025 over het concept ontwikkelkader argument 2.1 peiling 7 oktober 2025: Om 3.300 woningen te kunnen bouwen met de benodigde hoeveelheid groen/blauw en 50 tot 60% grondgebonden woningen, moeten de kavels kleiner zijn. Dit kan goed werken bij woningen die grenzen aan een landschapszone, omdat de waarde dan gelijk blijft. Op grotere schaal is dit minder haalbaar: zulke woningen zijn moeilijker te verkopen en leveren minder op. Bij toepassing van marktconforme kavels kunnen 3.000 woningen gerealiseerd worden. De ambitie blijft om meer dan 3.000 woningen te bouwen. Ruimte daarvoor kan ontstaan indien bij een deel van de woningen landschapszones op privé kavels worden toegepast, kleinere kavels of andere afwijkende woonconcepten. Bij de verdere uitwerking bekijken we in welke mate dit kan met een gelijkblijvende opbrengst.

22.

Hoe hoog is in de GREX Bovenduist het bedrag voor verwerving van derden? (“Voor de nog te verwerven percelen is een aankoopsom gereserveerd, in combinatie met een bouwclaim in het woningbouwprogramma”).

Deze informatie staat in geheime bijlage 4 van het raadsvoorstel: concept grondexploitatie d.d. 15 april 2026.

23.

Waarop baseert het college de aanname in de GREX dat de hindercontour van de gasleiding (plaatsgebonden risico) geëlimineerd kan worden (risico’s 2 en 6)? Deze is toch wettelijk vastgelegd? Wanneer komt daar duidelijkheid over, mede gezien de mogelijke beperking van het uitgiftegebied?

Parallel aan de totstandkoming van het Ontwikkelkader voor Bovenduist is een omgevingseffectrapportage gemaakt (OER Bovenduist) om het milieubelang volwaardig mee te nemen. Daarvoor zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, zo ook m.b.t. de gasleiding en daarover is overleg geweest met de VRU en de gasunie. Deels is er sprake van wettelijke bepalingen en deels is er sprake van beleidsvrijheid.

Pagina 10 van 11

De contour van het plaatsgebonden risico (PR contour) kan teruggebracht worden door ophoging van het gebied. De ophoging van het gebied die reeds voorzien is en nodig is in het kader van waterveiligheid is ook voldoende voor het opheffen van de PR contour. De nieuwe berekende PR contour wordt vastgelegd in het Register Externe Veiligheidsrisico’s. Er moet nog wel gerekend worden aan de zetting door ophoging en of dat acceptabel is. Aangezien dat nog moet gebeuren brengt dat nog een risico met zich mee. Dit risico is opgenomen in de risicoanalyse bij de grondexploitatie (geheime bijlage 4 bij het raadsvoorstel).

Pagina 11 van 11