Bijlage 3 toelichting Grondexploitatie 2026 Bovenduist versie 15 april 2026

Grondexploitatie 2026 Bovenduist OBV, 15 april 2026

2

Inhoud 1. Kerncijfers GREX 2026 2. Samenvatting 3. Ruimtegebruik 4. Grondverwerving 5. Opbrengsten 6. Uitvoeringskosten 7. Algemene plankosten 8. Bijdragen 9. Fasering 10. Rente en indexering 11. Risico-inventarisatie 12. Scenario-analyse Bijlage 1: overzicht kavelnormprijzen Bijlage 2: Financieel GREX-overzicht

Ontwikkelkader Bovenduist Concept • Compact hoogstedelijk centrumgebied met stadsbuurten • Omliggend polderbuurten met robuuste landschapzones • Zorgvuldige aansluiting op omliggende polder • Toonaangevend duurzaam • Ecologische routes en passages • Energiezuinige woningen • Gedeeltelijk collectief warmtenet • Minder autogebruik, sterkte fiets en OV oriëntatie Programma • Bandbreedte 3.000-3.300 woningen, waarvan 2/3 deel betaalbaar • 25.000 BVO winkels en voorzieningen • 10.000 m2 bedrijvigheid in plint

Fasering • Start • Voorbereiding • Gronduitgifte en bouw • Afronding en nazorg

2026 t/m 2030 2030 t/m 2037 2038

pagina 3

1. Kerncijfers GREX Bovenduist woongebied Bovenduist Opbrengsten Woningbouw Voorzieningen Winkels Kleine bedrijvigheid (plint) Totale opbrengsten Kosten Verwervingskosten Bouw- en woonrijpmaken Algemene kosten Bijdrage ontsluitingsweg Fonds Duurzaamheid Fonds Bovenwijks

Bruto resultaat indexering Opbrengsten Kosten

4

Over de Laak

Laan van Bovenduist

228,2 1,6 4,3 2,0 236,1

51,4 94,1 23,5

Totaal 228,2 1,6 4,3 2,0 236,1

5,5 2,2 0,6

17,5 7,4 193,9

8,3

12,2

56,9 96,3 24,1 12,2 17,5 7,4 214,4

42,2

-8,3

-12,2

21,7

12,2

55,5 41,0 14,5

rentekosten risicoreservering

27,2 8,5

saldo eindwaarde NCW

0,5 0,1

2. Samenvatting In opdracht van de gemeente Amersfoort en Vathorst Beheer BV heeft OBV een Grondexploitatie Bovenduist opgesteld. De grondexploitatie (GREX 2026) bestaat uit: - tekstuele toelichting per hoofdrubriek (Hoofdstuk 4 t/m 11); - risico- en scenario-analyse (hoofdstuk 12 en 13); - een cijfermatige bijlagen (berekening d.d. 8 januari 2026). Alle in deze toelichting opgenomen bedragen zijn exclusief BTW en hebben als peildatum 1 januari 2026 (tenzij anders aangegeven). Financieel resultaat en risicoreservering De GREX Bovenduist 2026 komt uit op een financieel resultaat op eindwaarde van + € 0,4 mln. (NCW + € 0,2 mln). Onderdeel van de GREX vorm een risicoreserve van € 8,5 mln. Het risicoprofiel van de GREX 2026 is berekend op € 50,8 mln (negatief) en € 25,0 mln (positief). In de voorbereidingsfase zal de focus van de onderneming gericht zijn op het zo mogelijk kunnen verlagen van de aanwezige risico’s. Eventuele positieve resultaten worden ingezet voor het laten toenemen van de risicoreserve. Grondverwerving De gemeente Amersfoort en Vathorst Beheer hebben in de hoofdlijnenovereenkomst Bovenduist afspraken gemaakt over de inbreng van de in eigendom zijnde gronden. Deze afspraken zijn overgenomen in de GREX Bovenduist. De zgn. ‘overhoeken’ zijn in de GREX Bovenduist opgenomen gelijk aan verkoopwaarde van de GREX Vathorst.

Woningbouw-programma In de GREX Bovenduist zijn 3.035 woningen voorzien. De programmering hiervan voldoet aan het omgevingsprogramma Volkshuisvesting (gemeente Amersfoort) en BO MIRT (ministerie van BZK): - 35% segment sociale huur; - 15% middensegment huur/koop; - 16% betaalbaar vrije sector koop.

5

Het totaal van bovenstaande categorieën (66%) voldoet aan de door BZK vastgestelde betaalbaarheidsgrens van maximaal VON 420.000 per 1-12026. Fasering De GREX Bovenduist heeft een looptijd tot en met 2038. Bij de bepaling van deze looptijd is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: - voorbereidingsperiode: 5 jaar (2026 t/m 2030). - gronduitgifte en bouw: 8 jaar (2030 t/m 2037). - afronding en nazorg: 1 jaar (2038). De voorbereidingsperiode van 5 jaar is ten behoeve van de opstelling en het in procedure brengen van een omgevingsplan (inclusief bijbehorende onderzoeken) en de civieltechnische voorbereidingen. De voorbereidingsperiode eindigt met een onherroepelijk omgevingsplan en de bouwrijpe oplevering van een eerste deelgebied. De beschikbaarheid van de Laan van Bovenduist is cruciaal voor een tijdige startbouw van Bovenduist. De GREX Bovenduist gaat ervan uit dat de nieuwe ontsluitingsweg uiterlijk in 2030 gereed is. De uitgifteperiode van 8 jaar komt overeen met een afzettempo van ca. 380 woningen per jaar, vergelijkbaar het gemiddelde afzettempo in Vathorst. Financiering Uitgangspunt is een financiering met vreemd vermogen, waarvoor een arrangement beschikbaar is bij BNG Bank van € 100,0 mln. Aanvullend gaat de GREX Bovenduist uit van een beschikbaar eigen vermogen van OBV CV van € 6,0 mln. De maximale financieringsbehoefte van vreemd vermogen is berekend op ca.

€ 97,7 mln (jaarlaag 2030).

Situering

Vathorst Noord

Bovenduist

Laakse tuinen Waterdorp

bedrijventerrein Hockeyclub

Stortlocatie

Grachtenrijk

Velden 1F De Velden Bedrijventerrein Lindeboom

3. Ruimtegebruik

7

Exploitatiegebied Het woongebied Bovenduist omvat ca. 93,9 hectare. Het ruimtegebruik is al volgt gespecificeerd:

Plangebied bij: park Westerlaak (deels) af: buiten exploitatie exploitatiegebied

aantal hectare % 93,9 4,4 -1,6 96,7

water groen verharding openbare ruimte

9,5 20,3 23,4 53,2 55,0%

woningbouw voorzieningen Uitgeefbaar gebied

39,8 1,5 41,3 42,7%

Onvoorzien ruimtegebruik

2,2 2,3%

Totaal

96,7 100,0%

Openbare ruimte In de grondexploitatie is gerekend met normatieve uitgangspunten, met als effect dat ca. 55,0% van het plangebied gereserveerd voor openbare ruimte, waarvan 29,6 hectare is bestemd voor groen en water. Dit komt grotendeels overeen met de uitkomsten van het Ontwikkelkader Bovenduist. Het noordelijk deel van park Westerlaak is voor 50% toebedeeld aan m2 groen voor Bovenduist. Het ontwerp en de aanlegkosten van park Westerlaak vallen buiten de exploitatie van de GREX Bovenduist. Deze behoren tot de scope van de GREX Vathorst.

Woongebied In de GREX Bovenduist zijn voor de bepaling van het woongebied de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Genormeerde kavelgrootte per woningcategorie; • buurtgroen en water: 93,5 m2 per woning (inclusief toedeling 50% van noordelijk deel park Westerlaak). • verharding (stoep, rijbaan, parkeren): 71 m2 per woning. Op basis van bovenstaande normatieve uitgangspunten bedraagt het percentage uitgeefbaar gebied 42,7%, met in totaal 3.035 woningen. De dichtheid komt uit op 38,2 woningen/hectare inrichtingsgebied. Parkeren Voor het ruimtegebruik is uitgegaan van de vigerende gemeentelijke parkeerbeleid. De programmatische mix leidt tot gemiddeld 1,0 parkeerplaats per woning in het openbaar gebied. Er is een ruimtereservering opgenomen voor een gebouwde parkeervoorziening met het oog een eventuele ambitie van minder parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Beleidsmatig wordt door de gemeente Amersfoort ingezet op parkeerregulering en deelmobiliteit. In de GREX is hiervoor geen budget gereserveerd. Voorzieningen In het ruimtegebruik is rekening gehouden met de volgende voorzieningen (in het woongebied): • maatschappelijke voorzieningen: 7.900 m2 bvo • Parkeervoorziening: 13.040 m2 bvo • winkels: 5.000 m2 vvo • kleine bedrijvigheid: 10.000 m2 bvo Totaal 35.900 m2 Rekening houdend met stapeling en buitenruimte is voor de voorzieningen een uitgeefbaar gebied van ca.

1,5 hectare voorzien.

Grondeigendommen Bovenduist/Over de Laak

8

4. Grondverwerving (€ 56,9 mln) Gezamenlijke grondbank De gemeente Amersfoort en Vathorst Beheer zullen Bovenduist ontwikkelen vanuit een gezamenlijke grondbank, waarbij de gronden juridisch worden ondergebracht bij de gemeente Amersfoort en economisch bij OBV. De financiering van deze gronden vindt plaats vanuit het financieringsarrangement van OBV, gekoppeld aan de GREX Bovenduist. De gezamenlijke grondbank maakt integraal onderdeel uit van deze GREX Bovenduist. Het totaal van de verwervingskosten is een bedrag van € 56,9 mln. Dit bedrag is inclusief bijkomende kosten en na aftrek van de opbrengst te handhaven percelen en opstallen. In de GREX Bovenduist de volgende verwervingskosten opgenomen: Bovenduist • Percelen in eigendom van de gemeente Amersfoort en Vathorst Beheer BV; • De zgn. overhoeken van OBV; • Nog te verwerven percelen van derden. De percelen van de gemeente Amersfoort en Vathorst Beheer zijn opgenomen op basis van de afspraken hierover in de hoofdlijnenovereenkomst Bovenduist. De overhoeken zijn opgenomen op basis van de waarde, zoals opgenomen in de GREX Vathorst. Voor de nog te verwerven percelen is een aankoopsom gereserveerd, in combinatie met een bouwclaim in het woningbouwprogramma. In totaal wordt voor het plangebied Bovenduist 94,0 hectare aangekocht.

Het Laakpad valt buiten de exploitatie en maakt geen onderdeel uit van de verwervingskosten, evenals de watergangen van het waterschap.

9 Over de Laak In de GREX Bovenduist is de grondverwerving opgenomen van: • de grondeigendommen van Vathorst Beheer • overhoeken van OBV • enkele opstallen van de gemeente Amersfoort. In totaal wordt 58,4 hectare aangekocht. De inbrengwaarde van deze gronden is overeenkomstig de hoofdlijnenovereenkomst Bovenduist. De gemeente Amersfoort is voornemens om de agrarische percelen te kopen van OBV, waarvoor een opbrengst is geraamd. De erven/opstallen worden te laste van de GREX gesaneerd en als vrije kavel op de markt gebracht. Het totale opbrengstbedrag van beide posten is in mindering gebracht op de aankoopkosten en in de GREX Bovenduist opgenomen onder de post ‘te handhaven panden en percelen’. Bijkomende kosten Onder de post Verwervingskosten zijn de volgende bijkomende kosten opgenomen: • Notariskosten; • Afkoopkosten hindercontouren; • Onvoorzien verwervingskosten; • Nadeelcompensatie; • Beheerkosten; • Eenmalige inbreng van vooraf gemaakte plankosten door de aandeelhouders; • Bodemonderzoeken. Voor de vooraf door de aandeelhouders gemaakte kosten is een budget gereserveerd van € 2,0 mln.

10

Woningbouwprogramma GREX 2026 grond gebonden gestapeld sociale huur middel segment sociaal betaalbaar vs

duur midden duur vrije kavels

totaal

378 491 869

671 450 1.121

totaal

%

opbrengst * € mln

Grondwaarde in % %

1.049 450 491 1.990

35% 15% 16% 66%

22,9 13,1 33,5 69,5

10% 6% 15% 30%

17% 13% 5% 34%

50,9 64,7 43,1 158,7

22% 28% 19% 70%

100%

228,2

100%

410 395 145 950

95

95

505 395 145 1.045

1.819

1.216

3.035

19%

10% sociale huur

6%

middensegment 15%

betaalbaar vs

duur midden duur

28%

vrije kavels 22%

5. Opbrengsten (€ 236,0 mln) Woningbouwprogramma (€ 218,2 mln) In de GREX Bovenduist is een programma opgenomen van 3.035 woningen. Per categorie is een woontypologie bepaald, met daaraan gekoppeld een VON-prijs, grondquote en normatieve kavelprijs. De totale opbrengst van het woningbouwprogramma is € 228,2 mln. Programma: - 40% gestapeld; 60% grondgebonden; - 35% sociale huur, 15% middensegment, 16% betaalbaar; - 34% vrije sector, waarvan 145 vrije kavels van gemiddeld ca. 500 m2 - Grens middensegment: van € 339.000 VON (lage categorie) tot € 420.000 (hoge categorie); - Grens betaalbare koopwoningen: maximaal € 420.000 VON. Het woningbouwprogramma is inclusief de ca. 286 modulaire woningen, die in 2026 door De Alliantie worden geplaatst als de eerste woningen in Bovenduist. Het woningbouwprogramma voldoet aan de uitgangspunten van Omgevingsprogramma Volkshuisvesting (gemeente Amersfoort) en BO MIRT (ministerie van BZK).

Van het totale woningbouwprogramma is 40% gestapeld en 60% grondgebonden. In Bijlage 1 zijn per categorie de vaste grondprijzen, grondquotes en kavelnormprijzen weergegeven.

11

Voorzieningen (€ 7,8 mln) In de GREX Bovenduist is voor het woongebied uitgegaan van de volgende voorzieningen: • Maatschappelijke voorzieningen: 4.765m2 terrein à € 350,- per m2; • Scholencluster: 3.093 m2 terrein à 160,-/m2; • Winkels: 6.000 m2 terrein à € 714,- per m2; • Kleinschalige bedrijvigheid: 10.000 m2 BVO à € 200,- per m2; • Parkeervoorziening: 2.608 m2 terrein à € 0,- per m2. Voor de maatschappelijke voorzieningen, winkels, scholencluster en parkeervoorziening gaat de GREX uit van zelfstandige gebouwen. De kleinschalige bedrijvigheid maakt in het ruimtegebruik onderdeel uit van de plint van de appartementen. Hier is dus gerekend met dubbel ruimtegebruik. De totale opbrengst van de voorzieningen is € 7,8 mln.

Schetsontwerp ontsluitingsweg

12

6. Uitvoeringskosten (€ 96,3 mln) Woongebied Bovenduist (€ 94,1 mln) De uitvoeringskosten zijn gebaseerd op financiële kengetallen, afgeleid van het ruimtegebruik. Grondwerk De grondexploitatie gaat uit van een gedeeltelijke ophoging van het plangebied: • Uitgeefbaar gebied: ophoging met 1 meter teelaarde; • Verharding: ophoging met 1 meter zand. In de grondexploitatie is geen rekening gehouden met grondverbetering van de bestaande bodem. Verharding en groen De kosten voor verharding (€ 13,0 mln) hebben betrekking op woonstraten, parkeren, voet- en fietspaden. Er is gerekend met bouwstraten van puinverharding en woonstraten van klinkerverharding (beton). Voor parkeervakken is voor 50% rekening gehouden met waterdoorlatende verharding. Voor de aanleg van groen (€ 7,4 mln) zijn 1.700 bomen geraamd en ruim 16,6 ha gras/plantvakken. Afvoer RWZI Uitgangspunt is afvoer naar de RWZI via het pompgemaal van Vathorst. Voor de afvoer naar en de uitbreiding van het pompgemaal is een post opgenomen van ca. € 1,0 mln. Nadere studie moet nog uitwijzen of dit budget voldoende is. Reserveringen Aanvullend zijn de volgende reserveringen opgenomen: • budget voor tijdelijke maatregelen (€ 1,0 mln);

13

• • • •

9x brugduiker (€ 3,2 mln); 9x ecoduiker (€ 2,0 mln); 16x fietswandelbrug (€ 5,4 mln); Stelpost voor mitigerende maatregelen (€ 2,0 mln).

Opslagen en onvoorzien In de GREX is rekening gehouden met opslagen voor staartkosten (AK, winst&risico), nazorg en onvoorzien. Voor onvoorzien is een opslagpercentage van 10% aangehouden. Over de Laak (€ 2,2 mln) In het plangebied Over de Laak staan een aantal oude opstallen. De technische staat van deze opstallen is gedateerd en er is sprake van asbestvervuiling. In de GREX Bovenduist is een budget opgenomen voor sloop en bodemsanering van 7 opstallen/erven.

Uitgangspunt is dat de erven op termijn geschikt gemaakt worden voor verkoop van 10 kavels. De hiermee samenhangende kosten maken geen onderdeel uit van de GREX en moeten uit de verkoopopbrengst worden terugverdiend.

7. Algemene plankosten (€ 24,1 mln) De algemene kosten zijn normatief betaald, op basis van 25% van de uitvoeringskosten Bovenduist en Over de Laak. Omdat de te betalen bijdragen is geen percentage plankosten berekend.

Attentiepunt De algemene plankosten zien op het woongebied Bovenduist. Voor een aantal onderwerpen is er echter een duidelijke samenhang met Bedrijventerrein Bovenduist en is een integrale aanpak noodzakelijk. Dit betreft o.a. de waterhuishouding, nutstracés/profielen, hindercontouren, beeldkwaliteit ect. Op een later moment zijn afspraken nodig over de hiermee samenhangende plankosten, voor zover OBV daarvoor noodzakelijke werkzaamheden verricht. De Algemene plankosten worden op een later moment nader gespecificeerd in een detailbegroting. De volgende posten zullen hier onderdeel van uitmaken: Kosten projectbureau Personele kosten en inhuur Bureaukosten (automatisering, accountant, huisvesting) Advieskosten (kwaliteitsteam, juridische kosten) Kosten planontwikkeling Kosten RO-procedures Onderzoekskosten (geluid, verkeer, stikstof, veiligheid ect) Stedenbouwkundige plannen en inrichtingsplannen Supervisie Kosten engineering Civiele onderzoekskosten (water, bodem, hoogte, riolering etc)

Kosten landmeetkundig werk Matenplannen Engineering bestekken Directievoering en toezicht Communicatie Participatie en bewonerscommunicatie Gebiedspromotie Verkoopondersteuning vrije kavels

14

8. Bijdragen (€ 37,1 mln)

15

In de GREX is voor € 37,1 mln aan bijdragen opgenomen, bestaande uit de hierna volgende posten:

hiervoor een bijdrage opgenomen van € 12,2 mln, bestaande uit de volgende componenten:

Bijdrage Bovenwijkse voorzieningen (€ 7,4 mln) Voor bovenwijkse voorzieningen is een bijdrage aan de gemeente Amersfoort opgenomen van € 7,4 mln. De hoogte van de bijdrage is berekend in de vorm van een vast bedrag, jaarlijks te indexen.

- Totale kosten, na aftrek bijdragen derden - Af: aandeel bedrijventerrein Bovenduist Aandeel woongebied Bovenduist

€ 10,0 mln € 1,4 mln € 8,6 mln

- Bij: meerkosten verkeersplein, kruispunt - Bij: reservering post kostenverhaal - Bij: post onvoorzien Totale bijdrage

€ 2,5 mln € 0,5 mln € 0,5 mln € 12,2 mln

Vanuit de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen worden overstijgende faciliteiten bekostigd, die een causaal verband hebben met de nieuw te realiseren wijk. Op dit moment is er nog geen allesomvattend overzicht van zaken die hiervan onderdeel uitmaken. Bij de voorbereiding van de GREX Bovenduist zijn in ieder geval de volgende voorzieningen benoemd: • Kosten aanleg snelfietsroutes naar OV-knooppunten en centrum van Amersfoort (€ 2,0 mln) • Aanvullende voorzieningen voor fietsers bij station Vathorst (€ 1,0 mln). • Ontwikkeling regionaal groen ‘Groen groeit mee’ (€ 4,4 mln). Bijdrage Duurzaamheidsbudget (€ 17,5 mln) In de GREX is een budget gereserveerd van € 17,5 mln voor aanvullende duurzaamheidsmaatregelen, passend bij de ambities van Bovenduist. Per deelgebied zal in gezamenlijk overleg met de realisatoren en aandeelhouders worden bepaald welke ambities vanuit dit budget gefinancierd zullen worden.

Bijdrage Hoofdontsluitingsweg (€ 11,6 mln) De aanleg van een ontsluitingsweg naar de A1/N199 wordt uitgevoerd in opdracht van de gemeente Amersfoort. In de GREX Bovenduist is

9. Fasering

16

Voorbereidingsfase (2026-2029) De voorbereidingsfase voor het plangebied Bovenduist omvat de volgende activiteiten:

gehouden met voorinvestering in de hoofdstructuur, zoals bijvoorbeeld de aanleg van een hoofdriolering (2028/2029) en de bijdrage voor de aanleg van de ontsluitingsweg (2029/2030).

2026 • Vaststellen GREX Bovenduist en samenwerkingsovereenkomst. • Start opstellen beeldkwaliteitsplan, Stedenbouwkundig matenplan, omgevingsplan en bijbehorende onderzoeken • Civieltechnische onderzoeken op wijkniveau (hoofdriolering, ruimteclaim nuts, hemelwater stortlocatie, waterstructuur, bodem, gasleiding, energiesysteem ect)

Bij de verdere uitwerking van de uitvoeringsplanning is specifieke aandacht nodig voor onderstaande punten: • wijze van fasering in deelgebieden in relatie tot oplevering van bouwrijpe kavels, waterhuishouding en bouwlogistiek; • tijdige beschikbaarheid nieuwe ontsluitingsweg; • Beschikbaarheid van energie en organiseren van eventuele tijdelijke energie-opwekking; • aanwezigheid van hoofdriolering met aansluiting op gemaal naar RWZI; • beschikbaarheid van nutstracés met elektra, data en water; • eventuele zettingstijd als gevolg van ophoging van het plangebied.

2027-2030 • Afronden en in procedure brengen omgevingsplan Bovenduist; • uitvoeren civiele onderzoeken wijkniveau • Opstellen stedenbouwkundig plan 1e fase; • Woningbouwontwikkeling 1e fase; • Civieltechnische voorbereiding 1e fase. De voorbereidingsperiode eindigt met een onherroepelijk omgevingsplan en een bouwrijpbestek voor het eerste deelgebied. Uitvoeringsfase 2029-2036 De GREX Bovenduist gaat uit van een gelijkmatig uitgiftetempo, namelijk ca. 380 bouwkavels per jaar. De verkoop van de eerste bouwrijpe kavels is voorzien in 2030. De laatste bouwrijpe kavels worden verkocht in 2037. De GREX Bovenduist gaat ervan uit dat gestart wordt met de stadsbuurten met relatief meer hoogbouw en een goedkoper programma. De fasering van het woningbouwprogramma is hierop aangepast. De fasering van de kosten volgt het uitgiftetempo, waarbij rekening is

In Bijlage 2 is een GREX-overzicht opgenomen met de fasering over de jaarlagen. BO-MIRT Tussen de gemeente Amersfoort en het Rijk zijn in het BO-MIRT faseringsafspraken gemaakt over in totaal 1.250 woningen in aanbouw in 2030. De fasering van de GREX 2026 gaat uit van ca. 390 woningen in aanbouw in 2030. In de gesprekken hierover met het Rijk is dit nog een aandachspunt.

Afronding en nazorg Na levering van de laatste kavels in 2037, zullen in 2038 de laatste gebieden woonrijp opgeleverd kunnen worden. Na oplevering hiervan aan de gemeente Amersfoort kan in 2038 de GREX financieel worden afgewikkeld.

17

100,0 50,0 -50,0

Prognose financieringsbehoefte (€ mln) financiering behoefte eigen vermogen

10. Rente en indexering (€ 12,7 mln) Financiering De grondexploitatie gaat uit van een financiering met eigen vermogen en vreemd vermogen.

Prijsindexering (+14,5 mln) De GREX Bovenduist zijn uit van de volgende prijsindexering van toepassing (% per jaar):

Eigen vermogen OBV C.V. heeft, als resultaat uit de GREX Vathorst, een eigen vermogen opgebouwd van ca. € 6,0 mln. Dit vermogen wordt door de vennootschap gebruikt voor de financiering van het project Bovenduist.

Indexering opbrengsten • woningbouw, bedrijven, winkels en voorzieningen: 2,35% per jaar

Vreemd vermogen Voor de financiering van de GREX Bovenduist heeft OBV C.V. een financieringsarrangement met BNG Bank, met een kredietplafond van € 100,0 mln. Het betreft een rekening courant faciliteit met een rentetarief van 1-maands Euribor, vermeerderd met een opslag van 39 basispunten (0,39%). De maximale financieringsbehoefte komt op basis van de berekening uit in 2030, met een benodigd vreemd vermogen van ca. € 97,7 mln. Rentekosten (€ 27,2 mln) Bij de bepaling van de rentekosten/opbrengsten is uitgegaan van de volgende rekenrentes: • debetrente: 4,3% • creditrente: 3,0% De debetrente bestaat uit de volgende componenten: • Rekenrente 3,0% • Save harbour premie 0,55% • Risico-opslag 0,75%

Op basis van de fasering en financieringsbehoefte zijn de rentekosten en de renteopbrengsten berekend op een saldo van € 27,2 mln.

Indexering kosten • Verwervingskosten - gronden in eigendom: 0,0% • Verwervingskosten – gronden nog te verwerving: 3% per jaar • Overige kosten: 3,0% per jaar Het saldo van de kosten- en opbrengstenindexering is € 14,5 mln positief. Netto Contante Waarde Het financieel resultaat op eindwaarde is als contante waarde bepaald met een rekenrente van 4,3%.

18

11. Risico-inventarisatie Risico-inventarisatie Door OBV is een inventarisatie uitgevoerd van de risico’s en kansen van de GREX 2026 Bovenduist. De risico-inventarisatie richt zich op de volgende aspecten: • Rekentechniek: is de GREX rekenkundig correct opgesteld en wordt er een consistente rekenmethode gehanteerd; • Ruimtegebruik en programma: passen de uitgangspunten binnen het plangebied en is het programma marktconform; • Kosten: zijn de budgetten toereikend en zijn alle voorziene kosten in de GREX verwerkt; • Opbrengsten: zijn de grondopbrengsten marktconform en de verwachtingen realistisch; • Fasering en parameters: is de planning realistisch en zijn de paramaters voor rente en indexering marktconform; • Overige risico’s: zijn er overige externe ontwikkelingen die de GREX beïnvloeden. Gewogen risico In Bijlage 3 per onderwerp de risico’s en kansen kort omschreven. Deze risico’s en kansen zijn in de GREX 2026 van een weging voorzien, namelijk de verwachte kans dat het genoemde risico (positief of negatief) zich voordoet. Deze risico-inschatting is subjectief bepaald. Het gewogen resultaat leidt tot een positief effect van € 25,0 mln en een negatief effect van € 50,7 mln. Het negatieve effect wordt voor ca. 68% (€ 34,4 mln) bepaald door ruimtegebruik- en kostenrisico’s.

Overige risico’s Voor de planontwikkeling van Bovenduist worden aanvullend de volgende overige risico’s voorzien, zoals bijvoorbeeld: • tijdige overeenstemming met grondeigenaren; • placemaking en tijdige beschikbaarheid van (tijdelijke) voorzieningen; • voldoende voortgang en continuïteit in de voorbereidingsfase;

19

• goede inpassing van buurtschap Zevenhuizen, ecologische zones en mitigerende maatregelen. Bovenstaande overige risico’s zijn voor de risico-analyse niet gekwantificeerd.

Risico-scenario’s tijd looptijd grondexploitatie gemiddeld uitgiftetempo opbrengsten grondprijsniveau

20 scenario -/-

scenario -/+

GREX

scenario +

scenario ++

t/m 2039 330 won/jr

t/m 2038 380 won/jr

t/m 2038 380 won/jr

t/m 2038 380 won/jr

t/m 2037 430 won/jr

95%

100%

100%

100%

105%

1,50% 3,0%

1,50% 3,0%

2,35% 3,0%

2,85% 2,5%

2,85% 2,5%

scenario -/-

scenario -/+

scenario +

scenario ++

opbrengsten totale kosten Bruto resultaat

224,0 214,9 9,1

236,0 214,9 21,1

236,0 214,9 21,1

236,0 214,9 21,1

248,0 214,9 33,1

index opbrengsten index kosten rentekosten Faseringskosten

34,1 38,7 39,5 -44,1

34,1 38,7 31,2 -35,8

55,5 41,0 27,3 -12,8

68,7 33,5 23,4 11,8

68,7 31,6 20,3 16,8

Risicoreservering

5,0

5,0

8,0

5,0

5,0

Resultaat eindwaarde verschil

-40,0 -40,3

-19,7 -20,0

0,3

27,9 27,6

44,9 44,6

Resultaat NCW verschil

-33,4 -33,5

-11,8 -11,9

0,1

11,7 11,6

20,8 20,7

Indexering prijsindex opbrengsten prijsindex kosten Uitkomsten bedragen * € mln

GREX

12. Scenario-analyse

21

Marktscenario’s Naast een risico-inventarisatie (hoofdstuk 12) is een scenario-analyse uitgevoerd, die specifiek gericht is op een aantal marktrisico’s, om een duidelijker inzicht te geven in de effecten van marktinvloeden op het resultaat van de grondexploitatie. Er zijn hiervoor vier scenario’s doorgerekend, met specifieke aandacht voor het afzettempo, grondopbrengsten en prijsontwikkeling. s cena ri o s cena ri o -/s cena ri o -/+ ba s i s (GREX) s cena ri o + s cena ri o ++

grond opbrengst 95,0% 100,0% 100,0% 100,0% 105,0%

opbrengst index 1,50% 1,50% 2,35% 2,85% 2,85%

kosten index 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0%

loop tijd +1 jr

-1 jr

Uitkomsten De scenario’s zijn doorgerekend op de voornaamste risico’s van prijsontwikkeling, afzettempo en looptijd van de grondexploitatie. De resultaten van de scenario’s zijn weergegeven in bijgaande tabel. Hieruit blijkt dat toekomstige prijsontwikkelingen en het afzettempo een aanzienlijke invloed kunnen hebben op het toekomstige resultaat, zowel positief als negatief. Risico-management en beheersmaatregelen De gebiedsontwikkeling van Bovenduist staat nog aan het begin. Zowel de voorbereidingsfase als de uitvoeringsfase hebben beide nog een hoog risico-profiel. Het relatief hoge risicoprofiel sluit aan bij de startfase van het project en is niet ongebruikelijk. Veel onderdelen moeten nog uitgewerkt worden. Bij de verdere planvorming kan het risicoprofiel stap voor stap worden verminderd. Een deel van de risico’s kan gemitigeerd worden in de voorbereidingsfase. De voornaamste risico’s hebben betrekking op ruimtegebruik (hindercontouren, nutsprofielen en

waterhuishouding) en de kostenontwikkeling (energievoorziening, prijsontwikkeling en stedenbouwkundige keuzes). Deze posten bepalen ca. 68% van het totale risico. Monitoring van de voortgang en de budgetten zijn daarom van cruciaal belang om de financiën van de GREX op orde te houden. Deze GREX kan daarbij als toetsingskader en sturingsinstrument fungeren. In de GREX 2026 Bovenduist is een risicoreservering van € 8,5 mln opgenomen.

Bijlage 1: overzicht typologie en kavelnormprijzen

22

Bijlage 2: Financieel GREX-overzicht

23

Bijlage 3: Risico-inventarisatie Hierna zijn per onderwerp de risico’s, behorende bij de GREX 2026 Bovenduist nader benoemd. Het risicoprofiel van de GREX 2026 is berekend op € 50,8 mln (negatief) en € 25,0 mln (positief). Rekentechniek Voor Bovenduist is door OBV een rekenmodel opgesteld. Het rekenmodel biedt inzicht in de gehanteerde uitgangspunten voor wat betreft de kosten, opbrengsten, fasering en parameters. Het rekenmodel is gedeeld met Stadkwadraat, die een second opion heeft uitgevoerd. Stadkwadraat heeft geen omissies geconstateerd in het financiële model. Ruimtegebruik en programma 1. In het ruimtegebruik is uitgegaan van parkeren op openbaar gebied, inclusief één gebouwde parkeervoorziening. In de GREX 2026 is voor deze parkeervoorziening ca. 2.600 m2 terrein opgenomen, waarvoor geen grondwaarde is gerekend. Over de investering en exploitatie zijn nog geen sluitende afspraken gemaakt. Er is een risico dat vanuit de GREX een financiële bijdrage noodzakelijk is, om tot een sluitende businesscase te komen 2. Het ruimtegebruik van de GREX gaat ervan uit dat aanwezige hindercontouren (agrarische bedrijven, stortlocatie) geëlimineerd kunnen worden, voor zover ze het woongebied negatief beïnvloeden. Dat geldt ook voor het plaatsgebonden risico van aanwezige gasleiding, waarvan de hindercontour deels over het woongebied komt. 3.

Er is geen onderzoek gedaan naar de wijze waarop het hemelwater moet worden afgevoerd, nadat de stortlocatie is afgedekt (eindsituatie). In dat geval wordt het hemelwater afgekoppeld op de omgeving en niet meer afgevoerd naar de RWZI. In de waterhuishouding van Bovenduist is hier geen rekening mee gehouden. 4. Op bedrijventerrein Bovenduist komt een hoogspanningsstation van

24

Stedin. De hiermee samenhangende ondergrondse ruimteclaim is nog onvoldoende uitgewerkt. 6. De aanwezige gasleiding heeft een veiligheidscontour, waarbinnen bebouwing volgens de VRU niet gewenst is. Het ontwikkelkader wijkt af van het advies van de VRU. Het effect van deze afwijking is onduidelijk en vereist verdere uitwerking. Mogelijk dat rekening gehouden dient te worden met een bredere veiligheidscontour of een lagere bebouwingsdichtheid, met als effect minder uitgeefbaar gebied en/of lagere opbrengsten. 7. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn geraamd op basis van kengetallen. Ook zijn arbitraire aannames gedaan over het kwaliteitsniveau van de inrichting. Bij de verdere planuitwerking kan blijken dat de aannames te ‘zuinig’ zijn geweest. 8. In de GREX is € 1,0 mln budget opgenomen voor een vuilwatertracé naar het pompgemaal Olympus (Vathorst). Of deze aanname correct is zal moeten blijken uit nader onderzoek. Mogelijk is een nieuw pompgemaal nodig en/of vergroting van de afvoercapaciteit en/of uitbreiding van de RWZI op bedrijventerrein Isselt noodzakelijk. 9. Voor het plangebied Bovenduist is geen post voor bodemsanering opgenomen, omdat de kans op vervuiling als laag is ingeschat. Mogelijk dat alsnog vervuiling wordt aangetroffen. 10. Vooruitlopend op de realisatie van Bovenduist worden in 2026 ca. 280 modulaire woningen gerealiseerd.

De GREX Bovenduist gaat ervan uit dat het openbaar gebied behouden kan blijven. Er is echter een risico van herontwikkeling, waarbij het openbaar gebied geheel of gedeeltelijk moet worden ontmanteld. 11. Bij de verdere stedenbouwkundige uitwerking kunnen ambities geformuleerd worden, welke vanuit de GREX gefinancierd dienen te worden. Afhankelijk van de aard en omvang hiervan, kan dat een negatief financieel effect hebben.

25

Kosten (vervolg) 12. Er is aangegeven dat de bodem wellicht onvoldoende waterdoorlatend is. Om dit tegen te gaan is een bodemverbetering met schrale grond gesuggereerd. Hiervoor is in de GREX geen budget beschikbaar. 13. De energievoorziening van Bovenduist is nog niet zeker gesteld vanaf 2030. Mogelijk dat tijdelijke maatregelen nodig zijn met dito extra kosten. 14. De ontsluitingsweg naar de A1/N199 wordt aangelegd in opdracht van de gemeente Amersfoort. Het financiële risico komt voor een deel ten laste van de GREX Bovenduist. 15. De plankosten zijn ingeschat op 25% van de kosten. Deze aanname kan te laag blijken, onder meer vanwege oplopende onderzoekskosten. Opbrengsten 16. Het woningbouwprogramma bestaat voor een deel uit een gereguleerd programma, namelijk 35% sociale huur en 31% middensegment en betaalbaar. De regulering van de maximale huur en VON-grens levert risico’s op, vooral indien de bouwprijzen harder stijgen. Dit geeft druk op de financiële haalbaarheid en een risico op afwaardering van de grondprijzen. 17. De kavelnormprijzen van de vrije sectorwoningen zijn ‘veilig’ ingeschat. Op basis van de huidige marktontwikkelingen zou een hogere grondprijs haalbaar moeten zijn. 18. De totale grondopbrengsten worden voor 70% gerealiseerd met 34% van het programma (duur-midden, duur en vrije kavels).

Bij een terugvallende woningmarkt geeft dit een afzetrisico, met daaraan gekoppeld een risico op afwaardering van de grondprijs.

16. Fasering en parameters • De start van de gronduitgifte is gepland vanaf 2029. Deze startdatum kan om allerlei redenen vertragen, zoals bijvoorbeeld:

•

De totstandkoming van een omgevingsplan en/of de afgifte van een wnb-vergunning vertraagd; • De nieuwe Laan van Bovenduist is niet tijdig gereed; • Er zijn problemen met netcongestie en energievoorziening. Indien de start van de gronduitgifte vertraagd, heeft dat een negatief effect. 16. Voor de gronduitgifte is gerekend met gemiddeld 380 bouwrijpe kavels per jaar, gebaseerd op de gemiddelde uitgifte in Vathorst. Indien gedurende een bepaalde periode de woningmarkt in een recessie verkeerd, dan kan dit uitgiftetempo mogelijk niet gehaald worden, met als effect een vertraging in de uitgifte en cashflow. 17. De debet rekenrente in de GREX is gesteld op 4,3%. Deze rente is opgebouwd uit een basisrente van 3,0% (3 mnd euribor), verhoogd met een save harbour premie van 0,55% en een risicomarge van 0,75%. Indien de werkelijke rente hoger is dat de rekenrente heeft dat een nadelig effect. 18. De GREX rekent met een gemiddelde kostenindex van 3,0% per jaar. Een hogere prijsontwikkeling van de kosten van heeft een negatief effect. 19. De GREX rekent met een gemiddelde opbrengstenindex van 2,35% per jaar. Een afwijkende (hogere) indexering van de opbrengsten van 0,5% heeft een positief effect. 20. Door de gemeente Amersfoort zijn afspraken gemaakt met het ministerie van BZK over een BO-Mirt bijdrage van € 9,3 mln.

Deze BO-MIRT bijdrage is gekoppeld aan de verplichting om in 2030 ten minste 1.250 woningen in aanbouw te hebben. Een vertraging in de startbouw van dit aantal woningen kan leiden tot een lagere BOMIRT bijdrage.

26

Overige risico’s Voor de planontwikkeling van Bovenduist worden aanvullend de volgende overige risico’s voorzien, zoals bijvoorbeeld: • tijdige overeenstemming met grondeigenaren; • placemaking en tijdige beschikbaarheid van (tijdelijke) voorzieningen; • voldoende voortgang en continuïteit in de voorbereidingsfase; • goede inpassing van buurtschap Zevenhuizen en ecologische zones. Bovenstaande risico’s zijn voor de risico-analyse niet gekwantificeerd. Gewogen risico De hiervoor genoemde risico-variabelen zijn in de GREX 2026 van een weging voorzien, namelijk de verwachte kans dat het genoemde risico (positief of negatief) zich voordoet. Deze risico-inschatting is subjectief bepaald. Het gewogen resultaat leidt tot een positief effect van € 25,0 mln en een negatief effect van € 50,7 mln. Het negatieve effect wordt voor ca. 68% (€ 34,4 mln) bepaald door ruimtegebruik- en kostenrisico’s.