Bijlage 1 - Telmodel appartementencomplex de Lichtenberg

Telmodel appartementencomplex de Lichtenberg Bestemmingsplan De bestemmingsplanregels voor het appartementencomplex op de Lichtenberg zijn vastgelegd in bestemmingsplan ‘Partiele herziening De Lichtenberg appartementen en deelgebied langs ’t weitje’, vastgesteld 13-10-2015. De bestemming is Wonen-04. De voor 'Wonen - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1. eengezinswoningen in gestapelde vorm met bijbehorende bouwwerken; 2. in de onderste bouwlaag zijn maatschappelijke doeleinden toegestaan, met uitzondering van opvang- en onderwijsvoorzieningen 3. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen en erven, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water; met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag. Hierbij dient het bewonersparkeren te worden opgelost in een ondergrondse parkeergarage binnen het bestemmingsvlak, en is tevens toegestaan binnen de aangrenzende bestemming "Tuin", en het bezoekersparkeren mag op maaiveld worden opgelost.

Het bestemmingsplan laat ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding "appartementencomplex” aaneengesloten bebouwing toe tot 12 bouwlagen met een maximum bebouwingspercentage van 85% op het noordelijke deel; tot 3 bouwlagen met een maximum bebouwingspercentage van 70% op het middelste deel; en tot 6 bouwlagen met een maximum bebouwingspercentage van 55% op het zuidelijke deel. Bij het 6 bouwlagen hoge deel dient de bovenste laag 3m terug te springen t.o.v. de onderliggende laag. Er is ook een alternatieve massa-opbouw mogelijk. Wanneer ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding "appartementencomplex" twee vrijstaande gebouwen worden gerealiseerd in plaats van één aaneengesloten complex, dan mag geschoven worden met de hoogtescheidingslijnen volgens de onderstaande regels: 1. het realiseren van twee vrijstaande gebouwen is uitsluitend toegestaan wanneer het middelste vlak, waarvoor een maximum van 3 bouwlagen is opgenomen, niet wordt gerealiseerd; 2. de hoogtescheidingslijn aan de noord-oost zijde van het vlak met een maximum bouwhoogte van 6 bouwlagen mag ten hoogtse 5,5 meter schuiven in noordoostelijke richting, waarbij het bebouwingspercentage van 55% in stand blijft; 3.

de hoogtescheidingslijn aan de zuid-west zijde van het vlak met een maximum bouwhoogte van 12 bouwlagen mag ten hoogste 5,5 meter schuiven in zuidwestelijke richting, waarbij het bebouwingspercentage van 85% in stand blijft; 4. de afstand tussen de 2 vrijstaande gebouwen dient te allen tijde minimaal 15 meter te bedragen;

5. het maximale bvo van 14.964 m2, dat geldt voor het hele vlak ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding "appartementencomplex" , mag niet worden overschreden. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot: a. de op de verbeelding aangegeven bouwmogelijkheid in 12 lagen, nabij de Utrechtseweg, om te bereiken dat een gebouw wordt gerealiseerd dat in zijn vormgeving sterk verticaal geleed is, waarmee een ‘slanke’ uitstraling wordt bereikt; b. de gevels van het grote appartementencomplex die grenzen aan de centrale groene as, de Utrechtseweg, de Hugo de Grootlaan en de Anna Bijnslaan, om te bereiken dat deze een een representatief karakter krijgen vanwege: 1. de ligging van het gebouw in een beschermd stadsgezicht; 2. de sterke relatie tussen het gebouw en de openbare ruimte; 3. de zichtbaarheid van deze gevels vanuit alle richtingen

Verbeelding uit het bestemmingsplan

Varianten Binnen de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, zijn 3 varianten ontwikkeld. De varianten hebben verschillende uitgangspunten, en gaan uit van bouwkundig logische stapeling, reguliere beukmaten en ontsluitingsprincipes voor de verschillende woningtypes. De varianten maken optimaal gebruik van de ruimte die het bestemmingsplan biedt. Aanvullende kwalitatieve eisen vanuit stedenbouw, GAO of participatie zijn nog niet meegenomen, en kunnen tot een beperking van het volume en daarmee tot een beperking van de mogelijkheden leiden. Variant 1 Deze variant van het grote appartementencomplex bestaat volledig uit (reguliere) sociale- en middensegment huur. Dit is een nadere uitwerking van variant 1 van de memo uit maart 2024. Deze variant gaat uit van de meest verregaande interpretatie van het coalitieakkoord, waarbij de gehele grondexploitatie van de Lichtenberg gaat voldoen aan het deltaplan. Uitgangspunt is ontwikkeling door een corporatie, die ook de exploitatie zal gaan verzorgen. Dit geeft de mogelijkheid om één bouwvolume te maken zoals omschreven in het bestemmingsplan, en een gecombineerde parkeergarage te maken. Deze variant gaat niet uit van woonzorg.

Perspectieftekeningen variant 1

Op het noordelijke deel van het bouwvlak is een 12-laagse toren met 10 appartementen per laag getekend, 6 sociale- (weergegeven in lila) en 4 middensegment (weergegeven in blauw) woningen, voorzien van een entree en stijgkern. Op het middelste- en zuidelijke deel van het bouwvlak is een 3-laags volume van corridor-appartementen getekend, dat gebruik maakt van het stijgpunt in de toren. In het zuidelijke deel van het bouwvlak is de bestemmingsplan-ruimte niet volledig benut. Hier is een ‘kop’ van 6 lagen (6e laag met 3m setback) mogelijk. Met 294m2 BVO (bouwvlak 535m2 BVO, maximaal 55% te bebouwen) is dit deel van het bouwvlak echter te klein om kostenefficiënt te vullen met sociale/middensegment appartementen en een kern. Hiermee kan het volgende programma worden ingepast:

Aantal Sociaal Middensegment Vrije sector Totaal

95 57 152

Aandee l 63% 38%

Oppervlak GO 50m2 67m2

Parkeren bewoners 20 28 48

Daarmee komt de gehele grex de Lichtenberg op 95 sociale woningen (42%), 57 middensegment woningen (25%) en 72 vrije sector woningen (kavels en CPO, 33%), totaal 224 woningen. Het bewonersaandeel van 48 parkeerplaatsen (inclusief reductiefactoren) dient volgens het bestemmingsplan in een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd te worden. Het bezoekersdeel van 12,6 parkeerplaatsen mag op maaiveld worden gerealiseerd. Hier is echter geen plaats voor, dus deze dienen ook in de garage gerealiseerd te worden. Variant 2 Deze variant bestaat uit een combinatie van vrije sector, middensegment woningen en sociale woningen en voldoet voor deze locatie aan het deltaplan wonen, maar dus niet voor de gehele grondexploitatie. Ruimtelijk wordt uitgegaan van een (geschakeld) volume, met in het noordelijke deel de vrije sector woningen en middensegment woningen, en in het midddelste- en zuidelijke deel de sociale woningen met eigen lift en trappenhuis. Uitgangspunt is ontwikkeling door een ontwikkelaar, waarbij de sociale woningen turn-key verkocht wordt aan een woningcorporatie. Voordeel van de 2 geschakelde volumes is dat eigendom en exploitatie door 2 partijen onafhankelijk van elkaar mogelijk is. Doordat de volumes geschakeld zijn, houden de sociale woningen geen afstand tot het volume met daarin de middensegment- en vrije sector woningen, wat enigszins nadelig is voor de opbrengstpotentie.

Perspectieftekeningen variant 2

Op het noordelijke deel van het bouwvlak is een 12-laagse toren getekend met 7 appartementen per laag, waarvan 5 vrije sector- en 2 middensegment woningen, voorzien van een eigen entree en stijgkern. Op het middelste- en zuidelijke deel van het bouwvlak is een 3-laags volume van corridor-appartementen getekend, met een eigen stijgpunt en trappenhuis. Ter plaatse van het zuidelijke deel van het bouwvlak is een kop van 6 lagen (6e laag met 3m setback) gemaakt. Met 294m2 BVO (bouwvlak 535m2 BVO, maximaal 55% te bebouwen) is dit deel van het bouwvlak vrij klein om kostenefficiënt te vullen met appartementen en een kern (4 appartementen per laag, bovenste

laag 2 appartementen), maar dit wordt gecompenseerd door de extra middensegment- en vrije sector appartementen die hierdoor mogelijk zijn. Hiermee kan het volgende programma worden ingepast: Aantal Sociaal Middensegment Vrije sector Totaal

46 25 58 129

Aandee l 36% 19% 45%

Oppervlak GO 50m2 75m2 112m2

Parkeren bewoners 10 12 37 59

Het bewonersaandeel van 59 parkeerplaatsen (inclusief reductiefactoren) dient volgens het bestemmingsplan in een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd te worden. Het bezoekersdeel van 12 parkeerplaatsen mag op maaiveld worden gerealiseerd, maar hier is geen ruimte voor, dus ook deze parkeerplaatsen zullen in de parkeergarage gerealiseerd moeten worden. Variant 2b Deze variant bestaat uit een combinatie van vrije sector, middensegment woningen en sociale woningen en voldoet voor deze locatie aan het deltaplan wonen, maar dus niet voor de gehele grondexploitatie. Onderscheidend aan deze variant is dat de sociale woningen ingepast zijn als compacte zorgwoningen. Uitgangspunt is ontwikkeling door een ontwikkelaar, waarbij de sociale (zorg)woningen, turn-key verkocht wordt aan een woningcorporatie of woon-zorg insteling. De entrees en stijgpunten van het bouwvolume met sociale (zorg)woningen en het hoogbouw deel met daarin de vrije sector en middensegment woningen zijn aan beide uiteinden van het kavel gesitueerd, en staan met de achterkanten tegen elkaar aan, om de opbrengstpotentie te optimaliseren. Er is een verticale scheiding tussen het sociale deel en de middensegment woningen, waardoor eigendom en exploitatie van de programmaonderdelen door 2 partijen relatief onafhankelijk van elkaar mogelijk is.

Perspectieftekeningen variant 3

Op het zuidelijk deel van het bouwvlak is zijn sociale zorg-appartementen geprojecteerd, corridor ontsloten, met een eigen entree, stijgpunt en een gezamenlijke ruimte (huiskamer, zorgkantoor) per laag. Op het noordelijke deel van het bouwvlak is een 12-laagse toren getekend met 7 appartementen per laag, waarvan 5 vrije sector en 2 middensegment woningen, voorzien van een entree en stijgkern. Op de bovenste 2 lagen zijn de 2 middensegment woningen vervangen voor 1 vrije sector woning. Hiermee kan het volgende programma worden ingepast:

Aantal Sociaal woonzorg Middensegment Vrije sector Totaal

50 29 61 140

Aandee l 36%

Oppervlak GO

21% 44%

75m2 112m2

37m2

Parkeren bewoners 14 14 38 67

Het bewonersaandeel van 67 parkeerplaatsen (inclusief reductiefactoren) dient volgens het bestemmingsplan in een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd te worden. Het bezoekersdeel van 12 parkeerplaatsen mag op maaiveld worden gerealiseerd, maar hier is geen ruimte voor op het kavel dus dit deel zal ook in de parkeergarage gerealiseerd dienen te worden. Parkeren Voor het parkeren is generiek gekeken hoe veel parkeerplaatsen er maximaal te realiseren zijn uitgaande van een volledige onderkeldering van het bouwvlak. Dat komt op een maximum van c.a. 90 stuks. Bij een gebouwontwerp vervalt een aantal plaatsen door constructie en kernen, maar binnen het bestemmingsplan is het zelfs mogelijk de tuinzone te onderkelderen. De 90 stuks maximaal te realiseren parkeerplaatsen ligt boven het benodigde aantal van 79 parkeerplaatsen (variant 2b). Middels een mobiliteitsplan kan gestuurd worden in de toedeling van parkeerplaatsen per woningcategorie. Op die manier kan gelijktijdig het afzetrisico van grote vrije-sector woningen worden beperkt door hier meer parkeerplaatsen aan toe te delen, en de onrendabele top veroorzaakt door gebouwde parkeerplaatsen voor de sociale woningen worden verkleind door hier minder plaatsen aan toe te delen. In het mobiliteitsplan dienen wel voor alle doelgroepen voldoende mobiliteitsalternatieven te zijn.

Plattegrond met projectie van c.a. 90 parkeerplaatsen in kelder onder het bouwvlak.